REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. CA ND, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4736 R.G. cont. 2016
TRA
- Parte_1
C.F./P.IVA. elettivamente domiciliato in via G. di Vittorio n. 2 - P.IVA_1
Priverno, presso l'avv. Tommasina MARAZZA, dal quale è rappresentato e difeso giusta procura allegata all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- C.F. , elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliata in Salita Casa Tosti n.

2 - Gaeta, presso l'avv. Alfredo ZAZA
D'AULISIO, dal quale è rappresentata e difesa, unitamente all'avv. Giovanni
MAIELLO, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
E - C.F. , elettivamente Controparte_2 C.F._2 domiciliata in via Cesare Battisti n. 18 - Latina, presso l'avv. Vincenzo SANTO, rappresentata e difesa dall'avv. Ernesto FERRARA, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
NONCHÉ
- residente in [...] n.

6 - Terracina CP_3
(LT);
- residente in 2122 Fir Ave, Reedsport, Controparte_4
Seattle WA
PARTE CONVENUTA - contumace
OGGETTO: diritto di livello - devoluzione - affrancazione.
CONCLUSIONI: per parte attrice, (note scritte del 14/11/2025): “Per tutto quanto sopra esposto, l' , come in Parte_1 atti rappresentato e difeso, insiste per l'accoglimento delle conclusioni già precisate in atto di citazione e qui da intendersi integralmente riportate e trascritte [Voglia
l'Ecc.mo Tribunale, contrariis reiectis, in accoglimento della domanda, accertato il rapporto contrattuale e l'inadempimento dei convenuti, dichiarare la risoluzione contrattuale per morosità con conseguente devoluzione del fondo in favore dell' ; condannare i convenuti n.q. di Parte_1 eredi di al pagamento delle morosità per il periodo 2009 ad oggi per Persona_1 la somma complessiva di €. 23.522,00 come da conteggi allegati relativamente agli immobili di cui al foglio 112 partt. 103, 104 e 151 sub. 1, 2, 3 e 4 o in quella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia o accertata a mezzo CTU;
dichiarare la risoluzione contrattuale per inadempimento con conseguente devoluzione del fondo con condanna della SI. in proprio al pagamento delle morosità Controparte_2 per €. 1.691,75 dal 2009 al 31.12.15 per la part. 152 del foglio 112 o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia o accertata a mezzo CTU;

Conseguentemente disporre il rilascio immediato degli immobili liberi da persone e cose;
Rigettare la domanda di usucapione per tutte le ragioni esposte;
In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto della domanda principale di devoluzione, si aderisce alla domanda riconvenzionale di affrancazione proposta da entrambi i convenuti costituiti, previa rimessione degli atti alla sezione Agraria del
Tribunale funzionalmente competente. Con vittoria di spese e compensi di lite]”;
per parte convenuta (note scritte del 25/11/2025): “Come Controparte_1 precisate nella comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
[Chiede che l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni avversa istanza, deduzione e/o pretesa: a. in via principale: dichiari l'inesistenza del livello per cui è giudizio e/o la sua intervenuta estinzione e, per l'effetto, rigetti integralmente, per i motivi e le ragioni esposte nel presente atto, tutte le avverse domande, perché infondate in fatto ed in diritto;
b. in via subordinata e riconvenzionale: dichiari l'intervenuta usucapione a favore della SI.ra dei terreni per cui è giudizio;
c. Controparte_1 in subordine ad entrambe le richieste di cui sopra: qualora ritenuto a tutt'oggi esistente il livello vantato da parte attrice: - dichiari non dovuti i canoni enfiteutici di cui la convenuta sarebbe morosa, in quanto prescritti e comunque arbitrariamente determinati, respingendo in proposito ogni domanda attorea;
- dichiari non sussistente il diritto dell'attrice ad ottenere la devoluzione dei fondi a suo favore, trattandosi di onere reale e non sussistendo alcuna grave morosità, respingendo in proposito ogni domanda attorea;
d. sempre in subordine alle domande di cui sopra sub a e sub b, in via riconvenzionale: - accerti il capitale di affranco per i fondi per cui è giudizio;
- dichiari, previa corresponsione del capitale d'affranco,
l'affrancazione dei fondi de quo in favore della SI.ra , - ordini la Controparte_1 trascrizione presso la Conservatoria dei PP.RR.II. del decreto di affrancazione dei fondi in favore della SI.ra . Con Vittoria di spese, competenze ed Controparte_1 onorari di causa]”;
per parte convenuta (note scritte del 14/11/2025): “In Controparte_2 adempimento del proprio onere processuale la difesa della SI.ra , Controparte_2 nel riportarsi ai propri scritti difensivi, conclude: - in via istruttoria per la nomina di un CTU per la valutazione del capitale di affranco;
- nel merito per integrale accoglimento delle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta da intendersi qui, per brevità, integralmente trascritte. L'avv. Ferrara chiede infine fissarsi udienza per la discussione orale della causa con concessione di un termine per il deposito di note conclusionali”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, l' Parte_1
, quale proprietario concedente appezzamenti di terreno in
[...]
