N. R.G. 12911/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12911/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
PATRUNO ALESSANDRO, elettivamente domiciliato in LARGO FRANCESCO RICHINI, 6
presso il difensore avv. PATRUNO ALESSANDRO Pt_1
ATTORE contro
(C.F. ) e CP_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti ANTICO FEDERUCA e
[...] C.F._2
BENAMATI CHIARA, elettivamente domiciliati in VIA MACEDONIO MELLONI, 8 Pt_1 presso il difensore avv. BENAMATI CHIARA
CONVENUTI
(C.F. ), (C.F. Controparte_3 C.F._3 Controparte_4
, (C.F. ), C.F._4 Parte_2 C.F._5
(C.F. , (C.F. Controparte_5 C.F._6 Controparte_6
), (C.F. ), C.F._7 Controparte_7 C.F._8
(C.F. ), (C.F. Controparte_8 C.F._9 CP_9
), (C.F. ), C.F._10 CP_10 C.F._11 CP_11
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._12 Controparte_12
), (C.F. ), (C.F. C.F._13 CP_13 C.F._14 Parte_3
), ( ), C.F._15 CP_14 Parte_4 C.F._16 CP_15
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_5 C.F._17
PATRUNO ALESSANDRO, elettivamente domiciliati in LARGO FRANCESCO RICHINI, 6
presso il difensore avv. PATRUNO ALESSANDRO Pt_1
INTERVENUTI
( , Controparte_16 C.F._18 Controparte_17
( ), ( , C.F._19 Controparte_18 C.F._20 CP_19
( ),
[...] C.F._21 Parte_6
( ), ( ), C.F._22 Parte_7 C.F._23 Pt_8
pagina 1 di 21 (CF ), (CF CP_15 C.F._24 Parte_9
, ( ) C.F._25 Parte_10 C.F._26
Terzi Chiamati CONTUMACI

OGGETTO: accertamento proprietà

CONCLUSIONI dell'ATTORE e degli intervenuti
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito così giudicare: NEL MERITO
- dare atto o comunque accertare e/o dichiarare -anche a fronte della azione proposta dai convenuti diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva delle due aree (cavedi) oggetto di causa- alla luce delle risultanze della CTU in merito agli esatti confini tra il e l'unità immobiliare dei convenuti, la natura Parte_1 condominiale e la sottoposizione al regime giuridico di cui all'art. 1117 cc delle due aree (cavedi) poste nell'edificio condominiale di , confinanti con l'unita immobiliare contraddistinta al Parte_1 Pt_1 Catasto Fabbricati Foglio: 349 Particella: 270 Subalterno 712 ex 17) di proprietà di e CP_1 [...]
graficamente rappresentate in colore giallo nella planimetria sottoriportata (doc. 2 in Controparte_2 atti) -accertare e dichiarare che i condomini e hanno realizzato, CP_1 Controparte_2 sulle predette aree (cavedi) di proprietà condominiale, opere abusive, non autorizzate così da averne l'uso esclusivo, anche in violazione dell'art. 1102 cc, e, conseguentemente:
- condannare e a loro spese ed a cura del Condominio e/o dei CP_1 Controparte_2 condomini, alla rimozionedelle dette opere con conseguente ripristino dell'originario stato dei luoghi
o, in alternativa, condannare questi ultimi al pagamento dei costi della rimozione di dette opere da effettuarsi dal e/o dai condomini (costi di rimozione quantificati come da CTU e sulla base delle osservazioni Parte_1 del CTP di parte attrice) ed in merito allo stato delle aree precedenti all'occupazione ed alla realizzazione delle opere;

- ordinare a e la rimozione di ogni ostacolo al libero uso e CP_1 Controparte_2 godimento delle predette parti comuni a tutti i condomini.
IN OGNI CASO
-rigettare le domande ed eccezioni dei convenuti avv. e avv. con CP_1 Controparte_2 riferimento alla pretesa proprietà esclusiva delle aree, alla pretesa legittimità delle opere effettuate nelle due aree oggetto di causa nonché in merito al preteso risarcimento danni per violazione del diritto alla privacy e violazione dell'art. 833 cc in quanto infondate in fatto e diritto (oltre che tardive con specifico riferimento alla domanda relativa alla privacy e ex art. 833 cc);
-spese legali rifuse, anche di CTU e CTP (queste ultime come da allegata fattura n. 4 del 08/04/2024). IN VIA ISTRUTTORIA…
CONCLUSIONI dei CONVENUTI Si richiamano le conclusioni già rassegnate nell'atto di costituzione e nelle successive memorie presentate ex art. 183 c.p,c, come di seguito richiamate. Con la presente preme inoltre ribadire che gli odierni convenuti non hanno mai assunto diverso ruolo nel presente giudizio e che la domanda di accertamento è conseguita alla richiesta di rigetto delle domande di parte attrice (contrariamente
a quanto riportato nelle note di trattazione di parte attrice)
“In via principale nel merito: rigettare le domande di parte attrice in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto per tutto quanto esposto nella narrativa del presente atto, con ogni conseguente effetto e provvedimento, come per legge e per l'effetto, accertare e dichiarare la piena proprietà delle due aree (cavedi) poste nell'edificio di Parte_1
pagina 2 di 21 24/2 confinanti con l'unità immobiliare (contraddistinta al Catasto Fabbricati Foglio: 349 Particella: 290 Subalterno 712 ex 17) di proprietà dei convenuti.
In via subordinata: accertare e dichiarare, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avversa, che le opere effettuate costituiscono un legittimo esercizio di un diritto di godimento e comunque che la decisione in merito debba e possa essere assunta soltanto dall'assemblea del , alla Parte_1 quale andrà rimessa la questione.
IN VIA PRINCIPALE: CONDANNARE PARTE ATTRICE AL RISARCIMENTO DEI DANNI (da determinare in via equitativa) PER LA VIOLAZIONE DEL DIRITTO ALLA PRIVACY ED IL COMPORTAMENTO IN CONTRASTO CON L'ART. 833 c.c. come provato dai DOCC. 16 e 17 prodotto con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 CHE SI CHIEDE DI ESPUNGERE DAL
FASCICOLO. In via istruttoria: si chiede disporsi CTU, qualora la S.V. Ill.ma ritenga necessaria, ai fini della verifica tecnica e della corretta identificazione e descrizione dell'immobile e delle porzioni oggetto di contestazione e dell'accertamento della loro rispondenza con il titolo di acquisto. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa. Salvis juribus”
* * *

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con atto di citazione datato 08.03.2021 il citava in Parte_1
giudizio avanti al Tribunale di Milano e CP_1 Controparte_2
chiedendo che venisse accertata e dichiarata la natura condominiale e la sottoposizione al
[...] relativo regime giuridico di due aree, denominate cavedi, poste nell'edificio condominiale attoreo e confinanti con l'unità immobiliare di proprietà dei convenuti, nonché accertare e dichiarare che questi ultimi avevano realizzato sulle predette aree opere abusive non autorizzate, condannandoli di conseguenza alla rimozione ed al ripristino.
