Pubblicato il 14/08/2025

N. 15536/2025 REG.PROV.COLL.

N. 04163/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4163 del 2022, proposto dalla sig.ra -OMISSIS-, rappresentata e difesa dagli avvocati Emanuela Paoletti e Francesco Paoletti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;
Roma Capitale, Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Ufficio di Scopo Condono Edilizio, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

della determinazione dirigenziale del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Ufficio di Scopo Condono Edilizio di Roma Capitale, n. rep -OMISSIS- n. prot. -OMISSIS- del 20.9.2021, di reiezione dell’istanza di condono edilizio presentata dalla ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 23 maggio 2025, svoltasi in modalità da remoto sulla piattaforma TE , il dott. Oscar Marongiu e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La ricorrente, proprietaria dell’immobile sito in -OMISSIS- e censito nel Catasto dei fabbricati del Comune di Roma al foglio -OMISSIS-, particella -OMISSIS-, sub-OMISSIS-ha impugnato con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto dinanzi a questo T.A.R. a seguito di opposizione della parte resistente, il provvedimento indicato in epigrafe, con cui il dirigente dell’Ufficio di Scopo Condono Edilizio di Roma Capitale ha rigettato la sua istanza di condono edilizio riferita ad un abuso realizzato sul fabbricato in questione.

1.1. Espone la ricorrente di avere acquistato l’immobile in data 18 luglio 2007, corredato di un terrazzino avente accesso esclusivo dall’appartamento medesimo (terrazzino per il quale si dichiarava nell’atto di compravendita la pendenza, in grado di appello, di un giudizio di accertamento dell’usucapione).

Espone ancora la ricorrente che:

- all’art. 8 dell’atto atto di compravendita (rubricato “Urbanistica”) la parte venditrice dichiarava “ che per il medesimo immobile fu presentata al Comune di Roma la domanda di concessione in sanatoria in data 31/03/2004 al n. di prot. -OMISSIS- ” da parte del dante causa del venditore;

- nel predetto atto di compravendita si dava altresì atto che l’immobile “ insiste su zona vincolata ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e che, pertanto, il Comune di Roma ha chiesto alla Sovrintendenza per i Beni Architettonici e il Paesaggio di Roma il parere ex art. 32 della L. 47/1985 in data 19 luglio 2004 (prot. -OMISSIS-) ” ed inoltre, con riferimento alla domanda di concessione in sanatoria, la parte venditrice dichiarava “ di aver presentato alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e il Paesaggio di Roma la richiesta in data 19 giugno 2007 per il rilascio del nulla-osta con il relativo parere ”;

Soggiunge, poi, l’interessata che:

- nonostante la domanda di concessione in sanatoria riguardasse (in tesi) soltanto l’uso del predetto terrazzino, il proprietario di allora, nel compilare il relativo modulo di presentazione, alla voce “ descrizione dell’illecito edilizio ” dichiarava (erroneamente, secondo la prospettazione attorea) che si trattava di “ Ampliamento mediante realizzazione di terrazzino a livello di dimensioni ml 3,20 x ml 1,70 x 0,60 = 3,30 ”;

- il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Ufficio di Scopo Condono Edilizio del Comune, in data 17.10.2019, comunicava all’interessata ex art. 10- bis della legge n. 241/1990 il preavviso di rigetto dell’istanza (che veniva riferita ad un intervento di “ ampliamento mediante realizzazione di un terrazzino ” sulla scorta dell’errore commesso, a dire dell’esponente, nella descrizione dell’illecito al momento della compilazione della domanda di condono);

- la ricorrente trasmetteva le proprie osservazioni, nelle quali rappresentava che “ oggetto del condono non è la “realizzazione di un terrazzino” ma l’uso come terrazzo di parte del lastrico solare dell’immobile adiacente una finestra dell’appartamento […]” degli “ attuali proprietari dell’appartamento ” e che “ la finestra che dà accesso alla terrazza in oggetto era già presente nella planimetria catastale d’impianto del 1939 ”;

- il Comune ha rigettato l’istanza con il provvedimento impugnato in ragione del fatto che, come già indicato nel preavviso di diniego, “ l’area su cui insiste l’abuso risulta interessata dai vincoli Architettonico (D. Lgs. 42/04) e Beni Paesagg. (ex art. 134, comma 1, lett. b) – Fiume Tevere, e lett. c) – Tutela Unesco) ”;

- la ricorrente in data 20 dicembre 2021 ha chiesto al Comune di annullare in autotutela la determinazione di rigetto dell’istanza, ma la richiesta è rimasta priva di riscontro.

