REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa IA RI Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 240 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 tra appresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. MATTANA Parte_1
NI e avv. SECHI ALBERTO come da procura in atti
APPELLANTE appresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. PIREDDA Controparte_1
NA RI AN, avv. PAGLIAZZO SIMONETTA, avv. MARCO RUSSO, avv. RI
ID LD e avv. ALBERTO SECHI come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
All'udienza del 12/12/2025 la causa è stata decisa sulle seguenti

1 CONCLUSIONI
Nell'interesse di : In via cautelare sospendere l'efficacia esecutiva della Parte_1
sentenza impugnata, Nel merito, in riforma della sentenza impugnata, 1) Rigettare la domanda attrice stante la validità e l'efficacia del rapporto locatizio. 2) Con vittoria di spese del doppio grado del giudizio
Nell'interesse di Voglia l'Ecc.ma Corte, ogni contraria istanza, Controparte_1
eccezione e conclusione respinta: 1) rigettare l'appello e confermare la sentenza del Tribunale di Sassari n. 331/2025, 2) per l'effetto, condannare all'immediato rilascio;
3) Parte_1
con vittoria di spese, diritti ed onorari.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato, il onveniva in giudizio nanti il Tribunale Controparte_1 di Sassari, , chiedendo che venisse dichiarata la nullità del contratto verbale di Parte_1 locazione, relativo all'immobile sito in Alghero, via Brigata Sassari n. 44, di sua proprietà in forza di testamento o, in subordine, che venisse dichiarata la risoluzione per intervenuta scadenza, con condanna, in ogni caso, del convenuto al rilascio. Il ricorrente sosteneva che nessun contratto valido esisteva tra le parti, e che, in ogni caso, esso doveva considerarsi nullo per mancanza della forma scritta, indispensabile nei contratti con la Pubblica Amministrazione. Aggiungeva che, in ogni caso, il contratto originario, stipulato nel 1963, era scaduto nel 1964 e non era mai stato rinnovato.
Si costituiva in giudizio che sosteneva l'esistenza di un valido rapporto locatizio, Pt_1 instaurato con il padre , a cui era subentrato legittimamente, a seguito del Persona_1 decesso, in qualità di erede convivente. Affermava, inoltre, che il aveva sempre dato esecuzione al contratto, inviando CP_1 regolarmente i bollettini di pagamento intestati a suo nome, aggiornati secondo gli indici ISTAT, e che mai aveva dato disdetta né esercitato il diritto di recesso.
Inoltre, contestava la legittimazione del a rivendicare la proprietà dell'immobile, CP_1 richiamando le disposizioni testamentarie del de cuius, che imponevano vincoli specifici sull'uso dei beni.
All'esito dell'istruttoria documentale, il Tribunale, con sentenza n. 331/2025 del 16.04.2025, accoglieva la domanda del ritenendo non che non era provato alcun contratto scritto CP_1 tra le parti e che, pertanto, l'occupazione dell'immobile da parte di era priva di titolo;
Pt_1 condannava, infine, il convenuto al rilascio dell'immobile e alla rifusione delle spese di lite.
Avverso la predetta sentenza ha presentato appello basandolo su quattro motivi di Pt_1 doglianza:
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1. Esistenza di un contratto di locazione scritto
Secondo l'appellante, il giudice di primo grado avrebbe errato ritenendo inesistente un contratto scritto tra le parti, ricavabile invece dalla delibera comunale del 1963, con la quale era stata decisa la stipula di un contratto di locazione, in favore del padre dello da Pt_1 ritenersi, nei fatti, un contratto scritto valido, contenente tutti gli elementi essenziali (parti, oggetto, canone, durata).


2. Validità del rinnovo tacito
Secondo lo Zinchiri, il Tribunale errava nell'escludere la possibilità di rinnovo tacito per i contratti con la Pubblica Amministrazione. In proposito, ha citato la giurisprudenza recente (Cass. civ. n. 9759/2023) che ammette il rinnovo tacito anche per contratti con la P.A., se originariamente stipulati in forma scritta.


3. Imputazione dei pagamenti Il giudice riteneva che i pagamenti effettuati fossero da considerarsi “indennità di occupazione”, mentre l'appellante ha contestato questa interpretazione, evidenziando che i bollettini inviati dal Comune riportavano chiaramente la dicitura “canone di locazione” e che gli importi erano aggiornati secondo gli indici ISTAT.


