N. R.G. 2122/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. FR DiFA Presidente dr. AR Teresa Brena Consigliere avv. AL AR UR Giudice ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2122/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA DELLA Parte_1 C.F._1
MOSCOVA, 15 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CASALI DI MONTICELLI STEFANO, che la rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. MAINI ETTORE
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in C.so Vittorio Emanuele n. 5 CP_1 P.IVA_1
26100 Cremona presso lo studio dell'avv. PEZZANI MARCO, che la rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATA
pagina 1 di 9 avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni:
Per Parte_1
Voglia la Ecc.ma Corte di Appello, contrariis reiectis, ritenuta la ammissibilità dell'impugnazione proposta, previa ammissione delle prove per interrogatorio formale e testimoniali dedotte dalla opponente - appellante nella propria memoria ex art. 183, 6° co. n. 2 c.p.c. in data 07.10.2020, con audizione di tutti i testi indicati, nonché della ivi richiesta CTU in ordine al quesito ivi formulato e da intendersi qui richiamato, accertata e dichiarata altresì la incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. dei testi e indicati dalla opposta ed assunti all'udienza del Testimone_1 Testimone_2 CP_1 07/07/2021 e dichiarata quindi la nullità ex art. 246 c.p.c. delle deposizioni testimoniali da loro rese in giudizio, in riforma della sentenza n° 23/2024 emessa dal Tribunale di Lodi in data 05-12.01.2024 nell'ambito del giudizio R.G. n° 2965/2019, disattesa ogni avversaria eccezione e difesa in quanto infondate in fatto ed in diritto, accertato e dichiarato che il residuo del prezzo di compravendita di cui all'immobile acquistato dalla opponente è pari ad € 1.600,00, oltre, se del caso e se comprovato, l'ammontare delle Pt_1 spese notarili e delle conseguenti formalità inerenti al contratto di mutuo e di cessione di credito in favore di Cassa Deposito e Prestiti Spa, stipulati nella stessa data del 17/07/14 da , che risultassero Parte_1 essere state anticipate da nell'ammontare di esse che risulterà nell'eventualità documentato, CP_1 respingere la domanda di pagamento così come formulata da siccome illegittima, infondata in fatto CP_1 ed in diritto e comunque non provata, e quindi, in via riconvenzionale: accertato e dichiarato che l'unità immobiliare di cui al rogito di acquisto a ministero Notaio Dott. in data 17/07/14, alienata alla Per_1 appellante dalla costruttrice/venditrice è risultata affetta da gravi vizi e difetti, dire tenuta Pt_1 CP_1 e condannare la società opposta, ex art. 1669 c.c., al risarcimento in favore di di tutti i Parte_1 danni da quest'ultima patiti e patiendi nella somma di € 20.000,00 od in quell'altra maggiore o minore che risulterà/risultata in corso di causa o che verrà ritenuta equa e di giustizia, oltre accessori di legge,e quindi, in via subordinata e nell'eventualità, ponendo in compensazione fino a concorrenza quanto verrà nell'eventualità ritenuto dovuto da a per le causali da quest'ultima dedotte in giudizio Parte_1 CP_1 conquanto da detta ultima società opposta dovuto alla opponente a titolo di risarcimento dei Pt_1 danni/pregiudizi tutti dalla stessa subiti e/o subendi in conseguenza dei vizi e dei difetti accertati ex art. 1669 c.c. sull'immobile sito in Maleo, Via Santa Francesca Cabrini n° 45/47, oggetto di vendita a favore della suindicata opponente. Il tutto con vittoria di spese e di compensi del doppio grado. In via istruttoria, si chiede la ammissione delle prove per interrogatorio formale e testimoniali dedotte dalla opponente nella propria memoria ex art. 183, 6° co. n. 2 c.p.c. in data 07.10.2020, con audizione di tutti i testi indicati, nonché della ivi richiesta CTU in ordine al quesito ivi formulato e da intendersi qui richiamato,

Per CP_1
«Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, confermare la sentenza del Tribunale di Lodi resa in data 5 gennaio 2024 e depositata il 12 gennaio 2024 nella causa promossa dalla sig.ra contro rigettando Parte_1 CP_1 conseguentemente tutte le domande ex adverso riproposte in appello;
