REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 11246 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma, via Parte_1 C.F._1
della Balduina, n. 250, presso lo studio degli avvocati Giovanni Maria Morani e Alessandro
Bonati, che la rappresentano e la difendono;
attore
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._2
Civitavecchia, via Alessandro Cialdi, n. 2, presso lo studio dell'avvocato Lorenzo Mereu, che la rappresenta e la difende;
convenuta
NONCHÉ DEI CONFRONTI DI
(C.F. , in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, viale degli
Ammiragli, n. 46, presso lo studio dell'Avv. Paola Corradi, che lo rappresenta e difende;
convenuto
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato , in qualità di conduttore Parte_1 dell'immobile sito nel Condominio di Roma, via Carentino n. 4, int.15, piano terzo, in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con in data CP_1
28.04.2016, ha convenuto in giudizio la medesima e il CP_1 [...]
, per sentir condannare, in via principale, la prima, previo Controparte_2 accertamento e declaratoria dell'inadempimento del contratto di locazione da parte della locatrice, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore, da quantificarsi in sede patrimoniale in euro 8.400,00, ottenuto tenendo conto delle spese condominiali versate dal 2016 a oggi, e di quelli, subiti e subendi, dall'attore di natura non patrimoniale da quantificarsi nella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, ovvero, in via subordinata, per ottenere l'ordine a e/o al condominio di procedere CP_1 immediatamente al totale ripristino dei servizi di fornitura dell'acqua calda e di riscaldamento relativi all'immobile locato.
A sostegno delle proprie domande ha assunto: in fatto - essersi verificati Parte_1 disservizi nella fornitura dell'acqua calda e del riscaldamento protrattisi per lungo tempo anche nella stagione invernale tali da determinarne la mancata fruizione per alcuni mesi compresi tra novembre 2018 e il maggio 2022; aver provocato l'assenza del riscaldamento ulteriori danni nell'immobile quali la presenza di umidità, muffa e crepe sulle pareti dell'abitazione nonché scrostature di intonaco delle pareti del terrazzo di natura che lo hanno determinato a depositare denuncia-querela e a presentare istanza di mediazione al fine di dirimere bonariamente la controversia insorta con la locatrice e con il Condominio che non aderivano al procedimento;
la persistenza dell'impedimento a godere dei suddetti servizi essenziali al momento dell'avvio dell'azione giudiziaria causato da problematiche dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale di cui l' aveva Parte_2
imposto il divieto assoluto di utilizzo nel periodo febbraio-marzo 2022; in diritto -
l'inadempimento contrattuale della locatrice che non ha garantito il pieno godimento dell'immobile locato con conseguente diritto del conduttore al risarcimento dei danni patrimoniali causati dai malfunzionamenti lamentati e la lesione del diritto alla salute e al
2 benessere psico-fisico del locatario in ragione della violazione del diritto della persona ad un'abitazione adeguata da cui discende, altresì, quello del conduttore al risarcimento anche del danno non patrimoniale asseritamente subito.

2. Si è costituita in giudizio la locatrice , con comparsa di costituzione e CP_1
risposta nella quale, preliminarmente e nel rito, ha chiesto il mutamento di rito, avendo il giudizio per oggetto la materia locatizia, e, nel merito, a contestazione delle argomentazioni attoree, ha dedotto: - essere il disagio per i malfunzionamenti dell'impianto centralizzato di riscaldamento stato molto limitato e minimo anche per essersi il Condominio sempre attivato immediatamente per la risoluzione dei disservizi, -
l'essere anche il Sig. inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto Pt_1
di locazione in quanto moroso nel pagamento degli oneri condominiali, - essere i danni connessi alla asserita presenza di muffa, umidità, crepe e scrostature connessa alla omessa corretta manutenzione dell'immobile dovuta a una mancata e/o insufficiente areazione dei locali, - l'essere la dedotta richiesta di risarcimento danni, patrimoniali e non patrimoniali, in alcun modo ricollegabile alla ridottissima portata temporale del disagio lamentato. In via riconvenzionale, la locatrice ha formulato nei confronti del Condominio domanda di manleva e garanzia da ogni conseguenza economica pregiudizievole che possa derivarle dalla richiesta risarcitoria dell'attore.

