n. r.g. 4677/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4677 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2022, a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, elettivamente domiciliata in Anzio, alla via G. Marconi n. 100, presso lo studio dell'avv. Mauro Gallinari, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata al ricorso introduttivo;

Opponente contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._1
in Roma, alla via Giovanni Pierluigi da Palestrina n. 63, presso lo studio dell'avv. Andrea
De Bruno, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla memoria difensiva;

Opposta
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo;
contratto di locazione ad uso non abitativo;

Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto dalla in opposizione al Parte_1
decreto ingiuntivo n. 1232/2022, emesso da questo Tribunale il 31.5.2022, pubblicato in data 1.6.2022, mediante cui è stato alla stessa ingiunto il pagamento, in favore di
[...]
della complessiva somma di euro 46.800,00, a titolo di canoni di Controparte_1
locazione non pagati, oltre interessi come richiesti e spese del procedimento monitorio.
L'opponente ha, nella specie, dedotto:
- di aver stipulato con un contratto di locazione avente ad Controparte_1
oggetto il locale ad uso commerciale sito in Anzio, alla via Nettunense n. 9;
- che la parte locatrice ha ottenuto il decreto ingiuntivo opposto, deducendo il mancato pagamento dei canoni di locazione a far data dall'anno 2019, per un totale di euro
46.800,00;
- che il decreto ingiuntivo è ingiusto, in quanto l'opposta non ha preventivamente attivato il procedimento di mediazione che avrebbe portato ad una soluzione bonaria della controversia;

- che il decreto ingiuntivo opposto è nullo, in quanto la pretesa azionata in sede monitoria è da considerare estinta per compensazione in ragione degli esborsi sostenuti, per la complessiva somma di euro 40.000,00, dalla stessa conduttrice al fine di porre in essere dei lavori di manutenzione straordinaria presso l'immobile condotto in locazione, che già al momento dell'inaugurazione dell'attività era inagibile.
Sulla scorta di tali deduzioni, la ha concluso, nel merito, nei Parte_1
seguenti termini: “in accoglimento dei motivi suesposti sospendere il procedimento di merito rimettendo le parti innanzi all'organismo di mediazione conciliazione, indi revocare e dichiarare inesistente, inefficace e nullo l'opposto decreto, poiché infondato in fatto in diritto, non provato, ingiusto ed illegittimo”.
costituitasi in giudizio, ha evidenziato: Controparte_1
- che, con contratto datato 1.3.2019, la stessa ha concesso in locazione alla
[...]
l'immobile ad uso commerciale sito in Anzio, alla via Nettunense n. 9, a Parte_1
fronte del pagamento di un canone annuale, per il primo anno, di euro 25.200,00, da
2 versarsi in ratei mensili di euro 2.100,00, entro il giorno cinque di ciascun mese, e, a decorrere dal secondo anno, di euro 30.000,00 annui, da versarsi in ratei mensili di euro
2.500,00;
- che, inoltre, il predetto contratto di locazione prevede agli artt.

4.7 e 4.8 che l'adempimento dell'obbligo di pagamento del canone non potrà essere differito o sospeso, con espressa rinuncia a valersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., nonché una deroga all'art. 1193 c.c., attribuendo alla locatrice il diritto di imputare i pagamenti ricevuti a propria scelta a qualsiasi debito riconducibile alla conduttrice;

- che, in data 16.3.2022, è stato comunicato alla conduttrice il mancato integrale pagamento dei canoni, nella specie, per l'importo di euro 6.300,00, in relazione al 2019, di euro 12.300,00, per il 2020, di euro 16.500,00, per il 2021, e di euro 7.500,00, per il
2022, formulando una proposta transattiva non accettata dalla conduttrice;

- che, successivamente, in data 7.4.2022, la stessa opposta ha comunicato alla debitrice la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto di locazione, determinandone la risoluzione di diritto;

- che, pertanto, in data 12.5.2022, la stessa locatrice ha comunicato alla conduttrice che i pagamenti ricevuti sarebbero stati imputati ai canoni scaduti più antichi, restando impagati i canoni dal novembre 2020 al maggio 2022, per complessivi euro 46.800,00, importo oggetto del decreto ingiuntivo opposto;

- che l'immobile è stato rilasciato dalla conduttrice solo in data 26.8.2022, così maturando una morosità di ulteriori euro 7.500,00, a titolo di canoni scaduti e non pagati;

- che è infondata l'eccezione di mancato esperimento della mediazione obbligatoria, vieppiù considerando che la stessa è stata avviata, a seguito della notificazione del decreto ingiuntivo opposto, presso l'organismo di mediazione di Velletri e che, tuttavia,
l'opponente non ha inteso aderirvi, adducendo l'incompetenza per territorio dell'organismo adito;

- che del pari infondata è da reputare anche l'ulteriore eccezione spiegata dalla conduttrice, atteso che non è stata dimostrata né l'esecuzione di lavori di straordinaria
3 manutenzione né la loro entità e che, nello stesso contratto, la conduttrice ha ritenuto i locali idonei all'esercizio della sua attività. ha, pertanto, rassegnando le seguenti conclusioni: “

1. in via Controparte_1
preliminare, concedere ai sensi dell'art. 648 c.p.c. l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo nr. 1232/2022 emesso dal Tribunale di Velletri l'1.6.2022 (RG 3016/2022), per le suesposte ragioni;

2. Nel merito e in via principale, rigettare l'opposizione proposta da
in quanto infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto Parte_1
ingiuntivo nr. 1232/2022 emesso dal Tribunale di Velletri l'1.6.2022 (RG 3016/2022) oltre ulteriori interessi ex d. lgs. 231/2002 a far data dalla domanda e fino all'effettivo soddisfo.

3. Sempre nel merito in via principale, condannare la al pagamento Parte_1
degli ulteriori canoni maturati successivamente al deposito del ricorso per decreto ingiuntivo (RG 3016/2022) per il periodo da giugno ad agosto 2022 così per ulteriori euro 7.500,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo”.
Dopo la concessione della provvisoria esecuzione ex art. 648 c.p.c. del decreto ingiuntivo opposto, la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è decisa all'esito dell'odierna udienza con lettura contestuale del dispositivo e della motivazione ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, si ritiene che l'opposizione proposta dalla non sia meritevole di accoglimento, Parte_1
per le ragioni di seguito esposte.
Deve, preliminarmente, precisarsi che risulta pacifica fra le parti e provata per tabulas la stipulazione, in data 1.3.2019, di un contratto di locazione, mediante cui è stato concesso all'opponente il godimento dell'immobile commerciale sito in Anzio, alla via
Nettunense, n. 9, a fronte del pagamento del corrispettivo di euro 25.200,00, per il primo anno, da corrispondersi in ratei mensili di euro 2.100,00, e di euro 30.000,00, a decorrere dal secondo anno, da corrispondersi in ratei mensili di euro 2.500,00 (cfr. doc. 1 del fascicolo monitorio).
Giova altresì ricordare, in linea generale, in tema di riparto dell'onere della prova dell'inadempimento, che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di
4 legittimità, ove il creditore agisca in giudizio per conseguire l'adempimento di un'obbligazione, lo stesso ha esclusivamente l'onere di dare prova del titolo legale o negoziale dell'obbligazione rimasta inadempiuta e della sua esigibilità, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetterebbe al debitore dimostrare l'avvenuta estinzione dell'obbligazione mediante adempimento o altro fatto estintivo
(cfr., per tutte, Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
A mente di ciò, nel caso di specie, deve osservarsi, da un canto, che l'opposta ha allegato in modo puntuale l'inadempimento, da parte della conduttrice, dell'obbligo di corrispondere i canoni nel periodo compreso fra novembre 2020 e maggio 2022, dall'altro, che la non solo non ha dimostrato di avere effettuato i Parte_1
pagamenti alle scadenze convenzionalmente previste, ma non ha neppure contestato specificamente l'effettivo ricorrere dell'inadempimento lamentato dalla locatrice.
Si rileva, infatti, che le uniche due censure su cui l'opposizione si fonda sono costituite dal mancato esperimento della procedura di mediazione e dall'asserita necessità, sorta in capo alla conduttrice, di sostenere degli esborsi per provvedere alla manutenzione straordinaria dell'immobile condotto in locazione, stante l'inagibilità dello stesso, censure che non possono, nondimeno, condividersi.
Con riferimento al mancato esperimento della procedura di mediazione, appare sufficiente ricordare, come opportunamente evidenziato dall'opposta, che, ai sensi dell'art. 5 c. 4 lett. a) del d.lgs. n. 28 del 2010, nel testo ratione temporis rilevante, la disposizione di cui al comma 1 bis, prevedente appunto il previo esperimento del procedimento di mediazione come condizione di procedibilità della domanda, non trova applicazione “nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”.
A ciò deve, poi, aggiungersi che la parte opposta ha documentato di aver incardinato la procedura di mediazione dinanzi ad un organismo avente sede nel circondario di questo
Tribunale, conformemente a quanto previsto dall'art. 4 c. 1 del d.lgs. n. 28 del 2010 e che il procedimento così introdotto si è concluso con esito negativo del primo incontro, per assenza della parte intimata (cfr. docc. 6 e 8 del fascicolo della parte opposta).
5 Rispetto all'ulteriore eccezione sollevata dalla parte opponente, basata sull'esigenza di compensare il credito azionato in sede monitoria con un credito asseritamente derivante da esborsi sostenuti per lavori di manutenzione straordinaria, occorre, in prima battuta, rilevare che la stessa si fonda su allegazioni del tutto generiche e appare sfornita di qualsivoglia riscontro documentale, essendosi la parte limitata a produrre delle mere fatture, senza offrire alcuna evidenza del fatto che le somme ivi indicate siano state effettivamente spese e che le medesime si riferiscano alla necessità di porre in essere i richiamati lavori (cfr. doc. “fatture compressed.pdf” di cui al fascicolo di parte opponente).
Anche a volere prescindere da quanto appena rimarcato, dovrebbe comunque ritenersi che, alla luce del contenuto del regolamento negoziale voluto dalle parti, detta eccezione non potrebbe paralizzare l'adempimento, atteso che l'art.

