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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del
26/05/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 14069 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
tra
(C.F. ) nata a [...] il [...] ed il Parte_1 CodiceFiscale_1
Sig. (C.F. ) nato a [...] il [...] entrambi Controparte_1 CodiceFiscale_2 residenti in [...] rappresentati e difesi, in forza di procura alle liti allegata in calce al presente pec: con studio in Email_1
Novate ES (MI) alla Via Giuseppe Garibaldi n. 6 ove eleggono domicilio
Ricorrente
e in persona del Controparte_2 legale rappresentante pro tempore, Dott. avente sede in Roma, Piazza Controparte_3
Capranica n° 95 (cod. fisc. e/o Part. Iva ), rappresentata, difesa ed assistita, P.IVA_1 giusta procura alle liti in calce alla presente memoria, dall'Avvocato Giuseppe Zappia (cod. fisc. ) ed elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Capranica n° 95 CodiceFiscale_3 presso e nello studio dell'Avvocato Giuseppe Zappia. rappresentato e difeso – giusta procura in atti – dall'Avv. ZAPPIA GIUSEPPE, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in
PIAZZA CAPRANICA, 95 00186 ROMA
Resistente
OGGETTO: Azione risoluzione del contratto ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
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come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. notificato in data 10 luglio 2024, la Sig.ra Pt_1 ed il Sig. , col patrocinio dell'Avv. Erika Longoni, hanno convenuto
[...] Controparte_1 l innanzi al Tribunale Civile di Roma, per ivi Controparte_2 sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“…-ritenere e dichiarare ogni eventuale azione, domanda, eccezione e difesa di parte resistente inammissibile, irrilevante, improcedibile, attinta da prescrizione e/o decadenza, nonché infondata in fatto e diritto e per l'effetto rigettarle integralmente ove proposte;

-accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 10.05.2017 e registrato all'Agenzia delle Entrate di Roma 1 in data 8 giugno 2017 al n. 12068, serie 3T per tutti i motivi di cui alla narrativa e con esso la risoluzione del contratto di sublocazione stipulato in data 15.05.2017, registrato all'Agenzia delle Entrate di Roma 1 in data 20.06.2017 al n. 012881, serie 3T;
-accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo da parte della
[...] (P.IVA ) in persona del Controparte_2 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con sede in - 001836 -Roma alla Piazza Capranica n. 95 sull'immobile sito in Roma alla Piazza Capranica n. 95 così catastalmente censito al N.C.E.U. del Comune di Roma: fg 486, part. 13, sub 510 (già sub 11), categoria A/2, classe 1, vani 6,5, di proprietà dei ricorrenti e per l'effetto
-ordinare alla resistente la restituzione dell'immobile sito in Roma alla Piazza Capranica n. 95 così catastalmente censito al N.C.E.U. del Comune di Roma: fg 486, part. 13, sub 510 (già sub 11), categoria A/2, classe 1, vani 6,5 di proprietà dei ricorrenti fissando la data di esecuzione del rilascio;

-ordinare alla resistente di corrispondere ai Signori e Parte_1 CP_1 le indennità di occupazione dal dovuto sino all'effettiva liberazione dell'immobile, da
[...] quantificarsi nella misura indicata nel contratto di sub locazione il/o tempore stipulato tra IT PO RL e l'odierna resistente, oltre al pagamento degli oneri condominiali sino alla liberazione dell'immobile…”; A tal fine hanno esposto e dedotto:
- di essere comproprietari dell'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma e avente i seguenti dati catastali: foglio 486, part. 13, sub. 510 (già sub. 11), cat. A/2, classe 1, vani 6,5;
- di aver acquistato il predetto immobile in virtù della stipula tra i coniugi CP_4 e il Sig. di un atto di compravendita, datato 5 dicembre 2022, ai rogiti del Parte_2 Dott. Notaio in Anzio, Rep. 17346, Raccolta 10766; Per_1
