N. R.G. 2592/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Carlo Maddaloni Presidente
Dott. Giovanna Ferrero Consigliere rel
Dott. Silvia Brat Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello
da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TEDOLDI ALBERTO e dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
PARISI DANIELA ( ) VIA PODGORA 12/A 20122 MILANO;
, con elezione C.F._1
di domicilio in VIA PODGORA, 12/A 20122 MILANO, presso e nello studio dell'avv. TEDOLDI
ALBERTO
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. INZITARI BRUNO e dell'avv. CP_1 P.IVA_2
LUCCHINI GUASTALLA MICHELE ( ) VIA VISCONTI DI MODRONE, 36 C.F._2
20122 MILANO;
, con elezione di domicilio in VIA VISCONTI DI MODRONE, 36 20122 MILANO presso e nello studio dell'avv. INZITARI BRUNO
APPELLATO
OGGETTO: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni
Le parti all'udienza del8.4.2025 ex art 127 ter e 352 cpc chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per Parte_1
pagina 1 di 15 Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello adita, in riforma della Sentenza impugnata, contrariis reiectis, così giudicare:
NEL MERITO:
- ordinare all'appellata di reintegrare la ricorrente nella detenzione dei beni de quibus, mediante rimozione della serratura installata e, in ogni caso, mediante rilascio e restituzione dei beni stessi alla ricorrente medesima;

- fissare ex art. 614 bis c.p.c. una somma, determinata in via equitativa, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento;

- in ogni caso, condannare al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi in conseguenza CP_1 dell'accertato spoglio, da liquidarsi in via equitativa.
Con il favore delle spese e la condanna dell'appellata a restituire le spese corrisposte, oltre a interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. sino al rimborso effettivo.
IN VIA ISTRUTTORIA: si richiamano le istanze istruttorie tutte svolte in primo grado, qui di seguito riprodotte con i testi ivi indicati.
“A) ammettere prova per testi sui seguenti capitoli:
1)Vero che nel maggio 2017 concedeva in locazione a alcune delle unità immobiliari di CP_2 Pt_1
sua proprietà poste nel fabbricato sito in Milano, con accessi da Piazza del Duomo n. 22 e da Galleria
Pattari n. 2 (doc. 1 che si rammostra);
2)Vero che, essendosi determinata a trasferire al piano settimo gli uffici ubicati al piano terzo dello stesso stabile ed essendo intenzionata ad adeguare i locali alle nuove esigenze professionali, Pt_1
faceva eseguire sopralluoghi tecnici, onde verificare le opere e gli interventi da realizzare relativamente ai beni locati;

3)Vero che, nel corso di queste attività propedeutiche alla ristrutturazione, scopriva che Pt_1
l'accesso al terrazzo e alla rimessa, parimenti oggetto della locazione su riferita, risultava interdetto dalla sostituzione non autorizzata della serratura di ingresso;

4)Vero che nello specifico, la serratura concerne i “locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio
390 (trecentonovanta), mappale 184 (centottantaquattro), subalterno 712 (settecentododici) - oggetto della locazione, individuati e descritti nell'allegata planimetria sub B del contratto” (doc. 1 che si rammostra);
5)Vero che le unità immobiliari di cui sopra erano adibite a ricovero di materiali di risulta e/o a scatoloni contenenti documenti;

6)Vero che tali unità immobiliari vennero sgomberate da a fine del 2020 per dar corso alla loro Pt_1
integrale ristrutturazione pagina 2 di 15 7)Vero che all'ingresso del condominio di Galleria Pattari, di fronte alla guardiola del custode, c'è un totem porta-insegne;
8)Vero che all'epoca dei fatti per cui è causa la prima insegna in alto era la targa di Pt_1
Si indicano a testimoni:
- Controparte_3
- CP_4
- ing. Controparte_5
- Controparte_6
- ing. Controparte_7
- Avv Andrea Sabbion
- Dott. Persona_1
B) ci si oppone alle istanze di prova orale dedotte ex adverso, siccome del tutto irrilevanti ai fini del presente procedimento possessorio e in ogni caso inammissibili, perché volte a ottenere giudizi e non dichiarazioni;
per la denegata ipotesi di loro ammissione, si chiede di essere ammessi alla prova contraria con gli stessi testi indicati a prova diretta.
C) previa opposizione all'istanza di CTU esplorativa svolta da disporre CTU e/o ispezione CP_1
giudiziale ex art. 118 c.p.c. presso gli immobili per cui è causa al fine di avere conoscenza di elementi, essenziali per la valutazione dei fatti controversi”
Per : CP_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita:
- previa ogni opportuna pronuncia, istanza e declaratoria del caso;

- disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione;

