REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione seconda civile
Il tribunale di Catanzaro, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del
Dott. Stefano Costarella, all'esito della discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5363/2024 R.G.A.C. vertente
TRA
p.i.: ) in persona del suo legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. Daniele Lopez (c.f.: ) ed elettivamente domiciliata presso il C.F._1 suo studio, in LI IN (CZ) alla Via Fratto n. 10, giusta procura in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità;
-INTIMANTE-
E
, (c.f.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Felicetta CP_1 C.F._2
Maria Bova (c.f.: ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in C.F._3
Catanzaro Lido alla c/da Doganieri n. 10, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
-INTIMATO -
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità.
Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza e da precedenti atti di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, la società a responsabilità
limitata in persona del suo legale rappresentante p.t., ha intimato sfratto per morosità nei Pt_1
Pag. 1 a 7 confronti di , deducendo: di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita in CP_1
Catanzaro alla Via Stromboli n. 14, identificata in catasto al foglio 101, p.lla 862, subalterno 35; di avere con egli stipulato contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data 08/11/2022 al n.
005121 serie 3T per il periodo 01/11/2022 – 01/11/2026 e con canone mensile pari ad € 500,00; che il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni omettendo, specificamente, di pagare le mensilità da marzo a luglio 2024 per un importo complessivo pari ad € 3.000,00 nonostante i vari solleciti inviati tra i quali, da ultimo, la diffida stragiudiziale ad adempiere del 24.04.2024.
Sulla scorta di tali deduzioni in fatto, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo
Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: 1) convalidare l'intimato sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato, ordinare al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce all'atto di citazione e fissare la data per l'esecuzione con contestuale pronuncia di risoluzione del contratto;
2) In via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione; 3) Condannare in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio;
4) Con riserva di ogni altro diritto e azione.”
1.1. All'udienza di prima comparizione, celebratasi in data 25/10/2024, parte intimante ha dichiarato la persistenza della morosità, insistendo nella domanda di convalida dello sfratto, mentre l'intimato è comparso personalmente opponendosi alla convalida sul presupposto di aver sempre pagato i canoni in contanti senza, tuttavia, ricevere relativa quietanza nonché di aver effettuato il pagamento della somma di € 1.700,00 a mezzo bonifico in data 21.06.2024 e a parziale estinzione dei canoni dovuti.
1.2. Con provvedimento reso fuori udienza in data 30/10/2024, a scioglimento della riserva precedentemente assunta, è stata concessa ordinanza non impugnabile di rilascio e fissata la relativa data al 30.04.2025. Contestualmente, è stato disposto il mutamento del rito e sono stati concessi i termini per l'esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione e per il deposito di memorie integrative.
1.3. A seguito di mutamento del rito, parte intimante ha depositato memoria integrativa rappresentando l'esito negativo della procedura di mediazione e la perdurante morosità nel pagamento dei canoni da parte del conduttore, ammontante ad € 6.500,00, concludendo, quindi, per la condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere.
1.4. Si è tardivamente costituito in giudizio il convenuto, deducendo preliminarmente di non avere un lavoro stabile e di essere riuscito, ciononostante, a far fronte al regolare pagamento dei canoni fino a quando il locatore avrebbe iniziato a pretendere il pagamento di somme per utenze di acqua e luce, già comprese nell'importo del canone mensile e, comunque, non sorrette da idonea documentazione.
Pag. 2 a 7 Ha, inoltre, evidenziato e lamentato che il locatore avrebbe assunto nei suoi confronti un contegno disumano, privandolo dell'energia elettrica così da impedirgli l'uso dell'acqua calda, dei climatizzatori ed in genere degli elettrodomestici presenti nell'abitazione.
Ha, poi, rappresentato di aver provveduto al pagamento di parte dei canoni, giusta bonifico di €

