Tribunale Ordinario di Matera – sez. civile
R.G. n. 1246/2024 – Giudice dott.ssa Antonia Quartarella
VERBALE DI UDIENZA DEL 06/11/2025
La presente udienza si tiene nelle forme di cui all'art. 127ter c.p.c.. Entrambe le parti hanno depositato note scritte d'udienza: la ricorrente ha insistito perché la causa fosse decisa, con accoglimento della propria domanda;
il resistente, invece, ha insistito nelle richieste istruttorie come articolate in atti, sollecitando una consulenza tecnica d'ufficio per l'accertamento dell'esatto ammontare del credito dell' Pt_1
Il Giudice decide come da sentenza che segue.
Il Giudice
Dott.ssa Antonia Quartarella
Tribunale Ordinario di Matera – sez. civile
R.G. n. 1246/2024 – Giudice dott.ssa Antonia Quartarella
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA
Il Tribunale di Matera, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Antonia
Quartarella, all'esito dell'udienza di discussione del 06/11/2025 ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 comma 1 primo periodo c.p.c., la seguente
SENTENZA nella controversia instaurata da
(c.f. Controparte_1
), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe P.IVA_1
1 Lo RT (c.f. ), con domicilio digitale eletto all'indirizzo pec C.F._1
Email_1 ricorrente nei confronti di
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Controparte_2 C.F._2
GG (c.f. ), con domicilio eletto presso lo studio professionale del C.F._3 difensore in via della Croce n. 3; CP_1 resistente ESPOSIZIONI DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. depositato in data 11/10/2024, l
[...]
adiva il Tribunale di Matera per l'accertamento dell'occupazione Parte_2 senza titolo dell'alloggio di sua proprietà, sito in alla via Conversi n. 70, da parte di CP_1 CP_2
, nonché per la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e al pagamento in suo
[...] favore dell'indennità di occupazione, quantificata in euro 48.789,08 alla data del mese di settembre
2024, fino all'effettivo rilascio.
All'uopo riferiva che: • con contratto del 22/06/2006, aveva assegnato a , nato Controparte_2
a il 27/08/1960, l'immobile in contesa, contrassegnato con il codice identificativo n. CP_1
A00100015030, palazzina 1, piano sesto, interno 30, riportato in catasto al foglio 67 part. 3794 sub
35, unitamente al ripostiglio e al posto auto ubicati al piano seminterrato contrassegnati con il n.
30; • il canone di locazione era fissato in euro 346,55, con aggiornamento annuale in base all'incremento percentuale dell'indice ISTAT per le famiglie di operai e impiegati;
• le parti contraenti avevano convenuto che, alla scadenza dell'ottavo anno, il contratto si sarebbe risolto di diritto, con riserva dell'Ater di alienare l'immobile, previo esercizio del diritto di prelazione dell'assegnatario; • decorso il periodo di locazione, il aveva chiesto lumi in ordine alle CP_2 modalità di determinazione del prezzo di vendita e, ricevute le opportune spiegazioni, aveva contestato il prezzo di cessione, ritenendolo erroneo. Tuttavia, nell'ambito del giudizio RG n.
1594/2015 instaurato contro l' da diversi assegnatari, tra cui il , il Tribunale di Pt_1 CP_2
Matera aveva accertato la correttezza della quantificazione del prezzo di vendita degli alloggi Pt_1
• sulla scorta di tale pronuncia, l' in data 23/11/2023, aveva rinnovato al la Pt_1 CP_2 proposta di vendita alle medesime condizioni, chiedendo, altresì, la corresponsione delle indennità di occupazione dal luglio 2014 sino al mese di novembre 2023; • il non aveva inteso CP_2
2 regolarizzare la sua posizione, sicché la ricorrente si era vista costretta ad avviare il presente giudizio per ottenere il rilascio coattivo del bene e il pagamento dell'indennità di occupazione abusiva.