Terracina Via Appia tratto Lungomare Circe, ha citato innanzi all'intestato Tribunale,
e per sentir accertare la Controparte_1 Controparte_2 CP_3 sussistenza del rapporto contrattuale di livello e l'inadempimento dei dei convenuti per mancato pagamento dei canoni dovuti e, quindi, per sentir dichiarare la risoluzione contrattuale per morosità con conseguente devoluzione dei fondi in suo favore e condannare i medesimi convenuti al pagamento delle morosità per il periodo dal 2009 sino all'introduzione del giudizio per l'ammontare di € 23.522,00; l'istituto attore ha quindi chiesto di disporre il rilascio immediato del fondo libero da persone e cose.
Ha premesso a sostegno della domanda: di essere proprietario-concedente, per essere subentrato al Capitolo dei Canonici nella Cattedrale di S. Cesareo in Terracina, di un terreno sito nel Comune di Terracina via Appia tratto Lungomare Circe della superficie catastale di mq 2.383, distinta al catasto terreni di detto Comune al foglio
112, particelle 103 e 104 di cui risultano livellari , Controparte_1 Controparte_2
e in qualità di eredi di nonché di un terreno della CP_3 Persona_1 superficie catastale complessiva di mq. 2.262, censita al catasto terreni al foglio 112, particella 151, sub 1, 2, 3 e 4 di cui i medesimi risulterebbero livellari;
mentre del terreno censito al foglio 112, particella 152, l'unica livellaria risulterebbe CP_2
in proprio.
[...]
L'attore ha rilevato che il rapporto enfiteutico sarebbe esistito già dal 1860 come documentato dalle cartografie e dai registri del Catasto Gregoriano ove le particelle che interessano la zona oggetto di causa sono individuate con i numeri 794
e 795; che lo stesso rapporto sarebbe stato poi confermato dalle visure storiche;
che il diritto del concedente era sempre stato riportato nei vari passaggi nel corso degli anni e fino all'attualità; che, con legge n. 222 del 1985 l' Parte_1
era succeduto ex lege in tutti i rapporti attivi e passivi facenti
[...] capo ai benefici ecclesiastici estinti con devoluzione de iure del loro patrimonio;
che, infatti, con decreto del Ministro dell'Interno n. 4 pubblicato il 7/1/1986 era stata conferita la qualifica di Ente Ecclesiastico civilmente riconosciuto all'
[...]
Controparte_5 avente sede in Latina;
che, contemporaneamente, dalla
[...] suddetta data, le mense vescovili i benefici capitolari parrocchiali, vicariali curati o comunque denominati avevano perso la personalità giuridica;
che il patrimonio iniziale dell' pertanto, doveva considerarsi costituito da tutti i beni dei benefici Pt_1 estinti, compreso il Capitolo dei Canonici di San Cesareo;
che, per effetto di tale decreto, l' aveva operato le trascrizioni Parte_1 presso la Conservatoria dei registri immobiliari in data 8/1/2015.