1.700.00 eseguito il 21/06/2024 e di non essere stato messo in condizione di saldare il residuo importo in quanto parte attrice ha avviato la presente azione giudiziaria.
Ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni: “- In via preliminare qualora il giudice dovesse ritenere tardiva la presente costituzione, essere rimesso nei termini di legge;
- ai sensi dell'ex art. 55 legge n. 392/78 all'On. Tribunale adito voglia concedere termine di grazia di 120 giorni, per consentire al Sig. di provvedere al pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti e da CP_1
scadere fino al giorno del saldo o della nuova udienza che verrà fissata, oltre interessi e spese legali della procedura nella misura che verranno liquidate, nonché per l'instaurazione di una trattiva bonaria con l'intimante per la risoluzione della controversia. – chiede altresì, la proroga dell'esecutività del rilascio dell'immobile atteso quanto esposto e narrato in premessa;
In caso di condanna alle spese di giudizio, si chiede al On.le Giudice di voler compensare, in considerazione della situazione economica precaria del convenuto ma soprattutto del comportamento tenuto dal locatore nei suoi confronti.”.
1.5. La causa, istruita documentalmente, è stata discussa all'udienza odierna, nella quale l'intimante ha dedotto che la morosità ammonta, ad oggi, ad € 7.500,00, e viene, quindi, decisa mediante lettura del dispositivo e contestuale deposito della motivazione.
2. Tanto premesso, ritiene questo Giudice che la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore proposta da parte attrice – in cui si converte l'intimazione di sfratto per morosità a seguito dell'ordinanza di mutamento di rito -, è fondata per le ragioni che seguono.
2.1. La società locatrice ha esordito, nel presente giudizio, lamentando il mancato integrale pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo compreso tra marzo e luglio 2024, per un importo complessivo pari ad € 3.000,00.
Ha, quindi, prodotto in giudizio il contratto di locazione, registrato alla competente Agenzia delle
Entrate in data 08/11/2022, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone mensile nella misura di € 500,00 (cfr. all. 1 fascicolo parte attrice), dando così prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c.
Pertanto, ha chiesto pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione illo tempore stipulato evidenziando il perdurante omesso pagamento dei canoni anche con riferimento a quelli di successiva maturazione.
Pag. 3 a 7 Tanto premesso, è principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Civ., sez. VI-
III, 11/02/2021, n. 3587; Cass. Civ. SS.UU., n. 13533 del 2001).
Nella fattispecie in esame, la parte locatrice ha provato l'esistenza del contratto e la scadenza delle obbligazioni di pagamento assolvendo, dunque, l'onere probatorio su di essa gravante.
A fronte dell'assolvimento dell'onere della prova gravante sul locatore, parte conduttrice, tardivamente costituitasi in giudizio (e la cui richiesta di remissione in termini – a fronte della espressa perentorietà del termine per la costituzione, ex artt. 667 e 426 c.p.c. – non risulta supportata da alcun elemento idoneo a permetterne la concreta valutazione), non ha, invece, provato di aver corrisposto nei termini contrattualmente previsti i canoni dovuti.
Non può, infatti, essere valorizzata la produzione documentale di parte convenuta ed in specie la copia della ricevuta di pagamento datata 21/06/2024 di € 1.700,00 (cfr. all. 3 comparsa di costituzione), atteso che la stessa risulta non integralmente leggibile e priva di dati di identificazione del mittente e del destinatario oltre che della causale del pagamento.
Priva di pregio si palesa, poi, la generica allegazione del conduttore circa la momentanea situazione di disagio economico nonché la richiesta di spese non dovute, quali quelle per la fornitura di acqua e luce, spese che per tutta evidenza non sono state richieste dal locatore in tale sede.
Infine, quanto al comportamento del locatore che lo avrebbe privato dell'energia elettrica, impedendogli sostanzialmente di godere pienamente del bene locato, mette conto evidenziare che, per giurisprudenza costante, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nemmeno nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. civ., sez. III, 10/01/2008, n. 261); “Con riferimento al contratto di locazione immobiliare, ai sensi dell'art. 1460 c.c., il conduttore è legittimato a sollevare
l'eccezione di inadempimento, non solo quando la controprestazione del locatore sia rimasta completamente inadempiuta, ma anche in presenza di un inadempimento parziale inidoneo ad escludere integralmente il godimento dell'immobile. In tal caso, la sospensione/riduzione del
Pag. 4 a 7 pagamento del canone deve essere proporzionata al parziale inadempimento del locatore in ossequio al canone di buona fede che pervade anche la fase esecutiva del contratto” (cfr. Cass. civ., sez. III,
29/01/2021, n. 2154).
Pertanto, l'omesso pagamento del canone deciso unilateralmente dal conduttore che ha continuato a fruire dell'immobile, deve considerarsi illegittimo.
