REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Benedetta Thellung de Courtelary Presidente relatore dr. Marina Tucci consigliere dr. Mario Montanaro consigliere riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1549 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in decisione senza termini all'udienza del 22 settembre 2025 e vertente TRA

Parte_1
(C.F. in persona del legale rappresentante pro P.IVA_1 tempore, con l'avvocato Giancarlo Mattiello
PARTE APPELLANTE E
(P. IVA Controparte_1
) in persona del Presidente pro tempore, P.IVA_2
(C.F. ), CP_2 CodiceFiscale_1
(C.F. , CP_3 CodiceFiscale_2
(C.F. ), CP_4 CodiceFiscale_3
(C.F. , CP_5 CodiceFiscale_4
(C.F. , Parte_2 CodiceFiscale_5
(C.F. ), Parte_3 CodiceFiscale_6
(C.F. ), Parte_4 CodiceFiscale_7
(C.F. ), Parte_5 CodiceFiscale_8 Parte_6
(C.F. ), (C.F. CodiceFiscale_9 Parte_7
), (C.F. CodiceFiscale_10 Parte_8 [...]
), (C.F. C.F._11 Parte_9 C.F._12
), (C.F. ),
[...] Parte_10 CodiceFiscale_13 [...]
(P.IVA ) in Parte_11 P.IVA_3
1 persona dell'amministratore pro tempore, con l'avvocato Gianfranco Castorino
PARTE APPELLATA
NONCHÉ CONTRO
, , CP_6 CP_7 CP_8
,
[...] Controparte_9
, Controparte_10 CP_11
[...]
APPELLATI CONTUMACI
E
Controparte_12

[...] Controparte_13
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro P.IVA_4 tempore, con l'avvocato Giancarlo Mattiello
TERZO INTERVENUTO
OGGETTO: Appello avverso sentenza n. 2282/2020, emessa dal Tribunale di Roma, pubblicata in data 03.02.2020 in materia di oneri consortili. Si dà atto che la presente causa non concerne la materia specializzata dell'impresa.
FATTO E DIRITTO
§ 1. — Primo grado:
- con atto di citazione ritualmente notificato, la
, quale proprietaria di due Parte_1 lotti (31-32) ubicati nel comprensorio sito in Roma, località Castel di Guido, ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Roma, il e i soci del , rassegnando Controparte_1 CP_1 le seguenti conclusioni: «Voglia l'Ill mo Tribunale civile adito, rigettata ogni contraria istanza, per tutti i fatti e motivi di cui in narrativa: in via principale, dichiarare valido ed efficace il recesso esercitato dalla
con la lettera Parte_1 raccomandata A.R. del 14/4/20013, quale recesso ad nutum o, gradatamente, per giusta causa: in subordine, nella denegata ipotesi di mancata accettazione di quanto sopra. accertare la manifesta volontà della Congregazione attrice di recedere dal
e per l'effetto dichiarare con Controparte_1 sentenza costitutiva la cessazione e/o risoluzione del vincolo
2 consortile per intervenuto recesso dell'attrice: in ulteriore subordine, accertata la sopravvenuta impossibilità dell'oggetto sociale del , di diritto o per mancanza Controparte_1 del presupposto negoziale, dichiarare con sentenza costitutiva risolto e/o cessato il vincolo consortile della Parte_1 attrice o comunque invalido e inefficace l'atto costitutivo e lo statuto del convenuto;
gradatamente, accertare e CP_1 dichiarare l'impossibilità sopravvenuta dell'oggetto del
[...]
dichiararne per l'effetto il suo scioglimento. Controparte_1
Con condanna del convenuto alla refusione di tutte le spese, compensi di lite. oltre ad IVA 22%, CAP 4%, e spese generali 15%.»;
- con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto delle Controparte_1 domande articolare da parte attrice e rassegnando le seguenti conclusioni: «Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contraris rejectis, per i motivi tutti esposti in narrativa e per quelli ritenuti di giustizia: I - nel merito rigettare tutte le domande svolte dall'attrice, in forza del giudicato interno, esterno e di riflesso, nonché in subordine poiché infondate, sia in fatto che in diritto e comunque sfornita di prova, condannando l'attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 1 comma c.p.c., da liquidarsi equitativamente, anche d'ufficio: II - Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre al rimborso forfetario ex art. 2 D.M. 55/2014.»;
- con comparsa di costituzione e risposta, si sono costituiti in giudizio , , , CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
, , ,
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , , , Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8 Pt_9
, , chiedendo il
[...] Parte_10 Parte_11 rigetto delle domande articolare da parte attrice con condanna della stessa al risarcimento del danno ex art. 96, primo comma, c.p.c., ed articolando le seguenti conclusioni: «Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per i motivi tutti esposti in narrativa e per quelli ritenuti di giustizia: I - nel merito rigettare tutte le domande svolte dall'attrice, in forza del giudicato interno, esterno e riflesso, nonché in subordine poiché infondate, sia in fatto che in diritto e comunque sfornita di prova, condannando l'attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 1 comma c.p.c., da liquidarsi equitativamente, anche d'ufficio;
3 II - Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre al rimborso forfetario ex art. 2 D.M. 55/2014 ed accessori, come per legge.»;
- il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione all'udienza del 25.09.2019 assegnando i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
§ 2. — All'esito del giudizio, il Tribunale ha così deciso: «il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede:
- rigetta le domande proposte dalla
[...]
