REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
N. R.G. 6418/2024
Il giudice dott. Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
Dott. nato a [...] il [...] (Cf Parte_1 [...]
), residente in [...], in proprio e in C.F._1
qualità di Amministratore Unico della società Controparte_1
[...]
difeso dall'Avv. Barbara Fratini
Contro
EF OD (CF ) C.F._2
contumace Dandone lettura all'udienza ex art 447 bis e segg cpc
Conclusioni delle parti
Per parte attrice in via preliminare: si fa istanza affinché l'Ill.mo
Tribunale adito voglia autorizzare il sequestro conservativo sui beni immobili, mobili e sui crediti di proprietà del IG. OD EF, fino alla concorrenza del credito vantato dal ricorrente, nella misura di €
327.763,24, o nella diversa somma ritenuta di giustizia;
in particolare si chiede autorizzarsi il sequestro conservativo sugli immobili di proprietà del
IG. OD (v. visura nazionale, cfr. ns. doc. n. 79) e, segnatamente, sull'appartamento sito in Burago di Molgora (MB), Via XXV Aprile, 17c, composto da quattro locali oltre servizi con annesso vano di solaio n. 18 posto al piano secondo e un posto auto identificato con il n. 22 al piano terra. Il tutto censito al N.C.E.U. del Comune di Burago di Molgora come segue: Foglio 11, Mappale 144, Subalterno 5, Categoria A/3, Classe 4,
Consistenza 6,5 vani, Rendita cat. euro 352,49 e un vano autorimessa al piano interrato censito al N.C.E.U. del suddetto Comune come segue: partita 550 foglio 11 mappale 149 sub. 12 cat. C/6 cl. 5 mq 16 Rendita catastale 33,87 Euro (v. visura Agenzia delle Entrate provincia di Milano, doc. n. 80); sull'immobile sito in Comune di Roverè Veronese (VR),
Contrada Camposilvano, snc, Rendita: Euro 119,30, Categoria A/3a),
Classe 3, Consistenza 3,0 vani, Foglio 11 Particella 598, nonché sull'immobile sito nel Comune di Roverè Veronese (VR), via
Camposilvano snc, Rendita: Euro 2,58, Categoria C/2c), Classe 2,
Consistenza 5 m2, Foglio 11 Particella 756 (v. visura Agenzia delle Entrate provincia di Verona, doc. n. 81).
Pag. 2 di 16 - nel merito, in via preliminare: accertare il grave inadempimento contrattuale posto in essere dal IG. EF OD nei confronti del Dott.
in proprio e in qualità di Amministratore Unico Parte_1
della società Controparte_1
- nel merito, in via principale: per l'effetto dell'accertamento di cui sopra e preso atto della cessazione del contratto di locazione, condannare il IG.
EF OD al risarcimento integrale di tutti i danni patiti e patiendi dal
Dott. in proprio e quale Amministratore Unico della società Pt_1 [...]
; Controparte_1
- in particolare, condannare il IG. OD al risarcimento integrale dei danni patiti e patiendi dal Dott. in proprio e quale Amministratore Unico Pt_1
della società da liquidarsi alla data Controparte_1
odierna nella misura di € 327.763,24, di cui € 4.103,09 in favore del Dott. ed € 323.660,15 in favore della società Pt_1 Controparte_1
oltre al danno alla salute e a tutti i disagi subiti dal Dott. nel
[...] Pt_1
corso del rapporto di locazione, da liquidarsi in via equitativa, nonché i danni per mancato guadagno, lucro cessante e per perdita di chances, così come meglio dettagliati nel prospetto prodotto quale doc. n. 49ter, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o di equità, il tutto con interessi e rivalutazione come per legge;

- in ogni caso: con vittoria di spese ed onorari della presente procedura, e le successive occorrende, come da nota spese che si allega.
Con osservanza. Si produce:
Pag. 3 di 16 MOTIVI IN FATTO E DIRITTO



