Pubblicato il 21/03/2025

N. 00260/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00915/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 915 del 2023, proposto dal Condominio “Residenza Le Onde” – Quartucciu, in persona del legale rappresentante pro tempore , e dai sigg.ri IA AR IS, ND LO, IU IO, IA AX, NN ED, AN LA, IG FA SU, TO ER e VI Serra, rappresentati e difesi dagli avvocati Antonello Rossi ed Elena Paba, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso lo studio dell’avv. Antonello Rossi in Cagliari, via Ada Negri n. 32;

contro

il Comune di Quartucciu, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Salone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
il Settore Gestione del Territorio - Pianificazione Urbanistica ed il Settore Lavori Pubblici e Ambiente del Comune di Quartucciu, non costituiti in giudizio;

nei confronti

delle società Ilca Costruzioni S.r.l. e Matilde S.r.l., non costituite in giudizio;

per l'annullamento:

- del provvedimento prot. n. 0030233 del 5.10.2023, a firma congiunta dei Responsabili del Settore Lavori Pubblici e Ambiente e del Settore Gestione del Territorio del Comune di Quartucciu, notificato via PEC in pari data, con il quale è stato riscontrato negativamente l’atto di significazione e diffida dei ricorrenti in data 27.9.2023;

- di ogni ulteriore atto presupposto, conseguente e/o consequenziale;

nonché per l’accertamento

dell’obbligo del Comune di Quartucciu di prendere in carico le opere di urbanizzazione del Piano di lottizzazione “ Atzeri Sperandio e più ”, 1° Stralcio funzionale, oggetto della Convenzione Urbanistica rep. 47982, racc. 25600 del 30.12.1999, e relativi allegati, richiesto dalla lottizzante originaria Sardinian S.r.l.;

e per la condanna

del Comune di Quartucciu ad adempiere al predetto obbligo, ponendo in essere tutti gli atti giuridici e materiali a ciò necessari, entro un termine fissato dal Tribunale adito.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Quartucciu;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 6 novembre 2024 il dott. Oscar Marongiu e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti, proprietari di unità immobiliari situate all’interno del complesso residenziale sito nel comune di Quartucciu, nella via delle Serre n. 209 - noto come “Residenza Le Onde” - e delle relative parti comuni, per la cui amministrazione e gestione è stato costituito l’omonimo Condominio (anch’esso ricorrente), hanno impugnato l’atto indicato in epigrafe, con cui il Comune di Quartucciu, a riscontro della diffida degli interessati, ha comunicato di non poter prendere in carico le opere di urbanizzazione della lottizzazione “Atzeri Sperandio e più”, primo stralcio funzionale, di cui alla Convenzione urbanistica del 15.12.1999, registrata il 30.12.1999, rep. 47982, racc. 25600, in quanto “non ancora consegnate al Comune”.

I ricorrenti, contestualmente, chiedono che venga accertato l’obbligo del Comune di prendere in carico le predette opere di urbanizzazione e che il Comune venga condannato ad adempiere.

1.1. Le unità immobiliari per cui è causa, suddivise all’interno di quattro palazzine (A, B, C e D) di cui si compone la “Residenza Le Onde”, sono state realizzate a seguito di approvazione, con deliberazione di C.C. n. 62 del 19.11.1999, del 1° stralcio funzionale - richiesto dalla lottizzante Sardinian S.r.l.- al più ampio Piano di Lottizzazione “Atzeri Sperandio e più”, ricadente in zona C5 del PUC, comprensivo di 5 lotti (A, B, C, D ed E) e, a sua volta, approvato con deliberazione di C.C. n. 58 del 3.9.1998.

