R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo , presidente rel dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Lugi Cirillo, consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 4439/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi, vertente tra
Parte_1
(C.F. ) P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Racco Filippo per procura in calce all'atto di citazione in appello appellante
e

CP_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Quattrocchi Andrea per procura in calce alla comparsa di risposta appellato

oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Latina n.1077/2021 pubblicata in data 25.5.2021.
FATTO E DIRITTO

§ 1. - La vicenda oggetto di causa è così esposta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione ritualmente notificato l'odierna società attrice, la citava in giudizio Parte_1 CP_1
a seguito delle inadempienze degli impegni assunti con la sottoscrizione del contratto
[...] preliminare di compravendita di due unità immobiliari site in Latina.
Dichiarava, a tal proposito, di: aver stipulato con , in data 11.7.2018, un contratto CP_1 preliminare per la compravendita di un appezzamento fondiario sito in Latina e di un capannone ad uso artigianale insistente sullo stesso, convenendo la cifra di euro 212.000,00; di essersi obbligata,
a tal fine, a sostenere le spese tecniche per la concessione della sanatoria del capannone suindicato, quantificate in euro 7.000,00, dei quali 2.292,00 già corrisposti all'Ing. di essersi, Persona_1 altresì, impegnata a sopportare gli oneri per la pratica di condono edilizio pari ad euro 21,000.00; di essersi, altresì, obbligata a sanare, in nome e per conto del promissario venditore, i debiti pendenti verso Equitalia S.p.a. e gravanti sugli immobili in questione, da quantificarsi in euro 80.000,00; di aver pattuito con parte convenuta la stipulazione del contratto definitivo dinnanzi al notaio Per_2 entro il 30.9.2018; di aver, con successiva pattuizione sottoscritta, provveduto a rideterminare il prezzo della compravendita in euro 207.000,00, nonché disposto la proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita entro il 28.2.2019 e il rogito notarile entro il

31.7.2019; di aver corrisposto una caparra confirmatoria di euro 2.000,00 e di aver ottenuto la concessione di un mutuo presso la Banca Monte dei Paschi pari ad euro 200.00,00 per il pagamento delle unità immobiliari oggetto di compravendita, e di aver già sostenuto l'esborso di euro 15.557,30, per spese di istruttoria pratica bancaria ed interessi convenzionali;
di aver invitato il convenuto all'adempimento degli impegni contrattuali assunti con diffida ad adempiere recante la data del 6.12.2019 entro congruo termine;
di aver, in data 28.1.2020, comunicato al convenuto l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare e di aver conseguentemente chiesto la corresponsione del risarcimento del danno quantificato in euro 19.849,30 corrispondente alle somme sostenute da parte attrice sino a quel momento in ragione degli impegni contrattuali assunti, da corrispondere entro il congruo termine di giorni 15, in mancanza del cui adempimento si intimavano le vie legali. Concludeva, pertanto, affinché l'intestato Tribunale dichiarasse risolto per inadempimento il contratto preliminare, con la conseguente condanna di parte convenuta al risarcimento del danno patrimoniale sofferto e quantificato in euro 19.639,30, oltre interessi legali dal giorno della messa in mora e sino ad effettivo soddisfo”. Dichiarata la contumacia del convenuto e istruita la causa in via esclusivamente documentale, il Tribunale respingeva la domanda con la seguente motivazione: “occorre rilevare che non è provata l'esistenza di un rapporto contrattuale tra le parti, come si evince dall'accordo di acquisto di immobile redatto tramite l'ausilio dell'agenzia immobiliare di LO RT NA in data 11.7.2018 (All.2), nonché dalla pattuizione integrativa sottoscritta in data 11.4.2019 dallo stesso
LO RT NA, e da (All.4). CP_1 Parte_1
La parte, infatti, indicata nel primo accordo non è la società attrice che agisce in giudizio ma il sig.
, che non è indicato nella veste di legale rappresentante o di socio Parte_1 accomandatario della società, ma è indicato in proprio. In tutte le parti dell'atto indicato come preliminare da parte attrice, infatti, compare come futuro contraente il sig. , persona fisica, diversa dalla persona giuridica che agisce nel Parte_1 presente giudizio in persona del suo socio accomandatario quale l.r. Parte_1
Né vale a individuare come parte contrattuale la società attrice il solo timbro apposto sulla firma del
, non comparendo la stessa in alcuna parte della scrittura come futura acquirente. Pt_1
Anche nella scrittura integrativa viene indicata la sola persona fisica e sottoscrive la stessa il sig.
, senza alcuna indicazione della qualifica di legale rappresentante. Pt_1 Anche la documentazione probante l'avvenuto trasferimento della somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria da parte della società non concorre alla sua individuazione come parte del contratto, ben potendo trattarsi di un adempimento del terzo.
Infine, nella fattura per la parcella corrisposta a titolo di acconto pari a euro 2.082.00 all'Ing. Per_1 per la definizione dell'istanza di condono edilizio, vi è il riferimento ad un certo
[...] [...]
. Per_3
Peraltro, quanto alla somma in oggetto, a tutto voler concedere, alcuna prova vi è della riferibilità all'immobile oggetto di assunto preliminare. Inoltre, quanto agli interessi per la stipula del contratto di finanziamento, alcuna prova vi è del fatto che lo stesso sia stato richiesto per l'acquisto del bene e, inoltre, ancora a tutto voler concedere, pur volendo superare quanto innanzi indicato, non vi è alcuna prova dell'esborso di tali somme. Non può quindi essere accolta la domanda di risoluzione del contratto per difetto di legittimazione attiva di parte attrice né le domande risarcitorie indicate, sia per difetto di legittimazione che di prova.
Quanto alla domanda risarcitoria relativa alla restituzione della caparra, essendo stata rigettata quella relativa allo scioglimento del vincolo contrattuale ed essendo, la somma, stata corrisposta in sua esecuzione, essa non può accogliersi, permanendo il vincolo contrattuale per cui è causa. Nulla sulle spese”.

