R.G. 2654/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 2654 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
7.11.2024, con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 40 e
20 giorni, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ) e (C.F. C.F._3 Parte_4
), elettivamente domiciliati in Roma, Viale dei C.F._4
Colli Portuensi n. 79, presso lo studio dell'Avv. che li Parte_1 rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello appellanti
E
(C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., elettivamente P.IVA_1 domiciliato in Roma, Via Cola di Rienzo n. 149, presso lo studio dell'Avv. Giulio Gonnella che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 19613/2019
– impugnazione delibera assembleare CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
in qualità di comproprietari dei locali magazzino e negozio siti
[...] in Roma, Via Roberto Alessandri n. 45, facenti parte dello stabile
1 condominiale di (di seguito, Controparte_1
), si rivolgevano al Tribunale di Roma per impugnare la CP_1 delibera assembleare approvata all'adunanza del 27.12.2012, limitatamente al punto 3) dell'ordine del giorno, nel quale
“L'Assemblea da mandato all'amministratrice di far eseguire la delimitazione di n. 8 posti auto con vernice nella zona della rampa”. Rappresentavano che i propri locali sono raggiungibili solo attraverso la rampa carrabile avente accesso dal civico 45 della CP_1 in Roma e che l'assemblea condominiale non avrebbe potuto
[...] deliberare nulla in merito alla suddetta rampa non ricompresa nelle parti comuni condominiali. Deducevano i seguenti motivi di illegittimità: nullità della delibera impugnata per carenza di potere in quanto l'assemblea condominiale, deliberando sulla regolamentazione di beni non condominiali e, quindi, travalicando le proprie competenze, aveva deciso l'esecuzione di interventi da realizzare su beni di proprietà esclusiva di alcuni condomini senza il loro consenso;
nullità della delibera impugnata nella misura in cui la stessa avrebbe costituito diritti reali senza l'unanimità degli aventi diritto e in difetto della forma scritta ad substantiam; nullità della delibera impugnata nella parte in cui aveva modificato il Regolamento di Condominio di natura contrattuale a maggioranza dei condomini, anziché all'unanimità degli stessi;
annullabilità della delibera impugnata per contrarietà al Regolamento di Condominio nella parte in cui aveva modificato la destinazione d'uso del bene senza l'unanimità degli aventi diritto, consentendo così un uso della rampa vietato dal Regolamento stesso;
annullabilità della delibera impugnata per mancata indicazione nel verbale dei nominativi dei condomini assenzienti e dissenzienti, con indicazione delle rispettive quote millesimali. Concludevano chiedendo, previa sospensione della delibera assembleare impugnata, di “accertare e dichiarare la nullità/annullabilità/invalidità/inesistenza della delibera assembleare assunta in data 27.12.2012 relativamente al punto n. 3 dell'ordine del giorno relativo a candidatura per il sorteggio e assegnazione dei posti auto sulla rampa o, comunque, annullarla e/o revocarla, per tutti i motivi di cui in narrativa”. Con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali.
Si costituiva in giudizio il deducendo l'infondatezza, in CP_1 fatto e in diritto, della domanda attorea.
Dopo lo scambio di memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., il Giudice dapprima rinviava per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. e successivamente rimetteva la causa sul ruolo, disponendo la consulenza tecnica d'ufficio. All'esito, il C.T.U. Arch. rappresentava: che Per_1 la rampa carrabile era un bene in comunione tra i soli proprietari dei
2 box auto e del magazzino/negozio di proprietà degli attori, mentre i condomini non proprietari di box vi potevano solo esercitare il transito, essenzialmente, per accedere all'impianto di riscaldamento;
che nulla ostava, stando al testo del Regolamento condominiale, alla delimitazione di spazi di parcheggio sulla rampa. All'udienza del
4.3.2019, la causa veniva trattenuta in decisione.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 19613/2019, dichiarava la carenza di legittimazione passiva del , previamente CP_1 accertando che la rampa carrabile è un bene in regime di comunione tra i soli proprietari dei box auto e dei locali magazzino/negozio; rigettava l'impugnazione promossa dagli attori e, per l'effetto, dichiarava la validità e l'efficacia della delibera assembleare del
[...]