II. si costituiva in giudizio il 19/02/2025, resistendo all'avversa domanda. Controparte_2
Preliminarmente eccepiva l'inammissibilità del ricorso, poiché erroneamente introdotto con il rito semplificato anziché con rito locatizio;
nel merito, poi, contestava la pretesa avversa, asserendo l'erroneità della determinazione del prezzo di cessione dell'immobile; inoltre, in ordine alle indennità di occupazione, eccepiva la prescrizione di quanto maturato antecedentemente al
23/02/2019.
III. Con provvedimento del 07/03/2025, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
03/03/2025, veniva disposto il mutamento del rito da semplificato di cognizione a rito lavoro;
alle parti veniva assegnato termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
All'udienza di discussione del 06/11/2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti insistevano per l'accoglimento delle rispettive domande, eccezioni, deduzioni e conclusioni come da verbale che precede, sicché la causa veniva trattenuta per la decisione.
IV. La domanda dell' è fondata e deve trovare accoglimento per quanto di ragione. Pt_1
Preliminarmente, deve rilevarsi l'assoluta pretestuosità delle contestazioni sul prezzo di vendita dell'immobile per cui è causa, visto che le doglianze relative sono state già vagliate dal Tribunale di
Matera nell'ambito del giudizio R.G. n. 1594/2015, avviato nei confronti dell' da una CP_3 pluralità di assegnatari, tra cui proprio il . Gli attori de quibus avevano sostenuto che il CP_2 prezzo di vendita avrebbe dovuto essere computato con la decurtazione del contributo a fondo perduto concesso dalla Regione Basilicata, invocando il disposto dell'art. 10 della Delibera di
Giunta Regionale n. 2086 dell'01/10/2001. Il Tribunale aveva ritenuto la pretesa infondata.
Sulla questione, dunque, c'è già stato un pronunciamento dell'A.G. che può ragionevolmente presumersi essere divenuto definitivo, non essendo stata dedotta una impugnazione a riguardo e visto il decorso di un termine superiore a quello contemplato dall'art. 327 c.p.c. ratione temporis vigente. La decisione fa stato tra le parti e non può essere nuovamente oggetto di valutazione magistratuale a pena di violazione del divieto di bis in idem.
Ad ogni buon conto, sebbene il nella propria comparsa di costituzione abbia contestato i CP_2 parametri utilizzati per la determinazione del prezzo, anche con riferimento alla superficie considerata ed ai metri quadrati effettivi degli alloggi, non è stata formulata alcuna domanda volta ad accertare la reale consistenza delle superfici dapprima assegnate e poi, di fatto, utilizzate;
né sono stati offerti in comunicazione documenti comprovanti le lamentate discordanze. Le contestazioni appaiono, dunque, assolutamente generiche, tanto che non è stata ritenuta ammissibile la sollecitata consulenza tecnica d'ufficio, volta a verificare l'effettiva estensione della costruzione (e la
3 rideterminazione del prezzo di vendita, del canone di locazione e dell'indennità di occupazione), perché meramente esplorativa e volta a colmare una lacuna della difesa del resistente.
Quanto al canone di locazione, si evidenzia che lo stesso era stato determinato, a suo tempo, sulla scorta della convenzione del 24 maggio 2006 rep. 129819, come risulta dall'art. 3 del contratto sottoscritto dal , sicché la somma dovuta dallo stesso a tale titolo è certamente determinata CP_2
o quantomeno determinabile con un semplice calcolo matematico, sicché una consulenza tecnica per la sua quantificazione sarebbe stata del tutto ultronea.
Infine, in assenza di un accordo tra le parti in ordine all'acquisto dell'immobile e in mancanza di un rinnovo contrattuale alla scadenza dell'ottennio, deve ritenersi senz'altro cessata l'efficacia giuridica del contratto di locazione stipulato da con l' in data 22/06/2006, Controparte_2 CP_3 rep. n. 24112, registrato in il 28/06/2006 n. 115, per decorso del termine di durata CP_1 convenzionalmente previsto.
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Per quanto attiene, invece, al periodo successivo alla scadenza del contratto di locazione,
22/06/2014, è pacifico che il convenuto abbia continuato ad occupare, ed occupi tutt'ora,
l'appartamento e le relative pertinenze, in mancanza di un valido ed efficace titolo negoziale e, dunque, è incontrovertibile che l'occupazione perpetrata debba essere qualificata come abusiva.
