n. 2144 / 2021 RG

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI FIRENZE
Quarta Sezione Civile

La Corte di appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in persona dei Magistrati:
Dott.ssa Dania Mori Presidente
Dott. Alberto Panu Consigliere relatore
Dott.ssa Giulia Conte Consigliera
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
, nella causa civile di II° grado n. 2144/2021 del Ruolo Generale, promossa da:
, rappresentata e difesa nel presente giudizio dagli Avv.ti Guido Parte_1
Giovannelli e Gabriele Aronica,
APPELLANTE contro rappresentato e difeso dall'Avv. Tommaso Stanghellini Controparte_1

APPELLATO
e contro

, rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2
Antonio Parigi
1 APPELLATA avverso la sentenza n. 2770/21 del tribunale di Firenze, emessa e pubblicata il 29.10.21
sulle seguenti conclusioni delle parti :

Appellante – Parte_1

“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze: - annullare e/o riformare la sentenza del
Tribunale di Firenze, III sezione civile, d.ssa Sabrina Luperini, del 29 ottobre 2021, resa nel giudizio r.g.n. 8422/2017; - per l'effetto, accertare e dichiarare la responsabilità ai sensi degli artt. 64 c.p.c. e 2043 c.c. dell'ing. nominato per le operazioni di stima ex Controparte_1 art. 568 c.p.c., nella procedura esecutiva immobiliare nn. r.g. 438/2000 e 121/2001 Tribunale di
Firenze, per le condotte descritte in narrativa e documentate in atti;
- condannare l'appellato
e/o la Compagnia Assicurativa a Controparte_1 Controparte_2 pagare all'attrice i costi per la demolizione dei fabbricati (oneri edilizi, di demolizione e smaltimento) e per la loro ricostruzione;
a risarcire all'attrice, imprenditrice agricola, il danno subito per aver acquistato una unità poderale di fatto priva di annessi agricoli da destinare all'esercizio della sua impresa ed il danno conseguente al pagamento di somme a titolo di prezzo per l'acquisto dei manufatti facenti parte dell'unità poderale, nonché tutti gli ulteriori danni descritti in narrativa, liquidando il danno subito nell'importo di Euro
55.731,00, per le ragioni di cui in narrativa, ovvero nel diverso importo che risulterà all'esito delle prove assunte o secondo il notorio o col ricorso a criteri equitativi. Con vittoria di spese ed onorari.

2. In via istruttoria, si insiste nelle istanze già formulate nelle memorie difensive ex art. 183, comma VI, c.p.c. del primo grado di giudizio”.

Appellato – Ing. CP_1 CP_1

“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello: A) In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'atto di appello;
B) Nel merito, respingere l'appello proposto dalla Sig.ra Parte_1
e confermare la sentenza del Tribunale di Firenze, III sezione civile, Dott.ssa
[...]
Sabrina Luperini, 29.10.2021, resa nel giudizio Rgn 8422/2017; C) In ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare il terzo tenuto a Controparte_3
2 rilevare indenne l'Ing. di qualsiasi somma che lo stesso dovesse essere condannato a CP_1 pagare all'appellante; D) In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio”.

Appellata - Controparte_4

Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis, IN VIA PRELIMINARE DI
RITO Dichiarare inammissibile l'atto di appello per i motivi esposti in narrativa. IN
SUBORDINE, NEL MERITO a) rigettare l'appello proposto dalla sig.ra Parte_1 perché infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi esposto in narrativa e confermare integralmente la Sentenza del Tribunale di Firenze del 29.10.2021 resa nel procedimento RG n.
8422/2017; b) nella denegata ipotesi di riforma anche solo parziale della sentenza di primo grado e di condanna dell'assicurato al risarcimento dei danni, rigettare comunque la domanda di garanzia formulata dall'ing. nei confronti di per CP_1 CP_2
l'inoperatività della polizza azionata a seguito del decorso del termine decennale di retroattività della medesima ed in ogni caso perché la domanda, così come formulata, appare non provata ed infondata in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa;
c) in ipotesi ulteriormente subordinata, dichiarare la comparente tenuta a garantire l'assicurato con riferimento alla garanzia contenuta nella polizza versata in atti e dunque entro i limiti tutti di cui alla polizza stessa, ivi compreso il massimale di garanzia e/o il sub massimale, la franchigia e/o lo scoperto a carico dell'assicurato; In ogni caso, con vittoria di spese legali e tecniche ex D.M. 55/2014 di entrambi i gradi di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

