Pubblicato il 20/01/2026

N. 00011/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00151/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa

Sezione Autonoma di Bolzano

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 151 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
ZI SS, in proprio e quale legale rappresentante di Kairos S.r.l., rappresentata e difesa dagli avvocati Monica Bonomini e Alberto Zocchi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e con domicilio fisico eletto in Bolzano, piazza della Vittoria, n. 3;

contro

Comune di San Candido, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura Distrettuale dello Stato, domiciliata ex lege in Trento, largo Porta Nuova, n. 9;

per l’annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1) del provvedimento di data 28 aprile 2025, prot. 0013709, notificato a mezzo PEC il 30 aprile 2025 a firma del Sindaco del Comune di San Candido, avente ad oggetto: “ Assegnazione posti letto per l’attività ricettiva dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie (LP n. 12/1995) da svolgere in San Candido (BZ), Via Pizach 3 (P.ed. 504, pp.mm 15 e 23 C.C. San Candido) - Comunicazione conclusione procedimento amministrativo ”, nella parte in cui ha assegnato solo 4 posti letto invece dei 9 posti letto richiesti, respingendo la domanda relativa agli ulteriori 5 posti letto;

2) della comunicazione a firma del Sindaco di San Candido di data 24 gennaio 2025, prot. 0001488, avente ad oggetto: “ Domanda di assegnazione di n. 9 posti letto per l’attività ricettiva dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie (L.P. n.12/1995), da svolgere in San Candido (BZ), Via Pizach 3 (P.ed. 504, pp.mm. 15 e 23 C.C. San Candido), comunicazione avvio procedimento ”;

per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da SS ZI l’1.10. 2025:

annullamento del provvedimento dd. 2 luglio 2025, ad oggetto: “Assegnazione di 9 posti letto per l’attività ricettiva dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie (L.P. n.12/95) da svolgere in San candido (BZ), Via Pizach 3 /P.ed.504, pp.mm. 15 e 23 CC San Candido) - Ulteriori precisazioni ”.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di San Candido;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2025 il consigliere IZ LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale d’udienza;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

(Salva diversa specificazione, i documenti di seguito indicati si riferiscono a quelli dimessi in giudizio dalla ricorrente)

1. Il presente ricorso contesta una decisione del Comune di San Candido di limitare la capacità ricettiva di una struttura turistica. Le ricorrenti (ZI SS in proprio e come legale rappresentante di Kairos s.r.l.) impugnano il provvedimento comunale che concede solo quattro posti letto rispetto ai nove inizialmente richiesti per due unità abitative adibite ad attività ricettiva. Il nucleo della controversia riguarda la presunta mancanza di idonei parcheggi privati, requisito che la difesa sostiene invece di aver ampiamente soddisfatto attraverso titoli di proprietà e un contratto di comodato. La tesi difensiva evidenzia una carenza di motivazione e un’errata applicazione delle norme urbanistiche provinciali da parte dell’amministrazione comunale. In conclusione, l’atto mira all’annullamento del diniego parziale, in via principale rivendicando il pieno diritto all’assegnazione della capacità ricettiva totale in base alla documentazione tecnica prodotta, ovvero, in via subordinata, ad almeno 8 posti letto sui 9 richiesti.

2. Va premesso quanto segue.

Il signor IG SS è proprietario di due abitazioni, meglio identificate quali p.m. 15 e p.m. 23 della p.ed. 504, C.C. San Candido (doc. n. 7), facenti parte del Condominio “ AI” sito a San Candido, in via Pizach n. 3/c, dotate ciascuna di un posto auto intavolato.

Con contratto di comodato 25.8.2023 (doc. n. 3) il signor SS concedeva in comodato le predette due abitazioni alla propria figlia ZI SS.

In data 9 dicembre 2024, la ricorrente signora ZI SS ha presentato al Comune di San Candido una domanda per l’assegnazione di 9 posti letto, ai sensi delle leggi provinciali n. 12/1995 e n. 7/2008. L’attività ricettiva (affitto di appartamenti ammobiliati per ferie) doveva essere svolta in via Pizach n. 3/c, nelle predette due unità immobiliari (doc. n. 4).

3. Il 24 gennaio 2025, il Comune ha comunicato i motivi tesi al rigetto della domanda (prot. 0001488 – doc. n. 2), sollevando diverse criticità:

i) irregolarità catastali e tavolari relative alla p.m. 23 (mancata corrispondenza con la divisione materiale);

ii) dubbi tecnici circa il rispetto dell’altezza minima interna dei vani per l’abitabilità;

iii) mancanza di documentazione grafica che dimostrasse la disponibilità di parcheggi privati sufficienti secondo i parametri del DPP n. 17/2020 (che richiede un posto auto ogni 4 posti letto più il 20% per il personale).

4. Successivamente, il signor NN UT, proprietario nello stesso condominio “ AI” dell’appartamento p.m. 14 della medesima p.ed. 504 C.C. San Candido (doc. n. 8) ha messo a disposizione, con contratto di comodato dd. 20.2.2025 (doc. n. 6), alla società Kairos s.rl., di cui la signora ZI SS è la legale rappresentante, il relativo posto auto situato nell’area parcheggio dell’edificio condominiale per la durata di 4 anni, tacitamente rinnovato salvo revoca. Si prevede che il comodatario in caso di urgente necessità debba restituire il bene entro il termine di 60 giorni dalla richiesta.

5. In sede di osservazioni successive (24 febbraio 2025 – doc. n. 5), la ricorrente ha risposto alle istanze istruttorie comunali fornendo ampia documentazione tecnica per dimostrare:

i) l’avvenuta regolarizzazione edilizia, catastale e tavolare della p.m. 23;

ii) la regolarità delle superfici e delle altezze dei locali;

iii) la disponibilità di 3 posti auto: due di proprietà (uno per p.m.) e uno in comodato d’uso da un altro condomino; ha inoltre avanzato una richiesta subordinata per ottenere l’assegnazione di 2 posti auto pubblici ad uso privato, qualora quelli privati documentati non fossero stati ritenuti sufficienti (doc. n. 5).

6. Nonostante le predette integrazioni, in data 28 aprile 2025, il Sindaco, su proposta della Giunta comunale (delibera dd. 17.4.2025, n. 196/2025), ha emesso il provvedimento finale (prot. 0013709 - doc. n. 1) che ha disposto:

i) l’assegnazione di soli 4 posti letto;

ii) il diniego per gli ulteriori 5 posti letto richiesti.

L’amministrazione ha motivato il taglio dei posti letto sostenendo che “ non sono stati comprovati i posti macchina aggiuntivi necessari ”, richiamando, per il relativo calcolo, il D.P.P. n. 17/2020, art. 7, con i corrispondenti indici: “ 1/4 letti + 20% per il personale ”.

7. Contro questo provvedimento di accoglimento parziale della domanda di posti letto le ricorrenti hanno proposto il ricorso introduttivo, deducendo a fondamento dello stesso i seguenti motivi:

7.1. “ Violazione e falsa applicazione della L.P. 11.5.1995 n. 12 e dell’art. 7 del DPP 7.5.2020, n. 17, avendo la ricorrente la disponibilità di un numero di posti auto sufficiente a soddisfare i parametri di parcamento per la concessione dei 9 posto letto richiesti e, di conseguenza, altresì violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 8 del Regolamento comunale per l’assegnazione di posti letto approvato con Deliberazione consiliare n. 63 del 23.11.2023 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1 “ Autorimesse e posti auto ”, comma 5 delle Norme di attuazione al piano urbanistico del Comune di San Candido, approvate con decreto n. 2421 del 18.2.2020 .”

La ricorrente contesta il merito della decisione, sostenendo che il calcolo dei parcheggi effettuato dal Comune sia errato. Viene sottolineato che la disponibilità di 3 posti auto (due di proprietà e uno in comodato) sarebbe matematicamente sufficiente per i 9 letti richiesti secondo i parametri provinciali, e che le norme di attuazione del piano urbanistico citate dal Comune non sarebbero applicabili al caso di specie.

7.2. “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 7 LP 22 ottobre 1993 n.17, risp. dell’art. 3 della Legge 7 agosto 1990 n. 241 ed eccesso di potere per motivazione carente, errata, incongrua e intrinsecamente contraddittoria .”

Questo secondo motivo si concentra invece sui vizi formali e logici del provvedimento. La ricorrente lamenta che l’amministrazione non abbia spiegato perché le prove fornite (come il contratto di comodato) siano state ritenute insufficienti, né si sia pronunciata sulla richiesta subordinata di parcheggi pubblici, rendendo l’atto amministrativo oscuro e privo di una valida giustificazione.

8. In seguito ad un colloquio intervenuto presso l’Amministrazione comunale di San Candido, e dopo il nuovo esame della documentazione del caso di specie, l’Amministrazione comunale, con provvedimento dd. 2.7.2025 (doc. n. 10) ha confermato la propria posizione, già espressa con missiva prot. n. 0013709 dd. 29.4.2025, esplicando ulteriormente: “ Precisamente: per l’assegnazione dei posti letto richiesta, pervenuta in data 09.12.2025, si rendono necessari n. 2 ulteriori posti auto (DPGP n. 17/2020, art. 7), la cui disponibilità non può essere comprovata attraverso il contratto di comodato d’uso con il Signor Dott. UT, allegato alle Sue controdeduzioni, trasmesse via PEC alla scrivente in data 24.02.2025. Il posto auto n. 14 presso il parcheggio del condominio “AI” in San Candido (BZ), Via Pizach n. 3, relativo all’appartamento interno 14, scala 3/b, p.ed. 504, foglio 4, sub. 18, CC San Candido, ha infatti carattere di pertinenza a quest’ultimo appartamento e come tale non cedibile a terzi (ex art. 39 DPGP n. 20/1970), mentre il posto auto n. 29 presso l’immobile condominio “ Batia” , in San Candido (BZ) Via Pumes 4, p.ed. 518, foglio 29, sub. 49, non è contiguo all’immobile in Via Pizach n. 3 (p.ed. 504 CC San Candido), come invece previsto dalle norme di attuazione al piano urbanistico comunale del comune di San Candido, Art. 1 .”

9. In data 25.7.2025 si è costituito in giudizio il Comune di San Candido, rinviando ad una successiva memoria le proprie ragioni difensive.

10. Con atto notificato il 24 settembre 2025 e depositato il 1° ottobre 2025 le ricorrenti proponevano motivi aggiunti avverso il nuovo provvedimento del Comune di San Candido, emesso il 2 luglio 2025.

Questo provvedimento, pur confermando il diniego dei 5 posti letto, ha integrato la motivazione del primo atto (quello del 28 aprile), introducendo nuove giustificazioni tecniche del diniego che la ricorrente contesta punto per punto con il seguente motivo di ricorso:

10.1. “ Violazione e falsa applicazione della L.P. 11.5.1995 n. 12 e dell’art. 7 del DPP 7.5.2020 n. 17, avendo la ricorrente dimostrato la disponibilità di 3 posti auto, sufficienti a soddisfare i parametri di parcamento per la concessione dei 9 posti letto richiesti o quantomeno di 8; di conseguenza, altresì violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 8 del Regolamento comunale per l’assegnazione di posti letto approvato con Deliberazione consiliare n. 63 del 23.11.2023 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 40- bis della legge provinciale dd. 10.7.2018, n. 9, “ Parcheggi per edifici esistenti ”, e dell’art. 1, “ Autorimesse e posti auto ”, comma 5 delle Norme di attuazione al piano urbanistico del Comune di San Candido, approvate con decreto n. 2421 del 18.2.2020 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 7 LP 22 ottobre 1993 n.17, risp. dell’art. 3 della Legge 7 agosto 1990 n. 241 ed eccesso di potere per motivazione errata, incongrua e intrinsecamente contraddittoria. ”

In particolare, le ricorrenti contestano i nuovi argomenti addotti dall’amministrazione, quali:

i) l’asserita necessità di 4 posti auto, anziché 3, per ottenere 9 posti letto;

ii) l’esistenza di un presunto vincolo di pertinenza sul posto auto dato in comodato, che ne impedirebbe la cessione;

iii) il richiamo a normative abrogate (come l’art. 39 del DPGP 20/1970) per giustificare tale vincolo;

iv) l’irrilevanza della mancata contiguità di altri posti auto del proprietario-comodante, non essendo questi oggetto della domanda della ricorrente.

