N. 20254/2022 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
6 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Valeria Conforti, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20254/2022 R.Gen.Aff.Cont. avente ad

OGGETTO: azione di accertamento violazione regolamento condominiale, e vertente
TRA
, (c.f. in San Giorgio a NO, alla via Parte_1 P.IVA_1
Manzoni, 106, , in persona del suo amministratore p.t. sig. , elettivamente domiciliato Parte_2 in San Giorgio a NO, alla Via Marconi, 48 - “Parco Maurizio II”, presso lo studio dell'Avv.
NT PI che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
ATTORE
CONTRO
, (c.f.: ) ed (c.f.: Controparte_1 C.F._1 Parte_3
), elettivamente dom.te in Portici (Na), alla Via A.Diaz n.91, presso lo studio C.F._2 dell'Avv. Roberto Luigi Magaldi che le rappresenta e difende in virtù di procura in atti.
CONVENUTE
OGGETTO: azione di accertamento violazione regolamento condominiale
CONCLUSIONI: come da note di trattazione sostitutive dell'udienza cartolare del
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132, co. 4, c.p.c. e 118 disp att. c.p.c., per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09 in vigore dal 04.07.2009.
1 Prima di passare all'esame dell'oggetto della controversia, è indispensabile individuare il thema decidendum.
A tali fini si rileva che con atto di citazione notificato il 01.09.2022 il Parte_1
ha convenuto in giudizio e al fine di sentir accertare la violazione del
[...] CP_1 Parte_3 regolamento condominiale in materia di destinazione d'uso delle unità immobiliare di proprietà privata delle convenute e, conseguentemente, sentirle condannare al ripristino dell'uso consentito, nonché al risarcimento dei danni cagionati nelle more.
In particolare, il Condominio ha esposto che: le convenute risultano comproprietarie dell'immobile sito nel “ ” posto al piano terra del fabbricato B, in NCEU del Comune di San Parte_1
Giorgio a NO, al fg. 2, p.lla 557, originariamente identificato dal sub. 13 (poi sub. 60); detto immobile era, ab initio, interamente contraddistinto dalla categoria catastale C/2 (magazzini e locali deposito), ma in virtù della divisione interna operata con variazione del 17.05.2022 - pratica n.
NA0147514 (“div. e cambio di destinazione da deposito ad ufficio”) l'originaria destinazione d'uso era stata modificata;
dunque l'immobile risulterebbe, ormai, costituito da due distinti subalterni, il sub.
64 contraddistinto dalla categoria catastale A10 (uffici/studi privati), mentre la parte di immobile di cui al sub. 65 avrebbe dovuto conservare l'originaria categoria catastale C2 (magazzini/locali di deposito).
Il ha lamentato di non essere stato mai informato di questo cambio, evidenziando che Parte_1 il sub. 65 è stato destinato di fatto ad uso studio medico, in violazione del Regolamento condominiale (depositato agli atti del Notaio con verbale del 15.07.1971, n.356801, Persona_1 registrato in Napoli Ufficio Atti civili il 04.08.1971 al n.17544/1971, trascritto il 13.08.1971 al n.38660) che invece prevederebbe l'espresso divieto di destinare i locali di cui sopra “ad uso sanatorio, di gabinetto di cura di malattia infettive o contagiose”, conseguendone altresì un costante assembramento di persone nelle aree comune in violazione dell'ulteriore divieto di “intrattenersi nei viali laterali del parco”.
La medesima violazione, peraltro, solo in sede di comparsa conclusionale è stata estesa anche all'unità immobiliare dello stesso edificio accatastata come sub. 64.
L'ente istante ha altresì evidenziato come le predette violazioni espongono a grave pericolo la salute dei residenti l'edificio condominiale in violazione dell'art. 7 del regolamento citato ed anche in spregio di quanto disposto dall'art. 1122 ult. co c.c., in quanto detti immobili risulterebbero privi delle luci e delle aperture richieste dalle norme igienico-sanitarie e necessarie al corretto svolgimento di un'attività medico-professionale, mancando, altresì, di uscite di sicurezza. Di ciò il condominio avrebbe anche notiziato il Comune di San Giorgio a NO quanto l'ASL NA3.
