REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
SEZIONE II CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott. Alessandro Ghelardini
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3478/2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, nella loro qualità di ex soci della società C.F._2 [...]
(P.IVA ), cancellata nelle more del presente processo in data Controparte_1 P.IVA_1
2.2.2024, con il patrocinio dell'Avv. BRINI ANDREA (C.F. , elettivamente C.F._3
domiciliati in VIA GIUSTI 19 SESTO FIORENTINO (FI) presso il loro difensore
Attori contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_2 C.F._4 Controparte_3
), (C.F. ), C.F._5 Parte_3 C.F._6 Pt_4
(C.F. , (C.F. ),
[...] C.F._7 Parte_5 C.F._8
(C.F. ), in proprio e nella sua qualità di erede di Parte_6 CodiceFiscale_9
(C.F. , (C.F. Persona_1 C.F._10 Parte_7
), nella sua qualità di erede di (C.F. C.F._11 Persona_1
, (C.F. ), C.F._10 Parte_8 C.F._12 Parte_9
(C.F. ) e (C.F.
[...] C.F._13 Controparte_4
), con il patrocinio dell'Avv. PIGNATARO ANNA (C.F. C.F._14
), elettivamente domiciliati in VIA PISANA 1048/C FIRENZE presso il loro C.F._15
difensore
Convenuti
OGGETTO: Azione di rivendica di beni immobili comuni ex art. 948 c.c. e conseguente azione risarcitoria
CONCLUSIONI
1 Per parte attrice: note di trattazione scritta e precisazione delle conclusioni depositate in data
31.3.2025, ovvero: “affinché l'Eccellentissimo Tribunale di Firenze voglia, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
A) accertare e dichiarare che i IG.ri e , già soci della società Parte_1 Parte_2
e assegnatari dei beni di proprietà della stessa, sono Controparte_1
comproprietari del passaggio laterale e cortile tergale al fabbricato posto in Via del Botteghino n. 242
a DI (FI), contraddistinto da parte della particella 125 del Foglio di Mappa 2 del catasto
Fabbricati del Comune di DI (FI);
B) condannare i IG.ri , , Controparte_2 Controparte_3 Parte_3 Parte_4 [...]
e Pt_5 Parte_6 Persona_1 Parte_8 Parte_9 Controparte_4 in solido tra loro, alla cessazione delle condotte impeditive dell'accesso a detto passaggio ed alla rimozione del paletto in metallo dell'altezza di circa un metro installato su di esso;

C) condannare i predetti IG.ri , Controparte_2 Controparte_3 Parte_3 Parte_4
, e
[...] Parte_5 Parte_6 Persona_1 Parte_8 Parte_9
in solido tra loro, al pagamento in favore dei IG.ri e , Controparte_4 Pt_1 Parte_2
già soci della società e assegnatari dei beni di proprietà della Controparte_1
stessa, rappresentati, difesi e domiciliati, della somma di € 1.648,00, o di quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia a seguito dell'espletata istruttoria, a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla predetta fino alla data della domanda a causa Controparte_1 delle condotte impeditive dell'accesso a detto passaggio a comune e della conseguente impossibilità di utilizzare e locare a terzi i beni immobili di sua proprietà come descritti sub lettere a1 -, a2- e a3- della premessa del presente atto, nonché al risarcimento di tutti gli ulteriori danni maturandi fino all'effettiva cessazione di dette condotte, nella misura in cui risultano quantificati all'esito della espletata istruttoria.
Con vittoria di spese e onorari di lite, anche della procedura di mediazione, sia legali che di CTU e di
CTP.”
Per i convenuti: come da note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c. depositate in data 8.4.2025 ovvero: in via istruttoria come in atti, rinnovando l'opposizione alle richieste istruttorie di parte attrice come da memorie ex art. 183, comma 6 nn. 2 e 3 c.p.c.; nel merito come segue: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale di Firenze, per i motivi esposti in atti, riportandosi integralmente alla propria comparsa di costituzione e risposta, alle memorie ex art 183 VI n. 1, n. 2, n. 3 cpc, alla documentazione allegata, rigettare, perchè infondate in fatto ed in diritto, le pretese avanzate dall'attrice società Pt_10
2
[...] nei confronti dei convenuti. I convenuti concludono altresì, e si riportano CP_1 Controparte_1
integralmente alle osservazioni e controdeduzioni del CTP Geom. in merito alla Persona_2
relazione del CTU Arc. . Persona_3
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari anche del procedimento di mediazione”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 22.2.2023 la società
[...]
ha citato nel presente giudizio i Signori , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, , , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Persona_1 [...]
, e chiedendo l'accertamento del suo diritto di Parte_8 Parte_9 Controparte_4
comproprietà sul passaggio laterale e cortile posto sul tergo del fabbricato sito in DI (FI), Via
del Botteghino n. 242 e la condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla cessazione delle condotte oppositive all'accesso nonché al risarcimento dei danni..
A sostegno delle proprie domande la società attrice ha dedotto:
- di essere proprietaria di un piccolo edificio composto da due locali ad uso magazzino ed annesso resede con soprastanti tettoie, dell'area urbana di pertinenza della superficie catastale di 10 mq.
circa e di un piccolo appezzamento di terreno agricolo della superficie catastale di 86 mq. siti in
DI (FI), Località Badia a Settimo, Via del Botteghino sul retro del fabbricato posto al civico 242
della medesima via e catastalmente rappresentati, al Catasto Fabbricati del Comune di DI (FI),
nel foglio di mappa 2, particella 126 e subalterni 1 e 2 per quanto riguarda il magazzino e particella
537, subalterno 500 per quanto riguarda l'area urbana ed alle particelle 559 e 560 del foglio di mappa 2
del Catasto Terreni del medesimo Comune per quanto riguarda il terreno;