. Al riguardo, nella parte motiva il Tribunale Controparte_2 rappresentava che: “Per la fattispecie in esame, occorre prendere le mosse dall'art. 47 del vigente Regolamento di Condominio che testualmente sancisce: “La rampa carrabile che dalla CP_1 dà accesso al piano interrato è di proprietà comune ed
[...] indivisibile dei soli proprietari dei box per auto e del locale magazzino;
al è riservato il solo diritto di transito per il rifornimento CP_1 del carburante e per tutte le operazioni connesse con l'esercizio del riscaldamento (…)”; “Ne consegue l'esclusione della suddetta rampa dai beni appartenenti al convenuto (…).”; “all'assemblea CP_1 del 27.12.2012 erano presenti 8 comproprietari su 12”; la “delibera avente ad oggetto l'ordinaria amministrazione della rampa poteva essere assunta con la maggioranza dei partecipanti, ciascuna quota di egual valore trattandosi di comunione e con il voto di almeno 7 comproprietari” (cfr. pag. 4 della sentenza); il Tribunale concludeva affermando che “gli attori avrebbero dovuto chiamare in giudizio non il , ma gli altri comproprietari della rampa carrabile”. CP_1
Condannava gli attori, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore del convenuto, liquidate complessivamente in CP_1 euro 4.800,00, oltre spese generali al 15%, accessori, ponendo definitivamente a carico degli attori le spese di C.T.U.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, , Parte_1 [...]
, e contestavano le Parte_2 Parte_3 Parte_4 conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticavano:

2.a) errata valutazione in ordine alla carenza di legittimazione passiva del;
omessa pronuncia sull'eccezione di nullità della CP_1 delibera impugnata per carenza di potere dell'assemblea condominiale. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel dichiarare il difetto di legittimazione passiva del convenuto a seguito CP_1
3 dell'accertamento dell'esclusione della rampa carrabile dai beni condominiali e avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di nullità della delibera impugnata per carenza di potere dell'assemblea condominiale a deliberare sulla regolamentazione della rampa carrabile;

2.b) errata pronuncia in ordine al rigetto dell'eccezione di annullabilità della delibera conseguente alla mancata indicazione a verbale del nominativo dei dissenzienti e degli assenzienti. Il Giudice di prime cure avrebbe dovuto dichiarare annullabile la delibera assembleare impugnata, per mancata indicazione a verbale dei nominativi dei condomini dissenzienti e assenzienti, con indicazione delle rispettive quote millesimali. La mancata indicazione dei votanti a verbale non permetterebbe di operare il controllo di legittimità per il raggiungimento del quorum, oltre che per verificare eventuali conflitti di interessi;

2.c) omessa pronuncia sulla eccezione di nullità, ritenuta assorbita dal
Tribunale. Il Giudice di prime cure avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di nullità della delibera nella misura in cui la stessa avrebbe costituito diritti reali senza l'unanimità dei consensi degli aventi diritto e in difetto della forma scritta ad substantiam. Concludevano chiedendo di “accertare e dichiarare la nullità/annullabilità/invalidità/inesistenza della delibera assembleare assunta in data 27.12.2012 relativamente al punto n. 3 dell'ordine del giorno relativo a candidatura per il sorteggio e assegnazione dei posti auto sulla rampa o, comunque, annullarla e/o revocarla, per tutti i motivi esposti”. Con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali di entrambi i gradi di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio il appellato. Eccepiva la CP_1 mancata riproposizione delle seguenti eccezioni: 1) nullità della delibera impugnata per avere l'assemblea condominiale deciso l'esecuzione di interventi da realizzarsi su beni di proprietà esclusiva di taluni condomini, senza il consenso di questi;
2) nullità della delibera impugnata per avere modificato il Regolamento di Condominio di natura contrattuale a maggioranza dei condomini, anziché all'unanimità degli stessi;
3) annullabilità della delibera perché contraria al
Regolamento di Condominio nella parte in cui, senza l'unanimità degli aventi diritto, si verrebbe a mutare la destinazione d'uso di un bene, consentendo per l'effetto un utilizzo vietato dal Regolamento stesso. Concludeva chiedendo: in via preliminare, in rito, di “accertare e dichiarare il passaggio in giudicato del capo della sentenza di primo grado (…) ove il Tribunale di Roma aveva riconosciuto il diritto di sosta/parcheggio sulla rampa carrabile unicamente in capo ai
4 proprietari degli 11 box auto, con esclusione di analogo diritto in favore del proprietario del locale magazzino (oggi: magazzino + negozio)”; sempre in via preliminare, in rito, di “accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 346 c.p.c., la decadenza dei RI , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
dalle domande ed eccezioni non accolte nella Parte_4 sentenza di primo grado, e non espressamente riproposte con conseguente accertamento e declaratoria di rinuncia alle medesime da parte degli appellanti”; in via principale, di rigettare il gravame perché infondato in fatto e in diritto, con conseguente conferma della sentenza di primo grado;
in ogni caso, con vittoria delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge.

