REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Sezione Civile II
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Alessia Romeo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 3033/2019 R.G. promossa da:
, (C.F. ), , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), , (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
, (C.F. ), (C.F. Parte_4 C.F._4 Parte_5
, (C.F. C.F._5 Parte_6 CodiceFiscale_6
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._7 Parte_7
), , (C.F. ), C.F._8 Parte_8 C.F._9
, (C.F. ), , Parte_9 C.F._10 Parte_10
(C.F. ), , (C.F. ), C.F._11 Parte_11 C.F._12
, (C.F. ), , (C.F. Parte_12 C.F._13 Parte_13
), , (C.F. ), C.F._14 Parte_14 C.F._15
, (C.F. ), tutti domiciliati in Indirizzo Parte_15 C.F._16
Telematico; rappresentati e difesi dall'avv. BARBARINO DOMENICO giusta procura in atti.
ATTORI contro p. iva , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 domiciliata in VIALE SCALA GRECA 406/D 96100 SIRACUSA, rappresentata e difesa dall'avv.
MINNELLA VINCENZO giusta procura in atti;

pagina 1 di 24 , residente e/o domiciliato in Piazza Dei Martiri, 8, sc. C, piano 3, CATANIA;
CP_2
residente e/o domiciliata in Piazza Dei Martiri, 8 sc. A, piano 3 Controparte_3
CATANIA; residente e/o domiciliato in via Eschilo, 3 NT (SR); CP_4
residente e/o domiciliata alla via Eschilo, 3 NT (SR); Controparte_5 residente e/o domiciliata in via Stazzone, 148 CATANIA;
Controparte_6
residente e/o domiciliato Lotto3/A GI RU (SR); CP_7 [...]
residente e/o domiciliato Schrleverspfad, 9 Crevenbrolch GERMANIA;
CP_8 CP_9
residente e/o domiciliato in via Epicarmo,138 US (SR);
[...] Controparte_10 residente e/o domiciliata Lotto 4/B GI RU (SR); residente e/o Controparte_11 domiciliata in via Etnea,117 NI (SR); residente e /o domiciliato in Via Controparte_12
Libertà,13 NT (SR); residente e/o domiciliata in via Modena, 20 CATANIA;
CP_13
residente e/o domiciliato in via Modena, 20 CATANIA;
CP_14 CP_15
residente e/o domiciliato Lotto 6/C GI RU (SR); residente e/o
[...] CP_16 domiciliato in via Caronda, 446 CATANIA;
eredi residente e/o domiciliato Controparte_17 in via Caronda, 446 CATANIA;
residente e/o domiciliato in via Modena, 20 CP_18
CATANIA; residente e/o domiciliato in via Pantelleria, 15 int.E/4, Controparte_19
US; residente e/o domiciliato in Contrada Uliveto, 4 RU Controparte_20
(SR); residente e/o domiciliato in Via Catania num. 62, US (SR); Controparte_21
residente e/o domiciliato in via Nuovaluce, 61 ES TN (CT); Controparte_22
residente e/o domiciliata in via Gen. A. Cascino,12 CATANIA;
Controparte_23
residente e/o domiciliata in via Castagnola, 9 int.1, CATANIA;
Controparte_24 [...]
residente e/o domiciliato in Corso Novara,106 TORINO;
CP_25 Controparte_26
residente e/o domiciliato Lotto 10/A GI RU, (SR); residente e/o Controparte_27 domiciliata in via Alexander Flemyng, 33 ANt'agata Li TI (CT); CP_28
residente e/o domiciliato in via ANt'Agata, 52 P.T Misterbianco (CT); Controparte_29
residente e/o domiciliato in via Camillo Golgi, 34/c Arcore (Ml); Controparte_30
residente e/o domiciliato in via Gramsci, 34 Misterbianco (CT); residente e/o CP_31 domiciliata in via Gramsci, 34 Misterbianco (CT); residente e/o Controparte_32 domiciliato in Corso Sicilia, 206 US (SR); residente e/o domiciliato in via CP_33
Fossa Cecata l trav., Zafferana Etnea (CT); residente e/o domiciliata in via CP_34
Bruno Buozzi, 15 US (SR); residente e/o domiciliato in via Galassia,18/B CP_35
CATANIA; residente e/o domiciliata in via Galassia, 18/B CATANIA;
CP_36
residente e/o domiciliato in Corso Dei Mille, 54 CATANIA;
CP_37 CP_38
pagina 2 di 24 residente e/o domiciliata in Corso Dei Mille, 54 CATANIA;
CP_39 CP_40 residente e/o domiciliato in via Monsignore Ventimiglia, 65 CATANIA;
residente CP_41
e/o domiciliata in via Monsignore Ventimiglia, 65 CATANIA;
residente e/o CP_42 domiciliato c/o Campisi Seb.no Lotto 61/A GI RU (SR); residente Controparte_43
e/o domiciliato in via G. Saragat, 50 piano l, CATANIA;
residente e/o Controparte_44 domiciliato in via Conte Di Torino, 79 piano l, CATANIA;
Controparte_45 residente e/o domiciliato in via Luigi Pirandello, 84 US (SR); CP_46 residente e/o domiciliata in via Principe Umberto, 79 US (SR); Controparte_47
residente e/o domiciliato in via Balatelle, 27 ANt'agata Li TI (CT);
[...] [...] residente e/o domiciliato in via Aosta, 40 CATANIA;
CP_48 Controparte_49 residente e/o domiciliata in via Aosta, 40 CATANIA;
residente e/o Controparte_50 domiciliato in via Chiuse Lunghe, 39 CATANIA;
residente e/o domiciliata Controparte_51 in via Chiuse Lunghe,39 CATANIA;
residente e/o domiciliata in via Controparte_52
Chiuse Lunghe,39 CATANIA;
residente e/o domiciliata in via G.B. Delle Salle,15 CP_53
CATANIA; residente e/o domiciliata in via A. Boito, 2/D CATANIA;
Controparte_54
residente e/o domiciliato in via A. Boito,2/D CATANIA;
CP_55 CP_56
residente e/o domiciliata in via Rossini, 2 CATANIA;

