REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Civile
composta dai magistrati:
MARIA TERESA SPANU Presidente
DONATELLA ARU Consigliere
GRAZIA MARIA BAGELLA Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 294 del ruolo generale degli affari civili per l'anno 2022 promossa da:
(c.f. ), rappresentata e difesa, in virtù di procura a Parte_1 C.F._1
margine della comparsa di costituzione e risposta in primo grado, dall'avv. Anna Guttuso, presso il cui studio in Cagliari, via Tel Aviv n. 81, ha eletto domicilio
APPELLANTE
e
(c.f. ), rappresentato e difeso, in virtù di procura a CP_1 C.F._2
margine della comparsa di costituzione e risposta in primo grado, dall'avv. Ivan Sanna, presso il cui studio in Cagliari, via della Pineta n. 44, ha eletto domicilio
APPELLANTE
contro
(c.f. , rappresentato e difeso, giusta procura alle liti resa CP_2 C.F._3
nel giudizio di primo grado, dall'avv. Alessandro Corda, presso il cui studio in Cagliari, via Enrico
Lai n.2, ha eletto domicilio
APPELLATO
CONCLUSIONI
Pagina 1 NELL'INTERESSE DEGLI APPELLANTI:
“

Per questi motivi

, e per tutti gli altri che potranno essere illustrati in corso di causa, si chiede che
l'Ecc.ma Corte d'Appello, in riforma parziale della sentenza appellata, contrariis reiectis, voglia:
1)in via preliminare, disporre la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza
impugnata;
2)in via preliminare, disporre la riduzione della trascrizione della domanda giudiziale al solo
mappale dell'unità oggetto del presente procedimento, ovvero l'unità immobiliare al piano terzo
individuata con Sezione A, Foglio 8, particella 1890 sub.99
3)in via principale, rigettare la domanda di risoluzione proposta da e ogni altra CP_2
conseguente domanda
4) in via riconvenzionale, accertare il grave inadempimento di ai contratti preliminari CP_2
per cui è causa ed agli accordi intercorsi in sede di mediazione e per l'effetto dichiarare la
risoluzione di tutti i rapporti intercorsi fra le parti per fatto e colpa del promissario acquirente,
disponendo che quanto sinora versato dal medesimo ai promissari venditori sia CP_2
trattenuto, anche disgiuntamente, a titolo di risarcimento del danno ovvero che detto danno sia
determinato nella maggiore o minore somma che la Ecc.ma Corte riterrà di giustizia;

5) in via subordinata istruttoria, ammettere la prova per testimoni, così come dedotta nella seconda
memoria istruttoria ex art.183 VI comma c.p.c. 15/10/2015;
6)in ogni caso, con vittoria delle spese di lite, ovvero in subordine, con parziale compensazione
delle stesse spese”.
Pagina 2 NELL'INTERESSE DELL'APPELLATO:
“In considerazione di quanto sopra, si confida che l'Ecc.mo Collegio adito voglia,
contrariis reiectis:
- rigettare l'istanza di sospensiva;

- rigettare tutte le ulteriori domande formulate nell'atto d'appello ai numeri 3), 4), 5) e 6),
accogliendo quella di cui al numero 2) perché fondata;

- con vittoria delle spese di lite del presente gravame, comprese spese generali al 15 % ed accessori
di legge”.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto ritualmente notificato citò in giudizio i coniugi e CP_2 CP_1 Parte_1
al fine di ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento
[...]
dell'obbligazione di stipulare due contratti definitivi di compravendita immobiliare, oltre alla pronuncia di una sentenza produttiva degli effetti dei contratti definitivi di compravendita immobiliare non conclusi, con la compensazione tra la somma dovuta a titolo di saldo del prezzo e quella dovuta dai convenuti a titolo di risarcimento del danno;
in via subordinata, chiese la risoluzione dei contratti preliminari, con la condanna dei convenuti alla restituzione delle somme versate, oltre al risarcimento dei danni.
A sostegno della domanda l'attore espose:
- di avere sottoscritto in data 20 giugno 2012 una proposta di acquisto dell'immobile denominato
“unità 5” (individuato col colore rosso nella planimetria allegata alla stessa proposta, di 50 mq netti e composto da un soggiorno con predisposizione angolo cottura, una stanza da letto, un bagno, una
Pagina 3 veranda chiusa già sanata e una porzione di terrazza sovrastante equivalente alla superficie dell'appartamento sulla quale poteva essere realizzata nuova volumetria ad uso abitativo ai sensi del
“Piano Casa” ex L.R. 4/2009), risultante dal frazionamento di un appartamento di proprietà dei convenuti sito in Cagliari alla via Isonzo n.17, distinto in Catasto al Foglio 8, Particella 1890 (ex
109), Sub. 61, Cat. A3, vani 11, di circa mq 300, posto al terzo e ultimo piano con terrazza sovrastante;

- di avere consegnato due assegni postali non trasferibili ciascuno dell'importo di euro 10.000,00 (il n. 7150513601 e il n. 7150513602), emessi uno a beneficio di , l'altro di CP_1 Parte_1
[...]
- di avere concordato che il prezzo di vendita non avrebbe potuto superare euro 120.000,00 (oltre oneri di legge per il trasferimento della proprietà), e che sarebbe stato corrisposto secondo le seguenti modalità: € 20.000,00 all'atto della sottoscrizione della proposta d'acquisto; € 25.000,00
all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita;
€ 25.000,00 all'atto della presentazione del progetto del “Piano Casa”; € 25.000,00 all'atto della presentazione della pratica di accatastamento;
€ 25.000,00 all'atto della stipula del contratto definitivo di compravendita, da rogarsi con atto pubblico notarile, con l'accordo che sarebbero state comprese anche le spese di progetto, direzione lavori, oneri concessori per frazionamento e il progetto per la concessione del piano casa, nonché l'accatastamento di ogni nuova unità abitativa. Sarebbero rimaste invece a carico dell'acquirente le spese inerenti il trasferimento di proprietà e quelle per gli allacci delle utenze;

- di avere sottoscritto, in data 20 agosto 2012, altro contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare n. 5 di cui alla suindicata proposta d'acquisto, meglio individuata nella planimetria allegata al contratto preliminare sotto la lettera “A”, il cui art. 4 prevedeva che il prezzo di vendita avrebbe compreso anche “le spese di progetto, direzione lavori, oneri concessori per frazionamento e il progetto per la concessione del piano casa, nonché l'accatastamento”;
Pagina 4 - di avere corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare euro 25.000,00, a mezzo di due assegni postali non trasferibili, ciascuno dell'importo di euro 12.500,00 (n.
7150513603 e n. 7150513604), emessi, anche in tal caso, uno a beneficio del e l'altro della CP_1
Pt_1
- di avere eseguito i lavori di ristrutturazione dell'appartamento, individuati e descritti nella relazione tecnica redatta il 29.08.2013 dall'Arch. e di avere inutilmente domandato CP_3
in più occasioni ai venditori la documentazione relativa al progetto di frazionamento e di accatastamento dell'appartamento nonché quella relativa al progetto del “Piano Casa”;
- di avere stipulato in data 15 novembre 2012 un secondo contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto un appartamento contiguo a quello promesso in vendita col precedente preliminare stipulato il 20.08.2012 (originato anch'esso dal frazionamento dell'appartamento di 300 mq di via Isonzo n. 17, ed individuato col colore rosso nella planimetria allegata al contratto sotto la lettera “A”, su cui poteva essere presentato il progetto a norma della legislazione del piano casa per nuove volumetrie)
concordando il prezzo di euro 80.000,00 oltre oneri di legge per il trasferimento della proprietà, da corrispondersi secondo le seguenti modalità: euro 40.000,00 all'atto della stipula del contratto preliminare (corrisposti a mezzo di due assegni postali non trasferibili (n. 7150513605 e n.
7150513606) ciascuno di euro 20.000,00, emessi uno a beneficio del e l'altro a CP_1
beneficio della;
euro 40.000,00 all'atto della stipula del definitivo, con atto pubblico notarile;
Pt_1
- di avere corrisposto in data 15.11.2012 l'ulteriore tranche di euro 25.000,00 (a mezzo di due assegni postali non trasferibili n. 7150513607 e n. 7150513608 ciascuno di euro 12.500,00) pattuita per l'acquisto dell'immobile oggetto del primo contratto preliminare, essendo stato informato dai promittenti venditori che il tecnico da loro incaricato aveva ultimato il progetto relativo al “Piano
Pagina 5 Casa”, che sarebbe stato presentato al Servizio Edilizia Privata del Comune di Cagliari nel giro di pochi giorni;
di essere stato, quindi, informato dai convenuti il 21.11.2012 dell'avvenuta presentazione del progetto del “Piano Casa” per entrambi gli appartamenti;

- di avere, conseguentemente, eseguito i lavori edilizi di ristrutturazione, individuati e descritti nella citata relazione tecnica redatta il 29.08.2013 dall'Arch. e di avere ricevuto in data 31 CP_3
gennaio 2013 le chiavi degli appartamenti;

- di avere ricevuto, in data 5 settembre 2013, un telegramma da parte dei coniugi CP_4
contenente l'invito a riconsegnare le chiavi dei due appartamenti, al quale erano seguite condotte anche penalmente rilevanti dei medesimi, per le quali era stato avviato un procedimento penale;
di avere, quindi, restituito in data 17 settembre 2013 le chiavi ai promittenti venditori, i quali avevano sottoscritto una dichiarazione in cui veniva dato atto dei lavori di ristrutturazione eseguiti dall'esponente a sua cura e spese;

- a seguito di una richiesta rimasta senza esito, di avere diffidato formalmente i promittenti venditori, ex art. 1454 c.c., a stipulare senza ulteriore ritardo i contratti definitivi di compravendita ed a recarsi dal notaio Dott. per i rogiti improrogabilmente l'8 gennaio 2014, Persona_1
intimando loro di consegnare al notaio, entro tre giorni dal ricevimento della missiva, tutta la documentazione utile per la stipula;

