Pubblicato il 10/12/2025

N. 09728/2025REG.PROV.COLL.

N. 07631/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex artt. 38 e 60 cod. proc. amm.
sul ricorso numero di registro generale 7631 del 2025, proposto da AN LI S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Dario La Torre, Aldo Travi e Antonella Ceschi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

IM LI S.p.A., OF Group S.p.A., in persona dei legali rappresentanti pro tempore , rappresentate e difese dagli avvocati Flavio Iacovone, Bernardo Giorgio Mattarella, Francesco Sciaudone, Andrea NE e EN Volpe, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Comune di Olbia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Luca Mazzeo e Sabrina Serusi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero dell'Interno, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, n. 12;
Ministero Interno-Dip. Vigili del Fuoco -Soccorso Pubbl. e Difesa Civ.-Comando Prov. dei Vigili del Fuoco di Sassari, Regione Autonoma della Sardegna - Agenzia Regionale del Distretto Idrografico della Sardegna, non costituiti in giudizio.

nei confronti

M.D. 2000 S.r.l., non costituita in giudizio.

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda) n. 791 del 2025.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Olbia, del Ministero dell'Interno, di IM LI S.p.A. e di OF Group S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 30 ottobre 2025 il Cons. IZ IS e uditi per le parti gli avvocati;

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con determinazione del 5 maggio 2022, n. 367, e successiva determinazione di convalida del 16 novembre 2022, n. 796, il SUAPE del Comune di Olbia, all’esito della prevista conferenza di servizi, aveva autorizzato le società AN LI S.r.l. (d’ora in avanti “AN’”) e la società M.D. 2000 S.r.l. a realizzare un punto vendita (con insegna Tecnomat) di prodotti per il bricolage (e altri prodotti vari), con area destinata alla vendita di circa 6.000 mq., presso un fabbricato sito in zona industriale affidata alla gestione del Consorzio Industriale Provinciale Nord Est Sardegna - Gallura (CIPNES), previa esecuzione di opere edilizie interne ed esterne e cambio di destinazione d’uso del seminterrato.

2. Tale provvedimento autorizzativo era stato rilasciato all’esito del procedimento previsto dalla legge regionale 18 maggio 2006, n. 5, ai fini dell’apertura di una Media Struttura di Vendita (“MSV”), benché la stessa legge (attualmente ancora in vigore) indicasse all’art. 4, comma 3, lett. d), in 2.500 mq. il limite dimensionale massimo delle MSV (realizzate nei comuni con popolazione superiore ai 50.000), il cui superamento implica l’applicazione del più complesso procedimento autorizzativo previsto per l’apertura di una Grande Strutture di Vendita (“GSV”).

3. Con ricorso r.g. n. 663/2022, OF Group S.p.A. (d’ora in avanti “OF”) e IM LI S.p.A. (d’ora in avanti “IM”) - che gestiscono, con insegna OF, tra gli altri, un punto vendita di prodotti analoghi a quelli sopra descritti nella zona industriale del Comune di Olbia (esattamente in via Ruanda n. 60), a poco meno di 3 km. dalla struttura gestita da AN - avevano chiesto l’annullamento della sopra descritte determinazioni n. 367/2022 e n. 796/2022.

4. Con sentenza del 31 luglio 2023, n. 593, poi confermata dal Consiglio di Stato, il T.a.r. ha accolto il ricorso, ritenendo inapplicabile al caso specifico la speciale deroga normativa, prevista dallo stesso art. 4 legge regionale 18 maggio 2006, n. 5, che consente l’utilizzo della procedura semplificata anche per l’apertura di strutture con area di vendita superiore ai 2.500 mq. purché aventi a oggetto soltanto “merci ingombranti, non immediatamente amovibili ed a consegna differita”.

5. Successivamente, con determinazione del 15 aprile 2024, n. 251, il SUAPE del Comune di Olbia ha nuovamente autorizzato AN a realizzare una struttura simile a quella precedentemente descritta, sulla scorta della nuova disciplina medio tempore introdotta dalla legge regionale 9 marzo 2023, n. 9, la quale aveva espressamente classificato come “ingombranti”, sempre ai fini della deroga normativa sopra descritta, i beni appartenenti alle categorie merceologiche che AN intendeva commercializzare nel proprio punto di vendita.

6. Nel mese di agosto 2024 la Società AN, nel rinunciare alla pratica sopra descritta, ha presentato una nuova richiesta autorizzativa avente a oggetto - oltre alla sanatoria di alcune opere minori - la realizzazione di una MSV con superficie inferiore a 2.500 mq. AN ha specificato in progetto che l’attività di vendita sarebbe stata svolta sempre all’interno del preesistente locale di circa 6.000 mq., ma esclusivamente all’interno di una zona più circoscritta, di poco inferiore al limite di mq. 2.500, ottenuta mediante perimetrazione con apposita parete di cartongesso alta 3 m. (a fronte di un solaio alto 6,5 m.), con il conseguente rispetto del limite dimensionale massimo stabilito dalla l.r. n. 5/2006 per le MSV, mentre la residuale “superficie libera” del locale sarebbe stata interdetta alla clientela.

Nel nuovo progetto è stata prevista, altresì, la ridistribuzione degli spazi della zona posteriore alle casse, la realizzazione di un locale per il “taglio legno” non accessibile alla clientela e di un blocco servizi ad uso degli operatori, il cambio di destinazione d’uso del deposito/magazzino a commerciale per la vendita al dettaglio e all’ingrosso non alimentare, nonché, all’esterno del fabbricato, alcuni interventi tecnici e modifiche dei prospetti coerenti con la nuova distribuzione interna.

Tale proposta progettuale è stata positivamente esitata dal SUAPE del Comune di Olbia, sulla scorta dei pareri degli uffici competenti, con determinazione 9 ottobre 2024, n. 722.

7. OF e IM hanno, quindi, impugnato quest’ultima determinazione, innanzi al T.a.r. con ricorso nrg. 932/2024.

7.1. Con motivi aggiunti notificati in data 9 dicembre 2024 parte ricorrente ha contestato i medesimi atti impugnati con l’atto introduttivo del giudizio, evidenziando, anche sulla scorta di apposita perizia tecnica versata in atti, che - per la particolare pericolosità idrogeologica dell’area oggetto di intervento, attraversata da un corso d’acqua tombinato - l’impugnata autorizzazione avrebbe dovuto essere preceduta dal parere della competente Autorità di Bacino regionale, la quale, invece, non era stata coinvolta nel procedimento autorizzativo.