In presenza di un'occupazione senza titolo, fermo restando che non è possibile richiedere l'ammontare dei canoni di locazione - istanza che presuppone l'esistenza di un valido ed efficace contratto - , è certamente dovuta un'indennità di occupazione senza titolo. Detta indennità deve essere parametrata al valore di mercato del bene stesso e, se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, utilizzando il medesimo parametro. In questo senso si sono espresse le Sezioni Unite della Cassazione: «‹in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di 4 prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno.
In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, nonrisarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale›› (v. Cassazione SS.UU. sentenza del
15/11/2022 n. 33645).
Nel caso di specie, in ragione della funzione a cui è chiamata l non v'è dubbio che Pt_1
l'occupazione abusiva dell'appartamento da parte del determini un danno per le finanze CP_2 dell'Azienda e una lesione grave degli interessi di quegli altri soggetti che hanno fatto regolarmente domanda di assegnazione di un alloggio popolare e che sono impossibilitati ad averlo, per l'occupazione da parte di coloro che non ne hanno titolo. Trattandosi di edilizia convenzionata in cui il canone di locazione applicato ai concessionari è di gran lunga inferiore a quello praticato nel libero mercato delle locazioni, l'indennità di occupazione senza titolo può senz'altro parametrarsi al canone di locazione convenzionale.
Si ricorda che, ai sensi dell'art. 12 della Legge n. 392/1978, l'equo canone degli immobili non può essere superiore al 3,85% del valore locativo dell'immobile, a sua volta pari al costo base di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale dell'immobile. Le modalità per la determinazione della superficie convenzionale sono stabilite dall'art. 13 della medesima legge, mentre il costo base di produzione a metro quadrato è determinato:
- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, dall'art. 14 della L. 392/1978;
- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, sulla base di appositi decreti presidenziali (non più pubblicati dal 1998, in conseguenza dell'abrogazione della disciplina ad opera della L. 431/1998).
Nella Tabella 1 è riepilogato il costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi degli artt. 14 e 22 della L. 392/1978, in base all'art. 14 della L. 392/1978 ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1998.
Il costo base di produzione deve essere altresì corretto secondo i coefficienti previsti dagli artt. 16-
21 della L. 392/1978, che si basano su:
- tipologia immobiliare, con riferimento alla categoria catastale (art. 16 della L. 392/1978);
- classe demografica (numero di abitanti) del comune (art. 17 della L. 392/1978);
- ubicazione dell'immobile (art. 18 della L. 392/1978);
- livello di piano (art. 19 della L. 392/1978);

5 - vetustà (art. 20 della L. 392/1978);
- stato di conservazione e manutenzione dell'immobile (art. 21 della L. 392/1978).
Inoltre, se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone può essere maggiorato fino ad un massimo del
30%.
L'art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell'equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza
- deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell'Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”) intervenuta tra l'anno base e l'anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base.
Nel caso di specie, allora, l'indennità di occupazione richiesta dalla ricorrente è stata parametrata, come si evince dall'estratto conto depositato in atti, al canone di locazione convenzionale e, pertanto, non può che essere ritenuta congrua.
Tuttavia, va accolta in parte l'eccezione di prescrizione del credito sollevata da parte resistente.
Contrariamente a quanto sostenuto dal – per il quale la prescrizione sarebbe stata CP_2 interrotta solo con la comunicazione del 23/02/2024, deve considerarsi, quale atto interruttivo della prescrizione, in mancanza di un disconoscimento, la lettera di costituzione in mora del
24/02/2022, prot. 2022-0001810, con la quale è stato intimato di corrispondere i canoni locativi e/o indennità di occupazione maturati sino al dicembre 2021: è, infatti, stata prodotta agli atti dalla la ricevuta di ritorno della relativa raccomandata ar, che risulta essere stata accettata in data Pt_1
28/02/2022; non ha contestato che il soggetto che l'abbia ritirata e firmato per ricevuta CP_2 fosse un familiare convivente, sicché deve ritenersi che la nota sia entrata nella sfera di conoscibilità dell'uomo ex art. 1335 c.c.. Sicché deve ritenersi prescritto il credito dell per tutto il periodo Pt_1 antecedente il quinquennio dalla data di ricezione della missiva di messa in mora ut supra e, quindi, per il periodo antecedente al mese di febbraio 2017.