Ai fini dell’attuazione del suddetto Piano stralcio, tra il Comune di Quartucciu e la Sardinian S.r.l. veniva stipulata in data 15.12.1999 la predetta Convenzione urbanistica, che prevedeva, tra l’altro:

- l’impegno della lottizzante verso il Comune ad attuare, nelle aree ricadenti nel Piano Stralcio, le opere di urbanizzazione primaria serventi all’intervento;

- contestualmente, la cessione gratuita al Comune delle suddette superfici, con “ tutte le accessioni e pertinenze, servitù attive e passive, diritti, azioni e ragioni, nulla escluso né eccettuato ” (art. 4);

- la sistemazione dei previsti spazi per la viabilità pubblica e per i parcheggi pubblici “ a cura e spese del lottizzante o suoi aventi causa ” (art. 5);

- analoghe pattuizioni per le reti fognarie per lo smaltimento delle acque bianche e nere (art. 6), per la rete idrica (art. 7), per la rete di distribuzione dell’energia elettrica e di pubblica illuminazione (art. 8);

- un accordo tra la lottizzante e l’Amministrazione avente ad oggetto la “ sistemazione delle aree destinate a costruire gli spazi pubblici per il verde attrezzato e le relative specifiche tecniche ”.

L’art. 11 della Convenzione, inoltre, prescriveva quanto segue:

- “ tutte le opere di carattere pubblico e cioè: le strade e i parcheggi; le reti degli impianti; il verde pubblico attrezzato, […] dovranno essere realizzate prima o contemporaneamente agli interventi edilizi previsti nel Piano e comunque, alla data di ultimazione di detti interventi dovranno anch’esse essere ultimate.

[…]”;

- “ È fatto comunque obbligo alla lottizzante di provvedere, entro il termine non superiore a dieci anni dalla data di stipulazione della presente convenzione alla esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione primaria previste dal Piano di Lottizzazione. Al fine di assicurare l’esatto adempimento degli obblighi derivanti dalla presente convenzione, la lottizzante costituisce apposita cauzione con polizza fideiussoria assicurativa emessa in data 14 dicembre 1999 dalla Società “Assicuratrice Edile Compagnia di Assicurazioni e Riassicurazioni s.p.a.” con sede in Milano, Via dei Togni, 2. […] per un importo complessivo di 750.000.000 (settecentocinquantamilioni) pari all’ammontare del doppio degli oneri presunti per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria previste ” ed escutibile “ dietro semplice richiesta del beneficiario e senza alcuna riserva ” avendo la Compagnia assicuratrice rinunciato “ al beneficio della preventiva escussione del debito principale ai sensi dell’art. 1944 c.c. ”.

Espongono i ricorrenti che, a fronte della ultimazione - negli anni 2006-2008 - di tutti i fabbricati (A, B, C e D) di cui si compone il Piano stralcio della lottizzazione, né Sardinian S.r.l., né ILCA Costruzioni S.r.l. (subentrata nel 2000, quale soggetto “avente causa” dalla Sardinian s.r.l., nelle obbligazioni assunte da quest’ultima con la summenzionata convenzione urbanistica) e/o le altre imprese subentrate in qualità di “aventi causa” dall’originaria lottizzante hanno realizzato e ultimato tutte le opere di urbanizzazione primaria, come previsto in Convenzione.

Lamentano, inoltre, che:

- ILCA Costruzioni s.r.l. non ha ottemperato ai residui obblighi discendenti dalla Convenzione nonostante la diffida al completamento delle opere ed il contestuale avvio del procedimento di escussione della polizza fideiussoria da parte del Comune nel 2012;

- il tentativo di escussione della polizza fideiussoria intrapreso dall’Amministrazione comunale con note del 16.10.2013 e del 2.4.2014 non ha avuto esito positivo, avendo la compagnia Assicuratrice Edile s.p.a. eccepito la tardività dell’istanza e l’inutile decorso del termine di sei mesi ex art. 1957 c.c. entro il quale il beneficiario può azionare la propria pretesa creditoria contro il debitore al fine di estendere la garanzia del fideiussore anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale;

- il Comune non ha provveduto ad adire le vie giudiziali per tentare di ottenere la liquidazione della polizza;

- i successivi inviti stragiudiziali rivolti dall’Amministrazione a ILCA Costruzioni s.r.l. si sono rivelati vani;

- il Comune non ha mai avviato alcuna iniziativa giudiziale volta a ottenere l’adempimento, da parte di ILCA Costruzioni s.r.l., quale avente causa dall’originaria lottizzante, delle obbligazioni di cui alla Convenzione del 15.12.1999, né ha provveduto ad escutere per tempo la polizza fideiussoria, e nemmeno ha portato a termine le opere ritenute incompiute o parzialmente inattuate, pur potendo agire in rivalsa contro l’impresa e/o le imprese obbligate.