- di aver acquistato la piena proprietà dei predetti beni immobili in forza di tre distinti atti di compravendita stipulati ai rogiti del Notaio Avv. in data 9.1.2008, in data 2.9.2009 ed in Persona_4
data 15.1.2011, dai Signori e;
Parte_11 Parte_12 Parte_13
- che agli immobili si accede attraverso un passaggio laterale ed un cortile posto sul tergo del predetto fabbricato sito al numero civico 242, catastalmente rappresentato al Catasto Fabbricati del
Comune di DI (FI), nel foglio di mappa 2, particella 125, composto dalle abitazioni attualmente di proprietà dei convenuti;

3 - di essere comproprietaria del passaggio laterale e del cortile tergale in questione, come da rispettivi titoli di acquisto;

- che in particolare con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Firenze in sede di vendita coattiva fallimentare in data 28.11.1967 il Sig. padre e dante causa del Sig. Persona_5
in forza della successione legale del primo aperta in data 4.1.2004, aveva acquistato dal Parte_11
, unitamente alla moglie il Controparte_5 Parte_14
predetto appezzamento di terreno, catastalmente rappresentato al Nuovo Catasto Terreni del Comune di
DI (FI), nel foglio di mappa 2, particella 126 porzione “a”, con in comune il passaggio laterale ed il cortile tergale sopra citati;

- che al Sig. la proprietà del terreno e la comproprietà pro quota delle aree esterne in CP_5
questione erano pervenuti, insieme a maggior consistenza tra cui alcune unità immobiliari facenti parte del fabbricato di cui al civico 242, in forza dell'ordinanza di divisione giudiziale emessa dal Tribunale
di Firenze in data 30.3.1965;
- che tuttavia in data 17.11.2021 alcuni condomini del di cui al civico 242 avevano Parte_15
impedito al proprio tecnico, Ing. di accedere all'edificio ed al terreno di proprietà e che Persona_6
successivamente sullo stesso era stato installato un paletto di metallo dell'altezza di un metro;

- che vani erano state le richieste stragiudiziali di ripristino del passo a comune ed il procedimento di mediazione esperito;

- che a causa dell'impossibilità di accedere ai propri immobili, non era possibile locarli a terzi con conseguenti danni, quantificati in € 700,00 mensili.
Con comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata si sono costituiti i convenuti,
chiedendo il rigetto delle domande attoree.
Nello specifico gli stessi hanno contestato che gli attori siano comproprietari del passaggio laterale e del cortile tergale oggetto di causa, deducendo ed eccependo:
- che la particella 125, in cui sono rappresentati sia il fabbricato condominiale di cui fanno parte i loro appartamenti sia le aree esterne pertinenziali oggetto di domanda, era originariamente di proprietà del Sig. Persona_7

4 - che a seguito del decesso di quest'ultimo, avvenuto in data 2.2.1947, tale particella era stata trasferita ai suoi eredi, ovvero alla moglie ai figli e e ad Controparte_6 CP_7 CP_5 [...]
moglie del figlio premorto CP_8 Persona_8
- che con l'ordinanza di divisione giudiziale del 30.3.1965 a ed a CP_5 Controparte_8
era stata assegnata, unitamente a tre appartamenti facenti parte del predetto fabbricato ciascuno, anche la comproprietà pro quota del resede antistante, del passaggio laterale e del cortile tergale, rappresentati al Catasto Terreni alla particella 125 ed alla porzione della particella 126 che sarebbe dovuta risultare da un successivo frazionamento;

- che con la medesima ordinanza di divisione, inoltre, a era stato assegnato anche CP_5
l'appezzamento posto sul retro ed oggetto di causa, rappresentato al medesimo Catasto Terreni alla particella 126 porzione a che sarebbe risultata dal successivo frazionamento sopra citato, e la comproprietà pro quota di piazzali e passaggio;