1.2. Il ricorso è stato affidato ai seguenti motivi:

1) “ Violazione di legge – Violazione e falsa applicazione dell’art. 32, comma 27, della legge 326/2003 e dell’art. 32 della legge 47/85 dal primo richiamato – Difetto di presupposto – Difetto di istruttoria – Eccesso di potere per irragionevolezza e perplessità ”, in quanto:

- il Comune avrebbe illegittimamente rigettato la domanda di condono in assenza dell’acquisizione del parere delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo (parere che era stato richiesto – oltre che dall’interessato – dallo stesso Comune alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e il Paesaggio di Roma in data 19 luglio 2004 ai sensi dell’art. 32 della l. n. 47/1985), necessario ai fini della verifica della compatibilità delle opere con il vincolo stesso;

- peraltro, nella fattispecie in esame non ricorre un’ipotesi di realizzazione di nuovi volumi, venendo in rilievo, al netto dell’errore compiuto in sede di compilazione della domanda di condono, soltanto l’uso del terrazzino in questione;

2) “ Violazione di legge – Violazione e falsa applicazione dell’art. 32, comma 26, e comma 27, lett. d) della legge 326/2003 – Difetto di presupposto – Difetto di istruttoria – Eccesso di potere per travisamento dei fatti – Perplessità – Difetto di motivazione ”, per evidente travisamento dei fatti e difetto di istruttoria in ordine alla individuazione stessa della consistenza di quanto realizzato e oggetto della richiesta di condono, che a dire della ricorrente riguardava – come visto sopra - soltanto l’uso del terrazzino (preesistente da epoca immemorabile e al quale si accedeva e si accede esclusivamente dall’immobile della sig.ra -OMISSIS-), benché il modulo di presentazione della domanda riportasse una errata descrizione dell’illecito edilizio quale “ Ampliamento mediante realizzazione di terrazzino a livello di dimensioni ml 3,20 x ml 1,70 x 0,60 = 3,30 ”. Secondo la ricorrente l’intervento per cui è causa sarebbe qualificabile come “risanamento conservativo” non comportante aumento di cubatura e/o di superficie, come tale rientrante nella tipologia dei c.d. “interventi minori” di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato I del D.L. n. 269/2003, per i quali ai sensi dell’art. 32, comma 26 del medesimo decreto-legge è prevista la possibilità di ottenimento della sanatoria edilizia previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

1.3. Si è costituita Roma Capitale, chiedendo la reiezione del ricorso.

1.4. All’udienza straordinaria di smaltimento del 23 maggio 2025, in vista della quale la ricorrente ha depositato una memoria per ribadire le proprie difese, la causa è stata trattenuta in decisione.

2. Il ricorso è infondato, per le ragioni di seguito esposte.

Le censure possono essere trattate congiuntamente in quanto strettamente connesse.

2.1. Anzitutto, occorre considerare che l’istanza di condono presentata nel 2004 aveva ad oggetto l’ampliamento dell’appartamento de quo mediante la realizzazione di un terrazzino a livello delle dimensioni di ml 3,20 x ml 1,70 x 0,60 = 3,30, con conseguente aumento della superficie utile dell’abitazione principale cui accede.

Si tratta di descrizione precisa ed inequivoca, proveniente dal proprietario del fabbricato all’epoca della presentazione della domanda, il quale in sostanza ha dichiarato di avere ampliato il proprio appartamento attraverso la realizzazione di un terrazzino, al quale chiede che venga applicato il c.d. terzo condono (l. n. 326/2003 e l.r. n. 12/2004).

Orbene, le dichiarazioni rese in sede di presentazione della domanda di condono “ hanno valore latamente confessorio, anche in forza del principio di auto responsabilità ” (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II stralcio, n. -OMISSIS-33 del 26.3.2024): come tali non possono essere messe in discussione dalle osservazioni rese in sede procedimentale da un diverso soggetto (nuovo proprietario dell’immobile) nel tentativo di ricondurre l’abuso tra gli interventi c.d. minori suscettibili di sanatoria, oltretutto sulla base di documentazione insufficiente a dimostrare la mancata realizzazione dell’abuso, essendo pacifico che il terrazzino per cui è causa è privo di titolo legittimante.

Non è dunque ravvisabile alcun travisamento dei fatti da parte dell’Amministrazione. Il Comune ha correttamente ascritto l’abuso in questione alla tipologia 1 di cui all’Allegato 1 al D.L. n. 269/2003, siccome consistente “ nell’ampliamento dell’appartamento mediante realizzazione di terrazzino a livello per mq. 3,30 di s. n. r. ”, quale accessorio pertinenziale dell’abitazione principale.

