N. R.G. 13604/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13604/2024 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARCONCINI MATTEO Parte_1 C.F._1 e dell'avv. MOTT ELEONORA ( ) Indirizzo Telematico;
, elettivamente C.F._2 domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. MARCONCINI MATTEO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MANTELLI ROBERTO e CP_1 C.F._3 dell'avv. , elettivamente domiciliato in viale dei Cadorna 50129 FIRENZEpresso il difensore avv. MANTELLI ROBERTO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per l'attore , come da atti depositati, ossia: “IN TESI: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore a far data dal 28/08/2023 (ovvero venti giorni successivi alla data di ricezione della lettera raccomandata A/R inviata dal locatore) e, conseguentemente, condannare il conduttore all'immediato rilascio dell'immobile de quo libero e vacuo da persone e cose e nella piena disponibilità dell'odierno attore;
IN IPOTESI SUBORDINATA: accertare e dichiarare che il locatore, con lettera raccomandata A/R del 05/08/2023, ha manifestato la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto per inadempimento del conduttore ed ha, dunque, dato formale disdetta per la scadenza del 30/06/2024, nel rispetto del termine di sei mesi di preavviso e, conseguentemente, sentir convalidare lo sfratto per finita locazione per la data del 30/06/2024, con fissazione della data di rilascio;
IN OGNI CASO condannare il convenuto all'integrale risarcimento dei danni nella misura che sarà provata in corso di causa e ritenuta di giustizia, nonché a rilevare indenne il Sig. da ogni conseguenza pregiudizievole dovesse Parte_1 derivare a quest'ultimo dal fatto che al contratto di locazione si applicava il regime fiscale della cd.
“cedolare secca”, che è vietata nel caso di immobili che rientrino nel reddito di impresa o di lavoro autonomo del locatore o del conduttore. Con vittoria di spese e compensi, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% ed oneri di legge sia alla procedura di mediazione, che del presente giudizio.” pagina 1 di 4 Per il convenuto , come da atti depositati, ossia: “Affinché il Giudice adito, dichiarata l'assenza di clausola risolutiva espressa circa all'art. 8 del contratto di locazione respinga le domande attoree in quanto non provate e dunque infondate in fatto ed in diritto, dichiarando altresì inammissibile ovvero improcedibile la domanda di convalida di sfratto per finita locazione. Vittoria di spese, diritti ed onorari.”