In sostanza, le ricorrenti ribadiscono che, avendo dimostrato la disponibilità di 3 posti macchina entro il lotto condominiale e privi di vincoli ostativi, avrebbero diritto all’assegnazione dell’intera capacità ricettiva richiesta, o, comunque, di almeno 8 posti letto.

11. Le ricorrenti, pertanto, concludono per l’accoglimento del ricorso introduttivo e del ricorso per motivi aggiunti e, quindi, per l’annullamento del provvedimento di data 28.4.2025, nella parte in cui vengono assegnati alle ricorrenti solo 4 posti letto invece dei 9 richiesti, ovvero quel diverso numero di posti letto che risulterà spettare alle ricorrenti in base ai posti auto documentati, rispettivamente richiesti al Comune in uso privato dalla ricorrente medesima in via subordinata, nonché del provvedimento dd. 2.7.2025, con cui il precedente provvedimento è stato confermato con integrazione della relativa motivazione.

12. In data 14.11.2025 l’Amministrazione comunale ha esposto le proprie ragioni difensive sostenendo:

i) l’inammissibilità del contratto di comodato per il posto auto n. 14: il Comune sostiene che il posto auto oggetto del contratto di comodato (p.m. 14) non potrebbe essere utilizzato dalle ricorrenti poiché sarebbe gravato da un vincolo di pertinenzialità inderogabile rispetto all’appartamento del proprietario;

ii) l’irretroattività della legge del 2005: l’amministrazione argomenta che il condominio “ AI ” sarebbe stato costruito nel 1980 sotto la vigenza dell’art. 39 del D.P.G.P. n. 20/1970, il quale stabiliva che i parcheggi avessero carattere “ accessorio ” rispetto all’unità immobiliare. Secondo il Comune, la riforma del 2005 (legge n. 246/2005), che ha permesso il trasferimento autonomo dei parcheggi, non avrebbe effetto retroattivo e quindi non si applicherebbe a edifici realizzati prima di tale data;

iii) mancanza di contiguità per il posto auto n. 29: viene respinta anche la validità del posto auto n. 29 (sito presso il condominio “ Batia ”). La difesa del Comune cita le Norme di attuazione al piano urbanistico (art. 1, comma 10), le quali prescrivono che i parcheggi debbano essere realizzati all’interno degli edifici, sulle aree di pertinenza o su aree ad esso contigue: il posto n. 29 sarebbe stato ritenuto non conforme a questo requisito di vicinanza;

iv) inefficacia degli abbonamenti ai parcheggi pubblici: riguardo alla richiesta di utilizzare parcheggi pubblici, il Comune osserva che i permessi di parcheggio a lungo termine (“ abbonamenti annuali o mensili” ) autorizzerebbero a parcheggiare, ma senza diritto a uno specifico posto-macchina, rendendoli quindi inidonei a soddisfare i requisiti richiesti per l’assegnazione dei posti letto.

13. In data 24.11.2025 le ricorrenti hanno depositato una memoria di replica, con la quale sostengono che il proprietario del posto auto dato in comodato (il sig. UT) sarebbe pienamente libero di disporre della sua proprietà esclusiva e che le norme citate dal Comune (art. 39 DPGP n. 20/1970 e art. 41- sexies legge n. 1150/1942) avrebbero lo scopo di tutelare gli acquirenti di nuove unità abitative contro i costruttori che volessero sottrarre aree di parcheggio al condominio. Nel caso in esame, invece, non vi sarebbe alcuna “ sottrazione” di aree vincolate, poiché sarebbe un legittimo proprietario che decide di prestare il proprio spazio a un altro condomino dello stesso edificio (“AI” ).

Per rafforzare la validità del comodato, inoltre, nella replica si sottolinea che il proprietario-comodante disporrebbe di un ulteriore posto auto (il n. 29) dove preferirebbe parcheggiare. Di conseguenza, il posto n. 14 sarebbe realmente libero e disponibile per le ricorrenti, rendendo prive di fondamento le preoccupazioni del Comune sulla contiguità di altri parcheggi che non sarebbero oggetto della domanda.

Infine, le ricorrenti sollevano la seguente eccezione: anche se si applicasse la vecchia normativa del 1970, il vincolo di parcheggio obbligatorio riguarderebbe solo una misura minima (1 mq ogni 20 mc di costruzione). Tutto ciò che eccedesse tale misura sarebbe “ completamente svincolato ” e pertanto sarebbe liberamente vendibile o locabile. Il Comune non avrebbe fornito alcuna prova che il posto auto n. 14 rientri proprio in quella quota obbligatoria e vincolata, anziché essere uno spazio ulteriore e quindi libero da vincoli.

In conclusione, nella memoria di replica si riafferma che il contratto di comodato sarebbe perfettamente legittimo e costituirebbe una prova valida della disponibilità del terzo posto auto, elemento che dovrebbe garantire il riconoscimento di almeno 8 se non di tutti i 9 posti letto richiesti.

