N. R.G. 1016/2023
REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
II SEZIONE CIVILE
La Corte, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott.ssa Anna Maria Rossi Consigliere dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere Relatore sentito il consigliere relatore, all'esito della discussione fra le parti all'udienza in data 11.4.2025, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa d'appello iscritta al r.g. n. 1016/2023 promossa da:

Parte_1
Avv. Nicolina Perri

contro

:

Controparte_1
Avv.ti Cristina Rolli e Stefano Toti
In punto a: locazione
Fatti di causa
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 6.2.2020 avanti al Tribunale di Forlì, CP_1
, proprietaria dell'unità abitativa sita in Castrocaro Terme e Terra del Sole (FC), Via Parri 26,
[...] espose di averla concessa in locazione a con contratto stipulato in data 12.11.2015, Parte_1 regolarmente registrato, al canone annuo di € 7.200, da pagarsi in 12 rate mensili di € 600 con scadenza il 12 di ogni mese, da corrispondere tramite bonifico bancario.
Il 10.4.2018, la conduttrice aveva comunicato il recesso assicurando che avrebbe rilasciato l'immobile entro sei mesi. Tuttavia, non solo non aveva abbandonato l'immobile, ma, pur continuando ad pagina 1 di 7 occuparlo senza titolo, solo inizialmente aveva versato i canoni ed aveva così maturato il debito complessivo pari ad € 4.885.
Il tentativo obbligatorio di mediazione aveva dato esito negativo per la mancata comparizione della conduttrice che, poi, aveva lasciato l'immobile la prima settimana di novembre 2019, ma non aveva corrisposto alcun importo.
Rientrata nel possesso dell'immobile il 10.11.2019, aveva constatato svariati danni e vizi;
l'Ing.
verificata la situazione, aveva quantificato i costi di ripristino pari in € 6.750 oltre Persona_1
Iva, come da perizia.
Tanto esposto, la ricorrente, assumendo di vantare il credito complessivo di € 13.120, per canoni e danni, chiese la condanna della resistente al pagamento di detto importo, oltre Parte_1 interessi e rivalutazione, con deconto della somma di € 1.200 versata dalla resistente a titolo di deposito cauzionale.
Si costituì contestando le domande di cui chiese il rigetto. In merito ai canoni scaduti Parte_1
e non pagati, evidenziò che la ricorrente li aveva quantificati nella complessiva somma € 4.885, ma non aveva minimamente spiegato come l'avesse calcolata. Contrariamente a quanto affermato nel ricorso, ella aveva sempre pagato i canoni, tranne gli ultimi tre mesi, quando orami si trovava in estreme difficoltà personali ed economiche.
Inoltre, l'immobile locato non era nuovo ed ella aveva dovuto effettuare alcuni interventi di competenza della proprietaria i cui costi aveva detratto dal canone di locazione – per esempio,
l'intervento di riparazione della caldaia – senza che ciò le fosse contestato dalla ricorrente.
A confutare la richiesta avversaria, la depositò copia dei bonifici da cui risultava che: “la Parte_1 resistente, da febbraio 2016 a marzo 2017, ha regolarmente pagato € 600,00 mensili (vedasi contabili di bonifico doc. 6/19), mentre il 03 maggio 2017 ha provveduto a pagare Euro 435,00 (doc. 20) mensilità saldata successivamente con bonifico del 06.02.2018 (doc. 21).
Da maggio a settembre 2017 la resistente ha corrisposto i canoni regolarmente, come da copie contabili bonifici che si producono (doc 22/25) da cui si evince che solo per il mese di agosto mancano
6 Euro, a ottobre ha versato Euro 400,00 (doc. 26) - mensilità saldato con lo stesso bonifico del
06.02.2018- (doc. 21), e a dicembre ha versato Euro 590,00 (doc. 27).
Le differenze dei canoni sopra risultanti sono state regolarizzate con bonifico il 06.02.2018 con il quale, come ha spiegato nella causale dello stesso, (doc. 21) la sig.ra ha pagato tutto Parte_1 quanto dovuto fino a gennaio 2018 con un bonifico di Euro 981,00, di cui Euro 65,00 per differenze maggio 2017, Euro 6,00 per agosto 2018 ed Euro 200,00 per ottobre 2018.