- che l'appartamento compravenduto era stato concesso in locazione nel mese di maggio 2017 dal precedente proprietario, Sig. , alla società “Italian Pod Parte_2 s.r.l.” la quale, pochi giorni dopo essere divenuta conduttrice dell'immobile de quo, in data 15 maggio 2017, stipulava con l' Controparte_2 contratto di sublocazione ad uso commerciale avente durata di anni 6+6;
- che con pec del 29.4.2022 il Sig. nella sua veste di locatore, Parte_2 comunicava alla conduttrice - IT PO S.R.L - il diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla Piazza
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Capranica n. 95" avendo necessità di rientrare in possesso dello stesso per procedere alla sua integrale ristrutturazione ex art. 29 lettera c) L. 39/1978";
- che la IT PO S.R.L. nulla opponeva al diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza;

- che con nota pec del 22 maggio 2022 la Italian Pod, in persona del suo legale rappresentante Signor comunicava alla odierna resistente il diniego di Parte_2 rinnovazione del contratto di sub-locazione alla prima scadenza ex art. 29 lettera C) della L. 39/1978,
- che, pertanto, “la occuperebbe senza titolo Controparte_2 l'appartamento sito in Roma, Piazza Capranica n° 95. Instauratosi il contraddittorio si è costituita in giudizio l'
[...]
in persona del legale rappresentante, Dott. che, Controparte_2 Controparte_3 nel contestare decisamente quanto ex adverso dedotto, argomentato e concluso, ha chiesto il rigetto delle domande tutte di parte ricorrente rilevandone l'infondatezza in fatto come in diritto per i motivi nel prosieguo esposti:
<<…Preliminarmente, non ci si può esimere dal rappresentare il reale snodarsi del rapporto contrattuale esistente fra la Professionisti Associati e il Signor Parte_2 L' detiene da oltre ventisei CP_2 Controparte_2 anni nella qualità di conduttrice l'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma e avente i seguenti dati catastali: foglio 486, part. 13, sub. 510 (già sub. 11), cat. A/2, classe 1, vani 6,5. Il primo contratto di locazione – avente durata di anni 6+6 – veniva concluso, in data 18 febbraio 1997 (cfr. doc. 1), tra l'odierna resistente e la compianta Sig.ra Persona_2
deceduta il 3 ottobre 2008.
[...] I successivi contratti di locazione inerenti l'immobile de quo venivano, poi, stipulati tra l' e il Sig. in Controparte_2 Parte_2 veste di erede della Sig.ra documentazione che si allega alla Persona_2 presente memoria di costituzione (cfr. docc. 2 e 3) a conferma di un lungo e consolidato rapporto contrattuale connotato dal rispettoso, costante adempimento, da parte della resistente, delle obbligazioni assunte in veste di locataria. Le proroghe e le modifiche, di volta in volta, concordate in seno alla stipula dei contratti di locazione dinanzi citati sottendevano, all'evidenza, la reciproca volontà delle parti di rinnovare e mantenere in essere il patto locatizio da tempo intercorrente tra la
“ e il Sig. nei cui confronti, peraltro, era stato Controparte_2 Parte_2 manifestato – sin dall'anno 2016 – l'interesse, da parte della resistente, ad acquistare l'immobile locato. Orbene, nel mese di maggio 2016, il Sig. rappresentava alla Parte_2
“ l'esigenza – sulla scorta di non meglio precisati motivi fiscali – Controparte_2 che il contratto di locazione afferente l'immobile per cui è causa, benché di fatto concluso tra gli stessi soggetti – e –, recasse, tuttavia, l'indicazione e Pt_2 Controparte_2 la sottoscrizione di una terza persona che avrebbe ricoperto solo formalmente il ruolo di parte locatrice. Si conveniva, pertanto, che il Sig. , proprietario dell'appartamento Parte_2 sito in Roma, Piazza Capranica n° 95, avrebbe concesso in locazione detto immobile ad una società dal medesimo costituita – id est, la “Italian Pod s.r.l.” – e che quest'ultima avrebbe, poi, sublocato il bene alla “ mercé la conclusione di separato Controparte_2 accordo. Giova rilevare, al riguardo, come la società “Italian Pod s.r.l.”, costituita nell'anno 2016 appositamente per le ragioni suddette, fosse, già all'epoca dei fatti, concretamente gestita ed amministrata in via esclusiva dal Sig. il quale non solo ne era Parte_2 l'amministratore di fatto ma deteneva, altresì, il 99% delle quote sociali.
