Pubblicato il 24/09/2025

N. 16546/2025 REG.PROV.COLL.

N. 08324/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8324 del 2023, proposto da
MP FA e AT LA, rappresentati e difesi dagli avvocati Gianluca Brancadoro e Carlo Mirabile, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Carlo Mirabile in Roma, via Borgognona 47;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

- della determinazione dirigenziale della Direzione tecnica – Ufficio Disciplina Edilizia di Roma Capitale, Municipio I, n. 1772 del 21/4/2023, prot. n. 92907, notificata a mezzo p.e.c. di pari data, recante l’ordine rivolto ai ricorrenti di provvedere alla demolizione o rimozione, entro 30 (tenta) giorni dalla notificazione, degli interventi abusivi realizzati in Via Ferrari, n. 4, e consistenti in: “ 1- accorpamento di 3 soffitte in unico immobile che, come meglio descritto nel modello A prot. CA/166100/22 che qui si richiama integralmente, presentano arredi, impianti e dotazioni funzionali ad una destinazione d'uso abitativa. 2-realizzazione di n. 4 abbaini ”,

- della determinazione dirigenziale numero repertorio CA/940/2023 del 03/02/2023 e numero protocollo CA/22790/2023 del 03/02/2023: “ di avvio del procedimento sanzionatorio ex art. 7 l. 241/90 e di sospensione di eventuali lavori in corso. abusi edilizi in via g. ferrari 4 locali soffitte pos. ude 139/2022 ”;

- nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ivi compreso il parere prot. n. 17245 del 25/5/2023, con cui la Soprintendenza capitolina – Direzione Interventi su Edilizia Monumentale ha ritenuto non assentibili: “ le opere eseguite al punto 1”, consistenti nella “1. realizzazione aperture sulle due falde del tetto di tipo "Velux", in quanto, ai sensi dell’articolo 16 delle N.T.A l’intervento non è coerente alle indicazioni della Guida per la Qualità degli Interventi (G2) e alla Circolare RI2019/2727 comma 9. ”

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 16 luglio 2025 la dott.ssa Vincenza Caldarola e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti riferiscono di essere proprietari di un immobile sito a Roma, in via G. Ferrari, n. 4 (identificato al Catasto fabbricati al Foglio 402, particella 44, sub. 42, 56, 518), cui accedono, quali pertinenze, n. 3 (tre) locali tecnici ad uso soffitte, asseritamente utilizzati come stenditoio, lavanderia e ripostiglio.

1.1 Essi hanno presentato, il 2/8/2022, S.C.I.A. in sanatoria ex art. 37, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 e art. 22 della L.R. del Lazio n. 15/2008 (prot. n. CA/129447) per gli interventi edilizi consistiti nella fusione – attraverso l’eliminazione delle tramezzature interne - delle tre soffitte preesistenti in un unico locale di 40 mt e l’apertura di 4 (quattro) abbaini sulle due falde del tetto, realizzati in data 5/5/2008 (così testualmente la S.C.I.A. de qua ).

L’immobile e le sue pertinenze ricadono nella “Città Storica”, tessuto T4 del PRG adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008, zona omogenea “A” (centro storico).

In particolare, è incluso nell’elaborato G1.A della “Carta per la Qualità” del PRG, relativo alle morfologie urbane dell’espansione otto-novecentesca.

1.2 A seguito di sopralluogo effettuato dal personale di Polizia Locale - U.O. I Gruppo Prati - Sezione Polizia Socio Ambientale Edilizia e Urbanistica, presso i “locali soffitta” de quibus in data 29/09/2022, è stata accertata attività urbanistico-edilizia ultimata riportata nel Modello A (VR/57209/2022), consistente in:

“ accorpamento delle tre soffitte in un unico immobile, al cui interno si è riscontrata la presenza di alcuni mobili tra cui un letto privo di materasso coperti con teli di plastica; tutti gli ambienti sono dotati di impianto elettrico con diversi punti luce, le porte sono in vetro e legno ed i pavimenti sono realizzati in cotto o materiale simile; esiste un piccolo vano dove è stato posizionato su una parete, rivestita con mattonelle, un piano in melaminico con allocato un lavabo, che non eroga acqua, ma è collegato alle adduzioni sottostanti, dove sono presenti anche prese elettriche; in un altro locale è presente un bagno con cabina doccia in vetro. All'interno dei locali insistono anche due unità di condizionamento aria. Per l'accorpamento delle soffitte e per l'apertura di 4 abbaini la proprietà ha presentato SCIA in sanatoria, con Prot. CA/2022/129447 del 02/08/2022, si precisa che nell'elaborato grafico non è indicato il bagno e nel modulo SCIA le tre precedenti soffitte sono riportate aventi destinazione d'uso di abitazioni singole. Per quanto riguarda la realizzazione degli abbaini non sono presenti riferimenti circa il parere preventivo della Sovrintendenza Capitolina. ”

1.3 A seguito del predetto accertamento, Roma Capitale ha comunicato (giusta nota protocollo CA/181927 del 3/11/2022) agli odierni ricorrenti l’avvio del procedimento di annullamento ( rectius : declaratoria d’inefficacia) della S.C.I.A. da essi presentata, con la seguente motivazione: “ Considerato che si è provveduto alla verifica della SCIA, anche alla luce delle risultanze del sopralluogo sopra citato (VR/57209/2022) e sono emersi i seguenti elementi di contrasto con la normativa vigente:

- mancanza del parere preventivo della Soprintendenza Capitolina per la realizzazione delle opere aventi rilevanza esterna, ai sensi dell'art. 16 del N.T.A. di P.R.G (apertura abbaini) e dichiarazioni contraddittorie in merito alla necessità di parere nel modulo SCIA — Relazione Tecnica di Asseverazione, pag. 14, punti 23.7.b e 23.7.b.1;

- dichiarazioni contraddittorie in merito alla destinazione d'uso dichiarata:

i) nel modulo di Segnalazione Certificata, pag. 3, riquadro d) è indicata la funzione abitativa, in contrasto con i requisiti ex artt. 40 e 41 del Regolamento Edilizio di Roma Capitale di cui alle Deliberazioni 6032/6033 del 1934 e ss. m. e i. e in contrasto con quanto risulta da visure e planimetrie catastali (C/2, anche in riferimento all'ultima variazione, sub. 562);

ii) nella SCIA — Relazione Tecnica di Asseverazione, l'intervento è classificato come restauro e risanamento conservativo consistente in "apertura abbaini per areazione degli ambienti e fusione soffitte".

- la documentazione fornita non dimostra la legittimità della preesistenza delle unità immobiliari, in assenza del titolo e dell'elaborato grafico.

Per quanto sopra si comunica l'Avvio del Procedimento di Annullamento della SCIA prot. CA/175553 del 27/10/2021 per i motivi di contrasto come sopra esposti. ”

1.4 Con successivo provvedimento prot. n. 212135 del 22/12/2022, il Municipio I di Roma Capitale ha annullato d’ufficio la S.C.I.A. in sanatoria presentata dai sig.ri FA MP e LA AT, ritenendo che: “ la relazione e la documentazione fotografica ” presentate dai proprietari “ non superano i motivi di contrasto evidenziati nella comunicazione di avvio del procedimento di annullamento ” sotto diversi profili:

- “ mancanza del parere preventivo della Soprintendenza Capitolina per le opere aventi rilevanza esterna, ex art. 16 NTA del P.R.G. ("apertura abbaini", come dichiarato nel modulo SCIA, "Relazione tecnica asseverata", riquadro 1, dal tecnico asseverante); tali opere sono inoltre in contrasto (non essendo stata fornita documentazione aggiuntiva idonea a dimostrare la preesistenza di dette aperture) con gli articoli 93 e 94 del DPR 380/2001 per "aperture vetrate Velux" in copertura (come dichiarato nella relazione prot. CA/2022/188229), in assenza di autorizzazione sismica dell'Ufficio di Genio Civile ”;

- aumento della superficie utile lorda: “ per trasformazione da soffitta a usi abitativi, per la presenza di opere/impianti per bagno e cucina (come da relazione e documentazione allega al Modello A, nota prot. CA/2022/57209) in contrasto con gli art. 24 e 29 delle NTA e con l’art. 40, 41 nonché con l’art. 43 del Regolamento edilizio (altezza non conforme) ”;

- mancata dimostrazione, attraverso la documentazione fornita, della: “ legittimità della preesistenza delle unità immobiliari, in assenza del titolo e dell’elaborato grafico (contrasto con art. 3 Regolamento Edilizio).

[..]

Tutto ciò premesso e considerato, si comunica l'Annullamento della SCIA prot. CA/2022/129447 del 02/08/2022 e gli eventuali lavori eseguiti sono privi di titolo. ”

1.5 Quindi, con determinazione dirigenziale n. 1772 prot. n. 92907 del 21.4.2023, il Municipio I di Roma Capitale ha ordinato agli odierni ricorrenti la: “ demolizione di quanto abusivamente realizzato ” e il “ ripristino dello stato dei luoghi ” da eseguirsi “ entro 30 […] giorni dalla notifica ” della determinazione stessa, con la seguente motivazione: “ gli interventi di accorpamento e di realizzazione degli abbaini sono stati oggetto di una scia in sanatoria prot. CA/129447/22. A seguito di istruttoria e per i motivi indicati nelle note ca/181927/2 e CA/212135/22 anch’esse qui integralmente richiamate, tale scia è stata resa inefficace con conseguente illegittimità di tutte le opere realizzate. Conseguentemente deve ritenersi quanto segue:

- gli interventi al punto 1) determinano una ristrutturazione edilizia con aumento di sul e cambio di destinazione d’uso eseguita in assenza di titolo e comunque in contrasto con gli arti. 24-29 delle NTA di PRG ed in contrasto altresì con le inderogabili prescrizioni contenute nell’art. 43 del regolamento edilizio (altezze minime degli ambienti).

- le opere di cui al punto 2) sono state eseguite in assenza di titolo in violazione dell'art. 16 l.r. 15/08, in assenza della autorizzazione sismica in violazione degli artt. 93-94 d.p.r. 380/01 ed in assenza del parere preventivo della Sovrintendenza capitolina in violazione dell’art. 16 NTA di PRG in quanto immobile censito in carta della qualità ”.

2. Avverso il suindicato provvedimento comunale, unitamente a tutte le altre determinazioni ripotate in epigrafe, sono insorte le parti ricorrenti, con atto di gravame notificato alla controparte il 31 maggio 2023 e depositato in giudizio il 6 giugno 2023, rassegnando le censure di seguito indicate.

2.1. Illegittimità per eccesso di potere: difetto e/o carenza di istruttoria. Travisamento dei fatti. Violazione e falsa applicazione dell’art. 16 NTA del PRG vigente e dell’art. 18 NTA del PRG previgente.

2.2 Inefficacia del parere reso dalla Soprintendenza capitolina ex art. 2, comma 8 bis, della Legge n. 241/1990, con cui le parti ricorrenti hanno dedotto che il parere negativo della Soprintendenza comunale, reso il 25/5/2023, sarebbe inefficace in quanto tardivo, essendo sopraggiunto oltre il termine di 60 (sessanta) giorni previsto dall’art. 16, comma 10, delle NTA.

2.3 Illegittimità del parere negativo della Soprintendenza. Eccesso di potere: carenza e/o difetto di istruttoria; carenza di motivazione; violazione e/o falsa applicazione della circolare n. 2727 del 4.2.2019, con cui i ricorrenti hanno lamentato che il mentovato parere, laddove: “ ha ritenuto non assentibili le aperture realizzate sulle falde del tetto in quanto “l’intervento non è coerente alle indicazioni della Guida per la Qualità degli Interventi (G2) e alla Circolare RI2019/2727 comma 9 ”, non specificherebbe: “ i motivi per i quali le aperture risulterebbero in contrasto con la Guida per la qualità degli interventi e con la Circolare prot. n. 2727 del 4.2.2019 ”, e che, comunque, nella specie le aperture di che trattasi sarebbero pienamente conformi ai predetti atti, trattandosi non già di abbaini ma di lucernari, come tali pienamente assentibili.

2.4 Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 93 e 94 del d.P.R. n. 380/2001. Eccesso di potere per carenza e/o difetto di istruttoria.