1) in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., per i motivi esposti in atti
2) in via subordinata e nel merito, rigettare integralmente l'appello proposto e confermare la sentenza impugnata, per i motivi esposti in atti.
In via residuale, nel denegato e veramente non creduto caso in cui venissero in tutto o in parte accolte le istanze istruttorie dell'appellante, in via istruttoria ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova, precedute dalla locuzione “vero che”:
1) nel corso della procedura esecutiva R.G.E. n. 1797/2014 e della procedura concorsuale del n. 901/2018, come pure alla data di deposito del Decreto del Tribunale di Milano Controparte_8
di trasferimento della proprietà immobiliare del Fall. Vector 1010 a (8.8.2021), il terrazzo CP_1
pagina 3 di 15 e i locali condominiali siti al 7° piano dello stabile di Via Pattari n. 2 (indicati in tinta rosa e in tinta rossa a quadretti nella planimetria del doc. 2 di che si rammostra) erano liberi da persone/cose; CP_1
2) per giungere al terrazzo condominiale del 7° piano, dapprima gli Organi e gli ausiliari del Fall.
Vector, poi e i soggetti da questa autorizzati, vi accedevano/accedono esclusivamente dalla CP_1 porta di ingresso (adiacente all'ascensore) all'appartamento di esclusiva proprietà al 6° CP_1
piano (foto doc. 5 della resistente) e, di qui, attraverso la scala interna (foto doc. 6 della resistente) al sovrastante terrazzo condominiale (doc. 7 della resistente).
Si indicano quali testi: Dott.ssa Arch. Dott. Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
[...]
Con vittoria di spese ed onorari di giudizio, oltre accessori di legge e 15% spese generali.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale così riassumeva lo svolgimento del processo “ Con atto introduttivo (in fase sommaria possessoria) depositato in Cancelleria, la parte premetteva che in data 17/05/2017 la Parte_1
ricorrente sottoscriveva avanti al Dott. Notaio in Milano, (rep n. 310962/58044) un Persona_2
contratto di durata ultranovennale, con il quale (C.F. concedeva in Controparte_9 P.IVA_3 locazione (ndr. dell'odierno giudicante per una durata contrattualmente prevista di 18 anni sino al
16/05/2035 con previsione di rinnovo per altri 18 anni, senza la possibilità di diniego di rinnovo per il locatore e per un canone annuo complessivo di €#12.000,00#) alcune delle unità immobiliari di sua proprietà poste nel fabbricato sito ….Milano, con accessi da Piazza del Duomo n. 22 e da Galleria
Pattari n. 2 (contratto di locazione, doc. 1).
2) Nello specifico e con riferimento al fabbricato sopra individuato, alla data di sottoscrizione del contratto, risultava essere proprietaria di: CP_2
“- tutte le unità immobiliari al piano settimo (subb. 45 e 734) cui compete l'uso esclusivo delle parti comuni distinte con i subb. 712 (la parte relativa al piano settimo escluso il vano scala) e 721;
- tutte le unità immobiliari al piano interrato (subb. da 91 a 108 ambo inclusi), cui compete l'uso esclusivo delle parti comuni distinte con il sub. 713;
- unità immobiliare al subalterno 110 sviluppantesi su tre livelli, piano interrato, terra e primo, cui compete l'uso esclusivo delle vetrine al piano terra e interrato distinte con il sub 717;
- unità immobiliare al subalterno 117 al piano primo interrato, cui compete l'uso esclusivo dell'area pagina 4 di 15 comune distinta al sub 716” (doc. 1).
3) In particolare, concedeva in locazione a le seguenti porzioni site in Milano, Galleria CP_2 Pt_1
Pattari n. 2:
a) “terrazzo e locali al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 721 (settecentoventuno), Via Pattari n. 2, piano 7;
b) locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 712 (settecentododici) – parte il tutto meglio rappresentato nell'elaborato allegato sotto “B” ;
c) locali, rampe e corselli al piano terzo interrato distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 713 (settecentotredici), Via Pattari n. 2, piano S3, tutto meglio rappresentato nell'elaborato allegato sotto “C”;
d) vetrine poste al piano primo interrato e al piano terra distinte al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184 (centottantaquattro), subalterno 717 (settecentodiciassette), Via Pattari n. 2, piano S1-T, tutto meglio rappresentato negli elaborati allegati sotto “D” e “E”;
e) area al piano primo interrato distinta al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 716 (settecentosedici), Via Pattari n. 2, piano S1, tutto meglio rappresentato negli elaborati già allegati sotto “E” (doc. 1).
In relazione alle unità immobiliari concesse in locazione a , il Regolamento condominiale Pt_1 contrattuale (doc. 2) all'art. 9 prevede quanto segue: “sono considerate ad uso esclusivo dei singoli condomini, a prescindere dalla classificazione quali beni comuni, le seguenti porzioni immobiliari: La porzione di copertura posta al Piano Coperture del caseggiato, costituita a terrazzo, identificata con il codice 7100ap07ya01, appartiene in uso esclusivo al proprietario dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano identificata con il codice 7100ap07a701”.
Rappresentava che, con la sottoscrizione del contratto locatizio, avrebbe versato Pt_1 anticipatamente il canone per l'intera durata della locazione e che sarebbe stata immediatamente immessa nella materiale detenzione di tali unità. poi essendosi determinata a trasferire al piano Pt_1
settimo gli uffici ubicati al piano terzo dello stesso stabile ed essendo intenzionata ad adeguare i locali alle nuove esigenze professionali, avrebbe fatto eseguire dei sopralluoghi tecnici, onde verificare le opere e gli interventi da realizzare relativamente ai beni locati. All'art. 11 del contratto di locazione del 17/05/2017 si stabiliva tra le altre cose, che “il conduttore ha la facoltà e non Persona_3
l'obbligo di utilizzare l'immobile locato, salvo in ogni caso l'obbligo di custodia… omissis…”
pagina 5 di 15 Riferiva poi la ricorrente possessoria che nel corso di questi sopralluoghi tecnici avrebbe Pt_1 scoperto, che l'accesso al terrazzo e alla rimessa, parimenti oggetto della locazione su riferita, sarebbe risultato interdetto dalla sostituzione non autorizzata della serratura di ingresso. Assumeva che ottenute sommarie informazioni, avrebbe appreso in modo fortuito e casuale che Pt_1 CP_1
era medio tempore succeduta alla nella piena proprietà delle unità immobiliari oggetto di CP_2
locazione; di tale avvenuto subentro la ricorrente assumeva di non avere mai, prima di allora, Pt_1
ricevuto notizia. Assumeva inoltre che, dopo la scoperta, avrebbe invitato consegnarle Pt_1 CP_1 le copia delle nuove chiavi d'accesso, sì da consentire l'esecuzione delle opere e degli interventi (doc.
3). Chiedeva, quindi, con decreto inaudita altera parte, ordinare a di ripristinare la CP_1
ricorrente nel godimento e nella pacifica detenzione dei beni locati, ordinandone l'immediato rilascio e comunque la restituzione, liberi da persone e cose e fissando l'udienza e il contestuale termine per la notifica del ricorso e del pedissequo decreto, per ivi accogliere le seguenti conclusioni …. - ordinare alla resistente di reintegrare la ricorrente nella detenzione dei beni locati, mediante rimozione della serratura installata e, in ogni caso, mediante rilascio e restituzione dei beni stessi alla ricorrente medesima;
- fissare ex art. 614 bis c.p.c. una somma, determinata in via equitativa dall'Ill.mo
Tribunale adito, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento.
Si costituiva ritualmente (anche già nella procedura a cognizione sommaria) la controparte CP_1
con proprio atto difensivo contestando e contrastando in toto e recisamente l'avversaria prospettazione in fatto ed in diritto, articolando conclusioni difformi nel merito e rinviando alle dettagliate conclusioni rassegnate in atti. Rappresentava che, a seguito dell'omologazione della proposta di concordato fallimentare depositata in quella procedura da la stessa resistente era CP_1
divenuta (dato incontestato) proprietaria di tutti i beni immobili del Fallimento Vector 101, facenti parte del medesimo fabbricato condominiale ubicato in Milano, tra Via Pattari n. 2 e Piazza Duomo n.
22, quali specificamente indicati nel Decreto di trasferimento del Tribunale di Milano del 08.08.2021.
Tra questi, erano e sono stati trasferiti in proprietà e consegnati a l'appartamento ai piani sesto CP_1
e settimo censito a catasto al foglio 390, particella 184, sub. 734, e il deposito al piano settimo censito al foglio 390, particella 184, sub. 45, con ogni inerente pertinenza e accessione. A tal riguardo, in quanto proprietaria di tutte le unità immobiliari al piano 7 (citati subb. 734 e 45), ai sensi dell'art. 9 del regolamento condominiale contrattuale, alla sola competeva, e competerebbe anche ad CP_1 oggi, l'uso esclusivo e permanente del terrazzo e delle porzioni condominiali di solaio di cui al sub.
721, quali risultano dalla planimetria allegata sub doc.