- che con il decreto di trasferimento emesso in data 28.11.1967 a seguito del fallimento del calzaturificio di e della vendita all'incanto del patrimonio di quest'ultimo, CP_5 CP_5 Per_5
e avevano acquistato il solo terreno agricolo catastalmente rappresentato alla
[...] Parte_14
particella 126, corrispondente alla particella 126/a risultante dal frazionamento nel frattempo redatto in data 14.4.1967, con in comune il solo passaggio laterale e cortile tergale al fabbricato di cui al civico
242;
- che quindi dal trasferimento coattivo erano risultati esclusi sia il resede antistante, mai citato nel predetto decreto di trasferimento, sia le altre particelle risultanti dal sopra citato frazionamento, ovvero le particelle 515 e 516, quest'ultima divenuta pertinenza a comune del solo fabbricato in questione;

- che conseguentemente i Signori e non avevano acquistato Persona_5 Parte_14
alcun diritto né sul resede antistante, né sulle nuove particelle 515 e 516;
- di aver solo talvolta tollerato il passaggio pedonale di parte attrice sulle aree esterne oggetto di domanda;

- che l'installazione sul passaggio laterale del paletto lamentato da arte attrice era quindi legittima, essendo stato apposto su una porzione di loro esclusiva comproprietà;

5 - che comunque nessun danno era ipotizzabile, in quanto gli immobili di parte attrice erano raggiungibili da altro accesso, peraltro insistente su diversa proprietà attorea.
A seguito della prima udienza di comparizione, è seguito lo scambio tra le parti delle memorie
ex art. 183, comma 6 c.p.c.
In particolare, con la propria memoria ex art. 186, comma 6 n. 1 c.p.c. parte attrice ha contestato l'esistenza di altri accessi agli immobili ed ha confermato la comproprietà del vialetto di accesso laterale, allegando perizia di parte e precisando che le espressioni “passaggio laterale” e “cortile tergale” contenute nei propri atti di provenienza degli immobili devono ritenersi riferite al vialetto sito nella parte laterale del fabbricato di proprietà dei convenuti ed a tutta l'area antistante fino alla pubblica via per quanto riguarda la prima, e del resede posto sul retro del medesimo fabbricato, ivi compreso il piazzale comune attualmente rappresentato alla particella 516, per quanto riguarda la seconda.
La causa è stata istruita documentalmente e mediante CTU.
Con comparsa di costituzione depositata in data 14.11.2024 si sono costituiti nel presente giudizio e , soci della società attorea ex art. 110 Parte_1 Parte_2
c.p.c., dando atto che nelle more quest'ultima era stata sciolta e cancellata dal registro delle imprese in data 2.2.2024, che con precedente atto del 10.7.2023 (rep. 48.174/21.174) la società in questione aveva loro assegnato, in parti uguali, gli immobili di sua proprietà, tra cui quelli oggetto di causa, e riportandosi per il resto a tutte le deduzioni e conclusioni già formulate dalla stessa.
Si sono poi costituiti in giudizio i signori e Parte_6 Parte_7
nella loro qualità di eredi di deceduto in data 24.10.2024. Persona_1
All'udienza del 10.7.2025, rinviata per la discussione orale della causa ex art. 281-sexies c.p.c.,
parte attrice ha precisato che i danni subiti fino alla precisazione delle conclusioni, calcolati sulla base del valore locativo quantificato dalla predetta CTU, ammontano alla misura esatta di € 4.223,00, e non alla minor misura di € 1.648,00 erroneamente indicata nella propria nota conclusiva, che riguarda in realtà esclusivamente i danni maturati fino alla data della domanda.
La causa è stata quindi trattenuta in decisione ai sensi del comma 3 dell'art. 281-sexies c.p.c..
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6 1. L'oggetto della domanda di accertamento della comproprietà svolta da parte attrice
Preliminarmente, è opportuno chiarire l'esatto oggetto della domanda attorea riguardante l'accertamento della comproprietà di aree esterne pertinenziali.
In particolare, sebbene nelle conclusioni anche da ultimo precisate da parte attrice siano espressamente citati solo il passaggio laterale ed il cortile tergale al fabbricato, dall'analisi complessiva degli atti e dei documenti è evidente che l'oggetto della domanda riguardi tutte le aree pertinenziali esterne comuni agli immobili di parte attrice ed al fabbricato posto al civico 242 di Via del Botteghino,
Località Badia a Settimo nel Comune di DI (FI), di cui fanno parte le unità abitative di proprietà
dei convenuti.
Più nello specifico, tali aree comprendono sia il passaggio laterale posto sul lato sinistro del fabbricato condominiale, sia il cortile posto sul tergo dello stesso, ivi compresa anche la porzione dello stesso attualmente rappresentata all'autonoma particella 516 del foglio 2 del Catasto Terreni come piazzale comune, sia il resede antistante posto tra lo stesso fabbricato e la pubblica via.
Parte attrice ha infatti chiaramente precisato già nella prima memoria ex art. 183.6 c.p.c. che il termine “passaggio laterale” comprende tutta l'area esterna posta tra la pubblica via, il fabbricato condominiale di proprietà dei convenuti ed il cortile tergale cui si arriva proprio passando dallo stretto passaggio laterale posto sulla sinistra dello stesso, e, quindi, che la propria domanda comprendeva anche il resede frontale in questione.
Tale precisazione non è stata contestata dai convenuti.
Pertanto, la domanda attorea va intesa come avente ad oggetto tutte le aree pertinenziali esterne degli immobili oggetto di causa, come sopra complessivamente determinate.