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Tale circostanza è facilmente evincibile dalla lettura della visura camerale della società “Italian Pod s.r.l.” che, per opportuna conoscenza, si allega alla presente memoria (cfr. doc. 4). Veniva raggiunto, quindi, tra la “ , il Sig. Controparte_2 Parte_2
e la “Italian Pod s.r.l.” un accordo che prevedeva:
[...]
- la disdetta anticipata al mese di gennaio 2017 dell'originario contratto di locazione concluso in data 1 gennaio 2013 (doc. 3);
- la ridefinizione del canone di locazione nella misura di € 30.000,00 annui;

- la conseguente stipula di un contratto di sublocazione tra l'odierna resistente e
“Italian Pod s.r.l.” che recasse, tuttavia, le nuove condizioni stabilite e concordate con il Sig.
. Parte_2 In attuazione del suddetto accordo, il Sig. inviava in data 30 luglio 2016 Pt_2 raccomandata a/rdi disdetta anticipata del contratto datato 1 gennaio 2013 che veniva ricevuta dalla “ il 1 agosto 2016 (cfr. doc. 5) determinandosi, in Controparte_2 tal guisa, la cessazione – invero, solo formalmente – dell'originario rapporto locatizio in data 14 gennaio 2017. In data 10 maggio 2017, l'immobile per cui è causa veniva concesso in locazione alla
“Italian Pod s.r.l.”, società che, si ribadisce, era di fatto amministrata dal Sig. Parte_2
nonché di titolarità dello stesso per il 99% delle quote sociali.
[...] In data 15 maggio 2017 veniva, infine, sottoscritto il nuovo contratto di locazione – di anni 6+6,dal 15/05/2017 al 31/05/2023 e dal 01/06/2023 al 31/05/2029; canone quantificato in € 30.000,00annui (cfr. doc. 6) – tra la “ e “Italian Pod s.r.l.” CP_2 CP_2 che, se pur formalmente parte sub locatrice, alla luce del citato accordo del maggio 2016, assumeva la titolarità del rapporto locatizio unicamente quale interposta fittizia del Sig.
, effettivo locatore e proprietario dell'immobile sito in Roma, Piazza Parte_2 Capranica n° 95.
… Le premesse di cui sopra, a parere di questa difesa, risultano necessarie al fine di poter attribuire un'esatta qualificazione giuridica in relazione al rapporto intercorso tra l'odierna resistente, il Sig. e, per esso, la società “Italian Pod s.r.l.” che, Parte_2 nella veste solo formale di parte conduttrice, difatti amministrata dallo stesso locatore, in nessun modo avrebbe potuto essere destinataria di un valido atto di disdetta del contratto di locazione fittiziamente concluso in data 10 maggio 2017. Emerge, infatti, dalle allegazioni e documenti prodotti nel presente atto una chiara fattispecie di simulazione soggettiva – fattispecie, peraltro, di cui sarà fornita ulteriore prova nel corso dell'instaurato giudizio di merito – in considerazione della quale la “ CP_2
, consapevole della funzione meramente figurativa del contraente apparente CP_2
“Italian Pod s.r.l.”, al fine di preservare un rapporto locatizio in essere da circa venti anni, aderiva e manifestava la volontà di assumere gli obblighi ed i diritti contrattuali nei confronti non della società interposta bensì dell'interponente, Sig. . Parte_2 Alla luce di ciò, risultano, all'evidenza, violati i diritti che l'odierna resistente avrebbe potuto esercitare in quanto reale conduttrice dell'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95ravvisandosi, altresì, evidenti profili di inefficacia, invalidità e inesistenza della nota del 29 aprile 2022 con cui il Sig. comunicava alla “Italian Pod Parte_2 s.r.l.” il diniego di rinnovo del contratto di locazione ed ancor di più la inefficacia, invalidità e/o inefficacia della successiva nota pec del 22 maggio 2022 (cfr. doc. 7) con la quale la società Italian Pod s.r.l., in persona del suo legale rappresentante Signor Parte_2 informava la odierna resistente di aver ricevuto da parte della proprietà (ossia dal Signor
dell'unità immobiliare sita in Roma alla Piazza Capranica n. 95, oggetto Parte_2 del contratto di (sub) locazione inter partes, comunicazione avente ad oggetto il diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza ex art. 29 lett. C) della L.