2. A decorrere dalla data del citato decreto di trasferimento della proprietà (08.08.2021), aveva quindi legittimamente conseguito e CP_1
mantenuto il pieno possesso e la disponibilità materiale sia delle unità immobiliari di proprietà ai piani pagina 6 di 15 6° e 7° (subb. 734 e 45), sia della terrazza e delle porzioni condominiali di solaio di cui al sub. 721 al medesimo piano 7°, ad essa attribuite in uso esclusivo. Chiedeva quindi la resistente CP_1 CP_1
in particolare ed in via principale, di volere dichiarare improponibile e/o inammissibile la domanda possessoria della ricorrente per decadenza dall'azione ai sensi dell'art. 1168, 1° comma e 1170, 2° e
3° comma, c.c. o, comunque, rigettare integralmente il ricorso avversario, in quanto infondato in fatto e in diritto, chiedendo anche, previo accertamento e dichiarazione della nullità e/o dell'inopponibilità nei confronti di del contratto di locazione stipulato in data 17.05.2017 tra CP_1 CP_9
e la di ordinare alla a cessazione di ogni turbativa, di fatto
[...] Parte_1 Parte_1
e di diritto, al pieno possesso e al godimento dei beni immobili di cui è causa da parte di
[...]
All'esito dello scambio delle comparse difensive e delle rispettive note difensive autorizzate CP_1
delle parti e della rituale e piena instaurazione del contraddittorio venivano quindi –su specifica istanza di parte-- sentiti i sommari informatori (quattro in totale) alla udienza del 29/05/2023.
Risultati vani i tentativi delle parti di addivenire -nelle more del procedimento- ad una soluzione concordata della controversia, il G.I. all'esito della udienza tenutasi innanzi a sé, riservava la decisione con successiva ordinanza6 emessa il 09/06/2023 (che non risulta essere stata reclamata da alcuna delle parti in causa)”.
Il Tribunale di Milano pronunciava sentenza n. 7147/24 pubblicata in data 17/07/2024 con il seguente dispositivo:
“ -Respinge integralmente le domande proposte dalla ricorrente (P.IVA Parte_1
) con il rigetto di tutte le altre domande ed eccezioni proposte e formulate dalle parti P.IVA_1
costituite e non già qui espressamente accolte;

