REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Patti
Sez. 8 bis
SENTENZA CONTESTUALE
Il Giudice Onorario dott.ssa Elisabetta Artino Innaria, ha pronunciato all'esito dell'udienza cartolare del 19.3.2025, nella quale la discussione è stata sostituita dal deposito di note scritte la sentenza, da considerarsi letta in udienza ex 127 ter, ultimo comma, come novellato, nel fascicolo iscritto al N. R.
g. 1022/2021, pendente tra
, nata a [...], il [...], PA
ivi residente in C. da Terreforti, c.f. , elettivamente domiciliata in Sant'Agata C.F._1
LI, via Sardegna n. 1, complesso Agorà rappresentata e difesa dall'avv. Massimiliano Fabio;
ricorrente intimante–
CONTRO
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...]Controparte_1
Rosmarino n°25, c.f. rappresentata e difesa dall' avv. Marzia Gallo;
C.F._2
- resistente intimato –
Avente ad oggetto: Risoluzione del contratto con domanda riconvenzionale;

Con Atto di citazione del 22.03.2021 intimava sfratto per morosità PA nei confronti di per omesso pagamento di due mensilità di canoni di locazione per Controparte_1
€ 500,00 relativamente all'immobile sito in Sant'Agata di LI, Vicolo Rosmarino n. 25, Piano
Terra, in catasto al NCEU, foglio 6, particella 473, sub. 2, chiedendo contestualmente l'emissione del decreto ingiuntivo per la somma dei canoni scaduti ed a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre gli interessi di mora, spese, competenze ed onorari;
Instauratosi i contraddittorio la conduttrice, contestava la morosità, si opponeva alla richiesta di emissione dell'ingiunzione di pagamento, deducendo la corresponsione di importi maggiori rispetto a quelli contrattualmente convenuti, per i quali aveva provveduto alla formale denuncia presso la
Guardia di Finanza, nonché l'avvenuto pagamento per accordo con la locatrice, di n. 4 sedie per l'importo di € 200,00 da scomputarsi dal canone di febbraio 2021.
Formulava domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme versate a titolo di caparra e delle somme superiori corrisposte rispetto all'importo previsto in contratto, per un totale di € 490,00, eccepiva lo stato di degrado dell'immobile e la mancata esecuzione da parte della locatrice di opere di sua pertinenza rientranti nella manutenzione straordinaria e chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa del locatore.
Disposto il mutamento di rito e riscontrato l'esito negativo della procedura di mediazione avviata, le parti reiteravano quanto chiesto, dedotto ed eccepito nella fase del procedimento speciale ed in particolare la locatrice chiedeva anche il pagamento delle utenze idriche per un importo non ancora quantificabile, mentre la conduttrice rappresentava l'avvenuto rilascio dell'immobile con laa consegna delle chiavi.
All'udienza del 15.02.2021 la ricorrete eccepiva il mancato esperimento della mediazione obbligatoria di parte convenuta in relazione alla domanda riconvenzionale formulata ex adverso, e altresì l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avversaria in quanto la IG.ra nella CP_1 memoria integrativa ex art.426 c.p.c, a seguito di mutamento del rito, non aveva formulato istanza di slittamento udienza ai sensi e per gli effetti dell'art. 416 - 418 c.p.c., applicabili al rito locatizio.
Sulle eccezioni sollevate da parte ricorrente di improcedibilità ed inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice va rilevata l'infondatezza delle stesse.
In primis va evidenziato che alla luce di quanto recentemente disposto dalle SS.UU. 3452/2024, il mancato esperimento della mediazione in merito alle diverse domande avanzate non le rende per ciò stesso improcedibili.
Quanto all'eccezione relativa alla mancata istanza di slittamento udienza, si osserva che l'art. 418
c.p.c recita: “Il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'articolo 416 c.p.c deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”. La domanda riconvenzionale così proposta dalla convenuta è ammissibile, in quanto già formulata nella fase sommaria del giudizio, e come tale non richiede, ai fini della sua ammissibilità nella fase a cognizione ordinaria, la contestuale istanza di differimento dell'udienza fissata con il decreto ex art. 415 c.p.c. o, nella specie, con l'ordinanza di mutamento del rito ex art. 667 c.p.c.;
La Suprema Corte ha più volte affermato che “ …..la procedura di rilascio di immobile ad uso diverso dall'abitazione, la necessità per il conduttore convenuto che agisce in riconvenzionale di chiedere - a pena di decadenza come espressamente sancisce l'art. 418 cod. proc. civ. - la fissazione di una nuova udienza di discussione, non sussiste nel caso in cui il giudizio sia iniziato con il rito ordinario (nella specie, con citazione per convalida di licenza per finita locazione) e in esso sia stata proposta la domanda riconvenzionale, mentre solo successivamente sia stata disposta la trasformazione del rito a norma dell'art. 426 cod. proc. civ., giacché l'udienza di discussione fissata ai sensi di quest'ultimo articolo consente di realizzare le esigenze, sottese alla richiesta del convenuto, volte ad assicurare la regolarità del contraddittorio e la possibilità per l'attore di svolgere le proprie difese.”( cfr. Cass. n.
2777/2003;n. 10335/2005 )
Nel caso di specie, poiché la domanda riconvenzionale era stata proposta dall'intimante già nel primo atto difensivo, di opposizione allo sfratto per morosità ed anche con la successiva memoria integrativa ex art. 426 c.p.c, il contraddittorio è stato correttamente instaurato, nessun vulnus difensivo si è verificato.