2.5 Illegittimità per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 40-43 del Regolamento generale edilizio del Comune di Roma. Eccesso di potere per carenza di istruttoria. Travisamento dei fatti.

2.6 In via subordinata. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001. Violazione del principio di proporzionalità.

3. Il 12/6/2025 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 28/6/2023, ha depositato una memoria difensiva con cui ha chiesto la reiezione integrale del ricorso ex adverso proposto, in quanto infondato in fatto e in diritto.

4. Il 25/6/2025 le parti ricorrenti hanno depositato in giudizio una memoria difensiva con la quale hanno replicato alle eccezioni sollevate dalla parte resistente, insistendo per l’accoglimento del ricorso da esse proposto.

5. All’udienza pubblica del 16 luglio 2025, all’esito della discussione orale nel corso della quale è stata data comunicazione alle parti dell’esistenza di possibili profili di inammissibilità del ricorso, la causa è stata introitata in decisione.

6. Il ricorso è palesemente inammissibile – conformemente all’avviso dato alle parti presenti in udienza ex art. 73, comma 3, c.p.a. - stante il definitivo consolidamento del provvedimento, prot. CA-N°212135 del 22/12/2022, inibitorio della S.C.I.A. in sanatoria, prot. n. CA/129447 dell’8/2/2022, dagli odierni ricorrenti non impugnato e del quale la gravata determinazione dirigenziale, n. 1772 prot. n. 92907 del 21/4/2023, costituisce l’inevitabile portato.

7. Inammissibile perché tardivo è il primo motivo di gravame, con cui i ricorrenti hanno dedotto che, nella fattispecie di cui è causa, non fosse necessario il parere preventivo della Sovrintendenza capitolina di cui all’art. 16 delle NTA del vigente PRG per l’apertura degli abbaini, in quanto le aperture di che trattasi sono state realizzate nel periodo ricompreso tra il 1997 e il 2008 (dal loro dante causa e) nella vigenza del vecchio PRG, che non prevedeva la necessaria richiesta del parere preventivo della Soprintendenza capitolina. “ Ed infatti, l’art. 18 NTA del PRG previgente (adottato con delibera consiliare n. 33/2003) per gli immobili inseriti nella Carta della Qualità non prevedeva l’acquisizione del parere soprintendizio, ma richiedeva il rilascio del solo parere della Soprintendenza statale per i soli immobili ricadenti nell’ambito di applicazione del d.lgs. n. 42/2004 .”

Siffatta censura, tuttavia, avrebbe dovuto essere tempestivamente e correttamente rivolta avverso il prefato provvedimento di inibizione della S.C.I.A. in sanatoria, il quale, come visto, indica quale primo motivo ostativo all’efficacia della stessa proprio: “ la mancanza del parere preventivo della Soprintendenza Capitolina per le opere aventi rilevanza esterna, ex art. 16 NTA del P.R.G. ("apertura abbaini", come dichiarato nel modulo SCIA, "Relazione tecnica asseverata", riquadro 1, dal tecnico asseverante); ” Al contrario, gli stessi ricorrenti hanno ammesso che: “ al fine di superare le criticità sollevate dal Municipio I nell’ambito del procedimento di annullamento d’ufficio della SCIA di accertamento, in data 28.2.2023 hanno provveduto a presentare alla Soprintendenza capitolina apposita istanza di rilascio del parere ex art. 16 NTA del PRG vigente, corredata di apposita relazione tecnica redatta dal tecnico incaricato (doc. 10) . (cfr. pag. 6 del ricorso).

7.1 Il motivo è, altresì, infondato evidente essendo che il parere de quo è necessario ai fini della c.d. doppia conformità, atteso che il conseguimento della S.C.I.A. in sanatoria, ai sensi dell’art. 37, comma 4, del D.P.R. n. 380 del 2001, ratione temporis vigente, richiede che l’intervento edilizio risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