Espongono, ancora, i ricorrenti, di avere più volte sollecitato l’Amministrazione comunale a porre rimedio a tale situazione, e in particolare di avere trasmesso via PEC un’istanza in data 28.4.2023 ed un sollecito in data 20.6.2023, rimasti privi di riscontro.

Da ultimo gli interessati, con un atto di significazione e diffida del 27.9.2023, hanno richiesto al Comune la conclusione - mediante adozione di un provvedimento espresso - del procedimento avviato con l’istanza del 28.4.2023 (reiterata, come visto, con nota del 20.6.2023) e, in ogni caso, l’effettuazione, ai sensi dell’art. 28 della l. n. 1150/1942, del collaudo delle opere di urbanizzazione (eventualmente previa ultimazione dei lavori intrapresi da Ilca Costruzioni S.r.l.) nonché la presa in carico delle opere stesse.

Il Comune ha risposto con il provvedimento prot. n. 0030233 del 5.10.2023, oggetto dell’odierno gravame, rappresentando che « le opere di urbanizzazione della lottizzazione “Le Onde” non risultano in possesso del Comune di Quartucciu e, conseguentemente, il Settore Lavori Pubblici e Ambiente non può eseguire gli interventi richiesti ” e concludendo che “ Si rimane pertanto in attesa della consegna delle opere previste nella convenzione di lottizzazione ».

1.2. I ricorrenti deducono le seguenti censure, compendiate in un unico motivo: “ VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 10 BIS DELLA LEGGE N. 241/1990. VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DELLA PARTECIPAZIONE DEL PRIVATO AL PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 28 DELLA LEGGE N° 1150/1942. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELLA CONVENZIONE URBANISTICA REP. 47982, RACC. 25600, DEL 30.12.1999. DIFETTO DI ISTRUTTORIA. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ E INGIUSTIZIA MANIFESTA. VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI UGUAGLIANZA, DI IMPARZIALITÀ E BUON ANDAMENTO DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA DI CUI AGLI ARTT. 3 E 97 DELLA COSTITUZIONE ”.

Gli esponenti deducono che:

A) l’impugnata nota del 5.10.2023 si sostanzierebbe in un provvedimento di diniego sull’istanza di presa in carico delle opere di urbanizzazione dei ricorrenti e, come tale, avrebbe dovuto essere preceduta dal previo preavviso di rigetto; i ricorrenti, quindi, sono stati esclusi dalla partecipazione all’istruttoria e non hanno potuto offrire il proprio contributo nella fase predecisoria, che avrebbe potuto incidere sul provvedimento finale (in senso favorevole ai ricorrenti);

B) l’obbligo per il Comune di prendere in carico le opere di urbanizzazione primaria deriva ex lege dall’art. 28 della l. n. 1150/1942, in forza del quale il lottizzante e lo stesso Comune devono prevedere in apposita Convenzione il termine entro il quale dovrà avvenire la cessione gratuita delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione in favore del Comune; la Convenzione disponeva che le opere dovessero essere integralmente ultimate alla data di completamento delle palazzine di cui al Piano Stralcio e che passassero nella titolarità del Comune dopo il relativo collaudo, ed inoltre prevedeva che il lottizzante garantisse l’integrale esecuzione delle opere stesse entro dieci anni dalla data di stipula; alcune opere sono rimaste parzialmente ineseguite e per tale ragione il Comune avrebbe ritenuto erroneamente di non essere tenuto a effettuarne il collaudo; il Comune, inoltre, pur avendone l’onere, non ha escusso la polizza fideiussoria, né ha agito nei confronti del lottizzante al fine di obbligarlo all’esecuzione delle lavorazioni ritenute necessarie per procedere al collaudo e alla presa in carico; quindi, dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione delle palazzine, le opere di urbanizzazione realizzate dal lottizzante sono rimaste inalterate ed il Comune non ha mai effettuato interventi manutentivi sull’asfalto stradale, né si è curato di inserire la segnaletica verticale e orizzontale o di ultimare il verde pubblico, limitandosi a svolgere attività manutentiva per l’impianto di illuminazione pubblica e per i marciapiedi; il collaudo e la presa in carico delle opere di urbanizzazione, anche ove rimaste parzialmente inattuate, è atto necessario e dovuto da parte del Comune il quale, in via sostitutiva, è tenuto (mediante escussione della polizza fideiussoria appositamente sottoscritta o a sue spese, potendo poi rivalersi nei confronti dell’impresa responsabile dell’inadempimento) a completare quanto rimasto ineseguito;

C) non è ammissibile che una lottizzazione come quella oggetto del Piano Stralcio in questione rimanga nell’indefinito stato in cui attualmente si trova e che il Comune possa rifiutarsi di farsi carico delle urbanizzazioni, perché ciò si porrebbe in contrasto con l’interesse pubblico e determinerebbe il protrarsi delle situazioni di criticità già segnalate all’Amministrazione dai ricorrenti.

1.3. Si è costituito il Comune intimato, chiedendo la reiezione del ricorso ed eccependo:

- l’inammissibilità del gravame per genericità ed indeterminatezza;

- il difetto di legittimazione passiva dell’Ente rispetto all’azione proposta, in quanto i condomini, quali acquirenti degli immobili siti negli stabili realizzati nella lottizzazione, potrebbero agire, in sede civile, nei confronti dei propri danti causa per far valere i lamentati vizi delle opere di urbanizzazione.

1.4. Alla camera di consiglio del 10 gennaio 2024 i ricorrenti hanno rinunciato alla domanda cautelare.

Il Collegio, con ordinanza n. 19 del 17.1.2024, ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i - potenziali - controinteressati all’accoglimento del ricorso, da individuarsi nei singoli proprietari di aree e residenze ricadenti nella lottizzazione de qua , autorizzando la notifica mediante pubblici proclami.

L’ordinanza è stata adempiuta come comprovato dalla documentazione depositata il 16.2.2024 da parte ricorrente.

1.5. In vista dell’udienza di discussione le parti, con memorie, hanno ulteriormente argomentato a sostegno delle rispettive posizioni.

1.6. Alla pubblica udienza del 6 novembre 2024 la causa è stata discussa e trattenuta per la decisione.

2. Preliminarmente, vanno respinte le eccezioni sollevate dal Comune.

2.1. Quanto all’eccezione di genericità, la domanda azionata risulta sufficientemente determinata, essendo diretta all’accertamento dell’obbligo del Comune di prendere in carico le opere di urbanizzazione in relazione alle previsioni contenute nella Convenzione stipulata tra Comune e lottizzante il 15.12.1999, espressamente richiamate nel ricorso.

2.2. Quanto all’eccezione di difetto di legittimazione passiva del Comune, è sufficiente osservare che il ricorso, come visto, è volto ad “ accertare e dichiarare l’obbligo del Comune di Quartucciu di prendere in carico le opere di urbanizzazione e condannarlo ad adempiere a tale obbligo, ponendo in essere tutti gli atti e provvedimenti occorrenti ”, dimodoché non può sostenersi che il Comune sia privo di legittimazione passiva.

3. Nel merito, il ricorso è fondato, con le precisazioni e nei sensi di seguito specificati.

3.1. Non merita accoglimento il primo motivo, con cui i ricorrenti lamentano di non avere ricevuto dal Comune il preavviso di diniego ex art. 10- bis della l. n. 241/1990.

Sul punto è sufficiente osservare che:

- la posizione soggettiva fatta valere dai ricorrenti ha consistenza di diritto soggettivo nascente dall’articolo 28 della legge urbanistica (cfr. TAR Sardegna, Sez. II, n. 282/2018, che richiama TAR Sardegna nn. 404/2013, 602/2013 e 480/2011);

- come efficacemente dedotto dalla difesa comunale, dunque, nella fattispecie vengono in rilievo rapporti giuridici paritetici, per i quali non trova applicazione la previsione di cui all’art. 10- bis della l. n. 241/1990.

3.2. È fondato il secondo motivo, con il quale i ricorrenti lamentano la violazione dell’obbligo del Comune ex art. 28 della l. n. 1150/1942 di prendere in carico le opere di urbanizzazione.

Secondo la costante giurisprudenza della Sezione l’obbligo per il Comune di prendere in consegna le opere di urbanizzazione deriva direttamente dall’articolo 28 della legge n. 1150/1942, in virtù del quale le parti (lottizzante e Comune) devono prevedere in convenzione il termine entro il quale dovrà avvenire la cessione gratuita delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione in favore del Comune (cfr. al riguardo, ex multis , TAR Sardegna, Sez. II, n. 282/2018, cit.; id., n. 404 del 15 maggio 2013 e n. 480 del 4 agosto 2011).

Come visto sopra, l’art. 11 della Convenzione del 15.12.1999 prevedeva l’obbligo in capo alla lottizzante “ di provvedere, entro il termine non superiore a dieci anni dalla data di stipulazione della presente convenzione alla esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione primaria previste dal Piano di Lottizzazione ”.

Orbene, emerge dagli atti di causa che le opere di urbanizzazione in questione non sono state interamente completate. Secondo la prospettazione di parte ricorrente (non contestata sul punto dalla difesa comunale) il mancato completamento delle opere di urbanizzazione riguarderebbe solo parte delle infrastrutture (fondamentalmente, gli impianti di adduzione delle acque bianche e di scarico delle acque nere), mentre sarebbero ultimate la bretella della via delle Serre che conduce all’ingresso della Residenza e le aree destinate a verde, nonché l’allaccio fognario alla condotta pubblica, realizzato dal Condominio.

Secondo il Comune, poiché le opere di urbanizzazione de quibus non sono state ultimate (e, pertanto, non sono – ancora – collaudabili), le stesse non potrebbero essere prese in carico dal Comune a termini della Convenzione (art. 11), con la conseguenza che la loro custodia e manutenzione dovrebbe continuare a gravare sui lottizzanti e loro aventi causa ( id est : i ricorrenti) fino alla loro ultimazione a perfetta regola d’arte e alla loro collaudabilità.

Ad avviso del Collegio, tuttavia, il mancato completamento di alcune opere di urbanizzazione non può esimere il Comune dall’obbligo, da un lato, di procedere al collaudo – e successiva presa in carico - delle opere che risultino già realizzate e, d’altro lato, di presa in carico delle altre opere, previo loro collaudo, gravando in capo all’Ente il dovere di seguire e controllare la realizzazione e ultimazione delle opere di urbanizzazione (cfr. TAR Sardegna, Sez. II, n. 282/2018, cit.).

La presa in carico delle opere di urbanizzazione da parte del Comune deve infatti avvenire previo collaudo delle stesse e trasferimento della proprietà delle aree di sedime delle opere medesime al patrimonio comunale, ai sensi dell’art. 11 della Convenzione, secondo cui la presa in carico delle urbanizzazioni deve essere preceduta dal collaudo eseguito dal Comune.

Deve dunque in primo luogo dichiararsi l’obbligo del Comune di procedere al collaudo delle opere di urbanizzazione che risultino già completate, nonché di procedere all’acquisizione eventualmente coattiva della proprietà delle aree di sedime delle opere medesime.

Qualora tale collaudo risulti positivo (sia perché le opere di urbanizzazione risultino conformi al piano e alla convenzione di lottizzazione, sia perché le opere medesime, pur non conformi al piano e alla convenzione di lottizzazione, risultino comunque “funzionali alle necessità dell’insediamento realizzato”, fatta salva - relativamente a quest’ultima ipotesi - l’approvazione di eventuale variante al piano di lottizzazione) il Comune dovrà procedere alla presa in carico delle opere medesime previa acquisizione eventualmente coattiva – come detto - della proprietà delle aree di sedime delle opere medesime.