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39/1978, invitando la a liberare da persone e cose l'unità Controparte_2 immobiliare sita in Roma alla Piazza Capranica n. 95 entro e non oltre il 31.05.2023. Il ricorso ex adverso formulato offre, dunque, una ricostruzione limitata, parziale e non veritiera dei fatti di causa ove si consideri non solo la prova di un accordo simulatorio sotteso alla stipula, nel maggio 2017, dei due contratti di locazione. Sulla inefficacia, nullità e/o l'inesistenza della pretesa comunicazione di disdetta del 29 aprile 2022 con conseguente automatico rinnovo del contratto di locazione: Atteso che i contratti di locazione conclusi nel maggio 2017 sono frutto di simulazione soggettiva volta a far figurare, nel rapporto tra le parti, un mero contraente apparente – id est, “Italian Pod s.r.l.” -, ne discende che un valido atto di disdetta avrebbe dovuto essere rivolto alla “ quale effettiva conduttrice dell'immobile sito in Controparte_2 Roma, Piazza Capranica n° 95 e non certo a chi risulta essere la società interposta fittizia dello stesso locatore, Sig. . Parte_2 Si badi, quest'ultimo è amministratore della società “Italian Pod s.r.l.” detenendone, peraltro, il 99% delle quote sociali, circostanza da cui scaturiscono fondati dubbi sia in ordine alla validità del contratto di locazione datato 10 maggio 2017 – in relazione al quale si evidenzia il carattere assoluto della simulazione – sia avuto riguardo all'efficacia di una comunicazione di disdetta che, di fatto, è stata inviata dal Sig. e ricevuta, Pt_2 verosimilmente, dallo stesso per il tramitedella p.e.c. societaria. Trattasi di condotta che ha illegittimamente precluso la possibilità per l' CP_2
di contestare nell'immediatezza il contenuto
[...] Controparte_2 Controparte_2 dell'atto di disdetta. Ne deriva l'assoluta inefficacia della richiamata nota pec del 29 aprile 2022 e, in ogni caso, la palese sussistenza di vizi atti ad inficiarne la validità, vizi che sono stati proditoriamente taciuti all'odierna resistente mercé l'esercizio abusivo dei diritti di parte locatrice e, ciò, in spregio ai basilari principi di buona fede contrattuale e solidarietà sociale. Si evidenzia, infatti, che le lettere di diniego di rinnovo del contratto di locazione del 29.04.2022 e la successiva comunicazione pec del 22 maggio 2022 (cfr. doc. 7) non rispettano in alcun modo i requisiti di specificità richiesti a norma dell'art. 29 della Legge 392/78 facendo, invero, generico riferimento all'opportunità di eseguire lavori sull'immobile ed omettendo di indicare i concreti interventi che avrebbero portato all'integrale ristrutturazione del bene locato. Il rilievo in ordine al vizio di nullità dell'atto di disdetta non può che essere avanzato, anche in questa sede, dall'odierna resistente essendo la stessa parte formalmente sub conduttrice – avente interesse ad eccepire l'automatico rinnovo del contratto locatizio – ma, a fortiori, poiché “ , effettiva conduttrice dell'appartamento Controparte_2 locato sito in Roma, Piazza