2 Nel rilevare che, nonostante i numerosi solleciti, le parti convenute si sono completamente disinteressate alla problematica costringendolo ad adire l'A.G.., il condominio ha concluso affinché il Tribunale adito voglia:
“1) dichiarare che il Regolamento di Condominio del complesso dei tre fabbricati denominati A, B, C facenti parte del (documento depositato agli atti del Notaio di Parte_1 Persona_2
Napoli con verbale del 15 luglio 1971, n. 356801, registrato in Napoli - Ufficio Atti civili al n. 17544 / 1971 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. al n. 38660) vieta espressamente di destinare i predetti locali siti al piano terra “ad uso sanatorio, di gabinetto di cura di malattia infettive o contagiose” e “di intrattenersi nei viali laterali del parco” nonché nei viali ad esso interni;

2) dichiarare che l'immobile di proprietà delle convenute e , sito nel CP_1 Parte_3 Parte_1 [...]
, in S.Giorgio a NO, alla via Manzoni, 106, posto al piano terra del fabbricato B, fg. 2, p.lla Parte_1
557, sub. 65, poiché contraddistinto dalla categoria catastale C/2 (immobili adibiti a magazzini/locali deposito) non può avere - contrariamente a quanto si verifica di fatto - una diversa destinazione d'uso (e non può, pertanto, ospitare studi medici e/o altre attività professionali);
3) dichiarare, altresì, l'illegittimità della variazione catastale relativa al sub. 64 in quanto contraria alle disposizioni contenute nel richiamato Regolamento di Condominio e, in particolare, all'art. 6 che prevede che
i locali a piano terra “potranno essere adibiti a negozio, deposito o box garages”, e vieta espressamente che detti locali deposito possano essere destinati “ad uso sanatorio, di gabinetto di cura di malattia infettive o contagiose”;
4) accertare e dichiarare la mancanza degli altri requisiti previsti ex lege (mancanza di conformità urbanistica, violazione delle norme igienico-sanitarie, mancanza di uscite di sicurezza, ecc.) necessari per lo svolgimento della descritta attività di studio medico;

5) per l'effetto, condannare le convenute a cessare / far cessare, in maniera immediata (considerati i rischi per la salute dei Condomini), la locazione ad uso di studi medici, attività illegittimamente esercitata nei predetti locali di loro proprietà, ubicati nel predetto complesso condominiale , in quanto attività Parte_1 espressamente vietata dal richiamato Regolamento di Condominio e dalla vigente normativa;

6) fissare la somma di danaro dovuta in solido dalle convenute per ogni violazione o inosservanza successiva alla richiesta condanna ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento di condanna
(potendo le convenute attivarsi per l'azione di rilascio nei confronti del conduttore e conseguire il possesso del bene, adempiendo alla emananda sentenza), ai sensi dell'art. 614 bis cpc;

7) condannare le convenute in solido al risarcimento del danno sin qui derivato al istante, da Parte_1 quantificarsi in euro 10.000/00 (diecimila) o in quella somma che l'Ill.mo Sig. Giudicante riterrà di giustizia;

8) condannare le convenute al pagamento di spese e competenze del presente giudizio, oltre rimborso spese, IVA e CPA come per legge, con attribuzione”.
3 All'udienza del 10 gennaio 2023, il Giudice, preso atto della mancata costituzione delle parti convenute nonostante la regolarità delle notifiche, ne ha dichiarato la contumacia, assegnando alla parte attrice termine perentorio per l'instaurazione della procedura di mediazione a pena di improcedibilità della domanda.
Nelle more, tuttavia, si sono costituite e chiedendo, preliminarmente, di CP_1 Parte_3 essere rimesse in termini ex art. 153 c.p.c., essendo la loro tardiva costituzione ascrivibile ad una interruzione dei sistemi civili al servizio di tutti gli uffici giudiziari dei distretti di Corte di appello dell'intero territorio nazionale dalle ore 17:30 di lunedì 9 gennaio 2023 alle ore 10:00 di martedì 10 gennaio 2023, quindi esattamente nel frangente temporale in cui il procuratore delle parti convenute provvedeva al deposito della comparsa di costituzione.
