Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G 2580/2020, riservata in decisione all'udienza del

4.12.2024 e vertente
TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli presso cui elett.te domicilia alla via Diaz 11
APPELLANTE
CONTRO
(P.I. n. , in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura conferita in calce alla comparsa di costituzione in appello, dagli avv.ti Simona Salvatori (c.f.
[...]
) e Marco Scala (c.f. ), presso il cui studio, sito in C.F._1 C.F._2
Napoli alla via Santa Lucia n.36, è elettivamente domiciliata
APPELLATA

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
RGn° 2580/2020 -sentenza
- 1 -

Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

1. Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva innanzi al Controparte_1
Tribunale di Napoli l' al fine di ottenere la condanna di quest'ultimo al risarcimento CP_2
dei danni subiti dall'immobile sito in Napoli alla via Giuseppe Verdi n. 18, di proprietà della società attrice e condotto in locazione dall'ente convenuto in forza di contratto stipulato in data 26.10.2009, danni constatati all'esito del rilascio avvenuto in data
29.3.2018 al termine del rapporto di locazione, da quantificarsi in corso di causa e ammontanti, comunque, ad una somma non inferiore ad €45.000,00,

1.2 Instaurato ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio l eccependo, in CP_2
rito, la nullità della notifica, l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda e, nel merito, l'infondatezza della stessa. In via riconvenzionale chiedeva la restituzione del deposito cauzionale versato nell'importo di € 33.615,00.

1.3 Escussi i testi, espletata consulenza tecnica d'ufficio, sulle conclusioni in epigrafe il
Tribunale di Napoli, all'udienza del 10.1.2020, riservava la causa in decisione e con sentenza n. 4105/2020, pubblicata in data 16.6.2020, accoglieva la domanda attorea.
In particolare, il Tribunale rigettava l'eccezione preliminare di nullità della notifica e quella di improcedibilità per mancato tentativo di mediazione;
nel merito, sulla scorta di quanto previsto dall'art. 1590 c.c. ai sensi del quale “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta” e dall'art. 14 del contratto di locazione del 26.10.2009 secondo cui “allo scadere della locazione il conduttore dovrà riconsegnare la cosa locata sgombra da persone e da cose nello stesso stato esistente al momento del verbale di cui al precedente art. 5 rispondendo di ogni eventuale mancanza e danneggiamento”, condannava l'ente convenuto al risarcimento, in favore della società attrice, dei danni quantificati in € 31.096,46 sulla scorta della stima del CTU, oltre rivalutazione e interessi legali, ritenendo che le condizioni in cui era stato restituito, documentate dal verbale di rilascio del 29.3.2018, non erano compatibili con il deterioramento del bene dovuto alla normale usura, ma integravano poste di danno meritevoli di risarcimento.

1.4 Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 16.6.2020, con atto di citazione notificato in data 16.7.2020, l ha proposto appello, affidato ad un unico articolato motivo. CP_2

1.5 In primo luogo l'appellante denunzia l'errore nel quale è incorso il giudice a quo nel qualificare come voci di danno gli interventi posti in essere dall'esponente previo accordo
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- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda con la società proprietaria, al fine di adattare l'immobile al corretto funzionamento dell'ufficio e alla messa in sicurezza del luogo di lavoro adibito alle attività del personale dipendente dell'Istituto medesimo in conformità alla normativa in materia di sicurezza sul lavoro;
adduce, inoltre, che le condizioni dell'immobile riscontrate nel verbale di rilascio sono tipiche della normale usura del bene dovuta al suo utilizzo conforme all'uso pattuito;
ancora, lamenta l'omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale tesa ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale versato nell'importo di € 33.615,00, indebitamente trattenuto dalla locatrice;
contesta la quantificazione dei danni operata dal primo giudice con acritica adesione alla stima del C.T.U., protestando che l'ausiliario ha tenuto conto di uno stato dei luoghi diverso da quello esistente al momento della riconsegna dell'immobile, allorquando erano in corso lavori di ristrutturazione nell'intero edificio commissionati in vista della locazione ad un nuovo conduttore.

1.6 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 2.12.2020, si è costituita in giudizio la che ha resistito al gravame, invocandone il rigetto, con Controparte_1
vittoria di spese e competenze di lite.

1.7 All'udienza del 4.12.2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la Corte ha riservato la causa in decisione, assegnando alle parti i termini ordinari di cui all'art.190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.
2 Si premette che, all'atto della rimessione della causa al Collegio per la decisione, non è stato rinvenuto il fascicolo d'ufficio del presente grado e che, tuttavia, lo smarrimento non preclude la disamina dell'impugnazione, essendo alcuni atti in formato nativo digitale ed altri, già in formato analogico, riprodotti nel fascicolo telematico mediante scansione.