- di avere avviato il procedimento di mediazione dinanzi all'organismo accreditato e di avere concluso un verbale di conciliazione in data 31.07.2014 concordando di stipulare i definitivi di vendita entro il 31.10.2014 dinanzi al notaio , e di dar corso agli accordi contenuti nei Persona_2
citati preliminari, dietro il prezzo pattuito di euro 120.00,00 per l'appartamento oggetto del primo preliminare e di euro 80.000,00 per quello oggetto del secondo;

- di avere corrisposto euro 20.000,00 il medesimo giorno della conciliazione (a mezzo di due
Pagina 6 bonifici postali, effettuati entrambi il 31.07.2014 a beneficio del Contu, rispettivamente, di euro
15.000,00 e di euro 5.000,00), con l'accordo di versare ulteriori euro 73.00,00 all'atto del definitivo di vendita, da stipularsi a cura del notaio entro e non oltre il 31 ottobre 2014; Persona_3
- di avere ottenuto l'omologa del verbale di conciliazione, con provvedimento del Tribunale di
Cagliari del 5.12.2014, nel procedimento V.G. n. 8423/2014 e richiesto al Servizio Edilizia Privata
del Comune di Cagliari di accedere agli atti della pratica edilizia presentata dai venditori,
evidenziando, in particolare: che i promittenti venditori, il 17.01.2012, avevano richiesto all'
Amministrazione comunale il rilascio della concessione edilizia per frazionare l'appartamento di via
Isonzo n. 17 in quattro unità abitative, allegando una planimetria nella quale i due appartamenti promessi in vendita all'attore figuravano come un unico appartamento;
che il Comune di Cagliari,
con nota del 12.11.2012 prot. 231539 aveva comunicato ai richiedenti che non era possibile dar corso alla pratica edilizia fino a quando non fossero stati pagati gli oneri concessori e, con successiva nota del 18.03.2014 prot. 68853, aveva dato atto del persistente, mancato pagamento degli oneri concessori, precisandone l'ammontare in complessivi euro 32.015,60; che i promittenti venditori, a causa di gravi difficoltà economiche, avevano cercato inutilmente di convincere l'Amministrazione comunale a praticare una riduzione dell'80 % di tali oneri e, preso atto che la pretesa non potesse trovare accoglimento, avevano deciso, il 15 gennaio 2015 di presentare richiesta di archiviazione della citata pratica;
che i promittenti venditori, in realtà, non avevano presentato mai il progetto per il “Piano Casa”.
L'attore, quindi, domandò ai sensi dell'art. 2932 c.c. che il Tribunale adito pronunciasse una sentenza produttiva degli effetti dei contratti definitivi non stipulati, previo accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce ai preliminari ed al verbale di conciliazione del
31.07.2014, oltre al risarcimento del danno, con la compensazione tra tale, liquidanda voce e l'importo residuo di € 73.000,00, dovuto dall'attore ai convenuti a titolo di saldo del prezzo di vendita concordato.
Pagina 7 In via subordinata, l'attore domandò la risoluzione dei contratti preliminari e dell'accordo conciliativo raggiunto il 31.07.2014 per colpa dei convenuti e, per l'effetto, la restituzione di tutte le somme versate a costoro, maggiorate degli interessi e della rivalutazione, nonché il risarcimento di tutti i danni patiti, nella misura pari, quanto meno, al costo sostenuto per i lavori edilizi di ristrutturazione delle due unità abitative, quantificati dall'Arch. nella citata relazione CP_3
tecnica del 29.08.2013, in euro 51.123,33 oltre interessi e rivalutazione, ed al danno patrimoniale conseguente all'infruttuoso utilizzo delle somme di denaro per detti appartamenti, che sarebbero risultate vanamente impiegate e che avrebbero potuto essere altrimenti investite generando degli interessi consistenti, ad es. con investimenti in titoli di Stato, obbligazioni etc..
I convenuti si costituirono contestando gli assunti avversi e a loro volta eccependo:
- ogni questione in ordine al rapporto contrattuale era stata risolta dalle parti con la sottoscrizione in data 31 luglio 2014, del verbale presso l'organismo di mediazione con allegati i contratti preliminari;

- di avere promesso di vendere un'unica unità immobiliare all'attore, il quale solo successivamente si sarebbe determinato ad acquistare una ulteriore porzione ad essa adiacente;

- di avere rivolto all'attore l'invito a stipulare il contratto definitivo;

- l'insussistenza di alcun danno subito dal promissario acquirente, in quanto: i costi, quantificati in €

7.500 per direzione lavori e per il progetto erano stati interamente sostenuti dai proprietari;
il progetto di frazionamento era stato riproposto in data 28.01.2015 a seguito della introduzione della più favorevole disciplina di cui al D.l. n.133/14, che peraltro, per il suo accoglimento, non prevedeva alcuna risposta da parte della Amministrazione;
con riguardo agli oneri concessori,
quantificati in complessivi € 16.052,80, ovvero € 8.026,40 per ogni unità, l'attore aveva promesso di acquistare due porzioni dell'immobile oggetto di causa, e non due distinte unità abitative, e in ogni caso, allo stato, il Comune di Cagliari non richiedeva più il versamento degli oneri concessori,
ma solo il costo di costruzione pari a circa € 300; il Piano Casa sarebbe stato inserito nella nuova legge urbanistica, tanto è vero che era stato approvato al 30.4.2015 ed aveva validità di 2 anni, con
Pagina 8 presumibile estensione ad altri 5, e con una nuova formulazione che consentiva il distacco del premio di volumetrie dalla prima casa e l'aumento del premio volumetrico per il risparmio energetico;