8. Del pari inammissibili per carenza d’interesse sono il secondo e il terzo motivo di ricorso, posto che l’ordine di demolizione gravato, come visto, si è limitato a recepire il motivo ostativo all’efficacia della S.C.I.A. ex art. 37, comma 4, cit., rappresentato dalla circostanza che gli odierni ricorrenti non avevano corredato – come, invece, avrebbero dovuto – la richiesta di sanatoria con il parere preventivo della Soprintendenza capitolina richiesto dall’art. 16, comma 10, NTA del PRG per le opere aventi rilevanza esterna, costituite dagli “abbaini” aperti sulle falde di copertura. Peraltro, siffatta circostanza era già stata resa nota agli odierni ricorrenti con la comunicazione di avvio del procedimento di annullamento della S.C.I.A de qua di cui alla nota prot. CA/181927 del 3/11/2022, senza che gli stessi vi provvedessero, al punto che la determinazione di definitivo annullamento ( rectius : inefficacia) della medesima S.C.I.A. è motivata (anche) con riferimento all’assenza del prescritto parere della Soprintendenza comunale, al pari dell’ordine di demolizione impugnato, il quale, peraltro, dà esplicitamente conto della circostanza che: “ a tutt’oggi, non risultata presentata alcuna nuova istanza di sanatoria corredata delle necessarie autorizzazioni a sanatoria (del Genio Civile e della Sovrintendenza Capitolina) ”.

E, invero, su siffatta circostanza, ampiamente provata in giudizio, non potrebbe riverberare alcun effetto utile l’eventuale (peraltro, meramente teorico) annullamento del parere negativo prot. n. 17245 del 25/5/2023, essendo quest’ultimo sopraggiunto all’ordine di demolizione gravato e, quindi, estraneo al relativo quadro istruttorio.

8.1 Si tratta, in ogni caso, di motivi di gravame infondati e inconferenti, posto che l’inserimento dell’immobile di cui è causa nella Carta per la qualità, ove sono individuati gli elementi che presentano particolare valore urbanistico, architettonico, archeologico e monumentale, rende doverosa la previa acquisizione del parere che l’art. 16 delle NTA affida alla competenza della Sovrintendenza comunale per gli interventi edilizi aventi rilevanza esterna come nella specie, posto che è indubbio che le aperture de quibus – che, peraltro, è lo stesso tecnico dei ricorrenti a qualificare quali “abbaini” nella S.C.I.A. in sanatoria -, sono in grado di modificare, quanto meno, l’originaria configurazione delle due falde di copertura.

8.2 E sul punto il Collegio evidenzia come la recente sentenza n. 47\2025 del Tribunale ha affermato che: “ l’art. 16, comma 10, della Carta di qualità, anche alla luce della circolare capitolina prot. RI 2727 del 4.2.2019, stabilisce che “ogni opera esterna, a prescindere dalla categoria di intervento cui la stessa è ascrivibile, sugli immobili che ricadono nella carta di qualità, non tutelati per legge, necessitano del parere preventivo e favorevole della Sovrintendenza, da acquisirsi entro 60 giorni ”. In altre parole, ogni intervento che interessi l’immobile attinto dal vincolo in esame, anche se riconducibile all’ambito dell’edilizia libera, deve soggiacere al parere della Sovrintendenza. ”

9. Anche il quarto motivo di gravame con cui le parti ricorrenti hanno dedotto che, nella fattispecie di cui è causa, non fosse necessario il c.d. nulla osta sismico, posto che: “ i lavori eseguiti hanno avuto ad oggetto l’apertura di n. 4 lucernai, allocati all’interno dello spazio di interasse dell'orditura portante e senza compromissione della struttura statica (tetto composto da travi, travicelli e cantinelle), senza che tali lavori abbiano inciso sulla struttura dell’immobile. ”, è inammissibile, perché avrebbe dovuto essere correttamente rivolto contro lo specifico capo della motivazione del provvedimento di annullamento ( rectius : declaratoria d’inefficacia) della S.C.I.A., che esplicitamente prevede, come chiarito, che: “ tali opere ”, cioè le “aperture abbaini”, “ sono inoltre in contrasto (non essendo stata fornita documentazione aggiuntiva idonea a dimostrare la preesistenza di dette aperture) con gli articoli 93 e 94 del DPR 380/2001 per "aperture vetrate Velux" in copertura (come dichiarato nella relazione prot. CA/2022/188229), in assenza di autorizzazione sismica dell'Ufficio di Genio Civile ”.