; Parte_1
- condanna la parte attrice al pagamento delle spese di lite che si liquidano in euro 3.420,00 per compensi, oltre accessori come per legge».
A fondamento della decisione, il primo Giudice, per quanto interessa il presente giudizio di appello, ha stabilito che:
- Sulla disciplina applicabile al consorzio di urbanizzazione Ai fini della individuazione della disciplina applicabile alla fattispecie dedotta in giudizio è opportuno ricordare che, secondo un principio di diritto consolidato nella giurisprudenza, i consorzi di urbanizzazione (enti di diritto privato, costituiti da una pluralità di persone che, avendo in comune determinati bisogni o interessi, si aggregano fra loro allo scopo di soddisfarli mediante un'organizzazione sovraordinata), preordinati alla sistemazione e al miglior godimento di uno specifico comprensorio attraverso la realizzazione e la fornitura di opere o servizi assai complessi ed onerosi, costituiscono figure atipiche che, per essere caratterizzate dall'esistenza di una stabile organizzazione di soggetti funzionale al raggiungimento di uno scopo non lucrativo, presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute. Il problema della normativa ad essi applicabile va, peraltro, risolto alla luce della considerazione che, accanto all'innegabile connotato associativo, essi si caratterizzano anche per un forte profilo di realità - in quanto il singolo associato, inserendosi, al momento dell'acquisto dell'immobile, nel sodalizio, onde beneficiare dei vantaggi offertigli, assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente comuni, legittimamente qualificabili in termini di "obligationes propter rem" con riferimento non solo alla gestione delle cose e dei servizi consortili, ma anche alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria - sicché, insoddisfacenti risultando tanto le teorie che propugnano l'applicazione generalizzata delle norme sulle associazioni, quanto quelle che propendono per il ricorso alle sole disposizioni in tema di comunione e condominio, ed è invece d'uopo rivolgere l'attenzione, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, soltanto ove questo nulla disponga al riguardo, passare all'individuazione della normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati dalla controversia (Cass. sent. 21/03/2003 n. 4125). E' stata al riguardo prodotta in giudizio copia dello Statuto del , CP_1 che ai sensi dell'art.1 ha dagli altri scopi quello di "provvedere alla
4 manutenzione, ordinaria e straordinaria ed eventuale ricostruzione e dal buono stato di viabilità, alla sicurezza ed alla sia e scoli delle strade tutte della lottizzazione, che costituiscono proprietà comune dei consorziati" nonché quello di "provvedere alla manutenzione ordinaria straordinaria, l'esercizio del mantenimento in efficienza dell'impianto idrico di proprietà comune…… alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di illuminazione stradale……… a tutti gli altri servizi comuni ed a quant'altro di interesse comune". È anche da evidenziare che l'art. 4 dello Statuto stabilisce che “fanno obbligatoriamente parte del i proprietari dei lotti di terreno e/o di CP_1 edifici, compresi nel comprensorio, siano essi persone fisiche o giuridiche……”. Si ritiene, dunque, che, stante il profilo di realità evidenziato dalle clausole statutarie sopra riportate, colui che possiede o acquista un immobile sito nella zona di operatività del si inserisce al momento in cui si perfeziona CP_1 la realità nel sodalizio ed assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente comuni, legittimamente qualificabili in termini di “obligationes propter rem”.
- Sull'obbligo di corrispondere gli oneri consortili in capo alla Congregazione dei Legionari di Cristo
Con particolare riguardo all'obbligo di corrispondere gli oneri consortili si osserva che esso trova la sua fonte nei servizi resi dal e rientra, come CP_1 sopra detto, nel novero delle “obligationes propter rem”.