Sulla scorta di tali premesse, parte attrice ha dedotto che i convenuti si sarebbero resi inadempienti nella corresponsione del canone enfiteutico annuo pari ad
€ 1.444,00 rivalutato e comprensivo di interessi come da note pronunce della Corte costituzionale, dal 2009 all'attualità per un totale complessivo di € 8.830,00, con riferimento alle particelle di cui al foglio 112 n. 103 e 104, mentre nella corresponsione del canone annuo di € 2.041,00 rivalutato e comprensivo di interessi dal 2009 al 31/12/2015 per un totale complessivo di € 14.692,00 relativamente alle particelle di cui al foglio 112, n. 151 sub 1, 2, 3 e 4, e infine nella corresponsione del canone annuo di € 235,00 rivalutato e comprensivo di interessi dal 2009 al 31/12/15 per un totale complessivo di € 1.691,75 per la part. 152 del foglio 112 ove è livellaria solo . Controparte_2
Per le ragioni esposte parte attrice ha concluso come riportato in epigrafe.

1.1 Con comparsa di costituzione e risposta e domanda riconvenzionale depositata telematicamente il 31/01/2017, si è costituta in giudizio , Controparte_1 la quale, in via principale, ha eccepito l'inesistenza del livello o, comunque,
l'esistenza di giusti titoli attestanti, ove il livello fosse mai esistito, la sua perdurante efficacia, rilevandone, nel caso di esistenza, l'irrimediabile estinzione.
Ha, inoltre, evidenziato che il canone enfiteutico richiesto da parte attrice non sarebbe mai stato corrisposto né esercitato il diritto di ricognizione, per cui ove fosse mai esistito sarebbe comunque da considerarsi estinto per inutile decorso del ventennio.
La convenuta ha rilevato come i terreni per cui è causa le sarebbero pervenuti in virtù di successione legittima della madre a sua volta proprietaria Persona_1 dei beni in qualità di donataria, per atto di donazione redatto dinanzi al notaio
(datato al 6/10/1966, Rep. n. 65733 - Racc. n. 11406) trascritto il Persona_2
22/1071966 in ET, (Reg. gen. 9033 - Reg. part. n. 7248); pertanto detti titoli legittimerebbero il trasferimento di proprietà in proprio favore e unitamente al possesso continuativo ultracinquantennale dei beni, comporterebbero in ogni caso l'acquisto della proprietà degli stessi terreni per usucapione ai sensi dell'art. 1158
c.c..
Ciò considerato, il diritto alla restituzione delle somme come richieste dall'attore sarebbe non solo privo di alcun titolo, ma anche prescritto ex art. 2948 c.c..
Sulla scorta delle indicate premesse, parte convenuta ha chiesto la declaratoria di inesistenza del livello per cui è causa o la sua intervenuta estinzione e pertanto il rigetto della domanda;
in via subordinata e riconvenzionale, la declaratoria di intervenuta usucapione in suo favore;
in subordine a entrambe le richieste avanzate, di dichiarare non dovuti i canoni enfiteutici richiesti e non sussistente il diritto di parte attrice a ottenere la devoluzione dei fondi;
in ulteriore subordine l'affrancazione dei fondi in proprio favore con contestuale accertamento e corresponsione del capitale d'affranco.

1.2 Con comparsa depositata in data 26/01/2017, si è costituita in giudizio la convenuta contestando quanto dedotto dall'attore perché ritenuto a Controparte_2 sua volta infondato in fatto e in diritto.
In particolare, ha ricostruito i fatti allegati riferendo che la stessa risulterebbe proprietaria esclusiva dei beni identificati nell'unità immobiliare sita nel Comune di
Terracina, censita al Catasto Fabbricati di detto Comune foglio 112, p.lla 151, sub 1,
2, 3 e 4; unità immobiliare sita nel medesimo Comune e censita al Catasto Terreni al foglio 112, particella 152, di cui era divenuta proprietaria in virtù di atto di acquisto a rogito del notaio del 19/05/1973 (Racc. n. 2564 - Rep. n. 29394). Per_3
La convenuta sarebbe altresì proprietaria per la quota di 1/4 del terreno sito nel Comune di Terracina e censito al Catasto Terreni al foglio 112, p.lle 103 e 104, in forza della successione legittima della madre Persona_1
Essa ha rilevato come parte attrice non risulterebbe titolare/concedente dei beni oggetto di causa, pertanto non avrebbe potuto costituire un diritto reale di enfiteusi in favore di terzi.
