REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g.
36882 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, Parte_1 Parte_2 Parte_3
,
[...] Parte_4 Parte_5
, con l'avv. Stefano VersariOUSMANE DAN
[...]
FODIO TOURE', parte elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. VERSARI STEFANO in Forlì (FC), via
G. Regnoli n. 34, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, rappresentato e difeso, giusta delega in CP_1 calce su separato foglio, dall'Avv. Francesco Guerrera ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma,
Viale Furio Camilo n. 99,
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 14/10/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto di locazione abitativa a canone concordato sottoscritto in data 23.06.2015 e registrato telematicamente presso l'Agenzia delle Entrate in data
1 23.06.2015, i sig.ri , Parte_1 Parte_2
, Parte_6 Parte_3 Parte_4
e
[...] Parte_5 Parte_7 concedevano in locazione al sig. (c.f. CP_1
), nato a [...] il C.F._1
29.06.74, il loro immobile sito in Roma (RM) via della
Magliana 76G, scala B, int. 1, piano 1°.
Il canone di locazione è stato contrattualmente pattuito in € 650,00 mensili da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese (art. 2 del contratto).
Il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità da febbraio 2022 a maggio 2023 e da dicembre 2023 a giugno 2024 per complessivi € 14.950,00, ed ha, altresì, omesso di provvedere al pagamento delle spese condominiali per €
3.448,99 – già integralmente saldati dalla proprietà, come da bonifici allegati agli atti e riferite alle annualità
2021-2024, detratto l'acconto di € 1.500,00 versato dal conduttore in data 24.11.2023.
Tutto ciò premesso, gli istanti intimavano al conduttore lo sfratto per morosità dal suindicato immobile, diffidandolo a lasciarlo immediatamente libero e vuoto di persone e cose e nel contempo citavano il medesimo a comparire davanti al Tribunale di Roma all'udienza del
09.09.2024 ore 9.00 e ss., per sentir convalidare lo sfratto intimato ed emettere a suo carico ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva per € 18.398,99 relativamente al mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri, oltre ai canoni e le spese che matureranno fino al rilascio dell'immobile.
Nel citato procedimento di sfratto per morosità R.G. nr.
34699/2024, assegnato alla dott.ssa
[...]
, si costituiva, all'udienza del 13.09.2024, il CP_2
2 conduttore precisando di aver “pagato i canoni e le spese condominiali dovute all'attore Parte_8
.fino alla restituzione delle chiavi di accesso
[...] all'immobile” che asseriva di aver consegnato nel mese di luglio 2023 “all'avv. che rappresentava Parte_9 gli attori”. Il conduttore precisava, altresì, che, successivamente l'avv. avrebbe consegnato le Pt_9 chiavi a tal (cognato dello stesso Persona_1
) “che era interessato all'acquisto del citato CP_1 immobile”, all'uopo depositando contratto preliminare sottoscritto da quest'ultimo unicamente con uno dei 7 comproprietari non firmatario dell'intimazione di sfratto
(sig. . L'opponente, senza sollevare alcuna Parte_7 eccezione con riferimento al rapporto contrattuale, si limitava a formulare una generica eccezione circa l'importo della morosità indicata dagli intimanti, lamentando la circostanza che le spese condominiali non sarebbero state “ben specificate”.
In maniera del tutto contraddittoria rispetto agli assunti di cui sopra, il conduttore concludeva poi chiedendo al
Tribunale di “concedere un termine di grazia” per corrispondere “l'effettivo ammontare dei canoni e delle spese condominiali ancora dovuti dal convenuto”, in tal modo formulando una domanda contraddittoria con l'interposta opposizione.
Il G.I. dott.ssa , allora titolare della Controparte_2 causa, con ordinanza assunta lo stesso giorno dell'udienza (13.09.2024), letta la comparsa avversaria, esaminata la documentazione prodotta e sentito in udienza il conduttore, dava atto:
a) del fatto che non vi fosse alcuna prova dell'avvenuto rilascio e/o restituzione delle chiavi;

