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Repubblica Italiana
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Roma
- Sezione 6^ Civile -
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice Manuela Caiffa,
all'udienza del 09.04.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 37849 del
Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso diverso”
pendente tra
C.F. rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'Avv. Laura Ciavolella ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Piazza Marconi - 03043 Cassino,
giusta procura in atti attore
e
C.F. , Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dall'Avv. Damiano Comito elettivamente
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domiciliato presso il suo studio sito in Roma Viale Parioli n.63,
giusta procura in atti.
convenuto
Conclusioni: come in atti
Motivi della Decisione


1. I fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, al sig. lo sfratto per Controparte_1
morosità dall'immobile in Roma, Viale Tirreno 146 ed esponeva al Tribunale:
che il predetto immobile veniva concesso in locazione per uso diverso dall'abitativo con contratto sottoscritto in data 5.10.2023
e regolarmente registrato, per la durata di 6 anni al canone di locazione pari ad euro 950,00 mensili;

che il conduttore a partire già dalla mensilità di ottobre 2023
ometteva il pagamento dei canoni e delle spese condominiali,
rimanendo in morosità per la complessiva somma di euro
8.839,00.
Per tali ragioni, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l'ordinanza di rilascio, con emissione del decreto ingiuntivo;
nel merito, la risoluzione per inadempimento del contratto;
il tutto, col favore delle spese di lite.
Si costituiva l'intimato eccependo il pagamento della somma
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di € 7.000,00 ed offrendo banco judicis il versamento di € 1.840,00
a saldo della morosità intimata per differenza canoni ed oneri condominiali, che veniva ritirata dal difensore di parte intimante.
Veniva disposto il mutamento del rito ed assegnati alle parti i termini per il deposito di memorie integrative e documenti.
Con le proprie memorie, parte attrice dichiarava la persistenza della morosità per canoni di locazione successivi all'atto di intimazione ed insisteva per la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore e la condanna al rilascio, oltre al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio.
Dal canto suo, parte convenuta deduceva che l'immobile presentava una morosità pregressa per il mancato pagamento di alcune fatture relative alla somministrazione di energia elettrica per € 3.800,00 versati dal sig. che aveva CP_1
sostenuto anche le spese ed i costi relativi ai lavori per
“l'allaccio in fogna” del locale per l'importo complessivo di €
3.000,00.
Veniva esperito il procedimento di mediazione, come da verbale in atti.
La causa, in difetto di mezzi istruttori ammissibili, veniva decisa all'odierna udienza, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
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2. Il merito della lite.
La domanda di risoluzione per inadempimento va accolta atteso che l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c., producendo la copia del contratto di locazione (v. Cass. n°15659/2011: “in tema di prova
dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per
la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero
per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o
legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi
alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della
controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della
prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto
adempimento”; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007;
Cass. n°1743/2007; Cass. n°20073/2004).
Il ritardato pagamento della morosità intimata, avvenuto solo successivamente alla notificazione dell'atto introduttivo,
poi, non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che
il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia
la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la
risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al
fine di stabilire se l'inadempimento abbia il requisito della
"gravità”, di cui all'art. 1455 c.c.” (Cass. civ., n. 18500/12).
Ovvero, non è sufficiente il pagamento anche integrale,
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laddove sia tardivo, per escludere la gravità della morosità.
Va ricordato, infatti, che “ai sensi dell'art. 1453 c.c., comma 3,
dalla data della domanda (domanda che è già quella avanzata ex art.
657 c.p.c. con la intimazione di sfratto, introduttiva della causa di
risoluzione del contratto) il conduttore non può più adempiere”
(Cass. civ., n. 13248/10).
Può, ovviamente, ancora pagare, onde evitare un procedimento ingiuntivo, ma tale versamento non potrebbe mai, di per sé, evitare la risoluzione del contratto.
In proposito, “ritenuta l'inapplicabilità della sanatoria
giudiziale della morosità di cui all'art. 55 l. 392/1978 alle locazioni
di immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il
pagamento dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato
possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del
contratto, se l'inadempimento è grave. Qualora il conduttore di un
immobile a uso diverso alla prima udienza, o nel termine fissato dal
giudice, paga il dovuto, non per questo viene sottratto al giudizio di
risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la
notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere
solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare
l'inadempimento” (v. Cass., n°10587/2008); “il mancato
pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento
per la inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la
risoluzione contrattuale, non rilevando, per le locazioni di immobili
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ad uso diverso dall'abitativo, né la richiesta di versamento banco
iudicis dei canoni non corrisposti, formulata in sede sommaria
senza la riproposizione della questione nel nuovo ed autonomo
procedimento a cognizione piena, né l'istanza di concessione di un
termine per la purgazione della mora perché tali possibilità sono
previste soltanto per le locazioni di immobili ad uso abitativo” (v.
Cass., n°21242/2006; nonché Cass., n°11777/2006; Cass., S.U.
n°272/1999).
Nel caso che ci occupa, non v'è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto (in rate anticipate, di cui all'articolo 4) del contratto), non giustificato da qualsivoglia motivo giuridicamente apprezzabile, è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore,
costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Rileva, infatti, che, alla data della notifica dell'intimato sfratto, il convenuto non aveva versato le somme relative al canone di locazione del mese di ottobre 2023 e agli oneri condominiali per complessivi € 8.839,00.