Inoltre, essa convenuta avrebbe acquistato in buona fede la Controparte_2 proprietà dei beni indicati in forza di un titolo (atto di compravendita) idoneo al trasferimento della proprietà, possedendo i beni pacificamente e pubblicamente per oltre dieci anni con l'animo di aver su di essi un diritto di proprietà.
Contestando, dunque, la ricostruzione di fatto e di diritto operata dall'attore e ritenendo le domande totalmente infondate, ha concluso chiedendo, in via principale, il rigetto delle domande attoree;
nella denegata ipotesi in cui si ravvisasse l'esistenza del rapporto di enfiteusi allegato dall'attore, ha formulato domanda riconvenzionale chiedendo l'affrancazione in proprio favore degli immobili per cui è causa.
La medesima convenuta ha altresì chiesto di accertare, con valore solamente endoprocessuale che ha acquistato per usucapione l'unità Controparte_2 immobiliare di cui alla particella 151, sub. 1, 2, 3 e 4 e alla particella 152 nonché di aver acquisito la proprietà per usucapione, per la quota di 1/4, del bene oggetto della successione legittima identificato al catasto nelle particelle 103 e 104.

1.3 All'udienza del 12/09/2017, è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e all'udienza successiva sono stati CP_4 concessi, su istanza delle parti, i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c..
Rilevata la regolarità della notifica a dato atto della mancata CP_4 costituzione della stessa, all'udienza del 4/12/2018, ne è stata dichiarata la contumacia.
Con ordinanza del 14/10/2019 è stata ammessa la prova per interpello delle parti ad esclusione di residente negli Stati Uniti;
è stata, altresì, CP_4 ammessa la prova testimoniale richiesta dalla convenuta sui capitoli Controparte_2 di prova articolati nella seconda memoria ai sensi dell'art. 183, sesto comma, c.p.c., e fissato il calendario per l'espletamento delle prove orali.
Successivamente, con provvedimento di modifica della suddetta ordinanza, sono state ammesse le prove richieste nell'interesse della convenuta . Controparte_1
Assunte le prove orali richieste dalle parti, rilevato il fallimento del tentativo di conciliazione, con ordinanza resa all'esito dell'udienza dell'11/03/2025 è stata fissata l'udienza per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.. 1.4 Va rilevato sulle modalità della presente decisione che l'art. 7, comma 3, del decreto legislativo 31/10/2024, n. 164, recante Disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, recante attuazione della legge
26 novembre 2021, n. 206, recante delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata dispone che «3. In deroga all'articolo 35, comma 1, del decreto legislativo 10 ottobre 2022,
n. 149, le disposizioni di cui agli articoli 183-ter e 183-quater e quelle di cui all'articolo 281-sexies del codice di procedura civile, come modificato dal decreto legislativo n. 149 del 2022 e dal presente decreto, si applicano anche ai procedimenti già pendenti alla data del 28 febbraio 2023.»; che, ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c., «Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni», disposizione aggiunta dall'art. 3, comma 19, lett. b), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149; che, in ragione di ciò, il giudice con ordinanza del 1/12/2025, si è riservato di depositare la sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..

1.5 Non avendovi provveduto il g.i. in corso di causa, rilevata la ritualità della notifica dell'atto di citazione nei confronti di e la sua mancata CP_3 costituzione in giudizio, ne va dichiarata la contumacia.

2. Va premesso, sui rapporti tra domanda di devoluzione del fondo enfiteutico, qui proposta dall'attore, e domanda di affrancazione, che l'art. 10, secondo comma, della legge 18 dicembre 1970 n. 1138 stabilisce che le domande di riscatto e di devoluzione esercitate dal concedente a norma dell'articolo 972 del codice civile non precludono in nessun caso all'enfiteuta il diritto di affrancazione.
