REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile
composta dai magistrati:
dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna MA Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 426/2021 vertente
TRA
(C.F.: ), con l'avv. ALESSANDRO Parte_1 C.F._1
FERRONE e l'avv. CLAUDIO ANTONIO CAPPIELLO
Appellante
E
(C.F. ); Controparte_1 C.F._2 Parte_2
(C.F. ); (C.F. ; C.F._3 Parte_3 C.F._4
(C.F. ), figli ed eredi della de cuius Parte_4 C.F._5
, tutti con l'avv. FRANCO MARTELLUCCI e l'avv. MARIA Persona_1
MARTELLUCCI.
Appellati
NONCHE'
; ; E , questi Controparte_2 CP_3 CP_4 CP_5 ultimi quali eredi di Persona_2
1 APPELLATI CONTUMACI
OGGETTO: appello contro la sentenza n.2130/2020 resa in data 16.11.2020 dal Tribunale Ordinario di Latina.
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 2 luglio 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la Parte_1 sentenza n. 2130 del 2020 con cui il Tribunale Ordinario di Latina, pronunciandosi non definitivamente, ha accolto la domanda degli attori ed ha dichiarato inefficace nei loro confronti l'atto di compravendita del 16/12/2011, con il quale ed hanno Per_2 CP_2 CP_3 trasferito al convenuto l'immobile sito in Fondi, alla via Casetta Ugo, Parte_1
26/28, catastalmente contraddistinto alla partita 100157, foglio 17, particella 1566, sub 3/2 e 4/1, limitatamente alla quota di 4/5; ha rimesso la causa sul ruolo istruttorio per le altre domande e la liquidazione delle spese di lite al definitivo.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
“Con atto di citazione ritualmente notificato, , e CP_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4 evocavano in giudizio, innanzi al Tribunale di Latina, , deducendo di Parte_1 essere eredi di e chiedendo accertarsi la nullità/inefficacia del contratto di Persona_3 compravendita del 16/12/2011, con il quale ed avevano trasferito, Per_2 CP_2 CP_3 al convenuto, l'immobile sito in Fondi, alla via Casetta Ugo, 26/28, catastalmente contraddistinto alla partita 100157, foglio 17, particella 1566, sub 3/2 e 4/1, in quanto parzialmente appartenente alla de cuius. Deducevano, in particolare, che i diritti di proprietà, pari a 4/5, sul suddetto immobile erano pervenuti, alla de cuius, per atto pubblico di donazione del 9.5.1997, a rogito del notaio , rep. 44676, racc. 13110, da , Per_4 Persona_5 padre dei venditori (la restante quota essendo di proprietà di , madre Persona_6 degli stessi venditori, successivamente deceduta). Allegavano che i avevano CP_3 introdotto, nei confronti della donataria, , giudizio di risoluzione della Persona_3 donazione, per inadempimento agli obblighi di assistenza di cui alla clausola risolutiva inserita nell'atto di donazione, la beneficiaria avendo, a sua volta, articolato, in via riconvenzionale, domanda di divisione. Sottolineavano come il Tribunale di Latina avesse accolto la domanda di risoluzione, con sentenza n. 373/2004, ribaltata, però, dalla sentenza d'appello n. 4160/2012, con la quale era stata respinta la domanda di risoluzione e rimessa la causa sul ruolo, per l'istruzione della domanda di divisione. Deducevano che, nelle more del giudizio, i CP_3 avevano proceduto alla vendita dell'immobile, in favore dell'odierno convenuto, Parte_1
, il giudizio divisorio essendosi, pertanto, concluso con una declaratoria di cessazione
[...] della materia del contendere. Chiedevano, pertanto, accertarsi la nullità/inefficacia dell'atto di compravendita intervenuto tra i ed il e disporsi lo scioglimento della CP_3 Pt_1 comunione, con condanna del convenuto al risarcimento del danno per illegittima occupazione. Si costituiva , deducendo di aver acquistato in buona fede, sulla base Parte_1 della sentenza di primo grado, dichiarativa della risoluzione e debitamente trascritta. Sottolineava, inoltre, come non fosse stato trascritto l'atto di appello proposto avverso la sentenza di primo grado che aveva dichiarato la risoluzione della donazione in favore di
2 . Insisteva per il rigetto della domanda e per la condanna degli attori ai Persona_3 sensi dell'art. 96 c.p.c. Con ordinanza del 18.5.2019 il giudice, ritenuta la sussistenza di un litisconsorzio necessario tra le parti in causa ed i venditori del bene oggetto di contestazione, disponeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , e Persona_2 CP_3
i quali, tuttavia, non si costituivano, venendone, pertanto, dichiarata la Controparte_2 contumacia”.
