Pubblicato il 14/07/2025

N. 06179/2025REG.PROV.COLL.

N. 05637/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5637 del 2022, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio, Jessica Quatrale, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Francesco Cardarelli in Roma, via G.P. Da Palestrina, N 47;

contro

Comune di Gaeta, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Annamaria Rak, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari e Forestali, Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari e Forestali - Corpo Forestale dello Stato, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, rappresentati e difesi dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio – sezione staccata NA (sez. prima) n. 700 del 27 dicembre 2021

Visti il ricorso in appello di -OMISSIS- depositato in data 8 luglio 2022 e i relativi allegati;

Vista la costituzione del Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari e Forestali dell’11 luglio 2022 e la costituzione del Comune di Gaeta del 14 settembre 2022.

Vista la memoria ex art.73 C.P.A. depositata il 30 maggio 2025 dal Comune di Gaeta;

Vista la memoria ex art.73 C.P.A. depositata il 30 maggio 2025 da -OMISSIS-;

Vista la memoria ex art. 73 C.P.A. depositata l’11 giugno 2025 da -OMISSIS-.

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 2 luglio 2025 il Cons. Maria Grazia Vivarelli e uditi per le parti gli avvocati Zaza D’Aulisio e Rak;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. – I ricorrenti, ing. -OMISSIS- e signora -OMISSIS- sono comproprietari del terreno coltivato ad uliveto con sovrastanti ruderi di antichi fabbricati completamente distrutti, sito in Gaeta, località Casalarga, via S. Agostino s.n.c., distinto in catasto al foglio n. 18, part. nn. -OMISSIS-

2. Con la denuncia di inizio attività (D.I.A.) assunta dal Comune di Gaeta al prot. n. -OMISSIS-, comunicavano che avrebbero effettuato un intervento di sostituzione edilizia del preesistente fabbricato rurale, con un ampliamento del 20% ai sensi dell’art. 4, comma 1, lett. d), l.reg. Lazio n. 21/2009 (c.d. Piano Casa).

3. Il Comune di Gaeta:

- con l’ordinanza n. -OMISSIS-, annullava la sopraindicata D.I.A., affermando che il terreno oggetto dell’intervento di sostituzione edilizia, essendo stato “percorso dal fuoco”, era inedificabile ex art. 10 l. 353/2000, e che non sarebbe stata indicata la ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori, e redatto il verbale di linee e quote;

- con l’ordinanza n. -OMISSIS-, ordinava la demolizione del fabbricato;

- con le note prot. n. -OMISSIS-, e n. -OMISSIS-, respingeva le istanze di sanatoria ex art. 36 e 38, DPR cit. proposte dall’appellante;

- con la nota n. -OMISSIS-, effettuava la notifica ex art. 31 DPR n. 380/2001 ai fini dell’acquisizione del fabbricato.

4. L’ordinanza n. -OMISSIS- di annullamento della DIA e l’ordinanza di demolizione n. -OMISSIS- venivano impugnate innanzi al T.A.R. NA con il ricorso R.R. n. -OMISSIS-, e con i motivi aggiunti depositati in data 27/10/2014, 14/7/2016, e 19/12/2019 deducendosi:

a. violazione di legge – eccesso di potere (errore nei presupposti): essendo stato erroneamente ritenuto applicabile il vincolo di inedificabilità ex art. 10 l. 353/2000, non trattandosi di area boscata e dal momento che (come attestato dalla stessa Amministrazione Civica, sia nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data -OMISSIS-, prot. n. -OMISSIS-, sia nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data -OMISSIS-, prot. n. -OMISSIS-), nessuna delle particelle di proprietà dell’appellante risultava essere mai stata percorsa dal fuoco, né tanto meno risultava iscritta nel Catasto degli incendi boschivi del Comune di Gaeta (approvato con Delibera di C.C. n. -OMISSIS-, e aggiornato al -OMISSIS-), e/o riportata nei verbali del Corpo Forestale dello Stato relativi agli anni -OMISSIS-;

b. violazione di legge - eccesso di potere: dal momento che anche ove il terreno oggetto d’intervento fosse area boscata e fosse stato iscritto nel Catasto degli incendi boschivi del Comune di Gaeta, tale iscrizione, non solo non era valida ed efficace (non essendo mai stata pubblicata, né fatta oggetto di osservazioni, né mai approvata ex art. 10, comma 2, l. 353/2000), ma altresì la medesima non avrebbe comportato alcun divieto di edificabilità.

Ciò, sia perché trattavasi di sostituzione edilizia (e non di nuova edificazione), sia perché, anche ad accedere alla tesi della nuova costruzione, e anche ad ammettere che effettivamente l’area fosse stata attraversata dal fuoco, essendo il terreno classificato edificabile dal PRG del 1973, giammai poteva opporsi il divieto ex art. 10 citato.

Infatti, detto divieto, introdotto dalla l. 353/2000, riguarda i terreni non edificabili al momento dell’incendio, mentre in base al disposto dell’art. 41 delle N.T.A. al P.R.G. del Comune di Gaeta (approvato con D.G.R. n. 1498 del 10/10/1973) sull’area in questione sin dall’epoca di approvazione del P.R.G. erano ammessi i seguenti interventi edilizi: “abitazioni rurali ed impianti relativi alla conduzione dei fondi impianti per la trasformazione dei prodotti agricoli. Tipo Edilizio: case familiari isolato o plurifamiliari associate o in schiera, volumi tecnici. It = 0,02 mc/mq per residenze, più 0,05 mc/mq per impianti…”);

c. violazione di legge - eccesso di potere: dal momento che i documenti prodotti in giudizio dal Comune di Gaeta e dal C.F.S., dai quali ad avviso dell’Amministrazione Civica si desumeva che l’area in questione era stata attraversata dal fuoco negli anni dal 2007 al 2012, e che i ruderi del fabbricato avevano nel -OMISSIS- una diversa consistenza rispetto a quella dichiarata, erano irriferibili ai beni dell’appellante e, comunque, tutt’altro che probandi;

d. per eccesso di potere (errore nei presupposti): dal momento che la ditta esecutrice dei lavori era stata comunicata in data -OMISSIS-;

e. per violazione di legge - eccesso di potere: dal momento che risultava del tutto improprio il richiamo all’art. 19 del Regolamento Edilizio Comunale di Gaeta in materia di verbale di linee e quote, considerato che detta norma non solo si applica solo alle nuove opere (e non alle sostituzioni edilizie), ma, in ogni caso, la medesima onera il “tecnico comunale” (e non il privato) a redigere il suddetto verbale per poi sottoporlo alla firma del proprietario dell’area;

f. per violazione di legge - eccesso di potere: risultando violati gli obblighi collaborativi dell’Amministrazione ex art. 23, 1°comma, D.P.R. n. 380/01, ed ex art. 6, lett. a) e b), 1. 241/90;

g. per violazione di legge: in riferimento all’art. 10-bis l. 241/90 e all’art. 21-nonies, l. 241/90.

5. Pendente il suddetto ricorso giurisdizionale, essendo intervenuta la proroga del Piano Casa sino al 31/5/2017 (art. 1, comma 89, l.reg. Lazio 31/12/2016, n. 17), l’appellante, proponeva istanza di sanatoria edilizia ex art. 36, D.P.R. n. 380/2001, in combinato disposto con l’art. 4, comma 1, lett. d), l.reg. Lazio n. 21/2009 (istanza prot. n. -OMISSIS-).

Il Comune di Gaeta, con il provvedimento prot. n. -OMISSIS- datato -OMISSIS-, la respingeva affermando che l’intervento non sarebbe sanabile in quanto:

- violerebbe il disposto degli artt. 54 e 55, l.reg. Lazio n. 38/2009 “vigente al momento di presentazione dell’istanza di sanatoria ex art. 36”.

Ciò, non avendo il ricorrente la qualifica di imprenditore agricolo, la disponibilità di un lotto minimo di 30.000 metri quadri, e non esercitando sul fondo attività agricole e/o complementari;

- “risulterebbe” ricadere sua area “percorsa dal fuoco” per cui opererebbe il divieto di edificabilità sancito dall’art. 10, 1°comma, l. 353/2000.