Ne consegue che, essendo pacifico che la è proprietaria Parte_1 di un immobile sito nell'ambito territoriale del , non vi possono essere CP_1 dubbi sulla sua qualità di consorziata e sulla sussistenza dell'obbligazione del pagamento dei contributi in virtù del carattere reale del vincolo rappresentato dalla proprietà di un immobile ricompreso nel territorio consortile. Resta pertanto superata la contestazione sollevata dalla parte attrice la quale - nell'assumere che il era stato costituito con il principale scopo CP_1 di stipulare con il comune di Roma la convenzione prevista per l'edificabilità della zona di G4 del piano regolatore generale nonché eseguire le relative opere di urbanizzazione, che l'originale disciplina urbanistica della zona G4 era stata successivamente modificata con la delibera la giunta regionale 4409 del 15 luglio 1997 e trasformata alla nuova disciplina adottata per le aree G 3 - ne ha concluso che la luce della nuova linea regionale ripetuto il diritto in capo ai proprietari di aree ancora libere all'interno del comprensorio di ottenere la concessione edilizia disgiuntamente da qualsiasi concorso di proprietari delle aree edificate senza la necessità di aderire ad un struttura consortile. È sufficiente al riguardo osservare che la Congregazione ha pacificamente edificato in aree ubicate all'interno del , peraltro in CP_1 epoca antecedente l'adozione della delibera del 15 luglio 1997, senza peraltro risultare in possesso di concessioni edilizie che abbiano potuto legittimare da parte del l'adozione di un regime diverso rispetto a quello Parte_12 proprio dei consorzi di urbanizzazione, regime questo che avrebbe potuto intervenire in forza del perfezionamento di un atto d'obbligo. Né a tal fine rileva che la parte attrice abbia già costruito sui terreni interessati. Tale circostanza infatti non fa venire meno il proprio obbligo, quale aderente al di partecipare alle spese per le opere di urbanizzazione CP_1 primaria e secondaria. E' del resto da rilevare che la parte attrice non risulta aver costruito in presenza di una concessione edilizia - risultando al riguardo essere
5 stata rilasciata in data 30 luglio 2004 la concessione in sanatoria 320806 con riguardo ad immobili abusivi edificati in via Aurelia 677 subordinata alle prescrizioni di cui alla legge 47/85- con la conseguenza che l'articolo 35 della legge 47/1985 prevede testualmente che per le costruzioni ed altre opere di cui al primo comma dell'art. 31, realizzate in comprensori la cui lottizzazione sarebbe dovuta avvenire a norma dell'art. 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il versamento dovuto per l'oblazione di cui all'art. 31 non costituisce titolo per ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, che resta subordinata anche all'impegno di partecipare pro quota agli oneri di urbanizzazione dell'intero comprensorio in sede di stipula della convenzione.
- Sulla volontà di adesione al vincolo consortile
Va, in ogni caso, considerato che, salvo il caso in cui la legge e lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del o di aderire al già costituito può
CP_1 CP_1 assumere la forma tacita e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, come la consapevolezza di acquistare immobile compreso in un oppure
CP_1 l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati (Cass. sent. 29.01.2003 n. 1277). Nel caso di specie ricorre anche il presupposto in esame, poiché non è contestato che la parte attrice - fin dalla sua adesione espressa al e
CP_1 successivamente a tutte le vicende elencate ai fini di suffragare il proprio diritto a non aderire più al convenuto - si sia avvalso dei servizi offerti dal
CP_1
, quali strade, fognature e illuminazione, con ciò manifestando la sua CP_1 volontà di partecipare al . CP_1 Né d'altra parte sussiste la necessità della forma scritta ex art. 2603, 1° comma, c.c. in quanto la disciplina di cui agli artt. 2602 e s.s. c.c. si riferisce solo ai consorzi fra imprenditori per il coordinamento della produzione e degli scambi e non anche al consorzio di urbanizzazione. Non rileva infine la circostanza che alcuni consorziati - tra i quali non figura la Congregazione - abbiano sottoscritto l'atto d'obbligo 68051 finalizzato alla stipula di una convenzione urbanistica con il e che il Parte_12
convenuto nel verbale d'assemblea del 16/4/2015 del ha
CP_1 CP_1 formalizzato la presa d'atto della volontà dei sottoscrittori dell'atto d'obbligo, di costituire un consorzio, che ha lo scopo di edificare nuove volumetrie, all'interno del ”. E' al riguardo sufficiente considerare che - Controparte_1 anche nel caso in cui dovesse essere costituito un qualche tipo di nuovo
CP_1 al fine di gestire ulteriori o diversi servizi ad esclusivo beneficio dei soggetti già aderenti al - continuerebbe la gestione dei servizi Controparte_1 comuni consortili già esistenti quali quelli relativi all'impianto idrico, all'impianto di illuminazione ed alla rete stradale del di cui
CP_1 pacificamente beneficia la parte attrice la quale al riguardo si è limitata, in sede di prime memorie difensive, a contestare al di aver per anni disatteso
CP_1 di occuparsi delle strade e degli impianti tanto che molti dei residenti costituiti in associazione avrebbero curato a loro spese tali attività, con ciò confermando l'effettiva esistenza di servizi comuni. Devono pertanto essere rigettate tutte le domande proposte dalla parte attrice non potendo la stessa recedere da un tuttora esistente per la
CP_1 gestione di servizi comuni di cui la stessa parte attrice beneficia.
- Sulla domanda di condanna dei convenuti ex art. 96 c.p.c.
6 Non sussistono i presupposti oggettivi e soggettivi per la pronuncia di condanna ex art.96 c.p.c.
§ 4. — Ha proposto appello la Parte_1
ed ha così concluso:
[...]
«Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita per tutti motivi esposti nel presente atto, rigettata ogni contraria eccezione od istanza, riformare parzialmente la sentenza impugnata nella parte in cui respinge le domande dell'attrice e la condanna alla refusione delle spese di lite, ed accogliere integralmente le conclusioni anche in ordine alle richieste istruttorie rese dalla
in primo grado, Parte_1 condannando gli appellati a rifondere all'appellante spese e compensi. oltre a spese generali, iva e cap, del doppio grado di giudizio;».
Hanno resistito al gravame Controparte_1 nonché , , , CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
, , ,
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , , , Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8 Pt_9
, e ed hanno così
[...] Parte_10 Parte_11 concluso: «Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma adita, contrariis reiectis, per i motivi tutti esposti in narrativa e per quelli ritenuti di giustizia: I – rigettare l'appello così come proposto, poiché infondato, sia in fatto che in diritto e comunque sfornito di prova, confermando la sentenza appellata in ogni sua parte;
II – Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre al rimborso forfettario ex art. 14 D.M. 127/2004.».
, CP_6 CP_7 Controparte_8
, e Controparte_9 Controparte_10
, sebbene ritualmente evocati, non si sono Controparte_11 costituiti nel giudizio di gravame e, all'udienza del 02.11.2020, sono stati conseguentemente dichiarati contumaci.
Con atto di intervento ai sensi dell'art. 111 c.p.c. si è costituita nel giudizio di appello
[...]
in quanto Controparte_14 successore a titolo particolare della Parte_1 Parte_1
, articolando le seguenti conclusioni:
[...]
«Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita per tutti motivi esposti nel presente atto, rigettata ogni contraria eccezione od istanza, riformare parzialmente la sentenza impugnata nella parte
7 in cui respinge le domande dell'attrice e la condanna alla refusione delle spese di lite, ed accogliere integralmente le conclusioni anche in ordine alle richieste istruttorie rese dalla
in primo grado, Parte_1 condannando gli appellati a rifondere all'appellante spese e compensi, oltre a spese generali, iva e cap, del doppio grado di giudizio;
».
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del 22.09.2025, senza assegnazione di ulteriori termini per il deposito di conclusionali e memorie di replica, in quanto le parti, in virtù della concessione dei termini anticipati come da decreto pubblicato il 30.06.2025, avevano già ottenuto la concessione di termini per rassegnare le proprie conclusioni.
§ 5. — L'appello contiene i seguenti motivi di impugnazione:
- A) Violazione di Legge sub art. 36 c.c. - errata valutazione e/o travisamento di fatti e prove - violazione di legge sub artt. 113, 115 e 116 c.p.c. - omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su punti decisivi per la soluzione della controversia Con il primo motivo di gravame, parte appellante censura la sentenza di primo grado in quanto adottata in violazione del disposto di cui all'art. 36 c.c. in materia di regolamentazione e amministrazione delle associazioni non riconosciute. Sostiene l'appellante che il primo giudice abbia errato nel ritenere l'obbligazione a carico dei consorziati alla stregua di un'obbligazione propter rem nonché nell'interpretare l'articolo 1 dello Statuto consortile. Deduce, invero, la Congregazione che da tale disposizione non discenderebbe un obbligo dei soci alla corresponsione, in favore del , di oneri di urbanizzazione ovvero di CP_1 convenzione con il Parte_12
Con particolare riferimento alla qualificazione dell'impianto idrico realizzato dal , fornita una iniziale CP_1 distinzione tra “beni comuni dei consorziati” e “beni attuali esistenti, di cui il ha assunto la mera gestione e CP_1 manutenzione temporanea”, la ha rappresentato Parte_1 come lo stesso non possa ritenersi bene di proprietà comune in quanto preesistente al , e dunque di proprietà esclusiva CP_1 dei primi lottizzatori proprietari dei terreni agricoli allora esistenti.
8 In conclusione, in ordine all'esistenza o meno di un vincolo reale tra associati al , deduce l'appellante che il CP_1
Tribunale avrebbe omesso di operare ogni accertamento di merito nonché travisato le prove messe a disposizione dalle parti, erroneamente riconducendo la norma statutaria citata alla disciplina del Condominio anziché a quella applicabile per le associazioni non riconosciute.
- B) Omessa e insufficiente motivazione su di un punto decisivo per la soluzione della controversia – errore e/o travisamento di fatti e di diritto violazione di legge sub artt. 115 e 116 c.p.c. – violazione di legge sub. art. 24 c.c. o in subordine dell'art. 2285 c.c. – gradatamente violazione di legge sub art. 2611 comma 1 c.c. Con il secondo motivo di censura, articolato in più profili, l'appellante deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che la manifestazione della volontà di adesione al ovvero di partecipazione alla costituzione CP_1 di un nuovo potesse avvenire anche in forma tacita, CP_1 desumersi da presunzioni o da fatti concludenti. In particolare, deduce la Congregazione di non aver mai aderito volontariamente allo Statuto consortile, sia espressamente che per fatti concludenti, né tantomeno di aver sottoscritto atti d'obbligo con il Parte_12
Peraltro, sostiene l'appellante che la sentenza sarebbe altresì errata nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto che la a riprova della sua adesione al , avrebbe Parte_1 CP_1 fruito volontariamente e consapevolmente dei servizi comuni del
, considerato che detti servizi (tra cui le fognature, CP_1
l'impianto idrico attuale e l'impianto elettrico), non potevano essere utilizzati dalla in quanto “le fogne non Parte_1 esistono (sono oggetto dell'urbanizzazione ancora da realizzare), l'impianto idrico attuale non è quello statutario della lottizzazione (ma solo quello provvisorio preesistente concesso in uso dai primi lottizzatori), l'impianto elettrico non è del , ma CP_1 realizzato autonomamente dai residenti” (così, pag. 18 dell'atto di appello). Parimenti, aggiunge l'appellante di non aver mai sottoscritto alcun atto d'obbligo assunto dal con il CP_1 Parte_12
tanto quello dell'anno 2003 quanto quello dell'anno 2012,
[...] né di aver preso parte al nuovo Controparte_15
[...] costituito nell'anno 2015 con lo scopo di attuare la Convenzione con (cfr. pag. 19 dell'atto di appello). CP_16
Conseguentemente, considerato che in capo all'appellante non sussisterebbe alcuna obbligazione propter rem da adempiere in favore del , la Congregazione sostiene la legittimità CP_1 del recesso ad nutum per giusta causa, esercitato dalla stessa sia nel 2003 che nel 2015, dovendo trovare applicazione la normativa civilistica di cui all'art. 24 c.c. non disponendo lo Statuto alcunché sul punto. Da ultimo, parte appellante si duole della violazione del disposto di cui all'art. 2611, primo comma, c.c. in quanto il Tribunale avrebbe dovuto ritenere risolto il rapporto consortile per impossibilità sopravvenuta dell'oggetto attesa l'irrealizzabilità dello scopo consortile.