La norma, dunque, esclude che l'inadempimento dell'enfiteuta, anche se di notevole gravità, possa essere opposto dal concedente per paralizzare la domanda di affrancazione;
esso disciplina le modalità di svolgimento e le reciproche facoltà delle parti del rapporto enfiteutico, senza incidere sulla acquisizione del diritto o sulle modalità della sua costituzione.
Non si deve tuttavia ritenere che la domanda di affrancazione paralizzi di per sé quella di devoluzione. Si faccia riferimento in proposito all'affermazione del seguente principio giurisprudenziale: la pendenza del giudizio avente ad oggetto l'affrancazione di un'enfiteusi, non comporta sospensione necessaria ex art. 295 c.p.c. del contemporaneo giudizio instaurato per la declaratoria dello scioglimento del contratto di enfiteusi a seguito dell'avveramento di condizione risolutiva, in quanto è la decisione di quest'ultimo giudizio che assume rilievo pregiudiziale rispetto al primo, nel senso che il diritto all'affrancazione potrà essere fatto valere solo ove sia ritenuto sussistente il contratto da cui sorge;
né al riguardo assumono rilevanza gli art. 971 e seguenti c.c. e l'art. 10 l. 18 dicembre 1970, n. 1138, riguardando tali norme la prevalenza del diritto all'affrancazione su quello alla devoluzione, e quindi presupponendo l'esistenza, in atto, del rapporto di enfiteusi (Cass. civ. 20/05/1981, n.
3307).
La domanda dell'attore nel presente giudizio è dunque procedibile ancorché le parti convenute abbiano proposto entrambe domanda riconvenzionale di affrancazione.
Non sono invece procedibili, a parere di questo tribunale, le domande riconvenzionali introdotte dalle convenute, volte, appunto, ad ottenere l'accertamento del capitale di affranco e la conseguente dichiarazione di affrancazione dei fondi oggetto di causa.
Il procedimento delineato dalla legge 22 luglio 1966, n. 607, per l'affrancazione dell'enfiteusi si colloca nella categoria dei procedimenti sommari, configurandosi come procedimento di tipo giurisdizionale contenzioso articolato in due fasi: la prima, necessaria ed a cognizione sommaria, che è affidata inderogabilmente al pretore (oggi tribunale) e si conclude con ordinanza immediatamente esecutiva, è destinata a divenire definitiva solo nel caso di mancata prosecuzione del processo;
la seconda, eventuale ed a cognizione piena, che è riservata alla competenza, ugualmente inderogabile, del giudice specializzato agrario
(per le enfiteusi rustiche) o del tribunale (per le altre enfiteusi) e che è diretta a dirimere le contestazioni sul diritto di affranco e sull'entità del capitale relativo con una più completa tutela giurisdizionale delle parti, attuata nelle forme e con le garanzie del giudizio di cognizione ordinario.
La peculiare struttura del procedimento delineato dal legislatore per l'affrancazione non pare consentire che lo stesso possa essere introdotto come domanda riconvenzionale nell'ambito di un ordinario giudizio di cognizione. Il rito speciale ed esclusivo previsto dall'art. 2 della legge n. 607 del 1966 per la domanda di affrancazione impone che la stessa sia proposta nelle forme, con i contenuti e le allegazioni ivi previste.
La norma richiamata prevede infatti che il ricorso debba contenere: la descrizione dell'immobile, l'estensione, la denominazione catastale e almeno tre confini;
allo stesso ricorso devono essere allegati i seguenti documenti: le quietanze e qualsiasi altro atto o documento relativi alla prestazione e, in mancanza, l'atto di notorietà sulla esistenza della prestazione e sull'importo di essa, nonché il certificato storico catastale dell'immobile ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni riferentisi all'ultimo ventennio.
Sia, quindi, in relazione alla incompatibilità del rito speciale con il rito ordinario che governa la causa, sia avuto riguardo alla carenza della documentazione richiesta dalla norma richiamata (inevitabile avuto riguardo alle principali difese spiegate), la domanda riconvenzionale della convenuta va ritenuta inammissibile, anche laddove l'attore, come nel caso di specie, non sia opposto alla introduzione di un siffatto accertamento.
Va dunque affrontata nel merito la domanda dell'Istituto attore, che presuppone l'accertamento del rapporto di enfiteusi-livello tra le parti.