–Dispone la compensazione tra le parti costituite delle spese legali di procedura nella misura di metà
(50%);
-Condanna la parte (P.IVA alla refusione, in favore di controparte Parte_1 P.IVA_1
, della residua quota parte di un mezzo (50%) delle spese della presente procedura qui di CP_1 seguito direttamente liquidata in complessivi ulteriori €#5.700,00# per compensi professionali, oltre
IVA e CPA nella misura di legge ed oltre la percentuale del 15% a titolo di rimborso dovuto per le spese forfettarie;

-Sentenza immediatamente esecutiva ex lege;
”
Avverso tale sentenza proponeva appello con citazione notificata il 18.9.2024 Parte_1
chiedendo la riforma della sentenza per i motivi dedotti. Si costituiva contestando CP_1
l'appello e chiedendo la conferma della sentenza. Alla prima udienza del 28.1.2025 il consigliere istruttore visti gli artt. 127 ter ce 352 c.p.c., fissava davanti a sé l'udienza del 8.4.2025 per la pagina 7 di 15 rimessione della causa in decisione, assegnando termine perentorio alle parti calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito di comparse conclusionali, di giorni 15 per il deposito di note di replica. Assegnava altresì termine perentorio sino alla data del 8.4.2025 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti. Depositati gli iscritti conclusionali e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 8.4.2025 e decisa nella camera di consiglio del 16.4.2025.
Giova premettere che il tribunale ha rigettato la domanda di reintegrazione nella detenzione qualificata proposta dal conduttore , ritenendo che la stessa non avesse fornito la prova della detenzione, Pt_1
nemmeno materiale, delle unità immobiliari poste al settimo piano, sia perché nel giugno 2019, in occasione di un accesso del curatore fallimentare, la porzione del settimo piano era risultata libera, sia per non aver mai offerto la prova ed il riscontro della detenzione materiale delle precedenti chiavi di apertura della serratura della porta blindata di accesso al settimo piano, circostanza affermata dai sommari informatori di parte ricorrente ma specificamente negata da quelli di controparte CP_1
Ha inoltre rigettato la domanda riconvenzionale di di manutenzione del possesso articolo 1170 CP_1
c.c., compensando le spese di lite per la metà e ponendo la residua metà a carico di . Pt_1
L'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello ex articolo 342 c pc formulata da non è CP_1
fondata, dal momento che l'appellante ha indicato non solo le parti della sentenza che vengono impugnate ma anche le censure proposte alla ricostruzione dei fatti e le violazioni di legge, in particolare enucleando a pagina 7 dell'appello i motivi poi diffusamente argomentati.
ha impugnato la sentenza per i seguenti motivi: Pt_1

1. erroneità della sentenza per aver ritenuto non assolto l'onere della prova gravante sull'attrice

2. erroneità della sentenza per aver ritenuto le circostanze allegate e provate dall'attrice specificamente contestate e addirittura superate sulla base delle asserite ragioni petitorie dedotte in giudizio da CP_1
I motivi possono essere congiuntamente valutati, in quanto logicamente connessi, e sono fondati.
Appare opportuno premettere che sia il giudizio di primo grado che tutti gli atti di parte della causa sono inerenti esclusivamente alla porzione di “locali e terrazzo” sotto meglio indicata, e non anche agli altri beni compresi nel contratto di locazione.
Inoltre ha provato di aver stipulato contratto di locazione con l'allora proprietaria (doc 1 Pt_1 CP_2
primo grado ) sulle unità immobiliari, fra le altre, qui di interesse “a) “terrazzo e locali al piano Pt_1
pagina 8 di 15 settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184 (centottantaquattro), subalterno 721
(settecentoventuno), Via Pattari n. 2, piano 7;
b) locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 712 (settecentododici) – parte il tutto meglio rappresentato nell'elaborato qui allegato sotto “B””.
Nel ricorso introduttivo, al punto 7 viene rappresentato che “ l'accesso al terrazzo… parimenti oggetto della locazione su riferita, risultava interdetto dalla sostituzione non autorizzata della serratura di ingresso” ed al successivo 12, si precisa che “nello specifico, la serratura concerne i “locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184 (centottantaquattro), subalterno
712 (settecentododici) – oggetto della locazione, individuati e descritti nell'allegata planimetria sub B del contratto” , che costituiscono quindi la porzione immobiliare oggetto dell'azione di reintegrazione proposta da . Pt_1
La visione dell'allegato B al contratto di locazione consente di individuare specificatamente tale porzione.
Inoltre appare doveroso precisare che la tutela possessoria, concessa anche al detentore qualificato ai sensi del secondo comma dell'articolo 1168 c.c ( v anche, per tutte, Cassazione, Sentenza n. 4448 del
20/03/2012), trova il suo fondamento nella relazione di fatto con il bene, che prescinde da qualsiasi profilo petitorio.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha affermato con la Sentenza n. 12751 del 20/05/2008che “in tema di spoglio violento e clandestino, il detentore che agisce, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ., per la reintegra, può fornire la prova del titolo anche per presunzione non essendo in discussione la validità e gli effetti del vincolo che giustifica la detenzione qualificata ma esclusivamente il fatto storico dell'esistenza del corrispondente potere di fatto sulla cosa”, confermando con la successiva
Ordinanza n. 3627 del 17/02/2014) che la dimostrazione del titolo posto a base dell'allegata detenzione, non determina la necessità che “il giudice debba accertare la validità e l'efficacia di siffatto titolo, atteso che in materia possessoria non rileva mai la valutazione degli effetti negoziali di un atto”.
Conseguentemente attengono a profili petitori tutte le argomentazioni contenute non solo negli atti difensivi di ma altresì nella sentenza impugnata, relative alla inopponibilità del contratto prima CP_1
alla procedura esecutiva e poi alla procedura concorsuale, in quanto trascritto successivamente al pignoramento ed oggetto di provvedimento di declaratoria di inopponibilità da parte del giudice fallimentare ( doc 10 rimo grado). CP_1
Il contratto di locazione, infatti, deve essere in questa sede valutato unicamente come “fatto storico dell'esistenza del corrispondente potere di fatto sulla cosa”, per usare le parole della Suprema Corte, e pagina 9 di 15 come tale fornisce la prova della materiale situazione di “potere di fatto” di Hillary. Infatti, la clausola quattro del contratto prevede che “il conduttore viene immesso da oggi nella disponibilità delle suddette porzioni del fabbricato nello stato in cui si trovano” (doc 1 ). Pt_1
Inoltre costituisce circostanza pacifica in atti che l'immobile oggetto dell'azione di reintegrazione si trovava in uno stato prossimo “al rustico”, ossia privo di finiture, libero da arredi e finanche dell'allaccio dell'energia elettrica, di talché la prova del rapporto di fatto con la cosa non può essere data con riferimento, ad esempio, al pagamento di utenze elettriche od alla proprietà in capo al detentore di arredi e manufatti presenti all'interno dell'immobile.
Osserva ancora questo Collegio che proprio il documento prodotto sub 10 da parte resistente in primo grado, ossia la declaratoria da parte del giudice fallimentare della inopponibilità del contratto di locazione fra e , che costituisce il titolo della detenzione invocato in questa sede da CP_2 Pt_1