In via incidentale voglia accogliere la domanda di correzione dell'errore di calcolo effettuato dal Giudice di primo grado con la conseguenza di ritenere creditrice verso la sig.ra CP_1 Pt_1 della somma di € 8.800 e non 8.000 come stabilito dalla sentenza qui impugnata. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa». In via istruttoria: pur nella convinzione che si tratti di una questione prettamente documentale si chiede l'ammissione, senza che questo implichi un'inversione dell'onere della prova, delle prove testimoniali sui capitoli di prova indicati nelle memorie a norma dell'art. 183, comma VI°, nn. 2) e 3)
pagina 2 di 9 c.p.c. e non ammesse dal Giudice di primo grado con i testimoni indicati nella memoria a norma dell'art. 183, comma VI°, n.2) c.p.c. Si chiede fin d'ora la prova contraria sui capitoli avversari eventualmente ammessi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
richiedeva al Tribunale di Lodi l'emissione di un decreto ingiuntivo, provvisoriamente CP_1
esecutivo, in quanto creditrice nei confronti di della somma di € 8.800,00, oltre Parte_1 interessi, derivante dal mancato pagamento di parte della somma pattuita per l'acquisto di un immobile sito in Maleo (LO), via Santa Francesca Cabrini nn. 45/47.
Veniva concesso il decreto provvisoriamente esecutivo e successivamente notificato, unitamente al precetto.
Avverso tale decreto, proponeva opposizione NV chiedendone la sospensione e la revoca dichiarando che il residuo prezzo della compravendita dovuto dall'opponente era pari all'importo di €
1.600,00.
Svolgeva anche domanda riconvenzionale chiedendo l'accertamento dei denunciati vizi e difetti con condanna di al risarcimento dei danni pari ad € 20.000,00 od in quell'altra maggiore o CP_1 minore somma che fosse stata accertata in corso di causa o ritenuta equa e di giustizia.
In via subordinata, chiedeva che quanto fosse stato ritenuto dovuto dall'opponente a CP_1 venisse compensato con quanto dovuto ad a titolo di risarcimento ex art. 1669 c.c. Parte_1
Si costituiva contestando le domande di controparte ed insistendo per la provvisoria CP_1 esecutività del decreto stesso.
Nel contempo, chiedeva che venisse accertato e dichiarato che i vizi denunciati dall' opponente non rientravano in quelli previsti dall'art. 1669 c.c.; eccepiva la prescrizione della relativa azione per decorso del termine, e/o comunque che i vizi non erano a lei addebitali con eventuale compensazione del relativo danno, ove ad essa attribuibile, con il credito da lei vantato nei confronti dell'opponente.
Istruita la causa con l'escussione dei testi, il tribunale di Lodi, con sentenza nrg 2965/2019, revocava il d.i.n.813/2019 e condannava l'opponente al pagamento in favore di dell'importo Pt_1 CP_1 di €8.000,00 oltre interessi legali;
rigettava l'eccezione di prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. proposta da rigettava la domanda riconvenzionale proposta da e la condannava al CP_1 Pt_1 pagamento delle spese di lite.
pagina 3 di 9 Avverso tale sentenza, proponeva appello la quale, chiedeva il rigetto delle Parte_1 domande formulate da previa ammissione delle prove per interrogatorio formale e CP_1 testimoniali già dedotte nonché della richiesta CTU.
Reiterava le domande formulate in sede di opposizione, con vittoria di spese e di compensi del doppio grado di giudizio.
Quale primo motivo di appello sosteneva che il giudice di primo grado ha errato nella quantificazione del residuo prezzo ancora dovuto a ed affermava che la somma dovuta, scomputati gli CP_1 acconti versati, ammonta a €1.600,00.
Quale secondo motivo di appello lamentava che il giudice di primo grado l'ha condannata a corrispondere la somma di €8.000,00 senza tener conto della scrittura del 17.07.14 e senza tener conto che le spese notarili richieste erano state poste a carico della venditrice e che, comunque, ammontano ad €3.597,39 e sono inferiori ai € 6.400,00 richiesti e ritenuti in sentenza.
Sostiene, pertanto, che deve corrispondere un residuo saldo di € 1.600,00.
Quale terzo motivo di appello lamenta che il giudice di primo grado ha rigettato la domanda riconvenzionale ex art. 1669 c.c.
Si costituiva per chiedere il rigetto dell'appello con la conferma della sentenza impugnata. CP_1
In via incidentale, chiedeva l'accoglimento della domanda di correzione dell'errore di calcolo effettuato dal Giudice di primo grado con la conseguenza di ritenere creditrice verso la CP_1 sig.ra della somma di € 8.800,00 e non 8.000,00 come stabilito dalla sentenza. Pt_1
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
All'udienza del 12.06.2025, depositate memorie, repliche e note, la causa era trattenuta per decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Primo motivo di appello:
Impugnazione del capo di merito della sentenza n° 23/2024 del Tribunale di Lodi di condanna di
al pagamento a favore di dell'importo di € 8.000,00, oltre interessi Parte_1 CP_1 legali. Erronea determinazione e quantificazione dei residui importi spettanti a in relazione alla CP_1 vendita immobiliare di cui è causa da lei effettuata alla appellante Pt_1

Lamenta l'appellante che il giudice di primo grado ha errato nella quantificazione del residuo Pt_1 prezzo ancora dovuto a ed afferma che la somma dovuta, scomputati gli acconti versati, CP_1 ammonta a €1.600,00.
pagina 4 di 9 Afferma che il prezzo della casa veniva determinato in complessivi €228.800,00 comprensivi di i.v.a. al 4%.
La Corte rileva che, con scrittura transattiva de 17.07.2014 avente la stessa data di stipula del rogito, le parti concordavano, a titolo di penale a carico di “una diminuzione del prezzo base CP_1 dell'immobile fino al totale di €20.000,00” sicchè, per espresso accordo transattivo intervenuto per iscritto fra la società venditrice e l'acquirente, il prezzo effettivo dovuto da era di Parte_1
€200.000,00, oltre IVA, per un totale di € 208.000,00.
Come risulta dalle due scritture private transattive del 17 e 18 luglio 2014 (docc. 5 e 6 primo grado), dal contratto preliminare (doc. 12 primo grado), dal contratto definitivo (doc. 4 primo grado), prima del rogito l'appellante versava € 27.000,00 per cui residuavano 181.000,00.
È altresì pacifico che l'appellante si recava al rogito con 4 assegni, uno circolare dell'ammontare di
€175.000,00 e tre bancari di € 6.400,00, €6.800,00 ed €20.000,00.
incassava l'assegno circolare e, in ottemperanza degli accordi presi e cristallizzati nelle CP_1 due differenti scritture private aventi data certa del 17 e 18 luglio 2014 (docc. 5 e 6 primo grado), restituiva i due assegni bancari dell'importo, rispettivamente, di € 6.400,00 e € 6.800,00 mentre l'assegno di € 20.000,00 veniva imputato a penale da parte di CP_1
Pertanto, prima del rogito aveva versato €27.000,00, ulteriori 175.000,00 al rogito per Pt_1 complessivi €202.000,00 e pertanto, residuavano a suo carico €6.000,00.
Altra circostanza pacifica consiste nella rateazione che veniva concessa all'appellante: € 150,00 al mese che sarebbero diventate € 250,00 solamente dopo qualche tempo o al reperimento da parte della stessa di un lavoro.
Pertanto, successivamente, provvedeva ad effettuare pagamenti per complessivi € 4.400,00. Pt_1
In conclusione, è debitrice della somma di €1.600,00 (6.000-4.400) per debito residuo della Pt_1 compravendita e 6.400,00 per spese notarili, in totale deve a €8.000,00. CP_1
Pertanto, si rigetta tale motivo di appello.
Secondo motivo di appello:
Impugnazione del capo di merito della sentenza n° 23/2024 del Tribunale di Lodi di condanna di
al pagamento a favore di dell'importo di € 8.000,00, oltre interessi Parte_1 CP_1 legali. Erroneo riconoscimento ed affermazione di sussistenza di debito della appellante nei confronti Pt_1 della venditrice per spese notarili da quest'ultima anticipate e da rimborsarsi dalla CP_1 acquirente. pagina 5 di 9
Lamenta l'appellante che il giudice di primo grado l'ha condannata a corrispondere la somma di
€8.000,00 senza tener conto della scrittura del 17.07.14 e senza tener conto che le spese notarili richieste erano state poste a carico della venditrice e che, comunque, ammontano ad € 3.597,39 e sono inferiori a € 6.400,00 richiesti e ritenuti in sentenza.
La Corte osserva che l'appellante omette di prendere in considerazione l'espresso riconoscimento del debito firmato da in cui ella riconosce di essere debitrice della somma di €6.400,00 Pt_1 comprensivi di spese notarili: “Acquirente (NV) riconosce di essere debitrice nei confronti di alienante ( della somma di € 13.200,00 a fronte del mancato incasso degli assegni num. CP_1
8212747156-03, di € 6.800 e num. 8212747158-05 di € 6.400 comprensivi di spese notarili” (punto 2) ricognizione, doc. 5 primo grado con data 18.07.2014).
Tale riconoscimento del debito, peraltro è rimasto incontestato per più di 5 anni.
Pertanto, anche tale motivo di appello non merita accoglimento.
Terzo motivo di appello:
Impugnazione del capo di merito della sentenza n. 23/2024 del Tribunale di Lodi con cui è stata rigettata la domanda riconvenzionale proposta da ex art. 1669 c.c. con Parte_1 riferimento ai gravi vizi e difetti di cui è risultata affetta la unità immobiliare a lei venduta dalla costruttrice/venditrice CP_1 Erronea valutazione dei presupposti della domanda di che trattasi.

L'appellante lamenta che il giudice di primo grado ha rigettato la domanda riconvenzionale ex art. 1669 c.c. da ella svolta in quanto non ne sussistono i presupposti, non potendo essere qualificati come gravi, i vizi e difetti dell'immobile consistenti “in fenomeni infiltrativi verificatisi nel dicembre 2017 relativi a partizioni verticali nel sottotetto e i corrugati provenienti dai pannelli solari, nonché alcune problematiche relative all'impianto elettrico, quali la mancanza del pulsante di interruzione elettrica e della presa di alimentazione della caldaia” ed ha, inoltre, ritenuto che la perizia di parte prodotta non qualifichi come “gravi” i vizi dedotti.
L'appellante ritiene, invece, che tali vizi e difetti rientrano nella previsione di cui all'art. 1669 c.c. per cui produce una perizia di parte ad essi relativa e chiede un risarcimento dei danni pari ad €20.000,00.
La Corte osserva che la stessa perizia di parte esclude l'esistenza di vizi definibili come gravi a norma dell'art. 1669 c.c.
pagina 6 di 9 Il perito di parte evidenzia “probabili difetti di impermeabilizzazione della copertura”dell'unità immobiliare, “rischio di malfunzionamento o non funzionamento del sistema di pannelli solari”,
“possibile difetto d'opera non eseguiti a regola d'arte”, con riguardo ai corrugati.
In altri termini, lo stesso tecnico incaricato dall'appellante al momento della perizia costata la probabilità o il rischio che si manifestino difetti non la loro reale esistenza.
In effetti, i vizi e difetti lamentati non compromettono in alcun modo il godimento dell'immobile.
Le infiltrazioni lamentate si sono verificate a seguito di un singolo episodio nel dicembre del 2017 dopo un intensissimo temporale di pioggia ghiacciata;
successivamente la stessa appellante non ha denunciato nuovi problemi simili.
Infatti, in un messaggio whatsapp inviato al rappresentante legale di che l'aveva Pt_1 CP_1 contattata per sapere se il problema si fosse riproposto risponde “ma comunque altri problemi per il momento non ne ho avuti” (doc. 9 primo grado), perciò escludendo il ripetersi di fenomeni di infiltrazione.
In merito ai pannelli solari la perizia di parte parla di “rischio di malfunzionamento dei pannelli solari,
o addirittura, il possibile non funzionamento”.
In altri termini, lo stesso tecnico incaricato dall'appellante suggerisce che nel momento in cui faceva il sopralluogo e la perizia i pannelli solari funzionavano perfettamente.