2.1 All'esito di verifica d'ufficio deve essere affermata la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 16.7.2020, risultando rispettato il termine di decadenza di sei mesi di cui all'art. 327 c.p.c., decorrente dalla pubblicazione della sentenza impugnata, non notificata, avvenuta in data 16.6.2020.

2.2 L'appello è fondato e va pertanto accolto nei termini che di seguito si espongono.

2.3 L'ausiliario tecnico d'ufficio designato in primo grado ha descritto lo stato dell'immobile documentato nel verbale di rilascio del 29.3.2018 redatto in contraddittorio tra le parti ed obiettivamente apprezzabile dai rilievi fotografici ad esso allegati, constatando la presenza di: fori di viti nel pavimento;
fori nei muri utilizzati come passacavi;
fori nei
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- 3 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda vetri delle finestre per tubi condizionatori;
sbeccature sugli spigoli di mostre e muri interni;
canaline passacavi da rimuovere;
centraline elettriche e cassette di intercettazione danneggiate e senza coperchi di protezione.
Ciò posto, va innanzitutto escluso che condizioni siffatte siano derivate da interventi di adattamento alla destinazione funzionale dell'immobile posti in opera dallo stesso ente conduttore previa autorizzazione della locatrice.
Dalla documentazione prodotta si ricava, invero, che l'immobile era stato consegnato all'odierno appellante in data 20.7.2010, previa esecuzione, a cura e spese della locatrice, di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, alcuni dei quali specificamente concordati appunto per adeguare il bene all'uso cui esso doveva essere adibito (ufficio pubblico per sede regionale della Campania dell'Istituto). In particolare, nel contratto di locazione del
26.10.2009, all'art. 5, le parti così stabilivano: ..il locatore si obbliga ad eseguire a propria cura e spese i lavori previsti dall'elenco allegato (allegato 2), ad ottenere tutte le necessarie autorizzazioni ed a consegnare al conduttore, una volta ultimati i lavori, la documentazione tecnica ove necessaria e prevista..”. Esse davano, poi, concreta attuazione alla previsione pattizia, come evincibile dal “verbale di chiusura dei lavori manutenzione ordinaria e straordinaria-Fase 2-di alcuni ambienti della Sede per la Campania, CP_3
Napoli” del 20.7.2010, con cui, all'esito di sopralluogo eseguito in contraddittorio, si attestava l'intervenuta realizzazione degli interventi che la locatrice aveva assunto a suo carico e l'avvenuta consegna dell'immobile nello stato idoneo all'uso pattuito.
Escluso, allora, che gli interventi di adeguamento addotti dall'appellante siano quelli in ipotesi concordati ab initio, le condizioni in cui è stato rilasciato l'immobile nemmeno possono dirsi giustificate da modificazioni apportate nel corso del rapporto contrattuale, la cui eventualità era regolata dall'art. 15, che così recita “..nel caso in cui il conduttore abbia necessità di fare addizioni e di apportare qualsiasi innovazione o modifica nei locali, ne farà richiesta scritta al locatore. Tale richiesta si riterrà approvata qualora entro 15 giorni il locatore non esprima parere contrario adeguatamente motivato”. Sul punto l' ha CP_2
omesso di richiamare specificamente nell'atto di impugnazione l'allegazione di eventuali richieste scritte di autorizzazione all'esecuzione di specifici interventi resisi necessari durante la vigenza contrattuale, inoltrate alla proprietà ed approvate in virtù del silenzio-
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- 4 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda assenso contemplato nella previsione pattizia, la cui disamina sia stata pretermessa dal primo giudice.
Nel quadro così delineato l'indagine condotta dal CTU comparando le condizioni obiettive documentate nel verbale di rilascio del 29.3.2018 con quelle risultanti dal verbale del
20.7.2010 di consegna del locale all'esito dei lavori di adeguamento realizzati dalla società proprietaria, risulta, pertanto, coerente con la previsione pattizia dell'art. 14, con cui le parti stabilivano che “allo scadere della locazione il conduttore dovrà riconsegnare la cosa locata sgombra da persone e da cose nello stesso stato esistente al momento del verbale di cui al precedente art. 5, rispondendo di ogni eventuale mancanza e danneggiamento, fatto salvo, in ogni caso, il normale deterioramento d'uso”. Con tale clausola i contraenti convenivano, cioè, che l'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa nel medesimo stato in cui egli l'ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto al normale uso della stessa in conformità al contratto, dovesse essere valutato avendo riguardo alla condizione in cui l'immobile versava all'esito degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti dalla locatrice a sua cura e spese in attuazione del programma negoziale.

2.4 Ciò posto, va, altresì, escluso che le condizioni rinvenute al momento del rilascio siano compatibili con una normale usura conforme all'utilizzo del bene secondo l'uso pattuito.
Costituisce ius receptum che la disposizione contenuta nell'art. 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, esprime una regola generale, dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene oppure alla vetustà, che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (Cass. 8312/1997).
La presenza di fori nel pavimento, nelle murature e nei vetri nonché il danneggiamento delle centraline elettriche e delle cassette di intercettazione esorbitano, infatti, dalla normale usura dovuta al passaggio del tempo, integrando, piuttosto, un'alterazione delle caratteristiche dell'immobile dovuta ad un uso improprio dello stesso, tale da renderlo inutilizzabile per la
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- 5 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda destinazione impressagli dal locatore e da costituire, pertanto, fonte di danno suscettibile di ristoro patrimoniale (Cass. 17066/2014).

2.5 Altrettanto infondata è la censura mossa avverso la quantificazione dei danni operata dal
CTU e fatta propria dal Tribunale con la statuizione impugnata.
In primo luogo non risponde al vero che l'ausiliario d'ufficio, nello stimare le voci di costo per il ripristino dell'immobile, abbia tenuto conto dello stato dei luoghi in cui versava il locale al momento delle operazioni peritali, allorquando erano in corso lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione. Come, invero, puntualizzato dal CTU, la quantificazione delle opere necessarie a riportare l'immobile nelle condizioni in cui esso era stato consegnato all'inizio del rapporto locatizio è stata condotta prendendo come riferimento le annotazioni riportate in contraddittorio tra le parti sulla planimetria allegata al verbale di rilascio del
29.3.2018.
Pienamente condivisibili sono, poi, le risposte fornite dal CTU alle osservazioni controdeduttive del CT di parte appellante sui criteri di stima delle voci delle lavorazioni necessarie per il ripristino, avendo l'ausiliario d'ufficio chiarito di aver redatto un computo metrico estimativo “a misura”, tenendo conto delle quantità delle superfici interessate dagli interventi, ed applicando i prezzi di “Tariffa” indicati dal Bollettino Ufficiale della Regione
Campania relativi alle Opere di Recupero 2017, laddove il computo prospettato in alternativa dal CT dell' è stato redatto “a corpo” sia per la manodopera sia per i CP_2
materiali e sulla base di prezzi privi di riferimento alle fonti ufficiali di estrapolazione e, dunque, non verificabili.

2.6 Confermata, pertanto, la quantificazione in € 31.096,46 Iva inclusa dell'ammontare dei danni commisurato ai costi di ripristino, deve essere, tuttavia, accolta la richiesta dell'odierno appellante di imputare tale somma al deposito cauzionale pari ad € 33.615,00 come costituito in contratto (vedi art. 12 della scrittura versata in atti) ed il cui versamento, dedotto dall' sin dalla costituzione di primo grado, non è stato contestato CP_2
specificamente dalla Controparte_1
Se è vero, infatti, che la domanda riconvenzionale formulata dall'odierna appellante per la restituzione di detta somma è stata dichiarata inammissibile dal giudice a quo, stante la tardività della costituzione del convenuto di primo grado, avvenuta oltre il termine di cui all'art. 167 c.p.c. sancito a pena di decadenza per la proposizione di domande
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- 6 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda riconvenzionali ed eccezioni in senso stretto, l'allegazione della corresponsione della predetta somma a titolo di deposito cauzionale può, comunque, essere posta a fondamento di una compensazione impropria, rilevabile d'ufficio in quanto relativa a poste maturate in forza del medesimo rapporto.
E, invero, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà, invero, agevolmente soddisfarsi, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso
Dall'evidenziata funzione del deposito cauzionale è stato desunto, in materia di locazione, che l'obbligazione di restituzione dello stesso sorge, in capo al locatore, al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per la sua attribuzione, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Ebbene, nella specie, la pur proponendo domanda per l'accertamento e la Controparte_1
condanna di controparte al risarcimento dei danni arrecati dal conduttore all'immobile locato, non ha, nel contempo, chiesto di trattenere la somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, onde soddisfare sulla stessa in maniera liquida il credito azionato. In assenza di siffatta domanda è sorto, al momento del rilascio, un controcredito restitutorio in favore dell'ente conduttore che, essendo liquido ed esigibile, può, appunto, essere posto in compensazione (impropria) con l'obbligazione risarcitoria accertata in tale sede a carico dell' . CP_2
Tale operazione non è preclusa dalla mancata proposizione di una tempestiva domanda restitutoria da parte dell'odierno appellante. E', infatti, ben noto, che, in tema di estinzione delle obbligazioni, se la reciproca relazione di debito-credito trae origine da un unico rapporto, si è in presenza di una ipotesi di compensazione impropria, in cui l'accertamento del saldo finale dei reciproci rapporti di dare-avere può essere compiuto dal giudice anche d'ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione c.d. propria che, per operare, postula l'autonomia dei rapporti e richiede l'eccezione di parte (Cass. 15 giugno
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
2016, n. 12302; Cass. 10 novembre 2011, n. 23539). La compensazione impropria rende, in altri termini, inapplicabili le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità delle relative eccezioni, poiché in tal caso la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere, al quale il giudice può procedere anche in assenza di eccezione di parte o di domanda riconvenzionale
(sul potere del giudice, in caso di compensazione impropria, di attuare l'accertamento delle partite di debito e credito indipendentemente dalla proposizione di eccezione di compensazione o di domanda riconvenzionale la giurisprudenza della Suprema Corte è consolidata;
così, tra le tante: Cass. 6700/2024; Cass. 13 agosto 2015, n. 16800; Cass. 29 agosto 2012, n. 14688).
Ne consegue che l'obbligazione risarcitoria per l'importo di € 31.096,46, quale danno accertato alla data del rilascio dell'immobile, deve ritenersi integralmente estinta per compensazione, fino a concorrenza del pari valore, con il controcredito restitutorio sorto alla medesima data in favore dell' . Essendo tale controcredito (pari ad € 33.615,00) CP_2
maggiore del debito risarcitorio, non residua alcuna sorta capitale ancora dovuta, produttiva di rivalutazione ed interessi a favore dell'odierna appellata.
In conclusione, in riforma del capo 1) della statuizione impugnata, accertata l'obbligazione risarcitoria a carico dell' per un importo di € 31.096,46 alla data del 29.3.2018, CP_2 dichiara che nulla è dovuto in favore della stante l'estinzione per Controparte_1
compensazione della suindicata obbligazione, fino a concorrenza del corrispondente valore, con il controcredito restitutorio in capo all'odierno appellante.