ha impugnato la sentenza n. 2770/21 del Tribunale di Firenze, che ha respinto la Parte_1 sua domanda risarcitoria nei confronti dell'ing. per aver predisposto una relazione Controparte_1 di stima errata nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare, nella quale ella si era aggiudicata gli immobili staggiti nella sua qualità d'imprenditrice agricola.
Con l'atto introduttivo del giudizio la sig.ra lamentava, in particolare, che la perizia dei Pt_1 beni pignorati, redatta dal menzionato professionista (e di conseguenza l'avviso di vendita e il decreto di trasferimento), non solo aveva omesso di segnalare che alcuni annessi rurali, componenti di unità poderali con terreni agricoli situati nel Comune di Cerreto Guidi, erano abusivi per essere stati costruiti in totale assenza di titolo abilitativo, ma aveva addirittura dichiarato che essi erano
3 stati eretti prima del 1.09.1967, allorquando il permesso di costruire non era necessario, nonostante risalissero invece agli anni intercorrenti tra il 1978 e il 1988; aveva inoltre omesso di segnalare che i fabbricati non erano sanabili a causa di carenze strutturali, tali da inibire il rilascio del prodromico certificato d'idoneità statica e sismica;
infine che la falsa rappresentazione aveva creato le condizioni perché, in ogni caso, scadessero i termini, decorrenti dal decreto di trasferimento, per presentare la domanda di condono edilizio. Per l'effetto, dovendo demolire gli annessi abusivi, chiedeva al Tribunale di Firenze “sia il rimborso della spesa necessaria per ottenere dal
Comune l'autorizzazione alla demolizione;
sia il rimborso della spesa necessaria per la materiale demolizione e lo smaltimento dei materiali di risulta che comprendono anche rifiuti speciali
(parte dei manufatti sono stati realizzati con amianto); sia il risarcimento del danno subito per aver pagato un prezzo pari al 10% dell'intero per l'acquisto di beni che devono essere demoliti e riscostruiti, sia il risarcimento del danno per aver acquistato una unità poderale che tale non è perché priva degli annessi rurali, necessari e strumentali all'esercizio dell'attività di imprenditrice agricola”.
Costituendosi in giudizio l'ing. chiedeva il rigetto della domanda, dichiarandosi estraneo CP_1 ai danni lamentati dalla sig.ra per non avere egli dichiarato nel contesto della perizia che Pt_1 gli annessi fossero stati costruiti prima del giorno 1.09.1967, ma piuttosto che, alla data del deposito della relazione peritale, risalente al 2002, essi erano suscettibili di essere regolarizzati sotto il profilo urbanistico se fosse stata coltivata nei termini (2009) la domanda di un piano di miglioramento agricolo ambientale (nel proseguo anche PMAA), presentata dall'esecutato, già ben avviata per effetto del parere favorevole 18.10.99 espresso dal Settore Agricoltura Zona Bassa
Valdelsa della Provincia di Firenze. La responsabilità dei danni era casomai da ascrivere al professionista delegato alla vendita, per avere egli omesso di chiedere al giudice dell'esecuzione un aggiornamento della perizia, atteso il tempo trascorso tra l'elaborato peritale (2002) e la vendita forzata (2015) e per avere egli inserito nell'avviso di vendita l'erronea informazione dell'epoca di costruzione degli annessi. Contestava il quantum debeatur ed instava altresì per la chiamata in garanzia della propria compagnia di assicurazione per la responsabilità civile, che dipoi evocava in giudizio per esserne rilevato indenne nell'ipotesi non creduta che la domanda attrice fosse accolta.
Si costituiva , facendo proprie le argomentazioni difensive dell'ing ed Controparte_2 CP_1 eccependo, comunque, l'inoperatività della polizza assicurativa per essere il sinistro avvenuto nel
2002, cioè oltre il periodo di retroattività decennale pattuito con la polizza assicurativa, risalente al
2015 (e rinnovata nel 2016) e, in subordine, opponendo i massimali, lo scoperto e la franchigia contrattuali.
4 Il Tribunale, aderendo ad istanza istruttoria della sig.ra disponeva ctu sulla conformità Pt_1 urbanistica degli annessi agricoli e sui costi di demolizione, dalla quale emergeva che essi erano abusivi e non sanabili e che i costi di demolizione ammontavano globalmente a € 5.332.
La causa si concludeva con sentenza a verbale del 29.10.21 n. 2770, che respingeva la domanda dell'attrice, condannandola a rifondere le spese di lite (€ 7.500, oltre accessori) all'ing. e CP_1
a pagare il compenso del ctu, non corrispondendo al vero che l'ing. avesse indicato in CP_1 perizia che gli annessi risalivano ad un epoca anteriore al primo settembre 1967, dovendosi ascrivere a responsabilità dell'attrice stessa non aver prestato la dovuta attenzione al termine di scadenza del piano di miglioramento agricolo ambientale (indicato nell'elaborato dell'ing.
e non aver comunque tentato nel termine di legge la sanatoria degli annessi;
in ogni caso CP_1 non ricorreva la colpa grave del perito richiesta dall'art. 64 cpc.
In ragione del rigetto della domanda attrice e del principio di assorbimento delle questioni, il
Tribunale ometteva di analizzare il rapporto processuale tra il convenuto e la compagnia di assicurazione e condannava l'attrice al rimborso delle spese processuali sostenute dal convenuto e dalla terza chiamata, nonché alle spese di CTU.
Con l'atto di appello la ha formulato cinque motivi di gravame. Pt_1
Con il primo ha assunto che il Tribunale, nonostante gli esiti della ctu disposta, aveva errato nel non rilevare che l'ing. fosse incorso in errore professionale nell'affermare che i CP_1 predetti annessi agricoli, al momento della stesura della relazione, potessero considerarsi