1.Svolgimento del processo
Con ricorso dell' 8.10.2024 il sig ha convenuto il resistente EF Pt_1
OD dando atto del contratto di locazione stipulato in data 29.06.2021 con cui il OD concedeva in locazione alla società
[...]
, un immobile sito in Burago di Molgora (MB), Via Controparte_1
XXV Aprile, 17, composto da quattro locali oltre servizi con annesso vano di solaio n. 18 posto al piano secondo e un posto auto per la durata di 4 anni rinnovabili
Le parti convenivano che l'unità immobiliare sarebbe stata destinata prevalentemente ad uso di abitazione, e minoritario ad ufficio della società
ed un canone annuo di € 8.700,00, da corrispondere in dodici rate CP_1
mensili anticipate di € 725,00, oltre alle spese condominiali ordinarie da conguagliarsi con idoneo rendiconto
Dava atto che sin dai primi mesi di locazione si verificavano plurimi disagi (problemi di gestione dei rifiuti, rottura e mancata sistemazione in tempi brevi della caldaia, forno rotto, auto incidentata nel posteggio coperto da telecamere, mantenimento della residenza del IG. OD all'interno dei locali affittati all'insaputa di etc…), che non gli CP_1
consentivano di godere appieno dell'immobile locato e che si andavano aggravando nel tempo.
Tutti i disagi venivano tempestivamente segnalati al proprietario, il quale tuttavia è sempre rimasto inerte.
Pag. 4 di 16 In particolare in data 27.08.2023, in presenza di un forte temporale, i canali di gronda ostruiti sul tetto riversavano copiosa acqua nel balcone dell'appartamento locato, provocando così un allagamento dell'intero balcone e del soggiorno dell'appartamento, come attestato dal verbale dei
Vigili del Fuoco intervenuti sul posto e successivamente era il a Pt_1
dover provvedere alle riparazioni a sue spese.
Ma l' intervento non era risolutivo, atteso che le infiltrazioni ben presto si presentavano nuovamente e la muffa gradualmente si espandeva in tutti i locali dell'immobile locato non potendo più egli ospitare i clienti.
Dal mese di agosto 2023 dunque , il tetto posto sopra l'appartamento ha continuato a generare copiose infiltrazioni nell'immobile oggetto di locazione,e la situazione è gradualmente peggiorata a causa del mancato intervento con problemi di salute per il conduttore.
Quindi il Dott. incaricava un tecnico, Arch. di Pt_1 Persona_1
verificare lo stato dei luoghi;
la relazione, redatta in data 31.05.2024 dal tecnico a seguito di un sopralluogo presso l'unità immobiliare, confermava la presenza di “un evidente odore tipico di umido” e di muffe “non eliminabili attraverso un semplice trattamento delle pareti da parte di chi fruisce dei locale.” (v. relazione, con relative fotografie allegate, doc. n.
27). Nella relazione si dà atto che l'odore di muffa è presente sin dall'ingresso sulle scale condominiali e che “Entrando nell'appartamento
l'odore si fa ancora più forte al punto da rendere impossibile la permanenza per lungo tempo nei locali ed è presente in tutte le stanze, anche quelle non direttamente interessate dalla presenza delle suddette muffe”.
Pag. 5 di 16 Contr Da ultimo, in data 6.6.2024 Dipartimento di Igiene CP_3
, su segnalazione dell'attore e preso atto del contenuto della
[...]
relazione dell'Arch. dichiarava l'alloggio antigienico (doc. n. 28) Per_1
costringendo il conduttore a lasciare l'immobile
Con il ricorso introduttivo l'attore ha chiesto dunque oltre che il ripristino della situazione , tale da consentirgli di rientrare nell'immobile, anche il risarcimento di tutti i danni dovuti sia al minor fatturato della società rispetto all'anno 2023 pari ad € 112.389,00 ed il danno all'immagine, sia i costi per fare la spola tra Vigevano e Burago anche al fine di areare i locali
, danni ai beni personali presenti nell'abitazione ed il danno morale ed alla salute.
Infine il ricorrente dava atto da un lato che , pur avendo nel mese di agosto
2024 l'Amministratore avviato i lavori di ristrutturazione del CP_4
tetto, tuttavia, l'appartamento oggetto di locazione era ancora interessato da copiose macchie di muffa ed inagibile. Per altro verso il IG. OD stava cercando in tutti i modi di ottenere la liberazione dell'immobile, evitando di corrispondere al conduttore quanto dovuto a titolo di risarcimento danni e comunicandogli la lettera di disdetta del contratto di locazione.
Di qui il timore della vendita dell'immobile e la richiesta di sequestro avanzata dal conduttore in corso di causa, che tuttavia è stata rigettata.
Il convenuto è rimasto contumace e nel corso del giudizio sono stati sentiti alcuni testi.
Quindi all'udienza del 16.7.2025 il ricorrente dava atto di non avere più interesse all'adempimento e che il contratto si era risolto a seguito della
Pag. 6 di 16 disdetta , insisteva invece per il risarcimento ed il giudice pronunciava sentenza mediante lettura del dispositivo