3. La riforma della sentenza impugnata impone la rideterminazione delle spese di lite, tenuto conto dell'esito complessivo di entrambi i gradi del giudizio (cfr., ex multis, Cass.
6259/2014 secondo cui la soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, deve essere stabilita in base ad un criterio unitario e globale, sicchè viola il principio di cui all'art. 91
c.p.c. il giudice di merito che ritenga la parte come soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado;
peraltro, il criterio di individuazione della soccombenza deve essere unitario e globale anche qualora il giudice ritenga di giungere alla compensazione parziale delle spese di lite per reciproca parziale soccombenza, condannando poi per il residuo una delle due parti;
in tal caso, l'unitarietà e la globalità del suddetto criterio comporta che, in relazione all'esito finale della lite, il giudice deve
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- 8 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda individuare quale sia la parte parzialmente soccombente e quella, per converso, parzialmente vincitrice, in favore della quale deve essere liquidata quella parte delle spese processuali che sia residuata all'esito della disposta compensazione parziale).
Ebbene, tenuto conto che la domanda avanzata dalla è risultata fondata Controparte_1 quanto all'accertamento di danni risarcibili e che è, tuttavia, emerso in sede processuale, sia pure in forza di un rilievo officioso, un fatto estintivo della pretesa azionata, le spese di lite del doppio grado sono interamente compensate.
Residuano, invece, a carico dell'ISTAT le spese di CTU, resesi necessarie per l'accertamento e la quantificazione dei danni riscontrati sull'immobile alla data del rilascio
(vedi Cass. 22647/2013 secondo cui tali esborsi, pur rientrando tra gli altri costi del processo suscettibili di regolamentazione ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c., possono essere liquidati con un criterio differente da quello seguito per il governo dei compensi professionali, in ragione della finalità propria della consulenza tecnica d'ufficio di fornire al giudice le specifiche conoscenze tecniche per la risoluzione delle questioni controverse, con l'unico limite di dare compiuta spiegazione della scelta differenziale, che si pone come eccezione alla regola generale della omogeneità della liquidazione delle spese giudiziarie).


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di
Napoli n. 4105/2020, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma del capo 1) della statuizione impugnata, accertata l'obbligazione risarcitoria a carico dell' per un importo di € CP_2
31.096,46 alla data del 29.3.2018, dichiara che nulla è dovuto in favore della
[...]
stante l'estinzione per compensazione della suindicata obbligazione, CP_1
fino a concorrenza del predetto importo, con il controcredito restitutorio sorto alla medesima data in capo all'odierno appellante;

b) compensa integralmente le spese di lite del doppio grado;

c) condanna l' a rifondere in favore della le spese della CP_2 Controparte_1 consulenza tecnica d'ufficio, liquidate, con separato decreto, in € 10,00 per spese vive ed € 2.300,00 per onorario, oltre IVA e CP.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 2.4.2025
RGn° 2580/2020 -sentenza
- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
RGn° 2580/2020 -sentenza
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