[...] Controparte_57 residente e/o domiciliato in via Rossini,2 CATANIA;
residente e/o Controparte_58 domiciliato in Lotto 21/ A GI RU (SR); residente e/o domiciliata in Lotto CP_59
21/B GI RU (SR); residente e/o domiciliata in via Francesco Controparte_60
Caracciolo,118 US (SR); residente e/o domiciliato in via Etnea,117 Controparte_61
NI (SR); residente e/o domiciliato in via A. Gramsci,9 NI (SR); CP_62
residente e/o domiciliato in via A. Gramsci,9 NI (SR); Controparte_63 CP_64
residente e/o domiciliato in viale Teracati,184/B SIRACUSA;
residente
[...] CP_65
e/o domiciliato in viale Teracati,184/B SIRACUSA;
residente e/o Controparte_66 domiciliato in via Della Fiaccola,18 CATANIA;
residente e/o Controparte_67 domiciliata c/o Studio Legale Danzuso via Etnea,353 CATANIA;
residente Controparte_68
e/o domiciliato in via Capri,3 NI (SR); residente e/o domiciliato via CP_69
A.Gramsci,6 Gravina Di Catania (CT); residente e/o domiciliata in via Controparte_70
Parco Cristallo, 85 ES TN (CT); residente e/o domiciliato in via Controparte_71
Orto Limoni, 23 CATANIA;
residente e/o domiciliata in via Orto Limoni,73 CP_72
CATANIA; residente e/o domiciliato in via F.sco Caracciolo,9 se. Controparte_73 [...]
residente e/o domiciliato in via F.sco Caracciolo,9 se. Controparte_74 CP_75 CP_76
pagina 3 di 24 residente e/o domiciliato in via F.sco Caracciolo,9 se.I Controparte_74 CP_77
Coop Socoa US (SR); residente e/o domiciliato in via Torino,16/D CP_78
US (SR); residente e/o domiciliato Lotto 28/B GI RU (SR); Controparte_79
residente e/o domiciliata in via Gen. Carlo Alberto Della Chiesa,4 US (SR); CP_80
residente e/o domiciliato in via F.sco Caracciolo, 9 Coop Socoa Controparte_81
Vill. residente e/o domiciliato Controparte_82 Controparte_83 in via F.sco Caracciolo,9 Coop Socoa Vill. US (SR); CP_82 Controparte_84 residente e/o domiciliata in via Nino Di Franco, 33 US (SR); residente Controparte_85
e/o domiciliata in via Nino Di Franco, 33 US (SR); residente e/o domiciliata c/o CP_86
ES AB in via Eschilo, IV trav.3 NT (SR); residente e/o domiciliata CP_87
c/o ES AB in via Eschilo, IV trav.3 NT (SR); SE SA residente e/o domiciliato in via Eschilo,IV trav.3 NT (SR); , residente e/o domiciliato CP_88 in via Termini, l NI (SR); , residente e/o domiciliata in via Termini,1 CP_89
NI (SR); , residente e/o domiciliato in via Bellini, 56 NT Controparte_90
(SR); residente e/o domiciliata in via Bellini, 56 NT (SR); Controparte_91
residente e/o domiciliata in via Bellini, 56 NT (SR); Controparte_92 CP_93
residente e/o domiciliata in via Termini, 6 NI (SR); residente e/o
[...] CP_94 domiciliata in via G. Di Vittorio, 22 NT (SR); residente e/o domiciliata in via CP_95
G. Di Vittorio, 22 NT (SR); residente e/o domiciliato in via G. Di Controparte_96
Vittorio, 22 NT (SR); residente e/o domiciliato in via G. Bertoni, 5/B1 CP_97
ES TN (CT); residente e/o domiciliato in via G. Bertoni, 5/B1 Controparte_98
ES TN (CT); esidente e/o domiciliato in Controparte_99 via Fiume, 147 Belpasso (CT); C.C.F.A. Costruzioni S.R.L; CP_100 CP_101 residente e/o domiciliato presso il Lotto 33/C GI, RU (SR); residente CP_102
e/o domiciliato in via P. Borsellno, 11 US (SR); residente e/o CP_103 domiciliato presso il Lotto 34/B GI, RU (SR); residente e/o Controparte_104 domiciliato in via Catira, 35 AN VA La Punta (CT); residente e/o domiciliato CP_105 in Piazza Risorgimento, 10 US (SR); residente e/ o domiciliato in Controparte_106
Piazza Risorgimento, 10 US (SR); residente e/o domiciliato in via Controparte_107
Carlo Max, 43 NO (CT); residente e/o domiciliata in via Carlo Max, 43 NO CP_108
(CT); residente e/o domiciliata in via Canicarao, 101/a Comiso Controparte_109
(RG); residente e/o domiciliato in via Canicarao, 101/a Comiso (RG); CP_110 [...]
residente e/o domiciliata in via Canicarao, 101/a Comiso (RG); CP_111 CP_112
pagina 4 di 24 residente e/o domiciliata Corso Indipendenza,1 Belpasso (CT); CP_113 CP_114 residente e/o domiciliato Largo G. Meli, 8 S. VA AL;
residente e/o CP_115 domiciliato Largo G. Meli, 8 S. VA AL;
residente e/o Controparte_116 domiciliato in via Villaglori, 71/B CATANIA;
residente e/o domiciliata in via CP_117
Villaglori, 71/B CATANIA;
residente e/o domiciliato in via Conte Controparte_118
Torino, 63/A CATANIA;
residente e/o domiciliato in via Conte Torino, 63/A CP_119
CATANIA; residente e/o domiciliato presso il Lotto 39/A GI, RU Controparte_120
(SR); residente e/o domiciliato in via Etnea, Condominio TE, NT (SR); CP_121
residente e/o domiciliata in via Etnea, Condominio TE, NT (SR); CP_122
residente e/o domiciliata in via XX Settembre, 5 P.2 NT (SR); Controparte_123
residente e/o domiciliata presso il Lotto 41/A, GI, RU (SR); CP_124 [...]
residente e/o domiciliata in via Catania, 75 US (SR); CP_125 CP_126
residente e/o domiciliato in via Catania,75 US (SR);
[...] CP_127 residente e/o domiciliato in via Pier Luigi Nervi,34 NO (CT); residente e/o CP_128 domiciliata in via Pier Luigi Nervi,34 NO (CT); residente e/o domiciliato CP_129 invia Soccorso, 23 US (SR); residente e/o domiciliata c/o Spatola via CP_130
XXV Aprile, 102 US (SR); residente e/o domiciliata in via Roma, 1 Controparte_131
NT (SR); residente e/o domiciliata c.da SA (vivaio) US Controparte_132
(SR); residente e/o domiciliata C.da AN EN US (SR); CP_133 [...] residente e/o domiciliato C.da NI snc US (SR); CP_134 CP_135
residente e/o domiciliato in via E. Millo, 32 US (SR);
[...] CP_136 residente e/ o domiciliato presso Lotto 45/B GI, RU (SR); residente e/ CP_137
o domiciliato presso Lotto 46/A GI, RU (SR); residente e/o domiciliato CP_138 in via Ravanusa,48 ES TN (CT); residente e/o domiciliata presso il CP_139
Lotto 47/A GI, RU (SR); residente e/o domiciliata presso il Lotto 47/B CP_140
GI, RU (SR); residente e/o domiciliata presso il Lotto 48/B GI, CP_141
RU (SR); residente e/o domiciliata presso il Lotto 48/B GI, RU (SR); Persona_1
residente e/ o domiciliato in via XXV Aprile,185 US (SR); CP_142 CP_143
residente e/o domiciliato c/o Sig.ra in via Trieste,7 P.4 CATANIA;