Ne discende che è tenuto al pagamento nei confronti dell' della residua Controparte_2 Pt_1 somma a titolo di indennità di occupazione senza titolo, pari al canone di locazione convenzionale come risultante dall'estratto conto in atti, dal mese di febbraio 2017 fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Essendo pacifico, poi, che non ci sia un titolo legittimo di permanenza nell'immobile da parte del
, il convenuto deve essere condannato all'immediato rilascio del bene in favore della CP_2 proprietaria, sgombero da cose e persone.
V. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi di cui al DM 147/2022, attesa la semplicità delle questioni 6 controverse e delle difese assunte dalle parti, senza considerare la fase istruttoria assente (valore euro 52.0001,00 – euro 260.000,00).

P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così definitivamente provvede:
DICHIARA cessata l'efficacia giuridica del contratto di locazione stipulato da Controparte_2 con l' di il 22/06/2006 rep. 24112, registrato in il 28/06/2006 n. 115; Pt_1 CP_1 CP_1
ACCERTA e DICHIARA che occupa illegittimamente l'immobile di proprietà Controparte_2 dell' sito in via Conversi n. 70, contrassegnato con codice identificativo n. CP_3 CP_1
A00100015030, pal. 1, piano sesto, interno 30, riportato in catasto al foglio 67 part. 3794 sub 35, unitamente al ripostiglio e al posto auto ubicati al piano seminterrato e identificati con il n. 30; per l'effetto, CO all'immediato rilascio dei suddetti beni immobili, Controparte_2 sgomberi da cose e persone, in favore dell'Azienda proprietaria;

DICHIARA prescritto il credito della ricorrente fino al mese di gennaio 2017;
CO al pagamento in favore della ricorrente dell'indennità di Controparte_2 occupazione senza titolo dal mese di febbraio 2017 fino all'effettivo rilascio dell'immobile suddetto, come in motivazione;

CO il resistente alla rifusione delle spese processuali in favore della ricorrente, che si liquidano in complessivi euro 4.610,38 (di cui euro 3.809,00 a titolo di compenso professionale, euro 759,00 per contributo unificato, euro 27,00 per diritti forfetari di cancelleria, euro 15,38 per spese di notificazione).
Matera, 06/11/2025
Il Giudice
Dott.ssa Antonia Quartarella
7 N.B. Ai sensi dell'art. 52 comma 2 d.lgs. n. 193/2006, recante disposizioni per l'adeguamento dell'ordinamento nazionale al regolamento UE n. 2016/679 relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, è fatto divieto, in caso di riproduzione di un provvedimento giudiziario, qualsiasi sia la modalità, di indicare le generalità ed altri dati identificativi dei soggetti ivi indicati. In caso di diffusione, pertanto, colui che vi dà corso deve omettere la generalità e gli altri dati identificativi di tutti i soggetti menzionati nel singolo provvedimento. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 734bis c.p. relativamente alle persone offese da atti di violenza sessuale, chiunque diffonde provvedimenti giurisdizionali dell'autorità giudiziaria di ogni ordine e grado è tenuto ad omettere sempre le generalità, gli altri dati identificativi o gli altri dati anche relativi a terzi dai quali possa desumersi anche indirettamente l'identità di minori oppure delle parti nei procedimenti in materia di rapporti di famiglia e di stato delle persone. Inoltre, ai sensi dell'art. 50 d.lgs. 193/2006, in caso di coinvolgimento di minori, a qualunque titolo, in procedimenti giudiziari diversi da quelli penali, è fatto divieto assoluto di pubblicazione e divulgazione con qualsiasi mezzo di notizie o immagini idonee a consentire l'identificazione dello stesso, in ossequio a quanto già previsto dall'art. 13 d.P.R. n. 448 del 22/09/1988. La violazione di tale divieto è punita ai sensi dell'art. 684 c.p..
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