Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere rel.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere all'udienza del 28.10.2025 ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
S E N T E N Z A nel giudizio n. 4675\2021 RG in materia di locazione / opposizione a decreto ingiuntivo (ap- pello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord 1 ottobre 2021 n. 2766), vertente tra p.iva , con sede legale in Frattamaggiore (Na), Via P. Parte_1 P.IVA_1
AR RA n. 132, in persona del legale rappresentante , nonché lo stesso Parte_2
, c.f. e , c.f. , Parte_2 C.F._1 Parte_3 C.F._2
rappresentati e difesi dagli avv.ti Nicomede Di Michele, c.f. , e Miche- C.F._3
le Di Michele, c.f. appellanti C.F._4
e
, c.f. , rappresentato e difeso dagli avv.ti Domenico CP_1 C.F._5
Fimmanò, c.f. , e ME RU, c.f. appellato C.F._6 C.F._7
Conclusioni
Come da note di trattazione per l'udienza cartolare del 28.10.2025.
Ragioni della decisione
1. chiese e ottenne decreto monitorio n. 5743 del 18.12.2019 con il quale, CP_1
in relazione a due contratti di locazione commerciale di cui si dirà appresso, fu ingiunto alla
1 (conduttrice e perciò debitrice principale) e a (fi- Parte_1 Parte_2
deiussore) il pagamento della somma di € 107.457,60 oltre interessi dalle singole scadenze;
e a , in qualità di garante della obbligazioni nascenti dal solo contratto del Parte_3
1.10.2015, dell'importo di € 51.825,60 oltre interessi dalle singole scadenze.
A fondamento del ricorso monitorio il ricorrente spiegò di aver concesso in locazione alla a uso deposito, immobili in Arzano, Via Graziano 15, in catasto NCEU Napoli foglio Pt_1
1, p.lla 1567, sub.1, costituiti da: a) porzione di capannone industriale oltre ufficio e servizi, per il canone annuo di € 45.600,00 oltre iva (contratto del 1.04.2015, registrato il 28.04.2015
n. 002569-serie 3T; fideiussore ); b) porzione di capannone industriale oltre Parte_2
ufficio e servizi, per il canone annuo di € 42.480,00 oltre iva (contratto del 1.10.2015, regi- strato il 29.10.2015 n. 005835-serie 3T; fideiussori e ). La conduttrice Pt_2 Parte_3
si era resa morosa nel pagamento dei canoni da dicembre 2018 a novembre 2019, accumu- lando, per il contratto del 1.04.2015, un debito di € 55.632,00; per il contratto del 1.10.2015, un debito di € 51.825,60.
2. Con ricorso del 27.01.2020 la nonché ed proposero op- Pt_1 Pt_3 Parte_2
posizione ed eccepirono: la nullità della fideiussione per violazione dell'art. 1938 c.c.; la libe- razione dei garanti per violazione dell'art. 1956 c.c. ovvero la decadenza dall'azione quanto meno per l'ultimo semestre ai sensi dell'art. 1957 c.c.; la nullità parziale del contratto di lo- cazione nella parte in cui prevede il canone “a scalare”, chiedendo la rideterminazione dello stesso con conseguente diritto alla ripetizione delle somme versate in eccedenza, oggetto di apposita domanda riconvenzionale in uno alla richiesta di accertamento e declaratoria della nullità delle clausole penali contenute nei due contratti in quanto vessatorie.
Si costituì per chiedere il rigetto dell'opposizione. CP_1
3. Con sentenza del 1.10.2021 n. 2766, il Tribunale di Napoli Nord ha accolto parzialmente l'opposizione; per l'effetto ha revocato il decreto ingiuntivo;
ha condannato la al pa- Pt_1
gamento, in favore di , dell'importo di € 107.457,60, oltre interessi dalle singole sca- CP_1
denze, in solido con per l'importo di €. 27.816,00 e con e Parte_2 Pt_2 Persona_1
per l'importo di €. 25.912,80; ha rigettato la domanda riconvenzionale;
ha rigettato la
[...]