3 b) del fatto che il contratto preliminare depositato da controparte “è circostanza estranea al presente giudizio e peraltro non risulta sottoscritto da tutti i proprietari ma solo dall'avv. in qualità di procuratore speciale Pt_9 del sig. ; Parte_7
c) del fatto che il predetto preliminare non fosse stato seguito da alcuna compravendita “come da denuncia depositata in atti dalla difesa convenuta” e che le eccezioni di controparte “non risultano fondate su prova scritta”.
Non ravvisando quindi la sussistenza dei gravi motivi in contrario il giudice, a fronte dell'opposizione di parte convenuta, ordinava al conduttore di rilasciare l'immobile entro la data del 13.10.2024, disponeva il mutamento di rito e fissava l'udienza del 15.11.2024 per la trattazione del merito, assegnando termine a parte attrice sino a 30 gg. prima e a parte convenuta sino a 10 gg. prima dell'udienza per depositare memoria difensiva ed integrazione della documentazione, preannunciando l'invio delle parti in mediazione alla prima udienza di discussione.
A seguito di sostituzione del Giudice l'udienza del
15.11.24 veniva differita al 12.12.24 con provvedimento comunicato in data 16.10.24, ed il G.I. disponeva darsi avvio alla mediazione obbligatoria, rinviando all'udienza del 24.04.2025 per la prosecuzione del giudizio di merito.
Parte attrice provvedeva, pertanto, ad instaurare procedura di mediazione innanzi all'Organismo di mediazione di Roma, conclusasi con verbale CP_3 negativo del 13.02.2025, come da documenti prodotti con nota di deposito del 23.04.2025 (cfr. doc.ti 23, 24).
Con le medesime note è stata, altresì, depositata copia della sentenza n. 3734 del 06.03.2025 con la quale il
4 Tribunale di Roma, G.I. Dott. D'Angelo, ha rigettato l'inammissibile opposizione ex art. 668 cpc proposta dalla difesa del conduttore avverso l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. emessa dalla
Dott.ssa in data 13.09.2024, condannando CP_2
l'opponente al pagamento delle spese legali sia per il procedimento cautelare che per quello di merito, complessivamente ammontanti ad € 14.856,76.
Con tale sentenza il Tribunale di Roma, G.I. Dott.
D'Angelo, ha opportunamente rilevato la contraddittorietà della difesa di controparte, dando rilievo alla circostanza tranchant rappresentata dall'aver chiesto un termine di grazia che, di per sé, è incompatibile con l'opposizione proposta, come per altro ampiamente argomentato da innumerevoli precedenti anche di questo stesso Tribunale.
Nonostante l'ordine di liberazione dei locali alla data del
13.10.2024 contenuto nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., il conduttore non provvedeva a liberare l'immobile, costringendo parte attrice ad eseguire procedura esecutiva di rilascio forzato a mezzo di ufficiale giudiziario.
All'udienza del 24.04.25 il G.I., in accoglimento delle eccezioni sollevate dalla difesa, rilevata la tardività del deposito delle memorie di parte convenuta e “l'irrilevanza giuridica della parziale modifica del lato attivo del rapporto di locazione nel presente giudizio” e ritenendo altresì la causa di natura documentale, rinviava per la decisione ai sensi dell'art. 429 cpc all'udienza del giorno
14.10.2025.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
5 Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor
6 giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si
è espressa con giurisprudenza costante e conforme la
Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento
e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di
7 risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n.
3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78,
l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non si è perfezionata, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto “In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art.
55 l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche
l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ.
24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che
8 l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 Parte_2
, , ,
[...] Parte_3 Parte_4
9 con atto di citazione Parte_5 notificato nei confronti di , così decide: CP_1 dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, via della
Magliana 76G, scala B, int. 1, piano 1°, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa;

1) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 20.700,00 al mese di ottobre 2025, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

2) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri condominiali per la somma di Euro 7.729,20, come risulta da copia dei bilanci consuntivi approvati e allegati agli atti di causa e di cui il locatore ha fornito prova di avere effettuato il pagamento;

3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 14/10/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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