Qualora invece a seguito del collaudo risulti che le opere non sono conformi a quanto stabilito nel piano e nella convenzione di lottizzazione e non risultino comunque funzionali alle necessità dell’insediamento realizzato – ed analogo discorso deve farsi per le opere di urbanizzazione che non risultino completate - l’Amministrazione comunale dovrà procedere alla messa a norma di tali opere escutendo (ove possibile) le fideiussioni a suo tempo e a tale scopo poste in essere; qualora poi, per qualsiasi ragione, il Comune non possa procedere all’escussione delle fideiussioni, dovrà procedere comunque alla messa a norma delle opere di urbanizzazione, rivalendosi sui soggetti lottizzanti e, in via gradata, sui soggetti aventi causa dei lottizzanti medesimi, obbligati propter rem .

A tale ultimo riguardo, occorre precisare che tra i soggetti aventi causa dei lottizzanti, obbligati propter rem , vanno annoverati anche i ricorrenti.

Da un lato, infatti, risulta dagli artt. 2 e 5 della Convenzione del 15.12.1999 che i lottizzanti hanno assunto tutti gli obblighi convenzionali (quindi anche, per quanto rileva ai fini dell’odierna vicenda, quelli di attuare la lottizzazione e di realizzare le opere di urbanizzazione) “ per sè e per i propri aventi causa ”.

D’altro lato, la giurisprudenza è consolidata nel riconoscere alle obbligazioni assunte in una convenzione urbanistica la natura di obbligazioni propter rem ( ex multis , C.d.S., Sez. IV, 27 maggio 2024, n. 4687; id., 13 novembre 2020, n. 7024; id., 9 novembre 2020, n. 6894; C.d.S., Sez. II, 23 settembre 2019, n. 6282; C.d.S., Sez. IV, 14 maggio 2019, n. 3127; id., 9 gennaio 2019, n. 199; T.A.R. Lombardia - Milano, II, 27 aprile 2021, n. 1056).

Difatti, « in ordine alla questione principale dell’individuazione dei soggetti obbligati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione previste da una convenzione di lottizzazione, [si è osservato] che:

a) al fine di individuare quali sono i legittimati passivi in caso di inadempimento è necessario, in via preliminare, definire la natura giuridica delle obbligazioni derivanti dalla convenzione stipulata con l’ente locale;

b) al riguardo, le convenzioni urbanistiche hanno lo scopo di garantire che all’edificazione del territorio corrisponda non solo l’approvvigionamento delle dotazioni minime di infrastrutture pubbliche, ma anche il suo equilibrato inserimento in rapporto al contesto di zona che, nell’insieme, garantiscano la normale qualità del vivere in un aggregato urbano discrezionalmente, e razionalmente, individuato dall’autorità preposta alla gestione del territorio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 6 novembre 2009, n. 6947);

c) è in quest’ottica che devono essere letti ed interpretati gli obblighi dedotti nelle convenzioni urbanistiche e, per tale motivo, la Corte di cassazione ha sempre affermato che l’obbligazione assunta di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione da colui che stipula una convenzione edilizia è di natura propter rem (cfr. Cass. civ., Sez. I, 20 dicembre 1994, n. 10947; nonché Cass. civ., Sez. II, 26 novembre 1988, n. 6382);

d) la natura reale dell’obbligazione comporta dunque che all’adempimento della stessa saranno tenuti non solo i soggetti che stipulano la convenzione, ma anche quelli che richiedono la concessione, quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa (cfr. Cass. civ., 15 maggio 2007, n. 11196; Cass. civ., Sez. II, 27 agosto 2002, n. 12571);

