N. R.G. 6224/2024
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, preso atto delle note scritte depositate ai fini della partecipazione all'udienza, letti gli atti e i documenti di causa;
viste le richieste delle parti;
pronuncia la seguente sentenza.
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Valeria Rossi ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6224/2024 promossa da:
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Parte_1
Valerio Ricciardi, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in S. Agnello alla Via
Angri 5;
ATTORE/INTIMANTE contro
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Enrico CP_1
Castaldo, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Scafati alla Via Martiri
d'Ungheria n. 132 scala E;

CONVENUTO/INTIMATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di partecipazione all'udienza.
FATTO E DIRITTO
Con atto di riassunzione ex art. 50 c.p.c. e 125 disp. att. cod. civ. notificato in data
10.12.2024, ha intimato sfratto per morosità a Parte_1 CP_1
deducendo di aver concesso in locazione ad uso abitativo di natura transitoria all'odierno pagina 2 di 7 convenuto, l'immobile di sua proprietà ubicato in Terzigno alla Via Nespole della
Monica 26, piano terra, meglio individuato in atti, in virtù di contratto del 16.05.2022, registrato telematicamente all'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale di
Castellammare di Stabia il 20.06.2022 al n. 004243, serie 3T, codice identificativo
TEL22T004263000CC.
Il menzionato contratto, della durata di 12 mesi, con decorrenza dal 20.06.2022 e scadenza il 19.06.2023, all'art. 3 prevedeva il versamento a carico del conduttore del canone di locazione mensile di € 800,00.
Il ricorrente ha dedotto che, nonostante quanto pattuito nel menzionato contratto di locazione, il conduttore aveva omesso il pagamento dei canoni di ottobre 2022, di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2023, risultando, pertanto, moroso del complessivo importo di € 6.400,00 (= € 800,00 x 8).
Con comparsa del 14.01.2025 si è costituito , il quale ha eccepito CP_1
preliminarmente la inammissibilità della riassunzione e, nel merito, ha contestato la domanda deducendo che l'immobile concessogli in locazione era in realtà non idoneo all'uso di abitazione in quanto del tutto mancante di collegamento degli impianti alla rete idrica, alla rete elettrica ed alla rete telefonica.
Il convenuto ha pertanto concluso chiedendo. “1) in rito dichiarare l'inammissibilità della comparsa di riassunzione per violazione dell'art. 447 bis c.p.c. e la nullità dell'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida per inesistenza della sua notificazione eseguita in violazione dell'art. 660 c.p.c.; 2) per
l'effetto, rigettare l'istanza di concessione di ordinanza provvisoria di rilascio;
3) in via gradata, salvo rispettoso gravame, rigettare anche nel merito la domanda di risoluzione del contratto promossa da parte locatrice;
4) con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio da attribuirsi al procuratore anticipatario”.
Nella propria memoria integrativa ha inoltre proposto domanda CP_1
riconvenzionale per “l'accertamento e la declaratoria della violazione, da parte dell'intimante ricorrente Sig. delle obbligazioni derivanti a carico Parte_1
pagina 3 di 7 del locatore ai sensi dell'art. 1575 c.c. n. 1) e 2) e per la condanna del medesimo intimante ricorrente Sig. ad eseguire le opere di collegamento Parte_1
degli impianti idrico, elettrico e telefonico dell'appartamento concesso in locazione al
Sig. alla rete idrica GORI, ed elettrica Enel Distribuzione S.p.a. e CP_1
telefonica nonché per l'installazione del bombolone del GPL o in via gradata, salvo rispettoso gravame per la risoluzione del contratto di locazione per responsabilità del locatore e la condanna di alla restituzione, in favore del Sig. Parte_1 CP_1
, a titolo di risarcimento e/o di ripetizione di indebito della somma di € 6.100,00
[...]
versata per la locazione di un immobile non idoneo all'uso convenuto di abitazione e per l'effetto, chiede in via preliminare, in rito, ai sensi del comma 2 dell'art. 416 c.p.c., di pronunciare, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., a modifica del decreto del 6/02/2025 di cui al secondo comma dell'art. 415 c.p.c., non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza di discussione”.
Superate le eccezioni preliminari sulla base delle motivazioni esposte nell'ordinanza del
06.02.2025, da intendersi in questa sede richiamate, il giudizio è, infine, stato rinviato per la decisione ai sensi dell'art 429 c.p.c.
Ciò sinteticamente premesso in ordine ai fatti oggetto di causa, la domanda di risoluzione per inadempimento proposta da va accolta. Parte_1
Evincibili per tabulas e comunque incontroversi risultano, in primo luogo, i presupposti fattuali posti a fondamento della pretesa azionata: l'esistenza di un rapporto locatizio tra i contraddittori, l'entità del canone, il persistente nonché attuale stato di morosità e di occupazione dell'immobile locato ad opera del conduttore.
