Pubblicato il 12/02/2025

N. 01143/2025REG.PROV.COLL.

N. 01289/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1289 del 2022, proposto da
SA Roma, rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Cataldo, Diego Vaiano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Diego Vaiano in Roma, Lungotevere Marzio n.3;

contro

Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;
Provincia di Salerno, Comune di Salerno - Settore Trasformazioni Edilizie, Ministero della Cultura – Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per Le Province di Salerno e Avellino, non costituiti in giudizio;
Comune di Salerno, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Nicola Comunale, Anna Attanasio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Rainone Real Estate S.r.l., non costituito in giudizio;
Rainone Real Estate S.r.l., rappresentato e difeso dall'avvocato Marcello Fortunato, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 01701/2021, resa tra le parti, del permesso di costruire n. 4/2015 rilasciato dal Comune di Salerno

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Ministero della Cultura e di Rainone Real Estate S.r.l. e di Comune di Salerno;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 5 febbraio 2025 il Cons. Davide Ponte e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con permesso di costruire n. 4 del 16 gennaio 2015 (prot. n. 187678), il Comune di Salerno, in accoglimento dell’istanza del 27 novembre 2014, prot. n. 187678, presentata dall’odierna controinteressata, Rainone Real Estate s.r.l., ha assentito i lavori consistenti nel restauro architettonico del fabbricato in sua proprietà, denominato “Palazzo Poste e Telegrafi”, ubicato in Salerno, corso Garibaldi, n. 203, censito in catasto al foglio 64, particella 1768, ricadente in zona classificata A (“Centro storico”) dal Piano urbanistico comunale di Salerno, nonché assoggettato a vincolo storico-artistico giusta decreto del Ministero per i Beni e le Attività Culturali del 30 marzo 2001.

2. Con il ricorso proposto dinanzi al Tar Campania - Salerno, integrato da motivi aggiunti, l’odierna appellante, in qualità di proprietaria di una unità immobiliare censita in catasto al foglio 64, particella 2036, sub 16, al sesto piano dell’edificio denominato “Palazzo Santoro”, ubicato in Salerno, corso Garibaldi, n. 215, e latistante al “Palazzo Poste e Telegrafi”, ha impugnato il predetto permesso di costruire n. 4/2015 così come tutti gli altri titoli edilizi intervenuti, nonché l’omessa autorizzazione rilasciata dalla Soprintendenza Archeologia delle Arti e Paesaggio di Salerno e Avellino, nella parte in cui è stata autorizzata la sopraelevazione dell’edificio e la realizzazione di piscine ed altre opere sul lastrico solare, pregiudicando così il proprio diritto di veduta sul mare.

3. Il Giudice di primo grado, con la sentenza n. 1701/2021, pubblicata in data 8 agosto 2021, dopo aver trattato alcune questioni pregiudiziali e preliminari che esulano dal presente grado di appello, ha respinto il ricorso ritenendo che le opere realizzate nel caso di specie non hanno comportato alcuna sopraelevazione né alcun incremento plano-volumetrico né alcuna modifica della sagoma del fabbricato preesistente, come rilevato dal consulente tecnico nominato dal P.M. della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Salerno nel parallelo procedimento penale iscritto a r.g.n.r. 1093/2018. Inoltre, il Tar ha ritenuto che le opere edilizie poste in essere sulla copertura del “Palazzo Poste e Telegrafi” non risultano suscettibili di comportare una radicale trasformazione funzionale dell’immobile e, quindi, di integrare gli estremi di una ristrutturazione edilizia, limitandosi, nella sostanza, a innestare sul preesistente solaio di copertura giardini pensili, piscine e impianti tecnologici, senza innovare gli elementi costitutivi dell’edificio e senza alterare l’originaria consistenza e conformazione dello stesso. In particolare, con riferimento alle piscine installate sulla copertura del fabbricato, è stato ritenuto che esse non sono configurabili a guisa di nuove costruzioni, considerate le relative ridotte proporzioni e considerata la loro natura elettivamente pertinenziale alle sottostanti unità abitative. Infine, il Tar ha ritenuto infondata l’ulteriore censura a mezzo della quale è stata dedotta la mancata approvazione dell’intervento sulla copertura del “Palazzo Poste e Telegrafi” da parte della Soprintendenza di Salerno e Avellino in quanto la stessa risulta smentita dalla nota prot. n. 11838 del 7 maggio 2014, con cui l’autorità tutoria statale ha approvato il progetto facendo unicamente salvi i dettagli esecutivi da concordarsi in corso d’opera, con riferimento a profili non strettamente riferibili all’intervento sulla copertura del fabbricato. In ogni caso, il Tar ha rilevato che la Soprintendenza ha avuto modo di accertare direttamente in loco e in corso d’opera la compatibilità dell’intervento sulla copertura dell’immobile col vincolo storico-artistico su quest’ultimo gravante, come risultante dal verbale di sopralluogo del 22 marzo 2018.

4. Avverso tale pronuncia è insorta la sig.ra SA Roma, con atto di appello notificato in data 07/02/2022 e depositato in data 14/02/2022, a mezzo del quale ha chiesto la riforma della sentenza gravata e, per l’effetto, l’annullamento dei provvedimenti impugnati.

Il Ministero della Cultura il Comune di Salerno e la società controinteressata si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

5. All’udienza straordinaria di smaltimento del 5 febbraio 2025 la causa è stata trattenuta per la decisione.

6. Con il primo motivo di appello, l’appellante ripropone il primo motivo di ricorso con cui aveva censurato l’illegittimità degli interventi realizzati dall’odierna controinteressata sulla copertura del “Palazzo Poste e Telegrafi” comportanti la sopraelevazione del fabbricato esistente e la realizzazione di giardini pensili, piscine e volumi accessori.

7. Il motivo è infondato.

7.1 Va condivisa la qualificazione delle opere fatta propria dalle amministrazioni interessate e dai Giudici di prime cure, in quanto – come risulta dalla documentazione progettuale – l’intervento, nel modificare l’estetica dell’ultimo piano, si limita ad innestare sul preesistente solaio di copertura giardini pensili, piscine e impianti tecnologici, senza innovare gli elementi costitutivi dell’edificio e senza alterare l’originaria consistenza e conformazione dello stesso: è invariata l’altezza massima dell’edificio (28,70 mt); è invariata l’altezza laterale dell’immobile (26,20 mt . preesistente, 26,15 mt realizzato).

Come accertato dalla consulenza tecnica svoltasi in sede penale - che, seppur non vincolante, ha fornito elementi rilevanti, non smentiti da contro approfondimenti tecnici adeguati -, le opere non hanno comportato alcuna sopraelevazione né alcun incremento plano-volumetrico né alcuna modifica della sagoma del fabbricato preesistente.

7.2 Se quindi in generale non risultano variazioni delle volumetrie e delle altezze preesistenti, neppure le pedane delle piscine - che, per la superficie occupata, innalzano di circa un metro e mezzo, rispetto a quella originaria, la quota massima del calpestio di copertura – assumono rilievo in quanto meri elementi accessori ed alla luce del vigente regolamento edilizio comunale non contribuiscono al computo del volume e neanche all’altezza del fabbricato.

7.3 Alla luce di tali risultanze, confermate anche dagli esiti della chiara consulenza tecnica svoltasi in sede penale, appare corretta la qualificazione predetta.

Infatti, va ribadito che il risanamento conservativo è un'attività rivolta a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili; il restauro ed il risanamento implicano anche il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione di elementi o estranei, o deteriorati di tal organismo, con evidente differenza rispetto alla ristrutturazione edilizia. Quest'ultima si configura, infatti, nel rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio e nell'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e risanamento, che invece presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio (nella sua lata accezione di componenti strutturali originali o meramente riproduttivi) e la distribuzione interna della sua superficie

7.4 Nel caso di specie, la struttura dell’edificio resta inalterata nella sua consistenza, risultandovi aggiunte opere accessorie tese ad un migliore sfruttamento delle rilevanti possibilità già di per sé potenzialmente insite nell’edificio stesso.

8. Con il secondo motivo, l’appellante deduce la violazione dell’art. 21, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, in quanto la Soprintendenza di Salerno e Avellino, pur avendo in generale autorizzato i lavori sull’edificio in proprietà della controinteressata, non avrebbe, invero, mai assentito l’installazione delle piscine sulla copertura del palazzo e la conseguente sopraelevazione.

9. Anche tale motivo è infondato.

9.1 Infatti, dall’esame della documentazione in atti emerge come il progetto sia stato oggetto di specifica autorizzazione in tutti i suoi elementi e gli stessi sopralluoghi successivamente effettuati, hanno evidenziato che i lavori eseguiti hanno rispettato il progetto approvato dalla Soprintendenza con nota n. 31239 del 12 novembre 2013 e con le successive note n. 11838 del 7 maggio 2014, n. 8848 del 3 novembre 2016 e n. 7700 del 23 marzo 2017.

Come emerge dagli atti impugnati, con i quali l’autorità tutoria statale ha approvato, ai sensi e per gli effetti dell’art. 21, commi 4 e 5, del d.lgs. n. 42/2004, il progetto di cui all’istanza del 27 novembre 2014, prot. n. 187678, così come integrata il 3 aprile 2014 (prot. n. 8632), l’assenso riguardava anche le opere in contestazione, facendo unicamente salvi i dettagli esecutivi da concordarsi in corso d’opera, con riferimento agli elementi architettonici, alle superfici decorate, esterne e interne (stucchi, pavimentazioni, infissi, ringhiere, parapetti, controsoffittature, ecc.) ed ai materiali di finitura, ossia profili non strettamente riferibili all’intervento sulla copertura del fabbricato in questione.

9.2 Invero, dagli atti trova conferma la ricostruzione erariale per cui il progetto approvato dalla Soprintendenza prevedeva un uso diverso dell'edificio che, da Ufficio delle Poste, è stato in parte trasformato in abitazioni private. Sul lastrico solare è stato realizzato un giardino e sono state posizionate alcune vasche quali pertinenze degli appartamenti situati agli ultimi livelli dell'edificio. Il tutto è stato realizzato prevedendo il restauro complessivo dell'edificio (cfr. facciate esterne con superfici architettoniche decorate, elementi interni quali vano scala centrale, pavimentazioni in granigliato di marmo e cemento presenti in alcuni ambienti, ecc.). A conclusione dei lavori l'edificio ha mantenuto il suo aspetto originario, ovviamente migliorato dagli interventi di restauro. I soli tetti sono stati modificati con l'aggiunta di verde e vasche a servizio di alcuni appartamenti ma senza modificare le quote originali e quindi senza realizzare le contestate sopraelevazioni. Le opere realizzate sono state oggetto di controllo in corso d'opera mediante sopralluoghi della Soprintendenza effettuati in contraddittorio con la direzione lavori e l’impresa esecutrice.

9.3 L’esame dei plurimi atti della Soprintendenza conferma, oltre alla sussistenza di una adeguata valutazione, altresì l’attenzione degli organi statali per la verifica di coerenza dell’intervento, sia rispetto ai caratteri dei vincoli in questione, sia rispetto alla correttezza esecutiva.

10. L’appello va pertanto respinto.

Sussistono giusti motivi per compensare le spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 5 febbraio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente FF

Davide Ponte, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere

Ofelia Fratamico, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Davide Ponte	Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO