N. R.G. 4942/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il tribunale, nella persona del giudice dott. Marina Mangosi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4942/2019 promossa da:
e ATTRICI Parte_1 Parte_2 con l'avv. Raffaele Coen
contro
CONVENUTO CP_1 con l'avv. Marzio Remus
e
TERZO CHIAMATO Controparte_2 con l'avv. Luciano Paolo Ferrari
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
In via principale nel merito: Voglia il Tribunale di Brescia, previe le declaratorie tutte ritenute opportune, per le ragioni tutte di cui in atti e per quanto emerso nel presente contenzioso:
- dichiarata ed accertata la responsabilità del dr. ex art. 2671 c.c. e comunque CP_1 per il miglior nomen juris, condannare il convenuto a risarcire alle attrici i danni tutti dalle pagina 1 di 8 stesse subiti nella misura non inferiore ad € 36.300,00, (pari all'importo dei crediti garantiti dall'ipoteche iscritte sull'immobile di cui è causa in data 07.4.2015 per € 30.000,00 ed in data
14.4.2016 per € 6.300,00), oltre ai costi di cancellazione delle predette iscrizioni ipotecarie, ovvero nella diversa maggiore o minor misura che sarà ritenuta ed accertata come dovuta eventualmente anche in via equitativa.
- Per le ragioni tutte di cui in atti e per quanto emerso nel presente contenzioso, previe tutte le opportune declaratorie del caso e di legge, condannare il convenuto dr. al CP_1
pagamento di un importo risarcitorio pari ad € 52.640,57, corrispondente al mancato guadagno netto che le attrici avrebbero ottenuto con la vendita del bene immobile oggetto di causa al prezzo offerto dal promissario acquirente (€ 105.000,00) detratto l'ammontare del mutuo residuo al 5 dicembre 2018 (pari ad € 52.359,43), così come documentato ed accertato in corso di giudizio, ovvero pari alla maggiore o minor somma che risulterà a loro dovuta eventualmente anche in via equitativa.
- Con interessi di legge dal fatto, ovvero in subordine dalla domanda, al saldo e rivalutazione di ogni importo riconosciuto come dovuto. - Con rigetto di ogni avversa domanda.
- Spese ed onorari rifusi anche della fase di negoziazione assistita.
- Si chiede la distrazione delle competenze di lite ex art. 93 cpc.
- Con integrale rigetto di ogni avversa domanda. In via istruttoria:[…]
Per parte convenuta: adottate tutte le previe declaratorie che del caso, non accettato il contraddittorio su domande nuove o inversione di oneri probatori, rigettare tutte le domande, sia di parti attrici sia del terzo chiamato, tanto di merito quanto di rito, che istruttorie, sia in atti, sia a futuro verbale di causa, in forza di quanto esposto in atti;
in via subordinata, nel merito, ferme le non incompatibili, nel denegato caso di condanna del convenuto, condannare il geom. a versare direttamente alle attrici o a Controparte_2
rimborsare al notaio dott. tutte le somme che questi dovesse essere condannato CP_1
a versare alle attrici in forza delle ipoteche iscritte anche da BCC Agrobresciano e
[...]
e/o da altri soggetti e ogni altra somma costo e spesa, derivante, anche indirettamente, CP_3 dall'azione promossa dalle attrici;

pagina 2 di 8 in via istruttoria […] in ogni caso, rifuse le spese, compreso contributo forfettario 15%, IVA e CPA, oltre e all'aumento del
30% di cui all'art. 4 comma I bis DM n° 55/2014 come modificato dal DM n° 37/2018 e, se ritenuti sussistenti i relativi requisiti, all'aumento di cui all'art. 4 comma VIII DM n° 55/2014.
per il terzo chiamato : Parte_1
In via principale e in rito: statuirsi la carenza di legittimazione passiva del Geom.
[...]
per l'insussistenza di qualsivoglia titolo nei suoi confronti dichiarando CP_2
l'inammissibilità e/o improcedibilità delle domande.
In via subordinata e nel merito: respingere le domande del convenuto Dott. in CP_1 quanto infondate in fatto e in diritto.
