Segue al verbale d'udienza del 26 maggio 2025
N. R.G. 3379/2018
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale composto dai magistrati
Dott. Paolo Piana Presidente
Dott.ssa Nicoletta Leone Giudice relatore
Dott. Antonio Angioi Giudice
Geom. Alessio Saja Esperto
P.A. Giovanni Frigau Esperto
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3379 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2018, promossa da nata a [...] il [...], ivi residente ed elettivamente domiciliata in Cagliari, Parte_1
presso lo studio dell'Avv. Rita Murgia, che la rappresenta e difende per procura speciale a margine del ricorso, ricorrente contro
(C.f. ) nato a [...] il [...], ivi residente nella Via CP_1 C.F._1
Vittorio Anedda n. 20, elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via Dei Giudicati n. 8, presso lo studio dell'Avv. Simone Locci (C.F. ), dal quale è rappresentato e difeso in C.F._2
virtù di procura speciale resa in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
nato a [...] (c.f. ivi residente in Località Martingianu 2, CP_2 C.F._3 domiciliato in Cagliari, Via Lauro De Bosis n° 8, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Sirigu, c.f.
, fax 178 6019160, pec che lo rappresenta e C.F._4 Email_1
difende in virtù di procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione con nuovo difensore,
pagina 1 di 8 resistenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse della ricorrente: voglia il Tribunale, contrariis reiectis, così giudicare:
- Accogliere la domanda e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di affitto inter partes per grave inadempimento dei resistenti;

- Ordinare ai resistenti, e il rilascio immediato del fondo di proprietà CP_2 CP_1 della sig.ra previo pagamento della somma di € 2.000,00, (canoni scaduti dall'annata 2010 alla Pt_1 data del ricorso), oltre i canoni dovuti a tutt'oggi, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

- In tutti i casi con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.
Nell'interesse del resistente voglia il Tribunale, contrariis reiectis: CP_1
In via principale rigettare l'avverso ricorso.
In via subordinata, salvo gravame,

1. Accertare che l'ammontare del canone per l'affitto del fondo rustico sito in agro di Orroli, località
Santu Marcu, distinto in catasto al fg. 3, mappale 589 di are 47, pattuito fra le originarie parti del contratto è pari ad euro 80 annuali e per l'effetto dichiarare tenuti gli odierni resistenti al pagamento dei canoni maturati successivamente alla data del 3 dicembre 2015 nella misura di cui sopra.

2. Rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari.
Nell'interesse del resistente voglia il Tribunale, , contrariis reiectis: CP_2
In via principale rigettare l'avverso ricorso.
In via subordinata, salvo gravame,

1. Accertare che l'ammontare del canone per l'affitto del fondo rustico sito in agro di Orroli, località
Santu Marcu, distinto in catasto al fg. 3, mappale 589 di are 47, pattuito fra le originarie parti del contratto è pari ad euro 80 annuali e per l'effetto dichiarare tenuti gli odierni resistenti al pagamento dei canoni maturati successivamente alla data del 3 dicembre 2015 nella misura di cui sopra.

2. Rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 12 aprile 2018, la RA ha esposto che: Parte_1
-l'esponente è proprietaria di un fondo rustico sito in agro di Orroli, località “Santu Marcu”, distinto in catasto al foglio 3 mappale 589 di are 47, per averlo acquistato dalla RA con Persona_1
scrittura privata del 28/12/2010;
pagina 2 di 8 -tale fondo era stato concesso in affitto dalla RA , precedente proprietaria, ai signori Persona_1
e nell'annata agraria 2000/2001, per un canone annuo di lire CP_1 CP_2
cinquecentomila;
-i conduttori si sono resi morosi nel pagamento del canone dall'annata agraria 2010 per cui, alla data di presentazione del ricorso, risultano essere debitori della somma di € 2.000,00;
-l'inadempimento contrattuale è stato contestato ai signori e con lettera CP_1 CP_2 raccomandata a/r del 9/12/2015 e della controversia è stata investita anche l' Controparte_3
con lettera raccomandata a/r del 15/4/2016, inviata in pari data ai signori e
[...] CP_1
CP_2
-l' ha convocato le parti per la data dell'8/6/2016 per il tentativo di conciliazione, Controparte_3
poi rinviato al 20/6/2016;
-in tale data, è stato dato atto della mancata conciliazione in quanto l'Avv. Simone Locci, intervenuto per i signori e davanti all' ha eccepito il difetto di legittimazione CP_1 CP_2 CP_3
attiva della RA in quanto non proprietaria del fondo agricolo oggetto di causa e ha asserito Pt_1
che la precedente proprietaria del fondo non aveva dato la possibilità ai signori e CP_1 CP_2
di esercitare il diritto di prelazione agraria nella loro qualità di affittuari coltivatori diretti.
[...]
Tanto premesso, la ricorrente ha concluso formulando le seguenti conclusioni: - Accogliere la domanda e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di affitto inter partes per grave inadempimento dei resistenti;

