N. R.G. 655/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI PERUGIA
SEZIONE UNICA CIVILE
La Corte di Appello di Perugia – sezione civile composta dai seguenti magistrati: dott. Claudio Baglioni Presidente dott. Francesca Altrui Consigliere avv. Claudio Fraticelli Giudice Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 655/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CONGIUNTI Parte_1 C.F._1
ANTONIO e dell'avv. CONGIUNTI FRANCESCA ( , con domicilio digitale C.F._2 come da PEC tratta dai Registri di Giustizia
Appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LEOPARDI ANNA RITA con CP_1 P.IVA_1 domicilio digitale come da PEC tratta dai Registri di Giustizia
(C.F. ), con il Controparte_2 P.IVA_2 patrocinio dell'avv. VALDINA PIER FRANCESCO con domicilio digitale come da PEC tratta dai Registri di Giustizia
Appellati

Oggetto: Proprietà
CONCLUSIONI
pagina 1 di 10 Le parti hanno concluso come da udienza di precisazione delle conclusioni del 6.6.24, svoltasi con trattazione scritta ex art 127 ter c.p.c. disposta con provvedimento del 7.5.24 depositando note scritte e riportandosi, rispettivamente, all'atto di appello e alla comparsa di costituzione.
La causa, trattenuta in decisione è stata rimessa in istruttoria con ordinanza 18.2.25 fissando udienza del 6.3.25, da tenersi con trattazione scritta, ove le parti, essendo già state depositate le comparse conclusionali e le repliche, hanno rinunciato ai termini.

Svolgimento del processo

1. Il Sig. ha citato avanti al Tribunale di Spoleto la soc. Parte_1 CP_1 chiedendo la condanna della società convenuta alla restituzione in suo favore, in quanto proprietario, l'immobile sito in Foligno, Piazza della Repubblica n. 17 e distinto al catasto del
Comune di Foligno al Foglio 202, particella 819, sub.

3. Ha altresì chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni da parametrarsi sul valore locativo del bene, indicata in
€ 736,00 mensili, dal marzo 2012 fino all'effettivo rilascio

2. La si è costituita in Tribunale ed ha chiesto e ottenuto la chiamata di terzo CP_1 del e del Controparte_2 Controparte_3
, in persona del suo curatore p.t. Dott. Nel merito ha chiesto il rigetto
[...] Persona_1 della domanda attorea e, in ogni caso, di essere manlevata dalla chiamata in causa da ogni conseguenza pregiudizievole. Le parti chiamate in causa sono rimaste contumace nel giudizio di primo grado.

3. In punto di fatto l'attore ha sostenuto di esser divenuto proprietario dell'immobile sopra descritto per averlo acquistato con atto pubblico di compravendita del 12/09/1977, a rogito del Notaio di Foligno e che, dal marzo 2012, la Società convenuta Persona_2
occuperebbe l'immobile per il quale è causa, operando sotto l'insegna CP_1
“Wonderful Store”, per l'esercizio dell'attività commerciale di vendita al dettaglio di articoli sportivi, pur senza aver mai concluso con il sig. alcun contratto di Parte_1 locazione/comodato ovvero di altra natura, personale o reale.

4. La a giustificazione della sua presenza nell'immobile, ha allegato che il CP_1 ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita in data 01.03.2010, Parte_1 promettendo di vendere a L'accordo ha previsto il prezzo di vendita in CP_2 complessivi € 77.000,00, di cui € 75.000,00 corrisposti a mezzo n. 3 assegni bancari rispettivamente dell'importo di € 20.000,00 del 01.10.2009, € 45.000,00 del 18.01.2010 ed
€ 10.000,00 del 01.03.2010. Al momento della sottoscrizione del preliminare, il Parte_1
pagina 2 di 10 ha percepito, quale caparra confirmatoria, la quasi totalità del prezzo pattuito residuando l'importo di soli € 2.000,00 a saldo.