Nel merito, le convenute hanno eccepito che: in capo al proprietario non vi è alcun obbligo d'informativa, né preventiva né successiva, al in ipotesi di mutamento di destinazione Parte_1
d'uso; il Comune di San Giorgio a NO – Settore 4° Urbanistica, con il provvedimento n.06 del
23.06.2022 aveva rilasciato alle sigg.re ed il permesso di costruire Controparte_1 Parte_3 ai sensi dell'art.36 del DPR380/01 - protocollo n.21639 del 06.05.2022 autorizzando opere di frazionamento e cambio di destinazione d'uso da deposito ad immobile a uso direzionale con opere edili, come risultante dalle visure allegate;
dai documenti allegati risulta che l'immobile identificato come sub 64 è stato locato alla Artemisia Marketing e Comunicazione S.R.L. ,come da contratto di locazione del 20.07.2022, mentre l'immobile identificato al sub. 65 è stato concesso in locazione alla
Di IO RI & C. che lo utilizza quale locale deposito della sovrastante Parte_4
Farmacia Kyros Internazional.
Le convenute hanno eccepito l'insussistenza della violazione del regolamento condominiale in quanto il richiamato art.6 con il termine sanatorio non può che fare riferimento all'“Istituto ospedaliero ubicato in zone particolarmente climatiche e attrezzato in modo tale da offrire, oltre alle normali terapie mediche o chirurgiche, la possibilità di cure particolari (elioterapiche, igieniche e dietetiche) a determinate categorie di pazienti, spec. quelli affetti da tubercolosi”.
Pertanto nella prospettazione delle convenute verrebbe in rilievo una limitazione non pertinente al caso di specie.
Hanno, quindi, concluso affinché l'Ill.mo Tribunale adito, voglia:
“1) in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda per non essere stata preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione a sensi dell'art.5 comma I bis del D.lgs 28/2010;
2) nel merito, rigettare la domanda attorea per essere la stessa infondata in fatto ed in diritto, pretestuosa, inammissibile e non provata;

4 3) il tutto con la condanna del a NO Controparte_2
(Na) al pagamento dei compensi e delle spese di causa con attribuzione al sottoscritto procuratore per fattone anticipo”
Così ricostruiti i termini essenziali della vicenda, il Tribunale ritiene che la domanda articolata dal seppur procedibile avendo l'ente documentato il vano tentativo di Parte_1 mediazione obbligatoria ( cfr verbale di incontro del 5.5.2023 all. nota del 18.10.2023), debba essere respinta.

2. In via preliminare, preso atto della costituzione delle convenute e , CP_1 Parte_3 va disposta la revoca della contumacia come dichiarata nel corso del processo.
Va poi subito evidenziato che non colgono nel segno ai fini dei rapporti privatistici tra condòmino ed ente condominiale le censure concernenti la violazione della normativa urbanistica dal momento che parte attrice non ha neanche allegato in modo adeguato e specifico in quale modo, nel caso di specie, la eventuale violazione delle disposizioni urbanistiche ( violazione rimasta, peraltro, una mera asserzione) il cui mancato rispetto in sé assume rilevanza solo nei rapporti tra PA e privato incida sull'uso o il godimento di beni comuni.
Non sussistono inoltre a parere di questo giudice le violazioni degli artt. 6, 7 e 41 del regolamento di Condominio e dell'art. 1122 c.c. nei termini in cui sono state rappresentate e dedotte dal
Parte_1
In particolare, l'art. 6 del Regolamento condominiale stabilisce che: “gli appartamenti degli edifici dovranno essere destinati ad uso abitazione, di ufficio o studio professionale, mentre i locali del piano terra potranno essere adibiti a negozio, deposito o box garages.
E' vietato di adibire anche parzialmente gli appartamenti ad uso incompatibile con la loro destinazione o farne comunque uso contrario alla tranquillità, alla sicurezza, igiene ed al decoro dell'edificio.
Resta pertanto, espressamente vietato, di destinare gli appartamenti, i negozi e i locali deposito ad impianti commerciali pericolosi ad uso sanatorio, di gabinetto di cura malattie infettive o contagiose, a scuola di musica, canto e ballo, a circoli culturali, ricreativi e politici.
È vietato occupare, anche temporaneamente, con autovetture o con qualsiasi altra cosa i viali del Complesso”.