Per il restante anno 2018 (doc. 28/34), da febbraio a dicembre ha corrisposto tutto il dovuto. pagina 2 di 7 Il 4 febbraio 2019 la resistente ha pagato il canone di gennaio 2019, con una differenza dovuta di Euro
50,00.
In data 11.03.2019 la sig.ra ha saldato il debito (Euro 30,00 per dicembre, Euro 50,00 per Parte_1
Gennaio ed Euro 50,00 per febbraio) con un bonifico con il quale versava Euro 130,00 e nella cui causale spiegava a quali mensilità si riferivano le somme dovute (doc. 35) e lo stesso giorno ha versato per il mese di febbraio euro 540,00, così come ha versato in data 02.04.2019 Euro 550,00 per il canone di marzo e in data 13.05.2019 Euro 545,00 per il mese di aprile (tutti bonifici contenuti nel doc. 36).
Per onore di verità e precisione residuava per errore di calcolo una pendenza di Euro 10,00 relativa al mese di dicembre 2018.
Il 4 giugno la odierna resistente ha pagato la locazione del mese di Maggio per intero e con bonifico del 26.09.2019 ha corrisposto il canone complessivo di giugno e luglio 2019 (doc. 37/38).
Fino a luglio 2019 le somme residue dovute per le differenze dei pregressi canoni locativi ammontavano meramente ad Euro 175,00 (Euro 60,00 per febbraio 2019, Euro 45,00 per marzo ed
Euro 55,00 per aprile più Euro 10,00 di dicembre 2018), somme a cui devono essere aggiunte le mensilità di canone relative ai mesi di agosto, settembre e ottobre 2019, pari ad Euro 1.800,00 complessivi.
A tutt'oggi, quindi, la somma dovuta dalla sig.ra per i canoni canoni scaduti ammonterebbe Parte_1 ad Euro 2.065,00.
Da essa, però, deve essere detratta in deconto, come richiesto dalla ricorrente nel proprio atto e nelle conclusioni in esso rassegnate, la somma di Euro 1.200,00 già versata a titolo di deposito cauzionale, con conseguente residuo a tutt'oggi dovuto di Euro 865,00”.
Precisava, poi, di avere lasciato l'abitazione, alla presenza di testimoni, riconsegnando le chiavi in data
30.10.2019, come risultava dal documento, riprodotto in foto sub doc. 40, redatto dalla stessa CP_1 che vi aveva anche apposto la data del 30.10.2019 e lo aveva sottoscritto, sicché non era dovuto il canone di novembre 2019.
Quanto agli asseriti danni, evidenziava che l'immobile non era nuovo e tanto meno era stato consegnato tinteggiato, tant'è che nel contratto si leggeva “in buono stato locativo” e non in perfetto stato locativo e non era specificato che fosse tinteggiato;
ella si era impegnata ad effettuare le opere manutenzione ordinaria che si “renderanno necessarie a mantenerlo in buono stato locativo”, così come in effetti aveva fatto.
Nel doc. 40 di cui sopra, erano descritti danni inesistenti, tanto che ella si era rifiutata di sottoscriverlo.
pagina 3 di 7 Tanto precisato, la resistente rilevava come non vi fosse prova delle condizioni dell'immobile al momento della consegna in data 12.11.2015, né che i contestati danni non fossero all'epoca presenti.
Come si evinceva dalle fotografie sub doc. 47, scattate al momento della riconsegna il 30.11.2019,
l'immobile si trovava nelle normali condizioni d'uso e non presentava danni, tanto meno quelli descritti nella relazione dell'ing. Per_1
Chiedeva dunque di rigettare le domande, in subordine, di condannarla al pagamento di € 865, al netto del deposito cauzionale.
Alla prima udienza, la versava, banco iudicis, la somma di € 865, a saldo che la Parte_1 CP_1 tratteneva in acconto.
Istruita la causa attraverso l'interrogatorio formale della resistente, una prova testimoniale e la produzione di documenti, con sentenza n. 416/2023 il Tribunale accolse parzialmente le domande.