[...] Persona_2
residente e/ o domiciliata presso il Lotto 51/B GI, RU (SR); Controparte_144
residente e/o domiciliato quale Leg. Rappr. Sollimmobíliare S.r.l. in Catania Controparte_145 zona industriale sud, c.da Terrazze;
residente e/o domiciliato in via Eugenio CP_146
Leotta,4 CATANIA;
residente e/o domiciliato presso il Lotto 54/B GI Controparte_147
pagina 5 di 24 RU SR;
residente e/o domiciliata presso Lotto 54/B GI Controparte_148
RU (SR); residente e/o domiciliato in via Caruso,4 AN VA La Punta CP_149
(CT); residente e/o domiciliato in via Della Regione,242 AN VA La CP_150
Punta (CT); residente e/o domiciliato in via Della Regione,242 AN VA La CP_151
Punta (CT); residente e/o domiciliato in via XX Settembre,27 AN Gregorio (CT); CP_152
residente e/o domiciliato in viale Risorgimento, 33, US (SR); Controparte_153
residente e/o domiciliato presso il Lotto 56/C GI RU (SR); CP_154 [...]
residente e/o domiciliato in viale Risorgimento, 33 US (SR); CP_155 CP_156
residente e/o domiciliato in via Filisto,195 SIRACUSA;
residente
[...] CP_157
e/o domiciliata in via Filisto,195 SIRACUSA;
residente e/o domiciliata in via CP_158
Democrito,20 NO (CT); residente e/o domiciliato in via Democrito,20 Controparte_159
NO (CT); residente e/o domiciliata in via Ficarazzi,15/D CATANIA;
CP_160
residente e/o domiciliata presso il Lotto 59/A GI RU (SR); Controparte_161
residente e/o domiciliato presso il Lotto 59/A GI RU (SR); Controparte_162
residente e/o domiciliata presso il Lotto 59/B GI RU (SR); CP_163 CP_164
residente e/o domiciliato presso il Lotto 60/A GI RU (SR);
[...] [...]
residente e/o domiciliata presso il Lotto 60/A GI RU (SR); CP_165 [...]
residente e/o domiciliato presso il Lotto 60/B GI RU (SR); CP_166 CP_167 residente e/o domiciliata presso il Lotto 60/B GI RU (SR); Controparte_168 residente e/o domiciliato in Corso Sicilia,206 US (SR); residente e/o Controparte_169 domiciliato in Corso Sicilia,206 US (SR); residente e/o domiciliato CP_170 presso il Lotto 61/B GI RU (SR); residente e/o domiciliata presso il CP_171
Lotto 61/B GI RU (SR); residente e/o domiciliato in via CP_172
Solecchiata,69/B NO (CT); residente e/o domiciliata in via Controparte_173
Solecchiata,69/B NO (CT); residente e/o domiciliato in via Umberto, 372 Controparte_174
AN Pietro LA (CT); residente e/o domiciliato in via Gravasco,85/4 Controparte_175
GENOVA; residente e/o domiciliato in via Gravasco,85/4 Controparte_176
GENOVA; residente e/o domiciliato in via G. Lavaggi,58 US (SR); CP_177 residente e/o domiciliato in via G. Lavaggi,58 US (SR); CP_178 CP_179
residente e/o domiciliato c/o HI IO via S.G. AL,17 Gravina di Catania
[...]
(CT); residente e/o domiciliato c/o HI IO via S.G. AL,17 Controparte_180
Gravina di Catania (CT); residente e/o domiciliato c/o HI IO via S.G. CP_181
AL,17 Gravina di Catania (CT); residente e/o domiciliato in via Firenze,42 CP_182
pagina 6 di 24 Aci Castello (CT); residente e/o domiciliato in Largo G. Meli,8 S. VA CP_183
AL (CT); residente e/o domiciliato in via Del Bosco,5 CATANIA;
CP_184
residente e/o domiciliato in via Del Bosco,5 CATANIA;
CP_185 CP_186 residente e/o domiciliato in c.da ZO IL snc US (SR); residente CP_187
e/o domiciliato in c. da ZO IL snc US (SR); residente e/o CP_188 domiciliato in via Venini,38/4 MILANO;
eredi residente e/o domiciliato Controparte_189 in via Venini,38/4 MILANO;
residente e/o domiciliato presso il Lotto Controparte_190
69/B GI RU (SR); residente c/o domiciliato in C.da ZZ snc CP_191
US (SR); residente e/o domiciliato in viale Marco Polo,50/B CATANIA;
CP_192
residente e/o domiciliato in via Risorgimento,55/A Sortino (SR); Controparte_193
residente e/o domiciliato presso il Lotto 71/A GI RU (SR); Controparte_194 [...] residente e/o domiciliato presso il Lotto 71/B GI RU (SR); CP_195 CP_196 residente e/o domiciliato presso il Lotto 72/A GI RU (SR); residente e/o CP_197 domiciliato presso il Lotto 72/B GI RU (SR); residente e/o domiciliato CP_198 in via XXV Aprile,175 US (SR); residente e/o domiciliato in via Maestri del CP_199
Lavoro,9 AN VA AL (CT); residente e/o domiciliato in via Controparte_200
Maestri del Lavoro,9 AN VA AL (CT); residente e/o domiciliato CP_201 in via Carmelitani,76/B CATANIA;
residente e/o domiciliato in via CP_202
Carmelitani,76/B CATANIA;
residente e/o domiciliato in via Tevere,1 CP_203
FR (SR); residente e/o domiciliato in via Tevere,1 FR (SR); CP_204
residente e/o domiciliato in via Costanza D'Aragona,16 sc. C Piano 2, CP_205
CATANIA; residente e/o domiciliato in viale Italia, 3 Melilli (SR); Controparte_206
residente e/o domiciliato in via Palermo,62/A Trecastagni (CT); Controparte_207
residente e/o domiciliato in via Roma,185 B/10 AS (CT); CP_208 CP_209
residente e/o domiciliato in via Roma,185 B/10 AS (CT);
[...] CP_210 residente e/o domiciliato in via Sacro Cuore Pal.2 Controparte_211 CP_212
residente e/o domiciliato in via Sacro Cuore Pal.
[...] Controparte_213
residente e/o domiciliato in Lungomare Paradiso,35 US (SR); Controparte_214 residente e/o domiciliato in Lungomare Paradiso,35 US (SR); CP_215
residente e/o domiciliato in via Don Bosco,52 Gravina di Catania Controparte_216
(CT); residente e/o domiciliato in via Don Bosco,52 Gravina di Catania Controparte_217
(CT); residente e/o domiciliato in via XX Settembre Ronco 2°, 15 NT CP_218
(SR); residente e/o domiciliato P.zza AN Francesco,14 NT (SR); CP_219
pagina 7 di 24 residente e/o domiciliato in P.zza AN Francesco,14 NT (SR); Controparte_220
residente e/o domiciliato in via Nino di Franco Coop Paradiso US Controparte_221
(SR); residente e/o domiciliato in Viale IO Rapisarda,188 CATANIA;
Controparte_222
residente e/o domiciliato in Viale IO Rapisarda,188 CATANIA;
CP_223 [...]
residente e/o domiciliato in via Aloisio,7 CATANIA;
CP_224 Controparte_225 residente e/o domiciliato in via G. Corsaro,15 S. Agata Li TI (CT); residente e/o CP_226 domiciliato in via G. Corsaro,15 S. Agata Li TI (CT); residente e/o domiciliato CP_227 in via Carmonu Caruso,53 Motta ANt'Anastasia CT;
Controparte_228 residente e/o domiciliato in via Carmonu Caruso,53 Motta ANt'Anastasia (CT); CP_229
residente e/o domiciliato in via dei Nebrodi, 2 AS (CT);
[...] CP_230 residente e/o domiciliato in via dei Nebrodi,2 AS (CT); residente Controparte_231
e/o domiciliato in via Piave,39 SIRACUSA;
residente e/o domiciliato Controparte_232 presso il Lotto 79/C GI RU (SR); residente e/o domiciliato in C.so CP_233
Sicilia,16/18 US (SR); residente e/o domiciliato in via Balatelle,27 CP_234
ANt'Agata li TI (CT); residente e/o domiciliato in via G. Lavaggi,2/4/6 CP_235
US (SR); residente e/o domiciliato presso il Lotto 80/C GI RU CP_236
(SR); residente e/o domiciliato in via Bruno Buozzi,43/A US (SR); CP_237
residente e/o domiciliato in via Gagliardi,4 SIRACUSA;
CP_238 CP_239
residente e/o domiciliato in via·Gagliardi,4 SIRACUSA;

[...] Controparte_240 residente e/o domiciliato in via Gagliardi,4 SIRACUSA;
residente e/o CP_241
domiciliato presso il Lotto 81/B GI RU (SR); residente e/o Controparte_242
domiciliato presso il Lotto 82/A GI RU (SR); residente e/o Controparte_243
domiciliato in via Gravina,21 ES TN (CT); residente e/o Controparte_244
domiciliato in via Gravina,21 ES TN (CT); Controparte_245 residente e/o domiciliato in via Scarcella,72 AN VA La Punta (CT); Controparte_246 residente e/o domiciliato in via M. Renato lmbriani,60 CATANIA;

