REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE OTTAVA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, Dr. Mario CODERONI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. 14339/2020 del R.G., pendente tra
(C.F. ), con l'Avv. FROIO GIUSEPPE Parte_1 C.F._1
PARTE ATTRICE
E
(C.F. ), con l'Avv. PETRUCCI Controparte_1 C.F._2
ENRICO
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione.
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza,
- disporre lo scioglimento della comunione degli immobili siti in ROMA, Via Francesco
Vettori n. 25 int. 12 e del Box sito in Via Francesco Vettori n. 9 meglio descritti in premessa previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei comproprietari la parte corrispondente alla propria quota con eventuali conguagli. In subordine e laddove dovesse accertarsi la indivisibilità del bene ordinare la vendita degli immobili ai sensi dell'art. 788 cpc (a mezzo di professionista all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione delle somme ricavate in proporzione della rispettiva quota (2/9
Pagina 1 di 15 attrice e 7/9 convenuta per l'appartamento e 1/3 attrice e 2/3 convenuta per il box;

- accertare e dichiarare il diritto dell'attrice al godimento degli immobili dei quali è comproprietaria siti in ROMA, Via Francesco Vettori n. 25 e nr. 9 dal 5.4.2018 a tutt'oggi con determinazione della quota del canone di locazione di spettanza;

- accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta all'obbligo di permettere
l'accesso ed il godimento degli immobili di cui è causa, con conseguente condanna di quest'ultima al pagamento della quota del canone di locazione di spettanza dell'attrice dalla data del 5.4.2018 fino alla data di effettivo rilascio.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari in favore del procuratore costituito”.
Per parte convenuta: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:


1.Disporre la divisione giudiziale del compendio per cui è causa, assegnando ex art. 720 cc la quota di 2/9 dell'appartamento e di 1/3 del box alla convenuta Controparte_1
verso il pagamento della somma di € 67.500,00 per l'appartamento e di € 6.937,50 per il garage, per un totale di € 74.437,50 alla attrice Sig.ra con le modalità che Parte_1 saranno stabilite dal Tribunale.


2.Condannare l'attrice Sig.ra al pagamento delle somme dovute alla Parte_1 convenuta Dott.ssa quale quota parte per le spese di rimozione di cui Controparte_1
al rigetto dell'istanza di condono prot. 0/544389 del 07.12.2004 per la sanatoria e/o rimozione della ringhiera rialzata e per il ripristino della legalità che, sulla base della CTU ammontano ad € 5.112,00.


3.Compensare le somme eventualmente ritenute dovute per indennità di occupazione dei 2/9 dell'appartamento a partire dal 19 ottobre 2022 (data in cui l'attrice ha sgomberato l'area dell'appartamento occupata con i suoi beni), con il risarcimento dei danni dovuti per lite temeraria, per aver agito e proseguito nel giudizio con mala fede e/o colpa grave, per la manifesta dilatorietà delle azioni ostative/oppositive a qualsiasi trattativa che hanno determinato un allungamento dei tempi per la definizione del giudizio e, di conseguenza, un artificioso aumento dell'indennità.


4.Compensare reciprocamente le somme dovute per l'occupazione del box, poiché le parti lo hanno sempre utilizzato e continuano ad utilizzarlo per una superficie corrispondente alle quota di proprietà.
Con vittoria di spese, compensi e oneri di legge”.
Pagina 2 di 15 MOTIVI DELLA DECISIONE
Fatto e svolgimento del processo.
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, chiedeva Parte_1
dichiararsi lo scioglimento della comunione esistente tra lei e la sorella Controparte_1 su due immobili siti in Roma: un appartamento in Via Francesco Vettori n. 25, int. 12, ed un box auto, in Via Francesco Vettori n. 9.