4. All'udienza del 7.11.2024, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 40 e 20 giorni.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello va rigettato.
e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_1 sono proprietari dei locali siti in Roma, via Roberto Alessandri
[...]
n. 45 e precisamente del locale negozio censito nel N.C.E.U. del
Comune di Roma, al Foglio 457, particella 1347, sub. 501, Z.C. 4, cat.
C/1, cl. 6, mq 38 e del locale censito nel Controparte_3
N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio 457 particella 1347, sub 504,
Z.C. 4, cat. C/3, cl. 2, mq 200.
In tale qualità risultano comproprietari, insieme ad altri 11 UN, della rampa carrabile oggetto del contenzioso, stando alla pronuncia del
Tribunale -basata sul tenore dell'art. 47 del regolamento condominiale
- che, in parte qua, stante l'assenza di gravame, è passata in giudicato.
Va chiarito, altresì, che nel regolamento condominiale non vi è alcun divieto all'utilizzo della rampa condominiale quale parcheggio, prevedendosi in merito solo che le spese per la manutenzione della rampa gravino non solo sui 12 UN (proprietari di 11 box e dei locali magazzino/negozio) ma anche, in piccola parte (1/5), sul condominio che gode dell'esercizio del transito sulla rampa (art. 47 regolamento condominiale).
Ciò premesso, con riguardo alla doglianza sub 2.a), all'assemblea condominiale del 27.12.2012, regolarmente convocata, hanno partecipato (tra gli altri) 8 dei 12 comproprietari della rampa carrabile;
tra gli assenti, i proprietari dei locali magazzino/negozio che hanno impugnato la delibera.
5 Sulla scorta del richiamato regime di comunione avente ad oggetto la rampa e considerato, altresì, che nel caso in esame non risultano regole ad hoc per la convocazione dell'assemblea dei UN (vigendo, quindi, il principio della libertà delle forme), quanto da questi ultimi deciso in occasione dell'assemblea del 27.12.2012 non può dirsi invalido, essendo pacifico il voto positivamente espresso, in seno a tale consesso, da parte di 8 dei 12 UN, a larga maggioranza.
Precisamente, 8 proprietari dei box (non avendo partecipato all'assemblea gli altri 3 proprietari di box e i proprietari del magazzino/negozio), secondo quanto previsto al punto 3 dell'ordine del giorno regolarmente comunicato (anche) agli odierni appellanti (stante l'assenza di censure in merito), deliberavano di dare mandato all'amministratore condominiale per “far eseguire la delimitazione di n. 8 posti auto con vernice nella zona della rampa”; ciò al fine di consentire all'assemblea, in futuro, di assegnare tramite sorteggio i posti auto ai condomini e/o di darli in locazione.
A fronte di tali dati pacifici (il voto sulla delimitazione degli spazi a parcheggio, assunto da 8 UN su 12, in occasione dell'assemblea condominiale ritualmente convocata, nel rispetto di quanto riportato al punto terzo dell'ordine del giorno), la posizione critica di parte appellante è ininfluente, in quanto la maggioranza dei proprietari della rampa in regime di comunione si è espressa legittimamente sull'utilizzo del bene in comunione.