Ritenne infondata la domanda di risarcimento dei danni, perché non dimostrati, e liquidò i canoni non pagati in complessivi € 5.173; detratto il deposito cauzionale di € 1.200, pacificamente versato, condannò la resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 3.973 oltre interessi dalle singole scadenze e rivalutazione monetaria sino al saldo e compensò le spese di lite, attesa la reciproca soccombenza.
Nella motivazione, quanto all'ammontare dei canoni, il Tribunale affermò nell'ordine:
- che il locatore aveva accettato il recesso “e seppure insorge fra le parti diatriba sulla data di riconsegna dell'immobile, il preavviso va saldato per tutti i sei mesi contrattualmente indicati e quindi fino al 10 ottobre 2018.
Sulla base di un semplice calcolo aritmetico sulla base dell'accordo inter parte i sei mesi hanno valore economico 3.600,00”.
- quanto alla contestata data della riconsegna, l'immobile che fosse intervenuta il 30.10.2019, come confermato dalla teste che aveva riferito: “Confermo che l'immobile è stato riconsegnato Tes_1 dalla sig.ra il 30 ottobre 2019, ricordo che era un mercoledì pomeriggio, la mattina l'ho Parte_1 aiutata a fare il trasloco, anche a pulire, la sig.ra nel pomeriggio alle 16 circa ha Parte_1 consegnato le chiavi ad una signora che è arrivata insieme ad un uomo e che la . Parte_1
Il tempo oltre il 10 ottobre 2018 rappresenta una sopravvenuta occupazione senza titolo, essendosi ormai risolto il contratto”;
- procedendo al calcolo del dovuto, “… il calcolo matematico sempre sulla scorta contrattuale rileva un ulteriore debito a danno della conduttrice, oltre il preavviso, di euro 7.200,00.
Ora, la conduttrice rileva pagamenti che documenta sulla scorta di riduzioni per la manutenzione dell'immobile. pagina 4 di 7 Non appaiono tali riduzioni concordate e peraltro documentate.
Tuttavia, se la sommativa dei canoni dal preavviso al rilascio ammonta a complessivi euro 10.800,00, la richiesta economica a debito espressa dalla ricorrente fa dedurre pagamenti, compensazioni e ricognizioni che portano il debito ad una seria riduzione.
Ebbene, all'udienza odierna la ricorrente precisa il credito nel seguente modo: “il credito ammonta ad euro 5.173,00, già detratto quanto pagato – anche banco iudicis - e non tenuto conto del deposito cauzionale e dei danno conteggiati separatamente”. Le parti, seppure il titolo del deposito cauzionale sia diverso, lo pongono entrambe a riduzione del maggior credito e questo giudice, anche a mente del proseguo di quanto andrà a giudicare sulla diversa ed ulteriore domanda della ricorrente, lo porta in detrazione sui superiori 5.173,00. Quindi le indennità a danno della resistente ammontano a complessivi euro 3.973,00 con trattenuta a favore della ricorrente del deposito cauzionale. Nulla sulla mensilità di novembre 2019, sulla scorta del superiore ragionamento e di indennità complessive compreso il preavviso ammontanti a 10.800,00”.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. tempestivamente depositato e regolarmente notificato,
[...]
ha proposto appello alla sentenza di primo grado cui ha resistito Parte_1 Controparte_1 contestandone il fondamento e chiedendone il rigetto.
La Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza.
Le parti hanno discusso la causa all'udienza in data 11.4.2025 ed all'esito la Corte ha deciso come da separato dispositivo, dandone lettura.
Ragioni della decisione
L'appello censura la sentenza, perché illegittima ed erronea, avendo il Giudice fondato la decisione meramente sulla domanda precisata dalla ricorrente all'udienza di discussione, omettendo di esaminare la documentazione prodotta dalla parte resistente con la quale è stato provato il pagamento di tutti i canoni di locazione dalla data di decorrenza del contratto, 1.12.2015, a quella di restituzione dell'immobile alla locatrice, avvenuta il 30.10.2019.
Analiticamente descritti i documenti attestanti i pagamenti eseguiti a favore della locatrice nel corso del rapporto, versati in primo grado, l'appellante sostiene che se il Tribunale li avesse esaminati compiutamente, la decisione sarebbe stata senz'altro diversa e conclude chiedendo, in riforma della sentenza, di rigettare la domanda della locatrice.