3. Com'è noto l'enfiteusi [dal gr. φυτεύω 'piantare' εν 'dentro'] è il diritto reale di godere del fondo (terreno o edificio) altrui con l'obbligo di migliorarlo e di pagare al concedente un canone periodico (artt. 957 ss. c.c.). Può essere costituita - in perpetuo o a tempo - per contratto, per testamento o per usucapione;
l'enfiteusi temporanea non può essere costituita per una durata inferiore a vent'anni.
All'enfiteuta (o utilista, come titolare del dominio utile) è attribuito il diritto di affrancazione, cioè il diritto di divenire proprietario dell'immobile mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l'ammontare del canone (art. 9 della legge n. 1138 del 1970). A favore del concedente (o direttario, come titolare del dominio diretto) è invece previsto il diritto di chiedere giudizialmente la devoluzione del fondo, cioè l'estinzione dell'enfiteusi e la restituzione del bene, qualora l'enfiteuta deteriori o non migliori il fondo ovvero sia in mora nel pagamento di due annualità (art. 972 c.c.).
Oltre che per affrancazione e devoluzione il diritto dell'enfiteuta si estingue per il decorso del termine (se l'enfiteusi è temporanea), per il perimento del fondo
(art. 963 c.c.) e per prescrizione (per effetto del non uso protratto per vent'anni: art. 970 c.c.).
Sostanzialmente assimilabile all'enfiteusi è il livello [dal lat. libellu(m)
'libretto', dim. di liber 'libro', sul quale era trascritto il relativo contratto]. Più precisamente, se per lungo tempo enfiteusi e livello poterono - almeno in teoria - considerarsi istituti distinti, ciò fu soltanto in virtù di taluni effetti secondari e d'altronde incerti (secondo l'opinione prevalente il criterio discretivo consisteva in ciò, che nel livello concedente non era il domino diretto ma il vassallo o l'enfiteuta); comunque si andarono poi - già prima delle codificazioni moderne - confondendo sempre più fino ad identificarsi.
Si ritiene quindi applicabile al livello la medesima disciplina prevista per l'enfiteusi dal Codice e dalle leggi speciali;
propriamente, posto che di identità si tratta, deve ritenersi che la disciplina dell'enfiteusi si applichi al livello direttamente e non in virtù dell'analogia.
Si può oggi richiamare la seguente massima giurisprudenziale: Il regime giuridico del cosiddetto 'livello' va assimilato a quello dell'enfiteusi, in quanto i due istituti, pur se originariamente distinti, finirono in prosieguo per confondersi ed unificarsi, dovendosi, pertanto, ricomprendere anche il primo, al pari della seconda, tra i diritti reali di godimento. Ne consegue che l'accertamento positivo o negativo dell'esistenza del 'livello' esula dalla competenza 'ratione materiae' della sezione specializzata agraria, non attenendo ad un rapporto astrattamente riconducibile nell'ambito di quelli contemplati dalla speciale legislazione sui contrati agrari.
(Regola competenza, Trib. Latina, 14/07/2011) Cass. civ., Sez. VI (ord.), 06/06/2012,
n. 9135.
Gli istituti dell'enfiteusi e del livello sono oggi pressoché caduti in disuso e nella quasi totalità dei casi le prestazioni dovute in forza dei rapporti costituiti nel passato non vengono più eseguite da tempo immemorabile.
Ciò nonostante, accade che i certificati catastali indichino, come nel caso di specie, la presenza di un concedente o direttario e di un enfiteuta o livellario, ovvero, più raramente, può darsi che l'esistenza di detti rapporti risulti dal testo di un qualche vecchio atto di provenienza o dalle visure ipotecarie (anche solo indirettamente: può capitare che il pagamento dei relativi canoni risulti garantito da ipoteche ultraventennali mai rinnovate).

3.1 Ancora in chiave ricostruttiva dell'istituto, va ricordato che, nel codice civile del 1865 (art. 1556), in ragione della diffidenza ideologica per ogni vincolo al diritto di proprietà, si ricomprese l'enfiteusi nella categoria dei contratti, includendola nel novero dei diritti obbligatori. Nel quadro normativo vigente, l'enfiteusi è sussunta invece pacificamente nella categoria dei diritti reali minori.