7.2. Successivamente con i motivi aggiunti del 14 febbraio 2025, OF ha impugnato la determinazione del Comune di Olbia n. 761 del 4 novembre 2024 conclusiva del procedimento unico SUAPE, con cui il Comune ha autorizzato la “Ristrutturazione edilizia” dello spazio esterno di pertinenza del fabbricato che ospita il punto vendita, in particolare il rifacimento della pavimentazione, la manutenzione della rete acque bianche, la posa di recinzione in pannelli grigliati metallici, la demolizione di 12 m. circa di recinzione e, soprattutto, il posizionamento di tre blocchi di scaffalature metalliche amovibili destinate all’esposizione, con altezza di 6 m., profondità 106 cm e larghezza variabile.

7.3. Con i motivi aggiunti del 18 febbraio 2025 la ricorrente in primo grado ha impugnato la determinazione del Comune di Olbia n. 829 del 29 novembre 2024 conclusiva del procedimento unico SUAPE, con cui il Comune ha autorizzato una ridistribuzione degli spazi della zona retrocasse, con locale cassa continua, bagni per i clienti, bussola d’ingresso e spazi dedicati all’assistenza della clientela”, confermando, quindi, la creazione di “un’area di vendita di superficie complessiva pari a 2.495,99 mq, perimetrata fisicamente da pannellature di altezza pari a 2,50 m, dotate di opportuni varchi per l’esodo della clientela in sicurezza”.

Il T.a.r. per la Sardegna, con sentenza n. 791 del 2025, ha accolto i ricorsi e ha annullato i provvedimenti impugnati.

8. AN LI s.r.l. ha, quindi, impugnato la predetta sentenza, deducendo i seguenti motivi di appello:

I. Illegittimità ed erroneità della sentenza impugnata, in relazione agli artt. 3 e 4 della l. reg. Sardegna 18 maggio 2006, n. 5, e succ. modif., con riferimento all’asserito superamento della superficie massima consentita per le medie strutture di vendita; carenza di motivazione .

Parte appellante contesta la sentenza del T.a.r. nella parte in cui ha ritenuto che la superficie massima di m. 2500 fosse superata, in quanto la superficie destinata alla vendita non corrisponde all’intera superficie del piano dell’edificio, ma è più piccola, come risulterebbe nella planimetria prodotta in giudizio.

La tesi accolta dal Tar, secondo cui la delimitazione in cartongesso con i cancelletti rappresenterebbe un mero espediente per eludere le norme sui limiti massimi alla superficie di vendita, si baserebbe sull’ipotesi di una condotta illecita e plateale che appare irrealistica e ingiustificata e comunque non trova alcun riscontro nella realtà dei fatti e nei principi che regolano la valutazione dei fatti da parte dell’autorità giurisdizionale.

II. Illegittimità ed erroneità della sentenza impugnata, in relazione agli artt. 3 e 4 della l. reg. Sardegna 18 maggio 2006, n. 5, e succ. modif., e carenza di motivazione, con riferimento all’asserito superamento della superficie massima consentita per le medie strutture di vendita, inseguito alla determinazione comunale del 4 novembre 2024, n. 761 .

La sentenza di primo grado è, altresì, illegittima nella parte in cui ha ritenuto che le opere oggetto di determinazione del Comune di Olbia del 4 novembre 2024, n. 761, sarebbero state dirette a incrementare la superficie di vendita della media struttura, con la conseguenza che sarebbe risultata identificabile una grande struttura di vendita in assenza del procedimento prescritto dalla legge. In tale area esterna, tuttavia, parte appellante evidenzia di aver avviato un’attività di sola vendita all’ingrosso di prodotti per l’edilizia che non ha comportato alcun incremento della superficie della media struttura di vendita.

III. Erroneità della sentenza impugnata, con riferimento al rigetto dell’eccezione di inammissibilità delle censure proposte nei secondi motivi aggiunti, per difetto di legittimazione .

La sentenza sarebbe, in ogni caso illegittima, perché OF e IM nel loro esercizio di Olbia non svolgono attività di sola vendita all’ingrosso e di conseguenza non sarebbe configurabile neppure una ‘ vicinitas commerciale’ che possa fondare la loro legittimazione all’impugnazione.

IV. Erroneità della sentenza impugnata, con riferimento al rigetto dell’eccezione di inammissibilità del ricorso e dei motivi aggiunti, per difetto di legittimazione .

La sentenza impugnata meriterebbe, inoltre, di essere riformata nella parte in cui ha respinto l’eccezione di difetto di legittimazione delle due società ricorrenti in relazione alle censure concernenti violazioni di norme urbanistiche ed edilizie che non possono integrare il requisito della vicinitas ai fini della legittimazione ad agire.

V. Erroneità della sentenza impugnata, con riferimento al rigetto dell’eccezione di inammissibilità del ricorso e dei motivi aggiunti, per difetto d’interesse .

Secondo parte appellante la sentenza andrebbe, altresì, riformata perché l’interesse a ricorrere è rimasto sprovvisto di una dimostrazione sufficiente e pertanto il ricorso di primo grado avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile.

9. Il Comune di Olbia, il Ministero dell'Interno, IM LI S.p.A. e OF Group S.p.A. si sono costituiti regolarmente in giudizio, contestando l’avverso appello e chiedendone il rigetto.

10. Con memoria del 14 ottobre 2025 OF ha riproposto, ex art. 101, comma 2, c.p.a., le domande dichiarate assorbite dal Giudice di prime cure, nel senso sinteticamente di seguito esposto:

a) PER QUANTO RIGUARDA IL RICORSO INTRODUTTIVO R.G. 932/2024 VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 37 DELLA L.R. N. 24/2016 E DEGLI ARTT. 23 E 27 NTA PAI. VIOLAZIONE DELLA D.G.R. N. 55/108 DEL 29 DICEMBRE 2000 E DEGLI ARTT. 16 E 17 DEL PIANO REGOLATORE TERRITORIALE CIPNES (P.R.T.C). VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DI CUI ALL’ART. 97 COST. ECCESSO DI POTERE PER CARENZA DI ISTRUTTORIA E TRAVISAMENTO.

Le relazioni tecniche e i pareri favorevoli rilasciati nell’ambito delle varie istruttorie endoprocedimentali risultano viziati da gravi carenze istruttorie, laddove palesano una sottostima dei rischi determinati dalla realizzazione delle opere su un’area perimetrata dallo ‘Studio di maggior dettaglio del Piano Regolatore Territoriale delle Aree Industriali gestite dal NE (PRTC)’ a pericolosità idraulica molto elevata ‘Hi4’, nonché la violazione degli standard urbanistici relativi alla dotazione di parcheggi.

In particolare, il difetto di istruttoria sarebbe evidente in quanto dagli elaborati progettuali risulta che l’edificio ricade in parte su un’area a pericolosità ‘Hi4’ e, per tale motivo, in applicazione dell’art. 23, comma 13 delle NTA del PAI, l’intero fabbricato è sottoposto alla disciplina di maggior rigore di cui alle NTA PAI. Il Comune non ha, peraltro, valutato l’incidenza dell’aumento del carico antropico e l’aumento del flusso veicolare.

Inoltre, il progetto presentato da AN dimostra di non rispettare gli standard urbanistici relativi alla dotazione di parcheggi per la clientela imposti alle strutture di vendita dalla disciplina regionale e locale.

b) PER QUANTO RIGUARDA I I° MOTIVI AGGIUNTI (9 DICEMBRE 2024)

“I. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 1 DELLA LEGGE REGIONALE 15 DICEMBRE 2014 N. 33 E DELL’ART. 12 DELLA LEGGE REGIONALE 6 DICEMBRE 2006, N. 19. VIOLAZIONE. DELL’ART. 64, COMMA 1, LETT. G), DEL D.LGS. 3 APRILE 2006, N. 152. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 37 DELLA L.R. N. 24/2016 E DEGLI ARTT. 23, 24, COMMA 7, E 27 NTA PAI. VIOLAZIONE DELLA D.G.R. N. 55/108 DEL 29 DICEMBRE 2000 E DEGLI ARTT. 16 E 17 DEL PIANO REGOLATORE TERRITORIALE CIPNES (P.R.T.C). VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DI CUI ALL’ART. 97 COST.. ECCESSO DI POTERE PER SVIAMENTO, INCOMPETENZA E CARENZA DI ISTRUTTORIA

I pareri favorevoli PAI allegati alla Determina n. 722 e, quindi, l’autorizzazione stessa, sono illegittimi in quanto adottati in violazione delle disposizioni di legge che regolano il riparto di competenze tra l’Autorità di bacino della Regione Sardegna e i comuni in materia di approvazione degli studi di compatibilità idraulica di cui alle norme tecniche di attuazione del Piano di assetto idrogeologico (PAI). Ricadendo, almeno in parte, l’area interessata in zone caratterizzate da pericolosità idraulica molto elevata Hi4 si deve assimilare la tombinatura ad un’opera di attraversamento del corso d’acqua localizzato a sud dell’edificio, con conseguente attribuzione della competenza a valutare la compatibilità delle opere all’Autorità di bacino regionale.

c) PER QUANTO RIGUARDA I II° MOTIVI AGGIUNTI (14 FEBBRAIO 2025)

“ II. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 1 DELLA LEGGE REGIONALE 15 DICEMBRE 2014 N. 33 E DELL’ART. 12 DELLA LEGGE REGIONALE 6 DICEMBRE 2006, N. 19. VIOLAZIONE. DELL’ART. 64, COMMA 1, LETT. G), DEL D.LGS. 3 APRILE 2006, N. 152. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 37 DELLA L.R. N. 24/2016 E DEGLI ARTT. 8, 23, 24, COMMA 7, E 27 NTA PAI. VIOLAZIONE DELLA D.G.R. N. 55/108 DEL 29 DICEMBRE 2000 E DEGLI ARTT. 16 E 17 DEL PIANO REGOLATORE TERRITORIALE CIPNES (P.R.T.C). VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DI CUI ALL’ART. 97 COST.. ECCESSO DI POTERE PER SVIAMENTO, INCOMPETENZA E CARENZA DI ISTRUTTORIA.

I pareri dell’Ufficio PAI allegati alla Determina n. 761 e, quindi, l’autorizzazione stessa, sono illegittimi in ragione di un’evidente sottostima dei rischi determinati dalla realizzazione delle opere su un’area perimetrata dallo ‘Studio di maggior dettaglio del Piano Regolatore Territoriale delle Aree Industriali gestite dal NE (PRTC)’ a pericolosità idraulica molto elevata ‘Hi4’, nonché in quanto adottati in violazione delle disposizioni di legge che regolano il riparto di competenze tra l’Autorità di bacino della Regione Sardegna e i comuni in materia di approvazione degli studi di compatibilità idraulica di cui alle norme tecniche di attuazione del Piano di assetto idrogeologico (PAI).

In particolare, l’installazione nel piazzale dei blocchi di scaffalature metalliche è incompatibile con le norme urbanistiche, la trasformazione di un parcheggio a superficie per la vendita di prodotti per l’edilizia ha determinato un inevitabile e inammissibile aumento del carico insediativo.

Del resto, l’utilizzo dell’area per l’esposizione di merce in vendita si è nei fatti rivelata del tutto incompatibile con le promesse contenute nella relazione asseverata, circa l’altezza del primo scaffale e l’auspicata assenza di “elementi di sbarramento alla base che potrebbero ostacolare la laminazione delle piene”.

L’autorizzazione impugnata, inoltre, si pone in contrasto anche con la disciplina delle fasce di tutela dei corpi idrici di cui all’art. 8 delle NTA PAI.

E’ stata poi riproposta la censura relativa al mancato coinvolgimento dell’Autorità di Bacino.

III. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 37 DELLA L.R. N. 24/2016. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 146 DEL D.LGS. N. 42/2004. VIOLAZIONE DELLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (NTA) DEL PIANO PAESAGGISTICO REGIONALE (PPR) DI CUI ALLA L.R. N. 8/2004. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DELL’AMMINISTRAZIONE DI CUI ALL’ART. 97 COST.. ECCESSO DI POTERE PER CARENZA DI ISTRUTTORIA, ERRORE E TRAVISAMENTO DEI FATTI.

Sotto diverso profilo, risulta viziata da gravi carenze istruttorie la relazione tecnica di verifica di compatibilità paesaggistica prodotta dal Servizio per la Tutela del Paesaggio recante parer favorevole al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, in quanto “L’intervento in progetto è compatibile con le valenze paesistiche generali dell’area vincolata”.

d) PER QUANTO RIGUARDA I III° MOTIVI AGGIUNTI (17 FEBBRAIO 2025)

“ II. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 1 DELLA LEGGE REGIONALE 15 DICEMBRE 2014 N. 33 E DELL’ART. 12 DELLA LEGGE REGIONALE 6 DICEMBRE 2006, N. 19. VIOLAZIONE. DELL’ART. 64, COMMA 1, LETT. G), DEL D.LGS. 3 APRILE 2006, N. 152. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 37 DELLA L.R. N. 24/2016 E DEGLI ARTT. 23, 24, COMMA 7, E 27 NTA PAI. VIOLAZIONE DELLA D.G.R. N. 55/108 DEL 29 DICEMBRE 2000 E DEGLI ARTT. 16 E 17 DEL PIANO REGOLATORE TERRITORIALE CIPNES (P.R.T.C). VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DI CUI ALL’ART. 97 COST.. ECCESSO DI POTERE PER SVIAMENTO, INCOMPETENZA E CARENZA DI ISTRUTTORIA.

La Determina n. 829 ha autorizzato AN alla realizzazione delle opere in progetto di variante in violazione della normativa PAI a tutela delle aree perimetrate a pericolosità idraulica molto elevata ‘Hi4’, nonché la violazione degli standard urbanistici relativi alla dotazione di parcheggi.

III. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEL D.P.R. N. 151 DEL 1° AGOSTO 2011. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEL DECRETO MINISTERIALE 7 AGOSTO 2012, DEL DECRETO MINISTERIALE 24 NOVEMBRE 2021 E DEL DECRETO MINISTERIALE 3 AGOSTO 2015 E SS.MM.II. VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO DEI PROCEDIMENTI RELATIVI ALLA PREVENZIONE INCENDI DI CUI ALLA LETTERA CIRCOLARE DEL MINISTERO DELL’INTERNO N. 13061 DEL 6 OTTOBRE 2011 E N. 4 DEL 1° MARZO 2002. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ DELL’AMMINISTRAZIONE DI CUI ALL’ART. 97 COST.. ECCESSO DI POTERE PER CARENZA DI ISTRUTTORIA, ERRORE E TRAVISAMENTO DEI FATTI.

Il parere favorevole dei Vigili del Fuoco, prot. n. 23726.28 del 27 novembre 2024, relativo alla conformità ai fini antincendio del progetto di variante presentato da AN si basa su un’errata rappresentazione dello stato di fatto e concessionario, con conseguente illegittimità della Determina n. 829.

Alla camera di consiglio del 30 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

11. Come da avviso dato in camera di consiglio ex art. 60 cod. proc. amm., il Collegio ritiene di adottare sentenza di merito in forma semplificata, ricorrendone i presupposti di legge della completezza istruttoria e del contraddittorio, nonché del decorso di almeno venti giorni dall’ultima notificazione.

12. In via preliminare vanno esaminati i motivi di appello (dal 3 al 5) che reiterano le eccezioni già sollevate in primo grado da parte appellante relative al difetto di legittimazione ed interesse ad agire delle ricorrenti in primo grado.

Con sentenza dell’8 dicembre 2021 n. 9, l’Adunanza plenaria ha evidenziato che “ nei casi di impugnazione di un titolo autorizzatorio edilizio, riaffermata la distinzione e l’autonomia tra la legittimazione e l’interesse al ricorso quali condizioni dell’azione, è necessario che il giudice accerti, anche d’ufficio, la sussistenza di entrambi e non può affermarsi che il criterio della vicinitas , quale elemento di individuazione della legittimazione, valga da solo ed in automatico a dimostrare la sussistenza dell’interesse al ricorso, che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall’atto impugnato ”.

13. Facendo proprie questi principi, questa Sezione, distinguendo la vicinitas edilizia da quella commerciale, ha chiarito che il concetto di vicinitas commerciale, oggetto del terzo motivo di appello, è definito, in generale, come la posizione dei soggetti i quali agendo come imprenditori nel medesimo settore, attingono al medesimo bacino di utenza e risentono, pertanto, di un effettivo danno al loro volume d'affari, in caso di apertura di una nuova impresa commerciale illegittimamente autorizzata .

14. Applicando tali coordinate ermeneutiche al caso di specie i citati motivi di appello vanno respinti.

Infondato è il terzo motivo di appello con cui si contesta la sentenza di primo grado in relazione all’annullamento della determinazione del 9 ottobre 2024 con cui è stata autorizzata l’area esterna per la vendita all’ingrosso di prodotti per l’edilizia, perché OF e IM nel loro esercizio di Olbia non svolgono attività di sola vendita all’ingrosso e di conseguenza non sarebbe configurabile neppure una ‘vicinitas commerciale’ che possa fondare la loro legittimazione all’impugnazione.

È emerso, infatti, nel presente giudizio che le aziende interessate nel presente giudizio occupano un bacino di utenza omogeneo come tipologia di prodotti e sostanzialmente coincidente sotto il profilo territoriale, in quanto distano solo 3 km tra di loro, specie considerando che esercizi commerciali di notevoli dimensioni sono capaci di mettere insieme bacini di utenza molto estesi.

Né rileva, ai fini della sussistenza della legittimazione ad agire, la circostanza che in un caso la vendita è all’ingrosso e nell’altro è al dettaglio, trattandosi, comunque, di esercizi commerciali, come detto, di notevoli dimensioni capaci di accogliere un’utenza molto ampia.

Peraltro, per la vicinitas commerciale è, comunque, sufficiente una coincidenza (anche solo) parziale tra le tipologie merceologiche, nel caso in esame pacifica, quanto meno, riguardo ai prodotti per l’edilizia e l’elettricità.

15. Né può ritenersi, come sostiene parte appellante con il quarto motivo di appello, che le ricorrenti in primo grado abbiano fatto valere esclusivamente vizi di carattere edilizi che non incidono sulla vicinitas commerciale, in quanto la contestazione relativa all’apertura di una struttura media di vendita che in realtà costituirebbe una grande struttura di vendita non può che incidere anche sulla vicinitas commerciale come, peraltro, è emerso nel corso del giudizio in cui le parti appellate hanno dimostrato che da quando ha aperto il centro commerciale di parte appellante il loro fatturato si è ridotto.

Nel caso di specie, diversamente dal giudizio oggetto della sentenza di questa sezione n. 1946 del 2025 in cui erano stati impugnati solo i titoli edilizi, sono stati impugnati proprio i titoli autorizzatori.

Tanto basta sia per dimostrare l’esistenza della legittimazione ad agire sub specie di vicinitas commerciale, sia l’interesse ad agire.

16. Sotto quest’ultimo profilo va, quindi, respinto anche il quinto motivo di appello, in quanto è emerso che in primo grado le parti ricorrenti hanno prodotto un prospetto riepilogativo dei propri fatturati nel periodo di riferimento (cfr. doc. 83), dal quale emerge che “- nei primi 16 giorni dall’apertura di Tecnomat, IM ha registrato un calo del fatturato pari al 41% rispetto al corrispondente periodo dell’esercizio precedente (minori ricavi per oltre € 346.000,00, doc. 83); - nei successivi 27 giorni, il calo del fatturato rispetto all’esercizio precedente si è stabilizzato ad oltre il 38% (minori ricavi per oltre € 700.000,00, doc. 83)”.

Peraltro, è anche condivisibile quanto evidenzia il T.a.r., secondo cui, come emerge anche dagli studi statistici depositati dalle ricorrenti in primo grado, è notoria la incidenza delle nuove GSV, secondo la prospettazione delle ricorrenti in primo grado, sulle attività preesistenti.

Ne consegue che i motivi di appello n. 3, 4 e 5 vanno respinti.

17. Si possono quindi ora esaminare i primi due motivi di appello, con cui parte appellante sostanzialmente contesta la sentenza del T.a.r. che ha ritenuto sussistente, nel caso di specie, una grande struttura di vendita.

In relazione alla domanda processuale di annullamento dell’autorizzazione all’ampliamento dello spazio di vendita interno (determina n. 722), è utile riportare i passaggi essenziali della sentenza del T.a.r.:

a) nella Relazione tecnica generale, prodotta dalla società appellante in allegato alla DUA (doc. 23 di parte ricorrente), si parla di “… un’area di vendita, perimetrata da pareti di separazione in cartongesso di altezza pari a 3,00 m, dotate di varchi per l’esodo della clientela in sicurezza di dimensioni pari a 2.40 x 2.10 di altezza, di superficie complessiva pari a 2.488,52 mq .”.

b) in tal modo il progetto dell’intervento prevede un sistema di separazione dell’area di vendita dalla parte restante del più ampio locale basata soltanto su una struttura in cartongesso (su cui si appoggiano le scaffalature espositive), la quale - non soltanto ha un’altezza di soli 3 m., a fronte di un soffitto del locale alto 6 m., ma soprattutto - è stata espressamente progettata come “non continua”, in quanto intervallata da (esattamente n. 25) varchi, ciascuno con larghezza di circa 2 metri, collocati tra una scaffalatura e l’altra;

c) si tratta, dunque, di una delimitazione che non presenta quei requisiti minimi di stabilità e continuità, da considerare, come detto, indispensabili ai fini della sua “attendibilità intrinseca”, indispensabile per contenere entro limiti accettabili il rischio di successive elusioni della normativa sui limiti dimensionali delle MSV.

d) né rileva che i varchi sopra descritti sono stati materialmente “bloccati” mediante l’apposizione di cancelletti metallici perché “ detti cancelletti - leggeri, non pieni, di ridottissima altezza e semplicemente tassellati al suolo - non precludono completamente il passaggio e potrebbero essere rimossi con estrema facilità, per cui non forniscono concretamente quell’indispensabile “garanzia di continuità” della struttura delimitativa cui si faceva dianzi riferimento ” e perché “ quei cancelletti non sono stati indicati da AN nella progettazione allegata alla DUA -ove la parte retrostante è descritta come “aria libera” collegata con varchi a quella di vendita (vedi supra)- ragion per cui le strutture in discussione non assumono alcun rilievo ai fini della legittimità del provvedimento impugnato, il quale non ne ha potuto ovviamente tenere conto, tanto più se si considera che la controinteressata, proprio perché non impegnatasi in progetto all’apposizione dei cancelletti, ben potrebbe, anche dal punto di vista squisitamente giuridico, rimuoverli in qualsiasi momento, il che, peraltro, potrebbe persino risultare coerente con la descrizione progettuale dell’“area libera” retrostante alla vendita come “via di fuga” in caso di incendio ”.

e) i progetti e i rendering mostrano che gli impianti (di illuminazione, elettrico, antincendio etc.) saranno realizzati considerando una superficie di vendita di oltre 6.000 mq (ossia, estesa anche alla “superficie libera”), proprio come nelle precedenti ipotesi progettuali già annullate e/o sospese;

d) all’interno della c.d. “area libera” sopra descritta, è stata prevista in progetto la collocazione - per 45 mq., anche autonomamente sufficienti a determinare il superamento del limite dimensionale delle MSV - di una zona dedicata al banco per il “taglio legno”, direttamente funzionale alla vendita della merce alla clientela e come tale che deve ritenersi ricompresa nell’area di vendita.

18. In relazione poi alla domanda di annullamento dell’ulteriore determinazione n. 761/2024 (nonché della n. 829) e dei relativi atti endoprocedimentali, con cui il SUAPE del Comune di Olbia ha autorizzato AN ad effettuare gli interventi necessari all’allestimento di una nuova superficie di vendita nel piazzale esterno di pertinenza del fabbricato sopra descritto e ha , altresì, autorizzato la ridistribuzione degli spazi, il T.a.r. ha ritenuto che le nuove scaffalature posizionate sul piazzale esterno comportano un sostanziale aumento della superficie di vendita, con il conseguente aggravamento della violazione del limite dimensionale massimo delle MSV .

19. Ritiene il Collegio che l’appello sia fondato per le ragioni di seguito esposte.

In via preliminare è necessario ricostruire il quadro normativo applicabile alla presente fattispecie.

Secondo l’art. 4, comma 3, lett. d), della l.r. n. 5/2006, “ Le medie strutture di vendita hanno superficie superiore ai limiti di cui al comma 2 e fino a: …d) 2.500 mq nei comuni con popolazione residente superiore a 50.000 abitanti o facenti parte di città metropolitana ”.

Secondo l’art. 3, comma 3, della stessa l.r. n. 5/2006, “ La superficie di vendita di un esercizio commerciale è l'area destinata all'esposizione ed alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili. Non costituisce superficie di vendita esclusivamente quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, nonché quella antistante la barriera casse quando non ospiti prodotti destinati alla vendita ”.

Nel caso di specie, dunque, l’area destinata alla vendita è quella destinata “all’esposizione ed alla vendita” e non può superare i 2500 mq. Non rientra in tale accezione la superficie in cui non vi è alcun contatto con l’utente ed in particolare le aree destinate a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi nell’ambito delle quali l’utente non può materialmente prelevare o scegliere il prodotto preferito. Peraltro, la legge regionale esclude dalla superficie di vendita anche la zona “ antistante la barriera casse quando non ospiti prodotti destinati alla vendita ”, con la chiara indicazione che ai fini dell’area destinata alla vendita non conta tanto la circostanza che l’utente non possa accedere o meno all’area, quanto che nell’area interessata ci siano prodotto destinati alla vendita che possano essere oggetto di una scelta dell’utente. Per tale motivo si spiega perché la legge regionale fa rientrare nell’area di vendita anche i banchi, scaffalature e simili destinati evidentemente ad ospitare i prodotti destinati alla vendita.