Ebbene, come noto, il pagamento del canone costituisce l'obbligazione principale del conduttore, ex art 1587 n. 2, c.c., con la conseguenza che dal suo inadempimento deriva la possibilità per la parte locatrice di invocare la risoluzione del contratto, come avvenuto nel caso di specie.
Quanto alle regole di riparto dell'onere probatorio, in ossequio alle regole ordinarie, incombe al creditore esclusivamente dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni pagina 4 di 7 che assume inadempiute ed allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte.
Nel caso di specie, l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c., producendo copia del contratto di locazione e deducendo l'inadempimento del conduttore.
Quest'ultimo, pur riconoscendo il rapporto in essere con la controparte ed il mancato pagamento del canone, ha adotto a fondamento del proprio inadempimento quello del locatore rispetto al proprio obbligo di consegnare la cosa in stato da servire all'uso convenuto. In particolare, l'intimato ha dedotto di aver “ricevuto un immobile del tutto privo di qualunque fornitura di acqua, luce, gas e telefono e quindi inidoneo all'uso convenuto”.
Ebbene, come noto, in tema di locazioni, è pacifico che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (ex multis, cfr. Cassazione civile, sez. III,
27.09.2016, n. 18987).
Nel caso di specie, il persistente godimento dell'immobile da parte del conduttore non consente di ritenere “completamente mancante la controprestazione da parte del locatore” e tanto vale a colorare di illegittimità il mancato versamento del canone da parte del conduttore, il quale ha continuato e continua a godere dell'immobile.
E d'altra parte risulta che, immesso nel possesso dell'immobile sin da giugno 2022, il conduttore abbia versato i canoni di locazione fino a settembre e poi di nuovo per i mesi pagina 5 di 7 di novembre e dicembre 2022, senza che risulti alcuna formale richiesta al locatore di effettuare gli allacci mancanti.
A ben vedere, peraltro, nel contratto di locazione in atti, all'art. 6, si legge che “il conduttore dichiara di avere visitato la cosa locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto” e, all'art. 14, le parti avevano espressamente convenuto che “Le utenze e gli allacci sono a carico del conduttore”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il contratto di locazione oggetto di causa va dichiarato risolto per colpa del conduttore il quale va, pertanto, CP_1
condannato alla immediata restituzione dell'immobile libero e vuoto da persone e cose, in favore di Parte_1
va altresì condannato al pagamento, in favore di della CP_1 Parte_1
morosità maturata, pari ad euro 6.400,00 alla data di luglio 2023, oltre i canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile (per euro 800 mensili).
Non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto volta ad ottenere la condanna “dell' intimante ricorrente Sig. ad Parte_1
eseguire le opere di collegamento degli impianti idrico, elettrico e telefonico dell'appartamento concesso in locazione”, atteso che, come visto, un siffatto obbligo esula dalle pattuizioni contrattuali. Né è possibile accogliere la domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna del locatore al pagamento in favore del conduttore “a titolo di risarcimento e/o di ripetizione di indebito della somma di €
6.100,00 versata per la locazione di un immobile non idoneo all'uso convenuto”, considerato quanto sopra ed in particolare la circostanza del godimento dell'immobile
(ancora oggi perdurante) da parte del conduttore stesso.
Ogni ulteriore questione si ritiene assorbita nelle considerazioni che precedono.
Non si ravvisano gli estremi per la condanna del resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Ed invero l'iniziativa, ancorché infondata, non si dimostra temeraria il che richiede, oltre all'assoluta erroneità in diritto della tesi percorsa, anche la consapevolezza della pretesa pagina 6 di 7 avanzata, ovvero un grado di imprudenza, imperizia o negligenza accentuatamente anormali (in argomento, Cassazione civile, sez. II, 30.10.2018, n. 27646).
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, sulla base del DM 147/2022, seguono la soccombenza con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Nola, definitivamente pronunciando, così dispone:

1. Dichiara la risoluzione per inadempimento del locatore, , del contratto CP_1
di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Terzigno alla Via
Nespole della Monica 26, piano terra.

2. Condanna al pagamento, in favore di della CP_1 Parte_1
morosità maturata, pari ad euro 6.400,00 alla data di luglio 2023, oltre i canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile.

3. Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da . CP_1

4. Condanna al pagamento, in favore di delle CP_1 Parte_1
spese di lite liquidate in euro 2.540,00, oltre euro 145,00 per spese, nonché, rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge se dovute, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.
Nola, 15.07.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
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