14. All’udienza del 17 dicembre 2025, dopo discussione tra le parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

15. In via preliminare, rileva il Collegio che le ricorrenti, oltre ad introdurre domanda di annullamento dei provvedimenti impugnati nella parte in cui vengono assegnati alla ricorrente solo 4 posti letto invece dei 9 richiesti, chiedono a questo Tribunale di accertare in via subordinata quel diverso numero di posti letto che risulterà loro spettare in base ai posti auto documentati, rispettivamente richiesti al Comune in uso privato, introducendo così un’inammissibile domanda di accertamento.

Come noto, nel processo amministrativo l’azione di accertamento è esercitabile solamente nei casi tipicamente definiti dal legislatore o comunque enucleabili dal contesto della disciplina della tutela giurisdizionale.

La posizione soggettiva fatta valere dalle ricorrenti nella presente controversia ha certamente natura di interesse legittimo, trattandosi dell’interesse pretensivo all’assegnazione di 9 posti letto o del diverso numero di posti letto spettanti in base ai posti auto disponibili.

Per quanto attiene agli interessi legittimi, vi sono discussioni in dottrina e giurisprudenza circa la possibilità di una tutela di questi tramite lo strumento delle pronunce di mero accertamento (cfr., sul punto, TAR Lazio, Roma, sez. II-quater, 13 aprile 2015, n. 5361).

A fronte del rilevato contrasto giurisprudenziale, il Collegio ritiene preferibile aderire agli arresti TAR Veneto, sez. I, 23 agosto 2017, n. 797 e 16 dicembre 2016, n. 1380 e TAR Friuli Venezia Giulia, sez. I, 8 agosto 2016, n. 386, con i precedenti ivi richiamati, che valorizzano l’insegnamento tradizionale, secondo cui non può ammettersi un’azione generale e atipica di accertamento, se la posizione per la quale si agisce sia quella di interesse legittimo. Ciò, per le seguenti ragioni ben evidenziate nel citato precedente n. 797/2017 del TAR Veneto:

- l’interesse legittimo nasce da un rapporto non paritetico, ma di supremazia/soggezione tra Amministrazione/amministrato cosicché non spetta al giudice risolvere il conflitto di interessi tra le parti, pubblica e privata, dettando la regola puntuale nel caso concreto, bensì all’Amministrazione, titolare del potere sull’amministrato;

- il giudizio che il giudice amministrativo è chiamato a dare non è sul rapporto (tra Amministrazione e amministrato), ma sulla correttezza dell’atto (amministrativo) in cui si è estrinsecato quel rapporto di supremazia, cosicché, in caso di giudizio negativo, esso assume la forma della pronuncia caducatoria;

- all’esito del pronunciamento giurisdizionale possono residuare margini di discrezionalità in capo all’Amministrazione, che non possono essere esercitati dal giudice amministrativo, a pena di violazione del divieto ex art. 34, comma 2, primo periodo, del d.lgs. n. 104/2010 (a tenor del quale, in nessun caso il giudice può pronunciare con riferimento a poteri amministrativi non ancora esercitati).

Nella fattispecie all’esame la posizione azionata dalle ricorrenti - come detto - ha natura di interesse legittimo pretensivo, a fronte del quale il Comune di San Candido dispone sicuramente di poteri discrezionali potendo determinarsi, nel perseguimento dell’interesse pubblico, in senso anche sfavorevole alle interessate.

Ne consegue che la domanda di accertamento proposta in via subordinata va dichiarata inammissibile.

16. Il ricorso è fondato nella parte in cui sostiene l’illegittimità del diniego degli ulteriori 5 (cinque) posti letto richiesti e negati in erronea applicazione dell’art. 7 del D.P.P. n. 17/2020 e dell’art. 39 del DPGP n. 20/1970, che corrisponde all’art. 41- sexies originario della L. n. 1150/1942.

17. Il primo motivo del ricorso introduttivo merita accoglimento, con assorbimento del secondo.

17.1. Le ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione della L.P. 11.5.1995 n. 12 e dell’art. 7 del DPP 07.05.2020 n. 17, oltre alla violazione delle norme urbanistiche comunali e un eccesso di potere per motivazione errata.

Le argomentazioni principali esposte in questo motivo sono le seguenti:

i) disponibilità di posti auto sufficienti: le ricorrenti sostengono di aver chiaramente dimostrato la disponibilità di 3 posti auto complessivi: due compresi nella consistenza tavolare delle unità abitative (pp.mm. 15 e 23) e uno ottenuto tramite contratto di comodato (posto n. 14);

ii) correttezza del calcolo matematico: applicando l’indice previsto dall’art. 7 del DPP 17/2020 (1 posto ogni 4 letti + 20% per il personale), la difesa afferma che 3 posti auto siano sufficienti per 9 posti letto (ovvero: 1 posto per i primi quattro letti, 1 per i secondi quattro e 1 per il nono letto e per la quota del personale). Anche con una lettura restrittiva, i posti avrebbero dovuto essere almeno 8, rendendo l’assegnazione di soli 4 letti aritmeticamente contraddittoria;

iii) inapplicabilità del vincolo di pertinenza urbanistica: viene contestato il richiamo all’art. 1, comma 5, delle Norme di attuazione al piano urbanistico comunale. Secondo le ricorrenti, tale norma non si applicherebbe al caso di specie, perché i posti auto non sarebbero realizzati su aree esterne al lotto, ma si troverebbero tutti all’interno del lotto dell’edificio “ AI” (p.ed. 504) e sarebbero già pertinenziali per natura;

iv) omessa pronuncia sulla richiesta subordinata: si lamenta il fatto che l’amministrazione non abbia preso in considerazione la richiesta alternativa di assegnazione di due posti auto pubblici ad uso privato, che avrebbero portato il totale a 5 parcheggi.

17.2. Le ragioni difensive del Comune sono state depositate solo in data 14.11.2025, a seguito, pertanto, del deposito dei motivi aggiunti di ricorso, avvenuto in data 1.10.2025. Per questo motivo esse si riferiscono a tutti i motivi di ricorso presentati dalle ricorrenti, tanto in sede di ricorso introduttivo, che in sede di motivi aggiunti.