9.1 Si tratta, comunque, di motivo di gravame privo di pregio anche nel merito, posto che del tutto apodittica e infondata è la mera allegazione dei ricorrenti a tenore della quale: “ l’autorizzazione sismica è infatti richiesta laddove gli interventi da realizzare incidono sulla struttura portante dell’edificio. Nel caso di specie, come visto, i lavori eseguiti hanno avuto ad oggetto l’apertura di n. 4 lucernai, allocati all’interno dello spazio di interasse dell'orditura portante e senza compromissione della struttura statica (tetto composto da travi, travicelli e cantinelle), senza che tali lavori abbiano inciso sulla struttura dell’immobile. Ne deriva la palese illegittimità dei provvedimenti gravati anche sotto tale profilo, non dovendo i ricorrenti attivare alcun procedimento autorizzatorio sotto il profilo sismico. ” Tale argomentazione si pone, infatti, in contrasto già con il chiaro disposto di cui all’art. 93 del d.P.R. n. 380/2011, alla stregua del quale, indipendentemente dalla necessità o meno di munirsi preventivamente dell’autorizzazione sismica, il soggetto che intenda procedere alla realizzazione di interventi in zone sismiche è tenuto, quanto meno, a darne comunicazione ai competenti uffici regionali. Sicché, le concomitanti circostanze dell’omessa comunicazione predetta e della insistenza dell’immobile in zona sismica, ai sensi della delibera di Giunta Regionale del Lazio n. 387 del 22.5.2009 - per come modificata dalla delibera di G.R. n. 571 del 2.8.2019 -, induce a ritenere violata la norma di cui all’art. 93 del d.P.R. n. 360/2001.

10. Pure inammissibile è il quinto motivo di gravame con cui i ricorrenti hanno asserito che non vi sarebbe stato alcun incremento della superficie utile lorda complessiva dell’immobile principale, attraverso la trasformazione delle soffitte di cui è causa in vasi a uso residenziale e, quindi, alcuna conseguente violazione dell’art. 43 del Regolamento edilizio della Città di Roma, che stabilisce un’altezza minima di 2,50 m per i sottotetti abitabili, insistendo sulla circostanza che le predette soffitte non avrebbero mai perso la loro natura di locali tecnici, con destinazione a stenditoio/bucatoio e deposito.

10.1 In disparte la palese infondatezza di quest’ultima asserzione come reso evidente dalla cospicua produzione documentale di parte resistente, dalla quale emerge persino la presenza di una postazione computer all’interno degli spazi de quibus , in ogni caso si tratta di motivo di gravame inammissibile, al pari dei precedenti, posto che attraverso esso gli odierni ricorrenti mirano a censurare uno dei (plurimi) motivi posti a fondamento del provvedimento di annullamento/dichiarazione d’inefficacia della S.C.I.A. prot. n. CA/129447, cioè di un provvedimento (prot. n. CA-N°-212135 del 22/12/2022) sfavorevole che essi non hanno tempestivamente impugnato, prestando evidentemente acquiescenza al relativo contenuto e facendo sì che l’accertamento sulla natura abusiva del contestato incremento di superficie abitabile dell’unità immobiliare principale acquisisse carattere di definitività.

11. Radicalmente inammissibile, oltre che infondato, è, infine, anche l’ultimo mezzo di gravame secondo cui la gravata ingiunzione di demolizione sarebbe: “ illegittima anche per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 37 DPR n. 380/2001, per avere il Municipio del tutto illegittimamente adottato la misura ripristinatoria della demolizione non consentita per le attività eseguite in difetto di SCIA anziché irrogare una sanzione pecuniaria. ”

11.1 Come più volte ribadito, l’Amministrazione capitolina ha ritenuto che gli interventi edilizi di cui è causa non potessero essere sanati ex post ai sensi dell’art. 37, comma 4, cit., con provvedimento inibitorio (prot. n. CA-N° 212135 del 22/12/2022), che è rimasto inoppugnato; laddove, invece, il motivo di gravame in esame, con cui, al contrario, i ricorrenti hanno riaffermato l’assentibilità postuma con la mera presentazione di una S.C.I.A di accertamento di conformità dei predetti interventi, finisce, a ben vedere, per mettere in discussione tardivamente e, quindi, inammissibilmente, proprio la predetta determinazione di annullamento/reiezione della S.C.I.A. in sanatoria presentata dai ricorrenti.