domanda ex art. 96 c.p.c.; ha compensato nella misura di 1/4 le spese di lite (…), condan- nando la ed , in solido tra loro, al pagamento in favore di Pt_1 Pt_3 Parte_2
dei residui 3/4. CP_1
2 4. La e i fideiussori ed hanno proposto Parte_1 Pt_3 Parte_2
appello, rassegnando le seguenti conclusioni: «(…) II. accertare e dichiarare la nullità delle fi- deiussioni e/o la liberazione dei fideiussori e/o la decadenza dell'azione per tutti i motivi so- pra esposti;
III. in via subordinata limitare la fideiussione ai soli canoni di locazione maturati nel semestre precedente alla proposizione della domanda;
IV. accertare e dichiarare la nullità della clausola relativa ai canoni a scalare e rideterminare il rapporto dare avere tra le parti, per i motivi suesposti;
V. in conseguenza di ciò, accertare e dichiarare la Parte_1
[... creditrice nei confronti del dell'importo di € 75.103,2 a titolo di ripetizione CP_1
e compensare tale importo con le richieste del locatore rideterminate al nuovo canone di lo- cazione, e per l'effetto condannare il locatore al pagamento della somma di € 3.952,8, oltre interessi e rivalutazione;
VI. accertare e dichiarare la nullità delle clausole penali o ridurre le stesse ad equità (…); VII. accertare e dichiarare la nullità delle clausole essenziali e per l'effet- to dichiarare la nullità di entrambi i rapporti locatizi con conseguente condanna dell'opposto alla restituzione di tutti i canoni di locazione percepiti;
VIII. condannare il sig. CP_1
al pagamento delle spese di lite in favore dell'avv. Nicomede Di Michele dichiaratosi antista- tario per il giudizio di primo grado, oltre alla maggiorazione del 30% ai sensi del comma 1-bis dell'art. 4 D.M. 55/2014; IX. condannare il sig. al pagamento per le spese di CP_1
lite del grado di appello in favore dei sottoscritti difensori antistatari, oltre alla maggiorazio- ne del 30% ai sensi del comma 1-bis dell'art. 4 D.M. 55/2014».
5. Si è costituito , concludendo per il rigetto dell'appello con vittoria di spe- CP_1
se.
6. Con il primo motivo di gravame, gli appellanti denunziano la violazione dell'art. 1938 c.c., per non avere il Tribunale “tenuto conto della natura futura di tutte le obbligazioni dedotte dal contratto (pagamento dei canoni successivi alla stipula, penali e indennità di occupazio- ne) e per non aver comminato la nullità della fideiussione (…), stante l'omessa indicazione dell'importo massimo garantito”.
6.1. La censura è infondata. Nel contratto di locazione, le obbligazioni principali (pagamen- to dei ratei di canone) nascono dal contratto già stipulato, non da future operazioni bancarie o commerciali. A differenza della fideiussione omnibus, dove è obbligatorio specificare l'im- porto massimo per le future obbligazioni, nel caso della locazione si fa riferimento al contrat- to esistente e alle obbligazioni che ne derivano, le quali sono perciò determinate o determi-
3 nabili, anche se future (ad esempio, canoni dovuti per tutto il periodo di locazione, inclusa la rinnovazione tacita).
Dunque l'importo massimo garantito è pari all'importo complessivo delle obbligazioni na- scenti dal contratto di locazione. Se ne trae conferma da Cass. 23.12.2004 n. 23967, secondo cui, a norma di quanto disposto dagli artt. 1936, 1941 e 1942 c.c., l'obbligazione del fideius- sore, configurandosi in termini di indubitabile accessorietà, ha un oggetto (per sorta capitale
e per accessori) del tutto identico a quello dell'obbligazione principale, non può eccedere quanto dovuto dal debitore, non può essere prestata a condizioni più onerose rispetto a quel- le gravanti sul debitore medesimo.