Non vi è prova, poi, del fatto che il convenuto abbia mai notiziato l'attore dell'impossibilità di rispettare i termini di pagamento.
L'inadempimento nel pagamento dei canoni, dunque,
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deve considerarsi oggettivamente e soggettivamente grave ex articolo 1455 c.c. perché associato ad un comportamento di sistematici ritardi rispetto alla scadenza contrattuale di versamento.
Nelle locazioni ad uso diverso, infatti, si rileva che “in tema
di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai
sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa
importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito -
deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato
con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto,
quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni
dovuti"; così Cass., n°24460/2005; conf. Cass., n°19652/2004;
Cass., n°14234/2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con
riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto,
quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti,
la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai
sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione
riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass.,
n°15553/2002; Cass., n°2616/1990; "l'omesso pagamento dei
canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle
obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di
locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita
dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto": in tali termini è Cass., n°959/1980; v. infine Cass., n°4096/1978:
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"l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze
costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed
essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta
l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione,
non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della
gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella
circostanza stessa del mancato pagamento".
E' incontestato, inoltre, che il convenuto abbia omesso di corrispondere i canoni successivi all'atto di intimazione per un totale di € 8.264,99, così come dichiarato dalla difesa di parte attrice in sede di note conclusive.
Dunque, quello che, alla litispendenza, avrebbe potuto essere semmai valutato inadempimento “non grave”, con il mancato pagamento dei canoni successivamente maturati, è
diventato tale e grave da rilevare ai fini risolutori ("... la
circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al
momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si
aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della
stessa" v. Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez.
III, 26/10/2012, n. 18500; ancora Cass. n°8076.2002, secondo cui il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore “anche alla stregua del comportamento successivo alla
proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli
di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la
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risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure
ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di
applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo
cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per
inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia
giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso
che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così
non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno
dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore
inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo,
continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore
ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il
corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”).
Detto ciò, perdono di rilevanza le ragioni addotte dal convenuto riguardo al preteso pagamento delle spese per consumi di acqua, di cui non ha fornito prova, risultando inammissibile la prova orale di cui la difesa ha reiterato la richiesta, in quanto circostanza da provarsi per tabulas, oltre a quelle per l'allaccio in fogna dal momento che non è stato chiarito il tipo di intervento e se effettivamente avente carattere straordinario, ovvero necessario per lo svolgimento dell'attività e, dunque, a carico del conduttore.
Peraltro, parte convenuta non ha sollevato eccezione di
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compensazione di somme, né ha proposto domanda di rimborso di somme, con conseguente irrilevanza ai fini del decidere delle prove orali di cui ha rinnovato la richiesta in sede di discussione finale.
Ancora, la generica contestazione degli oneri condominiali, viene superata dalla produzione in giudizio dall'estratto conto condominiale e dalla ricevuta di pagamento da parte dell'attore (v. documenti allegati all'atto di intimazione).
Infine, non esclude l'inadempimento il rilascio della fideiussione in quanto, anche in caso di escussione della garanzia, questa non equivale all'adempimento dell'obbligazione da parte del debitore avendo solo l'effetto di estinguere il debito non valendo, quindi, ad escludere l'esistenza dell'inadempimento ma solo riducendo il relativo
quantum.
In conclusione, deve essere accolta la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto inter partes, con conseguente condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e fissazione al 15.05.2025 del termine per il rilascio, ex art.56 legge n.392/78.
Il convenuto va condannato, altresì, al pagamento della somma di € 8.264,99 per canoni di locazione dal maggio 2024
al febbraio 2025, oltre quelli scaduti ed a scadere fino al
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rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla parte attrice, ogni diversa istanza,
deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara che il contratto di locazione stipulato il 5.10.2023 e registrato il
9.10.2023, inerente all'immobile in Roma, Viale Tirreno 146, si
è risolto per grave inadempimento del conduttore;

condanna il convenuto al rilascio dell'immobile e fissa al
15.05.2025 il termine per il rilascio, ex art.56 legge n.392/78;
condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice della somma di € 8.264,99 per canoni di locazione dal maggio
2024 al febbraio 2025, oltre quelli scaduti ed a scadere fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo;

condanna il convenuto alla refusione in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in euro 258.11 per esborsi ed euro 2.647,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Roma, 09.04.2025
Il Giudice Onorario
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Dr.ssa Manuela Caiffa
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