“legittimati” dalla semplice “presentazione” del piano di miglioramento agricolo e ambientale, non potendo quest'ultimo legittimare un abuso urbanistico-edilizio preesistente, costituendo, piuttosto, mera condizione preliminare per il rilascio di concessioni o autorizzazioni edilizie, ed in ogni caso essendo il piano stato solo presentato ma neanche approvato dal Comune competente.
Con il secondo ha sottolineato come non fosse possibile ottenere un condono edilizio di nuove costruzioni agricole, ma solo relativamente ad ampliamenti di edifici esistenti e che in ogni caso che il condono sarebbe stato precluso dal difetto dei requisiti richiesti dalla normativa antisismica, oltre che dall'esistenza di fasce di rispetto fluviali. Errava dunque il Tribunale nell'attribuire rilevanza causale all'omessa presentazione della domanda di condono.
Con il terzo ha censurato l'erroneità dell'affermazione secondo la quale il perito estimatore incorrerebbe in responsabilità soltanto per colpa grave (o dolo), poichè in contrasto con l'orientamento nomofilattico, che prevede altresì la sua responsabilità per colpa lieve (Cass.
23.06.2016 n. 13010), nonchè dell'affermazione che l'attrice non avrebbe provato l'elemento soggettivo della colpa, essendo al contrario esso evincibile dall'insufficiente indagine sull'esistenza
5 dei titoli edilizi legittimanti e dall'attribuzione di un valore di mercato di oltre € 47.000 a strutture abusive suscettibili di sola demolizione.
Con il quarto ha criticato l'accertamento dell'omessa prova delle voci di danno lamentate, fatta eccezione per le spese di demolizione, quantificate dal ctu . Ha osservato, infatti, che le prove sarebbero ritraibili da una consulenza di parte versata in atti (quanto ai costi per la pratica edilizia e di cancellazione dal catasto dei fabbricati rurali da demolire, al minor valore dei poderi privi degli annessi, alla perdita dell'incremento sperato di valore del bene in assenza della ristrutturazione prevista nel PMAA), oltre che da una logica ricostruzione del danno da perdita del valore di acquisto, effettuata sulla scorta del prezzo attribuito agli annessi dall'ing. per un danno CP_1 totale di € 55.731.
Con il quinto motivo ha chiesto la riforma delle spese di lite di primo grado in conseguenza dell'invocata riforma della sentenza appellata, chiedendo la condanna di parte appellata al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio e dei compensi del Consulente tecnico d'Ufficio, in applicazione del principio di soccombenza.
Costituitosi in giudizio l'ing. ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità dell'appello CP_1 per novità della causa petendi e l'infondatezza del gravame per difetto di prova, essendo illeggibili i documenti di primo grado come riprodotti telematicamente in appello.
Nel merito, in tesi, ha contestato in fatto e diritto i motivi di appello, chiedendone il rigetto;
in particolare, ha ribadito di non aver assolutamente scritto nella sua perizia che gli annessi rurali dell'unità poderale di Cerreto Guidi contenuti nel lotto staggito erano stati costruiti in data anteriore al 1.09.1967 e quindi non necessitavano di alcuna concessione edilizia (circostanza questa invece erroneamente indicata nell'avviso di vendita redatto dal notaio), ma invece di avere correttamente indicato la circostanza, sicuramente esatta, che a richiesta della parte esecutata era stato presentato al Comune di Cerreto Guidi un programma di miglioramento agricolo-ambientale in data 29 giugno
1999 protocollo n. 9497, avente ad oggetto la costruzione di una nuova cantina di vinificazione e rimessa macchinari/attrezzi e la costruzione di un fabbricato abitativo per esigenze dell'imprenditore agricolo, e che in proposito era stato rilasciato da parte del Settore Agricoltura-
Zona Bassa Valdelsa della Provincia di Firenze parere favorevole in data 18 ottobre 1999, n. 3713 di protocollo;
dunque non solo al momento degli accertamenti effettuati dall'Ing. (anno CP_1
2002) sussisteva effettivamente un procedimento pendente nell'ambito del Programma di
Miglioramento Agricolo Ambientale che aveva ottenuto il parere favorevole della Provincia di
Firenze e se tale procedimento non era stato poi coltivato e portato a positiva definizione da parte dell'esecutato e/o da parte degli organi della procedura esecutiva nei successivi 13 anni alla perizia di stima ciò non poteva essere attribuito ad una responsabilità dell'Ing. ma soprattutto CP_1
6 non era stata la perizia del convenuto ad ingenerare nell'appellante la convinzione della regolarità urbanistica degli annessi rurali, bensì la lettura degli avvisi di vendita del Notaio Dott.
[...]
(1.09.2009, 28.04.2010, 4.04.2011, 31.07.2014), che affermavano tutti espressamente Per_1 che “gli annessi rurali descritti al lotto 4 sono stati costruiti in data anteriore al 1° settembre
1967”. Secondo l'appellato l'errore contenuto negli avvisi di vendita avrebbe pertanto avuto come conseguenza quella di escludere ogni e qualsiasi rapporto di causalità tra la perizia dell'ing. ed il danno lamentato dall'appellante, in quanto tali avvisi sarebbero stati da soli CP_1 sufficienti a determinare l'asserito evento lesivo.
In ipotesi denegata di accoglimento della domanda risarcitoria l'appellato ha riproposto la domanda di manleva nei confronti di opponendosi motivatamente all'eccezione Controparte_2
d'inoperatività della polizza.
Si è altresì costituita sollevando anch'essa le medesime eccezioni preliminari Controparte_4 dedotte dal perito, chiedendo in tesi la conferma della sentenza di primo grado, in ipotesi il rigetto della domanda di garanzia perché infondata e comunque per essere il fatto generatore del danno avvenuto (15.07.02) oltre il termine di retroattività della polizza e, in ipotesi subordinata, per l'applicazione dei limiti indennizzatori (massimali, franchige, scoperti) contrattualmente pattuiti.
La causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte e decisa in camera di consiglio all'esito dei concessi termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente occorre esaminare le eccezioni di rito formulate dalle parti appellate, che hanno anzitutto sostenuto che l'appello dev'essere respinto per violazione dell'onere della prova, avendo l'appellante omesso di depositare tempestivamente nel suo fascicolo telematico del giudizio di secondo grado la copia leggibile dei documenti sui quali il gravame è fondato;
essendo l'appellante, in quanto attore nell'invocata revisio, tenuto a dimostrare il fondamento della propria domanda, deducente l'ingiustizia o invalidità della decisione assunta dal primo giudice, onde superare la presunzione di legittimità che l'assiste (Cass. Civ., sez. un., 8.02.2013, n. 3033; Cass. Civ., sez. un.,
23.12.2005, n. 28498) .
Osserva la Corte che, nonostante l'effettiva illeggibilità di tutti i documenti telematici allegati all'atto di appello (invero al momento dell'apertura dei file relativi a tutti gli atti e documenti del primo grado di giudizio compare per ciascuno di essi un avviso di errore che ne impedisce la
7 visualizzazione: “impossibile aprire questo file, si è verificato un problema”), è anche vero che ciò non ha impedito agli appellati di difendersi ulteriormente nel merito.
Inoltre compete certamente a questa Corte fare ogni utile sforzo per superare tale problematica tecnica, in un'ottica di leale collaborazione con le parti processuali, anche valutando gli atti che risultano effettivamente leggibili attingendo al fascicolo telematico di primo grado;
in tal modo risulta leggibile non solo la sentenza appellata, ma anche l'atto principale su cui il gravame si fonda, ossia la CTU datata 12.07.2002 depositata dall'ing. nel processo di esecuzione n. CP_1
438/2000, perchè tale atto è stato depositato telematicamente proprio dal medesimo convenuto come doc. 3 allegato alla sua comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado.
Infine si evidenzia che in allegato alle note scritte depositate in data 27.10.23 parte appellante ha provveduto a depositare nuovamente, questa volta in forma leggibile, tutti i documenti originariamente depositati in forma cartacea nel giudizio di primo grado, ivi compresa la CTU oggetto di causa, avendo così sanato la problematica tecnica lamentata dalle parti appellate.
2. Sempre preliminarmente deve essere valutata l'eccezione delle parti appellate di inammissibilità dei motivi di appello per novità della causa petendi.
Gli appellati hanno argomentato che l'appellante avrebbe modificato la causa petendi, incentrando le ragioni della domanda su “fatti costitutivi del tutto diversi”, cioè su di un inadempimento del perito estimatore differente da quello originariamente evocato: non più l'erronea dichiarazione che gli annessi rurali fossero stati costruiti prima dell'1.09.67, bensì “una presunta errata applicazione della normativa in tema di PMAA” (vedi comparsa pag. 10). CP_1
Ad avviso della Corte l'esame dell'atto di citazione di primo grado consente di superare tale eccezione: invero, nonostante che tale atto fosse indiscutibilmente incentrato sulla doglianza che l'ing, aveva indotto in errore l'attrice affermando, contrariamente al vero, che gli annessi CP_1 agricoli del lotto n. 4 erano stati costruiti prima dell'1.09.67 (e quindi erano sostanzialmente legittimi sotto il profilo urbanistico), ella aggiungeva anche che “l'esperto ha omesso di verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile” e che una ulteriore circostanza che l'aveva fuorviata era l'affermazione, contenuta a pag. 35 della CTU, che i predetti annessi rurali “sono stati legittimati, vista l'epoca di costruzione, dalla redazione del piano di miglioramento agricolo” (vedi citazione introduttiva, pag. 3).
Di conseguenza nell'atto di appello è stata ribadita e maggiormente argomentata quest'ultima doglianza, diversa dalla prima, la quale è già stata rigettata dal primo giudice e sul cui rigetto è stata prestata acquiescenza dalla Pt_1
Quest'ultima non ha infatti impugnato la seguente parte della sentenza di primo grado:
8 “…al contrario di quanto sostenuto dalla parte attrice, non corrisponde al vero che il Ctu odierno convenuto avesse indicato in perizia che gli annessi risalivano ad un epoca anteriore al 1967, avendo come detto affermato che erano interessati da un Programma di Miglioramento Agricolo
Ambientale, presentato dall'esecutato in data 29.06.1999 e da ritenersi pertanto CP_5
“legittimati”. E' invece nell'avviso d'asta del Delegato alla vendita Notaio (doc. 6 pag. 4 Per_2 produzioni del convenuto) e poi nel successivo decreto di trasferimento del 2015, che si assume, erroneamente, che i fabbricati rurali insistenti sul terreno acquistato erano stati realizzati in epoca antecedente al 1/9/1967.
La sig.ra non ha dunque ragione di imputare al convenuto un'errata indicazione Pt_1 dell'anno di costruzione degli annessi per cui è causa, mentre ha ragione di contestare l'errato dato riportato nel bando d'asta e nel decreto di trasferimento, ai quali tuttavia il convenuto
è rimasto estraneo” (vedi a pag. 4 sentenza di primo grado). CP_1
Si deve quindi ritenere che l'appellante non sia incorso nel divieto dei nova in appello allorquando, con il primo e secondo motivo, ha ribadito e maggiormente argomentato una ulteriore doglianza che, seppure in nuce, era già contenuta nella citazione di primo grado.