[...] CP_247
residente e/o domiciliato via A. Lincoln,39 Misterbianco (CT);
[...] CP_248 residente e/o domiciliato in C.da ZO IL US (SR); residente e/o CP_249 domiciliato in via Tremestíeri,4·5 AS (CT); residente e/o domiciliato CP_250 in via Sacro Cuore 1 trav.sa Nr.6 US (SR); residente e/o domiciliata Controparte_251 in via Sacro Cuore.1 trav.sa Nr.6 US (SR); residente e/o domiciliato in via CP_252
Bruno Buozzi, 2 US (SR); residente e/o domiciliato in via Bruno Buozzi,2 CP_253
US (SR); residente e/o domiciliato in via E. Fermi,51 NO (CT); CP_254
pagina 8 di 24 residente e/o domiciliato in via E. Fermi,51 NO (CT); CP_255 CP_256
residente e/o domiciliato presso il Lotto 85/A GI RU (SR);
[...] CP_257
residente e/o domiciliato presso il Lotto 85/A GI RU (SR);
[...] CP_258
residente e/o domiciliato in via Acicastello 22 CATANIA;
residente e/o
[...] CP_259 domiciliata in via Duca Degli Abruzzi,43 NT (SR); residente e/o CP_260 domiciliato in via Lippi Filippino,33 MILANO;
residente e/o domiciliato in CP_261 via Nociazzi,19 ES TN (CT); residente e/o domiciliato in Controparte_262 via Nociazzi,19 ES TN (CT); residente e/o domiciliato CP_263 CP_264
Via Del Rotolo 46; residente e/o domiciliato in via G. Marcellino,18
[...] CP_265
AN VA AL (CT); residente e/o domiciliato in via Catania,61 Controparte_266
US (SR); residente e/o domiciliato in Viale Risorgimento,101 Controparte_267
US (SR); residente e/o domiciliato in Viale Risorgimento,101 Controparte_268
US (SR); residente e/o domiciliato in via Gaetano AN Filippo,51 Controparte_269
ANt'Agata Li TI (CT); residente e/o domiciliato presso il Lotto 89/A CP_270
GI RU (SR); residente e/o domiciliato in via Marina Ponente,71/B CP_271
US (SR); residente e/o domiciliato in via Brenta,65 SIRACUSA;
CP_272
residente e/o domiciliata in via Dell'Addolorata,2 SIRACUSA;
Controparte_273
residente e/o domiciliata in via Palermo,39 US (SR); CP_274 CP_275
residente e/o domiciliata c/o AR via N. Sauro,41 sc. B AN VA La Punta (CT);
[...]
residente e/o domiciliata in via Delle Sciare,51 AN VA La Punta (CT); CP_276
residente e/o domiciliata in via XXV Aprile,11 US (SR); CP_277 [...]
residente e/o domiciliata in via XXV Aprile,11 US (SR); CP_278 CP_279 residente e/o domiciliata presso il Lotto 91/B GI RU (SR); residente CP_280
e/o domiciliato presso il Lotto 91/B GI RU (SR); residente e/o Controparte_281 domiciliata in via Volta,50 Rho (MI); residente e/o domiciliato presso il Controparte_282
Lotto 92/A2 GI RU (SR); residente e/o domiciliato presso il Lotto CP_283
92/A2 GI RU (SR); residente e/o domiciliato presso il Lotto Controparte_284
92/B1 GI RU (SR); residente e/o domiciliato in via Selvosa,7/C CP_285
CATANIA; residente e/o domiciliata in via Selvosa, 7/C Controparte_286
CATANIA; residente e/o domiciliata in via Eleonora D'Angiò,65/A CP_287
CATANIA; residente e/o domiciliato in via Eleonora D'Angiò,65/A Controparte_288
CATANIA; residente e/o domiciliata Lotto 95/A GI RU (SR); CP_289
residente e/o domiciliata c/o Lotto 97/A GI RU Controparte_290 CP_291
pagina 9 di 24 (SR); residente e/o domiciliato Lotto 97/B GI RU (SR); CP_292
residente e/o domiciliata Lotto 97/B GI RU (SR); Controparte_293 CP_294
residente e/o domiciliato in via Sacro Cuore Nr. A US (SR);
[...] CP_211 residente e/o domiciliato in Via Principe Umberto,264 US (SR); Controparte_295
residente e/o domiciliata in via Sacro Cuore,9 US (SR); CP_296 [...]
residente e/o domiciliata in via Pisani,14 US (SR); CP_297 Controparte_298
residente e/o domiciliato c/o Laganà via Amara,27 Pal.D Coop. Biancofiore US (SR);
[...]
residente e/o domiciliata Lotto 121/A GI RU (SR); Controparte_299
residente e/o domiciliato Lotto121/B GI RU (SR); CP_300 [...]
residente e/o domiciliata Lotto 121/B GI RU (SR); Controparte_301 [...]
residente e/o domiciliato in via Libertà,122 RU (SR); residente CP_302 CP_303
e/o domiciliata Strada Delle Paludi,21/A Gaiarine (TV); residente e/o CP_304 domiciliato Strada Delle Paludi,21/A Gaiarine (TV); residente e/o Controparte_305 domiciliato in via Giuseppe Macherione, 14 CATANIA;
residente e/o Controparte_306 domiciliata in via Giuseppe Macherione,14 CATANIA;
residente e/o domiciliato CP_307 in C.da NI Lotto 14 RU (SR); residente e/o domiciliata in c.da CP_308
NI Lotto 14 RU (SR); residente e/o domiciliato in via Conte CP_309
Ruggero,17 CATANIA;
residente e/o domiciliato in via XXV Aprile,6 US CP_310
(SR); residente e/o domiciliata in via XXV Aprile,6 US (SR); CP_311 [...] residente e/o domiciliato in via XXV Aprile,6 US (SR); CP_312 CP_313 residente e/o domiciliata in via XXV Aprile,6 US (SR); residente Controparte_314
e/o domiciliato Lotto 129/A GI RU (SR); residente e/o domiciliato Lotto CP_315
129/B GI RU (SR); residente e/o domiciliata Lotto 129/B GI RU CP_316
(SR); residente e/o domiciliata in via S. Randone,7 US (SR); Controparte_317
residente e/o domiciliato in via Sacro Cuore 1 Trav. Nr:6 US (SR); CP_318
residente e/o domiciliato Lotto 133/A GI RU (SR); CP_319 CP_320
residente e/o domiciliato Lotto 137/B GI RU (SR); residente
[...] CP_321
e/o domiciliato Lotto 137/B GI RU (SR); residente e/o Controparte_322 domiciliata Lotto 138/A GI RU (SR); residente e/o domiciliato Controparte_323
Lotto 138/B GI RU (SR); residente e/o domiciliata Lotto 138/B Controparte_324
GI RU (SR); residente e/o domiciliata in via Galassi,2 Controparte_325
CAGLIARI; residente e/o domiciliata c/o Sebastiano Lotto 61/A Controparte_326 CP_42
GI RU (SR); residente e/o domiciliata in via Rossini 2 CATANIA;
CP_327
pagina 10 di 24 residente e/o domiciliata in via Rossini 2 Catania;
Controparte_328 CP_329
residente e/o domiciliata Lotto 10/A GI RU (SR);
[...] Controparte_330 residente e/o domiciliato presso il Lotto 59/A RA RU (SR); residente CP_331
e/o domiciliato presso il Lotto 59/A GI RU (SR); residente e/o Controparte_332 domiciliato presso il Lotto 59/A GI RU (SR).
CONVENUTI
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 21/05/2025 le parti hanno concluso come in verbale.
IN FATTO E IN DIRITTO
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_16 Parte_7 [...]
, , , Parte_17 Parte_9 Parte_10 Parte_11 Pt_12
, , e hanno convenuto in giudizio,
[...] Parte_13 Parte_14 Parte_15 innanzi all'intestato Tribunale, la società nonché, quali litisconsorti necessari, tutti Controparte_1 gli altri lottisti proprietari delle unità immobiliari facenti parte del complesso turistico residenziale “La
GI” sito in RU –US, Contrada GI esponendo:
- di essere proprietari, in virtù di singoli atti di compravendita, di unità abitative all'interno del menzionato complesso residenziale denominato La GI” realizzato in virtù del piano di lottizzazione “GI” approvato dal Comune di US con deliberazione consiliare n. 2638 del 4 agosto 1976, caratterizzato dalla presenza di una molteplicità di beni condominiali quali campi da tennis, piscine e zone di verde
- il predetto complesso edilizio fu realizzato in forza di Convenzione di lottizzazione stipulata in data 25 febbraio 1977 dal Comune di US con gli originari proprietari dell'area,
[...]
, , e;
Pt_18 Parte_19 Parte_20 CP_2 Parte_21 CP_333
- l'art. 4 della Convenzione di lottizzazione prevedeva un'area di mq 37.900 (zona d) da destinare a spazi attrezzati per giochi e sports e parcheggi privati condominiali a proprietà indivisa;

