N.3380/2020 R.G.
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 04 febbraio 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento dell'8.06.2024
e regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in data 11.6.2024), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per , e gli avv.ti IENCINELLA Controparte_1 CP_2 CP_3
ERMANNO e PUCCINI SARAH hanno concluso come da nota depositata in data 03/02/2025 per 'avv. D'TO AB ha concluso come da nota depositata in data Controparte_4
31/01/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 11:17 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 3380/2020 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 3380/2020 R.G. promossa da:
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), (c.f. ), tutti rappresentati e C.F._2 CP_3 C.F._3 difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti IENCINELLA ERMANNO e PUCCINI
SARAH ed elettivamente domiciliati presso lo studio del primo sito in Aprilia (LT), Via Goito, n.6, giusta procura alle liti a margine dell'atto di citazione e telematicamente depositata in atti;
attori contro
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_4 C.F._4
D'TO AB ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Aprilia (LT), Via Delle
Margherite, n.121, giusta delega telematicamente depositata in atti;
convenuta
OGGETTO: risarcimento del danno;
CONCLUSIONI come da verbale di udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori , e , Controparte_1 CP_2 CP_3 premettendo di essere comproprietari, i primi due nella misura del 30% e la seconda del 70%, dell'immobile ad uso commerciale sito in Aprilia (LT), Via Degli Aranci, n. 53 (vd. atto di compravendita del 10.7.1995), acquistato dalla signora convenivano in giudizio – Controparte_4 innanzi all'intestato Tribunale – quest'ultima al fine di sentirla condannare al pagamento, in loro favore, della somma di euro 9.526,00, maggiorata di interessi legali/moratori e rivalutazione monetaria, a titolo di risarcimento di tutti i danni derivanti dagli abusi edilizi insistenti sul predetto cespite immobiliare.
In particolare, gli attori deducevano che, dopo aver concesso in locazione l'immobile de quo all'odierna convenuta, per espressa pattuizione contrattuale (vd. art. 5, contratto di compravendita, all. 2, attoreo), cui poi era subentrato altro soggetto conduttore (vd. all. 5, citazione), nel luglio 2017, avevano appreso la sussistenza di un abuso edilizio insistente sul predetto bene e, segnatamente, consistente nella mancata realizzazione di una parete (configurata come portante) in muratura divisoria trasversale che avrebbe dovuto dividere il locale in due vani distinti.
In conseguenza di quanto sopra, gli attori si erano così visti costretti, prima di addivenire alla stipula di un nuovo contratto di locazione, a sanare la predetta difformità con costi complessivi sostenuti pari ad euro 4.113,50 (= € 2.116,00, per oneri comunali, + € 1.997,50, per il tecnico incaricato della pratica) ed un mancato guadagno di euro 5.400,00, pari a sei canoni di mancata locazione.
Espletati vanamente i plurimi tentativi volti ad ottenere la restituzione da parte della convenuta del quantum così indicato, espletata con esito negativo la procedura di mediazione (all. 12, attoreo), gli attori insistevano per l'accoglimento delle conclusioni come sopra indicate. tempestivamente costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione e Controparte_4 risposta depositata il 23.11.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le motivazioni sopra esposte: rigettare la domanda attorea in via preliminare per intervenuta prescrizione decennale dell'astratto diritto risarcitorio oggetto di giudizio;
in via grada accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della parte convenuta;
in via ulteriormente gradata
e nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto comunque infondata in fatto ed in diritto e non provata;
in via ulteriormente gradata, rideterminare comunque la somma dovuta dalla parte attrice in €. 2.116,00 quali “per oneri comunali” versati al . Vittoria di spese e compensi Controparte_5 di lite da distrarsi in favore dello scrivente legale che si dichiara antistatario.”.
Denegata la richiesta di chiamata in causa del Notaio rogante, formulata dal patrocinio attoreo in forza dell'eccezione di legittimazione passiva sollevata dal patrocinio di parte convenuto e concessi i termini ex art. 183, co. VI, c.p.c., da parte del precedente G.I., la causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1.07.2022, previa concessione alle parti di termine per note difensive fino a dieci giorni prima.
La domanda attorea merita accoglimento nei limiti e nelle forme qui di seguito illustrati.
Ad avviso del Tribunale, si ritiene che la fattispecie che qui occorre possa essere ragionevolmente ricondotta nell'alveo dell'art. 1489 c.c. che accorda una serie di tutele al compratore che riscontri che
“…la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto”.
Secondo il conforme indirizzo di legittimità, invero, “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia…non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria
o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (Cass. 28.9.2023, n.27559; ex multis: Cass. 7.1.2025, n.253; Cass. 8.10.2024,
n.26249).
Ne consegue, dunque, che la non conformità dell'immobile alla normativa edilizia incida esclusivamente sulla portata del diritto reale ceduto, non anche, invece, sulle caratteristiche ontologiche del bene.
In tale ipotesi, la legge accorda all'acquirente, oltre al diritto di risolvere il contratto o di chiedere la riduzione del prezzo, ex art. 1480 c.c., anche il diritto ad ottenere il risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore, ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c., sicché la
"colpa" deve essere presunta, fino a prova contraria (ex multis, Cass. 19 novembre 1996 n. 10132;
Cassazione civile sez. II, 04/02/2003, n.1613; Cassazione civile sez. III, 09/07/2020, n.14595).
Quanto ai profili della responsabilità del venditore, la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che
“in tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza” (Cass. 13.2.2024, n.4005; Cass.
9.7.2020, n.14595).
Nell'ipotesi di abuso edilizio, dunque, il compratore gode della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c., non applicandosi la garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 ss. c.c., ovvero la garanzia per la mancanza di qualità ex art. 1497 c.c..
Nello specifico, la giurisprudenza ha evidenziato che l'azione di cui all'art. 1489 c.c. deve essere proposta entro l'ordinario termine di prescrizione decennale e che il dies a quo decorre dalla manifestazione oggettiva del danno (cfr. Cass. 14.11.2017, n.26901: “agli effetti previsti dall'art.
2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica
l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause”, conf. Cass. 15.11.2016, n.23236).
Il descritto regime di prescrizione deve essere, inoltre, coniugato con il termine decadenziale previsto dall'art. 134 del D.P.R. n.380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), il quale dispone che l'acquirente deve denunciare al comune gli abusi edilizi riscontrati entro il termine di un anno dalla scoperta. In caso di omissione della denuncia, l'acquirente decade dal diritto di chiedere al suo dante causa il risarcimento del danno.
Richiamate le superiori ed imprescindibili premesse, va respinta l'eccezione preliminare di intervenuta prescrizione decennale sollevata dal patrocinio della parte convenuta, posto che, ancorché sia pacifico che l'atto di compravendita avente ad oggetto l'immobile de quo sia occorso in data
10.7.1995, è pacifico che parte attrice – acquirente si sarebbe potuta sincerare della sussistenza della lamentata difformità edilizia soltanto al momento della liberazione del bene da parte dell'originaria conduttrice – odierna convenuta, rimasta nella conduzione dello stesso anche a seguito della richiamata compravendita, cui poi vi era subentrata altra conduttrice, fino alla data del Parte_1
28.1.2017 (vd. all. 6, attoreo).
Ne consegue che, fino a predetta data, gli attori non erano mai entrati nel possesso materiale del bene, il che non avrebbe consentito loro di scoprire la difformità in parola e di denunciare la stessa al come avvenuto in data 18.7.2017, dunque, anche nel rispetto del termine Controparte_5 decadenziale di un anno ex art. 134 del D.P.R. n. 380/2001 (vd. all. 7, attoreo).
A tale riguardo, come si è poco sopra detto, in tema di compravendita di cose immobili, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno derivante da abusi edilizi o da altre illegittimità dell'immobile compravenduto decorre non dalla data del rogito (ossia la data in cui si verifica l'effetto traslativo), ma dalla scoperta del danno, perché solo da tale momento l'acquirente danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause (ex multis, Tribunale Bologna sez. II, 15/07/2024,
n.2069).
Va parimenti respinta l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla convenuta: trattasi, invero, di obbligazione a carico della parte compratrice (ex art. 1476 c.c.), sicché alcuna responsabilità è ascrivibile al Notaio rogante come asserito nella propria comparsa di risposta.
Nel merito, si osserva che gli attori hanno fornito prova documentale dell'esistenza dell'abuso edilizio, come si evince dal permesso di costruire a sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, rilasciato dal Comune di Aprilia (all. 7, citazione).
A tale proposito, parte convenuta non ha dimostrato di essere andata esente da colpa, posto che, nel rogito inter partes del 1995, alcuna menzione alla modifica catastale, - espressamente indicata dal
Notaio rogante, “giusta denuncia di variazione presentata all'U.T.E. di Latina in data 05 gennaio
1989 protocollo n. 49/89.” -, nel rogito del 13 giugno 1989 (vd. all. 1, comparsa), tramite cui l'odierna convenuta sarebbe divenuta proprietaria del cespite in parola, è presente.
Il mero richiamo all'atto di provenienza del cespite, in assenza peraltro di alcuna planimetria catastale, non consente di ritenere gli odierni attori diligentemente edotti dalla parte venditrice circa la sussistenza del vizio lamentato.
Né l'accettazione ad acquistare l'immobile “nello stato di fatto e diritto in cui si trova”, consente di ritenere che l'accettazione inerisca a difformità non conosciute e non riconoscibili” (cfr. Trib. Rovigo
3.6.2008, n.389).
In ragione di quanto sopra, dunque, gli attori hanno diritto di ottenere il risarcimento ex art. 1489,
1218 e 1223 c.c.
Con riferimento al quantum in merito alla regolarizzazione dell'abuso edilizio e, dunque, al cd. danno emergente, risulta documentalmente provato il pagamento della sanzione amministrativa irrogata dal di € 1.500,00, il pagamento di € 100,00 per i diritti di istruttoria e il pagamento di Controparte_5
€ 150,00 per i diritti di segreteria, per un totale di € 1.750,00, così come anche il pagamento della somma di € 1.997,50 come compenso al tecnico incaricato dello svolgimento della pratica di regolarizzazione edilizia (vd. all.to n. 8, citazione).
Risulta altresì provato il cd. lucro cessante, derivante dalla mancata percezione di almeno 6 canoni di locazione, di euro 900,00/cadauno, da parte del nuovo conduttore con previsione, Parte_2 nel contratto di locazione datato 20.7.17, dell'inizio della decorrenza dello stesso a partire dall'1.2.2018 (vd. all. B, memoria attorea ex art. 183, co. VI, n. 2), c.p.c.), per consentire la predetta regolarizzazione come da richiesta inoltrata al Comune di Aprilia il 18 luglio 2017.
Risulta, dunque, altresì dovuta la somma di euro 5.400,00 (= € 900,00/mese x 6 mensilità).
Conclusivamente, alla luce di quanto sopra esposto, la domanda attorea va accolta, per quanto di ragione, e la convenuta andrà condannata alla restituzione della somma di euro 9.147,50, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino all'effettivo soddisfo.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione da euro 5.200,01 ad euro
26.000,00), tenuto conto della bassa complessità e della natura squisitamente documentale della controversia.
La convenuta va altresì condannata – ai sensi dell'art.8, co. 4 bis, co. 2, D.L.vo 4 marzo 2010, n. 28
(vigente ratione temporis) – al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, stante l'ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione cui era stata regolarmente invitata (cfr. verbale di mediazione, all.to n. 12, citazione).

P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) accoglie per quanto di ragione la domanda attorea e, per l'effetto, condanna la convenuta alla restituzione in favore degli attori della somma di euro 9.147,50, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino all'effettivo soddisfo;

b) condanna la convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in euro
2.540,00 per compensi di avvocato, euro 283,70 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;

c) condanna altresì la convenuta - ex art. 8 co. 4 bis D. L.vo n. 28/2010 - al pagamento in favore dell'Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 04.02.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini