Pubblicato il 14/04/2025

N. 03177/2025REG.PROV.COLL.

N. 02657/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2657 del 2022, proposto da Ges.Fin. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Marcello Fortunato e Giuseppe Romanelli, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Eboli, in persona del sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Ernesta Iorio, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania - sezione staccata di Salerno, Sezione Seconda, n. 1908/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Eboli;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 2 aprile 2025 il Cons. Ugo De Carlo e udito per l’appellante l’avvocato Cagiano in sostituzione di Fortunato e Romanelli;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Ges.Fin. s.r.l. ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha respinto il suo ricorso per ottenere l’annullamento della delibera di giunta comunale di Eboli n. 382/11 in data 15 dicembre 2011, di approvazione della suddivisione dell’ambito denominato S.Cecilia.

2. La società appellante, proprietaria di due particelle ubicate in zona Santa Cecilia, in zona omogenea di completamento, aveva contestato la delibera perché in sede di valutazione delle osservazioni per ottenere il passaggio di determinate aree dalla zona satura alla zona disponibile, tra la propria, si era vista respingere quest’ultima, diversamente da altre istanze. La tardività dell’osservazione non era un motivo sufficiente per respingerla poiché altre parimenti tardive erano state accolte. Venivano inoltre formulate censure di ordine sostanziale dirette a sostenere l’irragionevolezza della scelta di svuotare di capacità edificatoria le particelle di proprietà della medesima odierna appellante, malgrado su di esse fosse stata in precedenza assentita la realizzazione di un parcheggio pertinenziale interrato, con effetto di variante urbanistica non approvata dall’organo consiliare; ed inoltre la disparità di trattamento rispetto ad altre situazioni analoghe in cui nondimeno l’edificabilità era stata riconosciuta.

3. La sentenza impugnata ha respinto il ricorso, dopo aver respinto l’eccezione comunale di sopravvenuta carenza di interesse per essere state approvate nel frattempo altre quattro delibere per la rimodulazione del P.U.A.

Il rigetto è stato motivato con la mancanza di prova dell’avvenuto effettivo deposito presso la casa comunale della nota contenente le osservazioni al progetto e richiamando l’ampia discrezionalità di cui il Comune gode in tema di pianificazione urbanistica. Inoltre, la circostanza che i terreni della ricorrente ospitino un parcheggio interrato non assume alcun rilievo poiché tale intervento è comunque idoneo a incidere sulla viabilità e dunque ad incrementare il carico urbanistico dell’area.

La disparità di trattamento è stata evocata in modo generico ed attengono ad una casistica assai limitata e che non appare derogatoria rispetto al criterio generale seguito dall’Amministrazione.

4. L’appello si fonda su quattro motivi.

4.1. Il primo lamenta che il T.a.r. abbia ritenuto inesistente la nota contenente le osservazioni solo per il suo omesso inserimento al protocollo comunale, senza spiegare per quale motivo non vale ad assolvere l’onere della prova l’autodichiarazione resa dal legale rappresentante della società.

4.2. Il secondo motivo sottolinea come i fondi dell’appellante ricadevano, ai sensi del P.R.G. 16533/2003 in area omogenea (Bb) di completamento, laddove in seguito alla suddivisione operata dalla gravata delibera, gli stessi avrebbero perso qualsiasi capacità edificatoria in violazione del principio di perequazione. Dal momento che l’art. 19 del regolamento edilizio comunale prescriverebbe che la suddivisione delle zone in sub-ambiti sia possibile solo a condizione che a ciascun ambito sia assicurata la complessiva dotazione organica nel rispetto delle modalità perequative stabilite dalla legislazione vigente, il Comune variando la capacità edificatoria avrebbe realizzato una surrettizia variante urbanistica in violazione però di tutta la disciplina a tale strumento collegata.

4.3. Il terzo motivo ritiene illegittima la valutazione dell’impatto urbanistico dei parcheggi realizzati nelle particelle di proprietà dell’appellante poiché, essendo autorimesse di natura pertinenziale, non determinerebbero incremento del carico urbanistico.

4.4. Il quarto motivo ribadisce l’esistenza della disparità di trattamento perché la società non ha fatto generico riferimento ad esse ma ha segnalato vari casi di violazione facendo esatto riferimento alle particelle interessate e alla loro ubicazione ed in considerazione del loro numero sarebbero senz’altro capaci di condizionare l’assetto edilizio della frazione di Santa Cecilia.

5. Il comune di Eboli si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

6. L’appello è fondato.

6.1 Appare prioritario esaminare il secondo ed il terzo motivo di ricorso perché il loro accoglimento rende ultroneo l’esame delle ulteriori censure.

L’art. 19 del regolamento comunale prevede la possibilità di suddividere un ambito in sub-ambiti attribuendo a ciascuno di essi benefici e gravami secondo le modalità perequative previste dalla normativa vigente.

L’art. 32, comma 1, l.r. 16/2004 afferma che la perequazione urbanistica persegue lo scopo di distribuire equamente, tra i proprietari di immobili interessati dalla trasformazione oggetto della pianificazione urbanistica, diritti edificatori e obblighi nei confronti del comune o di altri enti pubblici aventi titolo.

Pertanto, laddove la suddivisione incida sui diritti di cui i privati erano titolari, devono essere previste misure compensative che garantiscano la perequazione.

Nelle particelle di proprietà della società appellante erano stati realizzati parcheggi interrati di natura pertinenziale e lo strumento urbanistico consentiva un’edificazione che per effetto della suddivisione è venuta meno senza che vi sia stata una compensazione rispetto alla perdita della potenzialità edificatoria. Non è condivisibile quanto affermato sul punto dal T.a.r. circa il fatto che la realizzazione di parcheggi interrati aumenterebbe il carico urbanistico dal momento che tali parcheggi potranno essere utilizzati solamente dai futuri proprietari degli appartamenti costruiti in virtù delle potenzialità edificatorie previste dal P.R.G.; infatti il permesso a costruire concesso alla società appellante nelle prescrizioni particolari impone al titolare del permesso di “ vendere successivamente in regime di pertinenzialità, i posti auto realizzati ai proprietari di unità immobiliari esistenti ai sensi della l.r. 19/2001 ”.

Inoltre il richiamo che il T.a.r. fa al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, in materia di pianificazione territoriale, l’Amministrazione esercita poteri caratterizzati dalla più ampia discrezionalità, sarebbe valido in presenza dell’adozione di uno strumento di pianificazione urbanistico, ma non nel caso in cui si opera un intervento edilizio attuativo che per le sue caratteristiche non richiede neanche l’approvazione del consiglio comunale.

Di fronte ad un simile strumento il dovere di motivazione è puntuale poiché non si tratta di variare la destinazione d’uso di un vasto territorio in occasione di una generale riprogrammazione delle modalità di utilizzazione del territorio, ma di individuare quali parti di un ambito possono essere ritenute sature, con impossibilità di nuovi interventi, e quali conservano una potenzialità edificatoria.

Pertanto con la delibera contestata si è verificata una modifica dell’assetto stabilito dal vigente P.R.G. ed essa ha assunto le caratteristiche di una variante senza che essa sia stata adottata dal consiglio comunale e poi portata al controllo della Regione Campania.

Da ciò discende l’illogicità della scelta comunale di ricomprendere nella zona satura le due particelle di proprietà dell’appellante che, invece, avevano integra la possibilità edificatoria.

La delibera 382/11 della giunta comunale del Comune di Eboli va pertanto annullata limitatamente all’assegnazione delle due particelle di proprietà della società appellante al sub-ambito uno che ricomprende la zona satura.

6.2. I residui motivi relativi alla mancata valutazione dell’osservazione presentata tardivamente ed alla prospettata disparità di trattamento debbono considerarsi assorbiti.

7. La complessità della vicenda e l’assenza di un orientamento giurisprudenziale consolidato sul tema della suddivisione degli ambiti consente di compensare le spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Quinta, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, annulla nei limiti indicati in motivazione la delibera impugnata.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 2 aprile 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Carmelina Addesso, Consigliere

Giovanni Tulumello, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Roberto Michele Palmieri, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Fabio Franconiero

IL SEGRETARIO