5. La convenuta ha evidenziato che è stato immesso nel possesso CP_1 CP_2 dell'immobile esercitandovi la vendita al dettaglio di articoli sportivi mediante la CP_2 di cui – socio accomandatario – risulta essere il
[...] Controparte_2 CP_2 promissario acquirente dell'immobile. La e per essa il CP_2 Controparte_2 suo socio accomandatario in data 12.03.2012 hanno concesso in affitto, CP_2 all'odierna convenuta, il ramo di azienda sito in Foligno, Piazza della Repubblica 15/18.
Ramo d'azienda avente ad oggetto l'attività della Wonderful Store, comprensivo dei beni aziendali, mobili ed immobili, destinati all'esercizio dell'attività imprenditoriale e, quindi, anche dell'immobile in questione, sito in Piazza della Repubblica n. 17.
Con sentenza del Tribunale di Perugia n. 9/2013 la società CP_2 CP_2 sono stati dichiarati falliti (curatore Dott.
[...] Persona_1

6. il ha confermato la validità e l'efficacia di detto rapporto contrattuale con CP_2
l' al quale, in data 10.12.2014, sono state apportate alcune modifiche determinate, in CP_1 particolare, dal subentro del fallimento. In definitiva l' ha sostenuto di occupare CP_1 legittimamente l'immobile in forza del contratto di affitto di ramo di azienda.

7. La causa è stata istruita con l'assunzione di testi. Precisate le conclusioni il Tribunale di Spoleto ha pronunciato sentenza n 233/2022, in data 12/4/2022, pubblicata il
12/4/2022, con cui ha rigettato integralmente le domande di parte attrice ed ha condannato il al pagamento delle spese dichiarando altresì che il convenuto non Parte_1 ha diritto al rimborso delle spese nei confronti per la chiamata del terzo, stante l'inammissibilità della domanda di manleva nei confronti del fallimento per violazione degli artt. 52 e 93 l. f.

8. Il sig. ha proposto appello esponendo, quale primo motivo, che Parte_1
l'azione deve qualificarsi come azione di rivendica e non di mera restituzione, pertanto il
Tribunale avrebbe equivocato. Ritiene di avere assolto all'onere probatorio che spetta all'attore rivendicante.

9. Quale secondo motivo il sostiene che l' avrebbe omesso di dare prova Parte_1 CP_1 del titolo legittimante l'occupazione dell'immobile di proprietà dell'appellante ravvisando sul punto un difetto di motivazione da parte del Tribunale. Inoltre, le deduzioni della convenuta/appellata sono state contestate sia in prima udienza, sia con le memorie ex art
183 comma VI cpc e le successive difese. Assume la difesa del il difetto di prova Parte_1 scritta ex art 2556 c.c. mentre il Tribunale ha ritenuto non rilevante ai fini della decisione,
pagina 3 di 10 “la mancata produzione, da parte della convenuta, dell'originario contratto di affitto di ramo di azienda intercorso con la posto che modifica del Controparte_2
10.12.2014, si fa espressamente riferimento alla scrittura privata autenticata dal notaio in data 12.3.2012 e registrata in data 14.3.2012 con cui la Controparte_4 ha concesso in affitto alla con effetto a far data dal 14.3.2012, il ramo di azienda CP_1 sita in Foligno, Piazza della Repubblica 15/18 ”
Ritiene quindi che non sia bastevole la sola “… scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio recante modifiche di contratti di affitto di ramo di azienda, Persona_3 sottoscritto dall e dalla Curatela del Fallimento in data 10/12/2014 e CP_1 Controparte_2 registrato il 29/12/2014”, in quanto non si attingerebbe da questo notizia che nell'affitto del ramo di azienda sia ricompreso l'immobile per cui è causa.
Estende le censure al preliminare di vendita del 2010 intercorso tra ed Parte_1 sostenendo che per la stipula del definitivo il doveva preliminarmente CP_2 Parte_1 rientrare in possesso dell'immobile. (pag. 16 atto di appello)
Insiste, in fine, per il riconoscimento del danno subito in conseguenza dell'occupazione senza titolo da parte del convenuto/appellato.
10. si è costituita rilevando preliminarmente il mancato rispetto del CP_1 contraddittorio nei confronti dei terzi chiamati in causa: Controparte_2
e del socio accomandatario
[...] CP_2
Ha eccepito l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art 345 c.p.c. in quanto,
l'appellante introduce questioni nuove modificando le richieste e riqualificando la domanda chiedendo di accertare il diritto del a rivendicare l'immobile mentre nelle Parte_1 conclusioni di primo grado ha chiesto la restituzione. Confuta i motivi di appello e conclude per l'accoglimento delle eccezioni pregiudiziali, comunque per il rigetto dell'appello e in subordine la manleva del fall. in quanto tenuta a garantire CP_2 CP_1
11. La Corte, con ordinanza 26.3.2023, ha ritenuto: “che a prescindere dalla qualificazione della domanda come azione di rivendica o azione personale di rilascio dell'immobile non si verte in tema di cause inscindibili in ragione di un litisconsorzio sostanziale ex art. 331, 1° comma, c.p.c.; ritenuto che l'appellata non poteva proporre appello incidentale sulla domanda di manleva nei confronti del fallimento della perché sul Controparte_2 punto non vi è stata pronuncia essendo essa rimasta assorbita dal rigetto della domanda principale per essersi il primo Giudice pronunciato sulla stessa solo relativamente al regolamento delle spese processuali;