Per di più, il necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597, 1598 e
1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392\1978, implica che la fideiussio- ne prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito a uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino alla scadenza del secondo sessennio di durata, posto che solo a partire da tale momento la locazione può cessare per un comportamento meramente potestativo delle parti (secondo la logica sottesa all'art. 1597
c.c.), mentre alla scadenza del primo sessennio la cessazione può intervenire solo per disdetta da comunicarsi nei termini stabiliti ovvero a seguito dell'esercizio della facoltà di diniego del rinnovo da parte del locatore per i motivi previsti nel citato art. 29, dunque, in forza di un contegno non meramente potestativo, siccome caratterizzato da particolari modalità e ter- mini [Cass. ord. 17.11.2022 n. 33968; v. anche Cass. ord. 26.11.2014 n. 25171].
Dunque, ai fini di cui all'art. 1938 c.c., l'importo massimo garantito dal fideiussore, in as- senza di altra specificazione, coincide con la somma dei ratei di canone dovuti per due ses- senni. Peraltro, l'inestensibilità delle garanzie prestate da terzi alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto, prevista dall'art. 1598 c.c., si riferisce alle ipotesi fisiolo- giche di rinnovazione o prosecuzione del rapporto, intendendo tale norma tutelare il garante affinché non rimanga astretto nella propria obbligazione anche quando abbia prestato la ga- ranzia in riferimento a rapporti obbligatori la cui durata sia stata ab initio temporalmente delimitata o risulti delimitabile ex lege, mentre la norma non è applicabile nel caso in cui il conduttore, dopo la scadenza del contratto, sia rimasto in mora nel restituire la cosa locata e sia pertanto tenuto a pagare il corrispettivo sino alla riconsegna, poiché tale obbligazione, derivando dall'inadempimento del rapporto originario, vive in stretto collegamento con que-
4 st'ultimo e prescinde del tutto dall'attuazione fisiologica del rapporto locatizio, sicché non è dato al garante giovarsi del concetto di "proroga del contratto" [Cass. 29.07.2016 n. 15781].
Ancor più chiaramente si esprime Cass. ord. 18.02.2022 n. 5423: in tema di contratto auto- nomo di garanzia, la necessità di prevedere l'importo massimo garantito, di cui all'art. 1938
c.c., non riguarda le obbligazioni conseguenti all'inadempimento di quella garantita, dal momento che quest'ultime, ove a loro volta assunte ad oggetto della garanzia, non integrano obbligazioni future, correlandosi a un'obbligazione (successivamente rimasta inadempiuta) già esistente al momento della stipula del contratto.
Ad ogni modo, il ricorso monitorio e dunque la pretesa creditoria azionata da CP_1
riguarda i soli ratei di canone insoluti, onde la questione dell'estensibilità della garan-
[...]
zia a obbligazioni ulteriori nascenti dal contratto è stata richiamata per un verso a fini di completezza dell'argomento, per un altro per rimarcare come i dubbi sulla validità della fi- deiussione siano stati sollevati sempre per le obbligazioni accessorie o le proroghe oltre il se- condo sessennio, laddove invece nessun dubbio si pone rispetto ai ratei previsti in contratto e riferiti alla durata programmata del rapporto.
7. Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti lamentano la violazione dell'art. 1956
c.c. e dei principi di correttezza e buona fede, là dove il locatore ha atteso ben dodici mesi prima di chiedere il pagamento alla conduttrice, così aggravando la posizione dei fideiussori.
Per_
7.1. La censura è infondata. I soci della e i fideiussori sono le stesse persone: Pt_1
[.
e . Sicché non era il locatore a dover “tutelare la posizione dei terzi ga- Parte_3
ranti” (così l'appello) contro l'inadempimento della conduttrice, ma proprio la conduttrice, ossia i garanti stessi nella loro diversa qualità di debitori principali pur in forma societaria. In tale situazione, infatti, per un verso non è ipotizzabile alcun obbligo del creditore (locatore) di informarsi e di rendere edotto il fideiussore, già pienamente informato, delle peggiorate condizioni economiche del debitore;
per altro verso, la qualità di socio del fideiussore con- sente a quest'ultimo di attivarsi per impedire che continui la negativa gestione della società, mediante la revoca dell'amministratore, o per non aggravare ulteriormente i rischi assunti, mediante l'anticipata revoca della fideiussione [tanto si argomenta da Cass. 15.02.2016 n.
2902].
Peraltro il riferimento all'art. 1956 c.c. è inappropriato perché il locatore non ha fat- CP_1
to credito alla (conoscendone le precarie condizioni economiche), ma ha agito per Pt_1
5 far valere crediti nati dal contratto di locazione, dunque sorti contestualmente alla stipula delle fideiussioni.
8. Con il terzo motivo di gravame, gli appellanti osservano che la sentenza impugnata va riformata per non aver considerato che l'unica obbligazione garantita riguarda la prima men- silità di canone non pagato, dovendosi ritenere il contratto risolto ipso iure. Il Tribunale, in- fatti, ha statuito la parziale decadenza del creditore per avere egli agito oltre i sei mesi previ- sti dall'art. 1957 c.c., così considerando i canoni di locazione come obbligazioni autonome e condannando i fideiussori al pagamento delle ultime sei mensilità. Ma secondo gli appellanti l'unica obbligazione garantita azionata dal locatore sarebbe quella relativa al mancato pa- gamento del canone del dicembre 2018, ovvero la prima mensilità di canone non pagato, stante la risoluzione ipso iure stabilita in contratto. “Dopo tale momento, il locatore non au- torizzato all'ulteriore concessione di credito avrebbe dovuto risolvere il contratto di locazione
e provvedere alla liberazione degli immobili”.
8.1. Effettivamente entrambi i contratti contengono la clausola risolutiva espressa, in virtù della quale il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone abilitava il locatore a ottenere la risoluzione del rapporto. Tale clausola, secondo gli appellanti, limiterebbe la garanzia alla sola prima mensilità. Ma l'eccezione è tardiva, in quanto formulata per la prima volta in appello, ed è perciò inammissibile. Essa è comunque priva di pregio, dal momento che non è obbligatorio per il locatore avvalersi della clausola risolutiva e infatti non ha CP_1
inteso avvalersene, preferendo che il rapporto di locazione proseguisse.
9. Con il quarto motivo di gravame, gli appellanti censurano la sentenza impugnata per non aver considerato sulla scorta degli art. 32 e 79 della Legge 392/1978 la nullità del canone a scaletta, con conseguente rideterminazione del rapporto dare avere tra le parti, onde il cre- dito della per € 3.952,80. Parte_1
9.1. La censura è infondata. In tema di locazione di immobili a uso diverso da quello di abi- tazione, devono ritenersi legittimi – alla stregua del principio generale della libera determi- nazione convenzionale del canone locativo – tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, quanto il patto successivo con il qua- le le parti stabiliscono consensualmente, nel corso del rapporto, una misura del canone di- versa da quella originariamente prevista. La legittimità di tali patti (iniziali o successivi) deve
6 essere esclusa soltanto ove risulti (dal testo contrattuale o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978
(nella formulazione originaria e in quella novellata dall'art. 1, comma 9 sexies, della legge n.
118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, com- ma 1, della stessa legge [Cass. ord. 12.11.2021 n. 33884]. Tale ultima surrettizia elusione normativa non emerge affatto dai due contratti prodotti in giudizio, nei quali la misura ridot- ta del canone nei primi tre anni (“per agevolare l'inizio delle attività del conduttore”: così il 2° comma dell'art.1) e l'aggiornamento Istat (previsto all'art. 5) sono oggetto di distinte e sepa- rate clausole contrattuali.
Di nessun rilievo è la circostanza che la avesse iniziato la propria attività lavorativa Pt_1
nel lontano 2005, sicché lo sconto sul canone per i primi tre anni sarebbe tale “solo sulla car- ta”. Sono proprio i fideiussori (nonché soci) che, nell'invocare (erroneamente) l'applicazione dell'art. 1956 c.c., ci informano delle precarie condizioni economiche della alla qua- Pt_1
le, nel momento in cui acquisiva in fitto nuovi stabili, il locatore concesse agevolazioni CP_1
perché si potesse rilanciare sul mercato.
10. Con il quinto motivo di gravame, gli appellanti censurano la sentenza impugnata per non avere il Tribunale considerato “la nullità delle clausole penali stante la loro totale iniqui- tà e visto il parziale adempimento delle obbligazioni dedotte in contratto”.