2. L'accertamento della comproprietà delle aree esterne pertinenziali
La domanda, da qualificare come azione di rivendica ex art. 948 c.c., in quanto rivolta, oltre che all'accertamento della comproprietà della predetta area, anche alla emissione di provvedimento di condanna al recupero del compossesso (tra le tante: Cass. n. 1210/2017; Cass. n. 9656/2016; Cass. n.
3648/2004), è fondata.
E' documentale o comunque pacifico ai sensi dell'art. 115 c.p.c. in quanto non specificamente contestato tra le parti:

7 - che gli attori e , già soci della società e Pt_1 Parte_2 Pt_1 Controparte_1
che ha introdotto il presente procedimento, sono proprietari, ciascuno per la quota di ½ e
[...]
congiuntamente per l'intero, dell'edificio composto da due locali ad uso magazzino ed annesso resede con soprastanti tettoie e dell'area urbana di pertinenza della superficie catastale di 10 mq. circa siti in
DI (FI), Località Badia a Settimo (FI), Via del Botteghino attualmente rappresentati al Catasto
Fabbricati del predetto Comune, Via del Botteghino n. 242, nel foglio di mappa 2, rispettivamente alla particella 126, sub 500 (ex sub 1 ex sub 2) ed alla particella 537, sub 500, nonché del limitrofo appezzamento di terreno agricolo catastalmente rappresentato al Catasto Terreni del medesimo
Comune nel foglio di mappa 2, alle particelle 559 e 560 in forza dell'atto per Notaio Persona_9
del 10.7.2023 (rep. 48.174/21.174), con cui la società sopra citata li aveva a loro trasferiti prima di essere sciolta e cancellata dal registro delle imprese (docc. 1-4, 14-16 del fascicolo di parte attrice, pag.
15 CTU e all. 3, 4 e 25 CTU);
- che a dante causa della società tali beni Parte_11 Controparte_1
erano pervenuti dal di lui padre a seguito del suo decesso e che a sua volta aveva Persona_5
acquistato, unitamente alla moglie l'appezzamento di terreno da cui sono derivati Parte_14
dal Fallimento in forza del decreto di trasferimento del Controparte_5
28.11.1967 emesso dal Tribunale di Firenze a seguito della vendita all'incanto in sede fallimentare del patrimonio del titolare della ditta fallita, (doc. 5 del fascicolo di parte attrice, docc. 5 e 12 CP_5
del fascicolo di parte convenuta, pagg. 23-25 CTU e all. 3 e 25 CTU);
- che a tale terreno era a sua volta pervenuto in forza di ordinanza di divisione CP_5
giudiziale del 30.3.1965, con la quale era stata divisa la comunione ereditaria residua del de cuius
originario proprietario dell'intero compendio immobiliare comprendente tutti Persona_7
gli immobili oggetto di causa, ivi compreso il fabbricato posto al civico 242 della medesima via e l'appezzamento di terreno da cui sono derivati gli immobili attualmente di proprietà di parte attrice
(doc. 6 del fascicolo di parte attrice, doc. 5 del fascicolo di parte convenuta, pagg. 23-25 CTU e all. 3 e
12 CTU);
- che i convenuti sono invece proprietari delle unità immobiliari catastalmente rappresentate al
Catasto Fabbricati nel foglio di mappa 2, particella 125 ai subalterni 3, 4, 5, 6, 7 e 502, e che con
8 l'ordinanza di divisione giudiziale del 30.3.1965 sopra citata le stesse erano state assegnate in parte al medesimo ed in parte ad (doc. 6 del fascicolo di parte attrice, doc. 5 del CP_5 Controparte_8
fascicolo di parte convenuta, pagg. 10 e 11 CTU e all. 2, 3 e 12 CTU);
- che i proprietari delle predette unità che compongono il predetto fabbricato sono comproprietari pro quota di tutte le aree esterne pertinenziali oggetto di domanda;

- che l'area di sedime di tale fabbricato condominiale al Catasto Terreni è compresa nella più
ampia particella 125 del foglio di mappa 2, avente l'attuale qualità di ente urbano ed una superficie catastale totale di 557 mq. (pagg. 7, 10 e 11 CTU e all. 2 CTU);
- che tale particella comprende, oltre ad un altro fabbricato adiacente al primo, avente civico
240, anche il resede antistante posto tra il primo e la via pubblica, il passaggio laterale posto sulla sinistra dello stesso, lungo circa 10 metri, con una larghezza che va da 1,10 m. ad 1 m., e che collega il predetto resede antistante al cortile tergale e parte di quest'ultimo (pagg.