- Ordinare ai resistenti, e il rilascio immediato del fondo di proprietà CP_2 CP_1 della sig.ra previo pagamento della somma di € 2.000,00, (canoni scaduti dall'annata 2010 alla Pt_1 data del ricorso), oltre i canoni dovuti a tutt'oggi, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

- In tutti i casi con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio
I resistenti si sono costituiti in giudizio a seguito della regolare notifica del ricorso e del decreto di fissazione d'udienza, contestando la domanda e chiedendone il rigetto.
I resistenti hanno eccepito il difetto di titolarità del diritto azionato in capo alla ricorrente. Hanno esposto che l'atto pubblico prodotto dalla ricorrente come doc. 8, che dovrebbe dimostrare l'acquisto della proprietà del terreno in capo alla sua dante causa, è un atto di compravendita relativo a terreni
Per_ diversi da quello condotto dai Dalla visura camerale risulta che la RA non era CP_1
proprietaria, neanche pro quota, del terreno per cui è causa, ma solo dei terreni elencati nel predetto atto pubblico.
Per_ In ogni caso, la compravendita tra la RA e la RA sarebbe nulla perché alla scrittura Pt_1
privata non è stato allegato il certificato di destinazione urbanistica del terreno.
pagina 3 di 8 Detta scrittura privata non può neanche avere determinato l'acquisto della proprietà del terreno in capo alla per usucapione abbreviata, non essendo maturato il decorso del termine previsto dall'art. Pt_1
1159 c.c. e, in ogni caso, mancando della trascrizione che è un presupposto necessario per il perfezionamento di tale modo di acquisto della proprietà.
I resistenti hanno contestato anche la quantificazione dell'importo richiesto dalla RA Pt_1
esponendo che la cessione del contratto di affitto di fondo rustico per effetto della compravendita del fondo non può avere effetto se non dalla data in cui detta eccezione è stata accettata dai debitori ceduti o è stata loro notificata;
in mancanza di accettazione o di notificazione, la cessione non può produrre effetti nei confronti dei debitori ceduti.
I resistenti hanno eccepito di non avere avuto conoscenza della cessione prima del 3 dicembre 2015
Per_ anche perché, ancora alla data del 30/11/2014, la RA aveva rivendicato in capo a sé la titolarità del terreno e aveva manifestato l'intenzione di venderlo. Inoltre, i signori hanno CP_1
Per_ regolarmente versato il canone alla RA . La comunicazione del 3/12/2015 inviata dalla RA ai signori non può neanche essere considerata valida come notificazione della cessione, Pt_1 CP_1
perché non contiene menzione della cessione stessa né della compravendita del terreno;
la RA si è limitata ad affermare di essere la proprietaria, senza indicare a che titolo. Pt_1
È contestato l'importo del canone che, secondo i resistenti, non era pari a € 250,00 ma era stato pattuito nella misura di € 80,00.
I ricorrenti hanno esposto che, in ogni caso, la morosità, se anche fosse accertata, dovrebbe essere considerata incolpevole, per l'oggettiva situazione di incertezza nell'individuazione del soggetto titolare del diritto di ricevere la prestazione.
Tanto premesso, i resistenti hanno formulato le seguenti conclusioni: In via principale rigettare l'avverso ricorso.
In via subordinata, salvo gravame,

1. Accertare che l'ammontare del canone per l'affitto del fondo rustico sito in agro di Orroli, località
Santu Marcu, distinto in catasto al fg. 3, mappale 589 di are 47, pattuito fra le originarie parti del contratto è pari ad euro 80 annuali e per l'effetto dichiarare tenuti gli odierni resistenti al pagamento dei canoni maturati successivamente alla data del 3 dicembre 2015 nella misura di cui sopra.

2. Rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari.
Il collegio ha svolto l'interrogatorio libero delle parti e ha rinviato la causa per consentire alle parti stesse di discutere e trovare una soluzione transattiva.
I diversi rinvii concessi a tal fine hanno avuto esito negativo.
pagina 4 di 8 La causa, istruita con produzioni documentali, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
1) Insussistenza della titolarità del diritto azionato in capo alla ricorrente
Secondo la prospettazione dei resistenti, l'insussistenza del diritto azionato in capo alla ricorrente deriverebbe dall'insussistenza della titolarità del diritto di proprietà sul fondo della sua dante causa: la RA non sarebbe stata proprietaria del fondo oggetto di causa perché dalle visure Persona_1 catastali non risulta esserne stata l'intestataria; inoltre, il terreno in questione non è menzionato nell'atto pubblico che la ricorrente ha prodotto per dimostrare la titolarità del diritto di proprietà in capo alla sua dante causa.
Invero, queste argomentazioni non sono rilevanti per le ragioni che di seguito si esporranno.
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza, che questo collegio ritiene di dover condividere, la titolarità formale del bene non è un presupposto indispensabile per concederlo in locazione. Chiunque abbia la materiale disponibilità di un bene, anche senza esserne il proprietario, può concederlo in locazione. La legittimazione del locatore deriva dal possesso del bene e dalla capacità di disporne, non dalla proprietà formale. Il conduttore non può contestare la legittimazione del locatore basandosi su presunte questioni relative alla proprietà del bene, poiché il contratto ha effetti tra le parti che lo hanno stipulato, indipendentemente dalla titolarità del bene (Cass., 13 luglio 1999, n. 7422; succ. conf. Cass., Sentenza n. 9290 del 26/06/2002; Cass., Sentenza n. 7195 del 12/05/2003; Cass., Sentenza
n. 23292 del 14/12/2004; Sentenza n. 4764 del 04/03/2005; Cass., Sentenza n. 19139 del 29/09/2005;
Cass., Sentenza n. 8411 del 11/04/2006; Cass., Sentenza n. 8840 del 13/04/2007; Cass., Sentenza n.
12976 del 27/05/2010; Cass., Sentenza n. 13204 del 31/05/2010; Cass., Sentenza n. 15443 del
14/07/2011; Cass., Sentenza n. 20371 del 05/09/2013; Cass., Sentenza n. 22346 del 22/10/2014; Cass.,
Ordinanza n. 21853 del 09/10/2020).
Nel caso in esame, i signori come da loro stessi documentato attraverso la produzione di un CP_1
vaglia postale (doc. 2), versavano il canone di affitto per il terreno in contestazione alla RA
con ciò, inequivocabilmente, riconoscendola come locatrice. Persona_1
Ora, dal momento che i resistenti hanno riconosciuto e documentato di avere versato il canone di
Per_ locazione alla , non possono, contraddittoriamente, contestare la titolarità del diritto in capo alla e, conseguentemente, in capo alla sua avente causa, la subentrata nel contratto di affitto Per_1 Pt_1
Per_ agrario per avere acquistato il terreno locato. Se la aveva la disponibilità del terreno, come è dimostrato, ben poteva trasferire tale disponibilità anche a un soggetto terzo, nel caso in questione l'odierna ricorrente, come in effetti era avvenuto con la scrittura privata datata 28 dicembre 2010 e registrata il 20 giugno 2016.
pagina 5 di 8 Le questioni relative alla validità del titolo (nella specie i resistenti hanno eccepito la nullità della compravendita per non essere stato allegato il certificato di destinazione urbanistica) sono irrilevanti in questa sede, non ostando alla valida successione nel rapporto di affitto agrario per la quale, come si è detto, rileva unicamente la disponibilità materiale del bene.
I resistenti, pagando il canone, avevano sostanzialmente riconosciuto la disponibilità del bene in capo Per_ alla e, pertanto, non possono ora opporsi al volontario trasferimento di tale disponibilità dalla
Per_
alla Pt_1
Per tutti i motivi esposti, è irrilevante anche la circostanza che non si sia compiuto il termine per l'usucapione abbreviata in favore della Pt_1
2) Sulla misura della pretesa di pagamento
La misura della pretesa di pagamento è contestata sotto due profili.
Sotto il profilo temporale è contestata la decorrenza della debenza del canone.
La ricorrente richiede il pagamento della annualità dal 2010.
I resistenti ritengono che non possa essere richiesto il pagamento del canone per le annualità antecedenti alla prima richiesta ricevuta dalla il 3 dicembre 2015. Pt_1
Secondo il principio generale espresso dall'art. 1264 c.c., la cessione del credito è efficace nei confronti del debitore quando gli è stata notificata o quando questi l'abbia accettata. Per_ Nel caso in esame, è dimostrato che, ancora nel 2013, i resistenti avevano pagato l'affitto alla (v. vaglia postale, doc. 2 resistenti).