20. Alla base di questa chiare coordinate ermeneutiche deve essere esaminato l’appello.

In particolare, è emerso in maniera incontestata che parte appellante ha chiesto e ottenuto l’autorizzazione per un’area di vendita, perimetrata da pareti di separazione in cartongesso di altezza pari a 3,00 m, dotate di varchi per l’esodo della clientela in sicurezza di dimensioni pari a 2.40 x 2.10 di altezza, di superficie complessiva pari a 2.488,52 mq.”.

Il limite quantitativo al fine di realizzare medie strutture di vendita è, dunque, rispettato.

Il T.a.r. evidenzia, però, che si tratterebbe di un’area di vendita molto più ampia perché parte appellante avrebbe sostanzialmente aggirato la normativa con dei piccoli accorgimenti, rappresentati, in particolare, dalle pareti di cartongesso, più basse del soffitto, e da numerosi varchi, che rappresenterebbero strutture precarie e facilmente amovibili, non idonee a separare l’area di vendita dal resto della struttura, tenuto conto anche dell’unitarietà degli impianti.

21. Ritiene il Collegio che la sentenza del T.a.r. vada riformata perché si fonda su una motivazione non condivisibile.

La conclusione, secondo cui la delimitazione dell’area di vendita “ non presenta quei requisiti minimi di stabilità e continuità ”, non può essere confermata.

Contrariamente a quanto sostiene il T.a.r., anche alla luce delle numerose fotografie depositate nel giudizio di primo grado, la parete in cartongesso di per sé non è necessariamente una parete facilmente amovibile e, sul punto, non è emerso con chiarezza che le pareti realizzate fossero sostanzialmente “fittizie” o create ad arte solo al fine di ottenere l’autorizzazione per la MSV.

21.1. Nessuna incidenza ha sul punto la circostanza che le pareti in cartongesso hanno un’altezza di soli 3 m., a fronte di un soffitto del locale alto 6 m, perché ciò che rileva, ai fini dell’individuazione dell’area di vendita, è che l’utente possa transitare in un’area per acquistare un prodotto esposto per la vendita e non anche la dimensione complessiva dell’immobile. Nel caso di specie l’apposizione di pareti in cartongesso, come quelle oggetto del presente giudizio, di per sé consente di ritenere realizzata un’idonea separazione tra area di vendita e aree retrostante adibita a magazzini. Alla luce del chiaro tenore della legge, peraltro, è ben possibile che all’interno di uno stesso immobile si individuino zone adibite a vendita e zone non adibite alla vendita, come emerge dall’art. 3, comma 3, della l.r. n. 5/2006 ove è detto che “ la superficie di vendita di un esercizio commerciale è l'area destinata all'esposizione ed alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili” mentre “non costituisce superficie di vendita esclusivamente quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, nonché quella antistante la barriera casse quando non ospiti prodotti destinati alla vendita”.

21.2. Né rileva la circostanza che le pareti in cartongesso siano intervallate da varchi chiusi da cancelletti, perché ciò non inficia il requisito di continuità che la delimitazione dell’area di vendita realizzata con pareti in cartongesso certamente ha realizzato. Peraltro dai rilievi fotografici depositati in primo grado emerge che i varchi e i cancelletti non sono facilmente amovibili e, peraltro, nessun accertamento sul punto risulta effettuato. Inoltre, dalla documentazione fotografica emerge che all’ingresso dei varchi sono espressamente apposti cartelli di divieto di accesso rivolti alla utenza a dimostrazione della delimitazione dell’area di vendita da quella non adibita a vendita. Come anche chiarito da parte appellante, i varchi posti in corrispondenza di ciascun corridoio della superficie di vendita, sono indispensabili per consentire l’accesso degli addetti nei depositi situati nell’area retrostante e fungono anche da vie di uscite di sicurezza eventualmente per l’utenza in caso di emergenza.

La circostanza che i cancelletti non erano presenti nel progetto non inficia tali conclusioni, perché, comunque, rientrano nell’attività libera non soggetta a titolo abilitativo: in ogni caso è emerso in modo incontestato che i cancelletti di separazione delle aree sono installati e, pertanto, non può prescindersi dall’esistenza degli stessi al fine di valutare la delimitazione dell’area di vendita.

21.3. Parimenti non condivisibile è la considerazione che l’area destinata al taglio del legno è funzionale alla vendita e, quindi, andasse ricompresa nell’area di vendita medesima, in quanto la stessa rientra, a ben vedere, nei locali di lavorazione dei prodotti e, come tale, è da considerarsi esclusa dalla superficie di vendita giusta il disposto del più volte richiamato art. 3, comma 3, l.r. 5/2006.

21.4. Non condivisibile è, altresì, la sentenza del T.a.r. in relazione alla circostanza che gli impianti elettrici, di illuminazione e antincendio sono presenti sia nell’area di vendita, sia nella zona retrostante, al di là delle pareti che delimitano la superficie di vendita, in quanto non pare irragionevole che gli impianti coprano l’intera superficie senza distinzioni tra aree, non solo perché giustificati da economie di scala, ma anche perché nelle aree non adibite alla vendita sono presenti anche prodotti e merci, trattandosi, comunque, di magazzini, in cui, peraltro, deve operare esclusivamente il personale della società appellante.

21.5. La circostanza poi che l’intera superficie fosse stata considerata unitariamente nella documentazione trasmessa ai Vigili del Fuoco è dovuta al fatto, come sottolinea parte appellante, che, dal punto di vista delle condizioni di pericolo che potrebbero verificarsi in caso d’incendio, la superficie di vendita e la superficie retrostante destinata a deposito presentano lo stesso ordine di rischio, perché contengono gli stessi prodotti.

22. La sentenza del T.a.r. va, altresì, riformata anche con riguardo all’annullamento dell’ulteriore determinazione n. 761/2024, con cui il SUAPE del Comune di Olbia ha autorizzato AN ad effettuare gli interventi necessari all’allestimento di una nuova superficie di vendita nel piazzale esterno di pertinenza del fabbricato sopra descritto.

La presenza di scaffali concretamente destinati all’esposizione di prodotti per l’edilizia che ospitano i prodotti da vendere all’ingrosso e l’esistenza di una cassa funzionante non rappresentano ancora una volta elementi dirimenti ai fini di ritenere esistente una grande struttura di vendita, perché la vendita all’ingrosso implica l’esistenza sia di scaffalature con prodotti destinati all’edilizia sia l’esistenza di una cassa.

Secondo il T.a.r. poi “ l’area esterna in discussione risulta direttamente collegata con quella interna ed è liberamente accessibile a tutta la clientela (cfr., sul punto, il compendio fotografico depositato dalla difesa delle ricorrenti come doc. 62), con la conseguenza ultima che l’intera struttura commerciale di AN costituisce, nel suo complesso, un polo unitario ove la vendita al dettaglio e quella all’ingrosso si svolgono in modo promiscuo, senza alcuna efficace separazione fisica tra i locali adibiti ai due tipi di vendita ” (pag. 24 della sentenza).

Tali conclusioni, tuttavia, non sono adeguatamente motivate anche perché parte appellante ha evidenziato che la superficie della media struttura di vendita e quella del nuovo esercizio di vendita all’ingrosso sono separate da spazi – non accessibili alla clientela – compresi nell’edificio recuperato e riservati a deposito e a lavorazioni ad opera del personale e dal muro perimetrale dell’edificio oltre il quale vi è lo spazio, identificato dal porticato/tettoia di mq. 1338,39 destinato alla vendita all’ingrosso di prodotti per l’edilizia. Non vi è, dunque, comunicabilità tra le due zone, come, peraltro, emerge anche dalla perizia asseverata depositata da AN LI nel giudizio di primo grado (documento 36).

23. Il T.a.r. fonda le proprie conclusioni sulla base del “compendio fotografico depositato dalla difesa delle ricorrenti come doc. 62” da cui, però, non si può assolutamente desumere che ci sia comunicabilità tra le aree di vendita, né tanto prova il documento 60 prodotto dalla difesa della parte ricorrente in primo grado da cui si desumerebbe un collegamento ottenuto mediante demolizione di una parete preesistente nella parte sud dell’edificio.

24. Giova in ultimo evidenziare che al Collegio non sfugge la ragione ultima della decisione del TAR, ossia la necessità di impedire o prevenire eventuali abusi ed elusioni della normativa, ma tale condivisibile preoccupazione non può per ciò solo portare all’annullamento degli atti impugnati.

Ragionando diversamente vi sarebbe una sovrapposizione tra il piano della legittimità dell’atto – da valutare alla stregua delle norme giuridiche esistenti al momento dell’adozione dell’atto stesso nonché dei vizi di legittimità degli atti – e quello dell’utilizzo dell’atto che ne farà il destinatario dell’atto stesso dopo averlo ricevuto. Qualora il titolare di un atto ampliativo, come nel caso di specie, dovesse farne un utilizzo non conforme a legge, spetterà all’amministrazione, nel doveroso esercizio dei suoi poteri di controllo, accertare le violazioni e sanzionarle ma ciò evidentemente deve avvenire seguendo regole diverse da quelle volte ad accertare la legittimità degli atti stessi.

In altri termini, al fine di neutralizzare i rischi che paventa il T.a.r., è necessario che il Comune, nell’ambito dei poteri di vigilanza di cui è titolare, sottoponga l’attività in questione a controlli seri ed effettivi, al fine di verificare se l’area realmente destinata alla vendita corrisponda a quella autorizzata come da progetto.

25. Con riguardo ai motivi riproposti da OF con la memoria del 14 ottobre 2025 il Collegio osserva quanto segue.

25.1. OF in primo grado, con il secondo motivo del ricorso introduttivo, ha evidenziato che l’autorizzazione unica rilasciata a AN LI avrebbe violato le previsioni urbanistiche e le norme edilizie del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PAI) vigente nella zona e non avrebbe assicurato la dotazione minima obbligatoria dei parcheggi. Tali doglianze sono state riprodotte nel primo motivo dei primi motivi aggiunti, e anche se in relazione alle successive determine n. 762 e 829, nei motivi II e III dei secondi motivi aggiunti e nel secondo motivo dei terzi motivi aggiunti, che, quindi, vanno tutti trattati congiuntamente, perché attengono sostanzialmente alla medesima questione giudirica.

25.2. In via preliminare va ribadito che tutte le doglianze riproposte da OF, riguardanti l’esercizio del potere discrezionale della p.a., anche tecnica, incontrano i consueti limiti di sindacato del g.a., limitato solo a valutazioni macroscopiche di illegittimità, quali gravi ed evidenti errori di valutazione oppure valutazioni abnormi o inficiate da errori di fatto, ferma restando l'impossibilità di sostituire il proprio giudizio a quello della Pubblica amministrazione (cfr. Consiglio di Stato , sez. IV, 17/06/2025 , n. 5281).

25.3. Ciò premesso e in disparte la questione sull’ammissibilità dei motivi di ricorso riproposti da OF, gli stessi sono, comunque, infondati perché è emerso dal parere del Comune di Olbia, ufficio PAI, dell’8 ottobre 2024, allegato al provvedimento finale del 9 ottobre 2024, n. 722, in risposta alle memorie ex art. 10, comma 1, lett. b), l. n. 241 del 1990, che l’edificio in questione, preesistente all’introduzione del vincolo, non ricade, neanche parzialmente, nell’ambito di pericolosità ‘Hi4’ identificato dal PAI.

In particolare, ha precisato il Comune, con motivazione logica e ragionevole e immune dalle censure sollevate dalle ricorrenti in primo grado, che “ il fabbricato in esame è stato edificato esternamente alle aree a pericolosità idraulica derivanti dallo "Studio di compatibilità idraulica e geologica/geotecnica delle aree industriali gestite dal Consorzio Industriale Provinciale Nord Est Sardegna (C.I.P.N.E.S.) relative all’agglomerato industriale di Olbia ai sensi dell’art. 8 comma 2 delle Norme di Attuazione del P.A.I." approvato con deliberazione del Comitato Istituzionale Autorità di Bacino N. 14 DEL 31 MARZO 2015. Le aree di leggera sovrapposizione grafica tra il perimetro del fabbricato e le aree di allegamento per Tr 500 anni, 200 anni e 100 anni fanno parte della normale approssimazione grafica della cartografia in scala PAI ” e, inoltre, “ la modellazione idraulica effettuata nello studio di compatibilità idraulica indicato nei punti precedenti non ha considerato le pareti del fabbricato come "ostacolo alla naturale espansione delle piene" e pertanto il limite delle aree di allagamento nella cartografia del PAI rappresenta la naturale laminazione delle piene in assenza degli edifici come normalmente viene richiesto in tutti gli studi di compatibilità idraulica approvati dal Comitato Istituzionale di cui sopra ”.

Conclude, quindi, il Comune che l’area interessata è esterna all’area a elevata pericolosità e che “ Le uniche opere da realizzarsi in area a pericolosità idraulica molto elevato risultano, come da rappresentazioni grafiche dei progettisti, le opere di completamento e di adeguamento di prevenzione degli incendi che risultano ammissibili ai sensi dell'art.27 comma 2 lettera "g" delle N.d.A. del PAI e per le quali non è richiesto lo studio di compatibilità idraulica e la relazione asseverata (art.27 comma 6 delle N.d.A. del PAI) ”.