7-13 CTU);
- che alla complessiva area del cortile tergale “concorre, oltre la porzione della p.lla 125, anche la p.lla 516” (pag. 13 CTU).
Tanto premesso, ai fini della risoluzione della questione in esame occorre analizzare in primo luogo i titoli di acquisto degli attori aventi ad oggetto gli immobili oggetto di domanda (Cass. n.
21834/2007), dovendosi sin d'ora evidenziare che nessuna delle parti ha depositato i titoli di acquisto dei beni dei convenuti.
Di nessun rilievo è invece il contenuto della lettera del 21.10.2021, con cui la Signora Per_10
legale rappresentante della società aveva comunicato al
[...] Controparte_1
I), Via del Botteghino n. 242, di voler procedere ad eseguire dei lavori per Parte_15 Parte_16
la realizzazione di una condotta interrata finalizzata alla fornitura di acqua potabile al proprio magazzino sull'area esterna oggetto di domanda indicandola come di proprietà del Parte_15
destinatario della stessa (doc. 6 del fascicolo di parte convenuta).
Infatti, tale indicazione risulta in ogni caso smentita dalle successive comunicazioni inviate dal legale della predetta società all'amministratore dello stesso in data 19.11.2021 ed al legale dei condomini in data 14.12.2021, con cui era stato chiaramente affermato che il vialetto era anche di comproprietà della predetta società, peraltro facendo espressamente riferimento al titolo costituito dal
9 decreto di trasferimento del 28.11.1967 del Tribunale di Firenze (docc. 7 e 9 del fascicolo di parte attrice docc. 7 e 9 del fascicolo di parte convenuta).

2.1. I titoli di acquisto di parte attrice
Sul punto non emergono elementi dirimenti.
I titoli di acquisto di parte attrice, rappresentati dall'atto di assegnazione ai soci per Notaio
del 10.7.2023 (rep. 48.174/21.174) per quanto riguarda e Persona_9 Pt_1 Parte_2
ed i contratti di compravendita stipulati ai rogiti del Notaio del 9.1.2008 (rep. 1362/1166), Persona_4
trascritto in data 15.1.2008 al reg. part. 1280, del 2.9.2009 (rep. 3509/2938), trascritto in data 11.9.2009
al reg. part. 26776 e del 15.1.2011 (rep. 5237/4286), trascritto in data 27.1.2011 per quanto riguarda la società sopra citata, non consentono infatti una piana lettura della vicenda proprietaria. (docc.