L'enfiteusi resta, pur così connotata, un istituto complesso caratterizzato dalla coesistenza di profili reali derivanti dalla titolarità del diritto assoluto in capo al concedente e da profili obbligatori derivanti dagli obblighi discendenti dal rapporto concedente-enfiteuta.
Il rapporto, come detto, non può che trovare la sua fonte costitutiva in un atto a titolo derivativo, inter vivos o mortis causa; mentre è dubbia la possibilità della sua costituzione per atto dell'autorità amministrativa, dovendo la pubblica amministrazione in ogni caso stipulare iure privatorum un contratto costitutivo del diritto reale.
Non vi è dubbio quanto alla forma, che il contratto costitutivo debba essere redatto per forma scritta prevista dalla legge ai fini della sua validità (artt. 1350, n. 2,
e 2643, n. 2, c.c.). Il vizio di forma è causa di nullità assoluta e non di mera annullabilità del medesimo contratto. Pertanto non sarà ammissibile neppure una ricognizione tacita di un'enfiteusi, né potranno supplire alla carenza di forma le quietanze di pagamento rilasciate dal concedente, in quanto le medesime possono rilevare come mera confessione stragiudiziale di un contratto comunque inficiato da nullità insanabile (cfr. Cass. civ. 21/2/2017, n. 4431).

4. Premesso quanto sopra sull'istituto in questione, va preso atto che parte attrice afferma la titolarità del diritto del concedente in capo all'
[...]
, relativamente ai terreni in questione, per essere subentrato Parte_1 ex lege alla Cattedrale dei Canonici nella Cattedrale di S. Cesareo in Terracina. La titolarità del diritto sarebbe dunque acquisita ex lege.
Viene invocato l'art. 28 della legge n. 222 del 1985, che stabilisce che con il decreto di erezione degli Istituti Diocesani di sostentamento del Clero sono contestualmente estinti la mensa Vescovile, i Benefici Capitolari, Parrocchiali, vicariali, Curati o comunque denominati, esistenti nella diocesi e i loro patrimoni sono trasferiti di diritto all'Istituto medesimo.
In particolare, a mente di quanto previsto dall'art. 28, ultimo comma, l'Istituto succede ai benefici estinti in tutti i rapporti attivi e passivi.
Questi passaggi sarebbero formalizzati da nota di trascrizione presso la
Conservatoria dei registri immobiliari di Latina del decreto del 20/12/1985 del
Ministero dell'Interno ritualmente trascritto a favore dell' Controparte_5
del Clero delle diocesi Terracina-Latina, Priverno, e Gaeta
[...] CP_5 contro il Capitolo dei Canonici nella Cattedrale di S. Cesareo in Terracina (nota di trascrizione 07/07/88 reg. part. 8637 - reg. gen. 12826), con il quale sono stati riconosciuti agli effetti civili il decreto vescovile della stessa diocesi datato
25/10/1985, con cui era stato eretto l' Controparte_5
, con contestuale estinzione degli enti mensa vescovile, benefici, capitolati
[...] parrocchiali, vicariali, curati comunque denominati già esistenti nelle diocesi e trasferimento all' dei relativi patrimoni. Controparte_5
Viene allegato altresì il decreto del 23/4/1987 del Ministero dell'Interno e relativa trascrizione datata 5/8/88 reg. part. 10300 - reg gen. 14994, con il quale successivamente i beni degli enti estinti, sono stati trasferiti dall'
[...]
all' come da decreto CP_5 Parte_1 vescovile del 30/1/1987 che lo erigeva.
Ne discenderebbe che dapprima l' Controparte_5
sia subentrato al Capitolo dei Canonici nella Cattedrale di S. Cesareo in
[...]
Terracina nel patrimonio di cui quest'ultimo era titolare compresi i terreni per cui è causa e che l'Istituto ricorrente sia subentrato all' Controparte_5
del clero delle diocesi di Terracina, Latina, Priverno, e Gaeta nel
[...] CP_5 relativo patrimonio inclusi gli immobili oggetto del presente giudizio.