2.La competenza
Va in primo luogo affermata la competenza di questo giudice a decidere secondo il rito locatizio.
Tale rito ex art 447 bis e segg cpc è infatti applicabile , per comune giurisprudenza, a tutte le cause comunque riferibili a contratti di locazione , in ogni loro vicenda attinente sia la validità ed efficacia, sia l'adempimento in base sia alla disciplina codicistica, sia di settore, sia infine ad eventuali danni derivanti dal medesimo ( Cfr Cass sent.8114 del 3.4.2013) .


3.I principi di diritto
Ai sensi dell'art. 1575 c.c. il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale (
Cass. sez.III sent.38084 del 2.12.2021)
In particolare in tema di vizi della cosa locata, il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1575 c.c., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari
Pag. 7 di 16 accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa ( Cass. sez. III sent. 11969 del 17.5.2010).
Inoltre l'art. 1575 del codice civile prevede un ulteriore obbligo per il locatore, il pacifico godimento della cosa durante la locazione. Infatti il locatore risponde anche di eventuali molestie di diritto da parte di terzi, che pretendono di esercitare diritti sulla cosa durante la locazione.
Dal canto proprio- secondo la cassazione - il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. ( Cass. sez.III ord. 2154 del 20.1.2021 e
Cass. 12103 del 22/06/2020)
In parte discostandosi , la Cassazione aveva peraltro già fornito alcune precisazioni in tema di diminuzione del godimento della locazione, evidenziando che il conduttore, non può esimersi dal pagamento del canone di locazione e non può ridurlo unilateralmente 'nel caso in cui si verifichi una mera diminuzione del godimento locazione', in quanto la sospensione totale o parziale del pagamento dei canoni può dirsi legittima solo 'qualora
Pag. 8 di 16 venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore'
( Cfr Cass. sent. n. 261 del 10.1.2008)
Mentre non sarebbe possibile per il conduttore un'autoriduzione o una sospensione del canone allo scopo di effettuare la compensazione di un credito vantato dal conduttore e che il locatore dovrebbe versare, perché questo altererebbe le prestazioni previste sia dal contratto di locazione che dall'obbligazione che abbia generato il credito in questione.
In ogni caso è sempre fatto salvo il diritto al risarcimento del danno una volta accertato l'inadempimento totale o parziale , indipendentemente dalla risoluzione.
Quanto al danno non patrimoniale , “ alla salute e per tutti i disagi patiti”,allegati dal dott. e derivanti dalla privazione del godimento Pt_1
dell'immobile, è stato osservato che il diritto di abitazione rientra nella categoria dei diritti fondamentali della persona, in forza dell'interpretazione desumibile da diverse pronunce della Corte Europea dei Diritti dell'Uomo
(CEDU) ,delle sentenze della Corte costituzionale nn. 348 e 349 del 2007 e recepito dalla Cassazione, dovendosi ricomprendere tra quelli individuati ex art. 2 della Costituzione che , pur ivi non indicato espressamente, si ritiene di rango costituzionale attenendo a posizioni inviolabili della persona umana e dunque al danno esistenziale risarcibile a prescindere dal danno alla salute ove provato (Cass., SS.UU.,11.11.20008 n. 26972/75, cass. sez.VI ord.

1.7.2020 n.13269 laddove di danno esistenziale è possibile parlare solo ove si tratti di pregiudizi coperti dall'art.2059 c.c. ovvero scaturenti dalla lesione di interessi della persona di rango costituzionale).
Pag. 9 di 16 E' stato così ritenuto risarcibile il danno non patrimoniale consistente nel mancato utilizzo abitativo di un immobile in conseguenza di altrui attività contra jus poiché il relativo fatto lesivo incide negativamente, oltre che sul bene oggetto del relativo diritto, assoluto o relativo, che ne legittima la disponibilità anche sull'ulteriore diritto al godimento della casa di. .abitazione ( Tribunale Roma 3.1.2018), così come il danno da sconvolgimento della vita familiare , sai esso dovuto ad immissioni ( CSU

1.2.2017 n.2611, ord. 22.1.2024 n.2203) od endofamiliare dovuto all'impossibilità o difficoltà di incontrare i figli.
E ciò purchè sia allegato in maniera circostanziata, e poi provato anche mediante presunzioni.