- con scrittura privata del 9 dicembre 1972 gli originari lottizzanti costituivano la società di fatto che, in pari data, acquistava la proprietà dei terreni edificabili. In Controparte_334 seguito, detta società si trasformava nella " Controparte_335
- successivamente gli originari lottizzanti, proprietari di tutto il comprensorio, con atto pubblico di compravendita del 30 settembre 1978 trasferivano la proprietà di parte dei terreni edificabili, pagina 11 di 24 per una estensione di circa mq. 224.000, all'impresa IO Ferrini, unitamente alla comproprietà delle strade di lottizzazione, delle aree di parcheggio, degli spiazzi, delle piazzole e di quant'altro relativo alla viabilità interna. All'atto di compravendita veniva allegato il regolamento condominiale contrattuale predisposto dai medesimi lottizzanti venditori in forza del quale parte venditrice si riservava la proprietà esclusiva dei beni e lotti descritti nel piano di utilizzazione turistica presentato dai lottizzanti al Comune di US come “Beni comuni a proprietà indivisa” (lotti “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”, “A6”, “A7”, “A8”, “A9”, “A10”,
“S1”, “S2”), con ciò escludendo la natura condominiale di detti beni in violazione delle prescrizioni contenute nella Convenzione di lottizzazione stipulata in data 25 Febbraio 1977 ove detti beni erano espressamente considerati condominiali a proprietà indivisa e, quindi, destinati all'uso comune dei proprietari delle unità abitative;

- con atto notarile di vendita del 29 maggio 2008 la società " Controparte_335
trasferiva alla società " gli anzidetti beni ricadenti nei
[...] Controparte_325 predetti lotti unitamente a 56 villette del complesso residenziale "La GI" edificati a suo tempo dall'impresa Ferrini in seguito dichiarata fallita;

- in seguito al fallimento dell'impresa Ferrini il terreno destinato a edificazione, di proprietà della fallita, e tutto quanto su di esso insistente e cioè 260 unità immobiliari con annesse aree di pertinenza esclusive delle singole unità venivano, nell'ambito della procedura fallimentare, trasferite in data 14 ottobre 2008 in favore della società Controparte_325
- in data 13 Maggio 2009 la società " trasferiva in favore della Controparte_325 società " 180 unità abitative con annesse aree di pertinenza nonché la Controparte_1 proprietà esclusiva dei lotti di terreno costituenti beni comuni a proprietà indivisa denominati nel piano di lottizzazione "Lotto A1" sul quale risultavano realizzati 3 campi da tennis, "Lotto
A3” sul quale risultavano realizzati 1 piscina scoperta, una pista da ballo, un fabbricato composto da due gruppi di spogliatoi, un magazzino, un ufficio, un bar, un laboratorio, "Lotto
A4" sul quale risultava realizzato 1 campo da tennis, “Lotto A5"ove avrebbe dovuto essere allocata una seconda piscina, poi non realizzata, ed altresì i lotti ed aree di terreno destinate nel piano di lottizzazione a parco giochi per bambini, mai realizzato (ossia ilLotto "A9"ove è allocata un cabina Enel), a verde di pertinenza (ossia i Lotti A/6, A/7, A/8, A/10), a negozi, locali di ristoro e di ritrovo (ossia i ). Parte_22
Ciò esposto, gli attori lamentando l'indebito utilizzo dei beni sopra indicati da parte di soggetti terzi estranei al complesso residenziale ed assumendo di essere divenuti esclusivi proprietari di detti beni, hanno chiesto che il Tribunale accerti e dichiari la natura condominiale dei beni e delle aree costituenti pagina 12 di 24 i Lotti A1, A2, A3, A4, A5 A6, A7, A8, A9, A10, S1 E S2 nonché la conseguente nullità, per violazione della Convenzione di lottizzazione stipulata in data 25 Febbraio 1977, dell'art. 4 del regolamento condominiale contrattuale predisposto dagli originari lottizzanti contenente la riserva di proprietà a favore degli stessi dei predetti beni e aree condominiali destinate all'uso comune dei residenti.
In via subordinata, hanno chiesto di dichiarare la nullità dell'art. 4 del regolamento condominiale contrattuale per illiceità della causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1343 c.c. nonché per illiceità dell'oggetto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1346 c.c. e 1418 c.c. e la conseguente nullità, per violazione della predetta Convenzione di lottizzazione, delle clausole contenute negli atti di acquisto degli attori ovvero negli atti di provenienza dei loro danti causa con le quali la società venditrice escludeva dalla vendita e dichiarava non facenti parte dei corpi condominiali i beni e le aree indicate
(Lotti da A1 ad A10 e S2); in subordine ritenere e dichiarare la conseguente nullità ab CP_336 origine delle clausole contenute negli atti di acquisto degli odierni attori ovvero negli atti di provenienza dei loro danti causa, per illiceità della causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1343 c.c., nonché per illiceità dell'oggetto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1346 c.c. e 1418 c.c.
In via ulteriormente subordinata, gli attori hanno chiesto che il Tribunale, ove ritenga che i beni oggetto di giudizio ( da A1 ad A10 e ed S2) siano in piena proprietà dei lottizzanti e dei Pt_22 CP_336 loro successivi aventi causa ed oggi dichiari che Controparte_325 Controparte_1 detti beni siano gravati da servitù volontaria per destinazione del padre di famiglia realizzata dai comproprietari dei terreni in favore di tutti i lottisti del complesso residenziale "La GI", e pertanto in favore anche degli odierni attori;
o, in ulteriore subordine che detti beni siano gravati da servitù coattiva per vantaggio futuro dei lottizzanti per gli effetti dell'art. 1029 c.c.
In via ulteriormente gradata, hanno chiesto che il giudice adito dichiari che l'assunzione da parte dei comproprietari lottizzanti degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria costituisce un'obbligazione propter rem gravante sul terreno;
procurando, tra l'altro, l'ambulatorietà dell'obbligazione detta anche a carico degli aventi causa, obbligati in solido con il dante causa alla realizzazione delle opere.
Infine, in ulteriore subordine gli attori hanno chiesto di condannare la convenuta società
[...] al risarcimento dei danni da essi patiti per non aver potuto godere dei beni sopra indicati a CP_1 causa della sottrazione all'utilizzo comune a cui la menzionata Convenzione di lottizzazione li destinava in via esclusiva.

1.1.Integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i chiamati in giudizio, con comparsa depositata in data 03.12.2019 si è costituita solo la la quale, eccepiti preliminarmente il difetto Controparte_1
pagina 13 di 24 di giurisdizione del Tribunale adito in favore del giudice amministrativo nonché la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163, comma 3, n.2 c.p.c. per inidonea identificazione dei convenuti, nel merito, dedotta l'infondatezza delle pretese avversarie, ha chiesto il rigetto delle domande e formulato, altresì, domanda riconvenzionale chiedendo la condanna degli attori al pagamento pro quota delle spese sostenute per la realizzazione di tutte le opere realizzate sui lotti rivendicati, con rivalutazione ed interessi, nonché dell'indennità di aumento di valore della cosa conseguito, previo accertamento tecnico.

1.2.Concessi i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c. e disposto l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio dal precedente giudice istruttore, la causa istruita con la produzione documentale prodotta dalle parti è passata in decisione davanti a questo giudice con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2.Va anzitutto dichiarata la contumacia dei proprietari delle unità immobiliari ricomprese nella lottizzazione, tutti meglio in epigrafe specificati, che seppure ritualmente citati a comparire mediante notifica dell'atto di citazione, non si sono costituiti nel presente giudizio.

2.1.Prima di esaminare nel merito le domande proposte da parte attrice deve valutarsi l'eccezione pregiudiziale di difetto di giurisdizione del giudice adito tempestivamente sollevata dalla società convenuta Controparte_337
[...
.L'eccezione è infondata e va rigettata per le ragioni di seguito esposte.
La società convenuta ha eccepito, sin dalla comparsa di costituzione, il difetto di giurisdizione del
Giudice adito in favore del Giudice amministrativo. A sostegno della propria eccezione la convenuta ha evidenziato che l'art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, del d.lgs. n. 104/2010 (c.d. Codice del processo amministrativo), attribuisce alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo le controversie sulla
"formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimenti amministrativi" nel cui alveo è possibile inquadrare la convenzione urbanistica.
Le difese svolte da parte convenuta non possono essere condivise.
Ed invero, gli attori si dolgono del fatto che nei singoli atti notarili di vendita delle unità immobiliari parte venditrice, riservandosi la proprietà esclusiva dei beni ricadenti nei Lotti descritti nel piano di lottizzazione come “Beni comuni a proprietà indivisa” (lotti “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”,
“A6”, “A7”, “A8”, “A9”, “A10”, “S1”, “S2”), abbia violato la previsione, contenuta nella Convenzione di lottizzazione stipulata tra gli originari lottizzanti e il Comune di US, dell'appartenenza in capo ad essi attori del diritto di proprietà in regime di comunione dei predetti beni.

2.3.Orbene, nel caso di specie la convenzione è invocata unicamente per contestare un inadempimento privatistico ed i diritti azionati riguardano la sfera giuridica di soggetti privati e non pagina 14 di 24 sono condizionati dal potere amministrativo. Ed infatti, nella fattispecie in esame non viene proprio in discussione l'esercizio o il mancato esercizio del potere amministrativo, "riguardante provvedimenti, atti, accordi o comportamenti riconducibili anche mediatamente all'esercizio di tale potere", in quanto la presente controversia inerisce la sussistenza di diritti reali previsti dalla convenzione di lottizzazione, ai fini della valutazione della sussistenza di una invalidità contrattuale e una connessa responsabilità e conseguente risarcimento del danno, sì che la giurisdizione spetta al giudice ordinario (v. Cass. Sez.
Un. n. 9284/2017); infatti è indubbio che il giudice ordinario per compiere la valutazione della pretesa fatta valere in giudizio possa e debba esaminare, seppur in via incidentale, il contenuto della convenzione di lottizzazione, potendo vagliare anche la sua validità, senza, invece, potersi pronunciare sulla legittimità o illegittimità della stessa.
La Suprema Corte di Cassazione al riguardo ha avuto modo di precisare che “Sussiste la giurisdizione del giudice ordinario ove le parti di un contratto di compravendita immobiliare contraddicano sull'adempimento dell'obbligazione assunta da una di esse al fine di realizzare un progetto stabilito da una convenzione urbanistica attuativa del Piano Regolatore Generale. In tale ipotesi, infatti, la violazione della convenzione è invocata unicamente per contestare un inadempimento privatistico produttivo di danno patrimoniale, ed i diritti azionati riguardano la sfera giuridica di soggetti privati e non sono condizionati dal potere amministrativo, il cui esercizio non è posto in discussione e la cui cognizione sul vincolo conformativo del territorio ha mero carattere incidentale, costituendo uno dei parametri di valutazione ed accertamento dell'inadempimento e della responsabilità fatta valere” (Cass. Civ. Sez. Un. 21/02/2018 n. 4235).
Alla luce delle osservazioni svolte, l'eccezione pregiudiziale di difetto di giurisdizione del giudice adito non può che essere rigettata.

3.Quanto all'ulteriore eccezione della società convenuta di nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163, comma 3, n.2 c.p.c. per inidonea identificazione dei convenuti deve essere richiamata l'ordinanza resa in data 04.12.2019 con la quale il Tribunale, conformemente all'orientamento giurisprudenziale prevalente, ha ritenuto valida la citazione effettuata da parte attrice giacché l'omissione dell'obbligo dell'indicazione del codice fiscale, non determinando incertezza sull'identificazione della persona della parte, non implica la nullità perché non viola il diritto di difesa altrui.

4.Nel merito, il presente giudizio ha ad oggetto, anzitutto, l'accertamento della natura condominiale degli impianti sportivi, piscine ed altre strutture ricreative e, più specificamente, dei beni e dei lotti (lotti “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”, “A6”, “A7”, “A8”, “A9”, “A10”, “S1”, “S2”) che, in pagina 15 di 24 tesi attorea, appartengono ai proprietari delle unità abitative costituenti il complesso residenziale condominiale e quindi destinati a godimento esclusivo di tutti i condomini.

4.1.Parte attrice ha individuato la fonte del diritto di proprietà, in regime di comunione, dei predetti beni nella convenzione di lottizzazione stipulata tra gli originari lottizzanti e il Comune di
US recante, all'art. 4, l'esplicitazione dell'appartenenza delle aree sede di impianti sportivi e ricreativi, al novero dei beni comuni a proprietà indivisa dei residenti del complesso residenziale.
Sul punto si osserva che la convenzione di lottizzazione integra un modello consensuale di regolazione dei rapporti (in tal caso di assetto del territorio) tra la Pubblica Amministrazione e i privati e costituisce una pattuizione autonoma e distinta rispetto al piano di lottizzazione, avendo la finalità di integrarlo e di definire “ nel dettaglio gli impegni delle parti, e principalmente dei privati, in vista del conseguimento dell'equilibrio nello scambio di utilità”(cfr. ex multis Cons. di Stat. 7237/2021); tale pattuizione è pertanto riconducibile alla categoria degli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimento amministrativo disciplinati dall'art. 11 della Legge 241/90, essendo quindi applicabile, laddove compatibile, la disciplina civilistica.
Quanto al loro contenuto, si osserva che le convenzioni di lottizzazioni, pur perseguendo finalità pubblicistiche, sono atti di natura ibrida, per alcuni profili contenutistici integrativi dei piani regolatori comunali, ma, sul piano degli obblighi in essi assunti, questi rimangono atti negoziali posti in essere dalle sole parti contraenti, ovvero dal Comune che ha interesse ad acquisire le aree urbanizzate grazie all'operato altrui, e dal costruttore che, solitamente, è mosso dall'interesse di ottenere licenze edilizie per poter costruire immobili da alienare a terzi (cfr. Cass. Sez. un., 9 aprile 1975, n. 1283).
Secondo una giurisprudenza pacifica del Consiglio di Stato “La convenzione di lottizzazione, pur rappresentando un istituto di complessa ricostruzione, a causa dei profili di stampo giuspubblicistico che si accompagnano allo strumento dichiaratamente contrattuale, è concordemente ritenuta frutto dell'incontro di volontà delle parti contraenti nell'esercizio dell'autonomia negoziale retta dal codice civile, con contenuto vincolante per i sottoscrittori, salvo il ricorso agli strumenti di tutela in caso di invalidità del contratto” (Consiglio Stato , sez. V, 06 febbraio 2007 , n. 486).
Pertanto, la convenzione di lottizzazione ha forza di legge tra le sole parti sottoscrittrici, dunque nel caso di specie tra gli originari proprietari dell'area edificatoria ed il Comune di US (stante il principio di relatività del contratto, art. 1372 comma 1 c.c. in forza del quale gli effetti del contratto, salvo le eccezioni stabilite dalla legge, vincolano solamente le parti) e genera reciproche posizioni giuridiche soggettive, di diritti e obblighi, esclusivamente in capo ai contraenti e non in capo ai terzi acquirenti dei vari lotti.
pagina 16 di 24 Né dalla convenzione è ravvisabile alcun obbligo di trasferire la proprietà comune dei beni indicati in citazione ai futuri acquirenti delle singole unità immobiliari.

4.2.Deve concludersi, pertanto, che la domanda avanzata dagli attori di accertamento del diritto di comproprietà condominiale dei beni indicati deve essere rigettata.

5.Esclusa, dunque, la rilevanza della convenzione di lottizzazione ai fini della sussistenza in capo agli attori del preteso diritto di comproprietà sui predetti beni, anche la conseguente domanda avanzata da parte attrice di annullamento, per violazione della convenzione, dell'art. 4 del regolamento condominiale contrattuale, contenente la clausola di riserva della proprietà esclusiva in capo agli originari proprietari del comparto edificatorio, non può trovare accoglimento così come, parimenti, devono essere rigettate le ulteriori domande avanzate in via subordinata da parte attrice che vorrebbe vedere dichiarata nulla la riserva di proprietà di cui al citato art. 4, nonché delle clausole analoghe contenute negli atti di acquisto degli odierni attori e negli atti di provenienza dei loro danti causa, per illiceità della causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1343 c.c. e per illiceità dell'oggetto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1346 c.c. e 1418 c.c.