4.1 Sennonché, va considerato che l'attore agisce per l'accertamento del rapporto contrattuale, l'inadempimento del livellario e la risoluzione del rapporto stesso con devoluzione dei fondi in suo favore.
Il decreto ministeriale del 07/01/1986 e le note di trascrizione prodotte sarebbero semmai idonee a provare che all' è stata riconosciuta la Parte_1 qualifica di ente ecclesiastico civilmente riconosciuto, e che il medesimo è succeduto al Capitolo dei Canonici nella Cattedrale di San Cesareo in Terracina e nella titolarità dei beni di quest'ultimo. In nessun modo, detti documenti, provano la originaria esistenza o sopravvivenza del rapporto di livello per cui è causa e che sussisterebbe in capo al Capitolo dei Canonici.
D'altra parte, le certificazioni catastali prodotte, sono inidonee a comprovare l'esistenza di un diritto di proprietà o la sussistenza di qualsivoglia diritto reale (si veda sul punto, tra moltissime, Cass. civ., sez. II, 25/10/2013, n. 24167 per cui la prova della proprietà dei beni immobili non può essere fornita con la produzione dei certificati catastali, i quali sono solo elementi sussidiari in materia di regolamento di confini).
Si è detto, d'altra parte, che i vincoli di forma che connotano il rapporto in questione, non consentono di far assumere rilievo neppure alla (pretesa) ammissione dell'esistenza del rapporto sotto forma di ricognizione tacita o non contestazione (che pure non risulta essersi verificata).
D'altra parte non vi è traccia in atti di alcun pagamento del canone da parte del livellario convenuto o dei suoi danti causa, da cui ricavare indizi dell'esistenza di una tale rapporto che risulta non provato neppure in relazione al contenuto, cosicché appare difficile configurare in astratto i termini dell'inadempimento dedotto.
Le domande proposte da parte attrice vanno dunque respinte integralmente.

5. Le convenuta e hanno introdotto, in via Controparte_1 Controparte_2 subordinata e riconvenzionale, domanda volta ad ottenere l'accertamento dell'acquisto della proprietà per il decorso del termine utile per l'usucapione sui beni per cui è causa.
Nello specifico, entrambe hanno rilevato che sarebbero divenute proprietarie dei beni identificati al catasto del Comune di Terracina al foglio 112, p.lle 103 e 104, in forza di successione legittima da parte della madre la quale Persona_1 sarebbe stata a sua volta proprietaria degli immobili ricevuti in donazione da
[...]
tramite atto di donazione del 6/10/1966 (rep. n. 65733 - racc. n. CP_6
11406), trascritto il 22/10/1966 in ET (Reg. gen. n. 9033 - Reg. part. 7248), pertanto i detti titoli legittimanti il trasferimento della proprietà, unitamente al possesso continuativo ultracinquantennale dei beni, hanno comportato l'acquisto della proprietà dei predetti terreni per usucapione ex art. 1158 c.c..
La convenuta ha poi rilevato di essere proprietaria dei Controparte_2 terreni censiti al catasto terreni del Comune di Terracina, foglio 112, particelle 151, sub. 1, 2, 3 e 4, e 152 per averli acquistati con atto di vendita per notaio del Per_3
19/05/1973 (Racc. n. 2564 - Rep. n. 29394) trascritto presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari di ET.
Le domande di usucapione proposte dalle parti in subordine all'accoglimento della domanda attorea restando assorbite dal rigetto della stessa domanda principale dell'attore.

6. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, come aggiornati dal D.M. n. 147 del 2022, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta
(scaglione ricompreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, applicati i parametri minimi relativi a tutte le fasi, in ragione della non rilevante complessità della controversia e delle questioni trattate), seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda ed eccezione, così decide:
- rigetta le domande proposte dall' Parte_1
;
[...]
- condanna l'istituto attore alla rifusione delle spese di lite in favore di ciascuna delle convenute costituite che liquida in € 2.538,00 per compenso al difensore, oltre spese generali, iva e cpa.
Latina, 23/12/2025
Il giudice
CA ND