L'attrice chiedeva altresì la condanna della convenuta al pagamento, in Controparte_1 suo favore, di una indennità a titolo di canone di locazione/occupazione degli immobili per cui è causa, per la quota di sua spettanza, dalla data del 5.04.2018 (data di decesso della madre delle parti, sig.ra ) fino alla data di effettivo rilascio, continuando la Persona_1
convenuta a godere in via esclusiva dei detti immobili. Controparte_1
Tali beni pervenivano, quanto all'abitazione, dalla successione ereditaria del padre delle parti, al quale erano succedute le tre figlie (Anna, e e Persona_2 CP_1 Per_3
la coniuge superstite , e, quanto al box, dalla successione della stessa Persona_1 Per_1
; salva precisazione che la stessa , quando era ancora in vita, aveva ceduto
[...] Persona_1
la propria quota di comproprietà sull'appartamento alla figlia mentre Controparte_1 aveva ceduto le proprie quote di comproprietà, sia sull'appartamento sia Controparte_2
sul box, alla sorella CP_1
Costituitasi tempestivamente in giudizio, non contestava le avverse Controparte_1
richieste relative allo scioglimento della comunione sugli immobili di cui alla citazione;
anzi presentava contestualmente domanda riconvenzionale di divisione giudiziale anche del resto del patrimonio relitto dei genitori, e , ancora indiviso tra le Persona_2 Persona_1
tre sorelle e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata di Per_3 Pt_1 Controparte_1 terzo nei confronti della sorella Controparte_2
Con decreto del 30.09.2020, veniva autorizzata la chiamata di terzo, tempestivamente richiesta della convenuta, e differita la prima udienza di comparizione.
Si costitutiva quindi in giudizio la terza chiamata, eccependo la sua Controparte_2
estraneità al giudizio di divisione relativo agli immobili di cui alla citazione, derivanti dall'eredità paterna e siti in Roma alla via Vettori, in conseguenza della cessione delle relative quote da parte della stessa in favore di Tuttavia, Per_3 Controparte_1 aderiva alla richiesta della convenuta di divisione Controparte_2 Controparte_1
degli immobili pervenuti loro dall'eredità materna, ancora oggetto di comunione tra le tre
Pagina 3 di 15 sorelle CP_1
Con sentenza parziale emessa ex art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del giorno 4.06.2021, venivano dichiarate inammissibili ex art. 36 c.p.c. le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta, in quanto non attinenti al medesimo titolo già dedotto in giudizio, con conseguente estromissione dal giudizio della terza chiamata legittimata Controparte_2
per la sola domanda riconvenzionale di divisione.
Tale pronuncia trova fondamento nel rilievo che sui beni oggetto della domanda attorea si fosse formata una comunione ordinaria tra le sole due parti attrice e convenuta (in ragione della cessione da parte di alla sorella delle quote di Controparte_2 Controparte_1 comproprietà degli immobili derivanti dall'eredità paterna, nonché della cessione in favore della medesima da parte della madre , della propria quota Controparte_1 Persona_1 di comproprietà sull'appartamento di via Vettori) e che, pertanto, la domanda riconvenzionale della convenuta fosse da qualificarsi non come richiesta di estensione della divisione a tutti i beni facenti parte del medesimo asse ereditario (che sarebbe stata ammissibile, ed anzi obbligatoria, in forza del principio dell'universalità della divisione), ma come domanda di divisione su altri beni, sui quali vi è una comunione distinta rispetto a quella creatasi sui due immobili di cui all'atto di citazione.
Rimessa la causa sul ruolo per la prosecuzione del giudizio tra le parti originarie, la stessa veniva istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti e tramite CTU estimativa sugli immobili in comunione, diretta ad accertarne il valore, la conformità alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti, la divisibilità, il valore locativo.
Completata l'istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 21.03.2025
(sostituita dallo scambio di note scritte ex art 127ter c.p.c.), previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., con decorrenza differita dal 20.05.2025.
Diritto.


1. Sulla divisione del bene in comproprietà.
Per quanto attiene alla domanda principale di divisione, si deve rilevare come non è in discussione il diritto di procedere alla divisione dei beni in comproprietà tra le parti, essendo pacifica e documentale la loro individuazione, la loro consistenza, l'identificazione dei partecipanti alla divisione e le loro rispettive quote (2/9 attrice e 7/9 convenuta per l'appartamento; 1/3 attrice e 2/3 convenuta per il box), come risulta dalla documentazione in
Pagina 4 di 15 atti;
tali elementi sono anche stati verificati dal CTU.
Il diritto alla divisione di beni in comunione è poi un diritto potestativo, che spetta a qualsiasi condividente (art. 1111 c.c.), e che non può essere impedito od ostacolato, essendo prevista dalla norma soltanto la facoltà di chiederne una dilazione.
Nel caso di specie, la convenuta non si è opposta alla richiesta attrice e vi ha anzi aderito, domandando l'attribuzione a sé degli immobili per l'intero, previa determinazione del conguaglio e dei rapporti dare-avere tra le parti.