In particolare, con il primo motivo ha lamentato che la CTU dell'ing. avrebbe in ogni CP_1 caso fuorviato la sig.ra favorendone la decisione di acquistare il bene staggito, ivi Pt_1 compresi gli annessi rurali non urbanisticamente conformi, dichiarando nella perizia estimativa ch'essi erano “stati legittimati, vista l'epoca di costruzione, dalla redazione del piano di miglioramento agricolo” (vedi perizia pag. 35). CP_1
Infatti secondo la normativa di settore e la giurisprudenza amministrativa il PMAA non poteva, né avrebbe mai potuto costituire un valido titolo di legittimazione, sotto il profilo edilizio/urbanistico, degli annessi agricoli realizzati dopo il 1° settembre 1967; in base all' l'art. 4 comma 6, L. R.T. n. 64/1995 (ratione temporis vigente), infatti, l'approvazione del programma, costituiva mera condizione preliminare per il rilascio di concessioni o autorizzazioni edilizie.
Con il secondo motivo di appello si impugna la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha statuito che i predetti annessi agricoli non urbanisticamente conformi “potevano essere suscettibili di sanatoria mediante presentazione nel termine di 120 giorni dalla data di trasferimento del
29.01.15, di una domanda di condono, strada che per quanto possibile, la non ha ritenuto Pt_1 di percorrere, con la conseguenza, che, quand'anche il ctu abbia affermato nutrire dubbi Per_3 circa l'accoglimento di una pratica di condono, è certo che, come osservato dalla parte convenuto, che la mancata proposizione della sanatoria ha portato senz'altro alla mancata legittimazione degli immobili, mentre non è possibile invece conoscere quale sarebbe stato l'esito in caso di avvenuta presentazione”.
9 Sostiene l'appellante che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, alla data dell'acquisto dell'immobile in sede esecutiva (29.01.15) il condono sarebbe stato certamente rigettato perché non erano sanabili nuove costruzioni agricole, bensì soltanto ampliamenti delle medesime, oltre al fatto che l'inidoneità sismica di tutti i fabbricati e il vincolo fluviale (limitatamente a quelli rappresentati nel foglio 30, particelle 884 e 885) costituivano ostacoli insormontabili all'ottenimento del condono.
3. Rigettate le eccezioni preliminari di rito delle parti appellate, occorre quindi passare all'esame nel merito del primo motivo di appello ed a tale proposito occorre premettere che appare sicuramente provata la circostanza che il CTU ing. non abbia adempiuto con la diligenza CP_1 professionale richiestagli l'obbligazione assunta con l'incarico peritale.
Emerge infatti chiaramente dalla lettura dei quesiti posti dal Tribunale che l'ing. avrebbe CP_1 dovuto descrivere (tra le altre cose) la situazione edilizia - urbanistica dei beni immobili oggetto delle successive operazioni di vendita, precisando, in particolare, se si trattasse di immobili abusivi e, qualora lo fossero, se condonabili (v. quesiti 7, 11 e 17). Ciò al fine di determinarne il valore effettivo di mercato, motivando tecnicamente la determinazione del prezzo d'asta e di rappresentare correttamente agli interessati le caratteristiche fisiche ed economiche degli immobili aggiudicandi
(situazione urbanistica ed edilizia;
presenza di abusi ed eventuale sanabilità; costi da sostenere per ottenerla).
Risulta invece chiaramente dalla lettura della CTU redatta dal convenuto che egli non ha in alcun modo segnalato l'originaria mancanza dei titoli edilizi degli annessi agricoli contenuti nel lotto n. 4, né tanto meno l'impossibilità di sanarli col PMAA, atteso che quest'ultimo, così come regolato dalla L.R.T. 14.04.1995 n. 64 (sulla disciplina degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia nelle zone con prevalente funzione agricola) non concerne la legittimità urbanistico-edilizia degli immobili che ne formano oggetto e non ha la funzione di sanare gli abusi, non potendo legittimare ciò che è stato costruito abusivamente prima della sua approvazione ( cfr.TAR Toscana sent. 25 luglio 2017, n. 953).
Come pure l'ing. non risulta aver mai valutato l'idoneità sismica degli annessi, CP_1 necessaria ed indispensabile per ottenere il certificato di idoneità statica e sismica, a sua volta necessario per poter ottenere il condono, come accertato in giudizio del ctu il quale ha Per_3 verificato che l'unico condono applicabile era quello disciplinato dalla L. 326/2003, ma avrebbe portato ad un diniego perché “non risulta permessa la sanatoria di nuove costruzioni agricole, ma consentito soltanto l'ampliamento di edifici esistenti”, il rilascio del certificato di idoneità statica e sismica era “di difficile ottenimento” e due dei tre annessi erano collocati all'interno della fascia di rispetto del rio di Ripa, ove il vincolo fluviale “impone la totale inedificabilità” (ctu, pag. 17).
10 Non adempiendo quindi ai suoi obblighi di stimatore con la dovuta diligenza, l'ing. è CP_1 arrivato ad attribuire un valore di mercato di oltre € 47.000 ad annessi agricoli abusivi che verosimilmente avrebbero dovuto essere considerati suscettibili di sola demolizione.
Ciò premesso, per l'accertamento della responsabilità del convenuto nella sua qualità di esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato (il quale risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'aggiudicatario per il danno da questi patito in conseguenza dell'erronea valutazione del bene qualora, nell'esecuzione della prestazione, non osservi la diligenza professionale qualificata richiesta allo specialista dagli ex artt. 1176, comma 2, e 2236 c.c. in relazione alla natura dell'attività esercitata ed alle circostanze concrete del caso: ( cfr. Cass., Sez.
III; ord.