Anche il problema riguardante l'impianto elettrico per cui la caldaia sarebbe erroneamente collegata tramite un morsetto in assenza di un più idoneo pulsante di interruzione del flusso di corrente, non rientra nei gravi vizi e difetti di cui all'art. 1669 c.c.
Anche recentemente la Suprema Corte ha confermato il proprio orientamento specificando come “Ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. in caso di rovina o gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine decennale previsto da tale norma attiene al verificarsi delle condizioni di fatto che manifestano con evidenza il pericolo di rovina o i gravi difetti dell'opera” (Cass. 11906/2024).
Come correttamente evidenziato dal Tribunale di Lodi in relazione alla perizia e alla testimonianza del tecnico della sig.ra “il teste si è limitato a confermare quanto dallo stesso riscontrato al Pt_1 momento del sopralluogo effettuato nel mese di ottobre 2018 ai fini della redazione della perizia di parte prodotta in atti, ove risultano evidenziati una serie di malfunzionamenti che, per loro natura, non possono ricondursi nell'alveo dei gravi difetti dell'edificio” (pag. 8 sentenza).
pagina 7 di 9 Per quanto innanzi esposto, resta assorbita la questione relativa all'incapacità a testimoniare e alle dichiarazioni rese dai testi di e . CP_1 Tes_2 Tes_1
L'appellata formula CP_1
APPELLO INCIDENTALE
Per il seguente: MOTIVO
IMPUGNAZIONE DEL CAPO DI MERITO DELLA SENTENZA N. 23/2024 DEL TRIBUNALE DI LODI CON CUI VENIVA QUANTIFICATA LA CIFRA RESIDUA DOVUTA DALLA SIG.RA Pt_1 A ERRONEA QUANTIFICAZIONE DEL RESIDUO DEBITO CP_1

Sostiene l'appellata che la somma residua della quale era creditrice veniva quantificata CP_1 in complessivi € 13.200,00 di cui 6.400,00 per l'anticipazione delle spese notarili e altri esborsi e €
6.800,00 come residuo del prezzo per l'acquisto dell'immobile.
Sulla base della rateazione voluta dalle parti, nel tempo, corrispondeva € 4.400,00. Pt_1
Afferma che il Giudice di primo grado, erroneamente, ha ritenuto di decurtarla da €6.800,00 relativi al rimanente prezzo di acquisto dell'immobile, ma invece che riportare la cifra corretta li ha sottratti da €
6.000,00 così arrivando ad un residuo di € 1.600,00 e non di €2.400,00 come sarebbe stato corretto.
Pertanto, chiede che sia condannata al pagamento di €8.800,00 e non di €8.000,00. Pt_1
Osserva la Corte che, in realtà, il giudice di primo ha ritenuto non spettanti €800,00 in quanto non altrimenti giustificati dal momento che è partito dalla riduzione del prezzo di vendita da €220.00,00 + iva a 200.00,00+iva per cui NV è debitrice della somma di €1.600,00 per debito residuo compravendita e 6.400,00 per spese notarili, riconosciute nella scrittura privata del 18.07.2014 e quindi in totale per €8.000,00.
Pertanto, la somma di cui è debitrice ammonta ad €8.000,00. Pt_1
In conclusione, l'appello non merita accoglimento.
Le spese in ragione della preponderante vittoria dell'appellata vanno attribuite per 2/3 all'appellante e compensate per 1/3tra le parti in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.55/2014, avuto riguardo allo scaglione di valore della controversia e applicati i valori medi, oltre al rimborso forfettario al 15% per spese generali, Iva e cap come per legge.

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P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 contro avverso la sentenza n.2965/2019 emessa dal tribunale di Lodi, in
[...] CP_1 contraddittorio fra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
- rigetta l'appello principale;

- rigetta l'appello incidentale;

- condanna al pagamento di 2/3 delle spese del secondo grado del giudizio in Parte_1 favore di che liquida nella somma di €2.644,00 (2/3 di 3.966) oltre al rimborso forfettario CP_1 spese pari al 15%, C.P.A. ed Iva, se dovuta.
- compensa tra le parti le spese in ragione del restante terzo.
Così deciso in Milano, Camera di Consiglio in data 18.06.2025
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
AL AR UR FR Di FA

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