Capranica n° 95, avrebbe dovuto essere l'effettiva destinataria di qualsivoglia comunicazione ai sensi dell'art. 29 Legge 392/78. Invero, la nota a mezzo p.e.c. del 29 aprile 2022 così come la successiva nota pec del 22 maggio 2022 (cfr. doc. 7)sono del tutto generiche oltre che meramente strumentali, preordinate a finalità che non sono contemplate nell'elenco tassativo dei motivi di cui all'art. 29 Legge 392/78 avendo avuto detta comunicazione, quale unico obiettivo, la futura vendita dell'immobile locato libero da persone e cose in favore dei coniugi . CP_4 Prova ne sia che, dalla data di invio delle disdette sino ad oggi, nessun intervento di ristrutturazione risulta essere stato effettuato né, tantomeno, avviato dal Sig. Parte_2
, che anzi ha concluso la vendita dell'immobile stesso in favore degli odierni
[...] ricorrenti. In ogni caso si segnala come la Professionisti associati, per il tramite dello scrivente procuratore, con nota pec del 01 luglio 2022 (cfr doc. 8) contestava nell'immediatezza la efficacia e/o validità della disdetta del rinnovo contrattuale per le suddette ragioni. Pertanto, la ha immediatamente contestato il contenuto della Controparte_2 missiva.
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Avrebbe dovuto far parimenti la Italian Pod S.r.l. se non fosse stato diretta emanazione del SignorIgnazio Pediconi, prestando acquiescenza in buona sostanza al reale dominus di tutta l'operazione. Ciò è un argomento a sostegno della tesi della simulazione soggettiva, infatti va considerato la circostanza che la Italian Pod s.r.l., contrariamente alla Professionisti Associati, non ha contestato il contenuto della missiva del 29 aprile 2022, che evidentemente presenta gli stessi motivi di nullità eccepiti dalla resistente. Tuttavia non ci si deve sorprendere, non è immaginabile che taluno contesti (rectius revochi) sé stesso. In data 11 novembre 2022, il Sig. procedeva esclusivamente al cambio di Pt_2 CP_ Co destinazione d'uso dell'immobile locato da “ ” a “ ” e, ciò, al solo fine di consentirne la successiva vendita, in data 5 dicembre 2022, a beneficio degli odierni ricorrenti. Di tali circostanze il legale rappresentante della “ , Dott. Controparte_2
, veniva a conoscenza solo nel luglio 2023 (cfr. doc. 9), data in cui Controparte_3 apprendeva dall'Avv. che quest'ultimo, unitamente alla consorte Signora Controparte_1
, era divenuto il nuovo proprietario dell'immobile de quo e, ciò, senza che i Parte_1 coniugi avessero mai effettuato una previa verifica e/o sopralluogo del bene oggetto di vendita. Si contesta, pertanto, nell'interezza il contenuto dell'asserita comunicazione di disdetta del contratto di locazione ritenendola, per i motivi innanzi enucleati, inefficace, illegittima, nulla e/o inesistente. Si insiste, per converso, affinché venga accertato e dichiarato l'automatico rinnovo del contratto di locazione afferente l'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95, dunque, l'attuale legittima occupazione del bene – rectius, detenzione – da parte dell'
[...]
, con conseguente rigetto delle domande Controparte_2 avversarie. Un aspetto ulteriore e peculiare della vicenda riguarda l'indebita compromissione dei diritti di prelazione e riscatto ex artt. 38 e 39 Legge 392/78, avuto riguardo alla vendita del bene oggetto di locazione in favore dei coniugi . CP_4 Evidentemente con il presente atto non si intende chiedere alcuna condanna per il risarcimento del danno nei confronti dei coniugi , ma poiché è depositata agli CP_4 atti del presente procedimento il carteggio intercorso fra le parti e relativo alle richieste di sopralluogo, è opportuno portare alla cognizione del Giudice adito ulteriori elementi utili a sostegno della tesi della simulazione soggettiva e della reale volontà del Signor e Pt_2 dei ricorrenti. Orbene, già a partire dall'anno 2016, “ manifestava al Controparte_2 Sig. la seria intenzione di acquistare l'immobile sito in Roma, Piazza Parte_2 Capranica n° 95 trattandosi, peraltro, di appartamento concesso in locazione all'odierna resistente per oltre venti anni. Occorre, pertanto, porre l'attenzione sul fatto che il Dott. , legale Controparte_3 rappresentante della , veniva a conoscenza della vendita Controparte_2 dell'immobile locato in favore dei coniugi solo nel luglio 2023, dunque, oltre sei CP_4 mesi dall'avvenuta trascrizione dell'atto di compravendita ai rogiti del Notaio Per_1 Tale circostanza è ancor più significativa ove si tenga conto che, contrariamente a quanto normalmente accade, gli odierni ricorrenti mai hanno effettuato, nel corso delle trattative avute con il Sig. alcuna previa verifica e/o sopralluogo del bene oggetto Pt_2 di vendita. Risulta, allora, evidente come il Sig. e, parimenti, i coniugi Parte_2
, pur esercitando le prerogative che l'Ordinamento astrattamente gli riconosce – CP_4 il primo quale formale titolare del contratto di locazione concluso con la società “Italian Pod s.r.l.”, i secondi quali soggetti interessati all'acquisto del bene locato – abbiano, invero, ampiamente travalicato i limiti della correttezza e della buona fede che costituiscono espressione del principio di solidarietà sociale ex art. 2 Cost..
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La condotta dei Sig.ri , e , a parere di Parte_2 Controparte_1 Parte_1 questa difesa, ha configurato un autentico abuso dei propri diritti finalizzato a pregiudicare la sfera giuridica della alla quale è stata, difatti, preclusa ogni Controparte_2 possibilità di poter azionare il proprio diritto di prelazione e riscatto ai sensi degli artt. 38 e 39 Legge 392/78. Si ravvisa, pertanto, l'indebita compromissione nonché la violazione del diritto di prelazione che, invero, avrebbe dovuto riconoscersi in capo all'odierna resistente sulla scorta dell'art. 38 Legge392/78, nella parte in cui prevede che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere È evidente che l'effetto della simulazione contrattuale e le successive condotte erano finalizzate ad ottenere, per altera via, l'immobile libero da persone e cose. In ultimo, si segnala come la odierna resistente ha sempre corrisposto agli odierni ricorrenti i canoni di locazioni così come pattuiti in contratto (cfr. doc. 9) e che, ad onor del vero, i ricorrenti hanno più volte ribadito di essere imputati ad indennità di occupazione, quindi allo stato si evidenza che non vi è alcuna morosità, ma solo una disputa sul nomen iuris da attribuire al pagamento, in ragione delle opposte vedute. Così come è vero la ulteriore circostanza che la Professionisti Associati ha corrisposto regolarmente gli oneri condominiale come da documentazione che si allega (cfr. doc. 10)…>> Sulla scorta di ciò ha rassegnato le seguenti conclusioni:
<<…Voglia l'On.le Giudice adito, reietta e disattesa ogni contraria istanza rigettare la domanda di parte ricorrente, previa ogni più opportuna declaratoria di legge, e per l'effetto dichiarare:
• la legittima detenzione dell'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95 atteso l'automatico rinnovo del contratto di locazione in favore della “ , Controparte_2 per i motivi tutti esposti in narrativa;

• la simulazione soggettiva connessa alla stipula, nel maggio 2017, dei due contratti di locazione afferenti l'immobile sito in Roma, Piazza Capranica n° 95;
• l'inefficacia, invalidità e/o inesistenza della comunicazione di disdetta dei contratti di locazione;

• la lesione dei diritti dell'odierna resistente, avuto riguardo all'automatico rinnovo del rapporto di locazione e alla successiva condotta dei contraenti.
• che nulla è dovuto a titolo di canoni di locazione e oneri condominiali, atteso l'integrale pagamento degli stessi…>> Ritenuta la causa matura per la decisione senza approfondimento istruttorio, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza scritta del 26.5.2025. III. La domanda di risoluzione del contratto per finita locazione è fondata e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Le emergenze documentali danno conto che:
l'appartamento compravenduto era stato concesso in locazione nel mese di maggio 2017 dal precedente proprietario, Sig. , alla società “Italian Pod s.r.l.” la Parte_2 quale, pochi giorni dopo essere divenuta conduttrice dell'immobile de quo, in data 15 maggio 2017, stipulava con l' contratto di Controparte_2 sublocazione ad uso commerciale avente durata di anni 6+6;
- che con pec del 29.4.2022 il Sig. nella sua veste di locatore, Parte_2 comunicava alla conduttrice - IT PO S.R.L - il diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla Piazza
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Capranica n. 95" avendo necessità di rientrare in possesso dello stesso per procedere alla sua integrale ristrutturazione ex art. 29 lettera c) L. 39/1978";
- che la IT PO S.R.L. nulla opponeva al diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza;

- che con nota pec del 22 maggio 2022 la Italian Pod, in persona del suo legale rappresentante Signor comunicava alla odierna resistente il diniego di Parte_2 rinnovazione del contratto di sub-locazione alla prima scadenza ex art. 29 lettera C) della L. 39/1978. Le contestazioni relative alla simulazione del contratto di sublocazione, alla validità della disdetta ed al mancato possibile esercizio del diritto di prelazione avrebbero dovuto essere fatte valere nei confronti dei danti causa degli odierni ricorrenti. Inoltre trattasi di domande riconvenzionali inammissibili ex art. 418 c.p.c.. Pertanto la domanda principale di risoluzione per finita locazione – da giudicarsi ammissibilie e procedibile- nel merito va accolta “poiché l'intimazione di sfratto per finita locazione rappresenta l'effettiva manifestazione della volontà del locatore di recedere dal contratto a conferma degli effetti già prodottisi con la disdetta regolarmente inviata, la quale disdetta del contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale recettizio concretantesi in una manifestazione di volontà che può essere comunicata sia per iscritto che verbalmente, purchè inequivocabilmente idonea a manifestare alla controparte la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza…” (v. Cass. Civ. Sez. III, 12.01.2006 n. 409).
Per l'esecuzione si fissa come da dispositivo considerata la difficoltà nel reperire alloggi durante il Giubileo 2025.
Alla sentenza de qua agitur ed a siffatte valutazioni consegue la condanna della ex conduttrice e dell'occupante di fatto alla restituzione, in favore del locatore - proprietario, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, immediatamente nonché al versamento di euro 2650,00 da novembre 2024 mensili sino al rilascio effettivo (v. Cass. 3223/2011, Cass. 26610/2008; Cass. 1507/2006, “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare sussiste la regola juris per cui il danno del proprietario è in re ipsa, configurandosi nella indisponibilità del bene e nella impossibilità di conseguire utilità dal bene, ed il relativo danno ben può essere ancorato a elementi presuntivi semplici, non necessitando di specifica prova, mediante il riferimento al danno figurativo e dunque al valore locativo del bene immobile.” ).
Al riguardo va precisato che solo a date condizioni sono ammesse le pronunce condizionali o anche dette cd. condanne in futuro, aventi ad oggetto l'accertamento di un diritto, la cui fattispecie non si è ancora completamente integrata e che, come tale, non può ritenersi esigibile.