6.05.20 n 8496), occorre anche provare che le inadempienze dell'ing. abbiano CP_1 un diretto nesso causale, secondo la regola del “più probabile che non”, con l'evento dannoso oggetto di causa: infatti il perito risponde nei confronti dell'aggiudicatario, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico tale da determinare “una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente” (cfr. Cass., sez. III, sent. 23.06.16
n 13010).
Ritiene questa Corte che parte attrice/appellante non abbia sufficientemente provato il nesso causale così inteso.
Una volta sicuramente escluso - perché oggetto di statuizione passata in giudicato - che l'ing. abbia scritto nella sua CTU che gli annessi agricoli del lotto 4 erano stati “costruiti in CP_1 data anteriore al 1 settembre 1967” (come lamentato dalla con la citazione di primo Pt_1 grado) e quindi erano annessi urbanisticamente legittimi (perché prima del 1967 era possibile edificare fuori dai centri perimetrati senza titolo edilizio), occorre tener presente che l'unica obiettiva indicazione fuorviante contenuta nella relazione tecnica consisteva nella frase contenuta a pag. 35, secondo la quale tali annessi agricoli erano “stati legittimati, vista l'epoca di costruzione, dalla redazione del piano di miglioramento agricolo”.
Tuttavia tale espressione, che induceva a pensare che la mera presentazione del PMAA da parte del proprietario esecutato potesse aver reso legittimi annessi agricoli totalmente abusivi, doveva essere logicamente messa in correlazione con quanto scritto dall'ingegnere alle pagine precedenti, laddove egli descriveva esattamente i beni immobili staggiti e, in particolare, l'unità poderale posta in
Cerreto Guidi di cui al Lotto 4: “dal sopralluogo eseguito ai beni in oggetto, unitamente alle ricerche svolte presso l'Ufficio Tecnico ed Urbanistico, è risultato come sia stato presentato
“Programma di Miglioramento agricolo-ambientale” da parte del sig. in Parte_2
11 qualità di proprietario coltivatore diretto (ai sensi dell'art. 4 della L.R. 14.4.1995 n. 64 e L.R.
25/97, programma inoltrato al Comune di Cerreto Guidi in data 29.06.1999 prot. 9497), per il quale, relativamente alla richiesta della costruzione di fabbricato abitativo per le esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale è stato rilasciato parere favorevole da parte del
Settore Agricoltura - zona Bassa Val d'Elsa della Provincia di Firenze in data 18.10.1999 protocollo 3713.
Rispetto però alla situazione attuale del fondo non erano stati dichiarati all'Ufficio del Territorio di Firenze né gli annessi rurali presenti sui terreni in oggetto, né le variazioni di coltura inerenti le coltivazioni effettivamente esistenti sui terreni di proprietà del (vedi a pagg. 17 e 18 CP_5 della CTU . CP_1
Dunque l'indicazione, assolutamente corretta, che l'esecutato aveva presentato in data CP_5
29.6.99, in qualità di proprietario e coltivatore diretto dei terreni, un PMAA che prevedeva anche nuove edificazioni e che aveva già ottenuto il parere favorevole della Provincia di Firenze, si concludeva poi con l'avvertenza che gli annessi rurali realmente esistenti sui terreni non erano stati dichiarati all'Ufficio del Territorio di Firenze, tanto che per poter procedere alla vendita forzata si rendeva preliminarmente necessario per l'ing. presentare la necessaria richiesta di CP_1 variazione catastale DOCFA per poter censire al catasto gli annessi rurali oggetto di esecuzione
(vedi sempre a pag. 18 della CTU, ma il concetto era già stato chiarito negli stessi esatti termini a pag. 8 dell'elaborato peritale;
una volta predisposta dall'ing. la prescritta CP_1 documentazione catastale, gli annessi rurali sono difatti stati censiti al C.T., nel foglio 30, alle particelle nn. 883, 884 e 885: vedi pagg. 19 e 41 della CTU).
Tale dato obiettivo, agendo secondo l'ordinaria diligenza, avrebbe dovuto non poco allarmare la futura acquirente ed avrebbe certamente richiesto una puntuale verifica della legittimità urbanistica degli annessi rurali, non ancora censiti al Catasto Terreni, prima di partecipare alla procedura esecutiva.