- C) Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su di un punto decisivo per la soluzione della controversia – omessa valutazione e/o travisamento di fatti e prove – violazione di legge sub. artt. 113, 115 e 116 c.p.c. - falsa applicazione di legge e/o errore di diritto sub delibera Giunta Regionale del lazio n. 4409 del 15/7/1997 – falsa applicazione di legge sub art. 35 L. 47/1985 e violazione di legge sub art. 36 c.c.
Con il terzo motivo di appello, parte appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che permanesse in capo alla l'obbligo di Parte_1 partecipare alle spese per le opere consortili di urbanizzazione primaria e secondaria;
ciò in quanto, secondo il primo giudice, a nulla rileverebbe l'adozione da parte della Giunta regionale della delibera 4409 del 15 luglio 1997, mediante la quale è stata attuata una modifica all'originaria disciplina urbanistica della zona G4. Avverso tale statuizione, parte appellante deduce che, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, la modifica dell'originaria disciplina urbanistica delle zone G4, cui sottostavano i lotti facenti parte del , avrebbe CP_1 determinato l'insorgere il diritto in capo ai proprietari di aree libere all'interno del comprensorio a richiedere ed ottenere una concessione edilizia “disgiuntamente da qualsiasi concorso dei proprietari delle aree edificate”, con il conseguente venir mendo del dovere di partecipazione alle spese per le opere consortili in capo alla Parte_1
10 Invero, mediante tale modifica, sarebbe venuto meno presupposto fondante il consenso espresso dai consorziati al momento di costituzione e adesione al;
tanto che, con CP_1 lettera del 14.04.2003, la Congregazione ha esercitato recesso ad nutum e ottenuto da parte del la concessione Parte_12 edilizia in sanatoria per i propri lotti, pagando i relativi oneri. Allo stesso modo, sostiene l'appellante, anche ad altri consorziati sarebbero state rilasciate concessioni edificatorie da parte del senza alcuna approvazione ovvero Parte_12 partecipazione del . CP_1
Tale situazione avrebbe comportato la radicale diminuzione delle cubature necessarie a dare attuazione alla convenzione urbanistica da stipulare con il sicché si sarebbe Parte_12 resa necessaria la costituzione di un altro Consorzio, diverso e autonomo rispetto al . Controparte_1
Il venir meno dell'originario scopo di urbanizzazione proprio del nonché il sorgere di un Controparte_1 successivo e nuovo Consorzio, tra i cui consorziati non figura la appellante, avrebbe dovuto portare a ritenere Parte_1 estinto il , con il conseguente venir Controparte_1 meno di ogni obbligo consortile in capo a parte appellante. Quanto, invece, alla manutenzione dei beni comuni (strade, impianti di illuminazione, distribuzione idrica), specifica parte appellante che per essi devono intendersi le sole opere di urbanizzazione primaria e secondaria che, all'atto di costituzione, il avrebbe dovuto realizzare mediante la convenzione CP_1 urbanistica da stipulare con il Ciò in quanto, Parte_12 sostiene l'appellante, lo Statuto consortile “non stabilisce la costituzione di beni comuni tra quelli esistenti al momento della sua erezione, ma prevede soltanto che il assume CP_1 temporaneamente la gestione delle strade, impianti di irrigazione e luce elettrica, già esistenti e realizzati dai primi lottizzatori” (v. pag. 31 dell'atto di appello). Secondo l'appellante, dunque, non può ritenersi esistente alcuna obbligazione propter rem in capo ai proprietari di lotti ex consorziati che non hanno aderito al progetto di lottizzazione né hanno preso parte alla convenzione con il Parte_12 essendo venuto meno l'atto d'obbligo del 2003. Sicché tale obbligazione sarebbe sorta in capo ai soli soggetti consorziati che hanno sottoscritto l'atto d'obbligo con il nell'anno 2012, Pt_12 impegnandosi a propria cura e spese alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e di parte di quella secondaria, nonché alla manutenzione e cessione delle stesse.
11 - D) Violazione di legge sub art. 1362 comma 2 c.p.c.
– violazione di legge sub art 1467 c.c. – violazione di legge sub art. 1175 e 1375 c.c.