, comprova che il fallimento era ben a conoscenza dell'esistenza del rapporto di locazione e che Pt_1
pertanto necessariamente esso era quantomeno conoscibile anche dal soggetto che si è poi reso aggiudicatario dei beni di ossia CP_2 CP_1
Inoltre, rileva questa Corte, il giudice di prime cure non ha accolto l'eccezione di decadenza dall'azione comunque formulata in primo grado da che in questa sede non ha impugnato la decisione sul CP_1
punto, pur se continua inammissibilmente ad argomentare in ordine ad una asserita tardività del deposito del ricorso rispetto al momento dell'asserito spoglio, che peraltro non sussiste.
Sulla base di questi elementi, deve quindi essere effettuata la valutazione della prova da parte di Pt_1
di un rapporto di fatto con l'immobile oggetto dell'azione possessoria nonché dell'avvenuto spoglio.
La Suprema Corte già con la Sentenza n. 13270 del 09/06/2009, poi confermata da Ordinanza n. 21613 del 28/07/2021, ha affermato che “in tema di possesso, è passibile di azione di reintegrazione, ai sensi dell'art. 1168 cod. civ., colui che, consapevole di un possesso in atto da parte di altro soggetto, anche se ritenuto indebito, sovverta, clandestinamente o violentemente, a proprio vantaggio la signoria di fatto sul bene nel convincimento di operare nell'esercizio di un proprio diritto reale, essendo, in tali casi, "l'animus spoliandi in re ipsa", e non potendo invocarsi il principio di legittima autotutela, il quale opera soltanto "in continenti", vale a dire nell'immediatezza di un subito ed illegittimo attacco al proprio possesso”.
Tali principi ben possono applicarsi al caso in esame, dal momento che è il soggetto divenuto CP_1
proprietario degli immobili, e come tale ritiene di godere di un legittimo possesso del bene, pur essendo tuttavia consapevole della detenzione in atto da parte di un altro soggetto, proprio in virtù della conoscenza da parte degli organi fallimentari dell'esistenza del rapporto di locazione con . Pt_1
pagina 10 di 15 Pertanto, valutato sussistente il potere di fatto con la porzione immobiliare oggetto del ricorso, per quanto sopra argomentato in relazione al titolo della detenzione, ha inoltre provato di essere Pt_1
stata nel possesso delle chiavi di accesso ai locali, principalmente attraverso la deposizione del teste qualificatosi all'epoca dipendente di - alla cui lettura integrale si rimanda, essendo CP_5 Pt_1 riportato nella sentenza impugnata- che ha dichiarato “La era l'unica ad avere il possesso Parte_1
delle chiavi della serratura. Nei locali de quibus non vi era più da tempo collocato nulla (non mobilio, non arredi né oggettistica varia); per un po' di tempo nei locali sono stati al più solo collocati scatoloni contenenti documenti. in ogni caso non ha mai pagato utenze di fornitura elettrica relative Parte_1
alla porzione immobiliare sita al settimo piano (ad oggi oggetto di causa). Nei locali de quibus nemmeno peraltro vi erano gli allacci per l'elettricità. Gli scatoloni di documenti sono stati tolti dalla credo all'incirca verso la fine dell'anno 2020. Verso la fine del marzo 2022 ero Parte_1
personalmente presente (insieme a tal quando, con le chiavi della serratura della porta CP_4
blindata pure in nostro possesso, non siamo riusciti ad aprire la blindata al piano settimo. Per quanto mi ricordo il telaio della porta blindata (come struttura in sé) era lo stesso ma, evidentemente, solo la serratura meccanica di accesso era stata cambiata. Ero riuscito ad entrare dalla stessa porta blindata nell'ottobre del 2021 e con le stesse chiavi in nostro possesso” .
L'esercizio del potere di fatto sulla cosa è confermato altresì dal teste che ha dichiarato di CP_6
aver accompagnato nel settembre/ottobre del 2021 l'ingegner in due sopralluoghi al settimo CP_5
piano dell'immobile per predisporre dei preventivi per i lavori edili da eseguire.
Appare priva di una esplicita e motivata argomentazione, la valutazione del giudice di prime cure che sul punto afferma “non sembra che i prospettati ed asseritamente svolti due sopralluoghi possano costituire-in sé solo considerati-una reale ed adeguata prova di un'effettiva e concreta pregressa e detenzione materiale qualificata delle porzioni immobiliari per cui è causa (risultati di fatto abbandonati e persino privi di allaccio elettrico)”, e di fatto ritiene prevalenti gli elementi di prova del titolo dominicale di v pag 12 sentenza). CP_1
Deve ora essere valutata la prova dell'avvenuto spoglio, che è stato rappresentato da parte attrice come impedimento violento e clandestino all'accesso dei locali, mediante sostituzione della serratura della porta di accesso alle unità immobiliari di cui si discute.