Al contempo, va confermata la natura della comunione con n. 12 quote di proprietà, ciascuna di ugual valore (cfr. art. 47 regolamento condominiale). Sul punto, è irrilevante la previsione relativa alle spese di gestione della rampa (l'art. 47 del regolamento prevede che “Le spese di riparazione e ricostruzione di detta rampa faranno carico per 2/5 al proprietario del locale magazzino, per 2/5 ai proprietari dei box per auto in parti uguali e per 1/5 ai proprietari degli appartamenti che usufruiscono del servizio riscaldamento”), che si limita a ripartire gli oneri conformemente all'uso limitato che anche i condomini che non sono UN (in sostanza, quelli che non hanno i box, né il locale magazzino/negozio) fanno della rampa, risultando i UN titolari di quote paritarie. La paventata violazione dell'art. 1101 c.c. (che in tema di comunione prevede: “Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”), quindi, non si può ravvisare. In ordine alla seconda doglianza (2.b), nel caso di specie, non è viziata la delibera condominiale per la mancata indicazione a verbale del nominativo dei dissenzienti e degli assenzienti, con indicazione delle rispettive quote millesimali. Lamenta l'appellante che “La mancata
6 indicazione dei votanti a verbale rende invalida la delibera perché rende la votazione generica, essendo indicato “l'assemblea dà mandato” senza ulteriori specificazioni. Di talchè non è dato sapere se ci sono stati astenuti, dissenzienti, se la delibera è stata assunta a maggioranza o all'unanimità” In senso contrario, il Collegio rileva che la delibera in questione, valutato unitariamente il suo tenore, risulta assunta a maggioranza ovvero con il voto di 8 UN (su 12), l'identità dei quali è agevolmente desumibile dal verbale assembleare nel quale sono registrate le presenze. Sono da escludersi, quindi, i rischi
(conflitto di interesse;
mancato raggiungimento del quorum) che la ricorrente evoca solo in astratto;
peraltro, la delibera dei UN non può essere impugnata per eccesso di potere o conflitto di interessi, in quanto si tratta di vizi non deducibili a norma dell'art. 1109 c.c. (cfr.
Cass. sentenza 26 gennaio 2022, n. 2299). Sulla terza censura al punto 2.c) (secondo gli appellanti, l'utilizzazione di parte della rampa come parcheggio auto sarebbe in contrasto con le previsioni regolamentari e con quelle di legge, richiedendo il consenso unanime dei partecipanti all'assemblea), giova rammentare che, in tema di comunione, la gestione è congiunta ma non unanime, occorrendo la maggioranza semplice dei partecipanti per l'amministrazione ordinaria (art. 1105 cc.), la maggioranza qualificata per gli atti di straordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.) e l'unanimità solamente per gli atti di disposizione ovvero per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni
(art. 1108 co. 3 c.c.). Nel caso in esame, la predisposizione della rampa riservandone una parte ad uso parcheggio, con la prospettiva di dare i posti, eventualmente, ai condomini interessati o a terzi in locazione non ultranovennale (cfr. verbale assembla del 27.12.2012) non rientra tra le ipotesi che richiedono l'unanimità dei UN, quindi, la doglianza è infondata.
Il verbale della delibera, infine, non risulta viziato nella forma in quanto, nel riportare il consenso dei UN partecipi alla assemblea
(in n. di 8 su 12) a dare mandato alla amministratrice per fare apporre con la vernice le delimitazioni degli spazi per il parcheggio, è sottoscritto regolarmente da presidente e segretario.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico della parte appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori minimi delle cause rientranti in quelle di valore indeterminabile, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
7 rigetta l'appello proposto da , , Parte_1 Parte_2
e avverso la sentenza del Tribunale Parte_3 Parte_4 di Roma n. 19613/2019 nei confronti del Controparte_1
.
[...]
Condanna gli appellanti in solido al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore del , che liquida in CP_1
€ 6.946,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 30.1.2025
La consigliera estensore
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
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