Pubblicato il 30/01/2025

N. 00728/2025REG.PROV.COLL.

N. 07144/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7144 del 2023, proposto dal Comune di Vasto, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Nicolino Zaccaria, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

DO Di RI, rappresentato e difeso dall'avvocato Gianni Di Stefano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Abruzzo, sezione staccata di PE (Sezione Prima), n. 00009/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di DO Di RI;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 21 novembre 2024 il Cons. Luigi Furno e uditi per le parti gli avvocati come da verbale, quanto al passaggio in decisione;

FATTO

1. Il sig. Di RI, proprietario di un lotto di mq. 1370 ricadente in zona “Co-Comparti Edificatori - (Comparto Co7)" del Piano regolatore generale del Comune di Vasto, con istanza del 25 luglio 2018, chiedeva il rilascio di un permesso di costruire per realizzazione di una villa unifamiliare.

Il Comune di Vasto, con provvedimento prot. 66515, del 14 dicembre 2018, rigettava l’istanza, rilevando che:

i)- ai sensi dell’art. 100 NTA, in relazione al comparto edificatorio in esame (‘CO7’), sarebbe previsto solo la possibilità di intervento edilizio indiretto, ovvero previa approvazione di un progetto unitario d’intervento;

ii)- ai sensi dell’art. 19, comma 3, NTA, l’intervento diretto nei lotti di consistenza non superiore a mq 1500 è ammesso esclusivamente a condizione che si tratti di lotti interclusi o già edificati, mentre quello in questione non potrebbe considerarsi intercluso, ed il comparto nel quale rientra risulterebbe essere completamente inedificato.

2. Il sig. Di RI impugnava il predetto provvedimento di diniego dinanzi al T.a.r PE, assumendo che il fondo di sua proprietà sarebbe stato da considerare come lotto intercluso.

Il ricorrente, in particolare, evidenziava che, in relazione ai c.d. fondi interclusi, l’art. 19, comma 3, delle N.T.A., consente il rilascio diretto del permesso di costruire.

3. Il Comune di Vasto, costituitosi nel giudizio di primo grado, rilevava in senso contrario che l’area in esame non avrebbe potuto considerarsi né interclusa, né parzialmente edificata.

A sostegno della tesi per cui il fondo di che trattasi non sarebbe da qualificare come fondo intercluso invocava la relazione tecnica del Rup allegata al progetto edilizio, secondo cui : «… Per la richiesta di cui all’oggetto non è applicabile neanche l’art.19 comma 3 delle vigenti NTA, difatti seppur di estensione non superiore a mq 1.500, il lotto in questione non lo si può ritenere né intercluso né facente parte di aree già edificate all’interno del Comparto CO7 in questione che, allo stato attuale, risulta essere completamente inedificato; la strada indicata come di accesso al lotto di progetto altro non è che una strada privata a servizio delle sole nuove costruzioni “B4”di recente costruzione; Le urbanizzazioni realizzate al di sotto della innanzi detta strada privata sono state progettate e dimensionate e servono esclusivamente i lotti edificati in quella perimetrazione; pertanto la viabilità e le relative infrastrutture necessarie a garantire gli standard minimi al lotto di proprietà del richiedente, e non solo, dovranno essere previste e dimensionate nel progetto unitario di intervento che dovrà essere presentato ed approvato per consentire la successiva edificazione di ogni singolo lotto… ..»