pagina 4 di 10 ritenuto che avendo l'appellata riproposto in appello la domanda di manleva avrebbe dovuto chiamare in causa anche il fallimento destinatario della stessa;
tuttavia, poiché il fallimento, a seguito della riproposizione della domanda, è già parte del giudizio (senza considerare che trattasi di cause scindibili, ma dipendenti e quindi rientranti in ragione del litisconsorzio processuale necessario nell'art. 331, 1° comma (seconda ipotesi), c.p.c. perché la decisione sulla causa principale andrà ad incidere sull'altra di manleva), va assegnato termine all'appellata per chiamare in causa il fallimento, a prescindere dall'ammissibilità o procedibilità della domanda nei suoi confronti;

PQM

assegna all'appellata termine fino al 30 aprile 2023 per chiamare in causa il fallimento della e Controparte_2 rinvia all'udienza del 5 ottobre 2023, ore 9,15, da intendersi come udienza di prima comparizione”
12. Espletato l'incombente della notifica, si è costituito il curatore per il e Controparte_5 per il socio evidenziando che la difesa del “ha omesso di riferire al CP_2 Parte_1
Giudice di aver trasferito «il possesso e la detenzione totale» dell'immobile alla società fin dal 3 novembre 2010 ovvero subito dopo aver ricevuto il quasi integrale CP_2
(76.000,00 Euro su 77.000,00) pagamento del prezzo. Ha prodotto anche n. 32 documenti.
Denuncia il tentativo del di locupletare indebiti vantaggi, considerato che il Parte_1
da tempo lo ha invitato alla stipula del definitivo e, a causa della sua inerzia, lo CP_2 ha citato in giudizio avanti al Tribunale di Perugia (RG. 4168/2022) per l'esecuzione specifica del contratto preliminare. Stigmatizza quindi che il si sottrae Parte_1 all'adempimento del contratto preliminare. In ogni caso deduce la inammissibilità della domanda proposta in via subordinata dall' nei confronti del , ritenute CP_1 CP_2 assorbite dal Tribunale.
Conclude per il rigetto dell'appello e comunque per l'inammissibilità delle domande proposte dall nei confronti del fallimento, dovendosi semmai ricomprendersi CP_1 nell'ambito dello speciale procedimento endo-fallimentare, condizione che, per altro, il
Tribunale in sede di liquidazione delle spese ha già rilevato dichiarando l'inammissibilità in sede di liquidazione delle spese e questo capo della sentenza non è stato impugnato.
13. Con le note di trattazione scritta del 4.1.23, per l'udienza del 5.10.23, la difesa del ha contestato, ex art 345 c.p.c., le nuove domande ed eccezioni e le nuove Parte_1 produzioni del e del socio Controparte_5 CP_2
motivi della decisione
14. Preliminarmente va chiarito che la costituzione in appello del fallimento, rimasto contumace in primo grado, preclude allo stesso della possibilità di produrre documenti, pagina 5 di 10 poiché in violazione dell'art 345 c.p.c.. Infatti, questi potevano e dovevano essere prodotti nei termini di preclusione, pertanto, non possono essere posti a base della decisione.
Ne consegue altresì che le deduzioni del fallimento, terzo chiamato in manleva dall' a cui contesta la l'inammissibilità di tale domanda nei suoi confronti, possono CP_1 essere considerate quali mere difese. Infatti, il fallimento dichiara di ritenere corretta la decisione del primo giudice, di essere succeduto nel contratto preliminare di compravendita immobili al promissario acquirente e di confermare la legittima presenza dell' CP_2 CP_1 nell'immobile per cui è causa in forza del contratto di affitto del ramo di azienda confermato dagli organi del fallimento in data 10.12.14 apportando degli aggiornamenti.
15. Sempre in via preliminare, la difesa dell'appellata ha contestato la CP_1 riqualificazione della domanda da parte dell'appellante lamentando la violazione dell'art 345
c.p.c. Segnatamente, con la proposizione del primo motivo di appello la difesa del Parte_1 promuove la sua pretesa come azione di rivendica. Osserva a riguardo l' che in primo CP_1 grado il avrebbe coltivato una domanda di restituzione, in tal guisa si sarebbe Parte_1 realizzata la violazione del divieto di proporre domande nuove.
Ciò premesso si fa rilievo che per la corretta individuazione del nomen juris da attribuire alla domanda si deve fare riferimento alla effettiva natura della controversia (cfr
Cass n. 28826/2024) e ciò potrà essere più accortamente valutato seguendo l'esame dei motivi di appello successivi al primo.
16. Il secondo motivo assume che il Tribunale sia incorso in un vizio di motivazione rispetto alla prova del titolo legittimante l'occupazione dell'immobile da parte dell' CP_1
Lamenta in particolare l'asserita omessa osservanza dell'art 2556 c.c., nello specifico la prova da darsi con forma scritta trattandosi di contratto di affitto di ramo di azienda individuando in tale rapporto il titolo legittimante.
La critica si incentra sul fatto che l con la produzione di documenti con la CP_1 comparsa di costituzione, ha indicato sia il contratto di affitto di ramo di azienda, sia le modifiche al medesimo contratto del 10/12/2014, ma ha prodotto due volte l'atto di modifica del 10/12/2014.
Il Tribunale ha ritenuto di superare la circostanza ritenendo sufficiente il richiamo contenuto nella modifica indicando gli estremi di autentica notarile e di registrazione dell'atto originario. Appunta inoltre la difesa appellante che nella modifica del contratto non si dà individuazione dell'immobile controverso difettando il corretto numero civico (17 in luogo di 15/18 riportato nel contratto) così come non corretta sarebbe l'indicazione del sub della particella (53 invece di 3)
pagina 6 di 10 17. Nell'esposizione del motivo di appello non sembra sia stato adeguatamente considerato che l'immissione in possesso riguarda la posizione dell' socio accomandatario della CP_2
Wonderfull, a cui è succeduto il fallimento;
pertanto, il titolo legittimante va rintracciato nell'anticipata esecuzione del contratto preliminare di vendita di un immobile per cui l CP_2 ha quasi totalmente versato il prezzo di acquisto e il contratto definitivo è stato sottoposto a condizione sospensiva al completamento delle opere di ristrutturazione.
A tal riguardo, in modo del tutto condivisibile, il Tribunale collega la presenza dell' nell'immobile all'immissione in possesso del promissario acquirente dal contratto CP_1 preliminare, tant'è che stigmatizza a pag. 3: “Ne risulta in alcun modo contestata la circostanza per cui detto immobile sia stato oggetto del preliminare di vendita tra l'odierno attore e il sig. Ancorché nel contratto de quo, non registrato e non trascritto, non CP_2 risulti alcuna esplicita clausola volta ad anticipare gli effetti del contratto definitivo, immettendo nel possesso dell'immobile il promissario acquirente fin dal momento della stipula del preliminare, non è stata contestata, né alla prima udienza né in prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., la circostanza per cui l' sia stato immesso nel possesso del bene da CP_2 trasferirsi, risultando tardiva la contestazione effettuata al riguardo dall'attore solo in sede di terza memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.. L'onere di contestare del fatto allegato deve, infatti, avvenire nella prima difesa utile, dovendo, in mancanza, ritenersi tale fatto pacifico e non più gravata la controparte del relativo onere probatorio, senza che rilevi la natura di tale fatto. ”..
In verità l'appellante a pag. 17 dell'appello, dopo aver ripercorso la vicenda del contratto preliminare sostiene che il primo giudice ha travisato le eccezioni dell'attore circa la contestazione della immissione in possesso: “… essa non può ritenersi tardiva, atteso che, nel verbale di prima udienza del 7/10/2016 questa difesa ha contestato integralmente quanto dedotto, eccepito argomentato e prodotto dalla convenuta…”.
Risulta però dall'esame del verbale di prima udienza del 7.10.16 che la contestazione è stata formulata in modo generico in risposta alle difese avversarie e non si rinviene alcuna specifica presa di posizione circa la ricostruzione dei fatti proposta dall' nella CP_1 comparsa di costituzione in particolare sulla immissione in possesso.
L fonda la sua presenza nell'immobile nella comparsa di costituzione in primo CP_1 grado laddove afferma: “Dovrà, semmai, essere la concedente, Controparte_2
, che immessa, dallo stesso nel possesso dell'immobile in
[...] Parte_1 virtù del preliminare di compravendita del 01.03.2010, ha occupato il locale oggetto di contenzioso prima personalmente e poi per tramite della a rispondere delle pretese CP_1 avanzate sempre e solo ove ritenute legittime e non meramente pretestuose.”
pagina 7 di 10 Detta specifica circostanza fattuale non è stata specificamente contestata nel primo atto difensivo concretatosi nella prima udienza del 7.10.16.
18. Oltre al dato acquisito per mancata tempestiva contestazione dell'avvenuta immissione in possesso dell l'ulteriore argomentazione che il Tribunale pone in rilievo attiene alla CP_2 concordanza di tempi conclusivi dei lavori di ristrutturazione (13.3.12) e ripristino post sisma del 1997, a cui è stata legata la condizione sospensiva (art 3 del preliminare) per la firma del definitivo, e il contratto di affitto d'azienda che decorre dal giorno precedente a quello di ultimazione lavori (12.3.12 con decorrenza 14.3.12) nonché al fatto, emerso nelle deposizioni testimoniali, che già prima della conclusione dei lavori la aveva CP_2 installato la sua attività.
Ciò rende ragione sul modo in cui l'immissione in possesso è stata realizzata e come l'hanno confermata i testi escussi.
Il direttore dei lavori di ristrutturazione ha confermato che la Testimone_1
di cui era socio accomandatario, aveva indicato le opere da eseguire e gli CP_2 CP_2 altri testi, puntualmente richiamati dal Tribunale in sentenza, hanno confermato che la aveva subito installato il negozio, con insegna, appena rimosse le impalcature ed CP_2 aveva iniziato l'attività.
Quindi la posizione dell' quale cessionaria del ramo di azienda si pone in CP_1 continuità con la vicenda della Wondelrful, del suo socio accomandatario ed il loro CP_2 fallimento. A tutto ciò è seguita la conferma dei rapporti negoziali da parte degli organi del fallimento rinnovando e precisando il contratto di affitto con l' CP_1
È da ritenersi speciosa e priva di consistenza la distinzione che la difesa appellante propone (cfr. pag 23 dell'atto di appello) per distinguere le posizioni della rispetto CP_2 all' sostenendo che la non risulta essere parte del contratto preliminare. È CP_2 CP_2 infatti evidente che la compravendita dell'immobile si inserisce della medesima vicenda economica che ha portato al fallimento sia della sia dell' Va poi osservato CP_2 CP_2 che il contratto preliminare prevedeva l'acquisto per sé e per persona da nominare.
Ritiene in definitiva il collegio, che si è in presenza di una continuità di rapporti obbligatori sia da escludere ogni ipotesi di “usurpazione” che l'appellante prospetta per la prima volta con il primo motivo di appello mutando la domanda per rivendicare la proprietà.
19. Continuità di rapporti negoziali che persiste visto che la difesa del fallimento con la sua costituzione comunica di avere introdotto un giudizio (RG. 4168/2022) per l'esecuzione specifica del contratto preliminare.
pagina 8 di 10 A tal riguardo, in comparsa conclusionale, (cfr. pag. 24) la difesa del Parte_1 conferma il giudizio pendente e si premura di esplicitare le ragioni dell'iniziativa giudiziaria nei confronti dell Così espone “Come detto più volte la finalità dell'appellante è quella CP_1 di rientrare nella disponibilità del bene per poi essere in condizione di mettere in moto l'iter per il relativo trasferimento, conseguendo il residuo del prezzo e cessando dall'obbligo impositivo legato all'IMU, che continua a gravare su di lui e dalle responsabilità anche di ordine manutentivo, che derivano dalla posizione di proprietario.
In particolare, l'occupazione abusiva dell' ostacola la vendita del bene, in quanto, CP_1 essendo l'immobile soggetto a prelazione artistica,…”
Ebbene, ciò, per quel che rileva in questa sede, non compare nell'atto introduttivo al giudizio in primo grado dove non si dà contezza neppure dell'esistenza del contratto preliminare.
20. Ritiene il collegio, in conformità alla valutazione del Tribunale, che la presenza dell' nell'immobile si inscriva nel legittimo contratto di affitto di ramo di azienda CP_1 ceduto a seguito della precedente attivazione dell'attività della e tutto ciò si è CP_2 realizzato attraverso le attività dell socio accomandatario. CP_2
Appena si aggiunge che la PEC dell'8 luglio 2015 inviata da al curatore Parte_1 fallimentare costituisce ulteriore conferma che la immissione in possesso era già concordata tra le parti. L'esercizio commerciale gestito da era attivo da due anni ed era CP_1 chiaramente notizia conoscibile posto che si tratta di attività commerciale inserita nel piccolo centro di Foligno.
In definitiva l'appello si mostra infondato e va respinto e ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
21. Al rigetto dell'appello segue la soccombenza per le spese del giudizio che, considerato il valore del giudizio e tenuto conto dei parametri medi (scaglione da € 26.000,00 a € 52.00) di cui al DM. 55/2014 (aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022) con esclusione della fase istruttoria poiché non si è effettivamente svolta Cassazione civile sez. III, 16/04/2021,
n.10206), vengono liquidati come da dispositivo


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Perugia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Respinge l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Condanna altresì la parte appellante a rimborsare alle parti appellate e CP_1 CP_2
le spese di lite, che per ciascuno si liquidano in complessive € 10.000,00 , per
[...] pagina 9 di 10 competenze professionali, 15 % per spese forfettarie, spese documentate, oltre i.v.a., qualora dovuta e c.p.a.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Perugia, 17 aprile 2025
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
avv. Claudio Fraticelli dott. Claudio Baglioni
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