2-4 e 15
del fascicolo di parte attrice).
Infatti, pur contenendo tali atti la clausola secondo cui gli immobili oggetto di trasferimento venivano ceduti unitamente a tutti i relativi diritti, accessori, pertinenze e con le rispettive quote di comproprietà sulle parti comuni, in nessuno di essi vi è una specifica e puntuale descrizione delle aree esterne comuni (pag. 3 doc. 2, pagg. 3 e 4 doc. 3 e pag. 12 doc. 15 del fascicolo di parte attrice).
Né risulta rilevante in proposito l'indicazione dei confini degli immobili ceduti all'interno dei rogiti sopra citati.
Occorre quindi estendere l'esame ai precedenti titoli di provenienza, ed in particolare all'ordinanza di divisione giudiziale del 30.3.1965 ed al successivo decreto di trasferimento emesso dal
Tribunale in sede di vendita coattiva fallimentare in data 28.11.1967, trascritto in data 17.1.1968 al reg.
part. (docc. 5 e 6 del fascicolo di parte attrice, docc. 5 e 12 del fascicolo di parte dei convenuti e all. 12
CTU).
Tale provvedimento rileva perché costituisce il titolo di provenienza precedente e comune ai danti causa di tutte le parti del giudizio, titolo con cui era stato diviso l'intero compendio originariamente avente unica proprietà.
D'altra parte, è evidente che, in ossequio al noto principio secondo cui nemo plus iuris
transferre potest quam ipse habet, gli assegnatari degli immobili ivi divisi non avrebbero potuto trasferire ai loro aventi causa, e quindi alle parti in lite, diritti mai acquistati.
10 2.2. L'ordinanza di divisione giudiziale del 30.3.1965
Dall'analisi complessiva dell'ordinanza suddetta emerge che con l'appezzamento di terreno di cui alla particella 126, da cui successivamente erano derivati gli immobili attualmente di proprietà
attrice, veniva trasferita anche la comproprietà pro quota di tutte le aree pertinenziali oggetto di causa,
comprensive del resede antistante al fabbricato di cui al civico 242, del passaggio laterale e del cortile tergale (docc. 6 del fascicolo di parte attrice, doc. 5 del fascicolo di parte convenuta e all. 12 CTU).
Infatti, come si legge nella CTU effettuata in istruttoria, le cui conclusioni appaiono condivisibili in quanto chiare, precise e concordanti anche con la documentazione prodotta in atti,
l'ordinanza divisionale, con cui è stato reso esecutivo il progetto di divisione predisposto con l'ordinanza del 2.3.1965, prevedeva, quanto al lotto assegnato a che esso comprendeva gli CP_5
appartamenti posti sull'intera colonna destra del fabbricato di cui al civico 242, unitamente all'orto annesso all'appartamento sito al piano terreno, uno stanzone rustico e l'adiacente piccolo locale ad uso ripostiglio ubicato sul retro e, infine, l'appezzamento di terreno ortivo posto sempre sul retro del predetto fabbricato (docc. 6 e 12 del fascicolo di parte attrice, doc. 5 del fascicolo di parte convenuta,
pagg. 26-27 CTU e all. 12 CTU). Sebbene in sede di descrizione dell'appezzamento di terreno fosse previsto che con lo stesso veniva trasferita “la comproprietà “pro quota” di piazzali e passaggio”, non meglio specificati, con riferimento agli appartamenti componenti il fabbricato di cui al civico 242
veniva trasferita “la comproprietà pro quota del resede antistante, del passaggio laterale e del cortile tergale del fabbricato stesso”.
Ne segue che l'assegnatario degli immobili ha acquistato anche la comproprietà delle aree esterne indicate con l'ovvia conseguenza che il termine “piazzali”, va inteso riferito necessariamente ad entrambi i resedi pertinenziali diversi dal passaggio, citato a parte, ovvero sia il resede antistante che il cortile tergale (docc. 6 e 12 del fascicolo di parte attrice, doc. 5 del fascicolo di parte convenuta,
pagg.

4-7 docc. del fascicolo di parte, 38, 60 e 69 CTU).
Si aggiunga che nella CTU redatta dal Geom. in data 12.1.1965, Persona_11