È utile a questo punto svolgere una importante precisazione, ricordando che i beni oggetto della domanda di divisione non formano oggetto di un'unica comunione tra le parti, ma di due distinte comunioni: l'appartamento sito in Via Vettori n. 25 proviene infatti dalla successione legittima di mentre il box di Via Vettori n. 9 dalla Persona_2 successione legittima di . Persona_1
Le due comunioni, derivando da diverso titolo, sono autonome l'una dall'altra e implicano in linea di principio separate operazioni divisionali (cfr. ex multis Cass. n. 15764/2020); con l'avvertimento che il principio di autonomia delle comunioni derivanti da diverso titolo è applicabile anche quando le comunioni riguardano i medesimi beni e intercorrono fra le stesse persone (v. tra le tante Cass. n. 3512/2019).
Quanto esposto consente di comprendere le ragioni per cui non è possibile considerare i due beni oggetto del giudizio come un patrimonio unitario e della soluzione che si adotterà in questa sede, per lo scioglimento delle due comunioni.
Passando, dunque, alle modalità di attuazione della divisione del compendio, si richiama la relazione del CTU, Arch. , le cui conclusioni sono condivisibili (ad eccezione di Per_4 alcuni aspetti specifici, di cui si dirà oltre), in quanto frutto di completi ed approfonditi accertamenti sui luoghi, di analitico esame della documentazione acquisita, di applicazione ed elaborazione di criteri tecnici corretti, nonché prive di vizi logici e tecnici.
Il Consulente ha verificato la regolarità urbanistico-edilizia degli immobili, li ha descritti completamente, ne ha stimato il valore all'attualità, per poi concentrarsi sulla questione della loro divisibilità in natura o meno.
La CTU eseguita dall'Arch. ha stimato il valore di mercato Persona_5 dell'appartamento ubicato al piano 4°, int. 12, di Via Francesco Vettori n. 25 – riportato nel
Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio 438, Particella 268, Sub 503, Zona
Pagina 5 di 15 censuaria 5, Cat. A/2, Classe 4, vani 6,5, Rendita catastale € 1.644,92 – in € 337.500,00, valutato sui 125 mq di superficie;
il CTU ha poi osservato che su tale superficie occorre togliere la superficie attualmente occupata da un abuso non sanato, pari al 10% di quella totale e, quindi, a mq 12,50, con la conseguenza che il valore è pari ad € 303.750,00; da tale cifra vanno ulteriormente decurtate le spese per sanatorie e/o rimozioni delle parti non condonate per un totale di circa € 23.000,00 (€ 14.500,00 per la volumetria non condonata e
€ 8.500,00 per la rimozione della ringhiera rialzata). In definitiva, il valore dell'appartamento di Via Vettori n. 25, al netto degli abusi edilizi riscontrati dal CTU e dei costi stimati per la loro rimozione, è pari a € 280.750,00 (cfr. CTU, pagg. 10-12, e i chiarimenti forniti dal CTU con le note depositate in data 27.10.2023).
Il CTU ha anche chiarito che, a suo avviso, la modifica di sagoma, con l'aggiunta della ringhiera perimetrale, e l'aumento di volume (determinato dalla realizzazione di una veranda sul terrazzo) attualmente non condonato, non risultando urbanisticamente regolari,
“non permettono all'appartamento di essere vendibile/affittato né in toto né in parte” (cfr. pag. 10 CTU), ancorché poi l'Arch. ritenga sanabili le suddette opere abusive (cfr. Per_4
pag. 11 CTU).
Tale conclusione, che implica valutazioni di carattere eminentemente giuridico, tuttavia non può essere accolta, con particolare riferimento alla ritenuta incommerciabilità dell'appartamento, che ne potrebbe precludere anche la divisione.
Sul punto, si osserva che, sebbene la regolarità urbanistico-edilizia degli immobili costituisca condizione di procedibilità della divisione (cfr. Cass. SS.UU. n. 25021 del
7.10.2019), le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22.03.2019, hanno nondimeno chiarito che: devono ritenersi nulli solamente gli atti tra vivi ad effetti reali nei quali manchino totalmente, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del titolo abilitativo in forza del quale è stato realizzato il fabbricato oggetto dell'atto (cc.dd. menzioni urbanistiche); conseguentemente devono ritenersi perfettamente validi i trasferimenti immobiliari mediante negozi nei quali siano riportati i sopra citati estremi, seppure il fabbricato, in concreto, possa essere stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo;
l'immobile è pertanto incommerciabile e il relativo atto di trasferimento nullo solo qualora il venditore non dichiari in atto il titolo abilitativo alla realizzazione dell'immobile che intende alienare, oppure qualora dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di un titolo inesistente o riferito ad un immobile diverso da quello
Pagina 6 di 15 venduto.