4. I fatti emersi dall'istruttoria e l'inadempimento del sig. OD
Nella specie, alla luce dell'istruttoria orale e documentale , risulta provato l'inadempimento del locatore come allegato dal conduttore.
In particolare è documentato come il . segnalava più volte al IG. Pt_1
OD il malfunzionamento della caldaia (v. mail in data 28.11.2021,
30.03.2022, 8.04.2022, 11.05.2022, 23.06.2022, 05.07.2022, 16.07.2022,
30.08.2022, docc. nn. 2 – 9), senza tuttavia ricevere alcun riscontro da parte di quest'ultimo.
Inoltre segnalava gli effetti del forte temporale del 27.8.2023 (doc. n. 15) ed anche in tale occasione il IG. OD non interveniva, nonostante i ripetuti solleciti (v. mail in data 29.08.2023, doc. n. 16 e in data
20.10.2023, doc. n. 17).
Pag. 10 di 16 In data 1.11.2023 l'attore segnalava al OD la definitiva rottura del forno
(doc. n. 18), mentre in data 13.01.2024 e 17.01.2024 lamentava nuovamente il malfunzionamento della caldaia (docc. nn. 19-20).
E' documentato anche il pagamento dei lavori di “Scrostatura, trattamento antimuffa, rasatura, imbiancatura con idropittura traspirante di linea professionale plafoni vs. ufficio sito in via XXV Aprile 17c Burago di
Molgora” (v. mail 14.03.204, doc. n. 21, con allegata fattura per imbiancatura, doc. n. 22).
Infine quanto alla documentazione è agli atti il verbale di intervento e dichiarazione di antiigienicità dell'immobile dall'ATS ed altresì la perizia di parte sullo stato dell'immobile che il tecnico ha confermato in Per_1
udienza.
Al proposito possono infine richiamarsi le dichiarazioni dei testimoni escussi i quali hanno confermato che già all'inizio del 2024 non era possibile rimanere all'interno dell'appartamento oggetto di locazione, a causa della presenza di muffa e dell'aria irrespirabile.
In particolare, la teste ha dichiarato di essere stata Tes_1
nell'appartamento a marzo 2024 e, nonostante l'apertura di tutte le finestre
“non si poteva stare dentro”. Tornata nell'appartamento a marzo 2025 per aiutare il ricorrente a portare via alcuni beni personali, la teste ha dichiarato di aver indossato la mascherina e, ciononostante, di aver riportato fastidi ad occhi e gola nei giorni successivi. Parimenti, la teste ha Tes_1
confermato che la stampante, essendo di notevoli dimensioni, non era trasportabile e quindi è tuttora nell'appartamento; allo stesso modo, le altre apparecchiature (computer, stampanti più piccole) non sono utilizzabili in
Pag. 11 di 16 quanto non è possibile soggiornare nell'appartamento a causa delle condizioni antigieniche dell'immobile.
Risulta dunque provato che il locatore non ha adempiuto ai propri obblighi come sopra richiamati non consentendo il normale godimento dell'immobile concordato, come già precisato , nel prevalente uso locatizio e minoritariamente da uso commerciale.
D'altra parte dalla perizia in atto e dalla natura dei vizi, specie quanto alle infiltrazioni e muffe se ne ricava la preesistenza della causa e dunque l'onere – mai assolto – del OD a porvi rimedio prima della consegna.
Infine il conduttore ha anche documentato il non pacifico godimento quanto a problemi all'autovettura ed addirittura dissidi con locatore sfociati in alterchi.
Né il convenuto, che anche in giudizio è rimasto del tutto inerte, ha assolto al proprio onere probatorio in senso contrario.
E' dunque acclarato l'inadempimento.