Con il quarto motivo di impugnazione parte appellante lamenta l'omessa applicazione nel caso di specie dell'istituto della presupposizione il quale, laddove attuato, avrebbe condotto il Tribunale a ritenere sciolto sia il vincolo consortile che la convenzione.
Il primo Giudice avrebbe avviato un'indagine sulla sola natura del rapporto consortile senza individuare i debitori del per le voci di bilancio addebitate in merito alla stipula CP_1 delle Convenzioni di urbanizzazione con il Il Parte_12
Tribunale avrebbe altresì omesso di verificare l'esistenza o meno di aree o servizi comuni legittimanti la perdurante esistenza del e la partecipazione allo stesso da parte della CP_1
Parte_1
- E) Violazione di legge sub art. 115 e 116 c.p.c. – esiti istruttori del giudizio – errata valutazione delle prove ovvero error in procedendo e rinnovazione delle istanze istruttorie ex art. 184 c.p.c.
Con il quinto motivo di censura, parte appellante si duole della mancata ammissione delle istanze istruttorie articolate in primo grado con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c., reiterandone l'ammissione in sede di gravame.
In particolare, quanto all'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. –istanza non accolta in quanto avente ad oggetto documenti che la Congregazione avrebbe potuto ottenere mediante istanza di accesso agli atti–, contesta l'appellante il diverso valore attribuibile ad un atto di matrice giudiziale rappresentato da un ordine di esibizione, rispetto ad un atto di natura amministrativa. In merito, poi, all'assunzione di prova orale articolata in primo grado, l'appellante deduce, alternativamente: “[…] o il Tribunale di Roma ha omesso di assumere prove certe in quanto non contestate o pacifiche in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. oppure è incorso in error in procedendo per non aver ammesso prove costituende determinanti pe rla soluzione del giudizio” (cfr. pag. 43 dell'atto di appello).
12 - F) Ammissibilità dei documenti nuovi
Da ultimo, parte appellante deduce l'ammissibilità dei documenti allegati all'atto di appello ex art. 345 c.p.c., non prodotti nel precedente grado di giudizio in quanto formatisi in data successiva all'udienza di precisazione delle conclusioni celebrata nel precedente di giudizio, con conseguente impossibilità in capo all'appellante di produrli nei termini di legge.
§ 5. — Va anzitutto rigettata l'eccezione inammissibilità dell'appello per giudicato esterno proposta dagli appellati, con riferimento alla pronuncia n. 2595/2018 resa fra le medesime parti, in quanto ad avviso di questa Corte i fatti esaminati in questa sede, diversamente da quelli analizzati nel giudizio r.g. 7653/2017, attengono al diritto di recesso della Parte_1
nei confronti del .
[...] CP_1
L'appello è infondato. Il primo e il secondo motivo di appello possono essere unitamente delibati perché strettamente connessi e diretti all'accertamento della legittimità del recesso ad nutum per giusta causa esercitato dall'appellante sia nel 2003 che nel 2015. Entrambi i motivi vanno rigettati. Ad avviso di questa Corte, infatti, a prescindere dalla qualificazione giuridica degli oneri dovuti quali obbligazioni propter rem o come oneri contributivi incombenti sui proprietari dei lotti all'interno del comprensorio, in quanto beneficiari dei servizi, la società appellante, essendo proprietaria di lotti all'interno del medesimo comprensorio, non ha la facoltà di recesso in analogia con la disciplina delle associazioni, in virtù del fatto che: 1) da un lato, come da Statuto regolatore, detto , fra le CP_1 varie attività ha quelle di: “b) provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuale ricostruzione ed al buono stato di viabilità, alla sicurezza ed alla pulizia e scoli delle strade tutte della lottizzazione, che costituiscono proprietà comune dei consorziati;
c) provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria, all'esercizio ed al mantenimento in efficienza dell'impianto idrico di proprietà comune, curando sia l'esecuzione degli attacchi, sia l'apposizione delle bocche tarate e dei contatori;
d) provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di illuminazione stradale;
e) provvedere a tutti gli altri servizi comuni e a quant'altro di interesse comune;
f)
13 provvedere all'adempimento di tutti gli obblighi che possano derivare da disposizioni di legge, regolamenti e norme di ogni sorta attualmente in vigore o che saranno in vigore, emanate da qualsiasi autorità e comunque riguardanti il territorio del Comune di Roma ed in particolare la zona compresa nel comprensorio del ”. CP_17