§ 2. – La sentenza è stata impugnata dalla società attrice con un atto di appello articolato in due motivi e volto all'accoglimento delle seguenti conclusioni: “voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria eccezione e istanza disattesa, per i sopra rubricati motivi di gravame, o per ogni altra conferente motivazione, in accoglimento della proposta impugnazione interamente riformare l'appellata sentenza e, per l'effetto, dichiarare la legittimazione attiva dell'appellante
[...]
in persona del socio accomandatario e legale Parte_1 rappresentante;
accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare di cui in narrativa;
condannare per l'effetto l'appellato sig. al pagamento a CP_1 titolo risarcitorio del danno patrimoniale, in favore di Parte_1 nella persona suindicata, della somma di € 19.849,30, o di quella diversa ritenuta di
[...]
Giustizia, oltre interessi legali e/o rivalutazione monetaria maturati e maturandi dal dì della messa in mora, o del dovuto, sino all'effettivo soddisfo;
condannare altresì esso appellato alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario sulle spese generali e accessori oneri fiscali e previdenziali come per legge”. Resiste all'appello che fa propria la motivazione della sentenza impugnata, contesta di CP_1 aver mai ricevuto una caparra, perché pagata all'agente immobiliare, e il valore probatorio dei documenti prodotti dall'appellante ai fini della prova del danno. Conclude, quindi, per la conferma della sentenza di primo grado e vittoria di spese.
Nelle note conclusive autorizzate le parti hanno ribadito le conclusioni di merito già formulate, ma l'appellante ha preliminarmente insistito per la rimessione della causa in istruttoria al fine dell'espletamento di tutte le prove richieste in primo grado e non ammesse, con decisione specificamente criticata nell'ambito del secondo motivo di appello. All'udienza del 31.1.2025, fissata per la discussione orale della causa ex art.281 sexies c.p.c., la Corte, osservando che il requisito essenziale della forma scritta preclude che l'identità di una delle parti del contratto preliminare di vendita immobiliare sia accertata mediante prova per interrogatorio formale, per testi o per presunzioni, ha rigettato le istanze istruttorie dell'appellante. Ha inoltre assegnato alle parti termine fino al 3.3.2025 per deduzioni ex art.101 c.p.c. sui seguenti rilievi d'ufficio:
1) assenza della sottoscrizione del in calce alla scrittura privata in data 11.7.2018, che la CP_1 società appellante afferma contenere il contratto preliminare di vendita immobiliare per cui è causa;

2) assenza nel testo del documento di una proposta o promessa di acquistare e di una proposta o promessa di vendere l'immobile alle condizioni indicate;

Depositate le note, all'udienza odierna la causa è stata discussa oralmente ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
§ 3. – Con il primo motivo, intitolato “Legittimazione ad agire – Travisamento della prova documentale per erronea e irragionevole interpretazione del dato probatorio”, l'appellante critica la decisione per aver ritenuto il difetto di legittimazione ad agire della - o, per Parte_1 meglio dire, di legittimazione sostanziale, ossia per aver ritenuto che il contratto dedotto in giudizio fosse stato concluso dal per sé e non in rappresentanza della società - basandosi Parte_1 sul solo dato documentale e senza valutare adeguatamente:
1) che in calce al contratto la firma del era accompagnata dall'apposizione del timbro Pt_1 della società, elemento che a dire dell'appellante avrebbe dovuto fugare ogni dubbio sull'identificazione del soggetto contraente;