Ebbene, nel caso di specie, stante la ritenuta sanabilità/condonabilità delle opere abusive
(cfr. pagg. 10-11 CTU) e l'intenzione della convenuta di procedere alla Controparte_1
demolizione spontanea delle opere abusive (v. PEC del 14.07.2025, all. 2 alla comparsa conclusionale della convenuta, con la quale la stessa comunicava tale intenzione al Comune di Roma in risposta al provvedimento di rigetto dell'istanza di condono n. 0/544389 del
7.12.2004, di cui alla comunicazione prot. 71399 del 19.06.2025, notificatale in data
12.07.2025), deve concludersi nel senso che l'appartamento sito in Via Vettori n. 25 è commerciabile e che, quindi, sussiste la condizione di procedibilità della divisione di cui alla sentenza delle Sezioni Unite n. 25021 del 7.10.2019.
Il CTU ha poi stimato il valore di mercato del box auto, sito in via Francesco Vettori n. 9 al piano S1, int. 1 (censito nel NCEU al Foglio 438, Particella 268, Sub 22, Zona censuaria 5,
Cat. C/6, Classe 9, Consistenza mq.17, Rendita catastale 165,9€) in € 20.812,50 (cfr. CTU, pagg. 10-12, e i chiarimenti forniti dal CTU con le note depositate in data 27.10.2023).
La stima finale, essendo frutto della corretta applicazione delle regole tecniche in materia, deve essere recepita dal Giudice.
Dalla perizia emerge, altresì, la non comoda divisibilità in natura degli immobili in comunione tra le parti, tenuto conto dell'assenza di accordo tra loro in tal senso, delle differenti quote dei condividenti, dei costi elevati per la realizzazione della divisione in natura e del fatto che privare l'immobile del box diminuirebbe di molto il valore economico dell'intero compendio, soprattutto per quanto riguarda l'appartamento, nonché del rilievo che l'appartamento ed il box auto, sebbene quest'ultimo non possa essere qualificato in senso tecnico “di pertinenza” del primo, sono sempre stati considerati dalla stesse parti come un unico compendio (cfr. CTU e doc. depositato dal CTU il 20.04.2023 in risposta all'istanza di sostituzione avanzata da parte attrice).
Tale conclusione del Consulente tecnico d'ufficio deve essere condivisa dal Giudicante, seppur con le precisazioni qui di seguito esposte, rammentando innanzitutto che si tratta di valutare la divisibilità di due distinte comunioni.
Ciò premesso, costituisce principio tradizionalmente affermato dalla Suprema Corte di cassazione quello per cui l'art. 718 cod. civ., il quale riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi
Pagina 7 di 15 artt. 726 e 727 cod. civ., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 cod. civ., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano
“comodamente” divisibili (cfr. ex multis Cass. n. 3635/2007).
Ebbene, tale situazione ricorre nei casi in cui “pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero” (così Cass. sez. 2, n. 3635 del 16/02/2007; conformi n. 14577 del 21/08/2012; n. 25888 del 15/12/2016).
La Suprema Corte ha anche chiarito che risulta idonea ad orientare la scelta del giudice, in favore della non comoda divisibilità in natura, “l'elevata misura dei conguagli altrimenti dovuti fra le quote da attribuire” (cfr. Cass. ord. n. 21612 del 28/07/2021; v. anche n.
15685/2020; n. 12965/2020; n. 726/2018 secondo cui in tema di divisione ereditaria, il giudice, nello scegliere, fra più progetti di divisione, quale approvare, ben può privilegiare quello che limita al massimo la misura dei conguagli, così assicurando che la quota sia prevalentemente formata in natura).