In via istruttoria: […] Spese ed onorari rifusi con distrazione in favore del difensore della parte.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Le attrici, premesso che: 1) con atto di assegnazione di immobili a stralcio in data 13.11.14
Notaio esse avevano perfezionato la divisione della comunione ereditaria, sorta CP_1
tra loro e il padre , sui beni immobili già di proprietà della madre Controparte_2 Per_1
deceduta il 22.11.2004, concordando l'assegnazione a , a saldo e
[...] Controparte_2
stralcio, dell'intera unità immobiliare sita in via Fratelli Bronzetti n. 18, con CP_3 estromissione dello stesso dalla comunione, così che gli altri due immobili, già facenti parte dell'asse ereditario, ovvero edificio in via San Faustino 29 e unità immobiliare in CP_3
Manerba del GA (BS) via Pieve Vecchia s.n.c., erano rimasti di proprietà di esse attrici nella misura di un terzo ciascuna;
2) l'atto di assegnazione a stralcio era stato trascritto presso la
Conservatoria RRII di il 17.11.2014 a cura del notaio medesimo;
3) nell'autunno del CP_3
2018 esse avevano deciso di mettere in vendita l'immobile di Manerba del GA affidandosi all'agenzia di mediazione Centro Vendite Immobiliari Bresciano sas che nel mese di novembre era stata contattata da un terzo interessato, il quale aveva formulato offerta formale di € pagina 3 di 8 105.000,00, accollo del mutuo presente compreso;
4) a seguito delle ispezioni ipotecarie effettuate in via telematica era emerso che, dopo la stipula dell'atto divisionale, erano state trascritte sull'immobile di Manerba del GA ben due ipoteche, la prima il 7.4.15 di €
30.000,00 in favore di e la seconda il Controparte_4
14.4.16 di € 6.300,00 in favore di 5) dette Controparte_5
ipoteche erano state iscritte sulla quota già di proprietà del padre, il quale, in difetto di trascrizione dell'atto divisionale presso la Conservatoria RRII di Salò, territorialmente competente per gli immobili siti nel comune di Manerba del GA, risultava ancora comproprietario del bene;
6) a seguito di ciò, il terzo interessato all'acquisto aveva rinunciato alla proposta;
tutto ciò premesso, convenivano in giudizio il notaio perché fosse accertata la responsabilità di quest'ultimo per avere omesso di trascrivere l'atto di divisione presso la
Conservatoria RRII di Salò e formulando domanda di risarcimento dei danni.
Si costituiva il notaio chiedendo il rigetto delle domande;
deduceva, in particolare, per quello che qui interessa, che la trascrizione dello stralcio divisionale viene di norma effettuata unicamente con riferimento al bene oggetto di stralcio – nella specie quello attribuito al
– e che eventuali ipoteche iscritte sui beni non oggetto di stralcio sono inefficaci;
Parte_1
contestava, inoltre, la quantificazione dei danni. Chiedeva, in via preliminare, di essere autorizzato a chiamare in causa e Controparte_6
nei cui confronti, in via subordinata, formulava domanda di manleva. Controparte_2
Si costituiva (non avendo il convenuto provveduto alla citazione in Controparte_2 giudizio della compagnia assicuratrice) contestando le deduzioni del convenuto e chiedendo, pertanto, il rigetto delle domande.
Espletata l'istruttoria, con ordinanza in data 4.4.25 a seguito di trattazione scritta, la causa veniva rimessa in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Preliminarmente, va confermata l'ordinanza in data 9.6.23 con la quale il precedente giudice ha rigettato le istanze istruttorie del convenuto, da quest'ultimo reiterate in sede di precisazione delle conclusioni;
sempre preliminarmente va rigettata l'eccezione – in quanto infondata - di conflitto di interesse riferito al precedente difensore delle attrici e al difensore del pagina 4 di 8 terzo chiamato;
va, peraltro, evidenziato che l'eccezione è stata formulata dal difensore per la prima volta nella memoria di replica. Priva di rilievo è anche la proposta transattiva formulata dal notaio per la prima volta in sede di comparsa conclusionale, proposta che – se del caso – ben avrebbe potuto essere formulata prima della rimessione della causa in decisione.
