Pubblicato il 08/07/2025

N. 05931/2025REG.PROV.COLL.

N. 05851/2023 REG.RIC.

N. 08457/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5851 del 2023, proposto dal Comune di Bracciano, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Roberto Venettoni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Homeland Immobiliare s.r.l., non costituita in giudizio;

sul ricorso numero di registro generale 8457 del 2023, proposto dal Comune di Bracciano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Roberto Venettoni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Homeland Immobiliare s.r.l., non costituita in giudizio;

per la riforma

quanto al ricorso n. 8457 del 2023:

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda stralcio, 7 marzo 2023, n. 3777 avente ad oggetto l’annullamento del provvedimento prot. 17128 del 23 maggio 2011 di rigetto della richiesta di permesso di costruire relativo al lotto E6 della lottizzazione convenzionata denominata “Montebello”;

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda stralcio, 8 marzo 2023, n. 3866 avente ad oggetto l’annullamento del provvedimento prot. 7698 del 10 marzo 2011 di rigetto della richiesta di permesso di costruire relativo al lotto E7 della lottizzazione convenzionata denominata “Montebello”;

quanto al ricorso n. 5851 del 2023:

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda stralcio, 16 dicembre 2022, n. 16959 avente ad oggetto l’annullamento del provvedimento prot. 49074 del 31 dicembre 2010 di rigetto della richiesta di permesso di costruire;

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda stralcio, 22 dicembre 2022, n. 17302 avente ad oggetto l’annullamento del provvedimento prot. 40545 del 18 ottobre 2010 di rigetto della richiesta di permesso di costruire;

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda stralcio, 22 dicembre 2022, n. 17303 avente ad oggetto l’annullamento del provvedimento prot. 1135 del 13 gennaio 2011 di rigetto della richiesta di permesso di costruire.

Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 marzo 2025 il Cons. Rosario Carrano e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – Con distinti provvedimenti, meglio indicati in epigrafe ed aventi identico tenore, il Comune di Bracciano ha rigettato le richieste di permesso di costruire della Homeland Immobiliare s.r.l., avente causa dalla Atlantica s.r.l.

In particolare, con tali provvedimenti il Comune ha respinto le relative istanze in ragione dell’intervenuta decadenza della convenzione urbanistica stipulata tra la Atlantica s.r.l. e il Comune di Bracciano e del mancato completamento delle opere di urbanizzazione primaria ivi previste, oltre alla mancata cessione in proprietà delle relative aree in favore del Comune.

2. – Con le sentenze impugnate, tutte di identico tenore, il T.a.r. ha accolto i ricorsi avverso tali provvedimenti, ritenendo che “ la motivazione posta a fondamento del diniego del rilascio del permesso a costruire non indica in che modo la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria della lottizzazione convenzionata possa costituire, in concreto, ostacolo al rilascio del titolo edilizio in relazione al fabbricato che si intende realizzare nello specifico lotto in esame ” (pag. 6 della sentenza impugnata n. 16959 del 2022) aggiungendo che “ la mancata realizzazione di alcune opere di urbanizzazione primaria a carico del lottizzante non preclude certo che tali opere possano essere realizzate dall’avente causa del lottizzante facendo così venire meno l’astratta preclusione frapposta dal Comune al rilascio del titolo edilizio ”, atteso l’impegno di parte ricorrente a realizzare le opere di urbanizzazione primaria incompiute (pag. 6-7 della sentenza impugnata n. 16959 del 2022).

Infine, ha aggiunto che “ le aree della lottizzazione che erano destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, successivamente alla proposizione del ricorso, sono state trasferite al Comune, per cui è verosimile che, a seguito del trasferimento delle aree, l’urbanizzazione del lotto in oggetto [s]i è oramai compiuta, venendo così meno, anche per tale via, l’originario ostacolo frapposto al rilascio del titolo edilizio ” (pag. 7 della sentenza impugnata n. 16959 del 2022).