2) dall'altro, a pagina 18 del medesimo Statuto è precisato che: “I proprietari, nel caso di trasferimento di proprietà, sono tenuti a comunicare al Consorzio, con lettera raccomandata e nel termine massimo di 15 giorni, l'avvenuto trasferimento indicando gli estremi dell'atto notarile, le generalità ed il domicilio dell'acquirente. Resta inteso che, in caso di trasferimento di proprietà, nell'atto di vendita l'utente è tenuto a richiamare espressamente l'obbligo per il nuovo acquirente di partecipare al Consorzio con tutti gli obblighi di cui al presente statuto”. È evidente, dunque, che lo scopo del non era solo CP_1 ed esclusivamente quello di stipulare la convenzione per l'edificazione con il ma anche quello di Parte_12 garantire la gestione delle parti comuni e il miglior godimento del comprensorio per i proprietari dei lotti e per tutti i loro aventi causa. E come ha correttamente precisato il Tribunale: “È anche da evidenziare che l'art. 4 dello Statuto stabilisce che “fanno obbligatoriamente parte del i proprietari dei lotti di CP_1 terreno e/o di edifici, compresi nel comprensorio, siano essi persone fisiche o giuridiche…”. Del resto, tale interpretazione trova ulteriore conferma nella durata del medesimo che nello Statuto art. III è prevista CP_1 in “tempo indeterminato” proprio in virtù dell'essenza stessa del e di quei servizi che sono indispensabili per poter Parte_13 usufruire e godere del diritto di proprietà di ciascun consorziato sui rispettivi lotti. Pertanto, pur rilevandosi che la S.C. ha negli ultimi anni chiarito la portata della qualificazione di tali contributi quali obbligazioni propter rem in virtù del principio di tipicità degli stessi, allo stesso tempo non è possibile riconoscere per uno dei proprietari dei singoli lotti del stesso la facoltà di CP_1 recesso e venire meno agli oneri consortili derivanti dalla gestione dei servizi e dei beni comuni. Servizi e gestione dei beni che, pur non consentendo l'applicazione tout court della disciplina del condominio, accedono comunque alla proprietà dell'immobile situato nell'area di pertinenza del . CP_1
14 Quanto alle obbligazioni propter rem, invero, la Cassazione ha successivamente specificato il seguente principio di diritto: “In tema di consorzi, la fonte degli obblighi del consorziato non discende dal titolo di proprietà, ovvero da una "obligatio propter rem" atipica, ma dalla contrattualizzazione dell'obbligo ovvero dalla imposizione del vincolo nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, con relativa accettazione della convenzione da parte del proprietario associato, che è tenuto al pagamento degli oneri consortili non in quanto proprietario e nemmeno in quanto condomino, ma per la sua volontaria adesione al contratto aperto, per effetto del quale il è stato costituito” (cfr. CP_1
Cass. Civ., Sez. I, Ordinanza, 07/04/2023, n. 9533). Tuttavia, tale precisazione non è dirimente ai fini della decisione della presente controversia, atteso che l'appellante non ha fondato il proprio appello sulla assenza del proprio vincolo giudico nei confronti del e degli altri consorziati ovvero CP_1 ha dedotto e provato la mancanza nel proprio titolo di acquisto dei lotti 31 e 32 del vincolo al , ma ha, anzi, incentrato la CP_1 causa sull'accertamento del proprio diritto di recesso dal stesso, cosicché la sua avvenuta adesione al CP_1 CP_1 costituisce il presupposto logico della domanda di recesso. Infatti, non può non rilevarsi come l'appellante non abbia prodotto l'atto di acquisto dei lotti 31 e 32 al fine di dimostrare l'assenza di una clausola di adesione al ovvero di ogni CP_1 riferimento nel medesimo atto alla sussistenza del relativo Statuto. Quindi, piuttosto che dimostrare che l'appellante non poteva essere considerato consorziato e obbligato nei confronti del medesimo , con la domanda di recesso la CP_1 [...]
si è evidentemente ritenuta consorziata. Parte_1
Infatti, ad avviso di questa Corte, con la domanda di recesso ad nutum l'appellante, per il lotto 31, e l'intervenuta a seguito del trasferimento, per il lotto 32, implicitamente ed evidentemente riconoscono e ammettono la propri partecipazione al CP_1 appellatoe. La domanda di recesso dal vincolo proposta dalla dal , corroborata Parte_1 CP_1 con la lettura integrale dello Statuto del , è dunque CP_1 sintomatica di tale interpretazione fattuale e consente di desumere la partecipazione della stessa appellante al . CP_1
Anche ad avviso di questa Corte, dunque, come correttamente ritenuto dal Tribunale, essendo pacifico che la è proprietaria dei due lotti (31 – 32; quest'ultimo Parte_1 successivamente trasferito alla parte intervenuta) nel
15 comprensorio sito in Agro di Roma, località Castel di Guido, Via Aurelia Km 16,800, oggi via Castel di Guido, ricompresi nel c.d.
“ ”, non vi possono essere dubbi sulla Controparte_1 qualità di consorziata e sulla sussistenza dell'obbligazione al pagamento dei contributi in virtù del vincolo consortile. Sulla scorta di tali considerazioni risulta parimenti infondata la censura dell'appello alla sentenza impugnata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto l'adesione della
[...]
al e allo Statuto dello stesso per fatti Parte_1 CP_1 concludenti. Il Tribunale a tal proposito ha ritenuto che: “va, in ogni caso, considerato che, salvo il caso in cui la legge e lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del o di aderire
CP_1 al già costituito può assumere la forma tacita e
CP_1 desumersi da presunzioni o fatti concludenti, come da consapevolezza di acquistare immobile compreso in un
CP_1 oppure l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati” (Cass. sent. 29.01.2003 n. 1277). Nel caso di specie [prosegue il primo giudice] ricorre anche il presupposto in esame, poiché non è contestato dalla parte attrice … che si sia avvalso[a] dei servizi offerti dal , quali strade,
CP_1 fognature e illuminazione, con ciò manifestando la sua volontà di partecipare al ”.