5.Il risarcimento del danno.
Alla luce di tali evidenze e conclusioni e dei principi più sopra richiamati può dunque affermarsi che correttamente il conduttore ha sospeso i pagamenti dal momento del rilascio dell'appartamento, divenuto inagibile, dal momento che gliene era così integralmente precluso il godimento.
Spetta poi a parte attrice nella persona della società il CP_1
risarcimento del danno per il periodo di parziale godimento ( dal maggio
Pag. 12 di 16 2022 per dieci mesi a fronte del mancato utilizzo della caldaia e dall'agosto 2023 al rilascio per la presenza di pesanti infiltrazioni ) che può essere determinato con la riduzione del canone nella misura del 40% nella prima fase e del 70% nella seconda, rapportato ai criteri di cui all'art. 1584 c.c..
Determina infatti, ad avviso di chi scrive, un'ipotesi di mancato godimento non tollerabile l'assenza di riscaldamento ed acqua calda e la presenza di diffuse e gravi infiltrazioni .
, che per tale periodo ha sempre pagato il canone , ha dunque CP_1
diritto ad un risarcimento pari alla differenza tra il corrisposto ed il defalcato, ed eguale rispettivamente ad euro 2900,00 ed euro 5.075,00.
Costituiscono inoltre titolo di danno le spese per l'imbiancatura, le spese per utenze e condominio per il periodo di non utilizzazione dell'immobile e le spese legali stragiudiziali te ( come determinate in tabella) e del tecnico di parte , cui debbono aggiungersi i danni agli arredi (evidenziati e comprovati nelle foto prodotte ) da liquidarsi in via equitativa in euro
3800,00
Non vi è prova invece dell'effettuazione delle sanificazioni e neppure del lucro cessante e del danno all'immagine .
In particolare sotto tale ultimo profilo non si ritiene sufficiente dimostrazione del danno all'immagine la produzione delle due mail in atti
( doc. 33-34) .
Mentre in ordine al lucro cessante precisa che : “… il mancato Pt_2
fatturato giornaliero a seguito dell'impossibilità di utilizzare l'ufficio per la
Pag. 13 di 16 presenza di muffa è stato quantificato, sulla scorta dei documenti allegati, in € 800,00, tenuto conto dell'ammanco di fatturato del 2024 rispetto allo stesso periodo del 2023, così come risultante dalle schede IVA redatte dal commercialista..”
Tuttavia la documentazione in proposito ( doc. 29-32) è del tutto informe , non rappresentativa della contrazione del reddito e del legame causale con la situazione oggetto di indagine , tanto più che il contratto di locazione – non commerciale - aveva come previsione principale l'abitazione del dott Pt_1
Spetta invece a la restituzione del deposito cauzionale . CP_1
Venendo alle somme richieste da personalmente, spettano a Parte_1
titolo di danno gli esborsi di natura medica come indicati in tabella oltre ai costi per gli effetti personali danneggiati ( come da foto in atti riguardanti caschi e guanti ) per una somma che si liquida equitativamente in euro
500,00.
Quanto al danno dovuto allo sconvolgimento delle normali attività ed abitudini di vita, tutelabile nei termini di cui sopra, effettivamente il Pt_1
ha allegato specifiche circostanze in proposito ( l'inevitabile trasferimento presso i genitori e la necessità di continui spostamenti – circostanza documentata – per raggiungere l'abitazione anche solo al fine di effettuare controlli , l'impossibilità di incontrare i figli presso l'abitazione essendo separato, l'avulsione dal proprio ambiente, la degenerazione degli effetti personali ) .
Sul punto, pur nella contumacia del convenuto ( anche nella fase subcautelare) da cui è in ogni caso consentito trarre elementi ex art 116 cpv
Pag. 14 di 16 cpc , si osserva che nessuna controprova è stata offerta e dunque è lecito e possibile – secondo un altro grado di verosimiglianza – ricavare anche in via di presunzione la sussistenza del lamentato danno la cui liquidazione si stima poi in via equitativa corretta e satisfattiva nella misura di euro
10.000 ,00 ( indicativamente parametrata alla metà del punto base delle tabelle milanesi, nella componente dinamico relazionale, per il periodo tra l'uscita di casa e la scadenza del contratto).
La domanda può dunque essere nei termini sopra indicati accolta .
Le spese di lite sono a carico del convenuto e si liquidano in dispositivo per quattro fasi, sulla base del decisum ed in forza di criteri medi.


P.Q.M.


- previo accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto tra le parti
ACCERTA l'inadempimento del locatore EF OD e lo
CO al risarcimento in favore del conduttore del danno CP_1
patrimoniale pari ad euro 15.293,85 oltre alla restituzione della cauzione per euro 2175,00
CO altresì EF OD al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale in favore del sig. pari rispettivamente ad Parte_1
euro 622.47 ed euro 10.000,00
- CO parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice pari ad euro 7.620,00 per compensi oltre accessori per legge
Pag. 15 di 16 Monza 16.7.2025
Il giudice
Dott Maria Teresa Latella
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