Esponeva l'attore:
- che al piano seminterrato del fabbricato condominiale v'è un'unità immobiliare originariamente ad uso magazzino ed adibita a laboratorio d'arte e restauro e che adiacenti al seminterrato vi sono due cavedi condominiali, come risultanti dalla planimetria del 07.12.1988 depositata in Catasto il
23.01.1989 (doc. 4);
pagina 3 di 21 - che detti cavedi, riconosciuti da tutti i condomini come beni condominiali per oltre 30 anni, erano sempre stati utilizzati dal come passaggi per effettuare lavori di manutenzione e Parte_1
sistemazione;
- che, nel Regolamento del Condominio e nella planimetria allegata al verbale di assemblea del
11.02.1999, così come nella predetta planimetria del 07.12.1988, l'unità immobiliare oggi di proprietà dei convenuti non includeva i due cavedi (docc. 5-6), come peraltro pacificamente noto ai precedenti proprietari (docc.7-8);
- che, in data 20.06.2019, dopo aver effettuato il cambio di destinazione d'uso, gli odierni convenuti acquistavano l'unità immobiliare in questione (doc. 9), apportandovi da subito rilevanti opere e modifiche, prontamente segnalate all'Amministratore da alcuni condomini (doc. 10), che venivano poi formalmente contestate ai primi (doc. 11), i quali, tuttavia, non davano seguito alla richiesta di ripristino opponendo un preteso diritto di proprietà esclusiva (docc. 12-14);
- che, per i cavedi, vige una presunzione legale di condominialità, gravando sul Parte_1 rivendicante l'onere della prova contraria e che, in ogni caso, gli interventi eseguiti costituivano una violazione dell'art.1102 c.c.;
- che veniva esperita la mediazione, con esito negativo (doc. 15).
Con comparsa depositata il 30.06.2021, si costituivano in giudizio e CP_1
chiedendo il rigetto delle domande attoree con Controparte_2
accertamento della proprietà esclusiva delle due aree oggetto di causa, ovvero, in subordine, chiedendo di accertare di aver legittimamente esercitato un diritto di godimento, esponendo:
- che né nel regolamento condominiale, né negli atti di acquisto prodotti dall'attore v'era traccia di
“cavedi”, così come definiti dal Condominio;

- che a dette due porzioni di immobili si può accedere unicamente dall'appartamento dei convenuti e che la loro struttura le rende inaccessibili ad altri condomini;

- che, quanto al “cavedio” situato a nord, il cortile comune attiguo ad esso è sempre indicato in atti come confine della proprietà immobiliare dei convenuti (doc. 2);
- che la necessità di effettuare interventi (in ogni caso straordinari) su parti comuni non sarebbe comunque ostacolata dal diritto di proprietà esclusivo dei convenuti, i quali non potrebbero opporsi;

- che, avendo le due porzioni la funzione di conferire all'immobile dei condomini convenuti i livelli di aria e luce necessari all'abitabilità e costituendo gli stessi anche l'uscita di sicurezza, in nessun modo e con nessuna maggioranza gli altri condomini potrebbero modificare dette funzioni precipue;

- che, in ogni caso, il ricorso all'art.1117 c.c. sarebbe utile soltanto ove non vi fosse un titolo che sia chiaro nell'attribuzione della proprietà delle porzioni immobiliari oggetto di contestazione, a differenza del caso di specie, ove in alcun atto ci si riferisce a cavedi (doc. 2); pagina 4 di 21 - che il contegno dei precedenti proprietari sarebbe ininfluente rispetto al titolo originario, al titolo di acquisto dei convenuti ed alla situazione di fatto delle porzioni immobiliari in discussione.
Alla prima udienza del 01.07.2021 (come rinviata d'ufficio), tenutasi in forma scritta, le parti depositavano note: non risultando ancora costituiti i convenuti, l'attore si riservava ogni contestazione, chiedendo termine per memorie ex art.183 comma 6 cpc, mentre i convenuti, nel frattempo costituitisi, insistevano nelle rassegnate conclusioni ritenendo la causa matura per la decisione ed in subordine chiedendo la concessione dei termini di cui all'art.183 comma 6 cpc. Il Giudice concedeva i predetti termini rinviando per i provvedimenti di competenza all'udienza del 15.12.2021.
Con la prima memoria, la parte attrice eccepiva la nullità della costituzione avversaria per difetto di procura e l'inammissibilità delle domande riconvenzionali stante l'avvenuta tardiva costituzione in giudizio.
I convenuti, a propria volta, modificavano le domande con la seconda memoria, chiedendo la condanna della parte attrice al risarcimento dei danni per violazione del diritto alla privacy e per comportamento in contrasto con l'art.833 c.c., oltre all'espunzione dei documenti 16 e 17 avversari.
Nelle more, con comparsa del 18.10.2021, 11 condomini intervenivano ad adiuvandum facendo proprie tutte le difese, le eccezioni, le domande e le conclusioni svolte dal Condominio attore.
All'udienza del 15.12.2021 le parti convenute eccepivano che l'intervento ad adiuvandum dei singoli condomini non sarebbe stato tale, comportando le domande da essi proposte una mutatio libelli rispetto all'atto di citazione, atteso che non concerneva più l'uso delle parti comuni, ma l'accertamento della proprietà sebbene proposto in atto di citazione e per il quale non sussisteva la legittimazione attiva del
; la parte attrice precisava che gli intervenuti avevano semplicemente aderito alle due domande Parte_1 dell'atto di citazione.
Il Giudice, datone atto, rinviava all'udienza del 23.03.2022 disponendo che le parti depositassero copia cartacea degli atti e documenti.
Successivamente, il Giudice disponeva la trattazione scritta.
Nelle proprie note, la parte attrice e quelle intervenute insistevano per l'accoglimento della domanda proposta sub 2, sussistendo in relazione ad essa la piena legittimazione dell'amministratore condominiale e per le istanze istruttorie già proposte, con particolare riferimento alla richiesta di CTU, chiedendo altresì la trasmissione degli atti alla Procura in relazione al doc. 3 avversario;
le parti convenute ribadivano la carenza di legittimazione attiva del rispetto alla domanda di Parte_1
accertamento della proprietà delle due aree oggetto del giudizio, evidenziando in ogni CP_20
caso che non si era costituita la totalità dei condomini, chiedendo dunque fissarsi udienza di pagina 5 di 21 precisazione delle conclusioni e, in subordine, di essere ammessi a prova contraria in caso di ammissione delle istanze istruttorie avversarie.
Il Giudice, a scioglimento della riserva ivi assunta, osservato che l'intervento dei condomini aveva sanato ogni eventuale irregolarità riguardo alla legittimazione dell'amministratore, ma che era stata eccepita la mancata costituzione in giudizio di tutti condomini (e la parte attrice nulla aveva rilevato sul punto) e che, ad ogni modo, anche i convenuti avevano proposto un'azione diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, disponeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini non costituiti o intervenuti, a cura dei convenuti, rinviando la causa all'udienza del
17.01.2023.
Con comparse in data 29.08.2022 e in data 11.11.2022, altri 3 condomini intervenivano ad adiuvandum facendo proprie tutte le difese, le eccezioni, le domande e le conclusioni svolte dal Condominio attore.
All'udienza del 17.01.2023 il Giudice, verificata la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia di
3 condomini, disponendo l'integrazione del contraddittorio nei confronti di altri 6, posto che la notifica non si era perfezionata nei termini, rinviando al 20.06.2023.
A quest'ultima udienza le parti convenute chiedevano disporsi la comparizione personale delle parti affinché fosse verificato l'effettivo interesse ad agire e l'effettiva consapevolezza dell'oggetto del giudizio, riservandosi di produrre la delibera assembleare ai fini della corretta verifica della costituzione in giudizio delle parti e del litisconsorzio effettivo;
la parte attrice si opponeva ed il
Giudice si riservava, previa declaratoria di contumacia di altri condomini regolarmente citati.
Con ordinanza del 13.07.2023, il Giudice ammetteva la CTU richiesta, demandando al ctu di determinare gli esatti confini tra il condominio e l'unità immobiliare di proprietà dei convenuti, con specifico riferimento all'inclusione, o meno, delle due aree in contestazione e di descrivere lo stato attuale delle predette aree, rapportandolo, ove possibile, alla data di acquisto da parte dei convenuti, nominando all'uopo l'arch. e rinviando all'udienza del 18.10.2023 per il giuramento. Persona_1
Accettato l'incarico, in data 24.02.2024, è stata depositata la relazione del consulente.
Le parti depositavano note scritte per l'udienza del 05.03.2024. La parte attrice e gli intervenuti in via principale insistevano, occorrendo, nell'ammissione delle ulteriori istanze istruttorie ed in subordine chiedevano fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni. Le parti convenute eccepivano, in primo luogo, che al procedimento non avevano in alcun modo preso parte alcuni condomini e, poiché il Giudice aveva ordinato l'integrazione del contraddittorio, la mancata costituzione dei summenzionati proprietari determinava un vizio della CTU rispetto al tema della proprietà dell'immobile; criticata la CTU, della quale pagina 6 di 21 chiedevano l'integrazione, sotto vari profili, chiedevano altresì di avviare un nuovo tentativo di conciliazione che riguardasse unicamente la proprietà (e non l'uso) delle due aree, alla presenza di tutti i condomini.
A scioglimento della riserva ivi assunta il Giudice, ritenuto che la causa fosse matura per la decisione e che non fosse necessario procedere ad alcuna integrazione della CTU, rigettava le istanze delle parti e fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
Quindi, istruita la causa con produzioni documentali e con lo svolgimento di consulenza tecnica, la stessa veniva posta in decisione, decorsi i termini assegnati per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, sulla base delle conclusioni precisate dalle parti all'udienza in data 08.10.2024, sostituita da note scritte.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di nullità della procura riferita al convenuto
[...]
sollevata dalla parte attrice (peraltro non coltivata), in quanto la procura Controparte_2
del convenuto risulta versata in atti ed è riferibile alla presente causa.
Vanno invece accolte le ulteriori eccezioni attoree di tardività della produzione del doc.3 da parte dei convenuti e di irrilevanza della produzione del doc.4: quanto a quest'ultimo, la relativa produzione nemmeno è stata autorizzata da questo Tribunale;
quanto al primo, la produzione avvenuta con la terza memoria istruttoria è effettivamente tardiva in quanto non può dirsi essere avvenuta a prova contraria.
Il codice di procedura civile, poi, non consente né disciplina l'espunzione di atti e documenti dal fascicolo d'ufficio o di parte, per cui, al più, alcuni documenti nel processo civile possono essere
“inutilizzabili” in quanto tardivamente depositati, oppure irrilevanti e non necessari per la decisione.
Le causa, alla luce delle domande svolte dalle parti in via principale, ha sostanzialmente ad oggetto l'accertamento della natura (condominiale o di proprietà esclusiva) di due aree poste nell'edificio di
[...]
confinanti con l'unità immobiliare (contraddistinta al Catasto Fabbricati Foglio: 349 Particella: 290 Parte_1
Subalterno 712 ex 7) di proprietà dei convenuti. Più specificamente, si verte in merito all'inclusione nella proprietà condominiale, o meno, delle due aree evidenziate in giallo nella planimetria di cui al doc. 4 della parte attrice.
Riguardo alla questione della legittimazione attiva dell'amministratore, l'orientamento espresso della
S.C. è consolidato nell'affermare la legittimazione dell'amministratore di condominio - derivante
pagina 7 di 21 dall'articolo 1130 c.c., comma 1, n.

4 - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Non considerandosi, tuttavia, che la presente causa concerna in senso stretto atti conservativi, in ogni caso, si rileva che il presente giudizio si è svolto nei confronti di tutti i condomini
(costituitisi o meno), posto che è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini dello stabile. Alcuni di essi sono anche intervenuti e non è stata contestata la loro qualità di condomini del e, pertanto, essi sono pienamente legittimati a Parte_11
partecipare al presente giudizio. Sul punto, si osserva che i condomini, come comproprietari, sono legittimati a proporre un'azione volta alla tutela della proprietà comune;
il , infatti, si Parte_1
configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, cosicché l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, qual è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale;
costoro, pertanto, possono sia intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore, sia proporre i mezzi d'impugnazione ammissibili per evitare gli effetti, a loro sfavorevoli, di sentenze pronunciate nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore (Cass. civ., Sez. II, 22/11/1986, n. 6881). Conseguentemente il può, a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", agire in giudizio e resistere alle Parte_1
azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo (Cass. civ., Sez. II, 06/08/1999, n. 8479). Ciascun condomino è legittimato anche a proporre autonomamente ricorso per Cassazione avverso la sentenza d'Appello emessa nei confronti della collettività condominiale, senza che assuma rilevanza, in contrario, l'eventuale proposizione del ricorso anche da parte dell'amministratore del condominio (Cass. civ., Sez. V, 07/12/2004, n. 22942). Peraltro, l'intervento dei condomini in una causa iniziata dall'amministratore realizza un'ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l'azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell'amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato (Cass. civ., Sez. II, 26/03/2010,
n. 7300).
Gli attori hanno chiesto di accertare e dichiarare la natura condominiale e la sottoposizione al regime giuridico di cui all'art. 1117 cc delle due aree (cavedi) poste nell'edificio condominiale di Parte_1
confinanti con l'unita immobiliare (contraddistinta al Catasto Fabbricati Foglio: 349 Particella:
[...]
270 Subalterno 712 ex 17) di proprietà di e CP_1 Controparte_2
graficamente rappresentate in colore giallo nella planimetria sottoriportata (doc. 2 in atti).
Dette aree si trovano all'esterno dell'unità immobiliare dei convenuti e il condominio ha dedotto che i condomini ed i fornitori del condominio hanno periodicamente avuto accesso ai cavedi tramite le due
pagina 8 di 21 aperture presenti, prive di serrature e chiavi- (sub doc. 16 (pagg. 1 e 2) e doc. 18 (pag. 15) la foto dell'area di accesso comune al cavedio grande;
- sub doc. 17 e 19 (pag. 3) le foto dell'accesso comune al cavedio piccolo e stretto). Ha dedotto che le due aree sono state utilizzate per il posizionamento di impianti di condizionamento di proprietà dei singoli condomini, l'installazione e riparazione delle antenne e parabole dei singoli condomini, la riparazione dei quadri elettrici nonché che dette aree erano state utilizzate per installare i ponteggi per la esecuzione di lavori in aree private. I fornitori condominiali hanno acceduto al cavedio grande attraverso l'apertura come da doc. 16 per la manutenzione delle pompe di sollevamento delle acque basse e per la manutenzione delle vasche di raccolta dell'acqua piovana e dell'impianto di fognatura condominiale.
All'interno del cavedio grande e di quello piccolo e stretto è stata realizzata a spese di tutti i condomini una vasca di raccolta degli scarichi del cortile e dei servizi igienici. Tale opera veniva approvata nel corso dell'assemblea di condominio del 29.11.00 per lire 45.100.000 oltre iva (doc. 23).
Ulteriori lavori nei cavedi a spese di tutti i condomini venivano approvati (ed eseguiti) nel corso dell'assemblea di condominio del 17.7.01 (doc. 24) per lire 103.800.000 oltre iva. Veniva infine eseguita a seguito dell'assemblea di condominio del 27.6.02 l'impermeabilizzazione con un costo di lire 2.300.000 oltre iva a carico di tutti i condomini (doc. 25) (Comparsa conclusionale attori pagine 5-
6).
Ora, “il c.d. pozzo luce (cavedio)… è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall'art. 1117 n.1, cc” (Tribunale di Milano sez. XIII civ. 4.6.2015, in
Arch. Locazioni 2015, 5, 534). Non sussiste, poi, nessun dubbio sul fatto che il cortile, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sia incluso tra quelle parti di edificio necessarie all'uso comune che formano “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.
Ciò posto, si rileva che è consolidato l'orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale, per verificare la sussistenza o meno di un titolo contrario alla presunzione di proprietà comune su una delle parti dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., occorre far riferimento all'atto costitutivo del condominio, ossia al primo atto di trasferimento di proprietà dall'originario unico proprietario al primo acquirente di unità immobiliare (ex multis Cass. 2004, n. 17397). Se, nell'atto costitutivo del condominio, un bene, rientrante per legge fra quelli di proprietà comune, viene attribuito, con univoca e chiara manifestazione di volontà, a uno dei contraenti, la presunzione di comunione viene definitivamente meno (cfr. inter alia Cass. cit. 2004, n. 17397).
Sul punto, i convenuti hanno dedotto che fin dal primo atto di acquisto erano comprese nella proprietà esclusiva le aree in questione, essendo sempre indicati come confini a nord un cortile comune (senza pagina 9 di 21 riferimento ad alcun cavedio) e a sud il confine è con i mappali 272 e 274, così che la proprietà delle aree in questione non era mai stata distinta dalla proprietà esclusiva, non essendovi traccia di “cavedi” nel regolamento condominiale.
La CTU disposta dal Giudice ha chiarito i punti essenziali della controversia, con puntuali argomentazioni che si condividono e fanno proprie.
Si riporta il testo del quesito, al fine di meglio argomentare in ordine alle risultanze dell'elaborato peritale.
Al riguardo, è stato chiesto al CTU di individuare e descrivere “quali siano i confini, fornendo una rappresentazione grafica degli stessi, tra il condominio e l'unità immobiliare posta nell'edificio condominiale di a (contraddistinta al Catasto Fabbricati Foglio 349 Part. 270, Parte_1 Pt_1
Sub. 712 ex. 17) di proprietà dei convenuti, con specifico riferimento all'inclusione, o meno, delle due aree evidenziate in giallo nella planimetria di cui al doc. 4 della parte attrice, ciò alla luce dei documenti prodotti e in relazione allo stato effettivo dei luoghi, descrivendo altresì se vi siano discordanze tra i confini come sopra determinati e quelli delineati dalle mappe catastali, alla luce degli atti di acquisto dei loro danti causa, precisando, anche graficamente, se vi siano stati sconfinamenti da una o dall'altra parte;
descriva, altresì, lo stato attuale delle predette due aree, rapportandolo, ove possibile, alla data del 20.06.2019 (ovvero al momento dell'acquisto del suddetto immobile da parte dei convenuti), con specifico riferimento alle opere effettuate dai convenuti (come risultanti dagli atti di causa, sulle quali non c'è discordanza) con indicazione dei costi di eventuale rimozione delle predette opere.”
Lo stesso ha riferito:
“Il primo documento utile è la
1) ratifica della Convenzione per comunione dei cortile a firma del notaio rep. Persona_2
483726 del 3 marzo 1966 trascritto a l'8 aprile 1966 ai nn. 21067/15254. (ALL. 3 A) Pt_1
L'oggetto di questo atto è la servitù perpetua di comunione di cortili e “altius non tollendi” sulle rispettive proprietà che, su richiesta del Comune di per l'osservanza e la tutela della pubblica Pt_1 igiene (come da Art. 44 del regolamento d'Igiene del Comune) i condomini del civico 24/2, 24/4, 24/6,
18 e 16 definiscono con quest'atto.
La parte inerente al Condominio del civico 24/2 è colorata in giallo pagina 10 di 21 L'oggetto di questo atto è la servitù perpetua di comunione di cortili e “altius non tollendi” sulle rispettive proprietà che, su richiesta del Comune di per l'osservanza e la tutela della pubblica Pt_1
igiene (come da Art. 44 del regolamento).
In questo atto viene definita quella che noi chiamiamo area Sud come poligonale U-T' -h –' U. Questa area così definita viene segnalata nell'atto ai sensi e per gli effetti dell'art. 44 dell'allora Vigente
Regolamento d'Igiene come aree vincolate in perpetuo a cortile. (pag. 9). Ancora a pagina 10 “i condomini di con il presente atto, vincolano in perpetua a cortile l'area delimitata in Parte_1
tipo con la poligonale U-T' -h –' U della superficie d mq. 17,25”.
2) In data 21 giugno 1967 ( e 5 luglio 1967) viene redatto l'atto di compravendita a firma del notaio
Rep. 521,559 e 560/157 tra l'Immobiliare Giardino Brera SR e il sig. Persona_3 Parte_12
L'atto viene trascritto in data18 settembre 1967 ai nn. 52722/39141. (ALL. 3 B).
Oggetto della compravendita è “porzioni del fabbricato sito in , , costituita da Pt_1 Parte_1
cinque locali oltre servizi al piano rialzato e un magazzino con annessi servizi nel piano sotterraneo, nonché box … il tutto non ancora descritto al nuovo Catasto edilizio Urbano del Comune di , Pt_1 ma denunciato all'Ufficio tecnico Erariale di rispettivamente con scheda numero 22909122 Pt_1 registrata in data 21 agosto 1952 al n. 426182”.
L'atto segnala i confini (per il piano del piano seminterrato (qui chiamato Sotterraneo) come “locali comuni, cortile comune, condominio di , e proprietà già al mappale numero 979 Parte_11
subalterno b”.
Tale descrizione non corrisponde correttamente alla scheda citata e presentata al Catasto.
L'atto cita che l'acquirente è a conoscenza della servitù di “altius non tollendi” e della comunione dei cortili stipulata nel 1966.
pagina 11 di 21 3) Il 31 gennaio 1976 viene firmato l'atto di fusione tra la e Controparte_21 la Immobiliare Giardino Brera s.r.l. L'atto è eseguito davanti al notaio di con Persona_3 Pt_1
Rep. 21189/5320 con trascrizione del 2/04/1976 ai nn. 7507/6013. (ALL. 3 C).
Viene segnalato l'immobile ad uso ufficio con il sottostante magazzino non ancora censito ma segnalato con scheda numero 22909122 registrata in data 21 agosto 1952 al n. 426182”.
4) Il primo febbraio 1985 ha oggetto la compravendita del solo piano seminterrato (chiamato piano sotterraneo nell'atto) che è stato frazionato dal piano soprastante con scheda di variazione presentata i
18 dicembre 1984 al n. 8081 porzione B con il nuovo subalterno 17. L'atto di compravendita a firma del notaio in Corsico con Rep. 38033 registrato a il 6 febbraio 1985 al n. 9687 Persona_4 Pt_1
serie 2 è trascritto presso la Conservatoria di 1 il 12 febbraio 1985 ai nn. 5286/4289. numero Pt_1
22909122 registrata in data 21 agosto 1952 al n. 426182”si tratta di una compravendita tra la
[...]
la società aveva modificato la ragione sociale in data 9 novembre 1976 Controparte_22 con atto notaio rep. 23323/5845) e la SI SR con sede in . “L'immobile Persona_3 Pt_1 compravenduto è un magazzino con annessi servizi al piano sotterraneo”. (ALL. 3 D)
L'atto richiama tutti i patti segnalati nell'atto trascritto il 18 settembre 1967 (in questa relazione è l'atto al punto 2) e segnala le coerenze come :
a nord cortile comune e proprietà condominiale;

a est: mappale 271 e proprietà condominiale;

a sud. Mappali 274 e 272;
a ovest: mappale 269.
5) In data 11 febbraio 1999 viene trascritto il verbale di assemblea del Condominio di a Parte_1
firma del notaio di con Oggetto l'approvazione del regolamento di Condominio Persona_5 Pt_1
con le planimetrie allegate. (ALL. 3 E)
La proprietà dell'immobile (ai tempi il sub. 17 del solo piano seminterrato) era la SI SR che partecipa e approva con firma del delegato sig. Tes_1
La planimetria della proprietà SI viene evidenziata in rosa e non comprende le aree Nord e
SUD.
6) In data 29 novembre 2002 viene firmata la “cessione a titolo oneroso ai soci di bene di proprietà sociale (il Foglio 349 mapp. 270 sub. 17) agevolata ai sensi dell'Art. 29 della Legge 27 dicembre 1997 nr. 449”. Tale atto a firma del notaio con Rep. 17469/4276 risulta registrato a il Persona_5 Pt_1
10 dicembre 2002 e trascritto a 1 in data 3 dicembre 2002 ai nn.75902/45567. (ALL. 3 F) Pt_1
pagina 12 di 21 Oggetto è l'unità al Fg. 349 mapp. 270 sub. 17 con coerenze segnalate come (in senso orario) proprietà condominiale, mappale 271, proprietà condominiale, mappali 274,272 e 269 (… il tutto salvo più precisi confini e dati catastali e come meglio in fatto ed in diritto).
L'atto fa riferimento al Regolamento Condominiale per l'area adibita a posto auto, alla quota millesimale delle parti comuni come da tabella millesimale approvata.
L'atto riporta che la parte acquirente (sigg. e ) si obbliga alla perfetta Controparte_23 Controparte_24
osservanza del regolamento di condominio della casa.
7) In data 2 febbraio 2012 viene firmato (a seguito di assemblea condominiale del 20 settembre 2011) un atto di comodato gratuito tra il Condominio e la proprietà dell'unità (sigg. e Controparte_23
) per l'area Nord per posizionare delle piante e una pavimentazione di erba sintetica . Controparte_24
L'atto viene registrato ad Abbiategrasso in data 16 febbraio 2012 al n. 767 serie 3. (ALL. 3 G).
8) In data 19 luglio 2018 viene redatto e firmato a nome del notaio con Rep. Persona_6
6562/3591 un preliminare di compravendita trascritto in data 26/07/2018 ai nn. 61862/42970; oggetto l'unità che ancora è definita come sub. 17 ma la cui vendita sarà perfezionata dopo un cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza. (ALL. 3 H) l'unità è definita come “immobile posto al piano seminterrato composto di un locale laboratorio, due locali uso ufficio oltre a servizi e accessori”.
Le coerenze citate nell'atto sono le seguenti:
“cortile comune, proprietà condominiale, mappale 271, proprietà condominiale, mappali 274, 272 e
269.
Nell'atto “Si precisa che i numeri citati nei confini sono stati ricavati dall'atto in data 29 novembre
2002”
Nell'atto si legge anche che “all'immobile in oggetto la proporzionale quota di comproprietà dei vani e servizi comuni condominiali ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del Cod. Civ. e del Regolamento di
Condominio che si trova al legato sotto la lettera "B" all'atto in data 11 febbraio 1999 n. 13812/2908 di repertorio del notaio di , registrato a il giorno 1 marzo 1999 al n. Persona_5 Pt_1 Pt_1
07596 Serie 1A e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di 1 con nota in Pt_1
data 18 giugno 1999 nn. 31376/21115.
A tal proposito la parte promittente venditrice garantisce la destinazione dell'immobile a laboratorio o ufficio, anche per gli effetti dell'art. 4a del Regolamento di Condominio sopra citato.
La parte promittente acquirente dichiara di aver preso visione del citato regolamento e si obbliga a rispettarlo.”
pagina 13 di 21 E ancora, “l'intero fabbricato di cui è parte l'immobile è oggetto di servitù perpetua di comunione di cortili e altius non tollendi costituita con atto in data 18 dicembre 1956 n. 264026/7356 di repertorio del notaio di e con scrittura privata in data 20 settembre 1957 n. 23307 di Persona_2 Pt_1
repertorio, ratificata e confermata su richiesta del Comune di con atto in data 7 marzo 1966 n. Pt_1
483726 dello stesso notaio, registrato a Atti Privati in data 26 marzo 1966 al n. 10165 e tra Pt_1
scritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di con nota in data 8 aprile 1966 ai Pt_1 numeri 21067/15254”.
Infine, “In data 20 giugno 2019 è stato redatto l'atto finale di compravendita dal notaio Per_6
con Rep. 7115/3947 un preliminare di compravendita trascritto in data 2/07/2019 ai nn.
[...]
50485/434168. (ALL. 3 I)
L'atto veniva dunque stipulato a seguito della pratica edilizia di cambio d'uso a cui era seguita la nuova scheda catastale presentata in data 8 maggio 2019 con cui veniva definito il nuovo subalterno 712.
L'unità veniva dunque descritta come un appartamento ad uso abitazione posto al piano seminterrato composto da quattro locali e servizi.
Le coerenze segnalate risultano nell'atto come (da nord in senso orario) cortile comune, proprietà condominiale, mappale 271, proprietà condominiale, mappali 274,272 e 269.
La parte promittente acquirente dichiarava ancora di aver preso visione del citato regolamento e si obbligava a rispettarlo e veniva richiamata ancora la servitù perpetua di comunione dei cortili e “altius non tollendi” dell'atto del 1956.”
Il CTU ha proseguito, affermando che “una prima considerazione che si può fare è che le aree Nord e
Sud nelle loro dizioni (leggi descrizione) di aree scoperte, cortile comune o intercapedini aperti non vengono mai citate espressamente o direttamente in nessun atto di compravendita. In particolare nell'atto del 1967 a firma del notaio l'oggetto della compravendita (la parte al piano Persona_3 seminterrato chiamato sotterraneo) è “un magazzino con annessi servizi nel piano sotterraneo”.
Nell'atto del notaio del febbraio 1985 l'oggetto della compravendita è ancora “un magazzino Per_4 con annessi servizi nel piano sotterraneo”. Nell'atto di compravendita del novembre del 2002 a firma del notaio l'immobile è descritto ancora come “una unità immobiliare ad uso Persona_5 magazzino con annessi servizi al piano sotterraneo”. Nell'atto preliminare di compravendita del 2018
a firma del notaio l'unità viene descritta come “immobile posto al piano seminterrato Persona_6 composto da un locale laboratorio, due locali ad uso ufficio oltre a servizi e accessori”.
Si ricorda che “se il termine “servizi” indica i servizi igienici (bagni), il termine “accessori” viene utilizzato in Catasto per parti integranti dell'unità immobiliare (ripostigli, bagni, corridoi, soffitte, cantine, legnaie, ecc.) mentre il termine dipendenze o pertinenze (terrazze, cortili, parcheggi, giardini,
pagina 14 di 21 aree attrezzate etc.) determina le parti situate all'esterno del corpo di fabbrica. Quindi le aree Nord e
Sud sono dipendenze o pertinenze.
Per ultimo anche nell'atto di compravendita del 2019 a firma del notaio l'unità viene Persona_6 descritta come “appartamento ad uso abitazione composto da quattro locali e servizi”.
Pertanto, i convenuti hanno acquistato un “appartamento ad uso abitazione composto da quattro locali e servizi” e i loro danti causa, rispettivamente, nel 2002 un “immobile posto al piano seminterrato composto da un locale laboratorio, due locali ad uso ufficio oltre a servizi e accessori”, nel 1985 “un magazzino con annessi servizi nel piano sotterraneo” e, nel 1967, la parte al piano seminterrato chiamato sotterraneo è “un magazzino con annessi servizi nel piano sotterraneo”.
Nessuno di essi ha acquistato un'area esterna.
Occorre, al riguardo, chiarire che l'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c, con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni, ha carattere non tassativo;
non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico (inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili). Al fine di individuare la consistenza dei beni ceduti e, quindi, la eventuale riserva di proprietà del lastrico solare, assume rilevanza esclusivamente l'atto di vendita originario, non potendo incidere su questo eventuali chiarimenti (o ripensamenti) espressi in quello successivamente stipulato a favore dei successivi aventi causa (Cass. civ., Sez. II, 05/03/2008, n. 6005).
Come sopra esposto, sia nel primo atto che nei successivi, nessun proprietario dell'unità immobiliare ha acquistato un'area esterna. Poi, si rileva che, nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei ad esso (Cass. civ., Sez. II,
05/03/2007, n. 5028).
Anche facendo riferimento ai confini e coerenze citate anche nell'atto di acquisto dei convenuti, questi sono così indicati: cortile comune, proprietà condominiale, mappale 271, proprietà condominiale, mappali 274, 272 e 269.
“Negli atti del 2018 e del 2019 la coerenza segnalata a Nord non cambia [rispetto ai precedenti trasferimenti] sia nella lettura che l'intercapedine sia integrata nell'appartamento sia che non ne faccia parte. Questo perché la parte limitrofa è comunque il cortile comune con la stessa destinazione dell'area stessa” (ctu).
Pertanto, l'area nord ha la destinazione di cortile comune e non fa parte della proprietà esclusiva dei convenuti.
pagina 15 di 21 Quindi, anche facendo riferimento solo all'ultimo atto di acquisto, l'indubbio iter ermeneutico da seguire consiste nell'accertare se nel titolo e nel regolamento del come prodotto agli atti, Parte_1 sia rinvenibile una pattuizione di segno diverso rispetto alla disposizione suppletiva di cui all'art. 1117
c.c..
Nel caso di specie, anche facendo riferimento ai confini, l'intercapedine posta a nord non risulta in ogni caso compresa nella proprietà esclusiva dei convenuti, che a nord risultano confinanti col cortile comune. Né sussiste alcun segno contrario al riguardo, atteso che in nessuno degli atti (anche il primo)
è stata ceduta o acquistata un'area esterna, essendo anche detta area compresa nelle planimetrie inserite nel Regolamento condominiale che escludono le due aree dalla proprietà privata dell'unità. Tale
Regolamento firmato ed accettato dalla proprietà del sub. 17 al momento della sua formulazione, viene accettato espressamente in ogni atto dalle parti acquirenti negli atti successivi.
L'intercapedine posta a nord ha, quindi, natura condominiale e non è compresa nella proprietà esclusiva dei convenuti.
Per quanto riguarda l'intercapedine posta a sud, si rileva che “nel primo atto del 1967 i confini vengono indicati come locali comuni, cortile comune, condominio di e proprietà già mappale Parte_11 numero 979 subalterno b. Controllando la planimetria della scheda a cui fa riferimento l'atto i confini dovrebbero invece essere segnalati come (da nord in senso orario) cortile comune, locali comuni, cortile comune, condominio di etc Parte_11
Nell'atto del 1985 l'area Sud non è neanche segnalata in planimetria inglobata nel cortile. Le coerenze del magazzino segnalano dunque da nord cortile comune e proprietà condominiale, mappale 271 e proprietà condominiale, mappali 272 e mappale 274, mappale 269. Coerenze che vengono ripetute nell'atto di cessione di beni del 2002” (ctu).
Facendo riferimento ai confini, a sud, la proprietà dei convenuti è indicata come confinante col vicino
(mappale 274 e mappale 272) e non (in parte) con proprietà condominiale in cui sarebbe Parte_1 posta l'intercapedine.
Tuttavia, tale unico elemento non è idoneo a contrastare tutti gli altri elementi di segno contrario, tali per cui l'intercapedine sud non è proprietà dei convenuti e fa parte del cortile comune.
Anzitutto, si considera la ratifica della Convenzione per comunione dei cortile a firma del notaio rep. 483726 del 3 marzo 1966 trascritto a l'8 aprile 1966 ai nn. 1067/15254, Persona_2 Pt_1
(ALL. 3 A alla ctu).
L'oggetto di questo atto è la servitù perpetua di comunione di cortili e “altius non tollendi” sulle rispettive proprietà.
pagina 16 di 21 Ora, sia la menzione della convenzione sia il fatto che nella descrizione del bene non siano state indicate aree esterne costituiscono elementi che escludono che, nel primo atto, sia l'intercapedine nord che anche quella sud siano state attribuite, con univoca e chiara manifestazione di volontà, a chi ha acquistato la proprietà individuale, non essendo, quindi, venuta definitivamente meno la presunzione di comunione delle aree in questione (cfr. Cass. cit. 2004, n. 17397 citata).
Inoltre, in data 11 febbraio 1999 è stato trascritto il verbale di assemblea del Condominio di Parte_1
a firma del notaio di con oggetto l'approvazione del regolamento di
[...] Persona_5 Pt_1
Condominio con le planimetrie allegate (ALL. 3 E alla ctu) e la proprietà dell'immobile (ai tempi il sub. 17 del solo piano seminterrato) era la SI SR, che ha partecipato e approvato con firma del delegato sig. osservandosi che la planimetria della proprietà SI veniva evidenziata Tes_1
in rosa e non comprendeva le aree Nord e SUD. Tale atto è ricognitivo del fatto che anche l'allora proprietaria dell'immobile acquistato dai convenuti non considerasse le due intercapedine proprietà individuale, avendo peraltro anche stipulato in seguito un contratto di comodato quale comodataria.
Peraltro, tali atti, oltre che trascritti, sono stati comunque anche accettati dagli acquirenti nell'atto finale di compravendita in data 20 giugno 2019 redatto dal notaio con Rep. 7115/3947 Persona_6
trascritto in data 2/07/2019 ai nn. 50485/434168.
Pertanto, le due intercapedini sono proprietà condominiale.
Riguardo al fatto che tali aree siano pertinenze della proprietà individuale dei convenuti, si osserva che questi si sono costituiti tardivamente e non possono, quindi, proporre domande o eccezioni riconvenzionali, essendo, comunque, a maggior ragione, tardive anche tutte le domande o eccezioni dagli stessi proposte dopo la comparsa di risposta.
L'art. 167 c.p.c. impone, infatti, all'attore ed al convenuto l'onere di definire il thema decidendum prima dell'udienza ex art. 183 c.p.c. Tale norma prevede, quindi, che il convenuto deve proporre a pena di decadenza le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni di merito non rilevabili d'ufficio nella propria comparsa da depositarsi almeno venti giorni prima rispetto alla data dell'udienza di prima comparizione (cfr. Trib. Monza, Sez. IV, 07/01/2010).
La tardività della modificazione delle domande o della proposizione di domande o eccezioni nuove è rilevabile d'ufficio, essendo perentorio e, quindi, previsto a pena di decadenza il termine concesso alla parte per avvalersi della facoltà di modifica della domanda, fermo il divieto della proposizione di domande o eccezioni nuove, essendo irrilevante al riguardo la volontà o il comportamento della controparte.
Invero, le norme che prevedono preclusioni assertive ed istruttorie nel processo civile (tanto dinanzi al giudice di pace, quanto dinanzi al tribunale) sono preordinate a tutelare interessi generali e la loro pagina 17 di 21 violazione è sempre rilevabile d'ufficio, anche in presenza di acquiescenza della parte legittimata a dolersene (Cass. Civ., sez.III, 18.3.2008, n. 7270).
A volerle considerare mere difese, infondata è l'affermazione in merito alla natura di “pertinenza” delle aree. Lo stesso CTU ha sul punto chiarito che le aree “non sono segnalate nella descrizione all'interno degli atti come dipendenze o pertinenze, di fatto intendendole come aree comuni. Non sono state mai graficamente segnalate come collegate direttamente all'unità per mezzo di scale che permettano di accedere alle suddette aree (sia nell'ultima pratica edilizia che in tutte le planimetrie catastali”.
Pertanto, il fatto che dette aree consentano l'illuminazione e il ricambio di aria nell'appartamento dei convenuti non significa che siano pertinenze del loro bene, non essendo tali le parti comuni che consentono l'illuminazione e il ricambio di aria ai beni individuali. Del resto, per definizione, un cavedio è una struttura naturalmente preordinata “alla ventilazione e illuminazione di ambienti” (art.
112 Reg.Edil. Comune di ) (pag. 11 comparsa conclusionale attori), ma ciò non significa che i Pt_1
cavedi, così come i cortili e le altre parti comuni divengano pertinenze delle singole unità immobiliari.
Il CTU ha, inoltre, aggiunto: “Controllando la planimetria dello stato originario sono completamente assenti scale o sistemi di collegamento fissi o in muratura tra il piano del pavimento interno e quello delle aree scoperte. Da quanto presente nella tavola della è evidente che le aperture (prima dei Pt_13 lavori di cambio di destinazione d'uso) consentivano l'illuminazione, il ricambio di aria ma non
l'accesso alle due aree se non con mezzi non presenti stabilmente.
pagina 18 di 21
Le altezze ora sono diminuite in quanto è stato realizzato un vespaio areato che ha comportato
l'innalzamento della quota di pavimento dei locali ma rimangono comunque 45 cm. sulla parte Nord (ora sono presenti dei gradini per uscire e usufruire dell'area Nord ma che non sono segnalati nella planimetria dello stato finale dei lavori) e 95 cm. sulla parte Sud (per accedere va spostato parte di un arredo presente)
(Ctu pagine 17 e 18).
Riguardo alla situazione di fatto attuale, il ctu ha accertato che: “le due aree sono state arredate con dei mobili da esterno (tavoli e sedie in ferro), dei vasi e delle fioriere e con delle pavimentazioni in legno
(sempre da esterno) convenuti.
I costi di eventuale rimozione delle predette opere sono contenuti essendo tutto materiale facilmente asportabile. Si ritiene che con 250 euro si possa rimuovere la pavimentazione e l'arredo con 100 euro di pagina 19 di 21 eventuale trasporto alla discarica della pavimentazione;
a Questi si aggiungono €. 144,40 per la rimozione delle tende sul lato nord. (4 ore per numero 2 operai per 36,10 €. X 4). ed €. 200 il taglio di rampicanti o altre piante che ostruiscano l'accesso dalle parti comuni dalle cancellate. A tali costi va aggiunta l'IVA del 22% per un totale di eventuale rimozione pari a €. 725,21 (Ctu pag 22).
Pertanto, va accolta la domanda di condanna alla rimozione delle opere, peraltro amovibili, (domanda che va interpretata come di condanna al rilascio dei beni sgombri da cose), che è solo conseguenza dell'accoglimento della domanda di accertamento proposta dai condomini, i quali hanno chiesto la rimozione delle opere.
Al riguardo, l'attore ha dedotto, Peraltro, l'installazione di pavimentazione in legno a listelli,
l'apposizione di fioriere lungo il perimetro e l'installazione di una copertura con tendaggio da sole rendono pressoché impossibile l'utilizzo dei cavedi per le necessità del condominio, se non impedirne determinati usi (ad esempio, il leggero pavimento in legno a listelli sospeso e la copertura con il tendaggio da sole non sono adeguati e potrebbero impedire l'attracco di ponteggi per traslochi o interventi di manutenzione;
oppure, nel caso fosse necessario riporre oggetti o materiali (pag. 11 conclusionale attore). Pertanto, va disposta la condanna dei convenuti al rilascio delle due aree a favore del , sostanziandosi la richiesta di condanna alla rimozione delle opere in una richiesta di Parte_1
condanna al rilascio dei beni sgombri da cose.
Si fa presente che in questa sede non si considera l'eventuale violazione dell'art. 1102 cc sia perché non vi era alcuna menzione della violazione dell'art. 1102 cc anche nelle conclusioni di cui all'art. 183
n. 1 cpc dell'attore e degli intervenuti, sia perché i convenuti, costituitisi tardivamente, non possono ampliare il thema decidendum.
Pertanto, il presente giudizio, per le domande che in concreto sono state tempestivamente svolte, attiene esclusivamente all'accertamento della proprietà delle aree in questione e non all'uso che le parti possano farne ai sensi dell'art. 1102 c.c., dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., il quale stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.
Sotto tale profilo, è irrilevante in questa sede che la situazione delle aree sia anche eventualmente migliorata rispetto alla situazione pregressa, come dedotto dai convenuti.
Le su esposte considerazioni sono assorbenti rispetto a tutte le altre questioni sollevate dalle parti.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività svolta in concreto.
pagina 20 di 21 Le spese di ctu vanno poste definitivamente a carico dei convenuti, con la conseguenza che questi dovranno rimborsare agli attori quanto da questi eventualmente anticipato per il CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
-accerta e dichiara la natura condominiale delle due aree (cavedi) poste nell'edificio condominiale di
, confinanti con l'unita immobiliare contraddistinta al Catasto Fabbricati Foglio: Parte_1 Pt_1
349 Particella: 270 Subalterno 712 ex 17) di proprietà di e CP_1 Controparte_2
graficamente sopra rappresentate alla pagina 19 e indicate come intercapedini e,
[...]
accertato e dichiarato che i condomini e hanno CP_1 Controparte_2
realizzato, sulle predette aree di proprietà condominiale, le opere meglio descritte a pag. 22 della CTU così da avere l'uso esclusivo delle predette aree, condanna e CP_1 Controparte_2
al rilascio delle due aree a favore del condominio, riconsegnandole sgombre da cose, con
[...]
conseguente ripristino dell'originario stato dei luoghi;

- dichiara inammissibili le domande e eccezioni proposte dai convenuti;

-condanna e in solido, a rifondere all' attore ed agli CP_1 Controparte_2 intervenuti, in solido, le spese di giudizio che si liquidano in € 9142 per compensi, in euro 832,43 per spese esenti, € 2.565,12 per rimborso spese del ctp, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e
CPA, se dovute. pone definitivamente a carico dei convenuti le spese di ctu
, 08.10.2024/18.12.2024 Pt_1
Il Giudice
Caterina Canu
pagina 21 di 21