e) in senso conforme è la giurisprudenza amministrativa, secondo la quale l’assunzione, all’atto della stipulazione di una convenzione di lottizzazione, dell’impegno - per sé, per i propri eredi e per gli altri aventi causa - di realizzare una serie di opere di urbanizzazione del territorio e di costituire su una parte di quelle aree una servitù di uso pubblico, dà luogo ad una obbligazione propter rem , che grava quindi sia sul proprietario del terreno che abbia stipulato la convenzione di lottizzazione, sia su coloro che abbiano richiesto il rilascio della concessione edilizia nell’ambito della lottizzazione, sia infine sui successivi proprietari della medesima res (T.a.r. Trento, sez. I, 6 novembre 2014, n. 394; in senso conforme, T.a.r. Campania, LI , sez. II, 9 gennaio 2017, n. 187; T.a.r. Campania, LI, Sez. VIII, 16 aprile 2014, n. 2170; T.a.r. Lombardia, Brescia, 1 giugno 2007, n. 467; T.a.r. Sicilia, Catania, sez. I, 29 ottobre 2004, n. 3011), per cui l’avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di quest’ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti (T.a.r. Abruzzo, L'Aquila, Sez. I, 12 settembre 2013, n. 747), risultando inopponibile all’Amministrazione qualsiasi previsione contrattuale dal contenuto opposto e qualsiasi vicenda di natura civilistica riguardanti i beni in questione;

f) invero, il meccanismo dell’ambulatorietà passiva dell’obbligazione, proprio della natura propter rem , non trasforma ex se gli aventi causa dei lottizzanti in “parti” a pieno titolo del rapporto convenzionale, ma li rende semplicemente corresponsabili nell’esecuzione degli impegni presi (T.a.r., Brescia, sez. I, 23 giugno 2017, n. 843) » (Consiglio di Stato, Sez. IV, 9 gennaio 2019, n. 199).

3.2.1. In altri termini, per quanto appena esposto, il Comune, entro nove mesi dalla comunicazione della sentenza, dovrà procedere alla acquisizione e alla presa in carico delle opere per cui è causa, previo collaudo con cui accertare che le opere di urbanizzazione si trovano in condizioni “accettabili”, ma senza che ciò si traduca in un rinvio sine die dell’attuazione del prefigurato modello.

In particolare, come già chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, anche di questo T.A.R., “[…] il Comune deve procedere senza indugio al collaudo delle opere esistenti con le seguenti precisazioni:

- qualora detto collaudo dia esito positivo - sia perché le opere di urbanizzazione risultino conformi al piano e alla convenzione di lottizzazione, sia perché le opere medesime, pur non conformi al piano e alla convenzione di lottizzazione, risultino comunque “funzionali alle necessità dell’insediamento realizzato” (fatta salva - relativamente a quest’ultima ipotesi - l’approvazione di eventuale variante al piano di lottizzazione) - il Comune dovrà procedere alla presa in carico delle opere, previa acquisizione, eventualmente coattiva, della proprietà delle aree di sedime;

- qualora, invece, a seguito del collaudo le opere risultino non funzionali alle necessità dell’insediamento realizzato, il Comune dovrà procedere alla messa a norma ovvero al completamento e/o potenziamento delle stesse, in surroga ai lottizzanti e agli altri obbligati, escutendo, ove necessario, le relative fideiussioni e, qualora ciò non sia possibile, rivalendosi sui soggetti lottizzanti e, in via gradata, sui soggetti aventi causa dei lottizzanti medesimi, obbligati propter rem” (v. in termini, T.A.R. Sardegna, Sez. II, n. 798 del 13.11.2024; id., n. 142/2022).

3.3. In ragione delle superiori considerazioni il ricorso deve essere accolto nei sensi, per gli effetti e con le precisazioni sopra esposte.

3.4. Le spese di lite possono essere compensate in ragione della particolare complessità della fattispecie trattata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto dichiara l’obbligo del Comune di Quartucciu di prendere in carico le opere di urbanizzazione del Piano di lottizzazione “Atzeri Sperandio e più”, 1° Stralcio funzionale, oggetto della Convenzione urbanistica del 15.12.1999, rep. 47982, racc. 25600 del 30.12.1999, nei termini e secondo le modalità specificate in motivazione, e condanna il Comune medesimo ad adempiere al citato obbligo, con le modalità parimenti specificate in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 6 novembre 2024 con l'intervento dei magistrati:

Marco Buricelli, Presidente

Oscar Marongiu, Consigliere, Estensore

Gabriele Serra, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Oscar Marongiu	Marco Buricelli

IL SEGRETARIO