T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I VITERBO
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

Il Tribunale ordinario di Viterbo in persona del giudice unico, dott.ssa Francesca Capuzzi, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2735 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
(partita Iva ), con sede legale in Viterbo, Strada Parte_1 P.IVA_1
Cassia Sud, in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. (codice fiscale Parte_1
), nato il [...] a [...], nonché quest'ultimo in proprio e CodiceFiscale_1 personalmente, rappresentato e difeso dall'Avv. Massimo Pistilli (codice fiscale C.F._2
), telefax n. 0761/322595, come da procura speciale in atti ed elettivamente domiciliato presso
[...] il suo studio in Viterbo, via Belluno 69.
ATTORI
E
, codice fiscale , nata a [...] il [...] ed ivi Controparte_1 C.F._3 residente in [...] e , codice fiscale nata Controparte_2 C.F._4
a Viterbo il 05.12.1972 ed ivi residente in [...], rappresentate e difese, per delega in atto dal Prof. Avv. Andrea Genovese, codice fiscale , ed elettivamente CodiceFiscale_5 domiciliate presso lo studio di quest'ultimo in Viterbo, Largo F. Nagni n. 15.
CONVENUTE
OGGETTO: esecuzione preliminare e violazione distanze legali tra costruzioni.
posta in decisione all'udienza del 25 settembre 2024 mediante deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc sulle seguenti conclusioni: per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertare e dichiarare il diritto dell'attore di ottenere l'esecuzione in forma specifica della scrittura privata di cui in premessa, sottoscritta in data 15.05.2001, nella parte in cui prevede la costituzione in suo favore del diritto di uso esclusivo e perpetuo dell'area antistante il capannone stesso, come descritta in atti;
accertare e dichiarare l'illegittimità della condotta delle convenute, per aver violato la normativa in materia di distanze legali tra edifici, per i motivi dedotti in premessa;
condannare le convenute alla demolizione delle costruzioni erette in violazione della normativa in materia di distanze legali tra edifici, con ripristino dello stato quo ante. Con vittoria di compensi professionali e spese, da distrarsi”
- per parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per i motivi tutti di cui alla narrativa, rigettare ogni domanda di parte attrice poiché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.”.
IN FATTO E DIRITTO
Parte attrice agisce per sentir accertare e dichiarare il proprio diritto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica della scrittura privata stipulata tra – dante causa Parte_1 Parte_2 di e – in data 15.05.2001, con cui le parti avevano promesso, rispettivamente, CP_1 Controparte_2 di vendere ed acquistare la proprietà di un capannone adibito ad officina meccanica, ubicato in
Viterbo strada Cassia Sud, unitamente al bagno esterno addossato alla facciata ovest, e di costituire a favore di parte attrice, promittente acquirente, sia il diritto di passaggio attraverso il cortile antistante e il cancello a confine con la strada Cassia Sud, sia il diritto di uso esclusivo e perpetuo di parte del cortile antistante il capannone, per una superficie corrispondente a cinque posti auto.
L'attore ha precisato che, sebbene il contratto definitivo di compravendita immobiliare concluso il 17 dicembre 2001 avesse avuto ad oggetto il solo acquisto del diritto di proprietà sull'immobile, egli aveva utilizzato lo spazio antistante la propria officina, oggetto della promessa di costituire il diritto di uso, in maniera indisturbata e pacifica fino al subentro nella titolarità dell'area delle odierne convenute, che non avevano riconosciuto l'efficacia del preliminare stipulato dal padre e occupavano lo spazio, parcheggiandovi le auto.
Inoltre, l'attore ha dedotto che le sig. re avevano elevato una costruzione in aderenza ad CP_1 uno dei muri perimetrali del capannone di sua proprietà; che tale costruzione è a contatto con uno dei suoi finestroni, togliendo luce al locale adibito a bagno;
che avevano edificato anche una struttura in legno ad uso pergolato;
che entrambi i manufatti erano stati realizzati in violazione del rispetto delle distanze minime tra costruzioni e in violazione del diritto di veduta di cui all'art. 907 c.c.; pertanto, chiedeva che le convenute fossero condannate alla demolizione delle costruzioni erette, con ripristino dello status quo ante.