- di avere già provveduto all'accatastamento dei due immobili e di avere richiesto l'archiviazione della pratica in corso, per poterla ripresentare con lo snellimento delle procedure previste nel nuovo
D.L. n.133/2014 più favorevole (progetto presentato il 28.01.2015).
In via riconvenzionale, i convenuti domandarono l'accertamento dell'inadempimento dell'attore agli obblighi contrattuali assunti nei suindicati contratti preliminari di vendita e nel verbale di conciliazione del 31.07.2014 e, per l'effetto, la dichiarazione della risoluzione del contratto;
o, in ulteriore subordine, disporre che quanto versato dall'attore fosse trattenuto a titolo di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale.
***
La causa, istruita con produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio, venne così decisa dal
Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 89/2022, pubblicata in data 14/01/2022: “1) rigetta la
domanda formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c.; 2) pronuncia la risoluzione dei contratti preliminari
stipulati tra le parti in data 20.8.2012 e 15.11.2012, in ragione del grave inadempimento dei
convenuti; 3) condanna i convenuti, in solido, a restituire all'attore le seguenti somme, versate in
adempimento delle obbligazioni contrattuali, oltre al maggior danno ex art. 1224, 2°%., c.c., in
misura corrispondente al saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non
superiore a dodici mesi se superiore al saggio degli interessi legali, dalla data dei singoli
versamenti sino al saldo: — euro 20.000,00 dal 20 giugno 2012; — euro 25.000,00 dal 20 agosto
2012; — euro 40.000,00 dal 15 novembre 2012; — euro 25.000,00 dal 15 novembre 2012; — _
euro 20.000,00 dal 31 luglio 2014. 4) condanna i convenuti, in solido, a restituire all'attore la
somma di euro 51.123,33, a titolo di risarcimento del danno, oltre al pagamento degli interessi
legali sulla somma devalutata al 29.8.2013, poi via via annualmente rivalutata secondo indici Istat
Pagina 9 da tale data alla pronuncia;
5) pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico dei
convenuti in solido;
6) condanna i convenuti in solido a rimborsare all'attore le spese di lite, che si
liquidano in euro 13.430,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA”.
A seguito di istanza di correzione di errore materiale depositata dal legale di , il CP_2
Tribunale, con provvedimento di accoglimento del 18/02/2022, dispose che il capo 4 del dispositivo fosse corretto in “condanna i convenuti, in solido, a restituire all'attore la somma di euro 51.123,33
oltre IVA, a titolo di risarcimento del danno, oltre al pagamento degli interessi legali sulla somma
devalutata al 29.8.2013 […]”.
In sintesi, si riporta il percorso motivazionale seguito dal giudice di primo grado.
Premesso che fosse pacifico che i convenuti non avessero aderito all'invito a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il 31 ottobre 2014 e che non avessero proceduto al frazionamento delle due unità immobiliari oggetto dei contratti preliminari sottoscritti il 20.8.2012 e il 15.11.2012, con riguardo alla domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto,
nell'ipotesi, come quella in esame, di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già
esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985,
costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice.
Nel caso di specie il Consulente tecnico d'ufficio aveva accertato il difetto sia della conformità
oggettiva, sia della regolarità urbanistica dell'immobile. Conseguentemente, anche tenuto conto del fatto che la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo non concluso non può
introdurre varianti al contenuto del contratto preliminare, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare, la domanda proposta in via principale doveva essere rigettata.
In ragione del grave inadempimento imputabile ai convenuti, il Giudice ha, invece, accolto la domanda formulata in via di subordine, volta ad ottenere la risoluzione dei contratti preliminari
Pagina 10 stipulati tra le parti in data 20.8.2012 e 15.11.2012, con conseguente condanna alla restituzione delle somme versate in adempimento delle obbligazioni contrattuali, oltre al maggior danno ex art. 1224, secondo comma, in misura corrispondente al saggio medio di rendimento netto dei titoli di
Stato con scadenza non superiore a dodici mesi se superiore al saggio degli interessi legali, dalla data dei singoli versamenti sino al saldo.
Infine, il Tribunale ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda di risarcimento dei danni relativi al costo sostenuto per i lavori di ristrutturazione delle due unità abitative, nella misura di €
51.123,33, oltre IVA, così come quantificata dall'arch. nella relazione tecnica del CP_3
29.08.2013 prodotta da parte attrice, oltre interessi e rivalutazione monetaria, sul rilievo che, a tal riguardo, i convenuti avessero formulato solamente una generica contestazione nella comparsa di costituzione, senza mai ulteriormente confutare, in maniera specifica, le voci ivi analiticamente descritte.