4. Subentro legittimo nel contratto
Infine, l'appellante ha sostenuto di essere legittimamente subentrato ai genitori defunti nel contratto di locazione, in base all'art. 6 della L. 392/1978, senza necessità di nuovo contratto, come preteso dalla controparte.
In subordine, ha eccepito l'intervenuta usucapione dell'immobile, in quanto occupato pacificamente e continuativamente da oltre 30 anni.
Regolarmente citato si è costituto il he ha richiesto il rigetto del gravame Controparte_1 in quanto infondato in fatto e in diritto.
La causa è stata decisa all'udienza odierna a seguito di discussione delle parti con lettura del dispositivo e contestuali motivazioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Possono essere trattati congiuntamente tutti i motivi di doglianza in quanto strettamente collegati tra loro in via logica.
L'appello è da rigettare nella sua interezza.
L'appellante ha sostenuto l'esistenza di un contratto scritto di locazione tra le parti originarie (dante causa dello e desumibile, a suo dire, dalla delibera Pt_1 Controparte_1 comunale del 1963 che autorizzava la stipulazione dell'accordo.
In proposito si osserva che secondo il principio consolidato della giurisprudenza di merito e legittimità la volontà negoziale della Pubblica Amministrazione non può essere desunta
3 implicitamente da comportamenti concludenti, (ma deve essere manifestata nelle forme previste dalla legge, tra cui la forma scritta ad substantiam). Tale forma non può essere surrogata da atti interni quali delibere o determinazioni, né da comportamenti taciti, anche se protratti nel tempo. (cfr. Cass. civ., sez. III, 11 novembre 2015, n. 22994) La validità del vincolo contrattuale richiede, pertanto, la redazione di un atto scritto recante la sottoscrizione di entrambe le parti, con indicazione dell'oggetto e del corrispettivo. È ammessa, inoltre, la formazione del consenso mediante dichiarazioni scritte separate, purché tutte le obbligazioni che compongono il sinallagma siano documentate per iscritto. (Cass. civ., sez. I, ordinanza 2 settembre 2024, n. 23460). Tuttavia, sebbene non sia necessario che il requisito della forma scritta sia assicurato in un unico contesto, in quanto la volontà negoziale può esprimersi in diversi documenti o negozi, è, comunque, indispensabile che tutte le obbligazioni che formano il sinallagma siano documentate per iscritto. (Cass. civ., sez. I, ordinanza 19 marzo 2024, n. 7323). Più nello specifico la sez. I Civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza 20 settembre 2024, n. 25256, ha riaffermato gli assunti sopra espressi, sancendo che la forma scritta costituisce elemento dirimente al fine di stabilire il perfezionamento del consenso (vincolo negoziale), negando al contempo l'idoneità delle delibere/determinazioni (atti interni) a supplire al requisito formale prescritto per i contratti della Pubblica Amministrazione: principio quest'ultimo, «ben radicato nella giurisprudenza di questa Corte» (Cfr. Cass. civ., sez. II, sentenza n. 8574 del 27 marzo 2023; n. 15303 del 13 maggio 2022; n. 510 del 14 gennaio 2021; n. 11465 del 15 giugno 2020.)
Trasponendo i suddetti principi al caso di specie, si osserva che la delibera del Comune del 1963, (seppur contiene l'indicazione delle parti, del bene locato, del canone e della durata del rapporto, elementi essenziali del contratto), non può ritenersi un valido accordo trattandosi di mero atto interno dell'Amministrazione. Accordo non concretizzatosi in un atto autonomo e distinto – ed avente esso stesso gli elementi essenziali sopraindicati – dall'atto amministrativo presupposto. Tale delibera, inoltre, risulta del tutto priva di sottoscrizione delle parti contrattali, necessaria per cristallizzare la loro volontà in merito all'oggetto dell'accordo.
Pertanto, tale provvedimento amministrativo può al più valere come mera proposta. Ciò discende dai principi generali del diritto civile, per i quali, quando la forma scritta è stabilita a pena di nullità, è necessario che il documento contrattuale sia sottoscritto da entrambi i contraenti: tale doppia sottoscrizione costituisce un elemento essenziale.
Da ciò consegue che, mancando la forma scritta del contratto risulta corretta la conclusione del primo giudice che dichiarava la nullità del contratto verbale. A fortiori non può condividersi quanto sostenuto da parte appellante circa la rinnovazione tacita del contratto, in quanto la giurisprudenza della S.C. (anche quella citata dallo Pt_1 ammette tale rinnovazione tacita ma a condizione che sia stata stipulato un contratto scritto, circostanza del tutto assente nel caso in esame.
4 Per le stesse ragioni, in difetto di forma scritta e di valido contratto di locazione, non può sussistere un subentro automatico, ai sensi dell'art. 6 della L. 392/1978 ai propri danti causa.
I pagamenti nel corso degli anni “a titolo di canone di locazione con aggiornamenti ISTAT” non appaiono, pertanto, sufficienti a dimostrare l'esistenza di un valido rapporto locatizio tra le parti.
La valutazione di inammissibilità dell'eccezione di usucapione già fatta dal primo giudice in quanto tardiva, deve, trovare conferma anche in questo grado per le medesime motivazioni.
Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è interamente da rigettare, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio, scaglione di riferimento, ai valori medi Si dà atto, infine, della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.

PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 331/2025 del 16.04.2025 Parte_1 emessa dal Tribunale di Sassari.
- condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del presente giudizio, che liquida in euro 673,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 12/12/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa IA RI
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