3. Si è altresì costituito il , il quale, previa Controparte_2
contestazione e impugnazione di tutto quanto ex adverso dedotto, ha chiesto preliminarmente, ove venisse disposto il mutamento del rito richiesto dalla convenuta
, dichiararsi l'inammissibilità per improcedibilità della domanda attorea proposta CP_1
verso il Condominio e di quella formulata nei suoi confronti in via riconvenzionale dalla convenuta e, nel merito, disporsi il rigetto integrale delle stesse, in quanto CP_1
infondate in fatto e in diritto.

4. Successivamente, sono state depositate le memorie ai sensi dell'art. 183, comma 6,
c.p.c. e, dopo la costituzione di nuovi difensori del sono state ammesse ed espletate Pt_1 prove testimoniali su tutti i capitoli di prova formulati dall'attore e dal CP_2 convenuto con l'unico teste indicato dal primo – sig.ra compagna convivente Tes_1 dell'attore all'epoca dei fatti – e su due dei due testi indicati dal secondo e in particolare il geom. titolare della ditta incaricata della manutenzione, e il dott. CP_3 CP_4
3 amministratore del condominio, che, a differenza di quanto sostenuto dall'attore, CP_5
può testimoniare, in quanto soggetto estraneo al condominio, (cfr. Cass. civ., sez. III,
31.1.2018, n. 2332), non avendo nel caso di specie un interesse personale e diretto nella controversia.
Ritenuta superflua la ctu chiesta dall'attore, la causa è stata, quindi, rinviata per la discussione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c..

5. A seguito dell'istruttoria espletata non è stata raggiunta la prova del danno da responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., non essendo stati dimostrati i presupposti
(ovverosia la sussistenza del danno ingiusto, la condotta dolosa o colposa del danneggiante, la connessione causale tra detta condotta e il danno).
Invero, nessun elemento probatorio è stato fornito dal a sostegno dei presunti Pt_1 malfunzionamenti dell'impianto centralizzato di riscaldamento e produzione di acqua calda da lui lamentati. Le comunicazioni via-email indirizzate all'amministrazione condominiale costituiscono mere dichiarazioni unilaterali, prive di efficacia probatoria.
Inoltre, gli episodi segnalati risultano sporadici e isolati (due nel 2019, uno nel 2021 e due nel 2022), nell'ambito di un rapporto di locazione durato sei anni (2016-2022), e non sono idonei a comprovare oggettivamente il danno allegato.
Orbene, sebbene il non fosse onerato della prova della propria diligenza, CP_2 spettando l'onere probatorio alla parte danneggiata ai sensi art. 2043 c.c., esso ha comunque prodotto idonea documentazione – come i rapporti di intervento della ditta incaricata della manutenzione dell'impianto – confermata dalla testimonianza resa dal titolare della stessa (sig. , da cui si evince che le sospensioni del servizio CP_3
sono state sporadiche (quattro tra il 2018 e il 2022) e di breve durata, due delle quali risolte nella stessa giornata. Tali eventi rientrano nella normale tollerabilità per un impianto centralizzato e non sono idonei a causare i danni, nemmeno di natura non patrimoniale, allegati dall'attore.
La testimonianza del manutentore e dell'amministratore del condominio confermano inoltre la regolare funzionalità dell'impianto, come attestato anche nella dichiarazione dell'8.9.2023 resa dal medesimo titolare Le stesse e-mail prodotte CP_3 dall'attore rivelano che nessun altro condomino ha segnalato problematiche analoghe nelle date indicate, inducendo ragionevolmente l'amministratore a dedurre che i disservizi
4 lamentati fossero interni all'unità locata dall'attore e, pertanto, da riferire all'impianto privato, invitando pertanto il a rivolgersi alla proprietà per le verifiche interne allo Pt_1 stesso e all'impianto privato.
Inoltre, la dichiarazione del 3.8.2023 della suddetta ditta, che oltre a gestire l'impianto condominiale, lo ha anche realizzato unitamente a quello interno a tutti i singoli immobili, dimostra la circostanza che, oltre al servizio fornito dall'impianto termico centralizzato, tutti gli appartamenti presenti nel erano muniti, fin dalla data della loro CP_2
costruzione, di un sistema di riscaldamento alternativo autonomo a pompe di calore, elemento che esclude la configurabilità di una responsabilità risarcitoria a carico del per l'asserito malfunzionamento dell'impianto condominiale. CP_2
L'impianto autonomo, secondo la testimonianza resa dalla sig.ra compagna Tes_1 del Sig. all'epoca dei fatti di cui è causa, sebbene dichiarato presente anche Pt_1 nell'appartamento condotto in locazione dall'attore, non avrebbe mai funzionato e la proprietaria non sarebbe mai intervenuta per ripararlo. CP_1
Il preteso malfunzionamento di siffatto impianto autonomo non è ascrivibile alla responsabilità del , non essendo di sua competenza la sistemazione di impianti CP_2
privati.
Inoltre, va esclusa anche la responsabilità della , poiché i verbali dell' CP_1 Pt_2
prodotti in atti non comprovano alcuna interruzione significativa del servizio. Al contrario, essi certificano la funzionalità dell'impianto nelle date indicate e la temporanea sospensione in attesa della definizione della pratica di regolarizzazione con l' poi CP_6
effettivamente completata in tempi brevissimi.
La testimonianza della teste che parla di una sospensione di nove mesi nel Tes_1
2021, risulta smentita sia dai rapporti tecnici (che attestano un'unica breve sospensione a dicembre 2021) sia dai verbali dell' che si riferiscono solo al 2022. Pt_2
Quindi, dagli atti di causa, non si evincono in alcun modo le interruzioni del funzionamento dell'impianto con le caratteristiche e le lunghe tempistiche affermate dal risultando, peraltro, in tal senso del tutto inconferente e imprecisa anche la Pt_1 testimonianza resa sul punto dalla allora compagna dell'attore, sig.ra la Tes_1 quale, facendo riferimento proprio all'intervento dell' del , di cui ai verbali Pt_2 Pt_2 sopra menzionati, accenna a una sospensione del funzionamento dell'impianto nell'anno
5 2021 per circa nove mesi, ossia dalla fine di febbraio 2021 (e non 2025, come verbalizzato per mero ed evidente refuso) fino a gennaio del 2022; detto lasso temporale riferito dalla teste non trova, in realtà, alcun riscontro né nei rapporti di intervento prodotti dal convenuto, che registrano, nel periodo 2021, un'unica sospensione del servizio tra il
23.12.2021 e il 27.12.2021, come riportata nel rapporto di intervento allegato sub n. 7) del fascicolo del , né tantomeno nei suddetti verbali dell' citati dalla teste a CP_2 Pt_2
sostegno di quanto dalla stessa dichiarato, che si riferiscono, invece, ai mesi di febbraio
2022 e marzo 2022. Inoltre, i verbali in questione attestano di fatto come pienamente funzionante l'impianto nel periodo cui attengono (febbraio-marzo 2022), tanto da disporne il divieto di uso temporaneo ai fini del suo adeguamento, eseguito dal CP_2
rapidamente, come risulta dal rapporto di intervento riferito al 14.05.2022, allegato sub n.
8) del fascicolo del convenuto, attestante il blocco – limitato alla sola detta giornata – dell'impianto il quale, pertanto, a maggio del 2022, era stato già regolarizzato ed era funzionante, subendo il servizio dal medesimo fornito un'unica interruzione di poche ore nella data riportata nel menzionato rapporto.
Tali verbali, peraltro, confermano il regolare funzionamento dell'impianto in quel periodo, tanto che il divieto d'uso disposto aveva natura meramente precauzionale, in attesa dell'adeguamento poi prontamente eseguito. Il rapporto di intervento del CP_6
14.05.2022, infatti, documenta un'unica interruzione, circoscritta a quella giornata, a dimostrazione dell'operatività e conformità dell'impianto già da maggio 2022.

5.1. Ne consegue che la pretesa risarcitoria è infondata per mancata prova del suo presupposto fattuale. Essa, peraltro, è stata formulata esclusivamente nei confronti della locatrice/condomina, la quale ha poi esercitato azione riconvenzionale di manleva nei confronti del condominio, parimenti infondata alla luce della mancata dimostrazione del danno lamentato.

5.2. La mancata dimostrazione di effettivi disservizi comporta anche il rigetto della domanda subordinata dell'attore volta a ottenere nei confronti della locatrice e/o del condominio l'ordine di ripristino del regolare funzionamento dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di produzione di acqua calda.
6 5.3. Al rigetto delle domande attoree consegue anche l'assorbimento della domanda di garanzia formulata dalla convenuta verso il condominio, per tenerla esente dalle CP_1
pretese risarcitorie vantate dal nei suoi confronti. Pt_1

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) rigetta le domande attoree;

2) dichiara assorbita la domanda di garanzia formulata da nei confronti del CP_1
; Controparte_2
3) condanna al pagamento, in favore di e del Parte_1 CP_1 [...]
, delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 1.500 Controparte_2
per ciascuna delle due predette parti, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa.
Roma, 29.5.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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