CP_1
Ad avviso di questa Corte, correttamente il primo giudice ha ritenuto integrata la volontà di partecipazione della Parte_14
[...
. CP_1
Invero, non rileva l'eventuale assenza di fogne perché
“oggetto di urbanizzazione ancora da realizzare”, come osservato dall'appellante, in quanto, come emerge dallo Statuto, le attività cui era tenuto a provvedere il erano molteplici ed erano CP_1 tutte volte al miglior godimento del comprensorio stesso, come emerge dall'art. 1 dello Statuto riportato. Quindi, come correttamente osservato dal Tribunale, la consapevolezza di acquistare un immobile sito all'interno di un Comprensorio e l'utilizzo dei relativi servizi, come strade e relativa manutenzione, illuminazione ed energia, è già di per sé idoneo a dimostrare la sottoposizione dell'appellante al vincolo consortile. A ciò non può non aggiungersi che lo stesso Statuto, come illustrato, imponeva ai consorziati eventuali danti causa di precisare la sussistenza del vincolo consortile e dei relativi
16 obblighi nascenti dallo Statuto a cui sono tenuti tutti gli aventi causa. Pertanto, anche valorizzando per le argomentazioni esposte la domanda di recesso dal , tale censura è infondata. CP_1
Parimenti infondati risultano il terzo ed il quarto motivo di appello, i quali possono essere trattati congiuntamente in quanto volti a dimostrare il venir meno degli obblighi consortili in virtù dell'adozione da parte della Giunta regionale della delibera 4409 del 15 luglio 1997 e del fatto che conseguentemente sarebbe venuto meno il presupposto fondante il . Precisando CP_1 ulteriormente parte appellante che, con il quarto motivo di impugnazione, il Tribunale in applicazione dell'istituto della presupposizione avrebbe dovuto ritenere sciolto il vincolo consortile. Tali censure si appalesano infondate. È evidente che l'appellante intende limitare gli scopi del alla realizzazione delle sole opere di urbanizzazione CP_1 con il Comune di Roma. Tuttavia, come evidenziato, la lettura dello Statuto del non prevede solo lo scopo di “stipulare con il comune CP_1 di Roma la convenzione prevista per l'edificabilità delle zone G4 del Piano regolatore Generale nonché eseguire le altre opere” ma prevede tutte le altre attività di manutenzione ordinaria e straordinaria – sopra riportate di cui all'art. 1 da lett. b a lett. f – volte al miglior godimento del comprensorio e quindi del proprio diritto di proprietà. Per tali motivi non avrebbe potuto il Tribunale accertare lo scioglimento del , essendo lo stesso comprensorio CP_1 ancora attivo e abitato da tutti i consorziati nei confronti dei quali si rendono ancora necessarie e fondamentali l'adempimento di tutte le altre attività imposte dallo Statuto. Invero non è superato il rilievo del giudice secondo il quale non rileva ai fini dell'esclusione del vicolo consortile la delibera la giunta regionale 4409 del 15 luglio 1997 atteso che la parte attrice non risulta aver costruito in presenza di una concessione edilizia - risultando essere stata rilasciata in data 30 luglio 2004 la concessione in sanatoria 320806 con riguardo ad immobili abusivi edificati in via Aurelia 677 subordinata alle prescrizioni di cui alla legge 47/85- con la conseguente applicazione dell'articolo 35 della legge 47/1985; né l'avvenuta costituzione di un ulteriore a seguito dei successiva convenzione con il CP_1 Parte_12
e relativo atto d'obbligo, al quale l'appellante non ha
[...] partecipato, è idonea a dimostrare il venir meno del vincolo
17 consortile in capo ai proprietari non facenti parte di detto nuovo
. CP_1
Dunque, vanno rigettati anche il terzo e il quarto motivo di appello. Restano assorbiti in conseguenza del rigetto integrale dei primi quattro motivi di appello, i motivi quinto e sesto dell'atto di appello.
§ 6. — Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza della parte appellante e della parte intervenuta ex art. 111 c.p.c., e vanno poste interamente in solido a carico delle stesse. Esse si liquidano, avuto riguardo al valore e alla complessità della causa, secondo i valori medi, ai sensi del D.M. n. 147/2022, (scaglione indeterminabile-complessità bassa) nella misura di euro 9.991, oltre a spese generali, Iva e CPA.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe sull'appello proposto dalla Parte_1
, in cui successivamente è intervenuta ex art. 111 c.p.c. a
[...] titolo particolare - in relazione al lotto n. 32 - la
[...]
Controparte_14 Controparte_13 contro la sentenza 2282/2020, resa dal Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. — respinge l'appello;
2. — condanna la e Parte_1 la Controparte_14 in solido al rimborso, in favore degli appellati,
[...] delle spese sostenute per questo grado del giudizio, liquidate nella misura di euro 9.991 oltre a spese generali, Iva e CPA da distrarsi in favore dell'Avv. Gianfranco Castorino dichiaratosi antistatario.
- Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 inserito dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contribuito unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, salvo i successivi controlli della Cancelleria. Così deciso in Roma il giorno 22 settembre 2025.
Il Presidente estensore
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