3.-A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “In via del tutto preliminare, deve osservarsi come, allo stato, non risulti ribaltata la sentenza con la quale la Corte d'Appello di Roma – in riforma della sentenza resa, in primo grado, dal Tribunale di Latina - ha respinto la domanda di risoluzione della donazione proposta dai . Sul punto, deve osservarsi CP_3 come la sentenza che pronuncia la risoluzione presenti natura costitutiva (cfr. Cassazione civile sez. un., 24/06/2020, n.12476) e, pertanto, la stessa non produce effetti, se non dal passaggio in giudicato. In tale prospettiva, nessun rilievo assume la circostanza, allegata da parte convenuta, in ordine alla trascrizione della sentenza di primo grado che ha accolto la domanda di risoluzione ed all'acquisto, da parte del , dell'immobile in forza di un contratto Pt_1 opponibile agli odierni attori, eredi dell'originaria convenuta, donataria dello stesso immobile. Non viene, infatti, in rilievo la funzione tipica della trascrizione, nella prospettiva della risoluzione del contrasto tra due acquisti a titolo derivativo, né soccorre la norma di cui agli articoli 2652, n. 6, c.c. Tale disposizione, invero, prescrive la trascrizione delle domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione, stabilendo che se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Sul punto, deve osservarsi, innanzitutto, come siano ricomprese nella disposizione in commento tutte le ipotesi di nullità anche quelle derivante da illiceità per violazione di norme imperative (C. 46/1970), ma non i casi di negozio inefficace come quello concluso dal rappresentante privo di potere rappresentativo (falsus procurator) (C. 947/1968). Nel caso di specie, invero, la vendita non sarebbe nulla, quanto piuttosto inefficace dal momento che i , all'epoca del rogito, CP_3 non erano proprietari per l'intero (in ragione dell'inesistenza di un giudicato in ordine alla risoluzione della donazione, che avrebbe determinato una definitiva rientranza dell'immobile nell'asse ereditario del donante), ma soltanto della quota pari ad 1/5, proveniente dall'eredità materna. Viene, pertanto, in rilievo la vendita di bene parzialmente altrui (all'epoca del rogito dovendosi ritenere a tutti gli effetti proprietaria, per i restanti 4/5, ancora la donataria,
). Inoltre, a prescindere da tale assorbente rilievo, va sottolineato come la Persona_3 buona fede, richiamata dall'art. 2652 c.c., si presume, ma è esclusa dal ragionevole dubbio che il proprio comportamento arreca nella sfera giuridica altrui a dimostrare il quale è sufficiente anche una prova presuntiva quale la conoscenza della domanda cui la trascrizione si riferisce (C. 1301/1973). Ai sensi dell'art. 1147 c.c., la buona fede non giova se l'ignoranza dipende da colpa grave. Questa sussiste tutte le volte in cui, nell'accertare l'esistenza dell'altrui diritto o comunque il carattere lesivo della propria condotta, non si usa la normale diligenza. L'accertata omissione di visure di registri immobiliari, da cui dipende l'ignoranza dell'altrui diritto, integra la colpa grave (C. 11285/1992). Conseguentemente, la visura presso la Conservatoria dei registri immobiliari è da considerarsi cautela elementare (minima) in vista dell'acquisto di un immobile;
la sua omissione costituisce, dunque, in ogni caso, un'ipotesi di colpa grave e conseguentemente impedisce all'acquirente di giovarsi della buona fede, ai sensi dell'art. 1147 c.c. ( C. 13929/2002; A. Roma 19.10.1989). Nel caso di specie, il convenuto si è Pt_1 limitato ad allegare di essere venuto a conoscenza della pendenza delle lite soltanto in occasione del procedimento per sequestro giudiziario, introdotto nei suoi confronti dagli odierni attori,