2.2. Ciò chiarito, ed essendo incontestato che l’abuso de quo è stato realizzato in area vincolata (vincolo architettonico ex d.lgs. n. 42/2004 p. II Casa, D.M. 30.09.1957; beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del d.lgs. n. 42/2004 - c - Fiume Tevere; beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. c) del d.lgs. n. 42/2004 Tutela UNESCO), ne consegue che l’Amministrazione altro non poteva fare se non rigettare l’istanza in ossequio alla normativa statale e regionale sul c.d. terzo condono (art. 32, comma 26, lettera a, e comma 27, del D.L. n. 269/2003; art. 3 della l.r. n. 12/2004), secondo la quale solo determinate tipologie di intervento - i c.d. abusi formali o minori - risultano condonabili ove realizzati in aree sottoposte a vincolo.

Al riguardo, infatti, questo Tribunale ha già avuto modo di chiarire che “ La lettura coordinata di tali

disposizioni induce a ritenere che il comma 26 dell’art. 32 del decreto legge n. 269/03 costituisca la norma generale che perimetra, in riferimento agli immobili vincolati, l’ambito della sanatoria consentendo la stessa per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo (illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1) ed escludendola per gli aumenti di volumetria e le ristrutturazioni edilizie (illeciti di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato).

Gli articoli 32 comma 27 decreto legge n. 326/2003 e 3 legge regionale n. 12/2004, poi, introducono ulteriori limiti per la condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo, unici casi in cui, in via generale, il comma 26 dell’art. 32 decreto legge n. 326/2003 ammette la sanatoria.

Questa è l’interpretazione del quadro normativo di riferimento sostenuta dalla giurisprudenza di questo Tribunale ( ex multis : Tar Lazio – Roma, Sez. II bis , 16 gennaio 2023, n. 691).

Tale impostazione è condivisa anche dal Consiglio di Stato, il quale ha statuito che “in base alle disposizioni citate, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli (per quanto qui rileva) idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area. Sono invece sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al d. l. n. 326 cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo (Consiglio di Stato, Sez. VI, 1° dicembre 2021, n. 8004) ” (T.A.R. Lazio, Sez. IV- ter , 19.1.2024, n. 986/2024).

Come efficacemente evidenziato dalla difesa comunale, quindi, l’Amministrazione ha correttamente rigettato l’istanza di condono stante la sussistenza di uno specifico vincolo architettonico, impresso con D.M. del 30.9.1957, nonché di vincoli posti a tutela di beni paesistici, che imponevano di rigettare la domanda.

Peraltro, come anche chiarito dalla giurisprudenza condivisa dal Collegio, “ prevedendo […] la disciplina di riferimento una ipotesi di preclusione normativa al condono per determinate tipologie di opere – cui è riconducibile quella inerente la fattispecie in esame – non vi è alcuna necessità di procedere all’accertamento di compatibilità delle opere con il vincolo paesaggistico tramite acquisizione del relativo parere, trattandosi di attività inutile in quanto in alcun modo idonea ad incidere sul regime di non condonabilità ex lege delle opere, essendo la riconducibilità degli abusi a determinate tipologie di opere dichiarate non condonabili e la loro insistenza in aree vincolate circostanze di per sé ostative al condono, il che rende irrilevante l’accertamento in concreto circa la loro compatibilità con i vincoli ” (T.A.R. Lazio, Sez. Seconda Stralcio, 25.10.2022, n. 13717; v. anche, ex multis , Cons. St., Sez. VI, 17 gennaio 2020 n. 425; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VI, 5 ottobre 2023, n. 5412; T.A.R. Lazio, Sez. IV- ter , 23.1.2024, n. 1265).

2.3. Tanto basta a concludere per l’infondatezza di tutte le censure mosse con il ricorso, che va pertanto respinto.

2.4. Le spese del giudizio seguono il criterio della soccombenza, come di norma, e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio in favore del Comune resistente, liquidandole complessivamente in € 1.500,00 (euro millecinquecento/00), oltre accessori di legge se ed in quanto dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 maggio 2025, svoltasi in modalità da remoto sulla piattaforma TE , con l'intervento dei magistrati:

Alessandro Tomassetti, Presidente

Oscar Marongiu, Consigliere, Estensore

Danilo Cortellessa, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Oscar Marongiu	Alessandro Tomassetti

IL SEGRETARIO