***
La Corte ritiene l'appello parzialmente fondato.
Emerge con tutta evidenza dalla lettura della motivazione, sopra apposta riportata testualmente, che il
Tribunale, oltre ad addentrarsi in un percorso motivazionale veramente poco chiaro, non ha, come pagina 5 di 7 lamenta l'appello, minimamente esaminato la copiosa documentazione bancaria depositata dalla da cui risultano i pagamenti eseguiti a favore della locatrice nel corso del rapporto ed ha Parte_1 deciso la causa unicamente sulla base dei conteggi offerti da quest'ultima.
Pertanto, ferma la statuizione circa la data di riconsegna dell'immobile, in difetto di appello incidentale, per accertare la sussistenza o meno di un credito in capo alla , occorre accertare CP_1 tutte le somme dovute dalla a titolo di canone e, dopo il recesso, a titolo di indennità di Parte_1 occupazione, di pari importo ex art. 1591 c.c., maturate dall'1.12.2015, data di inizio del contratto, al
30.10.2018, data della riconsegna;
indi, occorre calcolare le somme effettivamente versate, attestate dai bonifici bancari eseguiti nel tempo, come emergono dai documenti depositati dalla . Parte_1
Orbene, comprendendo il mese di dicembre 2015 e il mese di ottobre 2018, il rapporto è durato complessivamente 47 mesi, talché l'importo complessivamente dovuto dalla ammonta ad € Parte_1
28.200 (47x600).
Escluso il versamento di € 600 indicato nella proposta di locazione di cui al doc. 5 della resistente, in quanto, come eccepito, fu tardivamente depositato in primo grado con le note conclusive del 14.3.2021
– osservandosi, per completezza, che tale documento, in quanto sottoscritto unicamente dalla
, non ha alcun valore probatorio circa l'incasso di tale somma da parte della – i Parte_1 CP_1 restanti documenti depositati in primo grado dall'attuale appellante comprovano bonifici bancari eseguiti dalla stessa a favore della a titolo di canoni di locazione e indennità di occupazione per CP_1 complessivi € 25.595 (docc. dal n. 5 al n. 38).
Dunque, tenuto conto che nel ricorso introduttivo di primo grado la locatrice chiese la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni non versati “con deconto” del deposito cauzionale di € 1.200 già versato dalla convenuta, alla data della proposizione della domanda il credito della ammontava CP_1 ad € 1.405 (28.200-25.595-1.200).
Considerato il versamento di € 865 eseguito banco iudicis alla prima udienza in data 8.10.2020, pacifico e risultante dal verbale, alla data dell'impugnata decisione il residuo credito della locatrice ammontava ad € 540 (1.405-865) e non già ad € 3.973, come erroneamente calcolato dal Tribunale.
In conclusione, l'appello è parzialmente fondato e la sentenza deve essere riformata per quanto di ragione.
Rimane ferma la statuizione sulle spese di primo grado, peraltro non oggetto di censura incidentale, giustificata ex art. 92 c.p.c., alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77/2018, dall'accoglimento in misura minima della domanda. Infatti, ove la richiesta economica fosse stata correttamente formulata (€ 540 anziché € 11.920), con ogni probabilità la controversia si sarebbe risolta in sede di mediazione. pagina 6 di 7 Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate nel dispositivo ex d.m. 55/2014 in relazione al valore ed alla natura della causa, nonché all'attività difensiva effettivamente svolta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Forlì n. 416/2023 e in parziale Parte_1 accoglimento della domanda proposta da : Controparte_1 condanna al pagamento in favore di della somma di € 540 Parte_1 Controparte_1
(anziché di € 3.973 come statuito nella sentenza di primo grado), oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo ed alla rifusione del 50% delle spese processuali del presente grado di giudizio che liquida in € 1.000 per compensi, oltre spese forfettarie e accessori di legge se dovuti.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile in data 11.4.2025.
Il Consigliere relatore dott.ssa Bianca Maria Gaudioso
Il Presidente dott. Giampiero Fiore
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