10.1. La censura è infondata. Va premesso che le clausole penali non sono state azionate dal locatore;
che il rapporto di locazione è cessato;
che gli immobili sono stati rilasciati al lo- catore il 5.11.2021 (verbale dell'Ufficiale giudiziario in produzione ), in forza di ordi- CP_1
nanza esecutiva del Tribunale di Napoli Nord emessa il 30.06.2020 e atto di precetto notifi- cato il 28.07.2021.
La prima penale consiste nella perdita dello sconto pattuito per i primi tre anni nel caso di recesso della conduttrice prima dei sei anni della scadenza naturale del contratto. Si tratta di un equo corrispettivo del recesso ingiustificato. Questo, infatti, eliderebbe la funzione per la quale lo sconto era stato concesso: agevolare l'avvio dell'attività d'impresa in vista di un rap- porto destinato ad andare a normale regime nell'arco di dodici anni, considerato il rinnovo automatico dopo i primi sei. Pertanto lo “sconto” si spiega proprio con la prospettiva che, dopo le difficoltà iniziali, il rapporto si consolidasse con reciproco vantaggio (economico per
7 il locatore), precluso invece dall'anticipato recesso.
La seconda penale riguarda l'ingiusta detenzione del bene. È previsto che, in caso di man- cato rilascio dell'immobile, e dunque di perdurante occupazione dopo la cessazione del rap- porto, il conduttore debba versare a titolo di penale, salvo il maggior danno, per ogni giorno di occupazione la somma di 1/60 del canone mensile in quel momento previsto. Clausola niente affatto iniqua – a giudizio di questa Corte – trattandosi della liquidazione forfetaria del danno ex art. 1591 c.c. in una misura ragionevole pari alla metà del canone mensile.
La terza penale riguarda – così testualmente gli appellanti – “la non meglio precisata rinun- cia o pretesa che il conduttore potrà avere nei confronti del locatore in forza dei contratti di locazione”. La censura è inammissibile perché in nessun modo argomentata;
o – per usare le stesse parole degli appellanti – “non meglio precisata”, al pari della clausola che si intende criticare.
11. L'appello va dunque respinto. Spese del grado secondo soccombenza, che si liquidano come da dispositivo in base al DM\2014 e successive modificazioni, scaglione di valore da
52.001,00 a 260.000,00 euro.
Vengono liquidati i compensi per le fasi di studio (€ 2.980,00), introduttiva (€ 1.914,00) e decisionale (€ 5.106,00). Nulla viene liquidato per la fase istruttoria/trattazione, che in ap- pello non ha avuto luogo. Questa Corte aderisce infatti all'orientamento di recente espresso da Cass. 19.09.2025 n. 25664: “In tema di liquidazione delle spese processuali secondo il d.m.
n. 55 del 2014, il compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione nel giudizio di primo gra- do è sempre dovuto, a prescindere dall'effettivo svolgimento di attività istruttoria in senso stretto, rilevando anche l'esame dei provvedimenti giudiziali, degli scritti avversari e le ulte- riori attività difensive riconducibili a tale fase. Diversamente, nel giudizio di appello, la liqui- dazione del compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione è ammessa unicamente qualo- ra siano effettivamente poste in essere, nel corso della prima udienza di trattazione, una o più delle specifiche attività previste dall'art. 350 c.p.c., ovvero sia fissata un'udienza a tal fi- ne, non essendo sufficiente la mera produzione di documenti o l'articolazione di istanze istruttorie negli atti introduttivi o in quelli successivi”.
12. Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002 n.
115, per il versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo pari a quanto dovu- to a titolo di contributo unificato.
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Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla e , nei confronti di Parte_1 Parte_2 Parte_3
, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord 1° ottobre 2021 n. 2766, CP_1
così provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna la e , in solido, alla ri- Parte_1 Parte_2 Parte_3
fusione delle spese processuali in favore di , che liquida in € 10.000,00 per CP_1
compensi ed € 1.500,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre IVA e CPA;

- dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio
2002 n. 115 per il versamento di un ulteriore importo pari a quanto dovuto a titolo di contri- buto unificato da parte di e . Parte_1 Parte_2 Parte_3
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 28 ottobre 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firma apposta in modalità digitale
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