N. 1121/2018 RGAC

TRIBUNALE DI PAOLA
SEZIONE CIVILE
* * *
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Paola, Sezione Civile, nella persona del dott. Antonio SCORTECCI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli Affari Contenziosi in epigrafe,
tra
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Francesco DI DECO (C.F. C.F._2
- attore -
contro
(P. VA ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore , con sede in via Della CP_1
Foresta n. 52 Praia a Mare, rappresentata e difesa dall'avv. Massimo ZICARELLI (C.F.:
C.F._3
- convenuta -
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1. – Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1
la (di seguito, in breve, Controparte_1
), deducendo che: Controparte_1
- con contratto preliminare di compravendita del 29.3.2016, si impegnava ad acquistare, al prezzo di € 160.000,00, dalla convenuta, l'immobile sito in Praia
a Mare, località Saraciniello SNC, piano S1-T, identificato al catasto al foglio
52, particella 3804, sub 3, Cat. A/3, con termine fino al 20.12.2017 per il rogito definitivo;

- le trattative si svolgevano con , padre di Persona_1 [...]
(legale rappresentante della società), oltre che socio CP_1 accomandante “competente della parte amministrativa all'interno della società”;
- durante le trattative , in accordo con il figlio Persona_1 CP_1 richiedeva per la stipula del preliminare la somma di € 10.000,00 quale caparra confirmatoria, oltre € 63.000 in nero;

- per giustificare il versamento in nero, proponeva la Persona_1
stipula di altro preliminare, avente ad oggetto un proprio immobile, stabilendo la caparra confirmatoria di € 48.000,00 con l'intesa che il contratto sarebbe stato risolto con trattenimento della caparra, che, in realtà, costitutiva parziale pagamento del prezzo oggetto del preliminare del 29.3.2016 con la
; Controparte_1
- il predetto secondo preliminare era stipulato tra e Parte_1
il 29.6.2016, in relazione ad immobile mai visto dal Persona_1
primo – con effettivo versamento, tramite bonifico bancario disposto in pari data sul conto di , di € 48.000,00 a titolo di caparra –, Persona_1 ma, dopo circa un mese, come concordato sin dall'origine, veniva risolto con trattenimento della caparra da parte di;
Persona_1
- nel frattempo, , sempre su richiesta di Parte_1 Per_1
, gli corrispondeva, quale caparra relativa al preliminare del
[...]
29.3.2016, il complessivo importo di € 15.000,00 in contanti suddiviso in più
2 trance (€ 1.200,00 il 14.5.2016, € 2.800,00 il 21.5.2016, € 1.000,00 il
12.6.23016, € 2.000,00 il 6.5.2017, € 2.000,00 il 28.8.16, € 2.000,00 il
25.09.16, € 4.000,00 il 23.10.16 euro, per un totale di € 15.000,00), ottenendo il rilascio delle relative ricevute da parte del medesimo Per_1
;
[...]
- infine, versava, sempre quale caparra del preliminare del 29.3.2016, T_
€ 10.000,00 con assegno n. 002468718806 intestato alla CP_1
, ottenendo la ricevuta della predetta società;
[...]
- ha versato, quindi, la complessiva somma di € 73.000,00 a titolo di T_
caparra per il preliminare del 29.3.2016 (€ 10.000,00 con assegno n.
002468718806 intestato alla società, € 48.000,00 a mezzo bonifico bancario indirizzato a ed € 15.000,00 in contanti nelle mani di Persona_1
); Persona_1
- tuttavia, nella prevista data del 20.12.2017, il rogito definitivo non veniva stipulato in quanto le parti si accordavano per una proroga;

- successivamente, con pec del 21.6.2018, il richiedeva alla T_
, la stipula del rogito nella data del 12.12.2018, ore Controparte_1
16:00, presso lo studio del Notaio di San Giuseppe Persona_2
Vesuviano;
- nondimeno, con pec del 22.6.2018, la rispondeva Controparte_1
di aver già proceduto, tramite raccomandata a/r n. 15075724150-1 del
16.4.2018, alla risoluzione contrattuale per scadenza del termine del previsto termine del 20.12.2017 ai sensi dell'art. 4 del medesimo contratto, evidenziando che, in virtù dell'art. 5 del medesimo preliminare, era stato consentito al di accedere all'immobile esclusivamente per T_
consentire la sistemazione del giardino senza alcuna trasferimento di possesso;