espressamente richiamata nel progetto di divisione, viene espressamente indicato che il cortile antistante, il passaggio laterale ed il cortile tergale del fabbricato posto al civico 242 erano aree
“comuni con il capannone e l'appezzamento di terreno di cui ai punti seguenti”, ovvero lo stanzone ed
11 il terreno da cui successivamente sarebbero derivati gli immobili di proprietà di parte attrice (pagg. 2, 3
e 37 all. 13 CTU).
Alla luce di tutte le precedenti considerazioni, con l'ordinanza di divisione sopra esaminata è
stata trasferita a anche la comproprietà pro quota di tutte le aree esterne pertinenziali CP_5
oggetto di domanda.

2.3. L'assegnazione in sede di vendita fallimentare
Passando quindi ad analizzare la cessione di cui al decreto di trasferimento di questo Ufficio
del 28.11.1967, emesso in sede di vendita coattiva dei beni del Controparte_5
questo Giudice ritiene condivisibile la conclusione raggiunta dal CTU, ovvero che ai
[...]
coniugi assegnatari e danti causa del dante causa della società Parte_14 Persona_5 [...]
veniva trasferita, unitamente al terreno sopra menzionato, anche la Controparte_1
comproprietà pro quota delle medesime aree pertinenziali (doc. 5 del fascicolo di parte attrice e docc. 5
e 12 del fascicolo di parte convenuta).
In particolare, sebbene in tale decreto fossero stati espressamente citati come oggetto di aggiudicazione e, quindi, di trasferimento, l'”appezzamento di terreno agricolo, posto sul tergo del fabbricato contraddistinto dal n.c. 242 di Via del Botteghino”, descritto al Nuovo Catasto Terreni alla particella 126 porzione “a”, individuata mediante il sopra citato frazionamento n. 15/67 nelle more realizzato, e “in comune” il solo “passaggio laterale e cortile tergale al fabbricato contraddistinto da parte della particella 125” (pagg. 1 e 2 doc. 5 del fascicolo di parte attrice e docc. 5 e 12 del fascicolo di parte convenuta), omettendo quindi di indicare espressamente sia il resede antistante che la particella
516 (già particella 126/c in base al sopra citato frazionamento), tale circostanza non può che configurarsi come una mera omissione in sede di descrizione delle aree pertinenziali priva di effetti giuridici rilevanti (pagg. 31-32 CTU e all. CTU).
In altre parole la circostanza che nell'ordinanza di vendita e nel successivo decreto di trasferimento le aree esterne pertinenziali in questione non siano ben specificate costituisce un banale errore materiale, originato dalla nota integrativa del medesimo CTU Geom. del 13.4.1967 Per_11
(doc. 5 del fascicolo di parte attrice, docc. 5 e 12 del fascicolo di parte convenuta, pagg. 32, 33, 65 e 66
CTU e all. 16 e 17 CTU).
12 Del resto, dalla predetta perizia utilizzata per entrambi i trasferimenti giudiziali risultava ben specificato che erano da considerarsi a comune sia del predetto fabbricato sito al civico 242, sia dell'appezzamento di terreno di cui alla particella 126, sia il resede antistante che il passaggio laterale ed il cortile tergale, quest'ultimo, ivi compreso l'ampliamento risultante dall'annessione dell'area di cui alla nuova particella 516 (pagg. 29, 32-34, 65 e 66 CTU e all. 13 e 17 CTU).
D'altra parte, è logico ritenere che la procedura nel Fallimento abbia inteso CP_5
procedere a vendere coattivamente gli stessi immobili acquistati dal titolare della ditta fallita a seguito della predetta divisione giudiziale, non risultando elementi per ritenere che vi fosse la volontà di modificare gli assetti delle aree pertinenziali in occasione della formazione dei lotti effettuata in quella sede.
Vanno quindi condivise le conclusioni cui perviene il CTU, alle cui complete argomentazioni si rimanda, in quanto compiutamente argomentate anche in replica alle osservazioni sollevate dal consulente di parte convenuta.