Resistevano le deducendo la novazione soggettiva e oggettiva del rapporto Parte_3 obbligatorio nascente dal preliminare poiché il contratto definitivo era stato stipulato dalla
[...]
in persona del legale rappresentante, e non dai promissari acquirenti e Parte_4 Pt_4
e perché nulla era stato previsto in merito all'uso esclusivo e perpetuo dei “cinque Parte_1 posti auto circa” presenti nell'area antistante il capannone;
in ogni caso eccepivano la prescrizione del diritto.
In merito alla violazione delle distanze le convenute deducevano che le costruzioni erano state realizzate in epoca antecedente alla stipula del preliminare del 17.12.2001 e che il signor
[...]
e aveva da sempre accettato la presenza, tanto che si era accordato con il signor Pt_4 Parte_2 affinché lo scarico delle acque del bagno, realizzato all'interno delle suddette costruzioni,
[...] venisse allacciato al sistema fognario realizzato dopo l'acquisto del capannone.
La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata.
Quanto all'adempimento del preliminare, la scrittura privata posta a fondamento della pretesa contiene due diverse pattuizioni: con una le parti hanno inteso stipulare un preliminare di compravendita per il trasferimento della proprietà del capannone attualmente nella disponibilità della e con l'altra hanno costituito un diritto personale di godimento. Parte_1
Le espressioni e i termini utilizzati sono, infatti, di univoco significato poiché la promessa si riferisce alla sola vendita e la scrittura testualmente recita “il signor promette di vendere Parte_2
e trasferire ai sig.ri e che promettono di acquistare, la proprietà del Parte_4 Parte_1 capannone e del bagno esterno ad esso addossato alla facciata ovest, siti in Viterbo strada Cassia sud snc”. Inoltre, le parti danno atto che il capannone viene consegnato, contestualmente alla stipula, ai promittenti acquirenti e indicano in 120 giorni dalla data della scrittura privata il termine per concludere l'atto notarile di acquisto.
Accanto all'assunzione di tale obbligo i contraenti ne assumono un altro, avente ad oggetto il diritto di passaggio attraverso il cortile antistante al capannone e attraverso il cancello al confine con la strada Cassia sud e il diritto di uso esclusivo dell'area di parcheggio per cinque posti auto in favore dei promittenti acquirenti.
Tali diritti integrano dei diritti personali di godimento la cui costituzione deriva direttamente dalla sottoscrizione della scrittura privata.
Tale conclusione è resa evidente dalla terminologia utilizzata e dall'uso del tempo indicativo presente e, infatti, i contraenti prevedono testualmente che “si stabilisce inoltre che viene costituito a favore degli acquirenti il diritto di passaggio attraverso il cortile il diritto di uso esclusivo e perpetuo di parte del cortile antistante il capannone”, senza rinviare ad alcun successivo atto notarile e dunque senza assumere, per questa parte dell'accordo, la qualifica di promittenti contraenti.
In altri termini la costituzione del diritto d'uso e del diritto di passaggio non sono entrati nell'accordo preliminare e, quindi, non richiedevano una successiva pattuizione, derivando invece direttamente dalla stipula del contratto;
infatti, le parti hanno rinviato di fronte al notaio la mera conclusione della compravendita del capannone e solo ad essa si riferiscono gli accordi per il pagamento del prezzo, che è stato corrisposto immediatamente per lire 100 milioni e rinviato al momento del rogito per il residuo importo di lire 120 milioni.
La conferma di tale conclusione deriva dall'ampiezza del diritto conferito;
come è noto, il diritto reale d'uso si distingue da quello personale poiché soltanto il primo consente al suo titolare di estendere le proprie facoltà a tutte le possibilità d'uso della cosa, mentre il diritto di natura personale le limita ad uno specifico utilizzo in forza del quale esso è conferito.
Nella specie la specifica utilizzazione del terreno in vista della quale il diritto è stato conferito emerge dalla lettura del contratto, in cui la delimitazione della superficie interessata non viene descritta in metri quadri, ovvero utilizzando l'ordinaria unità di misura delle aree, ma facendo riferimento all'ingombro di cinque posti auto;
tale circostanza rende evidente la stretta correlazione con le esigenze del signor che, già al tempo della sottoscrizione della scrittura privata, occupava Pt_1 con la propria officina il capannone promesso in vendita, conducendolo in affitto.
Pertanto, va ribadito che per effetto della scrittura del 15 maggio 2001 il sig. da Parte_2 un lato ha promesso in vendita il capannone e, dall'altro, in ragione di tale vendita, ha limitato il proprio diritto di proprietà sull'area antistante il capannone concedendo al promittente acquirente il diritto di passare per il cortile e di usarne una parte come autorimessa.
La limitazione del diritto del proprietario in funzione dell'utilizzo dell'area da parte del sig. si Pt_1 poneva, quindi, su un piano meramente obbligatorio e il conseguente diritto personale è stato immediatamente costituito così che esso, seppure risarcibile in caso di inadempimento, non è suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica mediante stipula del contratto definitivo, evidentemente volto a costituire un diritto reale.
Venendo alla domanda di violazione delle distanze legali, l'attore ha dedotto l'illegittima costruzione di un manufatto in aderenza ai muri perimetrali del proprio capannone e a contatto con uno dei finestroni, in corrispondenza di un locale adibito a bagno che risulta così completamente oscurato, nonché la realizzazione, sempre a contatto con i suddetti finestroni da cui dovrebbero entrare aria e luce, di una struttura in legno ad uso pergolato.
Prima di entrare nel merito delle questioni occorre rammentare che nel sistema delineato dal codice civile la costruzione in aderenza non è vietata, ma regolata dal principio della prevenzione che comporta che il confinante che costruisce per primo condiziona la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire;
al preveniente, infatti, è concessa la facoltà di costruire sul confine e, a fronte dì ciò, il vicino che costruisce successivamente può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine
(art. 874 c.c.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877 c.c.).
D'altronde, se i manufatti costruiti in aderenza vengono realizzati da un originario e unico proprietario, il successivo acquirente implicitamente consente a tale situazione e non può dolersi del mancato rispetto delle distanze legali.
Quanto alla possibilità di chiudere le luci, la materia è regolata dall'art. 904 cod. civ. che prevede due distinte ipotesi, “nelle quali la facoltà del proprietario del muro al mantenimento delle luci aperte su di esso è considerata recessiva rispetto al diritto potestativo del vicino di chiuderle: la prima, che ha come presupposto l'esercizio da parte del vicino del diritto di acquistare la comunione del muro altrui, nella quale la chiusura delle luci su tale muro esistenti è subordinata alla condizione che questi, acquistata la comunione, realizzi in appoggio al muro stesso un'opera qualificabile come "edificio"; la seconda, che attiene alla realizzazione da parte del vicino di un manufatto posto solo in aderenza al muro altrui dotato di luci, senza l'acquisto della comunione di esso, né di appoggio ad esso, nella quale, riconoscendo il diritto potestativo di chiudere dette luci, nessuna specifica caratteristica o modalità di realizzazione del manufatto è prevista, salvo che integri i requisiti di una "costruzione" stabile e permanente tale da recare da sola un'utilità al proprietario o a chi ne usi” (Sentenza n. 8671 del 25/06/2001).
In questa seconda ipotesi, prosegue la Corte, l'espressione “costruire in aderenza” deve essere interpretata nel senso di condizionare l'esercizio del diritto potestativo del costruttore, a cui corrisponde la soggezione della controparte al sacrificio delle luci, alla realizzazione di un'opera, consistente in qualsiasi manufatto e non necessariamente in un edificio, dotata di una propria ragion d'essere, quindi di un'apprezzabile utilità in funzione della quale quel sacrificio possa trovare giustificazione”.
In sintesi, dunque, l'articolo 904 cc stabilisce il diritto del vicino di costruire in aderenza al muro su cui si aprono delle luci, senza porre limitazioni o prescrivere modalità relative a tale costruzione, cosicché quando la luce, per effetto di ciò, sia divenuta illegittima per il venir meno della distanza minima il costruttore può pretenderne la chiusura.