5.1. In particolare, parte attrice sostiene che le clausole in questione, con le quali sia stata esclusa dal trasferimento la proprietà dei predetti beni asseritamente ritenuti comuni, siano da ritenersi nulle poiché con esse si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti comuni, in violazione dell'art. 1118 c.c.
Orbene, va anzitutto evidenziato che secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione (Cass. Civ. 26 gennaio 2021 n. 1610; Cass. Civ. 21/08/2017, n.
20216; Cass. Civ. 18/09/2015 n. 18344) il trasferimento delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., solo in caso di condominialità
"necessaria" o "strutturale" (per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'indivisibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive) non anche nelle ipotesi di parti comuni caratterizzate da condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, le quali possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, come nel caso appunto delle zone verdi, dei parchi e degli impianti sportivi che, pur accrescendo il pregio e il valore del complesso immobiliare e fornendo ai titolari comodità, conforto e svago, non costituiscono parti necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative (Cass. 07/07/2000 n. 9096).
Ciò posto, indipendentemente dalla giurisprudenza sopra richiamata, la domanda deve, in ogni caso, essere rigettata mancando nel caso di specie il presupposto di applicabilità dell'art. 1118 c.c. ossia la condominialità dei beni. Ed infatti, nella fattispecie in esame, per quanto sopra esposto, deve pagina 17 di 24 escludersi il riconoscimento, in capo agli acquirenti delle unità immobiliari, e quindi in capo agli odierni attori, della comproprietà dei beni asseritamente ritenuti condominiali da parte attrice, da ciò consegue - una volta esclusa la natura condominiale di detti beni - l'inapplicabilità delle norme dettate in materia di condominio e, quindi, dell'art. 1118 c.c. invocato dagli attori a fondamento della dedotta nullità.
La clausola di riserva della proprietà contenuta all'art. 4 del regolamento condominiale non può, quindi, ritenersi nulla ex art. 1418, comma 1, c.c. e, conseguentemente, va parimenti rigettata la domanda attorea di nullità degli atti pubblici di compravendita nella parte contenente la contestata clausola di riserva della proprietà, trattandosi di clausola del tutto legittima e oggetto di trattativa tra le parti.

6. Quanto alle ulteriori pretese degli attori avanzate in via subordinata per il riconoscimento del diritto di servitù sui predetti beni la domanda non è meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito esposte.

6.1. Ed invero, secondo la prospettazione degli attori così come risultante dal tenore complessivo dell'atto di citazione, sui beni oggetto di causa (campi da tennis, bar, piscine, aree a verde, edifici destinati a centri commerciali) graverebbe una servitù prediale di uso esclusivo dei residenti del complesso residenziale, con conseguente esclusione della fruibilità dei terzi, di cui viene chiesto l'accertamento dell'intervenuta costituzione per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. ovvero, in via ulteriormente subordinata, la costituzione coattiva per vantaggio futuro ex art. 1029 c.c.
Ritiene il Tribunale che, diversamente da quanto sostenuto dagli attori, nella fattispecie in esame non sia configurabile alcun diritto di servitù.

6.2.Al riguardo occorre premettere che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.) e tale utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (art. 1028 c.c.). Requisito essenziale della servitù prediale, è, pertanto, l'imposizione di un peso su di un fondo (c.d. servente) per l'utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro fondo (c.d. dominante) e cioè una relazione di asservimento del primo al secondo, con la conseguenza che il suo contenuto resta delimitato a ciò che fornisce un'utilità oggettiva al fondo dominante (cfr. Cass. civ. sez. II, 05/03/2024,
n. 5833; Cass. civ. sez. II, 17/09/2021, n. 25195), cosicché, per considerarsi tale, una servitù deve rispettare il principio della predialità, ossia deve sussistere un rapporto di servizio tra i due fondi, e deve garantire il soddisfacimento dell'utilità del fondo dominante.
È stato così affermato (Cass. SS.UU. 13/02/2024, n. 3925) che « In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad pagina 18 di 24 oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione ».

6.3.Occorre altresì precisare che nel nostro ordinamento giuridico vige il principio del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali, sicché è precluso ai privati creare figure di diritti reali al di fuori di quelle tassativamente previste dalla legge. Questo comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.
La Corte di Cassazione (Cass. civ. 17/09/2021, n. 25195), ha affermato che i diritti reali sono tipici per impedire ai privati di creare nuove figure di diritti su beni altrui, al di fuori di quelle legalmente riconosciute, ciò in quanto l'ordinamento guarda con sfavore alle limitazioni incisive sul diritto di proprietà. Pertanto, in materia di servitù, secondo la Corte di Cassazione, si fuoriesce dal modello legale, nel caso in cui l'utilitas sia rivolta non ad un fondo ma ad una persona.
Orbene, nella fattispecie in esame, difettano indubbiamente i requisiti tipici dell'asserita servitù prediale, in quanto manca la sussistenza di un rapporto di servizio tra un fondo servente ed un fondo dominante - in quanto l'asserita servitù sarebbe costituita in favore dei proprietari delle unità immobiliari e non dei loro beni e/o per l'utilità oggettiva di questi - sicché si è al di fuori del modello legale tipico delle servitù prediali, atteso che l'utilitas è rivolta non ad un fondo ma a delle persone.
Va inoltre evidenziato che, nella prospettiva degli attori, l'asserita servitù avrebbe ad oggetto l'uso esclusivo sui beni sopra indicati (piscina, campi da tennis ecc..), con la conseguente totale compressione del diritto di proprietà del titolare del fondo servente. In altri termini, la prospettazione del diritto di servitù degli attori darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento (cfr.
Cass. civ. sez. II, 09/01/2020, n. 193). È noto, invero, che l'uso, secondo il tenore dell'art. 832 c.c., costituisce parte essenziale del contenuto del diritto proprietà. Difatti l'uso è uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto di proprietà, per cui esso forma parte propria, caratterizzante ed essenziale, del suo contenuto, sicché un asserito uso reale esclusivo come quello di cui si discute priverebbe di ogni utilità la proprietà risultando, pertanto, inammissibile.
In tal senso, infatti, si è espressa la Suprema Corte la quale, chiamata ad esaminare la questione circa la natura del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di parti comuni di un edificio in ambito condominiale, ha precisato che un diritto reale di uso esclusivo determinerebbe un radicale, strutturale snaturamento del diritto di proprietà, sicché tale diritto non è inquadrabile tra le servitù prediali, in quanto a ciò vi è di ostacolo la conformazione stessa della servitù che non può mai tradursi in un diritto pagina 19 di 24 di godimento generale del fondo servente, cosa che determinerebbe lo svuotamento della proprietà dello stesso (così Cass. Sez. Un. 17/12/2020, n. 28972: “siffatto c.d. "diritto reale di uso esclusivo" non
è inquadrabile tra le servitù prediali”, in quanto “vi osta la conformazione della servitù, che può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale”, evidenziando che
“la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente”). In tal senso, più di recente, Cass. SS.UU. 13/02/2024, n. 3925.
In ogni caso, anche prescindendo dalle superiori considerazioni in merito alla insussistenza dei requisiti per la configurabilità delle reclamate servitù, non sussistono nel caso di specie i presupposti per cui i beni oggetto di causa possano essere considerati gravati da servitù per destinazione del padre di famiglia.