Ne consegue che – dovendosi a tal fine anche tenere conto sia della proporzione delle quote in capo ai condividenti, che nel caso di specie non sono uguali (2/9 attrice e 7/9 convenuta per l'appartamento; 1/3 attrice e 2/3 convenuta per il box), sia della notevole differenza di valore tra l'appartamento (pari ad € 280.750,00 al netto degli abusi e del costo di rimozione degli stessi) ed il box (pari ad € 20.812,50) – una divisione in natura che prevedesse due quote formate ognuna da uno dei due beni comporterebbe, nella fattispecie, il versamento di un conguaglio, a carico della parte assegnataria dell'appartamento, tale da assorbire in maniera significativa una delle due quote, vanificando in tal modo l'obiettivo dell'effettiva divisione in natura¹.
Peraltro, preme aggiungere che, per giurisprudenza costante, la divisibilità di una comunione deve essere valutata a seconda della quantità e qualità dei beni in comproprietà,
Pagina 8 di 15 nel senso che, ove il bene sia unico, si potrà verificarne la frazionabilità in natura, mentre, se i beni siano molteplici, la valutazione dovrà essere fatta avendo riguardo alla globalità del patrimonio comune (cfr. Cass. sez. 2, n. 8286 del 25/03/2019 e n. 3694 del 12/02/2021).
Alla luce di quanto esposto, è quindi priva di pregio la deduzione di parte attrice che vorrebbe ridurre la questione della divisibilità o meno degli immobili in comunione esclusivamente all'aspetto materiale e strutturale dei beni in comproprietà, sostenendo che, trattandosi di due distinte unità in rerum natura, le stesse sarebbero per ciò solo divisibili, laddove è pacifico che all'uopo non rileva la sola circostanza che gli immobili comuni siano in numero corrispondente a quello delle quote da formare per assicurare la divisibilità.
Tutte le suesposte considerazioni valgono, nel momento in cui si considerino i due beni come un unico compendio;
ma, come sopra accennato, in realtà, nel caso di specie, le due unità immobiliari (abitazione e box auto), sono in comproprietà delle parti in forza di distinti titoli e, quindi, danno vita a due autonome comunioni, che -in assenza di una esplicita richiesta di entrambe le parti in tal senso- non possono essere divise unitamente, ma -ferma l'ammissibilità della proposizione della domanda di divisione in un unico processo- devono essere considerate separatamente.
È quindi di lampante evidenza che, a maggior ragione dovendosi considerare i due beni separatamente, la valutazione sulla comoda divisibilità in natura debba essere effettuata in relazione a ciascuno di essi, singolarmente preso;
il che porta ad escludere in radice una loro divisibilità, che sarebbe da attuarsi tramite frazionamento materiale, sia dell'abitazione, sia del box auto;
frazionamenti che appaiono impossibili, viste le dimensioni, la conformazione e la destinazione (soprattutto con riferimento al box auto).
A fronte dell'indivisibilità in natura dei beni, l'art. 720 cod. civ. pone, come possibili alternative di attuazione della divisione, l'attribuzione dei beni interamente ad uno dei condividenti – ipotesi che presuppone la richiesta di una delle parti – oppure la vendita.
Poiché, come detto, la convenuta ha avanzato domanda di attribuzione Controparte_1
a sé di entrambi gli immobili per l'intero, tale richiesta deve essere accolta, anche perché si tratta del soggetto che, in relazione ad entrambi i beni, ha le quote maggioritarie.
L'attribuzione per l'interno determina che l'assegnataria sia tenuta al Controparte_1 pagamento, in favore dell'altra parte, di un conguaglio pari al valore della Parte_1
quota di comproprietà, ossia € 62.389,00 per l'appartamento (di cui è Parte_1
Pagina 9 di 15 comproprietaria per la quota di 2/9) e € 6.937,50 per il box auto (di cui l'attrice è comproprietaria per la quota di 1/3), per un totale di € 69.326,50.
Occorre, a questo punto, valutare la domanda accessoria proposta dall'attrice, al fine di determinare le somme effettivamente dovute.
2. Sulla domanda di indennizzo per l'occupazione esclusiva dei beni comuni.
Per quanto riguarda la domanda dell'attrice di vedersi riconosciuta una indennità per l'occupazione esclusiva degli immobili da parte della convenuta per il periodo successivo al
5.4.2018, data di decesso della madre delle parti (e quindi di cessazione del suo Persona_1 usufrutto sull'appartamento e di apertura della successione quanto al box auto), occorre innanzitutto rilevare come, in fatto, la convenuta non abbia contestato di avere mantenuto il godimento esclusivo, sia dell'abitazione, sia del box.