2.4. In conclusione, la comproprietà delle aree pertinenziali esterne oggetto di domanda
Deve pertanto ritenersi che sono a comune del fabbricato posto al civico 242 e dell'appezzamento di terreno di cui alla particella 126 e, quindi, anche del fabbricato ad uso magazzino attualmente insistente alla particella 126, sub 500 del Catasto Fabbricati, originata dalla prima ed attualmente di proprietà di parte attrice, sia il resede antistante, sia il passaggio laterale sia, infine, il cortile posto sul tergo del primo, ivi compresa quella porzione dello stesso attualmente rappresentata alla particella 516 quale piazzale a comune.
La domanda di accertamento della parte attrice va quindi accolta.

3. La richiesta di condanna alla cessazione di turbative e molestie poste in essere dai convenuti
A fronte dell'accertata comproprietà di parte attrice di tutte le aree pertinenziali esterne oggetto di causa e sopra meglio descritte, non risultando l'esistenza di un regolamento condominiale, la liceità
o meno delle lamentate condotte poste in essere dai convenuti, con riferimento al passaggio laterale, deve essere effettuata facendo riferimento a quanto disposto dall'art. 1102 c.c.
Tale disposizione prevede che l'uso del bene comune da parte di uno o più comproprietari sia lecito qualora lo stesso non ne alteri la destinazione o non ne impedisca il pari uso da parte degli altri
13 comproprietari (tra le tante: Cass. n. 10453/2001; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 8808/2003). Ciò anche quando esso integri uso maggiore o più intenso rispetto a quello degli altri comunisti (tra le tante: Cass.
n. 10453/2001; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 8808/2003).
Venendo al caso in esame, è documentale che i convenuti hanno sempre contestato il passaggio pedonale attraverso il passaggio pedonale ed in generale attraverso le aree pertinenziali oggetto di causa da parte di terzi estranei diversi dai proprietari degli immobili di parte attrice (doc. 8 del fascicolo di parte attrice e docc. 8 e 10 del fascicolo di parte convenuta).
Allo stesso modo, è incontestato che i convenuti hanno installato, senza il consenso di parte attrice, al centro del passaggio laterale un palo in metallo alto circa un metro in corrispondenza dell'imbocco dello stesso dal resede antistante, palo che risultava presente al momento dei sopralluoghi effettuati dal CTU e dai CCTTPP durante le operazioni peritali (docc. 7, 9, 10 e 13 del fascicolo di parte attrice, docc. 7, 9 e 10 del fascicolo di parte convenuta, pag. 13 CTU e all. 1 CTU).
Tanto premesso, alla luce di quanto sopra evidenziato, non v'è dubbio che parte attrice abbia il diritto di percorrere le stesse e di farvi passare i suoi ospiti o tecnici incaricati, tenuto conto che tale passaggio non limita di certo il pari uso degli altri comproprietari.
Analogamente, il palo metallico, alla luce delle sue dimensioni, della posizione in cui è
installato e dello stato dei luoghi appare lesivo della pari facoltà degli altri comproprietari e comunque idoneo a limitare il godimento complessivo dello stradello.
Sebbene la presenza del palo non paia impedire del tutto il passo pedonale, la limitata larghezza complessiva dello stradello, che “va da 1,10 m ad 1 metro”, fa sì che la sua presenza, oltre a rendere meno agevole lo stesso passaggio pedonale, limita grandemente la facoltà di trasportare a piedi beni e materiali di vario tipo, tra cui anche le buste della spesa, o ancora di condurre a mano verso il cortile tergale biciclette (doc. 13 del fascicolo di parte attrice, pag. 13 CTU e all. 1 CTU).
Ne consegue che l'avvenuta installazione del predetto palo sul passaggio laterale riduce in modo significativo la destinazione e l'utilità dello stradello, così ampiamente superando i limiti previsti ex lege alla facoltà di godimento da parte del comunista del bene comune.
I convenuti vanno quindi condannati alla cessazione delle condotte moleste lamentate ed alla rimozione del palo in questione.
14 4. La domanda risarcitoria
Ritiene il giudicante che in atti non vi sia prova del danno allegato dagli attori.
Gli stessi assumono infatti che le molestie e le condotte dei convenuti avrebbero di fatto impedito di utilizzare e locare a terzi gli immobili di proprietà, causa l'impossibilità di accedervi.
Invero, come emerso nel corso dei sopralluoghi e accertamenti effettuati durante le operazioni peritali, non solo il passaggio pedonale in questione non risulta del tutto impedito, ma gli immobili di proprietà di parte attrice fruiscono in realtà anche di altri comodi e più ampi accessi alla pubblica via.
Esiste infatti un percorso pedonale e carrabile da nord, con ingresso dalla via che costeggia il
Parco “Irene Alpi”, un percorso pedonale e carrabile con accesso dal civico n. 252/G di una strada interna di Via del Botteghino ed un altro percorso pedonale con accesso dal civico n. 252/F della medesima strada interna (pagg. 17, 18, 39-41 e 70 CTU e all. 1 CTU).
Tali percorsi, oltre ad insistere tutti su particelle di proprietà della stessa parte attrice, e, quindi, senz'altro nella sua disponibilità, sono tutti agevoli e dotati di vialetti pedonali e carrabili pavimentati
(docc. 14 e 15 del fascicolo di parte attrice, pagg. 16-18, 39-41 e 70 CTU e all. 1 CTU).
Si aggiunga che il magazzino di proprietà attorea è risultato di fatto locato a terzi per espressa affermazione della stessa parte attrice, che ne ha peraltro più volte negato l'accesso all'interno dello stesso proprio a causa della presenza del locatario (pagg.

2-3 CTU e all. 26 e 27 CTU).
Deve quindi ritenersi che le condotte dei convenuti non abbiano concretamente impedito l'accesso agli immobili attorei, ovvero impedito a limitato la loro idoneità a generare reddito.
La domanda risarcitoria deve quindi essere rigettata.

5. Le spese di lite e di CTU
Considerato il limitato accoglimento delle domande, e quindi la soccombenza reciproca, le spese del giudizio, comprensive del tentativo di mediazione svolto ante causam, vanno interamente compensate tra le parti ai sensi dell'art. 92 c.p.c.
Per la stessa ragione le spese di CTU, già liquidate, devono restare definitivamente a carico delle parti, metà per ciascuna, con compensazione di quelle di CTP.


P.Q.M.


15 Visti gli artt. 281-sexies e ss. c.p.c., il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in
composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) ACCERTA che e sono comproprietari pro quota delle Parte_1 Parte_2
aree esterne pertinenziali costituite dal resede antistante, dal passaggio laterale e dal cortile tergale al
fabbricato posto in DI (FI), Località Badia a Settimo, Via del Botteghino n. 242, catastalmente
rappresentati alla particella 516 e su parte della particella 125 del foglio di mappa 2 del Catasto
Terreni del medesimo Comune;

2) DA , , Controparte_2 Controparte_3 Parte_3 Parte_4 [...]
in proprio e quale erede di nella sua Pt_5 Parte_6 Persona_1 Parte_7
qualità di erede di e in Persona_1 Parte_8 Parte_9 Controparte_4
solido tra loro, a cessare le condotte impeditive all'accesso ed al passaggio di parte attrice sulle aree
esterne pertinenziali sopra descritte ed a rimuovere il palo in metallo installato sul passaggio laterale
posto sul lato sinistro del fabbricato sito in Via del Botteghino n. 242;
3) RIGETTA la domanda risarcitoria svolta da parte attrice;

4) COMPENSA le spese tra le parti;

5) PONE definitivamente le spese di CTU, già liquidate come in atti, a carico delle parti, metà
per ciascuna;

6) COMPENSA interamente le spese di CCTTPP.
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è
condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla
privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice
dott. Alessandro Ghelardini
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Firenze, 21 agosto 2025
Il Giudice
dott. Alessandro Ghelardini
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