Con riguardo al primo motivo del ricorso introduttivo, la difesa del Comune evidenzia che il Condominio “ AI ” (dove si trovano le unità della ricorrente) è stato realizzato con concessione edilizia del 1979. All’epoca, la base giuridica per lo standard dei parcheggi era costituita dal DPGP n. 20/1970, il cui articolo 39 avrebbe stabilito che i parcheggi avessero carattere di accessorio inscindibile rispetto all’unità immobiliare per disposizione di legge.

La stessa difesa chiarisce, inoltre, che la richiesta di abbonamenti annuali o mensili per parcheggi pubblici avanzata dalle ricorrenti non potrebbe soddisfare lo standard urbanistico. Secondo la deliberazione della giunta comunale n. 521/2021, tali permessi autorizzerebbero a parcheggiare, ma non darebbero diritto a uno specifico posto-macchina, requisito invece necessario per il calcolo del fabbisogno di parcheggi privati per l’attività ricettiva.

Ne consegue, osserva il Collegio, che la difesa comunale non ha offerto alcuna ragione giustificativa in merito alla legittimità del calcolo comunale dei parcheggi necessari di cui al punto ii), mentre sub iv) ha esposto un’evidente motivazione postuma, in quanto tale illegittima, sull’omessa trattazione della richiesta di parcheggi pubblici.

I restanti punti, invece, (i) e iii), sono stati affrontati unitamente alle ragioni delle ricorrenti sollevate con i motivi aggiunti e come tali verranno esaminati in quella sede.

17.3. L’art. 7 del DPP 7.5.2020 n. 17 (citato anche come regolamento per la determinazione dei posti auto privati) stabilisce testualmente:

“ Art. 7 (Parcheggi privati)

(1) Nell’ambito del programma di mobilità e di accessibilità ai sensi della lettera f) del comma 5 dell’articolo 51 della legge, i Comuni stabiliscono standard specifici per la realizzazione di parcheggi privati, tenendo conto dell’offerta di infrastrutture e di servizi di mobilità e delle destinazioni d’uso previste nell’area pianificata, e – in osservanza delle disposizioni legislative – anche limitandone la realizzazione ad ambiti circoscritti, prescrivendo parcheggi collettivi e, in caso di deroghe agli standard, imponendo prestazioni sostitutive.

(2) Fino all'entrata in vigore delle disposizioni stabilite dai Comuni nel programma di mobilità e di accessibilità, per le singole destinazioni d’uso valgono i seguenti indici:

Fonte del traffico/destinazione d’uso - g. esercizi ricettivi e affittacamere, appartamenti per le vacanze – Parcheggi auto 1 / 4 posti letto +20 % per il personale ”.

L’indice in parola, pur individuando un criterio numerico e una maggiorazione percentuale, risulta all’evidenza incompleto, in quanto non disciplina il trattamento dei resti o delle frazioni derivanti dall’applicazione del calcolo e non fornisce indicazioni su soglie minime o arrotondamenti.

Del resto si tratta di una disciplina transitoria, destinata a colmare temporaneamente un vuoto normativo in attesa dei programmi comunali di mobilità e di accessibilità ai sensi della lettera f), del comma 5, dell’articolo 51 della L.P. n. 9/2018, in deroga al modello ordinario a regime fondato sulla mobilità sostenibile.

Infatti, il comma 1, del predetto art. 7 introduce un nuovo paradigma: standard non più automatici; valutazione discrezionale basata su accessibilità, trasporto pubblico, servizi di mobilità, contesto territoriale. La disciplina transitoria, invece, non applica affatto questo paradigma prorogando in via d’eccezione standard del tutto rigidi e quindi vincolati.

Ebbene, a fronte di questa disciplina transitoria incompleta oltre che rigida, l’Amministrazione comunale è stata chiamata a interpretare la norma, determinando autonomamente il numero di posti auto da richiedere.

Le ricorrenti sostengono che 3 posti auto sarebbero sufficienti per 9 posti letto, ovvero: 1 posto auto per i primi quattro letti, 1 posto auto per i secondi quattro e 1 posto auto per il nono letto e per la quota del personale.

L’Amministrazione comunale, invece, ritenuto dimostrabili solo 2 posti auto, ha autorizzato esclusivamente 4 posti letto, richiedendo perciò due ulteriori posti auto.

Il Comune ha applicato una logica del tipo: 1 posto auto per 4 posti letto + 1 posto auto “per il personale”. Applicata la stessa logica ai 9 posti letto: 1 posto auto per i primi 4 posti letto, 1 posto auto per i posti da 5 a 8, 1 posto auto per il 9, 1 posto auto per il personale.

In questo modo, l’Amministrazione ha di fatto trattato il +20 % come se imponesse un posto auto aggiuntivo minimo, indipendentemente dal risultato numerico del calcolo ed ha ritenuto che un posto auto non possa essere promiscuamente utilizzato da ospiti e personale in ragione delle rispettive quote.

Questa lettura, tuttavia, non è espressa nella norma de quo e conduce alla conclusione che 2 posti auto minimi siano previsti per qualsiasi attività ricettiva . Infatti, anche con un solo posto letto si renderebbero necessari 2 posti auto.

Tale approccio non trova però fondamento nel dato testuale della disposizione, che fa riferimento a una maggiorazione percentuale (parla di percentuale, non di “ 1 posto auto per il personale ”), senza prevedere assegnazioni indivisibili o arrotondamenti intermedi, né consente di desumere criteri fondati su soglie rigide.

Inoltre, esso conduce a equiparare situazioni eterogenee, trattando allo stesso modo:

un solo posto letto e quattro posti letto (sempre richiedendo 2 posti auto);

cinque, sei, sette o otto posti letto (sempre richiedendo 3 posti auto);

il nono posto letto come se richiedesse un intero nuovo posto auto.

L’adozione di tale criterio genera un risultato manifestamente sproporzionato e irragionevole, poiché non rispetta la proporzionalità tra il numero di posti letto e il fabbisogno effettivo di parcheggi e conduce ad equiparare situazioni oggettivamente molto diverse.

Ora, una percentuale per sua natura genera valori anche frazionari e non può essere convertita automaticamente in un’unità intera in assenza di un’esplicita previsione normativa.

Se il legislatore avesse voluto una soglia fissa, avrebbe utilizzato formulazioni del tipo: “ e ogni frazione di 4 posti letto ”, oppure “ e almeno un posto auto per il personale ”. Tali espressioni non sono presenti nel testo della norma.

Applicando la norma secondo la sua struttura matematica, invece, corrispondente alla lettera della norma, che rappresenta il canone ermeneutico primario (“ In tema di interpretazione della legge ai sensi dell'art. 12 delle preleggi, nelle ipotesi in cui l'interpretazione letterale di una norma di legge sia sufficiente a individuarne, in modo chiaro e univoco, il relativo significato e la connessa portata precettiva, l'interprete non deve ricorrere al criterio ermeneutico sussidiario costituito dalla ricerca della “mens legis”, specie se, attraverso siffatto procedimento, possa pervenirsi al risultato di modificare la volontà della norma, così come inequivocabilmente espressa dal legislatore e desumibile anche dalla connessione fra i singoli disposti ” (Cons. Stato, V, 18 luglio 2024, n. 6440 richiamata da Cons. Stato, V, 6 febbraio 2025. n. 921), valorizzando con ciò anche i valori frazionari e procedendo all’eventuale arrotondamento esclusivamente all’esito del calcolo complessivo, 9 posti letto richiedono un numero di posti auto nella misura di 9 / 4 = 2,25, che, sommati alla percentuale del 20%, danno 2,25 + 0,45 = 2,70, arrotondati al termine del calcolo in 3 posti auto. In questo modo l’arrotondamento per eccesso, benché non previsto dalla disposizione, ma corrispondente alla ratio della disciplina che impone degli standard minimi (escludendo pertanto un risultato pari a zero), avviene una sola volta alla fine del calcolo complessivo (anziché due volte, qualora nel mezzo del calcolo si disponesse l’arrotondamento di 2,25 a 3). Deve osservarsi, al riguardo, che, secondo le regole matematiche comunemente accettate, l’arrotondamento va eseguito solo all’esito del calcolo complessivo, non essendo corretto procedere ad arrotondamenti intermedi, in quanto idonei a modificare il risultato dell’operazione.

Quest’interpretazione, oltre che testualmente fondata, risulta conforme anche al canone di proporzionalità, perché consente di relazionare il numero dei posti auto al numero dei posti letto con una progressione continua, senza le incongruenze di una lettura “ per scaglioni ”. Applicando la formula in termini esclusivamente matematici, infatti, cinque, sei, sette o otto posti letto non richiederebbero sempre 3 posti auto, ma 5 e 6 sarebbero soddisfatti con 2 posti auto.

Stabilire, invece, secondo la lettura dell’Amministrazione comunale, da un lato che un posto auto debba servire per intero al personale indipendentemente dalla sua quota percentuale, dall’altro, che un posto auto non possa essere utilizzato sia dagli ospiti che dal personale in ragione della rispettiva quota percentuale, confligge direttamente con il canone testè richiamato.

Inoltre, quest’interpretazione, oltre che testualmente fondata e aderente ai principi di ragionevolezza e proporzionalità, è altresì conforme al principio di limitazione dei parcheggi di cui ai commi 1 e 3 del medesimo art. 7.

Stabilisce il comma 1: “ Nell'ambito del programma di mobilità e di accessibilità ai sensi della lettera f) del comma 5 dell'articolo 51 della legge, i Comuni stabiliscono standard specifici per la realizzazione di parcheggi privati, tenendo conto dell’offerta di infrastrutture e di servizi di mobilità e delle destinazioni d’uso previste nell’area pianificata, e – in osservanza delle disposizioni legislative – anche limitandone la realizzazione ad ambiti circoscritti, prescrivendo parcheggi collettivi e, in caso di deroghe agli standard, imponendo prestazioni sostitutive . “.

A questa prima norma sullo standard dei parcheggi ne segue una seconda: “( 3) Nella determinazione degli standard il numero dei posti auto privati deve essere limitato in correlazione alla posizione nell’area insediabile e all’accessibilità dei trasporti pubblici. I criteri di cui tenere conto sono la distanza della prevista costruzione dalla fermata del trasporto pubblico locale più vicina, la frequenza delle corse, il collegamento al trasporto interregionale, tempi di percorrenza più favorevoli grazie, ad esempio, a corsie riservate, ecc. Nel caso specifico devono essere tenute in considerazione le condizioni del traffico a livello locale e speciali misure volte a ridurre la necessità di parcheggi, ad esempio biglietti per lavoratori dipendenti, la realizzazione di stazioni di car sharing, car pooling, ecc. ”.

Da questi due commi, cui si aggiunge la “ limitazione dei parcheggi privati ” quale misura che disincentiva il traffico motorizzato individuale ai sensi della lett. f), comma 3, dell’art. 5 del medesimo regolamento, emerge con chiarezza che la disciplina urbanistica ordinaria di settore è strutturalmente orientata alla riduzione del numero dei parcheggi privati, in funzione di criteri di accessibilità, mobilità sostenibile e contenimento dell’impatto automobilistico.

Ne consegue che lo standard dei parcheggi privati non assume più la natura di un parametro quantitativo rigido, automatico e neutro, ma si inserisce in una politica urbanistica attivamente restrittiva, coerente con gli obiettivi di sostenibilità e di riduzione del traffico motorizzato individuale.

Per l’effetto, l’interpretazione testuale qui propugnata bene si inserisce in questa politica legislativa tendenzialmente restrittiva del numero dei parcheggi privati.