4. Il T.a.r. PE, con la decisione 5 gennaio 2023, n.9, accoglieva il ricorso, rilevando, in particolare, che: «- il Comune ha rigettato la istanza rilevando che:- ai sensi dell’art. 100 NTA, per il comparto edificatorio in oggetto (‘CO7’) sarebbe previsto solo l’intervento edilizio indiretto, cioè previa approvazione di un progetto unitario d’intervento; - ai sensi dell’art. 19, c. 3 NTA, l’intervento diretto nei lotti di consistenza non superiore a mq 1500 è ammesso ma a condizione che si tratti di lotti interclusi o già edificati, mentre quello in questione non potrebbe considerarsi intercluso, ed il comparto nel quale rientra risulterebbe essere completamente inedificato; […] - dalla documentazione fotografica allegata al permesso di costruire si rileva che il lotto appare circondato per tre lati da edificazioni e il suo accesso appare garantito da viabilità; inoltre non appare contestato il dato dimensionale; - a fronte di ciò, il Comune si limita a sottolineare che tale strada di accesso sarebbe privata (senza peraltro esporre eventuali ragioni ostative al suo utilizzo da parte dell’istante, e dunque la esigenza di realizzare una nuova viabilità di piano attuativo) e che le opere impiantistiche al di sotto della medesima sarebbero dimensionate solo per gli edifici già esistenti e realizzati; - da ciò dovrebbe conseguire la inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria esistenti; - tuttavia, occorre rilevare che la pianificazione non attiene al dimensionamento e alla disponibilità di opere già individuate e localizzare per consentirne l’utilizzo anche a vantaggio del solo lotto rimasto intercluso o circondato, trattandosi in tal caso non di attività pianificatoria di localizzazione ma di mera attività materiale di integrazione, cui il privato deve collaborare con il pagamento dei relativi oneri; - a fronte di un lotto visibilmente intercluso, in sostanza, le esigenze pianificatorie genericamente evocate non trovano riscontro dunque neanche nelle presunte problematiche rappresentate in concreto dall’Amministrazione, che invece attengono a lavori materiali di adeguamento, senza modifica dello Pag. 6 di 20 stato dei luoghi o coinvolgimento di altre proprietà del comparto non edificato;», accoglieva il ricorso «nei limiti di cui in motivazione, ai fini del riesame, da completarsi entro 30 giorni dalla notifica o comunicazione della presente sentenza» (all. a) .

5. Il Comune ha proposto appello per il motivo riportato nella parte in diritto.

6. Si è costituito nel presente giudizio il sig. DO Di RI, chiedendo di dichiarare l’appello infondato.

7.Con ordinanza 9 maggio 2024, n. 4173, la Sezione, alla luce delle diverse ricostruzioni, in punto di fatto, sopra evidenziate, ha disposto una verificazione, al fine di accertare, sulla base del quadro ricostruttivo sopra riportato:

i) le esatte dimensioni del lotto di proprietà dell’odierno appellato;

ii) se il lotto di proprietà dell’odierno appellato sia da qualificarsi o meno quale lotto intercluso;

iii) se il comparto nel quale il lotto di proprietà dell’odierno appellato rientra sia edificato e dotato o meno di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie a garantire gli standard minimi di quartiere;

8. La relazione tecnica è stata depositata in data 23 agosto 2024.

9. All’udienza pubblica del 21 novembre 2024 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Con un unico, articolato, mezzo di gravame il Comune lamenta l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha qualificato il fondo di proprietà del sig. Di RI come lotto intercluso.

1.1. In senso contrario il Comune appellante ha dedotto che:

i) il fondo di proprietà del sig. Di RI ricade interamente all’interno del comparto edificatorio “CO7” del P.R.G., in relazione al quale l’art. 100 delle N.T.A. subordina le trasformazioni edilizie alla presentazione e approvazione di un piano attuativo di iniziativa pubblica o privata;

ii) il comparto “CO7” risulta interamente inedificato e completamente privo di urbanizzazioni, al pari degli altri comparti edificatori adiacenti allo stesso, che occupano un’ampia area territoriale, come comprovato dalle planimetrie prodotte agli atti del presente giudizio;

iii) Il fondo del sig. Di RI , avente forma pressoché rettangolare, confina, per circa la metà del suo perimetro, con la zona già parzialmente edificata classificata “B4” dal P.R.G., nella quale, ai sensi dell’art. 97 delle N.T.A., è consentita sia l’edificazione indiretta [«Nelle aree omogenee B4, in cui la superficie coperta dagli edifici esistenti è inferiore ad 1/8 (12,5%) della superficie territoriale e/o la densità territoriale è minore di 1,5 mc/mq ed in quelli che hanno una superficie completamente libera R a 5.000 mq.»], che l’edificazione diretta [«Nei lotti liberi interclusi e in quelli già parzialmente edificati che dispongono di affaccio su strada di PRG o comunque di collegamento diretto con la medesima e dotati di tutte le opere di urbanizzazione primaria (sono esclusi i pozzi neri e fosse biologiche)…»];

iv) la stradina e gli asseriti impianti esistenti al di sotto della medesima, posti nell’anzidetta area parzialmente edificata ricadente in zona “B4”, sono stati, volta per volta, realizzati e dimensionati esclusivamente al servizio delle singole costruzioni ivi erette nel tempo, a distanza di anni l’una dall’altra, risultando quindi palesemente insufficienti a sostenere, singolarmente e nel loro insieme, il potenziale carico urbanistico derivante dal comparto “CO7”, all’interno del quale è ricompreso il lotto dell’appellato.