Per_ La stessa , il 30 novembre 2014, aveva comunicato ai l'intenzione di vendere il fondo, per CP_1 consentire loro l'esercizio del diritto di prelazione (doc. 6 ricorrente).
Solo in data 3 dicembre 2015, per la prima volta, la si era palesata e aveva chiesto il pagamento Pt_1
del canone (doc. 2 ricorrente).
In applicazione del principio sopra menzionato, prima di tale data la cessione non è efficace nei confronti dei resistenti.
Pertanto, la può esigere il pagamento del canone con decorrenza dall'annata agraria 2015-2016. Pt_1
Infine, quanto alla misura del canone, la chiede il pagamento di € 250,00 per ciascuna annualità Pt_1
mentre i sostengono che il canone era stato pattuito con l'originaria locatrice nella misura di € CP_1
80,00.
I resistenti hanno prodotto un vaglia postale del 2013 per dimostrare il pagamento del canone nella misura di € 80,00.
Sentita all'udienza del 28 ottobre 2019, la ha dichiarato: “Acquistato il terreno, ho cercato di Pt_1 mettermi d'accordo con il convenuto per chiedergli di pagare un canone di 250 euro, ma questo mi ha
pagina 6 di 8 risposto che ritiene di dover pagare 80 euro come pagava al precedente proprietario, o meglio preciso che non ero a conoscenza del canone precedentemente stabilito”.
Da questa dichiarazione possono trarsi argomenti di prova da valutare unitamente alla produzione documentale costituita dal vaglia postale, per ritenere che il canone fosse stato pattuito con l'originaria locatrice nella misura di € 80,00 mensili.
La è succeduta nel contratto di affitto già in essere e deve pertanto proseguire nel contratto alle Pt_1
condizioni pattuite dalle parti originarie.
Deve pertanto essere riconosciuto il diritto della a percepire dai il canone di affitto nella Pt_1 CP_1 misura di € 80,00 per annata agraria.
3) Risoluzione del contratto
È incontroverso il mancato pagamento dei canoni sin dalla data della comunicazione della cessione, avvenuta, come si è detto, il 3 dicembre 2015.
Il totale e reiterato inadempimento dell'obbligazione integra il presupposto dell'inadempimento di non scarsa importanza richiesto dall'art. 1453 c.c. per la risoluzione del contratto.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione del contratto di affitto agrario tra le parti avente ad oggetto il fondo sito in agro di Orroli, loc. “Santi Marcu”, distinto in catasto al foglio 3, mappale 589 di are 47 e,per l'effetto, i resistenti devono essere condannati al rilascio del predetto fondo in favore della ricorrente entro il termine del 10 novembre 2025.
I resistenti devono anche essere condannati in solido al pagamento in favore della di € 720,00 a Pt_1
titolo di canoni per le annate agrarie dal 2015-2016 al 2023-2024 (€ 80,00 per nove annualità, considerando che l'annata agraria inizia, di regola, l'11 novembre di ogni anno e il termine per il pagamento scade il 10 novembre), oltre al pagamento di € 80,00 per l'annata agraria corrente 2024-
2025 nel momento in cui verrà a scadere e di € 80,00 per ciascuna annata agraria successiva fino al rilascio.
Sono altresì dovuti gli interessi al tasso di cui all'art. 1284, c. 1, c.c. dalle singole scadenze alla data della domanda e al tasso di cui all'art. 1284, c. 4, c.c., dalla data della domanda al soddisfo.
Trattandosi di un'obbligazione di valuta, soggetta al principio nominalistico, non è dovuta la rivalutazione.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo ai valori medi, scaglione fino a € 1.100., seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
pagina 7 di 8 1. Pronuncia la risoluzione del contratto di affitto agrario tra le parti avente ad oggetto il fondo sito in agro di Orroli, loc. “Santi Marcu”, distinto in catasto al foglio 3, mappale 589 di are 47;

2. condanna i resistenti al rilascio del già menzionato fondo in favore della ricorrente entro il termine del 10 novembre 2025;

3. condanna i resistenti in solido al pagamento in favore della di € 630,00 a titolo di canoni Pt_1
per le annate agrarie dal 2015-2016 al 2023-2024 (€ 80,00 per nove annualità, considerando che l'annata agraria inizia, di regola, l'11 novembre di ogni anno e il termine per il pagamento scade il 10 novembre), oltre al pagamento di € 80,00 per l'annata agraria corrente 2024-2025, e di € 80,00 per ciascuna annata agraria successiva fino al rilascio, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, c. 1, c.c. dalle singole scadenze alla data della domanda e al tasso di cui all'art. 1284, c. 4, c.c., dalla data della domanda al soddisfo;

4. condanna i resistenti in solido alla rifusione in favore della ricorrente delle spese di lite, che liquida in € 662,00 per compenso professionale e € 27,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, i.v.a.
e c.p.a. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 26 maggio 2025
Il Giudice relatore Il Presidente
Nicoletta Leone Paolo Piana
pagina 8 di 8