Venendo ora ai fatti di causa, la perizia d'ufficio ha chiarito che il locale dell'attore, distinto al C.F. al foglio 195 di Viterbo, particella 50 sub. 7, ha una forma rettangolare e si sviluppa al solo piano terra;
esso è composto da un piccolo vano uso ufficio e da un soppalco con struttura metallica delle dimensioni di circa 2,58 m x 6,35 m, accessibile da scala a chiocciola in metallo;
a ciò si aggiungono un servizio igienico, completo di antibagno, fornito di finestra che prospetta verso ovest, e un piccolo vano, adibito a deposito di olii esausti dell'officina.
I manufatti edificati in aderenza alla facciata ad ovest dell'officina consistono in un fabbricato ad un piano realizzato in muratura di blocchetti di tufo a faccia vista che termina, in prossimità della facciata dell'officina con un piccolo locale cucina completo di servizio igienico a cui si accede da Pt_1 un'area pavimentata;
quest'ultima è fornita di pergolato in legno composto da 5 travi principali che si appoggiano tra l'altro, alla facciata esterna e all'inferriate delle finestre dell'officina Pt_1 entrambi i manufatti hanno determinato la chiusura dell'unica apertura collocata nel servizio igienico dell'officina stessa.
Orbene, la consulenza tecnica d'ufficio ha dimostrato, mediante documentazione aerea fotografica reperita presso l'Istituto Geografico Militare, che il manufatto costruito in aderenza è stato realizzato in epoca antecedente alla scrittura privata del 2001; in particolare, confrontando gli ingrandimenti del fotogramma 3007 del 30.8.2000 con quelli del fotogramma 2296 del 2.9.1998, il ctu ha riscontrato nel primo la presenza, che non era stata rilevata in quello antecedente, di un manufatto in aderenza al lato ovest del fabbricato in Viterbo censito al foglio 195 particella 50, di cui è parte l'officina di proprietà Pt_1
Pertanto, la realizzazione del manufatto va collocata dopo il mese di settembre dell'anno 1998 (data di realizzazione del fotogramma 2296) e prima dell'agosto 2000 (data del fotogramma 3007).
Sulla scorta di tali risultanze va rigettata la domanda attorea di abbattimento delle opere poiché è evidente che il signor ha acquistato l'immobile nell'attuale condizione, prestando così il Pt_1 consenso all'esistenza di una costruzione realizzata in aderenza all'opificio e alla chiusura della luce del bagno, che le convenute hanno diritto di mantenere anche in considerazione dell'utilità della stessa costruzione, che ospita un vano cucina e un piccolo bagno e, quindi, ben giustifica la chiusura della luce.
In senso contrario non possono invocarsi le testimonianze di e , Parte_1 Testimone_1 secondo cui il manufatto e il pergolato sarebbero stati realizzati dopo il 2001 essendo i loro ricordi evidentemente confusi, per il contrasto con la documentazione fotografica militare che, come si è detto, attesta, in maniera inequivocabile, il contrario.
Venendo, infine, al pergolato, invero il ctu ha riferito di non essere in grado di stabilirne la data di realizzazione poiché la presenza sui luoghi di molti alberi e la ridotta dimensione delle travi e travicelli che costituiscono lo stesso pergolato, non consentono di individuarlo nella foto aerea dell'I.G.M. – rilevata il 30.08.2000.
Va però rilevato che parte convenuta nella memoria conclusionale ha dichiarato e documentato a mezzo di una foto, il quasi totale smantellamento del pergolato precisando che, per effetto di tale rimozione, la luce dell'opificio dell'attore non è più oscurata in alcun modo.
Tale circostanza non è stata specificamente contraddetta dall' che, nelle proprie Parte_5 memorie di replica, non ha negato lo smantellamento né il passaggio di luce e aria dall'apertura, così non vi è più interesse alla pronuncia sul punto.
Le spese di lite seguono la soccombenza, tuttavia i motivi della decisione afferenti alla domanda di rimozione del pergolato giustificano la loro compensazione per un terzo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa proposta da Parte_1 così provvede:
[...]

1. Rigetta le domande;

2. Condanna al pagamento di due terzi delle spese di lite Parte_1 in favore di e e le liquida in € 2.386,00, oltre accessori di Controparte_1 Controparte_2 legge.

3. Pone definitivamente a carico di le spese della ctu. Parte_1
Così deciso in Viterbo il 24 gennaio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Capuzzi