Vieppiù, il convenuto non ha fornito alcuna prova di quanto dedotto, né tanto meno dell'impossibilità assoluta di utilizzare l'immobile a causa del contegno del locatore.
Alla luce delle suesposte argomentazioni, pertanto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes ed ordinato il rilascio dell'immobile, in ragione della mancata esecuzione dell'ordinanza di rilascio emessa in data 30.10.2024 (come confermato all'odierna udienza dai procuratori delle parti).
All'uopo si evidenzia, inoltre, che l'art. 5 della L. 392/1978 opera una valutazione ex lege dell'importanza dell'inadempimento statuendo che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di esso superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nel caso di specie, la morosità afferisce al periodo compreso tra marzo e luglio 2024 cui deve aggiungersi il mancato pagamento dei canoni successivamente maturati, circostanza che, affatto contestata dal conduttore, nel contemperamento fra i contrapposti interessi delle parti, depone a favore di un giudizio di non scarsa importanza dell'inadempimento.
Né può concedersi in questa sede, al fine di sanare la morosità, il termine di grazia richiesto dal conduttore.
Il contratto di locazione stipulato tra le parti è stato dalle stesse qualificato di natura transitoria (cfr. all. 1 fascicolo attrice) al quale, come noto, non è applicabile il termine di grazia.
Epperò, anche a voler prescindere dalla rubricazione del contratto di locazione “ad uso abitativo di natura transitoria” e dalla sua difformità dallo schema legale tipico previsto per le locazioni abitative transitorie in assenza, tra l'altro, dell'indicazione del motivo della transitorietà, con conseguente riconducibilità del negozio al tipo contrattuale della locazione ad uso abitativo ordinario, vi è che la domanda del termine di grazia risulta inammissibile in quanto proposta per la prima volta in sede di comparsa di costituzione, depositata tardivamente a seguito dell'introduzione del giudizio di merito.
2.2. Deve essere, infine, accolta la domanda di pagamento dei canoni scaduti, benché avanzata, per la prima volta, dal locatore in occasione del deposito della memoria integrativa.
In base agli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, cui si intende dare seguito in questa sede, posto che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art.
Pag. 5 a 7 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art. 426
c.p.c. la condanna al pagamento dei canoni pregressi il cui mancato pagamento non è stato dedotto nell'intimazione di sfratto per morosità (Cassazione civile sez. III, 23/03/2017, n.7430).
Orbene, sulla scorta dei principi in materia di riparto degli oneri probatori più su richiamati, parte attrice ha provato la fonte del credito azionato (producendo il contratto di locazione in essere tra le parti) ed ha allegato l'inadempimento del convenuto nel pagamento dei canoni di locazione per un importo complessivo, alla data odierna, di € 7.500,00.
A fronte di siffatta deduzione, il conduttore non ha dimostrato l'esistenza di fatti impeditivi, modificativi e/o estintivi dell'avversa pretesa (non essendo all'uopo sufficiente, per le ragioni già esposte, la produzione della ricevuta di un pagamento di € 1.700,00), né ha contestato il quantum del credito rivendicato dalla controparte.
Ne consegue che il convenuto deve essere condannato a corrispondere, in favore della società intimante, l'importo di € 7.500,00, a titolo di canoni di locazione scaduti al 27/5/2025, nonché gli ulteriori canoni di locazione a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo con riferimento alle tabelle di cui al D.M. 147/2022, per lo scaglione compreso tra € 5.201,00 ed €
26.000,00, in base ai valori minimi in ragione del valore e del grado di difficoltà della controversia, con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto svolgimento.


P.Q.M.


Il tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa assorbita e respinta,
- dichiara la risoluzione, per grave inadempimento della parte conduttrice, del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti e registrato in data 08.11.2022 al n. 005121 serie 3T;
- ordina a l'immediato rilascio dell'immobile locato, sito in Catanzaro alla CP_1
Via Stromboli n. 14 ed identificato in catasto al foglio 101, p.lla 862, subalterno 35, libero e vuoto da persone e cose;

- condanna al pagamento in favore di parte attrice della somma di € CP_1
7.500,00, a titolo di canoni scaduti e non pagati al 27/5/2025, oltre gli ulteriori canoni di locazione a scadere fino all'effettivo rilascio, nonché gli interessi legali dalla singola scadenza sino all'effettivo saldo;
Pag. 6 a 7 - condanna alla rifusione, in favore di in persona del suo legale CP_1 Parte_1 rappresentante p.t., delle spese e competenze di lite, che si liquidano in € 1.700,00 per competenze professionali ed in € 141,11 per esborsi, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Catanzaro, 27/05/2025
Il giudice
dott. Stefano Costarella

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