Le conclusioni del Comune sono supportate da ampia e adeguata motivazione e non sono affette da errori di fatto, né sono manifestamente irragionevoli o illogiche. OF, peraltro, nella riproposizione dei motivi di ricorso di primo grado, non è stata in grado di sconfessare in maniera convincente quanto affermato dal Comune.

25.4. Infondata è anche la contestazione relativa al mancato rispetto delle dotazioni a parcheggio, perché la superficie utile dell’edificio ammonterebbe a circa 18.788,00 mq (di cui 8.643,00 mq per il seminterrato), per un totale minimo di superficie da destinare a parcheggi pari a 21.121,53, con conseguente insufficienza delle aree di progetto (SU+SF>10.352,18 mq).

Tale ricostruzione si fonda però su un errore di calcolo, basato su un falso presupposto: è stato preso in considerazione, infatti, per il calcolo della superficie, anche quella posta al piano seminterrato destinata sostanzialmente a deposito che non concorre alla dotazione dei parcheggi.

25.5. Infondato è, altresì, il primo motivo dei primi motivi aggiunti, con cui si contesta il mancato coinvolgimento dell’Autorità di bacino nella valutazione circa la compatibilità idraulica delle opere autorizzate dalla Determinazione n. 722, in quanto, come già esposto al punto 25.3, l’edificio in questione non ricade area a pericolosità idraulica molto elevata (Hi4). Inoltre, dall’istruttoria complessa effettuata dal Comune è emerso che non vi è stato alcun attraversamento di corsi d’acqua, né tanto meno le opere hanno riguardato l’assetto di corsi d’acqua, con la conseguenza che l’Autorità di Bacino, comunque, non aveva alcuna competenza ad intervenire.

25.6. Le medesime argomentazioni conducono anche alla reiezione del primo motivo dei secondi motivi aggiunti che, comunque, non è idoneo a superare il parere del 19 ottobre 2024, con cui il Comune ha ritenuto rispettate le previsioni del piano d’assetto idrogeologico, evidenziando, con motivazione ragionevole e immune dalle censure sollevate dalle ricorrenti in primo grado, che l’intervento in questione risultava conforme all’art. 27, comma 2, del PAI, non ha comportato l’attraversamento di corsi d’acqua, né tanto meno ha riguardato l’assetto di corsi d’acqua e, dunque, non richiedeva l’approvazione dell’Autorità di bacino.

25.7. E’, altresì, infondata la censura, contenuta nel terzo motivo di ricorso dei secondi motivi aggiunti, con cui OF, sotto diverso profilo, ritiene che risulti viziata da gravi carenze istruttorie la relazione tecnica di verifica di compatibilità paesaggistica prodotta dal Servizio per la Tutela del Paesaggio recante parere favorevole al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, in quanto “L’intervento in progetto è compatibile con le valenze paesistiche generali dell’area vincolata”. Ciò, in quanto il parere del Comune sulla compatibilità paesaggistica, rilasciato il giorno stesso della presentazione dell’istanza (23 settembre 2024), sarebbe stato rilasciato sulla base di una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi in progetto e, in particolare, non considerando l’opera principale dal punto di vista dell’impatto sul paesaggio in quanto le scaffalature non comparivano nelle tavole iniziali.

Sul punto, come chiarito da parte appellante, successivamente al parere contestato è stata convocata una conferenza di servizi sincrona, con nota del Comune di Olbia del 24 ottobre 2024 (documento 51 allegato alla produzione di OF in primo grado) e in tale sede i nuovi elaborati con la presenza delle scaffalature erano già stati presentati agli atti del procedimento. Alla citata conferenza di servizi è stata invitata anche la Soprintendenza che non ha espresso alcun parere. E’, dunque, maturato il silenzio-assenso delle amministrazioni competenti in materia paesaggistica, previsto dall’art.14- ter , comma 7, della legge n. 241/1990, come, peraltro, evidenziato nella stessa determinazione n. 829 del 2024 del Comune.

25.8. Parimenti infondata è la censura (riportata al terzo motivo del terzo ricorso per motivi aggiunti) con cui si contesta il mancato aggiornamento del parere dei Vigili del Fuoco, in quanto come emerso dal parere del 9 ottobre 2024, “ L’eventuale assunzione nel progetto di valori del carico di incendio e dell’affollamento superiori ai valori realisticamente attesi nell’attività, nonché di percorsi di esodo più lunghi, dovuti all’aver considerato la presenza di arredi aggiuntivi e che in fase di realizzazione potrebbero non essere installati, quali ad esempio le scaffalature, non costituisce impedimento alla approvazione del progetto. Tali scelte progettuali, più cautelative, comportano l’adozione di misure antincendio con un livello di prestazione superiore e un conseguente aumento del livello di sicurezza, anche rispetto alle misure minime necessarie all’approvazione del progetto previste dalla normativa ”.

Come, peraltro, chiarito anche dall’Avvocatura dello Stato con memoria depositata in data 7 marzo 2025 nel giudizio di primo grado, le opere autorizzate con l’autorizzazione n. 761/2024 non comportavano modifiche incidenti sul percorso degli automezzi di soccorso tali da rendere necessario un aggiornamento del parere favorevole rilasciato dai Vigili del Fuoco; fra l’altro, tali opere non prevedevano la chiusura di tutto il piazzale a sud dell’edificio in quanto era stata autorizzata anche una nuova apertura su via Eritrea dotata di cancello scorrevole. Inoltre, in data 19 gennaio 2025 veniva eseguito dai Vigili del Fuoco un sopraluogo tecnico in loco ai sensi dell’art. 4 del d.P.R. n. 151/2011 e non era rilevata alcuna criticità circa le vie di accesso e il percorso dei mezzi di soccorso.

Ne consegue che anche quest’ultimo motivo di ricorso è infondato.

I motivi di ricorso proposti in primo grado e riproposti da OF sono, dunque, infondati.

26. Conseguentemente, l’appello va, pertanto, accolto e, in riforma della sentenza di primo grado, il ricorso di primo grado, unitamente ai motivi aggiunti, va respinto.

Le ragioni che hanno condotto alla presente decisione giustificano la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), accoglie l’appello e, in riforma della sentenza di primo grado, respinge il ricorso di primo grado, unitamente ai motivi aggiunti.

Spese compensate.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 30 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

EN NE, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Paolo Marotta, Consigliere

IZ IS, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IZ IS	EN NE

IL SEGRETARIO