In primo luogo costituisce circostanza pacifica che l'accesso ai luoghi avvenisse attraverso una porta.
Deve tuttavia essere valutato se è stata raggiunta la prova sullo stato effettivo dei luoghi. afferma, anche a pag 15 della comparsa di costituzione e risposta in appello che “… le uniche CP_1
chiavi di accesso di cui disponeva (quelle della porta al 6° piano, attraverso la cui scala interna si raggiunge il piano 7°)…”.
pagina 11 di 15 Così i testi - i primi due di parte ricorrente appellante e gli ultimi due di parte resistente appellata- descrivono il percorso e l'accesso ai locali posti al settimo piano tenendo presente visivamente sia la planimetria allegata sub B al contratto di locazione, che le fotografie prodotte da parte in primo CP_1
grado, ai nn 5 e 6, la prima raffigurante il pianerottolo del sesto piano, con due porte blindate una a destra ed una a sinistra e, sulla parte destra della fotografia rappresentante una scala con corrimano che sale;
la seconda raffigurante, con visione dall'alto, la scala che sale dal sesto piano al settimo piano : teste “ho avuto accesso a quella porzione immobiliare del settimo piano accedendovi dalla CP_6 scala raffigurata al documento numero 6 di parte resistente”. teste “la società è ancora ad oggi in possesso delle chiavi di accesso alla blindata di accesso CP_5
(posizionata alla fine della scala raffigurata nella fotografia al documento n. 5, al lato destro con corrimano in metallo lucido) sita al 7° settimo piano” teste amministratore dello stabile “l'ultima volta che mi sono personalmente recato al settimo Tes_4
piano è stato circa 4 anni fa. Le chiavi me le ha date il custode. Il mio accesso era avvenuto tramite accesso al sesto piano per poi percorrere la scala interna all'appartamento privato della CP_1 indicato sulla parte azzurra della piantina.” teste “da almeno due 2 anni, e quindi all'incirca dall'inizio del 2021, mi reco di frequente nei Tes_5 locali siti al settimo piano dell'immobile sito in Milano, alla Galleria Pattari n. 2 e nei siti raffigurati nelle fotografie. Questo è avvenuto in quanto ho accompagnato anche personalmente (ed accompagno tuttora) i progettisti, i tecnici ed i sopraintendenti per la stesura dei vari progetti di recupero della porzione immobiliare al settimo piano. Per quanto mi riguarda io recuperavo le chiavi di accesso all'unità del settimo piano dal portiere e vi accedevo entrando dalla porta situata alla sinistra della fotografia numero 5 e per il tramite della scala alla fotografia n. 6 con il corrimano in vernice nera.
Posso riferire che i locali coperti colorati con tinta rosa intenso erano (e sono tuttora) in stato di totale ed assoluto abbandono e in ogni caso vuoti e sporchi. L'unica porta blindata chiusa era ed è quella raffigurata al documento 5 sulla sinistra della fotografia. La porta blindata al settimo piano invece è rimasta sempre aperta e ciò nel senso che, per aprirla, basta semplicemente e solamente girare la maniglia con la mano senza la necessità di azionare alcuna chiave di accesso nella serratura. Ribadisco che tanto io che i miei tecnici accediamo all'unità immobiliare tramite la porta blindata sita al sesto piano di proprietà esclusiva della non abbiamo altre chiavi di accesso e in ogni caso CP_1 nemmeno abbiamo mai cambiato la serratura di accesso”.
Osserva questa Corte che i testi e accedevano all'unità del settimo piano passando Tes_4 Tes_5 dall'unità immobiliare sita al sesto piano “di proprietà , - porta a sinistra nella foto 5- CP_1 appartamento raffigurato in azzurro nelle “piantine piani 6 e 7” (prodotte da al doc 1 primo CP_1
pagina 12 di 15 grado), da cui si rileva, infatti, una scala interna fra le i due piani sovrastanti, ossia per il percorso indicato dalla stessa n comparsa. CP_1
Il teste al contrario, accedeva ai locali oggetto di causa, raffigurati in rosso nella piantina CP_5
piano settimo, da una porta blindata posta al settimo piano, salendo dalla scala posta sulla destra della foto 5, che infatti sale dal 6 al 7 piano.
Si rileva pertanto che non sussistono le dedotte contraddizioni fra le deposizioni testimoniali, che vanno adeguatamente lette con l'ausilio di piantine e fotografie;
che le chiavi dell'unità immobiliare colorata in rosso posta al settimo piano fossero nelle mani del portiere, indicato dalle parti e dai testi come “custode”
-termine che può apparire fuorviante in considerazione della presenza di un custode dei beni pignorati o sottoposti a procedura concorsuale- , costituisce sicuramente frequente prassi di ciascuna entità condominiale.
Ma tale circostanza non esclude che forse in possesso di un autonomo mazzo di chiavi, e Pt_1