5 L'interpretazione offerta dall'attore del termine “sanatorio”, secondo cui tale espressione indicherebbe la volontà di evitare lo svolgimento di qualsiasi tipo di attività medica al fine di arginare rischi infettivi o comunque la diffusione di malattie non è condivisibile.
Occorre muovere dalla natura giuridica del regolamento condominiale nel caso di specie.
Di recente la Corte di Cassazione, sez. II civile, con la sentenza 9 agosto 2022, n. 24526, ha confermato come: “in base all'art. 1138 c.c. il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle cose comuni
e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (primo comma). Esso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 c.c., e può essere impugnato a norma dell'art. 1107 c.c. (terzo comma). Inoltre, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d'acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c. (quarto comma).
Non di meno, è evidenza ricorrente nella pratica giudiziaria che i regolamenti, ove formatisi con tecnica contrattuale, oltre a regolare l'uso delle parti comuni contengano sovente apposite clausole limitative dei diritti di ciascun condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva. Si tratta, per lo più, di divieti di fruizione economica o di destinazione diretta ad attività (produttive, ludiche, sanitarie ecc.) potenzialmente idonee ad arrecare disturbo alla primaria modalità di godimento abitativa”.
Il regolamento nel caso che ci occupa non ha matrice assembleare bensì contrattuale ( regolamento anche detto convenzionale o esterno) in quanto stilato dall'originario proprietario dell'edificio e risulta trascritto ed allegato agli atti di compravendita.
Occorre quindi esaminare la portata della limitazione concernente la destinazione d'uso di singole unità immobiliari di proprietà esclusiva ivi contenuta.
A tale fine soccorrono i canoni ermeneutici forniti dal codice civile, tenendo però in considerazione come: “la giurisprudenza […] è costante, innanzi tutto, nell'affermare che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze;
pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti” (ex multis Cass. fr. n. 21307/16).
Ebbene, il primo criterio oggettivo di interpretazione negoziale è fornito dall'art. 1362 c.c. il quale statuisce che: “nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti
e non limitarsi al senso letterale delle parole.
6 Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.
Con specifico riferimento a singole clausole di dubbio tenore, poi, l'art. 1363 c.c. aggiunge che: “le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto" - lettura sinottica che va rispettata anche per le statuizioni contenute all'interno della medesima clausola - mentre l'art. 1368 c.c., come criterio soggettivo, chiarisce che: “le clausole ambigue s'interpretano secondo ciò che si pratica generalmente nel luogo in cui il contratto è stato concluso”.
Ancora l'art. 1364 c.c. in tema di espressioni generali detta una regola ermeneutica che va interpretata nel senso che il giudice non può attribuire alle espressioni adoperate dai contraenti una portata più ampia di quella che scaturente dalle circostanze di fatto che hanno caratterizzato, all'epoca della stipulazione, le fasi della contrattazione e della conseguente formazione del consenso.
Ora, è indubbio come con il termine “sanatorio” le originarie intenzioni delle parti fossero quelle di evitare la diffusione di malattie infettive all'interno di edifici adibiti a privata abitazione, come suggerisce l'aggiunta dopo la virgola: “di gabinetto di cura malattie infettive o contagiose”.
Tuttavia, non può prescindersi dal contesto storico in cui siffatta clausola veniva redatta, poiché è fatto notorio come negli anni '70 (il regolamento è del 13.8.1971) l'Italia fosse stata colpita da un'epidemia di colera che, evidentemente, aveva portato all'adozione di misure precauzionali al fine di evitare che gli ambienti condominiali favorissero i contagi.
La limitazione suddetta, peraltro, ben potrebbe trovare applicazione anche in epoca attuale, soprattutto considerando la diffusione epidemiologica da Covid 19 intervenuta nel 2020, ma necessiterebbe di tutt'altro compendio probatorio, non potendosi automaticamente ascrivere al predetto divieto il semplice svolgimento di qualsivoglia attività medica, del resto nemmeno sufficientemente provato (per un caso similare si veda Cassazione civile sez. II, 30/06/2011, n.14460 la quale ha cassato la sentenza della Corte d'appello oggetto di impugnazione proprio perché insufficientemente motivata tanto in ordine alla concreta destinazione dell'immobile ad un uso contrario alla regola condominiale, tanto in ordine alla portata della regola condominiale stessa).