- la sostituiva, inoltre, la serratura, non consentendo Controparte_1
a di accedere nell'immobile nonostante all'interno vi fossero beni T_
di sua proprietà;
- tuttavia, non aveva mia ricevuto la comunicazione della Parte_1
del 16.4.2018, avente ad oggetto la risoluzione del Controparte_1
preliminare (con pec del 3.7.2018, richiedeva alla T_ Parte_2
[...]
[..
[...] prova di tale comunicazione, ricevendo solo la busta di
[...]
spedizione, senza il suo contenuto);
- in ogni caso, il termine previsto nel preliminare del 29.3.2016 non era
“essenziale”;
- in data 28.6.2018, sporgeva denuncia-querela nei Parte_1
confronti di per truffa. Persona_1
Ha, pertanto, chiesto di pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare del 29.3.2016, accertando il prezzo residuo in
€ 87.000,00 ovvero, in subordine, nella maggiore o minore che sarebbe stata accertata in corso di causa.
1.2. – Si è costituita la , evidenziando che: Controparte_1
- si è avvalsa della causa risolutiva prevista dall'art. 4 del preliminare del
29.6.2016 per mancato versamento da parte del promissario acquirente del prezzo residuo nel termine fissato al 20.12.2017;
- infatti, dopo i ripetuti e continui solleciti ad adempiere per le vie brevi a
(l'ultimo dei quali il 14.4.2018 presso l'immobile per cui Parte_1
è causa in occasione della consegna delle chiavi da parte dell'attore), la
, trascorsi circa sei mesi dalla scadenza del Controparte_1
termine, con piego racc. a/r n° 15075724150-1 del 16.4.2018, comunicava la risoluzione del preliminare, ai sensi dell'art. 4 del medesimo contratto;
di tale invio, inoltre, dava avviso restituito al mittente in data 24.5.2018 per compiuta giacenza (scaduti i termini per il ritiro);
- in ogni caso, dallo scambio di pec riferito dallo stesso attore si ricava che questi è comunque venuto a conoscenza della volontà risolutiva della convenuta.
Ha, pertanto, chiesto di rigettare la domanda dell'attore per infondatezza in ragione dell'intervenuta risoluzione del contratto e di ordinare la cancellazione della trascrizione della medesima domanda.
1.3. – Dopo lo scambio delle memorie di cui all'art. 183, 6° comma, c.p.c. e la non accettazione da parte attrice della proposta conciliativa giudiziale, non sono stati sentiti i
4 testi ammessi in quanto non comparsi, in assenza di prova dell'intimazione da parte dell'attore onerato.
Infine, la causa è stata trattenuta per la decisione sulle conclusioni precisate soltanto dal convenuto, con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
2. – Ciò posto, la domanda attorea ex art. 2932 c.c. è infondata.
Invero, l'art. 4 del preliminare del 29.3.2016 prevedeva che: “le parti convengono che il prezzo della futura vendita sia di € 160.000,00 (centosessantamila/00) oltre iva e spese accessorie (accatastamento e allaccio alle utenze). Il promittente acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, versa al promittente alienante la somma di € 10.000,00
(diecimila/00) a mezzo assegno bancario presso Organizzazione_1
n° 002468718806; - quanto al saldo pari ad euro 150.000,00 oltre IVA e spese
[...]
accessorie, saranno versate al rogito notarile entro il 20 dicembre 2017. - Le parti convengono che nell'ipotesi in cui il promittente acquirente non dovesse adempiere alle obbligazioni assunte, la presente scrittura dovrà intendersi ipso iure risolta con diritto del promittente alienante di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta;
fatto salvo il maggior danno subito, nell'ipotesi in cui il promittente venditore non dovesse adempiere all'obbligazione assunta sarà tenuto, come per legge, a restituire a titolo di risarcimento danni il doppio della caparra confirmatoria ricevuta”.
Non vi è dubbio che l'esplica ed inequivoca previsione della risoluzione ipso iure del preliminare, nel caso in cui il promittente acquirente in caso di inadempimento del promittente acquirente rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo residuo entro la data indicata, impone di qualificare il trascritto art. 4 come clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.
Conseguentemente l'effetto risolutivo si è prodotto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1456 c.c., con il pervenimento all'indirizzo dell'attore della raccomandata contenente la manifestazione della volontà della di avvalersi Controparte_1 della predetta causa risolutiva espressa: ciò basta, infatti, per far presumere, ai sensi dell'art. 1335, la conoscenza da parte del destinatario ancorché la raccomandata sia stata restituita per compiuta giacenza (cfr. Sez. L, Sentenza n. 12822 del 21/6/2016; Sez. 1 - , Ordinanza n.
24703 del 19/10/2017; Sez.

6 - L, Ordinanza n. 19232 del 19/07/2018), come documentato da parte convenuta, oltre che incontestato dall'attore.
5 In ogni caso, l'attore ha appreso della volontà della società convenuta di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del preliminare anche attraverso la pec inviata da il 22.6.2018 (pec prodotta dallo stesso attore in Controparte_1
allegato alla citazione), quando ancora il pagamento del prezzo residuo non era intervenuta.
È, infatti, pacifico – in quanto esplicitamente ammesso dallo stesso attore nella citazione – che non ha tuttora corrisposto il prezzo residuo (al di là Parte_1
della differente quantificazione dell'importo ancora dovuto), ben oltre il termine del
20.12.2017 fissato nel preliminare.
Peraltro, non vi è prova che le somme ricevute in contanti o tramite bonifico bancario da siano riferibili all'attività della e, più Persona_1 Controparte_1
specificamente, al preliminare del 29.3.2016.
Occorre, pertanto, rigettare la domanda ex art. 2932 c.c. dell'attore, ordinando la cancellazione della sua trascrizione.
3. – Segue, per la soccombenza, la condanna dell'attore al pagamento delle spese di giudizio, liquidate – alla luce dei parametri minimi (tenuto conto della semplicità della causa) previsti dal DM 55/2014 per le fasi studio, introduttiva, di trattazione e decisionale con riferimento ai procedimenti di cognizione appartenenti al quinto scaglione di valore – in
€ 7.052,00 per compenso, oltre rimborso forfettario (pari al 15% del compenso), IVA e CPA
(come per legge), favore della convenuta, con distrazione al suo procuratore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, decidendo definitivamente, rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. dell'attore, ordinando la cancellare della trascrizione della medesima domanda;
condanna, inoltre, l'attore al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 7.052,00 per compenso, oltre rimborso forfettario (pari al 15% del compenso), IVA e CPA (come per legge), favore della convenuta, con distrazione al suo procuratore.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Paola, 5 aprile 2024
Il Giudice
Antonio SCORTECCI
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