Risulta quindi estremamente difficile ritenere, secondo il criterio del “più probabile che non”, che l'attrice possa essere stata indotta all'acquisto del bene in sede esecutiva proprio in ragione di quanto scritto dall'ing. nella sua CTU, tanto più considerando che la si CP_1 Pt_1 accingeva ad acquistare all'asta i beni dopo oltre 10 anni dal deposito della predetta relazione tecnica e dunque, a maggior ragione, si imponeva un chiarimento sulla condizione di legittimità urbanistica degli annessi agricoli, anche a mezzo del ricorso ad un tecnico di fiducia (viceversa la risulta essere stata assistita da un tecnico di fiducia solo nella fase successiva Pt_1 all'aggiudicazione, per chiedere l'integrazione del decreto di trasferimento relativamente alla
12 indicazione in esso delle superfici di terreno per le quote “rivendicabili a , vedi doc. 7 fasc. Pt_3 primo grado convenuto).
Che quanto scritto dall'ing. nella sua CTU, nei precisi termini sopra riportati, possa avere CP_1 avuto una reale e determinante efficacia causale sulla decisione della ad acquistare i beni Pt_1 del lotto n. 4 è seriamente dubitabile, perché è un dato pacifico che ella si accingeva ad acquistare i terreni situati in Cerreto Guidi nella sua qualità coltivatrice diretta (tanto è vero che tale qualità è stata inserita nel decreto di trasferimento ai fini delle agevolazioni fiscali relative alle imposte -di registro, ipotecaria e catastale - connesse all'acquisto) e del resto la maggior parte delle particelle di terreno acquistate erano destinate e quindi accatastate quale vigneto (vedi CTU pag. 20) CP_1 ed i vigneti risultavano tutti in pieno stato vegetativo e ricadevano in zona DOCG (vedi CTU, pag.
29).
Di conseguenza, posto che il PMAA presentato al Comune di Cerreto Guidi nel 1999 prevedeva il progetto di costruzione di una nuova cantina di vinificazione e di un attiguo locale a rimessa, era senz'altro indispensabile per la futura fruttuosità dell'acquisto verificare diligentemente la possibilità che tale progetto potesse davvero andare in porto, peraltro a così notevole distanza di tempo dalla sua presentazione, verifica che certamente avrebbe fatto emergere la questione della abusività degli annessi agricoli;
difatti proprio l'attrice nella citazione introduttiva di primo grado chiedeva di condannare il convenuto non solo al rimborso delle spese necessarie per la demolizione dei manufatti abusivi, ma anche al “risarcimento del danno subito per aver pagato un prezzo pari al
10% dell'intero per l'acquisto di beni che devono essere demoliti e riscostruiti”, nonché al
“risarcimento del danno per aver acquistato una unità poderale che tale non è, perché priva degli annessi rurali necessari e strumentali all'esercizio dell'attività di imprenditrice agricola” (vedi pag. 4 citazione); quindi “confessando” che la piena legittimità urbanistica degli annessi agricoli era fondamentale non solo per la corretta stima del valore del compendio immobiliare oggetto di esecuzione forzata, ma anche per poter ella svolgere la sua attività di coltivatrice diretta sui beni acquistati all'asta.
In una situazione del genere è verosimile quindi ritenere che l'attrice, proprio perché che la CTU dell'ing. non dava alcuna indicazione chiara circa la legittimità urbanistica degli annessi CP_1 agricoli del lotto n. 4, prima di partecipare alla procedura esecutiva immobiliare, agendo con la dovuta diligenza, avrebbe certamente effettuato ulteriori verifiche, anche eventualmente a mezzo di un tecnico di fiducia;
se non lo ha fatto, ciò è allora sicuramente dipeso dall'affidamento da ella riposto, secondo buona fede, nell'avviso di vendita al pubblico incanto, che segnalava expressis verbis che gli annessi agricoli del lotto n. 4 erano stati “costruiti in data anteriore al 1 settembre
13 1967”, mentre in realtà erano stati costruiti nel periodo intercorrente tra il 1978 e il 1988 e quindi avrebbero necessitato di concessione edilizia.
In definitiva, è ben difficile credere che la signora si sia determinata ad acquistare Pt_1 determinati immobili, che invece sarebbe obbligata a demolire in quanto urbanisticamente non conformi ed insanabili, solo facendo affidamento sulla relazione tecnica dell'Ing. redatta CP_1 molti anni addietro, e non piuttosto sull'avviso di vendita del bene staggito, in cui il Notaio esponeva a chiare lettere che “gli annessi rurali descritti al lotto 4 sono stati costruiti in data anteriore al 1° settembre 1967”: avendo tale indicazione una indubbia efficacia decettiva che invece manca nella CTU dell'ing. la quale si connota semmai per la mancanza di una CP_1 chiara indicazione, in positivo o in negativo, circa la conformità urbanistica degli annessi agricoli presenti sui terreni, dato che tali annessi a pag. 35 della CTU si dicono “legittimati” dal PMAA, ma in altre parti della consulenza si avvisava non essere neppure stati censiti al Catasto terreni, situazione questa fortemente indiziante circa la loro abusività.