Infine, trattandosi di una disciplina transitoria, destinata a operare in via temporanea e in deroga al modello ordinario - il quale, lungi dal fondarsi su standard quantitativi rigidi, è strutturalmente orientato a limitare i parcheggi privati sulla base di valutazioni di mobilità e accessibilità intrinsecamente flessibili e quindi discrezionali, sino a poterne giustificare, per determinate fattispecie, anche la completa eliminazione - la tabella rigida degli indici non può che essere interpretata in senso strettamente letterale e, conseguentemente, restrittivo rispetto all’opzione ermeneutica adottata dal Comune, ciò corrispondendo a un’esigenza tipica delle norme che fanno “eccezione alle regole generali ” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 22.5.2025, n. 4472).

17.4. Conclusivamente, ritiene il Collegio che siano fondate entrambe le doglianze di cui ai punti ii) e iv) del primo motivo del ricorso introduttivo, per aver avere il Comune erroneamente determinato il numero dei posti auto dovuti - pretendendone uno in più rispetto a quanto prescritto dal tenore letterale della norma in relazione a una richiesta di 9 (nove) posti letto - e per non aver dato riscontro alla domanda di utilizzo di due parcheggi pubblici.

18. Il Collegio può perciò trattare le censure di cui ai motivi aggiunti di ricorso, che si incentrano soprattutto sull’idoneità o meno del terzo posto auto indicato dalla ricorrente ZI SS nell’integrazione della sua domanda di assegnazione dei posti letto.

18.1. Con i motivi aggiunti, notificati il 24 settembre 2025 e depositati il 1° ottobre 2025, le ricorrenti, infatti, oltre a ribadire l’errata determinazione del numero di parcheggi necessari da parte del Comune (4 anziché 3), sollevano una serie di censure contro il provvedimento del Comune di San Candido del 2 luglio 2025 (docc.10 e 11), che avrebbe integrato la motivazione del precedente diniego.

Anzitutto, lamentano l’inesistenza del “ vincolo di pertinenza ” sul posto auto n. 14. Esse definiscono “ palesemente errato ” il rilievo comunale secondo cui il posto auto dato in comodato dal sig. UT non sarebbe cedibile perché legato da un vincolo di pertinenza all’appartamento n. 14.

A supporto di ciò, evidenziano che non esisterebbe alcun vincolo tavolare annotato nel Libro Fondiario per tale posto macchina e che il richiamo all’art. 39 del DPGP 20/1970 sarebbe inconferente, poiché tale norma sarebbe stata abrogata fin dal 1997.

Quanto ai vincoli di pertinenza previsti dalla legge urbanistica provinciale in vigore (art. 40 -bis L.P. 9/2018) essi riguarderebbero solo parcheggi realizzati in deroga o su aree esterne al lotto, mentre il posto n. 14 farebbe parte del lotto originario del condominio “ AI”.

Infine, deducono l’irrilevanza del requisito della “ contiguità” del posto auto n. 29, in quanto quel parcheggio non sarebbe tra quelli richiesti per l’attività ricettiva, ma servirebbe solo a dimostrare che il comodante avrebbe avuto un altro posto auto dove parcheggiare la propria auto, lasciando libero il n. 14 per le ricorrenti.

18.2. La difesa dell’amministrazione comunale, dal canto suo, articola la propria opposizione ai predetti motivi aggiunti sostenendo l’inammissibilità del comodato per il posto auto n. 14 e la carenza del requisito di “ contiguità ” per il posto auto n. 29.

La ragione principale addotta dal Comune nel contestare l’ammissibilità del contratto di comodato riguarda la natura giuridica del posto auto n. 14 nel condominio “ AI ”. L’amministrazione sostiene che sebbene la legge n. 246/2005 abbia introdotto la possibilità di trasferire i parcheggi autonomamente dalle unità immobiliari, la giurisprudenza (Corte di Cassazione n. 4264/2006) avrebbe chiarito che tale norma non sarebbe retroattiva. Poiché il condominio “ AI” sarebbe stato realizzato nel 1980 sotto la vigenza dell’art. 39 del D.P.G.P. n. 20/1970, i parcheggi avrebbero un carattere di “ accessorio ” rispetto all’unità immobiliare. Di conseguenza, il posto auto n. 14 sarebbe legato da un vincolo di pertinenza all’appartamento del sig. UT e non potrebbe essere ceduto separatamente tramite un contratto di comodato.

L’amministrazione contesta, altresì, l’utilizzo del posto auto n. 29, situato presso il condominio “ Batia ”, in quanto non rispettoso del criterio della contiguità fisica rispetto all’immobile dove si dovrebbe svolgere l’attività ricettiva della ricorrente. Secondo le “ Norme di attuazione ” al piano urbanistico del Comune di San Candido (art. 1, comma 10), infatti, i parcheggi necessari per un’attività dovrebbero essere situati all’interno dell’edificio, sulle aree di pertinenza o su aree ad esso contigue.

18.3. Esposti così i contrapposti argomenti delle parti, il Collegio considera anzitutto il contenuto del provvedimento emesso in data 2.7. 2025 dal Comune di San Candido (docc. 10 e 11).