Del tutto tardiva è, infatti, la deduzione della convenuta per cui l'attrice Parte_1
sarebbe stata in condizione di utilizzare in parte il box auto, avendovi riposto alcuni suoi beni, avanzata per la prima volta nella memoria ex art. 183 c.p.c. n. 2 e ribadita in comparsa conclusionale. Pertanto, non si terrà conto del rilievo del CTU secondo cui il box auto risulta occupato per circa 1/3 della sua superficie da beni di proprietà dell'attrice (cfr. pag.
14 della CTU); ciò, del resto, non prova che avesse la disponibilità delle Parte_1 chiavi del box, ma soltanto che erano ivi presenti beni di sua proprietà e per la cui rimozione la convenuta nel possesso del box medesimo, ben avrebbe potuto Controparte_1
attivarsi, ad esempio consegnando una copia delle chiavi alla sorella e invitandola a Pt_1 rimuovere i beni medesimi.
La convenuta poi non ha contestato la sussistenza dei presupposti per la maturazione di un indennizzo in favore dell'attrice, ma soltanto l'eccessività del quantum da essa richiesto.
Giova, a questo punto, esporre i principi di diritto ormai consolidati in materia.
È, infatti, doveroso evidenziare che, a differenza di quanto avviene in caso di occupazione di un bene da parte di un soggetto privo di titolo, nel caso di bene in comunione utilizzato da uno solo dei comproprietari, tale godimento non è di per sé vietato, essendo anzi espressamente legittimato dall'art. 1102 c.c., che proibisce o punisce l'uso del bene indiviso soltanto se arrechi danni allo stesso o ne modifichi la destinazione, ovvero nel caso in cui impedisca anche agli altri comproprietari di goderne.
La giurisprudenza di legittimità, a proposito delle modalità in cui si può esplicare l'uso della
Pagina 10 di 15 cosa comune, ha precisato i seguenti principi: “la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione” (Cass. sez. 2, n. 7466 del 14/04/2015; in senso conforme n. 18038 del
28/08/2020); “se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari” (Cass. sez. 2, n. 29747 del 12/12/2017); infine, “i limiti posti dall'art.
1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condomino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità” (Cass. sez. 2, n. 6458 del 6/03/2019).
Da tali condivisibili affermazioni, discendono, in tema di richiesta di indennizzo per il godimento esclusivo, i seguenti principi: “l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso” (Cass. sez. 2, n. 2423 del 9/02/2015); in termini simili,
Cass. sez. 2, n. 24647 del 3/12/2010, secondo cui: “se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento;
peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un
Pagina 11 di 15 vantaggio patrimoniale” (orientamento confermato, più di recente, da Cass. sez. 2, n. 1738 del 20/01/2022).
Tali consolidati principi giurisprudenziali, peraltro, si coniugano coerentemente con l'altro condivisibile indirizzo interpretativo, affermatosi più di recente, che, in materia di utilizzo di immobile, sostiene che il danno da occupazione (o da mancato godimento del bene) non può ritenersi in re ipsa, identificandosi altrimenti il pregiudizio con lo stesso evento dannoso (così Cass. sez. 3, n. 15111 del 17/06/2013; conformi n. 13071 del 25/05/2018 e n.
31233 del 4/12/2018) e che deve, quindi, essere provato, da chi lo chiede in giudizio, dimostrando che, in assenza dell'occupazione, avrebbe tratto un beneficio patrimoniale dall'utilizzo diretto del bene o dal suo sfruttamento commerciale. Tenuto conto che si tratta di sentenze pronunciate in materia di occupazione illecita da parte di un soggetto privo di titolo, a maggior ragione tali principi sono applicabili all'ipotesi del godimento da parte del singolo comproprietario, che un titolo per l'utilizzo del bene lo ha, nei limiti sopra precisati.
Posto che, in punto di fatto, non è mai stata contestata né negata dalla convenuta CP_1 la circostanza che ella abbia goduto in via esclusiva sia dell'appartamento che del
[...]
box auto, sin da dopo il decesso della madre, nell'aprile 2018, abitando da sempre nell'appartamento insieme ad essa, in base ai principi di diritto appena richiamati, l'attrice ha diritto a vedersi riconosciuta un'indennità per mancato godimento dei Parte_1 beni in comune, a partire dal 10 maggio 2018, quando ha per la prima volta contestato – con raccomandata a/r dell'Avv. Giuseppe Froio – l'utilizzo esclusivo degli immobili da parte della sorella chiedendo espressamente il pagamento di un canone di affitto (v. CP_1 doc. 5 allegato alla citazione).