***
Avverso la sentenza hanno proposto appello e , al fine di ottenere, in Parte_1 CP_1
sua riforma, l'accoglimento delle conclusioni trascritte in epigrafe.
Si è costituito in giudizio , resistendo all'appello. CP_2
***
Con primo, articolato motivo gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale ha accertato l'inadempimento dei promittenti venditori e pronunciato la conseguente risoluzione dei contratti preliminari stipulati tra le parti: il Giudice avrebbe erroneamente valutato le prove documentali e le “circostanze incontroverse” tra le parti, non considerando, che le stesse avevano inteso rinnovare e di fatto avevano rinnovato i rapporti nel momento in cui avevano siglato il verbale di mediazione del 31.07.2014, “addivenendo a nuovi
accordi, con efficacia esecutiva, e superando quanto era stato, sino a quel momento, oggetto del
contenzioso stragiudiziale relativo ai due contratti preliminari prodotti in causa”.
Pagina 11 Il Tribunale non avrebbe, inoltre, specificatamente indicato le ragioni dell'accertato inadempimento, limitandosi a dare “per pacifico”, solo con riferimento al rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica, la mancata adesione all'invito a stipulare davanti al Notaio ed il mancato frazionamento delle due unità abitative: segnatamente, la mancata adesione non sarebbe dipesa da un loro comportamento, bensì dall'introduzione della normativa D.L. n. 133/2014 per lo snellimento e la ripresa del settore edilizia, non prontamente recepita dal Comune di Cagliari.
Altresì, il termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo non si sarebbe dovuto considerare essenziale, atteso che la volontà di un ulteriore slittamento era stata condivisa da tutte le parti;
in ogni caso, lo stesso consulente nominato dal Tribunale avrebbe accertato che la mancata stipula del definitivo potesse derivare da una serie di circostanze sfavorevoli tali da ritardare l'esecuzione dei lavori e dalla continua modifica della normativa in materia edilizia.
Con particolare riferimento alla pratica edilizia, mai alcun provvedimento di annullamento sarebbe stato loro notificato da parte del Comune di Cagliari, con la conseguenza che “la pratica edilizia è
Con ex lege conclusa, accolta, legittima ed irrevocabile”. Né il Tribunale avrebbe considerato che l'
nel periodo in cui aveva avuto il possesso dell'immobile, vi aveva apportato delle modifiche che non erano previste neanche nel primo progetto presentato dai venditori.
***
Il motivo è manifestamente infondato.
E' doveroso premettere che non può condividersi l'assunto di parte appellante circa la mancata valutazione, da parte del Giudice di primo grado, delle prove documentali acquisite in giudizio e, in particolar modo, del contenuto del verbale di mediazione sottoscritto dalle parti in data 31.07.2014:
dall'esame del documento (prodotto agli atti nel fascicolo di parte del primo grado come doc. 2) si evince in maniera inequivoca che “Per quanto sopra i venditori, i Sig.ri e , come in Pt_1 CP_1
premessa meglio identificati, provvederanno a trasferire la proprietà delle citate porzioni al Sig.
entro e non oltre il termine del 31 ottobre 2014 […]: dovendosi ritenere pacifico che CP_2
detto termine fosse essenziale per le parti, anche in ragione della scadenza (29.11.2014) per
Pagina 12 presentare il progetto per il c.d. “Piano Casa”, e che i convenuti non abbiano mai aderito all'invito a stipulare il contratto definitivo, a cura del Notaio , non può che confermarsi, anche in Persona_2
questa sede, l'inadempimento imputabile ai promittenti venditori. Non può ritenersi, del resto,
altrettanto condivisibile la circostanza che le parti avrebbero inteso “addivenire a nuovi accordi, con efficacia esecutiva, superando quanto era stato, sino a quel momento, oggetto del contenzioso stragiudiziale relativo ai due contratti preliminari prodotti in causa”: dalla mera lettura del verbale di mediazione sopra citato, può ricavarsi che “con riferimento specifico alle due porzioni oggetto
dei contratti preliminari di vendita sottoscritti e qui di seguito allegati sì da far parte integrante del
presente accordo, dichiarano di voler procedere alla stipula dell'atto definitivo di compravendita
dando corso agli accordi contenuti nei suddetti contratti preliminari”.
E di certo non può escludere la configurabilità dell'inadempimento rispetto ai contratti preliminari oggetto di causa la particolare difficoltà incontrata nella presentazione del piano casa, asseritamente dovuta alle successive modifiche normative -modifiche, peraltro, intervenute nelle more di un ritardo totalmente ascrivibile ai promittenti venditori, che confidavano di risparmiare sugli oneri a loro carico- che in nessun modo possono incidere sulla vicenda in esame: non sarebbe ipotizzabile infatti, date tali premesse, pretendere che il promissario acquirente addivenga alla stipula di un contratto definitivo avente ad oggetto un bene sostanzialmente diverso da quello promesso in vendita oltretutto assumendosi il rischio di una mancata approvazione del piano casa.