11.2 In altri termini, ove questi ultimi avessero voluto contestare la decisione dell’Amministrazione capitolina di negare la sanatoria degli interventi edilizi da essi realizzati con la presentazione di una mera S.C.I.A. postuma, avrebbero dovuto reagire avverso la medesima decisione impugnandola tempestivamente e facendo valere in quella sede le censura di illegittimità che, invece, hanno tardivamente articolato avverso l’ordine di demolizione, cioè avverso un atto dovuto e rigorosamente vincolato, che, sul presupposto oramai definitivamente accertato della natura abusiva delle opere de quibus (avendone l’amministrazione negato l’assentibilità ex art. 37 cit.), ne ha disposto l’inevitabile demolizione.

11. Osserva, peraltro, il Collegio che, ferma restando l’inammissibilità del ricorso introduttivo del presente giudizio, lo stesso è comunque infondato nel merito, evidente essendo che, nella fattispecie di cui è causa, non si è al cospetto di un mero intervento di restauro e risanamento conservativo dell’esistente, come dichiarato dal tecnico abilitato nella S.C.I.A. ex art. 37, comma 4, prot. n. CA/129447 del 2/8/2022, ma di un vero e proprio cambio di destinazione d’uso del sottotetto de quo da locale di servizio in mansarda abitale, non previamente assentito e neppure assentibile ex post (alla luce dei plurimi motivi ostativi ampiamente rappresentati dall’Amministrazione resistente negli atti via via adottati nel tempo).

11.1 A questo proposito il Collegio ritiene opportuno richiamare la rigorosa e unanime giurisprudenza secondo la quale i volumi tecnici sono esclusi dal calcolo della volumetria a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità; in termini, ex plurimis , Consiglio di Stato, Sezione II, n. 8227/2021: “ Non è possibile configurare come tecnico" un volume di fatto adibito ad uso abitativo, essendo al riguardo jus receptum (cfr. per tutti Cons. St., V, 11 luglio 2016 n. 3059) che la nozione di volume tecnico corrisponde a un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa. (Cons. Stato, sez. VI, 27 novembre 2017, n. 5516; Sez. IV, 22 novembre 2021, n. 7785). ”

11.2 Nel caso di specie, invece, si è al cospetto di un locale di ben 40 mq che, attraverso le opere edilizie realizzate (eliminazione delle tramezzature interne e apertura di luci/abbaini sulle falde di copertura al fin di consentire l’aero-illuminazione naturale dei locali) e gli altri interventi eseguiti (acquaio, impianti elettrici, punti luce, installazione di porte in vetro e legno, pavimenti in cotto, impianti di condizionamento, bagno con doccia), ha evidentemente perso l’originaria connotazione di volume tecnico, essendo stato trasformato in volume abitativo e, di fatto, abitato - come reso evidente dalle foto scattate in sede di sopralluogo e versate agli atti del giudizio dalla resistente A.C. -, peraltro, in spregio delle norme tecniche ( in primis , gli artt. 43 del Regolamento edilizio di Roma Capitale e 93-94 del d.P.R. n. 380/2001) poste a presidio di rilevanti e inderogabili interessi pubblici.

12. Per tutte le considerazioni che precedono, dunque, il ricorso deve essere respinto, stante l’inammissibilità/infondatezza dei mezzi di gravame con esso articolato.

13. Le spese del presente giudizio, seguendo la soccombenza ai sensi degli artt. 26 c.p.a. e 91 c.p.c., vanno poste a carico delle parti ricorrenti e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna le parti ricorrenti in solido al pagamento in favore della resistente Amministrazione Comunale, in persona del legale rappresentante pro tempore , delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 3.000,00 (Tremila/00), oltre gli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 16 luglio 2025 con l’intervento dei magistrati:

Michelangelo Francavilla, Presidente

Giuseppe Licheri, Referendario

Vincenza Caldarola, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Vincenza Caldarola	Michelangelo Francavilla

IL SEGRETARIO