Pubblicato il 12/06/2025

N. 05143/2025REG.PROV.COLL.

N. 04140/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4140 del 2022, proposto dal signor IU TT, rappresentato e difeso dagli avvocati Carmelo D'Antone, Antonia De Lorenzo e Enrico Bottone, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pietrasanta, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Marco Orzalesi, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione Terza, n. 1716/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pietrasanta;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 4 giugno 2025 il Cons. Ugo De Carlo e viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il signor IU TT ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che non ha accolto il suo ricorso per l’annullamento dell'ordinanza dirigenziale n. 2 del 16 dicembre 2011 del Comune di Pietrasanta, con la quale è stato ingiunto al ricorrente il pagamento di una sanzione di euro 113.465,16 a titolo di penale per la mancata ottemperanza dei termini previsti dall'art. 1) dell'atto unilaterale d'obbligo del 30 luglio 2003, in applicazione dell'art. 7) del medesimo atto d'obbligo, entro e non oltre dieci giorni dalla data di notifica dell'atto tramite bonifico bancario, con avvertenza che in difetto il Comune procederà alla riscossione coattiva di cui al R.D. 639/1910.

2. Con la deliberazione consiliare n. 68/2000 il Comune di Pietrasanta aveva approvato una Variante al P.R.G. per le zone con prevalente funzione agricola in applicazione della L.R. 64/1995.

L'art. 55 delle N.T.A., come modificato, consentiva quindi, per gli edifici con destinazione d'uso non agricola presenti nelle zone classificate "E", interventi di ampliamento o sopraelevazione con aumento della superficie utile netta per ciascuna unità residenziale non superiore a mq 110.

Tali interventi di ampliamento erano espressamente ammessi solo per le unità residenziali esistenti ed erano " finalizzati al mantenimento della presenza umana a presidio dell'ambiente ".

In base alla predetta norma il rilascio del titolo edilizio era subordinato alla stipula di una convenzione o atto d'obbligo, il cui schema - approvato dal Consiglio comunale – avrebbe dovuto prevedere anche l'obbligo di occupare l'alloggio con un nucleo familiare e di ottenere la residenza e mantenerla per un periodo di 10 anni dalla data del rilascio del certificato di abitabilità.

Lo schema dell’atto unilaterale veniva approvato con la deliberazione n. 311/2000 della Giunta comunale ed esso precisava che, in caso di alienazione, tutti gli obblighi assunti con la sottoscrizione della convenzione e, in particolare, quello di trasferire in tale immobile la residenza doveva essere assolto dal soggetto al quale fosse stata trasferita la proprietà del bene.

In data 30 luglio 2003 l’appellante sottoscriveva l'atto unilaterale d'obbligo, impegnandosi ad occupare l’immobile con il proprio nucleo familiare, stabilendovi la propria residenza anagrafica ininterrottamente, per un periodo di anni 10, entro 90 giorni dalla presentazione della comunicazione di fine lavori. In caso di cessione dell’immobile l’acquirente doveva osservare i medesimi obblighi.

Il mancato rispetto avrebbe comportato l’irrogazione di una sanzione pecuniaria determinata alla luce dei parametri indicati dall’art. 7 dell’atto d’obbligo.

Il Comune di Pietrasanta con l’ordinanza dirigenziale n. 2 del 16 dicembre 2011 ingiungeva all’appellante ed al acquirente dell’immobile il pagamento della penale in ragione dell’inadempimento dell’obbligo di trasferimento della residenza anagrafica presso il fabbricato.

Dopo la presentazione del ricorso il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 32/2012, convalidava la delibera della Giunta comunale n. 311/2000 che aveva approvato lo schema di atto unilaterale d’obbligo.

Successivamente, con atto del 18 dicembre 2014 il Comune di Pietrasanta annullava in autotutela l'ordinanza dirigenziale n. 2/2011 che aveva ingiunto il pagamento della penale.

Quindi, l’amministrazione comunale adottava una nuova ordinanza con la quale richiedeva all’appellante il pagamento della somma dovuta a titolo di penale, rideterminata in euro 42.891,58.

Tali atti venivano impugnati con ricorsi per motivi aggiunti.

3. La sentenza impugnata, dopo aver preso atto dell’intervenuta dichiarazione di perenzione del ricorso introduttivo del giudizio, ha esaminato i due ricorsi per motivi aggiunti, ritenendoli in parte improcedibili, irricevibili e inammissibili ed in parte infondati.

In particolare sono stati ritenuti irricevibili per tardività i due ricorsi per motivi aggiunti nella parte relativa alla illegittimità dell’obbligo posto a carico del proprietario e dei suoi eventuali aventi causa di trasferire e mantenere la residenza anagrafica per almeno dieci anni nell’edificio oggetto di ampliamento in quanto trattavasi di previsione meramente ricognitiva dell’art. 55 delle N.T.A. che non era stato impugnato.

Poteva affermarsi anche l’inammissibilità dei due ricorsi per motivi aggiunti per la mancata impugnazione degli atti presupposti e la prestata acquiescenza alla disciplina contenuta nell’art. 55 delle N.T.A. e nello schema di atto d’obbligo approvato con delibera della Giunta comunale.

L’infondatezza riguardava la parte del ricorso in cui si lamenta l’illegittimità della misura della penale quantificata dal Comune, in quanto sproporzionata, eccessiva ed inefficace.

La quantificazione non può dirsi palesemente sproporzionata perchè è stata determinata: a) moltiplicando la somma per metro quadro prevista nell’atto unilaterale d’obbligo per la sola superficie in ampliamento, anziché per l’intera superficie dell’immobile, come accaduto con il provvedimento n. 2/2011, annullato in via di autotutela; b) tenendo conto del periodo di effettivo inadempimento, ossia del periodo in cui il ricorrente, o i suoi aventi causa, non hanno stabilito la propria residenza anagrafica presso l’immobile; c) applicando il coefficiente monetario per metro quadro previsto dall’amministrazione, nell’esercizio del proprio potere tecnico-discrezionale, che non risulta, di per sé, manifestamente irragionevole o sproporzionato.

4. L’appello si fonda su tre motivi.

4.1. Il primo motivo contesta la omessa pronuncia sull’illegittimità dell’ordinanza per aver applicato la penale all’appellante invece che al nuovo proprietario che aveva acquistato l’immobile prima della scadenza del termine entro cui doveva essere trasferita la residenza, essendo tale parte subentrata a tutti gli effetti nelle obbligazioni previste nell’atto unilaterale d’obbligo a suo tempo sottoscritto, trattandosi di una obbligazione propter rem che automaticamente si era trasferita sull’acquirente e rispetto alla quale non poteva neppure configurarsi, in ragione del suo contenuto, una responsabilità solidale dell’odierno appellante.

4.2. Il secondo motivo censura la sentenza impugnata laddove ha ritenuto legittima l’applicazione della penale nei confronti del solo ricorrente per la violazione dell’obbligazione di cui all’art. 5 dell’atto unilaterale d’obbligo non poteva configurarsi la violazione dell’obbligo di garantire che l'acquirente fosse a conoscenza della necessità di trasferire la residenza nell'immobile. Si trattava di obbligo tra privati che non avrebbe giustificato l'applicazione della penale nei confronti del ricorrente, non essendo strettamente connesso all'interesse pubblico edilizio perseguito dal Comune.

4.3, Il terzo motivo di gravame afferma che il primo giudice avrebbe dovuto apprezzare la nullità degli atti deliberativi che avevano legittimato l'applicazione della "penale" nei confronti dell’appellante perché la condizione imposta di risiedere nell'immobile per dieci anni e la penale per inadempimento erano illegittime, in quanto non esulavano dal potere di pianificazione del Comune che non può estendersi all’obbligo di trasferire la residenza o di imporre sanzioni pecuniarie in caso di inadempimento.

5. Il Comune di Pietrasanta si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello, eccependo preliminarmente l’inammissibilità del terzo motivo di appello dal momento che nel ricorso introduttivo l'appellante non ha mai formulato alcuna domanda volta alla declaratoria di nullità.

6. L’appello è infondato.

6.1. Tra gli obblighi assunti dall’appellante con l’atto unilaterale vi era quello di far osservare all’acquirente dell’immobile la prescrizione circa il trasferimento della propria residenza presso l'immobile, obbligo che non è stato adempiuto. Pertanto la penale contestata era pienamente giustificata e non può affermarsi che essa avrebbe dovuto gravare sull’acquirente che peraltro non è stato destinatario di una notifica del ricorso introduttivo.

In ogni caso laddove, come nel caso di specie, il permesso edilizio è stato subordinato ad una convenzione edilizia, anche in caso di cessione dell’immobile il venditore rimane titolare delle obbligazioni che sono state sottoscritte con tale accordo con l’Amministrazione poiché diversamente la cessione dell’immobile potrebbe diventare lo strumento per eludere le prescrizioni che il Comune ha ritenuto essenziale per giungere alla concessione del permesso di costruire.

Il primo motivo non può, pertanto, trovare accoglimento.

6.2. Le considerazioni appena volte nel capo che precede determinano l’infondatezza anche del secondo motivo con l’aggiunta di una precisazione.

Secondo l’appellante, la mancata ottemperanza da parte dell’acquirente dell’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile, sarebbe dipeso non da un’omissione del cedente, ma dalla mancata trascrizione del l'Atto unilaterale da parte del Comune nei registri Immobiliari.

La contestazione è erronea in fatto poiché la registrazione ed alla trascrizione dell'atto unilaterale d'obbligo è stata posta in essere dal Comune; comunque in attuazione dell’art. 55 N.T.A. del P.R.G.C., che ha lo scopo di garantire un effettivo presidio abitativo nella zona rurale, la convenzione ha previsto sette impegni vincolanti compreso quello di “ far osservare, mediante specifico impegno contrattuale, agli acquirenti dell'unità immobiliare gli obblighi tutti previsti e/o

derivanti dal presente atto unilaterale ”.

6.3. Il terzo motivo oltre che inammissibile per il divieto di novum in appello, è infondato.

L’atto unilaterale è stato sottoscritto dall’appellante per poter ottenere il titolo edilizio e laddove avesse ritenuto vessatorie e contra legem alcune delle clausole ivi contenute, avrebbe dovuto esigere che il Comune le eliminasse ed in caso di rifiuto impugnare l’atto innanzi al giudice amministrativo.

Quanto all’osservazione che imporre l’obbligo della residenza decennale sarebbe prescrizione estranea alla funzione pianificatoria, può agevolmente osservarsi che la finalità di ottenere una stabile presenza in Zona E con destinazione agricola costituisce il perseguimento di una finalità programmatoria di tipo urbanistico, rispetto alla quale l’obbligo contestato è solo uno strumento per garantirne l’effettività.

7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante a rifondere al Comune di Pietrasanta le spese del presente grado di giudizio che liquida in € 4.000 (quattromila) oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

Francesca Picardi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Marco Lipari

IL SEGRETARIO