Parte attrice, infatti, dapprima ha sostenuto che la predetta attività si svolgesse nel locale accatastato come sub 65, per poi estenderla, su base comunque presuntiva, e solo negli scritti difensivi conclusivi
(aventi solo una funzione riepilogativa) alla conduttrice del locale sub. 64, senza mai chiarire né il tipo di prestazione sanitaria effettivamente svolta né lo specifico rischio infettivo che ne deriverebbe.
Lacuna probatoria che, del resto, non sarebbe stata sanata nemmeno laddove fossero stati ammessi i mezzi di prova articolati nelle memorie ex art. 185, co 5 n. 2) c.p.c., del tutto inidonei a dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi della violazione lamentata.
7 I capi di prova testimoniale, infatti, erano stati formulati in modo estremamente generico sia per ciò che concerne le singole unità immobiliari, quanto in ordine alla tipologia di attività medica ivi espletata, senza nemmeno chiarire a che titolo i testi invocati avrebbero potuto riferire in proposito.
Nessuna allegazione, poi, vi è stata sul presunto rischio infettivo.
La violazione lamentata da parte attrice, per tutte le ragioni esposte, non può quindi ritenersi sussistente.
Del pari, risulta infondata la censura concernente la violazione dell'art. 7 del predetto regolamento in combinato disposto con l'art. 1122 c.c..
In particolare, l'art. 7 citato, nell'ultimo periodo stabilisce che “in ogni caso i condomini prima di intraprendere nei locali di loro proprietà la esecuzione di opere e lavori che comunque possono interessare gli impianti comuni, dovranno darne notizia all'Amministratore, fermo restando comunque il disposto di cui all'art. 1122 del Codice Civile”, il quale a sua volta statuisce: “nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.
Ebbene, salvo, appunto, norme regolamentari ulteriormente limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva, la cui violazione, nel caso di specie, è stata esclusa per i motivi anzidetti, la S.C. è costante nell'affermare che “l'art. 1122 c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune” (Cass. 5612/2001 richiamata da Cass. 22428/2011).
In altri termini, le norme analizzate, per come interpretate dalla giurisprudenza, mirano complessivamente a salvaguardare il pari uso della cosa comune garantito dall'art. 1102 c.c..
Senonché, anche l'allegazione in ordine a siffatta contestazione appare alquanto generica poiché non
è chiaro in che modo il mutamento di destinazione dei locali di cui si discute abbia inciso sugli impianti comuni, né risulta meglio specificato il presunto danno che la stessa arrecherebbe alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio.
Non provata, infine, nemmeno la violazione dell'art. 41 del regolamento più volte citato, nella parte in cui vieta “di intrattenersi nei viali laterali del parco”. La documentazione fotografica depositata agli atti, infatti, non vale a dimostrare la provenienza dei soggetti circolanti all'interno dell'area comune dai locali di proprietà delle odierne convenute;
del pari, anche sotto tale profilo la prova testimoniale per come articolata da parte attrice non avrebbe consentito di accertare la veste di “pazienti” – né tantomeno la tipologia – dei soggetti presenti nello spazio condominiale.
8 Non essendo state dimostrate le contestate violazioni, in conclusione, non può che essere rigettata la conseguente pretesa risarcitoria, peraltro del pari allegata in modo del tutto generico.
Le spese di lite seguono il criterio naturale della soccombenza e vanno poste integralmente a carico di parte attrice in favore delle convenute e liquidate, in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14
e successivi aggiornamenti, secondo lo scaglione di valore corrispondente al deductum, come da dispositivo, applicando i valori medi per ciascuna fase.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 6 SEZIONE Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda avanzata dal Controparte_2
- San Giorgio a NO (Na);
2) condanna parte attrice alla refusione delle spese di lite sostenute dalle parti convenute che liquida in euro € 5.077,00 per compensi, oltre IVA e C.P.A. e rimborso forfettario al 15%, con attribuzione all'avv. Roberto Luigi Magaldi dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli, il 22/10/2025.
Il Giudice
(dott.ssa Valeria Conforti)
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