È solo la mancanza di un titolo giustificativo, infatti, che fa sorgere, in capo al comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero, l'obbligo di corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per il cespite (Cass., Sez. II, 6 aprile 2011, n. 7881; Cass., Sez. II, 5 aprile 2012,
n. 5504).
Ciò premesso e precisato, si ritiene che la convenuta durante il periodo Controparte_1
di comunione, abbia goduto dei beni in via esclusiva senza un titolo giustificativo a partire
Pagina 12 di 15 dal maggio 2018 (data di ricezione della missiva dell'avv. Froio); dovrà, pertanto, corrispondere alla comproprietaria i frutti civili, quale ristoro della Parte_1 privazione della utilizzazione “pro quota” dei beni comuni e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal maggio 2018 fino alla data della presente sentenza, che dichiara lo scioglimento della comunione, e quindi, per un totale di 89 mensilità (per il periodo da maggio 2018 a settembre 2025).
Per la determinazione del valore locativo, deve farsi riferimento nuovamente alla CTU dell'Arch. , che ha individuato – in base a corretti e completi parametri ed alla esatta Per_4
applicazione dei criteri professionali, con valutazioni peraltro sostanzialmente non contestate dalle parti – il valore locativo medio pro quota dell'appartamento (2/9 dell'attrice) in € 277,59 mensili e quello del box (1/3 dell'attrice) in € 39,94 mensili (cfr. pag. 13 della CTU).
Pertanto, il valore locativo pro quota, e quindi il corrispondente indennizzo spettante all'attrice per l'intero periodo preso in considerazione, è pari ad € 24.705,51 Parte_2
(€ 277,59 x 89 mensilità) per l'appartamento ed € 4.554,86 (€ 39,94 x 89 mensilità) per il box, per complessivi € 28.260,17 (€ 317,53 x 89 mensilità).
Conclusivamente, deve riconoscersi che è debitrice di Controparte_1 Parte_1
della complessiva somma di € 28.260,17, a titolo di indennizzo per i motivi di cui sopra;
su tale somma spettano gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo.
Spese di lite e di CTU.
Le spese di lite devono essere compensate, tenuto conto del fatto che sulla domanda di divisione non può ravvisarsi una soccombenza in senso proprio, trattandosi di domanda svolta nell'interesse comune di tutti i condividenti.
È infatti principio costantemente ribadito quello secondo cui, essendo il giudizio di divisione svolto nell'interesse comune, le spese devono essere di regola compensate, mentre vale il principio della soccombenza per le vicende processuali occasionate da eventuali conflitti di interesse insorti nel corso del giudizio (in tal senso Cass., sez. 2, 13/06/2019, n.
15926) e, in particolare, in caso di domande accessorie infondate e/o di eccessive pretese o di inutili resistenze da parte di alcuno dei condividenti (Cass. sez. 2, n. 3083 del 13/02/2006;
n. 3024 del 7/02/2011, n. 22903 del 8/10/2013 e, da ultimo, n. 1635 del 24/01/2020).
Tuttavia, nella specie, in considerazione della soccombenza della convenuta sulla domanda
Pagina 13 di 15 accessoria dell'attrice diretta al riconoscimento dell'indennità di occupazione, la compensazione può essere soltanto parziale. Ne consegue che le spese di lite devono essere parzialmente compensate nella misura di 2/3, con condanna della convenuta CP_1
alla rifusione, nei confronti dell'attrice del restante 1/3, che si
[...] Parte_1 liquida – in base ai parametri di cui al DM 13.08.2022, n. 147 (tenuto conto del valore della causa, della sua natura, tipologia e durata, della complessità dell'attività svolta) – in complessivi € 18.000,00 (di cui € 3.000,00 per la fase di studio, € 2.000,00 per quella introduttiva, € 8.000,00 per la fase istruttoria ed € 5.000,00 per la fase decisionale), e, quindi, operata la compensazione, in € 6.000,00, oltre spese generali forfettarie al 15%, IVA
e CPA come per legge;
l'attrice ha anche diritto, nella stessa misura, al rimborso delle spese vive (€ 545,00 per CU e diritti di cancelleria) e, quindi, € 182,00.