2) che l'accordo aggiuntivo, dove la firma del non è corredata dall'apposizione del Pt_1 timbro della società, è un patto aggiunto al precedente contratto stipulato dal nella Pt_1 qualità di legale rappresentante della . Parte_1
§ 4. – Con il secondo motivo, intitolato “Erronea e/o falsa applicazione dell'art.1180 c.c. (adempimento del terzo) - Travisamento della prova documentale per erronea e irragionevole interpretazione del dato probatorio – Omessa ammissione dei mezzi istruttori (interrogatorio formale, prova testimoniale, C.T.U.)”, l'appellante critica la decisione per aver qualificato il pagamento della caparra confirmatoria proveniente dalla società quale adempimento del terzo, basandosi sull'erroneo presupposto che il contratto fosse stato concluso dal quale persona Pt_1 fisica, e per non aver apprezzato il valore probatorio dei documenti prodotti a prova degli esborsi sostenuti in relazione a tale contratto, mentre avrebbe potuto fugare ogni dubbio sul rapporto giuridico in questione, anche ai fini dell'individuazione della parte contraente, ammettendo i mezzi di prova richiesti.
§ 5. – I motivi sono strettamente connessi e devono quindi essere esaminati congiuntamente.
I motivi sono entrambi infondati.
Il contratto preliminare di vendita immobiliare deve essere stipulato in forma scritta ai fini della validità, come stabilito dal combinato disposto degli artt.1350 n.1 e 1351 c.c.. Pertanto è solo attraverso lo scritto che possono essere identificate le parti contraenti e non ricorrendo a prove orali o presunzioni, il che esclude che il primo giudice potesse “fugare ogni dubbio circa il difetto di legittimazione attiva”, attraverso l'interrogatorio formale del o la prova per testi, ovvero CP_1 valorizzando la circostanza che la caparra confirmatoria sia stata pagata dalla società appellante.
Peraltro, la scrittura privata in data 11.7.2018, che la società appellante afferma contenere il contratto preliminare di vendita immobiliare per cui è causa, reca in calce le sole sottoscrizioni dell'agente immobiliare e del , mentre manca la sottoscrizione del Pertanto nel documento - che Pt_1 CP_1 nemmeno contiene esplicite manifestazioni della volontà delle parti di obbligarsi a concludere il contratto di vendita alle condizioni indicate - non è ravvisabile alcun contratto.
La tesi dell'appellante che il contratto sarebbe stato concluso tra il sig. LO RT NA quale titolare dell'Agenzia “NA Immobiliare” e il socio accomandatario della promissaria acquirente dott. a favore del terzo che avrebbe successivamente espresso la sua Parte_1 CP_1 accettazione mediante un comportamento concludente, non può essere accolta. Essa si sostanzia in un'allegazione in punto di fatto del tutto nuova rispetto a quella che fu oggetto del giudizio di primo grado e dello stesso atto di appello, quindi inammissibile ex art.345 c.p.c., ed è comunque infondata in diritto, perché il contratto a favore di terzo non può prevedere l'assunzione di obblighi da parte del terzo. Né sarebbe ipotizzabile, ai sensi dell'art.1351 c.c., una valida assunzione per fatti concludenti dell'obbligo di vendere un bene immobile.
L'unica scrittura sottoscritta dal è quella intitolata “integrazione ricevuta/accordo acquisto CP_1 immobile del 11.7.2018”, di per sé insufficiente, nel contenuto, a integrare gli estremi del contratto dedotto in causa, e nella quale il non solo compare nel testo della scrittura come “dott. Pt_1 Catalano” senza ulteriori specificazioni, ma ha apposto la propria firma come ”, Parte_1 senza alcuna menzione della società appellante.
L'insieme dei suddetti elementi impone di escludere che tra le parti sia mai stato concluso un contratto preliminare di vendita. La sentenza impugnata va quindi confermata, modificata la motivazione come sopra.
Le spese seguono la soccombenza e, tenendo conto del valore del contratto oggetto della domanda di risoluzione, si liquidano secondo i valori medi di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00, quindi in € 14.317,00 per compensi per tutte le fasi, oltre oneri di legge.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Latina
n.1077/2021 pubblicata in data 25.5.2021, così decide:
- rigetta l'appello; - condanna Parte_1
a rifondere a le spese del presente grado di giudizio, che liquida in €
[...] CP_1
14.317,00 per compensi, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge;

- dichiara che vi sono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'importo di cui all'art.13 comma 1 quater D.P.R.n.115/2002.
Così deciso in Roma il giorno 14.3.2025
Il presidente est.
Antonella Izzo