Costituiscono circostanze pacifiche e comunque comprovate dalla documentazione in atti:
- la stipula, in data, 13.11.14 avanti al notaio (doc. 1) dell'atto di divisione a stralcio CP_1 con il quale le attrici e il loro padre procedevano alla divisione della Controparte_2
comunione ereditaria, sorta tra di essi sui beni immobili già di proprietà di Persona_1 moglie del e madre delle attrici, deceduta il 22.11.2004, concordando l'assegnazione Parte_1
a , a saldo e stralcio, dell'intera unità immobiliare sita in via Fratelli Controparte_2 CP_3
Bronzetti n. 18, così rimanendo gli altri due immobili, ovvero edificio in via San CP_3
Faustino 29 e unità immobiliare in Manerba del GA (BS) via Pieve Vecchia s.n.c.
(identificata nel catasto fabbricati al fg. 3 mapp. 2357 sub. 27) in comproprietà delle due sorelle nella misura di un terzo ciascuna;

- la trascrizione dell'atto presso la Conservatoria RRII di il 17.11.2014 (reg. gen. 36807 CP_3 reg. part. 24546) (doc. 2 attrici);
- la successiva iscrizione, sull'immobile sito in Manerba del GA (BS), di due ipoteche, sulla quota del precedente comunista , la prima il 7.4.15 di € 30.000,00 in favore di Controparte_2
e la seconda il 14.4.16 di € 6.300,00 Controparte_4
in favore di (doc. 5 e 6 attrici); Controparte_5
- la mancata trascrizione dell'atto divisionale presso la Conservatoria di Salò, competente territorialmente per gli immobili siti in comune di Manerba del GA.
Ciò detto, indubbiamente sussiste la responsabilità del notaio, il quale aveva l'obbligo di trascrivere l'atto ex artt. 2646 e 2685 c.c.; peraltro, la tesi del convenuto, il quale sostiene che la trascrizione non era dovuta trattandosi di immobile non oggetto di stralcio, oltre che non provata (non potendosi ovviamente ritenere prova idonea il richiamo, operato per la prima volta nella memoria di replica, allo studio estratto da “Studi Civilistici” n. 822-2014/C), è smentita pagina 5 di 8 dalla stessa condotta del convenuto, il quale, come si evince dalla nota di trascrizione richiesta dal notaio ed eseguita a il 17.11.2014 ai nn. 36807/24546 (doc.2 attrici), aveva indicato CP_3
nel quadro “B- Immobili”, quale unità negoziale n. 1 i beni immobili stralciati (ovvero le unità immobiliari in via Fratelli Bronzetti assegnate al geom. ), e quale unità n. 2 i beni siti Parte_1 in via San Faustino non oggetto di stralcio. Quanto all'allegazione – tardiva oltre che CP_3
non provata – circa il rifiuto dell'addetto di procedere alla trascrizione, trattasi in ogni caso di rilievo non pertinente in quanto, in tal caso, il notaio avrebbe dovuto provvedere a richiedere la stesura del verbale o la trascrizione con riserva ex artt. 2674 e 2674 bis c.c.
E' poi da escludere, nella fattispecie, un concorso di colpa delle attrici o del padre;
colui il quale si affida ad un professionista (di qualsiasi tipo), infatti, può legittimamente attendersi di ricevere una prestazione diligente ai sensi dell'articolo 1176, comma secondo, c.c., mentre non
è esigibile dal cliente alcun controllo sull'operato del prestatore d'opera, quale che siano le sue competenze o qualifiche professionali. Nel rapporto di prestazione d'opera intellettuale, infatti, il committente ha diritto di pretendere dal professionista una prestazione eseguita a regola d'arte, e non è perciò tenuto a controllare se l'opera stessa sia stata compiuta in modo tecnicamente corretto (Cas. 2404/1983; Cass. 1/1976; Cass. 13292/19), con la conseguenza che, in presenza di un inadempimento del notaio ai propri obblighi professionali "non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato "ex" art. 1227 cod. civ."
(Cass. 24733/2007).
Le attrici, stante l'inadempimento del notaio, hanno formulato domanda di risarcimento dei danni nella misura di: € 36.300,00 quale costo per liberare l'immobile dai gravami pregiudizievoli e € 52.640,57 corrispondente al mancato guadagno netto che le attrici avrebbero ottenuto dalla vendita dell'immobile, pari alla differenza tra il prezzo pattuito (€
105.000,00) e l'ammontare del mutuo residuo al 5.12.2018 (€ 52.359,43).
Ora, deve ritenersi provato, a seguito dell'istruttoria orale espletata, che i coniugi
[...]
e avevano proposto l'acquisto dell'immobile al prezzo di € CP_7 CP_8
105.000,00, incluso l'accollo del mutuo fondiario ammontante ad € 56.000,00, e che una volta scoperta l'esistenza delle due ipoteche essi avevano deciso di rinunciare all'affare (teste pagina 6 di 8 collaboratore della mediatrice immobiliare nonché gli stessi coniugi Testimone_1
. Controparte_9
La domanda va, però, rigettata.
Con riferimento al danno da mancato guadagno quale conseguenza della vendita
“sfumata”, va richiamato il principio, affermato in diverse occasioni dalla S.C. con riferimento all'acquisto da parte del terzo di un bene immobile del quale era stata garantita la libertà e poi risultato gravato da ipoteca, ma valevole anche nella fattispecie che qui interessa, secondo cui nel caso in cui al vincolo non segua l'esproprio del bene, “il mancato guadagno, in conseguenza dell'impossibilità di realizzarne la vendita, non assume alcun carattere di definitività, sì da determinare un corrispondente definitivo depauperamento del patrimonio del danneggiato: questi mantiene la disponibilità del bene, nel suo concreto valore, che può sempre realizzare, lucrando addirittura, eventualmente, un ulteriore incremento di guadagno per effetto, ad esempio, di un aumento dei valori immobiliari. In tal caso il danno è costituito esclusivamente da quello che potrebbe derivare dalla mancata disponibilità del numerario
(interessi, mancato impiego in attività vantaggiose, etc.), ovvero dalla impossibilità di realizzare in futuro lo stesso prezzo, per il quale si è ricevuta offerta, per effetto del mutamento dei valori immobiliari, con conseguente perdita definitiva del guadagno che una rivendita tempestiva avrebbe consentito” (Cass. 6/1994; Cass. 18376/04; Cass, 19493/13) dei quali, però, incombe al danneggiato l'onere della prova, prova che - nella specie – non è stata fornita dalle attrici.
Ritiene questo giudice che neppure possano essere riconosciuti alle attrici gli importi di
€ 30.000,00 e di € 6.300,00; va in primo luogo evidenziato che tali importi corrispondono alla misura delle due iscrizioni ipotecarie e non ai crediti assistiti dal titolo giudiziale che avevano consentito le iscrizioni stesse;
secondariamente, in assenza – per quanto consta – di una procedura di espropriazione forzata né di esborsi da parte delle attrici per tacitare i due creditori ipotecari, nessun nocumento effettivo e, quindi, risarcibile, può ritenersi configurabile in capo alle stesse (cfr. Cass. 264/2006).
L'esito del giudizio giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra attrici e pagina 7 di 8 convenuto.
Dovendosi ritenere la chiamata in causa del da parte del convenuto Parte_1
manifestamente infondata (Cass. 6144/24) non avendo quest'ultimo neppure chiarito il titolo in virtù del quale ha agito in manleva nei confronti del terzo, vanno poste a carico del convenuto le spese di lite sostenute dal terzo chiamato liquidate, in base ai parametri medi previsti per le cause di valore indeterminabile e complessità media, come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la responsabilità professionale del convenuto in relazione alla mancata trascrizione dell'atto di divisione oggetto di causa presso la CCII di Salò;
2) rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata dalle attrici;

3) compensa le spese di lite tra attrici e convenuto;

4) condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite sostenute dal terzo chiamato liquidate in complessivi € 10.860,00 per compenso oltre spese gen., IVA e CPA come per legge con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Brescia, 24/07/2025
Il giudice
Marina Mangosi
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