In base ai medesimi principi, anche le spese di CTU – nella misura già liquidata dal GI in corso di causa, con decreto non impugnato e quindi irrevocabile – devono essere definitivamente poste a carico di entrambi le condividenti, trattandosi sempre di spese sostenute nell'interesse della comunione, in quanto necessarie alle operazioni di divisione
(ex multis Cass. sez. 2, n. 22122 del 19/10/2009 e sez. 6-2, n. 9813 del 13/05/2015 – secondo cui le spese di CTU devono essere poste a carico della massa, anche in caso di compensazione di quelle giudiziali – n. 3239 del 9/02/2018).
Tuttavia, in considerazione della già richiamata soccombenza della convenuta sulla domanda accessoria dell'attrice (rispetto alla quale è stato assegnato al CTU il quesito n. 6 di cui all'ordinanza del 17.05.2022) e tenuto conto che gli immobili valutati dal CTU formano oggetto di due distinte comunioni nelle quali le condividenti sono titolari di diverse quote (2/9 attrice e 7/9 convenuta per l'appartamento; 1/3 attrice e 2/3 convenuta per il box), le spese di CTU già liquidate vengono poste definitivamente a carico di entrambe le parti, in quota uguale per ciascuna di esse.

P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa n. 14339/2020, ogni diversa domanda, eccezione e difesa rigettata o assorbita, così provvede:
- dichiara lo scioglimento delle comunioni costituitesi tra le parti (per la Parte_1 quota di 2/9 dell'appartamento e di 1/3 del box auto) e (per la quota di Controparte_1
7/9 dell'appartamento e di 2/3 del box auto), sui seguenti beni immobili:
Pagina 14 di 15 • abitazione sita in Comune di Roma, Via Francesco Vettori n. 25, piano 4°, int. 12, censita nel Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio 438, Particella 268, Sub 503,
Zona censuaria 5, Cat. A/2, Classe 4;
• box auto sito in Comune di Roma, Via Francesco Vettori n. 9, piano S1, int. 1, censito nel NCEU al Foglio 438, Particella 268, Sub 22, Zona censuaria 5, Cat. C/6, Classe 9;
- accertata la non comoda divisibilità di tali beni e vista la richiesta della convenuta, ne assegna la proprietà intera ed esclusiva a Controparte_1
- dichiara che l'attrice è creditrice della convenuta , Parte_1 Controparte_1
della somma complessiva di € 97.649,67, di cui:
• € 69.389,50, a titolo di conguaglio;

• € 28.260,17, a titolo di indennità pro quota per il godimento esclusivo degli immobili in comune, dal maggio 2018 al settembre 2025;
- per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 97.649,67, oltre interessi al tasso legale dalla data della presente sentenza al saldo;

- dichiara parzialmente compensate le spese di lite nella misura di 2/3 e, per l'effetto, condanna la convenuta alla rifusione, nei confronti dell'attrice Controparte_1
del restante 1/3, che si liquida – in base ai parametri di cui al DM Parte_1
13.08.2022, n. 147 (tenuto conto del valore della causa, della sua natura, tipologia e durata, della complessità dell'attività svolta) – in complessivi € 6.000,00, oltre spese generali forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge, per compensi, ed € 182,00 per rimborso spese;

- pone le spese di CTU – come già liquidate con decreto del GU – definitivamente a carico di entrambe le parti, in quota uguale per ciascuna di esse.
Così deciso in Roma, in data 10/12/2025.
Il Giudice
Dr. Mario Coderoni
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Antonio Romano, magistrato ordinario in tirocinio (D.M. 22/10/2024).
Pagina 15 di 15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Infatti, accogliendo la proposta divisionale dell'attrice (attribuzione a lei del box auto ed alla convenuta dell'abitazione), considerato che la quota della convenuta sull'appartamento è di € 218.361,11 e sul box di € 13.875,00, per un totale di € 232.236,11, con l'assegnazione del solo appartamento (valutato € 280.750), dovrebbe un conguaglio di € 48.513,89; la quota dell'attrice sull'appartamento è di € 62.388,89, quella sul box € 6.937,50, per un totale di € 69.326,39; con l'assegnazione del solo box (valutato € 20.812,50), avrebbe diritto ad un conguaglio di € 48.513,89, pari ad oltre il doppio del valore del bene assegnato.