6. Il provvedimento è stato impugnato innanzi al AR NA con il ricorso R.R. n. -OMISSIS-, sostanzialmente contestando: sia la mancata considerazione delle norme sul piano casa ex l.reg. Lazio 21/2009, aventi carattere derogatorio rispetto alle norme di PRG (e pertanto rispetto agli artt. 54 e 55, l. reg. Lazio, n. 38/2009, costituenti previsioni integrative dei PRG Comunali); sia l’applicabilità dell’art. 10, 1°comma, l. 21/11/2000, n. 353, non trattandosi di area boscata, trattandosi di area edificabile antecedentemente al verificarsi dell’incendio, non essendo l’incendio censito nel “catasto degli incendi boschivi”, e stante l’applicazione perplessa di detta norma (“risulterebbe percorsa dal fuoco”).

7. L’appellante proponeva istanza ex art. 38, D.P.R. n. 380/2001 (istanza prot. n. -OMISSIS-).

Il Comune con il provvedimento prot. n. -OMISSIS- dichiarava la medesima irricevibile (disponendone conseguentemente l’archiviazione), sul presupposto:

- che l’art. 38, D.P.R. n. 380/2001 non sarebbe applicabile al caso di specie, attenendo “al caso di vizi formali o procedurali e non all’ipotesi di vizi sostanziali”;

- che, non vi sarebbe spazio per una istanza ex art. 38, D.P.R. citato, avendo già valutato con esito negativo la richiesta di accertamento di conformità ex art. 36 DPR n. 380/2001.

Anche questo atto veniva impugnato innanzi al AR NA (ricorso r.g. n. -OMISSIS-), sostanzialmente contestando: sia la insussistenza di vizi non emendabili; sia l’applicabilità dell’art. 10, comma 2, l. 21/11/2000, n. 353 (non trattandosi di area boscata, ed essendo la medesima edificabile già da epoca antecedente al verificarsi dell’incendio, nonché non risultando l’incendio dal catasto delle aree boschive); sia l’indebita commistione tra l’art. 36 DPR n. 380/2001, e l’art. 38 dello stesso DPR (trattandosi di norme la cui applicazione si fonda su presupposti più che sostanzialmente diversi); sia la violazione dell’art. 10-bis, l. 241/90 (non essendo stata la improcedibilità preannunciata con alcun “preavviso di diniego”).

8. Il Comune resistente con la nota n. -OMISSIS-, effettuava la notifica ex art. 31 DPR n. 380/2001, ai fini dell’acquisizione del fabbricato e, conseguentemente, l’appellante con i motivi aggiunti depositati il 16/12/2019 nel ricorso r.g. n. -OMISSIS-, contestava anche detto provvedimento chiedendo la sospensione cautelare degli atti con i quali era stata disposta la demolizione.

9. Detta istanza cautelare veniva accolta dal C.d.S., sez. VI, con l’ordinanza -OMISSIS-.

10. Con la sentenza n. -OMISSIS-, pubblicata il 27/12/2021, il AR NA, previa riunione di tutti i suddetti giudizi ha ritenuto inammissibile l’atto introduttivo del ricorso r.g. n. -OMISSIS-, ed ha rigettato i successivi motivi aggiunti depositati in data 27/10/2014, 14/07/2016, e 19/12/2019, nonché rigettato i ricorsi r.g. n. -OMISSIS- e n. -OMISSIS-.

11. Con la sentenza impugnata il Tar: ha ritenuto inammissibile l’atto introduttivo del ricorso r.g. n. -OMISSIS-, sul presupposto che non sarebbe stata impugnata nei termini la nota comunale prot. n. -OMISSIS- con la quale il Comune aveva chiesto integrazioni documentali, inibendo nelle more l’esecuzione dei lavori; ha ritenuto infondati i motivi aggiunti proposti nell’ambito del ricorso r.g. n. -OMISSIS- con cui si censurava il difetto di motivazione, la qualificazione della fattispecie (demolizione e ricostruzione di vecchio rudere e non nuova costruzione), la violazione degli obblighi partecipativi, l’illegittimità derivata; ha ritenuto infondato il ricorso r.g. n. -OMISSIS- in quanto, trattandosi di una nuova costruzione, l’intervento non risulterebbe sanabile ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, poiché violerebbe il disposto normativo degli artt. 54 e 55 l.reg. Lazio n. 38/2009, vigenti al momento di presentazione dell’istanza di sanatoria ex art. 36 (ciò, non avendo l’appellante la qualifica di imprenditore agricolo, la disponibilità di un lotto minimo di 30.000 metri quadri, e non esercitando sul fondo attività agricole); infine, ha ritenuto altresì infondato il ricorso r.g. n. -OMISSIS-, affermando che l’art. 38 D.P.R. n. 380/2001, non sarebbe applicabile al caso di specie (attenendo detta norma a “vizi formali o procedurali e non all’ipotesi di vizi sostanziali”), e che non vi sarebbe spazio per una istanza ex art. 38 D.P.R. cit., essendo stata già valutata con esito negativo la richiesta di accertamento di conformità ex art. 36 DPR n. 380/2001.

12. Avverso la sentenza il solo Ing. -OMISSIS- ha interposto appello con cui chiede la riforma integrale della sentenza con vittoria di spese.

13. Si è costituito nel grado con atto formale il Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari e Forestali l’11 luglio 2022 ed il Comune di Gaeta in data 14 settembre 2022, depositando poi memoria ex art. 73 c.p.a. il 30 maggio 2025 con cui insiste per la conferma della sentenza di primo grado con vittoria di spese di lite.

14. L’appellante ha depositato una memoria ex art. 73 c.p.a. il 30 maggio 2025 e ulteriore memoria l’11 giugno 2025.

15. Dopo la discussione da remoto nella pubblica udienza del 2 luglio 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

In via preliminare ed istruttoria, considerate le questioni sostanzialmente tecniche sottese alla fattispecie in esame, l’appellante formula istanza di verificazione ex art. 66 c.p.a. e/o C.T.U. ex art. 67 c.p.a.

Ritiene il Collegio che non siano necessari ulteriori approfondimenti stante la fondatezza dell’appello.

1. Con il primo motivo di appello, rubricato “Erroneità della sentenza impugnata: insussistenza di cause di inammissibilità del ricorso introduttivo R.R. n. -OMISSIS-” l’appellante censura la sentenza nella parte in cui ha dichiarato il ricorso introduttivo inammissibile per mancata impugnazione nei termini della nota comunale prot. n. -OMISSIS-. Lamenta che, trattandosi di atto endoprocedimentale interlocutorio (tutt’altro che definitorio del procedimento), non necessitava di essere impugnata.

1.1. Il motivo è fondato. La nota ora richiamata è all’evidenza un atto endoprocedimentale interlocutorio che non necessitava di essere impugnato.

Infatti, detta nota non ha definito il procedimento iniziato a seguito della presentazione della D.I.A. del -OMISSIS-, ma ha semplicemente provveduto a dare “comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 Legge n. 241 del 07.08.1990 e s.m.i.”, poi concluso con l’annullamento della D.I.A. avvenuto con l’ordinanza n. -OMISSIS-.

2. Con il secondo motivo di appello, rubricato “Erroneità della sentenza impugnata: elementi di prova offerti dall’appellante”, censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto legittima l’ordinanza di annullamento della DIA (n. 107 datata 4/0/2014) e l’ordinanza di demolizione (n. -OMISSIS-), in quanto l’appellante non avrebbe fornito un principio di prova circa l’esatta consistenza e l’epoca di realizzazione del manufatto.

Lamenta l’appellante di aver fornito una pluralità di elementi idonei a comprovare l’esatta consistenza e l’epoca di realizzazione del manufatto, producendo: a. una analitica perizia giurata datata 21/12/2012 allegata alla d.i.a. (doc. n. 4, fasc. 1°grado - r.g. n. -OMISSIS-); b. una perizia a firma dell’ing. -OMISSIS- (doc. 1, fasc. 1°grado - deposito del 13/11/2014, r.g. n. -OMISSIS-), c. una perizia agronomica a firma del dott. -OMISSIS- (doc. 9 - fasc. 1°grado – r.g. n. -OMISSIS-), d. una visura immobiliare rilasciata dall’Agenzia delle Entrate in riferimento al manufatto distinto in catasto al fg. n. 18, part.lla n. -OMISSIS-, e stralcio del foglio di mappa nel quale è indicata la sagoma del manufatto distinto in catasto al fg. n. 18, part.lla n. -OMISSIS- (doc. n. 6, fasc. 1°grado – r.g. -OMISSIS-).

2.1. La censura è fondata. La documentazione prodotta dall’interessato, contrariamente a quanto sostenuto dai giudici di primo grado, è all’evidenza idonea e sufficiente a fornire la dimostrazione, di cui il ricorrente è onerato, della originaria presenza di un immobile diroccato di cui alla DIA qui in esame. Peraltro, per effetto del sopravvenire dell’art. 30, comma 1, lett. a), d.l. n. 69 del 2013, conv. nella l. n. 98 del 2013, era senz’altro possibile la ricostruzione di un rudere.

Eccepisce, per contro, il Comune di Gaeta che nel verbale del 12 febbraio 2004, successivo all’art. 30, comma 1, lett. a), d.l. n. 69 cit., la consistenza iniziale del fabbricato rurale è fatta risalire a data anteriore al 1923 e sarebbe fissata in mq 17, laddove il nuovo accatastamento del 23 marzo 2012 e la d.i.a. del-OMISSIS- si riferiscono a una superficie di mq 76. Deve tuttavia osservarsi che la consistenza del rudere, essendo di difficile ricostruzione data la sua anteriorità nel tempo, è stata provata nelle perizie allegate con sufficiente attendibilità, essendosi basate sulle fondamenta in essere, sulla tipologia costruttiva (tecnica a secco) e sui materiali edili impiegati (malta bastarda e pietrame locale), sulle rovine presenti in loco che evidenziano la sagoma in pianta del fabbricato che misura 76 mq., a forma di L, sulla presenza di pietrame all’interno del fabbricato riconducibile a tramezzature interne e pertanto ad un utilizzo per scopi abitativi dell’immobile, ritenendo che l’epoca di costruzione è databile intorno ai primi anni ’50, mentre il Comune resistente non riesce a dimostrare il contrario.

Sul punto, sostiene fondatamente l’appellante che nemmeno il Comune avrebbe certezze in merito, in quanto afferma nel verbale di sopralluogo prot. n. -OMISSIS- del Dipartimento IV – Territorio del Comune di Gaeta che l’ampliamento del fabbricato rurale “osservando le foto aeree di cui sopra e le ortofoto georeferenziate anno -OMISSIS-, fornite dal C.F.S., può ritenersi realizzato successivamente all’anno -OMISSIS-”. Tuttavia, come dedotto dall’appellante, il repertorio offerto dal Comune non è probante dato l’imboschimento dei luoghi e la scarsa visibilità del rudere.

Il motivo è quindi fondato e va accolto.

2.2. Lamenta poi l’appellante violazione degli obblighi partecipativi, nonché dei principi di lealtà procedimentale e buona amministrazione; illegittimità derivata rispetto al provvedimento di annullamento della denuncia di inizio attività; violazione di legge per aver ritenuto sussistente il vincolo di inedificabilità ex art. 10, comma 1, l. 353/2000 e violazione dell’art. 21- nonies , l. 241/1990 in quanto l’annullamento della D.I.A., a fabbricato pressoché ultimato, sarebbe stato adottato in violazione dei presupposti normativi.

Le censure sono in parte inammissibili per carenza di interesse essendo già stata accolta la censura di cui al motivo che precede ed essendo evidente che dall’eventuale accoglimento delle ulteriori censure dedotte l’appellante non trarrebbe alcuna utilità ed in parte fondate per le ragioni di seguito esposte.

Assume l’amministrazione, nell’annullare la DIA, che le particelle distinte in catasto al foglio n. 18, part. nn. -OMISSIS-, qui in esame, fossero state percorse dal fuoco e, quindi, soggette al vincolo di inedificabilità ex art. 10, comma 1, L. 353/2000. Il AR NA, ha ritenuto assorbito il motivo di gravame che il deducente qui ripropone. Sostiene l’appellante che non solo dette particelle non fossero affatto state percorse dal fuoco, ma che in ogni caso il vincolo non opererebbe in maniera indiscriminata, essendo soggetto a diversi limiti applicativi.

La censura è fondata.

In primo luogo va osservato che nel certificato di destinazione urbanistica n. -OMISSIS- del 14.1.-OMISSIS- risulta essere stata percorsa dal fuoco per un incendio del 2004 solo la particella n. -OMISSIS- e solo in parte, mentre le altre particelle non risultano essere state interessate dall’evento.

In maniera contraddittoria, il Comune di Gaeta, nella nota n. -OMISSIS- del 3 febbraio 2014, attesta che nessuna delle particelle di proprietà dei deducenti è mai stata interessata dal fuoco (compresa la particella n. -OMISSIS-).

Deve pertanto ritenersi che sul punto il provvedimento sia affetto da gravi perplessità ed errori di fatto.

Inoltre, l’art. 10, comma 1, l. 21/11/2000, n. 353, stabilisce che “1. Le zone boscate ed i pascoli i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco non possono avere una destinazione diversa da quella preesistente all'incendio per almeno quindici anni. …. Nei comuni sprovvisti di piano regolatore è vietata per dieci anni ogni edificazione su area boscata percorsa dal fuoco . E' inoltre vietata per dieci anni, sui predetti soprassuoli, la realizzazione di edifici nonché di strutture e infrastrutture finalizzate ad insediamenti civili ed attività produttive, fatti salvi i casi in cui detta realizzazione sia stata prevista in data precedente l'incendio dagli strumenti urbanistici vigenti a tale data”.

E’ quindi evidente che il vincolo che impedisce il mutamento di destinazione urbanistica non poteva operare per terreni, come quello in esame, in cui la destinazione urbanistica (PRG n. 1498/1973) era stata impressa precedentemente all’incendio del 2004 .

Inoltre, il PRG n. 1498/1973 del Comune di Gaeta imprime alle particelle di cui è causa la destinazione agricola, mentre l’art. 41 NTA, proprio per tale destinazione, prevede la possibilità di realizzazioni edilizie (abitazioni rurali, case familiari isolate o plurifamiliari associate o in schiera) e, quindi, ai sensi della disciplina vigente, non può dirsi operante nemmeno il vincolo di inedificabilità da fuoco (cfr. certificato di destinazione urbanistica n. -OMISSIS- del 14.1.-OMISSIS-) e, quindi, le opere di cui si discute risultano pienamente legittime.

2.3. Deduce poi illegittimità derivata dell’ordinanza n. -OMISSIS-, con cui il Comune ingiungeva la demolizione del manufatto oggetto di d.i.a. annullata e della nota n. -OMISSIS-, con cui il Comune accertava la mancata ottemperanza alla predetta ordinanza di demolizione (impugnate con i motivi aggiunti depositati il 14/7/2016 e successivi motivi aggiunti depositati il 16/12/2019). La censura è fondata, avendo gli atti ulteriormente impugnati consistenza di provvedimenti consequenziali e vincolati e come tali affetti dai medesimi vizi in via derivata.

3. Con il terzo motivo di appello, rubricato “Erroneità della sentenza impugnata: illegittimità del diniego sull’istanza ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001” censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto il manufatto insanabile ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 per presunta violazione degli artt. 54 e 55, l.reg. Lazio n. 38/2009 vigente al momento di presentazione dell’istanza di sanatoria ex art. 36, sul presupposto che si trattasse di “nuova costruzione”.

Lamenta l’appellante che non si tratta di una “nuova costruzione” (fattispecie cui sono applicabili gli artt. 54 e 55 l.reg. Lazio n. 38/2009, e l’art. 10, comma 1, l. 21/11/2000, n. 353), bensì di una mera ristrutturazione/sostituzione edilizia ex art. 3, lett. d), DPR n. 380/2001, con applicazione del regime speciale previsto ex l.reg. Lazio n. 21/2009 e succ. mod. (c.d. Piano Casa).

In ogni caso, anche a non ritenere applicabile il c.d. Piano Casa, la sentenza avrebbe dovuto considerare che l’art. 20 cit., sostituendo il disposto dell’art. 55 della l.reg. n. 38/1999, espressamente consentirebbe la ristrutturazione edilizia sugli edifici preesistenti in zona agricola a prescindere sia dalla qualifica di imprenditore agricolo, sia dalla disponibilità di un lotto minimo di 30.000 metri quadri, sia dall’esercizio sul fondo di attività agricole e/o complementari.

3.1. Il motivo è assorbito dall’accoglimento dei motivi che precedono da cui ne deriva che il manufatto è all’evidenza legittimo in quanto munito di idoneo titolo rappresentato dalla DIA prot. n. -OMISSIS-. In ogni caso, la censura è fondata in quanto trattasi, per quanto visto sopra, di una mera ristrutturazione/sostituzione edilizia ex art. 3, lett. d), DPR n. 380/2001, con applicazione del regime speciale previsto ex l.reg. Lazio n. 21/2009.

3.2. Sostiene l’appellante che, anche a ritenere inapplicabile il c.d. piano casa, il AR NA, richiamando gli artt. 55 e 55 l.reg. Lazio n. 38/1999, avrebbe omesso di considerare l’art. 20, l.reg. Lazio 10/8/2016, n. 12.

La censura è assorbita dall’accoglimento dei motivi che precedono e, in ogni caso, è fondata in quanto il giudice di prime cure non ha considerato che l’art. 20 cit., sostituendo il disposto dell’art. 55 della l.reg. n. 38/1999, consente la ristrutturazione edilizia sugli edifici preesistenti in zona agricola a prescindere sia dalla qualifica di imprenditore agricolo, sia dalla disponibilità di un lotto minimo di 30.000 metri quadri, sia dall’esercizio sul fondo di attività agricole e/o complementari.

4. Con il quarto ed ultimo motivo, rubricato “Erroneità della sentenza impugnata: illegittimità del diniego dell’istanza ex art. 38 D.P.R. n. 380/2001”, censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto il manufatto non sanabile ai sensi della disposizione di legge ora richiamata, sul rilievo che essa ha riguardo “al caso di vizi formali o procedurali e non all’ipotesi di vizi sostanziali”, e che è stata già valutata con esito negativo la richiesta di accertamento di conformità ex art. 36 DPR n. 380/2001.

Lamenta l’appellante che la sentenza avrebbe dovuto considerare che: a. anche i vizi sostanziali se emendabili possono essere sanati; b. nel caso di specie l’emendabilità dei vizi sostanziali trova presupposto nella prorogata validità delle norme sul piano casa ex l.reg. Lazio 21/2009; c. è illogico invocare la circostanza che era già stata negativamente valutata la richiesta di accertamento di conformità ex art. 36 DPR n. 380/2001, dal momento che i presupposti sostanziali che regolano l’applicazione di quest’ultima disposizione (norma che richiede la c.d. “doppia conformità” edilizia), sono del tutto diversi da quelli che regolano l’applicabilità dell’art. 38 dello stesso testo unico dell’edilizia (il quale richiede, invece, l’emendabilità dei vizi che avevano portato all’annullamento dell’atto abilitativo).

Anche questa censura è assorbita dall’accoglimento dei motivi che precedono.

Conclusivamente l’appello va accolto in quanto fondato nei termini sopra esposti. Le spese del doppio grado di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l'effetto, in riforma della gravata sentenza, annulla gli atti impugnati. Condanna il Comune di Gaeta al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio liquidate complessivamente in E. 7.000,00, oltre accessori (E. 3.000,00 per il primo grado ed E. 4.0000,00 per il secondo grado). Spese compensate con il Ministero delle Politiche Agricole Alimentari e Forestali.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità dell’appellante.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 2 luglio 2025, tenutasi da remoto, con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Davide Ponte, Consigliere

Maria Grazia Vivarelli, Consigliere, Estensore

Francesca Picardi, Consigliere

Roberto Michele Palmieri, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Maria Grazia Vivarelli	Fabio Franconiero

IL SEGREARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.