2. Il motivo è fondato.

2.1. Premette il Collegio che, secondo un costante indirizzo giurisprudenziale, sul piano strettamente urbanistico, il lotto intercluso identifica una situazione di fatto, contrassegnata da una pressoché completa edificazione della zona che la rende addirittura incompatibile con un piano attuativo ( ex multis , Cons Stato sez. II, del 13 giugno 2024, n. 5308).

In base a tale consolidato indirizzo interpretativo, il “lotto intercluso” consiste, dunque, in un’area compresa in una zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.

Al riguardo, è stato evidenziato che, per poter qualificare un’area come lotto intercluso, non è necessaria l’interclusione della stessa da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/ o con altri immobili adiacenti. (vedi Cons. Stato, Sez. II, 3 dicembre 2019, n. 8270).

Da quanto osservato discende che, con la nozione di “lotto intercluso”, ci si riferisce, pertanto, a fattispecie del tutto eccezionali e di stretta interpretazione in cui il Piano regolatore generale consente il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo (Cons. Stato, Sez. V, 16 aprile 2024, n. 3474).

2.2. Nel caso di specie, la qualificazione come lotto intercluso dell’area di proprietà del sig. Di RI è recisamente smentita dagli accertamenti operati dal verificatore.

In via preliminare, deve rilevarsi che la verificazione è stata eseguita nel rispetto delle regole del contraddittorio.

Tanto premesso, il verificatore, in particolare, ha accertato:

-in relazione al quesito numero 1, indicato nella parte in fatto, che il lotto in esame ha superficie di mq 1.307.

-in relazione al quesito numero 2, indicato nella parte in fatto, che il lotto in esame non può qualificarsi come “lotto intercluso”;

-in relazione al quesito numero 3, indicato nella parte in fatto, che il comparto di che trattasi non risulta attualmente edificato, né dotato di alcuna opera di urbanizzazione primaria e secondaria.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di primo grado, la verificazione - sulla base di un ampio iter logico e tecnico dal quale il Collegio non intende discostarsi - ha fatto emergere con chiarezza la non qualificabilità dell’area come lotto intercluso.

In particolare, il verificatore ha accertato che l’intero comparto edificatorio Co7, all’interno del quale ricade l’area del sig. Di RI, ad oggi risulta essere assolutamente inedificato e privo di opere di urbanizzazione.

In dettaglio, il verificatore ha accertato che l’area in esame:

- non è l'unica a non essere stata ancora edificata;

- non si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni;

- non è dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici.

Ne discende, anche alla luce della giurisprudenza amministrativa sopra riportata, che il lotto dell’appellato non può definirsi “lotto intercluso”.

Ne consegue ulteriormente che risulta preclusa l’edificazione autorizzata mediante titolo edilizio “diretto”, senza dunque l’interposizione di uno strumento urbanistico attuativo indiretto, eventualmente a proposizione di parte.

3. Sulla base delle osservazioni che precedono, l’appello deve essere accolto con conseguente riforma della sentenza impugnata.

4. Sussistono i motivi, data anche la particolarità della questione, per compensare le spese anche del presente grado di giudizio, mentre quanto al compenso spettante al verificatore, da addebitarsi per l’intero alla parte appellata, detratto quanto già corrisposto in sede di acconto, richiesto dal medesimo verificatore successivamente al passaggio in decisione con nota del 17 gennaio 2025, si dà mandato alla Segreteria per la sottoposizione dell’istanza al Presidente della Sezione ai fini delle necessarie determinazioni decretizie di liquidazione.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, respinge il ricorso di primo grado.

Compensa tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.

Manda alla Segreteria per gli adempimenti relativi alla liquidazione del compenso spettante al verificatore.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Si comunichi la presente sentenza alle parti ed al verificatore.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 novembre 2024 con l'intervento dei magistrati:

Gerardo Mastrandrea, Presidente

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Michele Conforti, Consigliere

Luigi Furno, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Luigi Furno	Gerardo Mastrandrea

IL SEGRETARIO