18.3.1. Esso dichiara testualmente: “… Gentile Signora SS, facendo seguito al colloquio intervenuto la settimana scorsa presso il municipio di San Candido, La informiamo che la documentazione del caso in specie è stata nuovamente esaminata. L’esito dell’ulteriore esame ha confermato la nostra posizione, già espressa con missiva prot. n. 0013709 dd. 29.4.2025. Precisamente: per l’assegnazione dei posti letto richiesta, pervenuta in data 09.12.2025, si rendono necessari n. 2 ulteriori posti auto (DPGP n. 17/2020, art. 7), la cui disponibilità non può essere comprovata attraverso il contratto di comodato d’uso con il Signor Dott. UT, allegato alle Sue controdeduzioni, trasmesse via PEC alla scrivente in data 24.02.2025. Il posto auto n. 14 presso il parcheggio del condominio “AI” in San Candido (BZ), Via Pizach n. 3, relativo all’appartamento interno 14, scala 3/b, p.ed. 504, foglio 4, sub. 18, CC San Candido, ha infatti carattere di pertinenza a quest’ultimo appartamento e come tale non cedibile a terzi (ex art. 39 DPGP n. 20/1970), mentre il posto auto n. 29 presso l’immobile condominio “Batia”, in San Candido (BZ) Via Pumes 4, p.ed. 518, foglio 29, sub. 49, non è contiguo all’immobile in Via Pizach n. 3 (p.ed. 504 CC San Candido), come invece previsto dalle norme di attuazione al piano urbanistico comunale del comune di San Candido, Art. 1. ”

18.3.2. Orbene, risulta evidente che il Comune ha travisato la documentazione offerta dalle ricorrenti in merito al posto auto n. 29. Le ricorrenti non hanno offerto 4 (quattro) posti auto ma 3 (tre). Il posto auto n. 29 non viene messo a disposizione dell’attività ricettiva richiesta e perciò non doveva essere valutato dal Comune. Esso costituisce solo il posto auto che utilizzerà il comodante a seguito della messa a disposizione delle ricorrenti del posto auto n. 14. Pertanto, le ragioni di inammissibilità per difetto di contiguità del posto auto n. 29 in relazione alla richiesta di posti letto non sono pertinenti nella fattispecie in esame, dal momento che tale posto auto non è indicato dalle ricorrenti per soddisfare lo standard di parcheggi connesso all’attività ricettiva di cui ha chiesto l’autorizzazione.

18.3.3. Il Collegio può pertanto procedere a valutare le contestazioni mosse dall’Amministrazione comunale al posto auto n. 14, disponibile dalle ricorrenti appunto in virtù di un contratto di comodato d’uso.

Questo posto auto, realizzato sulla base della concessione edilizia dd. 1.6.1979, n. 1/1979 (all. n. 6 Comune), è regolato dall’art. 39 del DPGP n. 20/1970, che corrisponde all’art. 41- sexies originario della legge urbanistica nazionale n. 1150/1942, come aggiunto dall’art. 18 della legge n. 765/1967. Contrariamente alla tesi delle ricorrenti, questo posto auto è tutt’ora regolato da tale norma, anche se la stessa è stata successivamente abrogata, perché il vincolo cui è stato assoggettato non è venuto meno con tale abrogazione.

L’art. 39 citato così disponeva: “ Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione .” L’art. 41- sexies, a sua volta, prima della riforma del 1989 (adottata con la legge 24 marzo 1989, n. 122 – cd. legge Tognoli – che ha introdotto i parcheggi pertinenziali alle unità immobiliari) era così formulato: “ Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione .”.

Il vincolo così introdotto è “ pubblicistico ” e riguarda la destinazione d’uso degli spazi di parcamento a servizio della costruzione, non l’assegnazione a singole unità immobiliari all’interno della costruzione.

L’art. 41- sexies stabiliva che gli spazi per parcheggi dovevano essere necessariamente destinati a parcheggio a servizio della costruzione, non potevano cambiare destinazione d’uso (salvo nuova autorizzazione e rispetto delle quantità minime) ed erano vincolati nell’interesse pubblico, non nell’interesse del singolo condomino.

Questo significa che il vincolo de quo riguardava l’intero complesso edilizio, non i rapporti interni tra condomini.

La Cassazione ha ripetuto più volte che i parcheggi ex art. 41- sexies non sono automaticamente legati a una specifica unità immobiliare, il loro uso spetta ai residenti nell’edificio nel suo complesso, l’unico limite invalicabile è che devono rimanere destinati al parcheggio. Pertanto si tratta di parcheggi disponibili, alienabili e commerciabili (cfr. Cass., sez. II, civile, 22 aprile 2016, n. 8220, che richiama Cass. 15 novembre 2002, n. 16053 e Cass. 7 giugno 2002, n. 8262).

È lecito, perciò, che un condòmino usi più posti auto se non si viola il vincolo di destinazione, poiché il vincolo non garantisce a ciascuna unità un determinato posto, ma garantisce che la somma degli spazi destinati a parcheggio rimanga tale.

Dunque, è ammesso che un residente utilizzi due posti auto se c’è il consenso dell’altro condomino e tutti gli spazi continuano a essere usati come parcheggio, perché il vincolo non è di pertinenzialità vincolata tra posto e appartamento. Il legislatore non ha creato un rapporto “ 1 posto auto ↔ 1 unità immobiliare ” e quindi i rapporti interni tra i proprietari della costruzione sono affidati al regolamento di condominio o agli accordi tra i privati stessi.

18.3.4. Ebbene, è tra tali accordi che deve essere ricondotto il contratto di comodato d’uso in contestazione, che consente pertanto alla ricorrente di disporre temporaneamente (almeno fino a quando non intervenga la revoca del comodante) del posto auto n. 14 al fine dell’esercizio dell’ambita attività ricettiva.

19. Per l’effetto, le ricorrenti hanno dimostrato la piena disponibilità di due posti auto, la disponibilità temporanea di un terzo posto auto, nonché il silenzio illegittimo sulla domanda di due ulteriori posti auto pubblici, tutti da relazionare all’esercizio dell’attività ricettiva richiesta, relativa a nove posti letto, con il conseguente accoglimento dell’istanza di annullamento dei provvedimenti comunali impugnati. Fatte salve le ulteriori determinazioni dell’Autorità comunale.

20. La novità delle questioni trattate, in una con le incertezze normative relative, giustificano la compensazione delle spese tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati per le ragioni di cui in motivazione. Fatte salve le ulteriori determinazioni dell’Autorità comunale.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

AN ER, Presidente

Edith Engl, Consigliere

IZ LL, Consigliere, Estensore

Andrea Sacchetti, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IZ LL	AN ER

IL SEGRETARIO