Nell'ordinamento processuale vigente sono ammesse sentenze di condanna condizionate, quanto alla loro efficacia, al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto, alla scadenza di un termine prestabilito o ad una controprestazione specifica, sempre che la circostanza tenuta presente sia tale per cui il suo verificarsi non richieda ulteriori accertamenti di merito da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione. Infatti con dette sentenze non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, parimenti attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore, il cui avveramento si presenta differito ed incerto. Si osserva — peraltro — che una tale pronuncia in tanto è ammissibile in quanto la “circostanza” dedotta in condizione non richieda altra indagine, diversa da quella circa l'avvenuta verificazione o meno della circostanza stessa. V. sul punto, di recente Cass. Civ., sezione III, sent. n. 19895 del 6/10/2015 secondo cui: “Questa Corte ha più volte ammesso la possibilità di pronunciare sentenze di condanna condizionali, ma a patto che
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l'elemento condizionante sia certo ed inequivoco. La sentenza condizionale infatti deve essere tale da "non richiedere altra indagine oltre quella diretta ad accertare se la circostanza
[condizionante] si sia o meno verificata" (Sez. 3, Sentenza n. 21013 del 12/10/2010, Rv. 615532). Non è, per contro, consentito pronunciare una sentenza la cui efficacia sia subordinata ad un nuovo ed ulteriore accertamento di merito, da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione (Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 16135 del 09/07/2009, Rv. 608810; Sez. 3, Sentenza n. 16621 del 19/06/2008, Rv. 603837; Sez. 3, Sentenza n. 19657 del 01/10/2004, Rv. 577467)”.
Quanto all'istanza risarcitoria – tale dovendosi qualificare quella rivolta a conseguire l'indennità per l'occupazione sine titulo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13/12/2016 n° 25503) - i parametri di riferimento sono rappresentati dall'arricchimento del conduttore e dal correlativo impoverimento del locatore per la perdita , durante l'occupazione, del valore locativo dell'immobile. Il canone pattuito con il contratto nullo può costituire un utile riferimento per la determinazione della indennità giacchè le stesse parti hanno ritenuto come congruo un valore locativo del bene di euro 2650 mensili (quale risultante dal contratto allegato in atti, recante la sottoscrizione delle parti contendenti).
IV. In tali valutazioni “più liquide” resta assorbita qualsivoglia considerazione in ordine alle altre questioni comprimarie e/o subordinate, anche logicamente, sollevate dalle parti (v. in ogni caso, per i principi di economia processuale e di celerità costituzionalmente protette che fondano il criterio della “ragione più liquida”, S.U. Civili 29523/08 e S.U. Civili 24882/2008).
V. Si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare le spese e le competenze di giudizio, secondo quanto previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009, in considerazioni dell'esito del giudizio, della reciproca soccombenza, delle ragioni della decisione, dei rilievi di ufficio, della peculiarità delle questioni e della qualità delle parti.
Relativamente al capo di condanna, la presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge (art. 282 c.p.c.) e di tanto non occorre farne menzione nel dispositivo

Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in narrativa, ogni contraria istanza, domanda, deduzione, eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:
1) accoglie la domanda attorea e, previo accertamento della scadenza, alla data del 30/05/2023, del contratto di locazione stipulato in data 10.05.2017 al n. 12068, serie 3T, afferente all'immobile sito in Roma alla Piazza Capranica n. 95, censito al N.C.E.U. del
Comune di Roma, fg. 486, part. 13, sub 510 (già sub 11), categoria A/2, classe 1, vani
6,5, costituito da un appartamento ad uso di civile abitazione posto al piano terzo, distinto con il numero interno 10, e, per l'effetto, condanna l
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, Dott. Controparte_2
per l'effetto, al rilascio dell'immobile, in favore delle parti attrici Controparte_3 Pt_1
e in solido, libero da persone e sgombero da cose;

[...] Controparte_1
2) fissa ex art. 56 della legge n. 392 del 1978 la data dell'esecuzione al
31.8.2025; 3) condanna il convenuto altresì al pagamento di euro 2.650,00 mensili in favore delle parti ricorrenti in solido a titolo di risarcimento dei danni da occupazione sine titulo ex art. 1591 c.c., dal novembre 2024 fino al rilascio, oltre interessi al saggio legale ex art. 2033 c.c.;
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4) dichiara integralmente compensate le spese e le competenze di lite tra tutte le parti costituite.
Così deciso in Roma, lì 26.5.2025 ex art. 127 ter c.p.c.
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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