7. Va osservato che, a mente degli artt. 1061 e 1062 c.c., la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi attualmente divisi siano stati posseduti dallo stesso proprietario e che questi ha posto e lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. La costituzione di tal guisa di una servitù non ha quindi natura negoziale ma presuppone la mera ricostruzione dello stato dei luoghi esistente nel momento in cui i due fondi, per effetto dell'alienazione di uno o di entrambi, hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario (Cass. n.
3634/2007; Trib. Roma, 3/3/2020 n. 4608).
La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ha come presupposto che due fondi o due parti del medesimo fondo, appartenenti in origine ad un proprietario unico o a più proprietari in comunione, siano stati posti da lui stesso o da loro stessi in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio l'uno rispetto all'altro, atta ad integrare, di fatto, il contenuto di una servitù prediale e che abbiano mantenuto inalterata tale situazione nel cessare di appartenere allo stesso soggetto. Fino a quando, però, i due fondi o le due parti del fondo, posti appunto in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio corrispondente "de facto" al contenuto proprio di una servitù, continuano ad appartenere allo stesso proprietario o a più proprietari in comunione, la servitù non può sorgere, ostandovi il principio "nemini res sua servit" (Cass. 18/4/2001, n. 5699).
Affinché possa ritenersi costituita una servitù per destinazione del padre di famiglia è, quindi, necessario che: a) il terreno sia appartenuto ad un unico proprietario;
b) al momento della separazione pagina 20 di 24 dei fondi una parte della proprietà fosse di fatto già asservita all'altra; c) l'asservimento risulti da segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all'esercizio della servitù e rivelanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente;
d) all'atto della separazione dei fonti il proprietario non abbia assunto alcuna specifica disposizione in ordine alla servitù.

7.1.Ebbene, si rileva che nella fattispecie oggetto di giudizio difetta il requisito di cui alla superiore lett. b. ossia che i predetti beni ricadenti nei lotti da A1 ad A10 e nei lotti S1 ed S2 fossero ab origine destinati a servizio delle unità abitative comprese all'interno del complesso residenziale.
Invero, come precisato dalla Suprema Corte di Cassazione, la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia presuppone che le opere permanenti destinate al suo esercizio, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento in cui il fondo viene diviso fra più proprietari e deve escludersi, pertanto, tale costituzione quando risulti che le opere destinate all'esercizio della servitù siano state realizzate dopo che il fondo, originariamente unico, è stato diviso tra più proprietari (Cass. 18-1-2013 n. 1269; Cass. Civ. 2/04/2019 n. 9157).
Ebbene, dall'atto pubblico di compravendita del 30 Settembre 1978 rogato dal notaio Per_3 prodotto in giudizio (all. 32 dell'atto di citazione) con cui gli originari proprietari dell'area,
[...] [...]
, , e , Pt_18 Parte_19 Parte_20 CP_2 Parte_21 CP_333 trasferivano la proprietà di parte dei terreni edificabili all'impresa Ferrini, non è invece dato evincere che i beni oggetto di causa (campi da tennis, bar, piscine, negozi, edifici destinati a centri commerciali)
a quella data fossero stati già realizzati.
In conclusione, per i motivi esposti la domanda di accertamento dell'esistenza della servitù nei modi rivendicati dagli attori, è infondata e, pertanto, va respinta.

8. Passando all'esame della domanda di adempimento della convenzione di lottizzazione, domanda avente ad oggetto la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, e, quindi, l'accertamento dell'obbligo in capo alla società convenuta di attuare la destinazione dei beni per cui è causa all'uso esclusivo dei lottisti del complesso residenziale, la domanda deve essere rigettata per difetto di legittimazione attiva degli attori.

8.1. La pretesa attorea costituisce, infatti, l'oggetto di obblighi assunti dai privati lottizzanti nei confronti del Comune di US non direttamente azionabili dall'avente causa del primo.
Ed invero, occorre rilevare che gli odierni attori pur avendo acquistato la proprietà delle unità abitative ricadenti nella lottizzazione in questione, non sono parti della convenzione sottoscritta in data
25 Febbraio 1977 tra il Comune di US e gli originari proprietari lottizzanti, con la conseguenza che, in conformità al generale principio secondo cui il contratto, l'accordo o la convenzione produce pagina 21 di 24 effetti solo tra le parti, gli attori - che, come detto, non sono parti della convenzione di lottizzazione - non possono far valere le pretese derivanti dal regolamento contrattuale.
In proposito, è ormai consolidato l'orientamento giurisprudenziale per cui l'adempimento dell'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), assunta dal privato lottizzante con la convenzione di lottizzazione può essere preteso in via giurisdizionale o coattiva solo dal Comune non invece dagli aventi causa del lottizzante resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione (Cass. Civ., sez. 2, 11/02/1994 n.1384; T.A.R.
10 gennaio 2017 n. 13; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 31/03/2021, n.303: Pt_23
“L'adempimento dell'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), assunta dal privato lottizzatore nei confronti del comune con la convenzione di lottizzazione (ai sensi della legge n. 765 del 1967) può essere preteso in via giurisdizionale e coattiva dal comune, non invece dagli aventi causa dal lottizzatore resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione. Né tale conclusione risulta in contraddizione con la qualificazione dell'obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione previste dalla convenzione urbanistica quale obbligazione a carattere reale, ripetutamente affermata dalla giurisprudenza civile e amministrativa, in quanto il meccanismo dell'ambulatorietà passiva dell'obbligazione, proprio della natura propter rem, non trasforma ex se gli aventi causa dei lottizzanti in "parti" a pieno titolo del rapporto convenzionale, ma li rende semplicemente corresponsabili nell'esecuzione degli impegni presi”).
Il rigetto delle domande principali determina, infine, l'assorbimento della domanda attorea inerente al risarcimento dei danni, asseritamente derivanti dal mancato godimento esclusivo dei beni oggetto di giudizio a causa dell'utilizzo indiscriminato ed aperto al pubblico dei medesimi, di cui si lamenta l'illegittimità.
La domanda proposta in via riconvenzionale dalla convenuta con la quale Controparte_1 quest'ultima ha chiesto la condanna degli attori al pagamento delle spese sostenute per la realizzazione di tutte le opere che si trovano sui lotti rivendicati, nonché dell'indennità di aumento di valore della cosa, deve essere dichiarata inammissibile in quanto proposta tardivamente come già evidenziato nell'ordinanza resa nel presente giudizio in data 18/01/2023 da intendersi integralmente riportata.
Infine, non si ritiene che sussistano nella specie i presupposti di cui all'art. 96 c.p.c., non potendo gli stessi essere desunti dalla sola considerazione dell'infondatezza delle domande degli attori.
Pertanto, va rigettata la domanda di condanna per lite temeraria proposta ex art. 96 c.p.c. dalla società convenuta.
Nei rapporti con la convenuta costituita va disposta ai sensi dell'art. 92 co. 2 Controparte_1
c.p.c. la compensazione delle spese di lite nella misura di 1/3, tenuto conto della parziale soccombenza pagina 22 di 24 della convenuta in ragione della inammissibile domanda riconvenzionale. Per la restante parte le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice nei confronti di nella misura Controparte_1 determinata nel dispositivo avuto riguardo alla natura e al valore della causa (cause di valore indeterminabile di media complessità).
Nulla sulle spese di lite va invece disposto verso i contumaci.
Ai sensi degli artt. 91 ss. c.p.c., anche le spese di CTU già liquidate con separato decreto devono essere poste a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 3033/2019 R.G., ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la contumacia dei proprietari, in epigrafe specificati, delle unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale “La GI”;
2) rigetta le domande proposte da parte attrice;

3) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata dalla società convenuta;

4) rigetta la domanda proposta dalla società convenuta ex art. 96 c.p.c.;
5) compensa per 1/3 ai sensi dell'art. 92, co. 2 c.p.c. le spese di lite in relazione alla vicenda processuale tra gli attori e e condanna parte attrice a rifondere alla società Controparte_1
i residui 2/3 che liquida in euro 7240,00 per compensi, oltre spese Controparte_1 generali, IVA e CPA come per legge;

6) nulla per le spese processuali verso i convenuti contumaci;

7) pone le spese della CTU definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Siracusa il 29.9.2025
Il Giudice
Dott.ssa Alessia
Romeo
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