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto notificato in data 26.11.2024, conveniva nel presente giudizio Parte_1 CP_1 chiedendo, in via principale, la dichiarazione di intervenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento a far data dal 28.08.2023, ed in via subordinata la convalida di sfratto per finita locazione alla scadenza contrattuale del 30.06.2024, ed in ogni caso la condanna del convenuto all'integrale risarcimento dei danni nella misura provata in corso di causa e ritenuta di giustizia: ciò in relazione ad immobile sito in Montespertoli (FI), Via Oreto n.5, locato per uso abitativo con contratto del 02.07.2012, registrato il 20.07.2012, con decorrenza dal 02.07.2012 e prima scadenza il 01.07.2016, con rinnovo automatico per quattro anni e con ulteriore clausola di rinnovo automatico quadriennale in mancanza di disdetta o richiesta con preavviso di almeno sei mesi. Il convenuto resisteva alla domanda chiedendone il rigetto. All'udienza di prima comparizione del 27.05.2025 veniva disposto il mutamento di rito ed il passaggio al rito speciale locatizio, con fissazione dell'udienza di discussione per il 03.07.25. La causa è stata decisa all'udienza del 03.07.25 come da dispositivo. Il concedeva in locazione l'immobile in oggetto al convenuto con contratto decorrente dal Pt_1 02.07.2012 e stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 1 L. n. 431/98. Con lettera raccomandata del 05.08.2023 il locatore comunicava l'intenzione di risolvere il contratto di locazione con conseguente rilascio dell'immobile entro i successivi venti giorni dalla ricezione (28.08.2023), essendo venuto a conoscenza nel 2023 dell'utilizzo dell'immobile, da parte del conduttore, come attività turistica tramite la piattaforma Airb&b.it, in violazione dell'art. 8 del contratto di locazione (sezione “Divieti”), ove è stabilito :“La locazione è concessa ad uso esclusivo di civile abitazione dei conduttori. Ḕ vietato al conduttore di mutare tale uso, di sublocare o comunque cedere per qualsiasi uso, anche gratuitamente in tutto e/o in parte l'unità locata senza permesso scritto del locatore” (doc. 1 att.). Con domanda depositata presso l'Organismo di Conciliazione di Firenze, in data 08.10.2024 il Pt_1 avviava un tentativo di mediazione, convocando regolarmente il e fissando l'incontro per il CP_1 giorno 11.11.2024, conclusosi per mancata partecipazione della parte invitata al primo incontro. Il ha quindi convenuto in giudizio il per , in tesi, sentir dichiarare l'intervenuta risoluzione Pt_1 CP_1 del contratto a far data dal 28/08/2023 e cioè venti giorni successivi alla ricezione da parte del CP_1 della lettera raccomandata del del 5.8.23 con la quale lo stesso gli ha comunicato la volontà di Pt_1 risolvere il contratto per la violazione da parte del conduttore del divieto di cui all'art. 8 del contratto di concedere in sublocazione l'immobile e gli ha richiesto di rilasciare l'immobile entro venti giorni. La domanda così formulata , con la richiesta di dichiarazione dell'intervenuta risoluzione del contratto sulla base della lettera del 5.8.23 ed alla data del 28.8.23 , presuppone la sussistenza nel contratto di clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c., con la quale i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta : in tal caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. Senonché, come ha eccepito il convenuto, nel contratto non è presente una clausola risolutiva espressa riferita alla violazione dell'art. 8.
Non sussistono pertanto i presupposti per la dichiarazione di intervenuta risoluzione del contratto al 28.8.23. pagina 2 di 4 In ipotesi il chiede che la lettera del 5.8.23 sia considerata quale disdetta per la successiva Pt_1 scadenza del 30.6.24 e che venga quindi convalidato lo sfratto per finita locazione per tale scadenza. La domanda di accertamento della cessazione del rapporto di locazione alla scadenza contrattuale del 30.6.24 – così dovendo interpretarsi la richiesta di convalidare lo sfratto per finita locazione - e di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato sono fondate. Il rapporto locativo, della durata di quattro anni, ha avuto inizio il 02.07.2012. La terza scadenza contrattuale, a seguito di due rinnovi, è perciò maturata il 30.06.2024. Il locatore con la lettera del 5.8.23 ha manifestato inequivocabilmente la volontà di porre subito termine al rapporto di locazione e, quindi, di non rinnovare il contratto di locazione: volontà che equivale a disdetta e che rileva pertanto con riferimento alla successiva scadenza del 30.6.24. Sulla base di tali risultanze deve essere dichiarata la cessazione del contratto alla scadenza del 30.06.2024 per effetto della tempestiva e rituale disdetta inviata al conduttore, come previsto dall'art. 2, seconda parte, l. n. 431/1998, ove si prevede che “alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Consequenziale è la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore del locatore: in base ai criteri di cui all'art. 56 L. n. 392/78 appare equo fissare per il rilascio la data del 31.10.2025. Il conduttore ha chiesto, altresì, la condanna del convenuto all'integrale risarcimento dei danni causati dal suo inadempimento . La domanda è priva di fondamento e non può essere accolta in quanto formulata in modo generico, indeterminato, nonché privo di alcuna prova a sostegno: in sostanza nessun danno in concreto è stato dedotto e provato. Le spese di lite vengono compensate nella misura di un quinto stante il mancato accoglimento della domanda proposta in tesi e ,per il resto, seguono la soccombenza riguardo alla cessazione del contratto e, in ragione del valore della causa, dell'opera svolta e dei parametri di cui al DM55/14, vengono liquidate come in dispositivo.


PQM

Il Tribunale di Firenze dichiara la cessazione alla scadenza del 30.6.2024 del contratto di locazione tra e avente ad oggetto immobile sito in Montespertoli, Via Oreto n. 5; condanna Parte_1 CP_1
al rilascio dell'immobile suddetto;
fissa per il rilascio la data del 31.10.2025; respinge la CP_1 domanda di risarcimento danni proposta da;
condanna il convenuto a rimborsare in favore Parte_1 dell'attore, previa compensazione nella misura di un quinto,delle spese di lite che liquida in € 427,32 per spese, € 6.400,00 per compenso oltre 15% spese generali ed accessori di legge.
Firenze, 3.7.25
IL GIUDICE
dott. Fiorenzo Zazzeri
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