comunque comprova, a giudizio della Corte, che per accedere ai locali posti al settimo piano servisse una chiave per aprire una porta. Per locali posti al settimo piano si intendono quelli oggetto di causa,, colorati in rosso nella planimetria, di proprietà condominiale in uso esclusivo al proprietario dell'unità immobiliare adiacente e sottostante, e comunque ricompresi nel contratto di locazione fra e _4
. Pt_1
Il teste ha dichiarato quindi di aver trovato chiusa proprio la porta di accesso ai locali del CP_5
settimo piano sopra menzionati, che prima riusciva ad aprire con le chiavi a sue mani che, nel Marzo
2022 non consentivano evidentemente più di aprire la serratura ed ha quindi confermato anche lo spoglio, inteso come impedimento all'accesso mediante sostituzione di serratura, senza consegna di copia delle chiavi
Si ritiene pertanto raggiunta la prova anche dell'intervenuto spoglio (v, quanto alla mancata consegna delle chiavi della serratura, Cassazione, sentenza n. 16136 del 08/07/2010, sentenza n. 17988 del
07/09/2004 ).
Non si ravvisa, inoltre, una specifica contestazione di n relazione alla precipua circostanza della CP_1
sostituzione della serratura, poi negata negli atti di causa. Infatti alla prima missiva inviata da Pt_1
del 14.3.2022 ove la stessa affermava non solo la sostituzione della serratura e delle chiavi di accesso all'unità immobiliare, ma anche i suoi diritti in forza del contratto di locazione ( doc 3 primo grado ricorrente), risponde con la raccomandata 19.5.22 con cui “contesta integralmente il contenuto, CP_1
significando che la vostra richiesta di ottenere il rilascio del terrazzo in oggetto è del tutto infondata, in fatto e in diritto, e priva di un titolo valido o comunque opponibile ed efficace” ( doc 5 ricorrente).
pagina 13 di 15 Pare anzi a questa Corte che, negando il rilascio del terrazzo, abbia confermato lo spoglio nella CP_1
detenzione in capo ad , contestando sicuramente sotto il profilo petitorio la sussistenza di diritti Pt_1
a lei opponibili.
In accoglimento dell'appello deve quindi essere accolta la domanda formulata da con il ricorso Pt_1
introduttivo, disponendo ed ordinando a di reintegrare nella detenzione dei beni CP_1 Parte_1
costituiti da “locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale 184
(centottantaquattro), subalterno 712 (settecentododici) individuati e descritti nell'allegata planimetria sub B del contratto doc 1 ricorrente e doc 2 resistente col colore rosso, mediante consegna delle chiavi della porta di accesso a tali porzioni .
La domanda con cui si chiede di fissare ex art articolo 614 bis cpc una somma per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento non può essere accolta, dal momento che questa Corte ritiene che non ne sussistano i presupposti, non avendo l'appellante specificamente argomentato sui presupposti della richiesta.
L'esito della lite vede la soccombenza dell'appellata che viene quindi condannata ex art 91 c.p.c. CP_1
alla refusione delle spese processuali del doppio grado in favore della controparte, liquidate come in dispositivo sulla base del vigente D.M. n.147/2022, con riferimento al valore della causa come dichiarato ai fini del contributo unificato giudiziale ( indeterminabile alto), in rapporto ai valori medi previsti stante la media difficoltà delle questioni trattate, escludendo dal computo la voce relativa alla fase istruttoria assente nel presente grado.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n.7147/2024 così provvede: CP_1

1. In riforma del capo 1 della impugnata sentenza, ed in accoglimento della domanda ex articolo
1168 c.c, dispone ed ordina a di reintegrare nella detenzione dei beni CP_1 Parte_1 costituiti da “locali e terrazzo al piano settimo distinti al foglio 390 (trecentonovanta), mappale
184 (centottantaquattro), subalterno 712 (settecentododici)” individuati col colore rosso e descritti nella planimetria allegata al doc 1 ricorrente e doc 2 resistente mediante consegna delle chiavi della porta di accesso a tali porzioni ..

2. Rigetta ogni altra domanda;

3. In riforma dei capi 2 e 3 della impugnata sentenza, condanna alla refusione delle CP_1
spese processuali del giudizio in favore di così liquidate: Parte_1
pagina 14 di 15 quanto al primo grado in € 2.552,00 per fase di studio, € 1,628,00 per fase introduttiva, €
5.5670,00 di trattazione ed € 4.253,00 per fase decisionale oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;
quanto al presente grado in € 2.977,00 per fase di studio, € 1.911,00 per fase introduttiva ed €
5.103,00 per fase decisionale oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 16.4.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Giovanna Ferrero Carlo Maddaloni
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