3 dando così prova – come d'altra parte emerge dallo stesso rogito di compravendita, in cui non vi è alcun riferimento del notaio alle visure immobiliari – di non aver consultato i pubblici registri prima dell'acquisito, precludendosi, così, la possibilità di accertare l'esistenza del giudizio e la natura non definitiva della sentenza di risoluzione. Pertanto, l'acquisto del Pt_1 non sarebbe opponibile neppure ai sensi dell'art. 2652 c.c. (ove se ne ritenesse l'applicabilità). Va, pertanto, accolta la domanda volta all'accertamento dell'inefficacia, nei confronti degli attori, dell'atto pubblico di vendita in oggetto, limitatamente alla quota di diritti di proprietà dei come risultanti dall'atto di donazione. L'atto di vendita resta, invece, allo stato CP_1 efficace per la quota pari ad 1/5, il non avendo articolato alcuna domanda di Pt_1 risoluzione, nei confronti dei venditori, dovendosi, pertanto, ritenere produttivo di effetti l'atto traslativo limitatamente alla quota di cui i potevano disporre (pari ad 1/5). CP_3 Relativamente alla domanda di divisione e alle altre domande connesse, si osserva quanto segue. Alla luce della sentenza resa dalla Corte d'Appello di Roma, all'esito del giudizio relativo alla risoluzione della donazione (come richiesta dai ) ed alla divisione (come CP_3 introdotta dalla , dante causa degli odierni attori, in via riconvenzionale) è stata Per_3 dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla richiesta di scioglimento della comunione, senza alcun accertamento relativo ai diritti presupposti all'azione divisoria. Sul punto, si osserva come la pronuncia di "cessazione della materia del contendere" costituisce una fattispecie di estinzione del processo, contenuta in una sentenza dichiarativa della impossibilità di procedere alla definizione del giudizio per il venir meno dell'interesse delle parti alla naturale conclusione dello stesso tutte le volte in cui non risulti possibile una declaratoria di rinuncia agli atti o di rinuncia alla pretesa sostanziale;
pertanto, alla emanazione di una sentenza di cessazione della materia del contendere, consegue, per un verso, la caducazione di tutte le pronunce emanate nei precedenti gradi di giudizio e non passate in cosa giudicata e, per l'altro, la sua assoluta inidoneità ad acquistare efficacia di giudicato sostanziale sulla pretesa fatta valere. (Cassa con rinvio, COMM.TRIB.REG. CAMPOBASSO, 21/12/2017) (Cass. civ. Sez. VI - 5 Ord., 19/02/2020, n. 4167 (rv. 657307-01). In ordine alla domanda di divisione ed alle richieste connesse, non è precluso, pertanto, alcun accertamento. Sul punto, quindi, la causa deve essere rimessa sul ruolo, come da separata ordinanza. Attesa la natura non definitiva della presente sentenza, la liquidazione delle spese di lite avrà luogo con la pronuncia terminativa del giudizio”.
4.- ha proposto appello assumendo l'erroneità della sentenza per Parte_1
AVER RITENUTO L'ACQUISTO DEL SIG. DI VIZIO, IN MALA FEDE, A NON DOMINO.
In particolare, il Tribunale avrebbe ragionato sulla base dell'art. 2652, n. 6 senza considerare il disposto dell'art. 2653 c.c. n.1 ed il fatto che l'omessa trascrizione dell'atto di appello certificherebbe la buona fede del , ignaro di quel grado di giudizio. Pt_1
Inoltre, nell'applicazione dell'art.1147 cod. civ., il Tribunale ha ritenuto che la buona fede del sarebbe esclusa dalla colpa grave per non aver effettuato le corrette verifiche catastali. Pt_1
Ha quindi riproposto “anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 346 c.p.c.” la domanda e le eccezioni già proposte in primo grado, riportandole nell'atto di appello.
Ha infine insistito nella condanna alle spese ex art. 96 c.p.c.
5.- , , , E Controparte_1 Parte_2 Parte_3
, in qualità di figli ed eredi della de cuius si Parte_4 Persona_3
4 sono costituiti in giudizio chiedendo, preliminarmente, il rigetto della richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza. Nel merito hanno concluso per il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado con la condanna alle spese di lite del grado di giudizio.
Disposta nel corso del giudizio la verifica della notifica dell'atto di appello nei confronti di i fini della corretta instaurazione del contraddittorio tra le parti e dichiarata CP_4 inammissibile l'istanza di inibitoria ex art. 283 c.p.c. perché avente ad oggetto una pronuncia dichiarativa, all'esito dell'udienza del 2 luglio 2025, tenutasi in trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini per il deposito delle memorie conclusionali e repliche.
6.- Deve essere preliminarmente dichiarata la contumacia di;
Controparte_2
; E , questi ultimi quali eredi di CP_3 CP_4 CP_5
, ritualmente citati e non comparsi. Persona_2
7.- L'appello non è fondato.
assume l'efficacia del proprio acquisto dell'immobile sito in Fondi, alla Parte_1 via Casetta Ugo n. 27/28, in virtù dell'atto di compravendita del 16/12/2011 per Notaio da MA ed , successori di , all'esito della Persona_7 Per_2 CP_3 Persona_5 sentenza del Tribunale di Latina n. 373 del 2004 di risoluzione della donazione effettuata da quest'ultimo a . Persona_3
La successiva sentenza della Corte di appello di Roma n. 4160 del 2012 con cui era stata respinta la domanda di risoluzione non sarebbe a lui opponibile dal momento che l'atto di appello non era stato trascritto e dunque egli non aveva contezza della pendenza del giudizio.
I avrebbero difatti trasferito l'immobile in questione per averlo acquisito iure CP_3 successionis, come dichiarato nell'atto di compravendita, all'esito della risoluzione della donazione in virtù della sentenza di primo grado n. 373 del 2004.
L'acquisto del 2011, debitamente trascritto, prevarrebbe sulla decisione della Corte di appello di rigetto della risoluzione della donazione dal momento che la relativa domanda, di secondo grado, non era stata trascritta.
L'appellante ritiene, in definitiva, che il Tribunale lo abbia a torto ritenuto acquirente (in parte) a non domino, per di più in mala fede.
L'assunto non ha pregio.
Nel caso in esame - posto che, come già detto, la sentenza che pronuncia la risoluzione presenta natura costitutiva (cfr. Cassazione civile sez. un., 24/06/2020, n.12476) e, pertanto, la stessa non produce effetti se non dal passaggio in giudicato - la sentenza con cui il Tribunale di Latina ha accolto la domanda di risoluzione della donazione è stata riformata in appello e la relativa domanda è, allo stato, rigettata.
5 Correttamente, dunque il Tribunale ha ritenuto l'acquisto compiuto dal a non domino Pt_1 dal momento che la risoluzione della donazione nei confronti della (e il correlativo Per_3 acquisto iure successionis da parte dei non è una statuizione passata in giudicato, CP_1 ma anzi la relativa decisione è stata riformata in grado di appello con il rigetto della relativa domanda.
Quanto alla buona fede, la relativa disamina è svolta dal Tribunale ad abudantiam, qualora si ritenesse applicabile l'art. 2652 c.c. Detta applicabilità va, per quanto sin qui detto, esclusa con conseguente assorbimento di detto motivo di doglianza.
Infine, la mera riproposizione “anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 346 c.p.c.” della domanda e delle eccezioni già proposte in primo grado, è inammissibile, non avendo l'appellante adeguatamente specificato ulteriori pretesi errori contestati a carico della sentenza impugnata e le ragioni della critica avanzata, limitandosi alla mera riproposizione delle medesime argomentazioni già sottoposte all'esame del primo giudice senza alcuna adeguata confutazione, sul punto, della decisione contestata.
La non fondatezza dell'appello assorbe la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
8.- In conclusione, l'appello è infondato e per l'effetto la sentenza del Tribunale di Latina n.
2130 del 2020 deve essere confermata.

9- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo a favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Latina n. 2130 del 2020
- respinge l'appello;
- condanna alla rifusione delle spese di lite liquidate in Euro Parte_1
3.400,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dei difensori della parte appellata dichiaratisi antistatari;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR
n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 15 settembre 2025
Il Consigliere relatore
Il Presidente
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