Risulta quindi condivisibile la tesi di parte appellata secondo cui l'errore contenuto negli avvisi di vendita del notaio è stato sicuramente determinante ed ha avuto come conseguenza quella di escludere ogni e qualsiasi rapporto di causalità tra la perizia dell'ing. e il danno CP_1 lamentato dall'appellante, in quanto tali avvisi sono stati da soli sufficienti a determinare l'asserito evento lesivo.
La mancanza di prova del nesso causale tra la condotta del convenuto e la decisione dell'attrice di acquistare l'immobile al pubblico incanto consente di ritenere assorbito il secondo motivo di appello con cui si sostiene che il Tribunale avrebbe errato nell'attribuire rilevanza causale nella verificazione del danno all'omessa presentazione da parte dell'attrice della domanda di condono edilizio.
Tale problematica infatti inerisce all'eventuale sussistenza nella vicenda in esame della fattispecie di cui al secondo comma dell'art. 1227 cc, che, come è noto, riguarda il caso in cui l'evento dannoso si è già verificato in conseguenza della condotta dolosa o colposa del soggetto agente, perché esclude il risarcimento per il danno che il creditore avrebbe potuto evitare con l'uso della normale diligenza, imponendo a quest'ultimo una condotta attiva, espressione dell'obbligo generale di buona fede, diretta a limitare le conseguenze dell'altrui comportamento dannoso (cfr. Cass.
05/08/2021 n. 22352).
Come pure rimane assorbito il terzo motivo di appello in merito alla prova della colpa del convenuto ed il quarto motivo in merito alla quantificazione dei danni risarcibili.
Il quinto motivo di appello in realtà non contiene una critica alla sentenza appellata, ma invoca solo l'applicazione dell'art. 336 cpc, ossia la riforma della decisione sulle spese processuali in
14 conseguenza della auspicata riforma nel merito della sentenza appellata (effetto espansivo interno), ma tale effetto non si verifica nel caso di specie, in ragione dell'esito della presente decisione.
In sostanza l'appello deve essere integralmente rigettato, con totale conferma della sentenza impugnata nei rapporti tra e e questo consente di non esaminare la domanda di Pt_1 CP_1 manleva riproposta in via subordinata dall'appellato la quale era rimasta assorbita già in CP_1 primo grado.
4. In punto di spese processuali del grado, in applicazione del principio di soccombenza l'appellante deve essere condannata al rimborso delle spese sostenute dall'appellato e, in CP_1 applicazione del principio di causalità, al rimborso delle spese sostenute dalla appellata , in CP_2 quanto la domanda di manleva rimasta assorbita anche in questo grado non appare una conseguenza manifestamente infondata o palesemente arbitraria della domanda principale avanzata nei suoi confronti dall'attrice (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23123 del 17/09/2019, Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 31889 del 06/12/2019, Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 10364 del 18/04/2023).
Le spese si liquidano come da dispositivo, in applicazione dei parametri medi del DM 55/14 come aggiornati dal DM 147/22, esclusa la fase istruttoria perchè non espletata, considerato il valore della causa indeterminabile (come da dichiarazione dell'attrice nel giudizio di primo grado) e di complessità media.
Il rigetto dell'appello comporta, quale sanzione processuale ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012,
n. 228, l'obbligo dell'appellante di pagare una somma corrispondente all'importo del C.U. dovuto per il presente giudizio.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, eccezione, istanza e deduzione, così decide:

1. Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 2770/21 del Tribunale di Firenze;

2. Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore di ciascuna parte appellata nella somma di euro 8.470,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso spese generali, oltre IVA e CNPAF;

3. ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il gravame.
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 4 ottobre 2024
15 Il Consigliere rel. est. La Presidente
Dott. Alberto Panu Dott.ssa Dania Mori
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale,
è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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