Con riferimento, invece, alla pratica edilizia n. 20147.1 presentata presso il Comune di Cagliari per il frazionamento dell'immobile per cui è causa e asseritamente “conclusa, accolta, legittima ed
irrevocabile”, basti osservare quanto segue: con nota n. 289444 del 23/12/2014 (doc. 25 fascicolo di parte attrice primo grado) il Comune di Cagliari, dopo aver precisato che già con altre note prot. n.
68853 del 18.03.2014, n. 190026 del 19.08.2014 e n. 239502 del 23.10.2014 erano stati comunicati i termini di archiviazione previsti dall'art. 16 del Regolamento Edilizio, ha comunicato che con riferimento alla richiesta di “proroga”, presentata dai promittenti venditori, dei termini per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione e per il versamento del corrispettivo
Pagina 13 monetario, il termine ultimo utile alla presentazione di quanto richiesto dovesse fissarsi improrogabilmente alla data del 31.01.2015 e che allo scadere si sarebbe proceduto all'archiviazione della pratica. In data 15.01.2015, due settimane prima che detto termine scadesse,
gli appellanti stessi hanno richiesto che la pratica venisse archiviata: appare di tutta evidenza che l'archiviazione della pratica edilizia (di certo non diventata legittima a seguito del mancato provvedimento di annullamento da parte del Comune) sia dipesa dall'inerzia e dall'inadempimento imputabile ai signori e che non hanno mai provveduto a presentare quanto richiesto CP_1 Pt_1
dall'amministrazione.
Con Quanto, infine, alle presunte modifiche apportate dal sig. all'immobile, appare sufficiente precisare che nei preliminari di vendita che hanno costituito parte integrante dell'accordo riportato nel verbale di mediazione del 31.07.2014, è stato esplicitamente indicato che “con la firma del
preliminare, si consente al promittente acquirente l'ingresso all'immobile per l'esecuzione dei
lavori che egli ha previsto, che saranno realizzati in conformità ai progetti di variante […].
Alla luce delle considerazioni che precedono e, in particolar modo, dell'indiscussa mancata partecipazione degli appellanti alla stipula del definitivo entro la pattuita data del 31 ottobre 2014
(ma anche successivamente), nonché del mancato frazionamento delle due unità immobiliari e degli accertati difetti sia della conformità oggettiva, sia della regolarità urbanistica dell'immobile, deve confermarsi la risoluzione dei contratti preliminari sottoscritti il 20.8.2012 e il 15.11.2012 per inadempimento imputabile ai signori e . Non può, per completezza, Parte_1 CP_1
trascurarsi di constatare che, per analoghi motivi sono stati già dichiarati risolti per inadempimento imputabile ai promittenti venditori, i contratti preliminari stipulati con altri promissari acquirenti e aventi ad oggetto diverse unità immobiliari di proprietà degli appellanti situate nel medesimo stabile in Cagliari, alla via Isonzo n. 17 (cfr. sent. Tribunale di Cagliari, sentenza n. 160/2023 del
01/02/2023 e Corte d'Appello di Cagliari, sentenza n. 166/2024 del 24/04/2024).
Con secondo motivo di gravame gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in
Con cui il Tribunale li ha condannati, in solido, alla restituzione in favore dell' della complessiva
Pagina 14 somma di € 130.000,00, oltre al maggior danno ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, c.c., in misura corrispondente al saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore ai dodici mesi se superiore al saggio degli interessi legali, dalla data dei singoli versamenti sino al saldo: sostengono, in proposito, che il maggior danno non sia mai stato richiesto dall'attore, che si era invece limitato a domandare la restituzione delle somme, oltre interessi e rivalutazione monetaria. In ogni caso, il maggior danno non sarebbe nemmeno stato provato, posto che lo stesso appellato non avrebbe fornito alcuna dimostrazione dell'ipotesi in cui, se avesse ottenuto la restituzione del denaro tempestivamente, “lo avrebbe investito in un'attività con lucro
superiore a quello dato dall'applicazione del tasso legale e dalla rivalutazione monetaria”.
Il motivo è infondato.
Va subito osservato che nelle conclusioni formulate con l'atto introduttivo e riportate nelle note illustrative depositate in data 17.12.2021, ha esplicitamente chiesto che i convenuti CP_2
venissero condannati “al danno patrimoniale conseguente all'infruttuoso utilizzo delle somme di
denaro utilizzate per l'acquisto e la ristrutturazione delle due unità abitative, stante il fatto che le
medesime risulterebbero vanamente impiegate e avrebbero potuto invece generare interessi ed utili
se utilizzate in maniera diversa, ad es. mediante investimenti in titoli Stato, obbligazioni etc.”.
Con riferimento, invece, alla mancata prova del danno subito, basti osservare che per costante orientamento nella giurisprudenza di legittimità “Nel caso di ritardato adempimento di una
obbligazione di valuta, il maggior danno di cui all'art. 1224, comma 2, c.c. può ritenersi esistente
in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli
di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi
legali; ricorrendo tale ipotesi, il risarcimento del maggior danno spetta a qualunque creditore,
quale che ne sia la qualità soggettiva o l'attività svolta (e quindi tanto nel caso di imprenditore,
quanto nei caso di pensionato, impiegato, ecc.), fermo restando che se il creditore domanda, a
titolo di risarcimento del maggior danno, una somma superiore a quella risultante dal suddetto
saggio di rendimento dei titoli di Stato, ha l'onere di provare l'esistenza e l'ammontare di tale
Pagina 15 pregiudizio, anche per via presuntiva” (Cass. Civ. S.U. n. 19499/2008 e, ex multis, Cass. Civ. n.
25666/2021): il Giudice di primo grado ha, dunque, correttamente disposto che gli appellanti venissero condannati, in solido, al pagamento del maggior danno presuntivamente subito ex art. 1224, secondo comma, c.c., “in misura corrispondente al saggio medio di rendimento netto dei
titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi se superiore al saggio degli interessi legali,
dalla data dei singoli versamenti sino al saldo”.
Con terzo motivo gli appellanti censurano la statuizione con cui sono stati condannati, in solido tra loro, a restituire all'attore la somma di € 51.123,33, oltre IVA, a titolo di risarcimento del danno,
oltre agli interessi legali sulla somma devalutata dal 29.8.2013, poi via via annualmente rivalutata secondo indici Istat da tale data alla pronuncia. Il Tribunale avrebbe, anzitutto, accolto la domanda,
nonostante la stessa fosse totalmente sfornita di prova e fosse stata formulata solo sulla base della relazione di parte dell'arch. asseritamente neanche mai contestata. Precisano, in CP_3
realtà, di aver specificatamente contestato gli importi quantificati dal perito di parte, ritenuti eccessivi, e di aver sempre invitato la controparte a fornire quantomeno le pezze giustificative dei lavori eseguiti.
Si dolgono, da ultimo, che in ogni caso il Tribunale avrebbe errato nell'aggiungere agli importi liquidati a titolo di risarcimento del danno anche l'IVA, mai richiesta dall'attore e mai supportata da alcun documento fiscale o pezza giustificativa.
Il motivo è in parte fondato.
Preliminarmente occorre ricordare che si verte in ambito di obbligazione risarcitoria, di talché
l'esborso attendibilmente sopportato dal danneggiato per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione rappresenta un parametro di riferimento ai fini di procedere alla quantificazione del danno emergente.
Ciò posto, si è consapevoli del fatto che la perizia tecnica di parte ha solo valore di deduzione difensiva: invero la Suprema Corte ha, anche da ultimo, chiarito che “In tema di prove civili, le
conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale, ritualmente depositata dalla parte nel processo,
Pagina 16 non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione ai sensi dell'art.
115 c.p.c., poiché esse non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un
mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice...” (Cass.
Civ. n.5362 del 28/02/2025).
Tuttavia, a fronte della descrizione dettagliata di una serie di lavorazioni accompagnata da corredo fotografico, i convenuti non possono essere ritenuti esenti dall'onere di contestazione specifica con riguardo alla relativa esecuzione. Va a tal proposito considerato che, fin dalla procedura cautelare ai sensi degli artt. 669 quater e 670 c.p.c. del primo grado, essi hanno genericamente contestato la relazione redatta dall'arch. confutando esclusivamente la quantificazione e la stima - ritenute CP_3
eccessive - delle somme impiegate per i lavori di ristrutturazione dell'immobile (oggetto di dettagliato computo eseguito sulla base del prezziario regionale) ed eccependo la mancanza di fatture o pezze giustificative dei costi sostenuti, senza mai, tuttavia, confutare l'effettiva esecuzione dei lavori stessi (cfr. comparsa di costituzione e risposta di nel procedimento cautelare: CP_1
“Per qualunque addetto ai lavori, risulta praticamente impossibile spendere tale somma per una
porzione di 50 mq […] da un rapido conteggio, i lavori eventualmente eseguiti non sarebbero
determinabili in una somma maggiore ad € 15.000 ben lontana dalla mirabolante cifra di oltre €
51.000,00 […]). Ebbene, risulta di tutta evidenza, a fronte dei numerosi interventi di trasformazione degli interni eseguiti – si pensi, a titolo di esempio, a “demolizione di pareti divisorie e costruzione
di nuove tramezzature;
demolizione di pavimentazione e massetto;
demolizione bagno esistente e
rimozione sanitari;
ricostruzione di nuovo bagno;
rifacimento completo di impianto elettrico;

rifacimento completo di impianto idrico […]” - che la cifra di € 15.000,00, indicata peraltro genericamente e senza nessun supporto anche solo indicativo, non possa costituire efficace e realistico parametro di riferimento.
Né, con riguardo alla citata perizia può trascurarsi di considerare che le valutazioni svolte dall'arch.
risultano fondate su basi oggettivamente verificabili. Come infatti precisato dalla CP_3
professionista: “…. i lavori eseguiti sono stati stimati per un valore complessivo di Euro 51.123,35
Pagina 17 (cinquantunmilacentroventritre,35 euro) iva esclusa, come riportato dalle tabelle denominate stima
delle lavorazioni. I prezzi delle varie lavorazioni fanno riferimento al Prezziario della Regione
Sardegna con codice di riferimento;
per le voci non direttamente riconducibili al prezziario
regionale, i lavori sono stati stimati in base a una ricerca di mercato dei materiali e delle
lavorazioni sia edili che impiantistiche, nonché ai prezzi di catalogo dei materiali utilizzati”.
Deve dunque ritenersi che la valutazione, seppure di parte, effettuata dal professionista architetto,
in difetto di pezze giustificative di spesa, dia adeguata rappresentazione di quello che sarebbe il costo di mercato delle opere realizzate dal promissario acquirente all'interno dell'immobile.
Tuttavia, proprio a causa della mancata produzione delle pezze giustificative di spesa, può
ipotizzarsi, con ragionevole grado di probabilità, che le lavorazioni, verosimilmente realizzate in economia per le loro caratteristiche ed entità, così come i costi dei materiali, calcolati sui prezzi di listino, abbiano goduto di uno sconto, secondo l'id quod plerumque accidit in edilizia, che può
ragionevolmente quantificarsi nella misura del 15% dei costi calcolati dal perito architetto.
Parte appellante ha anche confutato il riconoscimento dell'Iva sulle somme liquidate a titolo di risarcimento del danno. La doglianza è fondata: se il danno emergente subito dall'attore è
rapportato al presumibile esborso affrontato da questi per l'esecuzione dei lavori, da esso non potrebbe, di regola, essere esclusa l'iva di legge;
tuttavia, l'assenza di qualsivoglia pezza giustificativa o altra documentazione fiscale proveniente da chi abbia eseguito i lavori fa sorgere il ragionevole dubbio che l'iva non sia stata pagata, e poiché si verte sull'accertamento del danno emergente, deve reputarsi che il danneggiato non abbia fornito prova di tale esborso, com'era suo onere.
In definitiva, dedotta dall'ammontare calcolato dall'arch. (si ricorda “valore complessivo di CP_3
€ 51.123,33 iva esclusa) la percentuale del 15% (pari a euro 7.668,5), il risarcimento dovuto a titolo di danno emergente risulta essere pari a euro 43.454,83, importo a cui non deve essere aggiunta l'iva.
Pagina 18 Con quarto e ultimo motivo d'appello e censurano il capo della Parte_1 CP_1
sentenza sulla liquidazione delle spese processuali, contestando, in particolare, che sia stato applicato erroneamente il principio della soccombenza (con condanna alla rifusione delle spese legali e delle spese della c.t.u. totalmente a carico degli appellanti), non considerando, invece, che la
Con domanda principale formulata dal sig. e volta alla esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari fosse stata rigettata: dall'indicata pronuncia, sarebbe dovuta derivare, quantomeno, una parziale compensazione delle spese di lite.
Il motivo è infondato, per quanto debba precisarsi che esso è superato dal fatto che deve procedersi,
in questa sede, ad una valutazione dell'esito globale della lite alla luce dell'accoglimento parziale del terzo motivo d'appello.
Essendo dunque sufficiente una breve disamina delle censura, si rileva che il C.T.U. ha accertato che l'immobile presentasse un difetto sia quanto alla conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, sia rispetto alla regolarità urbanistica: costituendo entrambe (conformità e regolarità) condizioni necessarie per l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., è stato il loro difetto, imputabile ai promittenti venditori, a comportare il rigetto della domanda formulata in via principale da . CP_2
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Come accennato, in punto di spese di lite occorre procedere ad una valutazione dell'esito globale,
con conseguente rimodulazione anche di quelle del primo grado secondo un criterio omogeneo a quelle del secondo.
Ciò posto, l'accoglimento parziale della terza censura, con conseguenziale contenimento delle posta risarcitoria, giustifica, a giudizio del Collegio la compensazione in misura pari a un terzo delle spese del giudizio di entrambi i gradi.
Pagina 19 La restante parte segue la soccombenza ed è liquidata applicando i valori medi per la fase introduttiva, di studio e decisionale, esclusa, per l'appello, la fase di istruttoria/di trattazione, non tenutasi, sullo scaglione di valore compreso entro euro 260.000,00.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo sull'appello proposto da e avverso la sentenza n.89/2022, Parte_1 CP_1
pubblicata in data 14/01/2022, del Tribunale di Cagliari:

1. Accoglie l'appello limitatamente alla terza censura, nei termini di cui in motivazione e per l'effetto, condanna e , in solido, al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
della somma di euro 43.454,83, senza maggiorazione alcuna per l'Iva, a titolo CP_2
di risarcimento del danno, oltre al pagamento degli interessi legali sulla somma devalutata al
29.8.2013, poi via via annualmente rivalutata secondo indici Istat da tale data alla presente pronuncia;

2. Dichiara compensate nella misura di un terzo le spese di entrambi i gradi di giudizio e condanna e , in solido, alla rifusione, in favore di , Parte_1 CP_1 CP_2
della restante parte che liquida, a titolo di compensi professionali, quanto al primo grado, in euro 8953,33 e quanto al secondo in € 6.660,66, oltre accessori e spese generali;

3. Conferma nel resto.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio della Corte d'Appello il 10 aprile 2025
Il Consigliere estensore
dott.ssa Grazia M. Bagella
Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Spanu
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