2.4 del contratto prevede che “la
Conduttrice riconosce inoltre che (i) l'Immobile è adeguato all'esercizio della propria attività di cui al successivo Art. 6 e che in ogni caso (ii) ogni eventuale intervento necessario al fine di rendere l'immobile adeguato all'uso contrattualmente previsto sarà
a Carico della Conduttrice ai sensi del successivo Articolo 9. Conseguentemente la
Conduttrice non avrà alcun diritto di avanzare pretese né di sollevare obiezioni nei confronti della Locatrice in relazione a tutto quanto precede” e che l'art.

4.7 dello stesso contratto precisa che “l'obbligazione di pagamento del Canone non potrà essere in alcun caso sospesa, differita o compensata dalla Conduttrice anche qualora la Conduttrice vanti diritti o pretese nei confronti della Locatrice, rimanendo tra le parti convenuto che la Conduttrice potrà far valere tali diritti o pretese attraverso un separato procedimento
e solo dopo l'integrale adempimento del proprio obbligo di pagamento verso la
Locatrice: a tal fine la Conduttrice rinuncia sin d'ora ad avvalersi delle previsioni di cui all'articolo 1460 c.c.”.
Merita, da ultimo, precisare che la parte opposta, costituendosi in giudizio, ha domandato la condanna della parte opponente al pagamento degli ulteriori canoni di locazione maturati dopo la proposizione della domanda monitoria sino all'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto pacificamente in data 26.8.2022, per la complessiva
6 somma di euro 7.500,00, oltre interessi che sono stati limitati dall'avente diritto al tasso legale, così sostanzialmente precisando il petitum della domanda già proposta con il ricorso monitorio, circostanze su cui la parte opponente ha omesso qualsiasi contestazione
(cfr., sul punto, Cass., 21 marzo 2024, n. 7592).
Si evidenzia, infine, in relazione alle conclusioni rassegnate dalla parte opposta circa il pagamento degli interessi, che, per ciò che riguarda le somme di cui è stato ingiunto il pagamento con il decreto opposto, che sarà confermato nella presente sede, rimane ferma l'ingiunzione al pagamento degli interessi al tasso indicato dalla stessa ricorrente, ossia al tasso convenzionalmente previsto dall'art.

4.6 del contratto.
In merito, invece, alle somme oggetto dell'ulteriore domanda avanzata nella presente sede, come già messo in luce, l'opposta ha limitato l'obbligo al pagamento degli interessi dalla sola data della domanda al tasso legale, per tale dovendosi intendere quello di cui all'art. 1284 c. 1 c.c., considerando che la previsione di un tasso convenzionale escluderebbe l'applicazione dell'art. 1284 c. 4 c.c.

3. In definitiva, l'opposizione deve essere integralmente rigettata e la domanda proposta da nella presente sede, la quale costituisce di fatto una Controparte_1
precisazione della domanda originariamente proposta in sede monitoria, accolta.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico della parte opponente, risultata soccombente, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo sulla base dei parametri minimi previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da determinare in relazione al valore complessivo del decisum (causa di valore compreso fra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00), avuto riguardo alla non elevata complessità delle questioni poste e alla circostanza che il valore della causa è immediatamente al di sopra del margine inferiore dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
7 a) rigetta integralmente l'opposizione proposta dalla e, per Parte_1
l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 1232/2022, emesso da questo Tribunale il
31.5.2022, pubblicato in data 1.6.2022, già dichiarato provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 648 c.p.c.;
b) condanna la al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
dell'ulteriore somma di euro 7.500,00, oltre interessi legali al tasso di cui
[...] all'art. 1284 c. 1 c.c. dalla data della domanda (9.6.2023) sino all'effettivo soddisfo;

c) condanna la alla rifusione, in favore di Parte_1 CP_1
delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma di euro 7.052,00, oltre
[...]
rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 7 gennaio 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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