Dunque la domanda può formare oggetto di pronuncia da parte di parte di questo Giudice.
Nel merito.
Con riferimento alla domanda del ricorrente, di pagamento dei canoni scaduti, occorre in via generale osservare che il creditore che agisca per l'adempimento o per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(tra tante, Cass. civ., sez. Unite 30-10-2001, n. 13533)
Nella fattispecie, il ricorrente ha fornito la prova documentale dell'esistenza di un contratto di locazione per uso abitativo, regolarmente registrato il 06.07.2018 al n. 00C947-serie 3T, presso l'Agenzia delle
Entrate di Sant'Agata di LI (ME) e l'intimato non ha contestato e non ha allegato prova dell'adempimento del pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti alla data di rilascio dell'immobile.
e in particolare di quelli relativi ai messi di maggio, giugno luglio 2021, per i quali persiste la morosità, in ossequio al principio sancito dall'art. 2967 c.c., per il quale incombe sul resistente la prova della non dovutezza delle somme corrisposte atteso anche che il versamento di queste è stato contrattualmente previsto ed accettato dal conduttore.
Parte conduttrice non ha provato il proprio adempimento, il mancato pagamento dei canoni scaduti, ha determinato uno squilibrio del sinallagma contrattuale, in quanto la conduttrice ha continuato a godere e fruire del bene, fino alla data di consegna delle chiavi avvenuta all' udienza del 07/07/2021.
Il pagamento del canone, la sospensione totale o parziale della stessa è legittima solo quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale.
E' principio condiviso, “stante il carattere primario ed essenziale dell'obbligazione di pagamento del canone, la sospensione totale o parziale della stessa è legittima solo quando venga completamente a mancare, la controprestazione da parte del locatore, costituendosi un'alterazione del sinallagma contrattuale, che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”( TRIBUNALE LA SPEZIA
Sez. I 10/09/2020 n.411).
Peraltro è consolidato l'orientamento della Suprema Corte, in tema di inadempimento contrattuale secondo cui vale la regola che l'excepitio non rite adimpleti contractus, di cui all'art 1460 c.c, si fonda su due presupposti: l'inadempimento anche dall'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi adempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore ( Cass.17020/2022; Cass 8425/2006).
La IG.ra , non ha fornito prova dei pagamenti relativi ai canoni di Maggio, Giugno e Luglio CP_1
2021 successivi all'intimazione di sfratto, dunque per tali canoni la morosità persiste, e la stessa va condannata al pagamento in favore della locatrice dell'importo di € 750,00.
Su tale importo sono dovuti gli interessi di legge dalle singole scadenze e sino al soddisfo.
Generica e rimasta priva di fondamento va invece ritenuta la domanda di pagamento dell'utenza Idrica, di cui non è stato indicato l'importo, e che come tale non può essere accolta.
Sulla riconvenzionale.
L' intimato non ha fornito prova dell'omessa manutenzione straordinaria dell'immobile locato ad opera della Parte_2 Sono state prodotte esclusivamente un apio di foto, riproducenti ambienti interni di parti di pareti di un immobile, che non provano la carenza di manutenzione straordinaria in conseguenza di ipotetiche infiltrazioni provenienti dell'esterno.
Non può per altro sottacersi che quanto sopra non risulta essere stato contestato dalla conduttrice prima della intimazione di sfratto.
Né sono stati allegati elementi o prove testimoniali che potessero far ritenere ammissibile la richiesta di C.T.U., che si appalesa, pertanto, meramente esplorativa.
Le argomentazioni sul punto formulate dell'intimata sono state, altresì, adeguatamente confutate dalla relazione tecnica del Geom. del 14/01/2022 e dalla documentazione fotografica antecedente Per_1
e susseguente alla consegna delle chiavi, depositati in atti dalla locatrice.
Tanto basta per ritenere infondata la superiore pretesa.
La ha provato con la documentazione prodotta di avere pagato per Maggio 2018 un importo CP_1 in misura superiore a quello previsto dal contratto, pari ad € 70,00 ed ha parimenti provato il versamento della caparra per € 320,00.
Di tali somme, in ragione della natura di deposito cauzionale del primo e della mancanza di causa delle seconde, va disposta la restituzione da parte della proprietaria locatrice.
Alla luce dell'esito del giudizio e della parziale reciproca soccombenza, le spese di lite vanno compensate per 1/2, mentre la restante parte va posta vista a carico della negli Controparte_1 importi di cui al dispositivo, ex DM n. 55/14 come smi.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nel giudizio 1022/2021, così provvede:
- Previa dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, condanna al pagamento in favore di Controparte_1 PA
dell'importo di € 750,00 per i canoni scaduti da maggio 2021 a luglio
[...]
2021 oltre interessi come da parte motiva.
- Dichiara cessata materia del contendere sulla domanda di rilascio del suddetto Immobile;

- Condanna la ricorrente alla restituzione in favore di PA
, dell'importo versato a titolo di cauzione per € 320,00, nonchè della Controparte_1 differenza di quanto versato in misura superiore per il mese di maggio 2018 per € 70,00; - Condanna , previa compensazione di metà, al pagamento della Controparte_1 restante parte delle spese legali che si liquidano in complessivi € 377,00 (di cui € 47,00 per rimborso spese vive) oltre spese generali, IVA e C.P.A. come per legge
- Così deciso in Patti, il 19.3.2025
Il Giudice
Elisabetta Artino Innaria