3. – Con un primo atto di appello (n.r.g. 5851 del 2023), il Comune ha impugnato le prime tre sentenze (n. 16959, n. 17302 e n. 17303 del 2022) e con un secondo atto di appello (n.r.g. 8457 del 2023), di identico tenore, ha impugnato le successive due sentenze (n. 3777 e n. 3866 del 2023), ribadendo il carattere ostativo del mancato completamento delle opere di urbanizzazione ai fini del rilascio del permesso di costruire.

In particolare, ha dedotto che la valutazione della situazione di fatto relativa allo stato di sufficiente urbanizzazione dell’area rientra nella insindacabile discrezionalità amministrativa e tecnica del Comune.

In secondo luogo, ha dedotto che la possibilità del completamento delle opere da parte dell’avente causa dall’originario lottizzante costituirebbe un obbligo convenzionale e non una mera facoltà.

Infine, ha contestato la statuizione di primo grado con cui è stato osservato incidentalmente che sarebbe “verosimile” che il Comune avesse provveduto motu proprio ad ultimare gli interventi di urbanizzazione, essendo piuttosto verosimile l’esatto contrario, alla luce della perdurante pendenza del contenzioso civile finalizzato all’escussione delle fideiussioni per il completamento dell’urbanizzazione.

4. – Nonostante la ritualità della notifica degli appelli, la parte intimata non si è costituita.

5. – All’udienza pubblica del 27 marzo 2025, la causa è stata trattenuta per la decisione.

6. – In via preliminare, il Collegio ritiene di dover riunire i due appelli (n. 5851 del 2023 e n. 8457 del 2023), sussistendo evidenti ragioni di connessione oggettiva e soggettiva.

7. – Nel merito, tali appelli devono essere respinti, in quanto infondati.

8. – In via generale, deve ribadirsi che, ai sensi dell’art. 28 della legge urbanistica n. 1150 del 1942, come modificato dall’art. 8 della legge ponte n. 765 del 1967, il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico equiordinato al piano particolareggiato e ad esso sostanzialmente alternativo ( ex plurimis , Cons. Stato, sez. IV, 15 settembre 2010, n. 6882).

8.1. – Il piano di lottizzazione assume innanzitutto la valenza di piano urbanistico di attuazione, ossia di pianificazione di dettaglio, con la finalità di riservare essenzialmente le aree ed i tracciati per la viabilità e per le opere di interesse pubblico del nuovo insediamento non individuate già nello strumento generale (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 15 marzo 1999, n. 286, e la giurisprudenza ivi richiamata)

8.2. – Esso, inoltre, è piano esecutivo di urbanizzazione, costituente cioè, mediante il convenzionamento, un programma di realizzazione concreta delle relative opere per mezzo del pagamento di contributi o dell’esecuzione diretta delle opere stesse, e, altresì, mediante la cessione delle aree in tutto o in parte necessarie all’urbanizzazione.

Infine, è pre - concessione edilizia, in quanto nei piani di lottizzazione vengono, di norma, ad essere individuati elementi di maggiore dettaglio di quelli previsti dallo strumento urbanistico generale. L’esigenza della redazione di un piano di lottizzazione per la realizzazione di un insediamento edilizio lascia tuttavia integra la potestà pubblicistica del Comune in materia di disciplina del territorio e di regolamentazione urbanistica (Cons. Stato, sez. IV, 17 luglio 2023, n. 6955).

8.3. – Circa la durata massima di efficacia dei piani di lottizzazione, la giurisprudenza è consolidata nel senso che esso vada mutuato dall’articolo 16, comma 5, della legge urbanistica (concernente i piani particolareggiati), rispondendo ciò ad un preminente interesse pubblico non soltanto per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, ma anche per l’edificazione dei lotti.

Il disegno di fissazione di un termine di decadenza per le concessioni edilizie, diretto ad assicurare l’effettività e l’attualità delle nuove previsioni urbanistiche, sarebbe infatti incompleto alla fonte se, prima del rilascio della concessione edilizia, le lottizzazioni convenzionate avessero l’efficacia di condizionare a tempo indeterminato, con l’affidamento dei suoi titolari, la pianificazione urbanistica futura.

In tale contesto le nuove scelte urbanistiche, contenute nella variante di P.R.G. con cui il Comune rivede direttive pregresse ed adegua le strutture territoriali esistenti, non sono impedite dall’affidamento riposto dal lottizzante sulla intangibilità della destinazione urbanistica delle aree oggetto di lottizzazione convenzionata (Cons. Stato, Sez. IV, 8 gennaio 2021, n. 301).

Esse, inoltre, non richiedono nemmeno una particolare motivazione allorché la perdita di efficacia della lottizzazione per scadenza del termine decennale abbia determinato il venir meno dei presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante ( ex plurimis , da ultimo, Cons. Stato, Sez. IV, 29 dicembre 2022, n. 11569; id., sez. IV, 19 luglio 2021, n. 5385).

Il termine massimo di dieci anni di validità del piano di lottizzazione non è quindi suscettibile di deroga, neppure sull’accordo delle parti (Cons. Stato, Sez. VI, 5 dicembre 2013, n. 5807).

Eventuali diverse pattuizioni risulterebbero nulle e sarebbero automaticamente sostituite, ex lege , dal termine legale (ex art. 1339, c.c.).

È pertanto irrilevante (ai fini delle conseguenze connesse alla scadenza del termine decennale di efficacia del piano di lottizzazione) stabilire se la mancata attuazione sia dovuta alla pubblica amministrazione o al privato lottizzante ( ex multis , Cons. Stato Sez. IV, 10 agosto 2011, n. 4761).

Diversamente opinando verrebbe irragionevolmente vulnerato il potere del Comune di imprimere al proprio territorio – in caso di piani rimasti inattuati – l’assetto voluto, corrispondente all’indirizzo politico – amministrativo sopravvenuto e attuale.

8.4. – Ciò posto, nel caso di specie, i dinieghi dei permessi di costruire si fondano sulla intervenuta decadenza del piano di lottizzazione, ma senza tener conto degli effetti ultrattivi stabiliti dall’art. 17, comma 1, della legge urbanistica, secondo cui “ Decorso il termine stabilito per la esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso ”.

Nel caso di specie, quindi, la decadenza del piano di lottizzazione non costituisce motivo ostativo al rilascio del titolo edilizio laddove la nuova costruzione sia conforme alle vigenti previsioni di P.R.G. e alle prescrizioni del piano attuativo, ancorché decaduto, come appunto nel caso di specie.

8.5. – Deve ritenersi, infatti, che in mancanza di una nuova pianificazione urbanistica, le previsioni contenute nella convenzione urbanistica in questione siano ancora valide ed efficaci, per cui ciò che viene in rilievo è solamente una questione di inadempimento o meno della medesima convenzione.

Tuttavia, tale profilo non assume alcuna rilevanza ai fini del diniego del rilascio del permesso di costruire, anche a fronte dell’impegno assunto dalla società a completare le opere rimaste incompiute, come già ritenuto correttamente dal primo giudice.

Né assume rilevanza l’escussione delle fideiussioni in sede civile, non avendo il Comune proceduto a risolvere la convenzione urbanistica.

8.6. – Per completezza, va solo precisato che l’ obiter dictum contenuto nelle sentenze impugnate, secondo cui “ è verosimile che, a seguito del trasferimento delle aree, l’urbanizzazione del lotto in oggetto [s]i è oramai compiuta ”, non risulta essere fondato su di un effettivo accertamento di tale situazione.

Peraltro, come osservato dal Comune appellante, sembra piuttosto verosimile il contrario e cioè che le opere non siano state completate, ma in ogni caso si tratta solo di una precisazione che non incide sull’esito del giudizio e sulla correttezza della decisione di primo grado, che va quindi confermata.

9. – Quanto alle spese di lite, nulla è dovuto dalla parte soccombente stante la mancata costituzione della controparte.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti, li riunisce e li respinge.

Nulla per le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 marzo 2025 con l'intervento dei magistrati:

Luigi Carbone, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Paolo Marotta, Consigliere

Rosario Carrano, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Rosario Carrano	Luigi Carbone

IL SEGRETARIO