N. R.G. 851/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 851/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2 CodiceFiscale_2 con il patrocinio dell'Avv. BAMBAGIONI FRANCO MASSIMO

APPELLANTI nei confronti di
(CF ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._3 dell'Avv. CRETTI CHIARA (CF ) C.F._4
APPELLATO ED APPELLANTE INCIDENTALE

(CF ), con il patrocinio dell'Avv. VIRGILIO Controparte_2 C.F._5 IG (CF ) C.F._6

APPELLATO
* Alla quale è riunita la causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 872/2022 promossa da:
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. VIRGILIO Controparte_2 C.F._5 IG

APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ), (C.F. con Parte_1 C.F._1 Parte_2 CodiceFiscale_2 il patrocinio dell'Avv. BAMBAGIONI FRANCO MASSIMO;
pagina 1 di 16 (CF ) con il patrocinio Controparte_1 C.F._3 dell'Avv. CRETTI CHIARA (CF ) C.F._4
APPELLATI ED APPELLANTI INCIDENTALI

avverso la sentenza n. 692/2022 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 10/03/2022
CONCLUSIONI
In data 12.2.-4.3.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per e : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze: In via Parte_1 Parte_2 preliminare: disporre la riunione del presente procedimento ad altro procedimento pendente innanzi alla Corte di Appello di Firenze avverso la sentenza del Tribunale di Firenze n. 692/2022 pubbl. il 10.03.2022 - RG n. 8229/2018 - Repert. n. 1544/2022 del 11.03.2022 azionato dal Sig.
e portante il numero RG 872/2022, con udienza fissata per il Controparte_2 12.02.2025; Nel merito: in accoglimento del presente appello proposto contro la sentenza Tribunale di Firenze n. 692/2022 pubbl. il 10.03.2022 - RG n. 8229/2018 - Repert. n. 1544/2022 del 11.03.2022, notificata a mezzo pec in data 04 aprile 2022, e respinta ogni contraria eccezione, istanza ed appello incidentale ex adverso, riformare integralmente l'impugnata sentenza n. 692/2022 del Tribunale di Firenze e per l'effetto respingere, siccome infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate, le domande avversarie tutte, disponendo che niente è dovuto da parte degli odierni appellanti. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio”;
Per : “Voglia l'Ecc. ma Corte D'Appello di Firenze, Controparte_1 richiamate tutte le domande da intendersi qui confermate e riproposte, ai fini e per gli effetti di cui all'art. 346 c.p.c., e in accoglimento delle conclusioni già formulate nel giudizio di primo grado, contrariis reiectis, così giudicare per i motivi tutti di cui in narrativa: -in via preliminare, dichiarare inammissibile, ai sensi dell' art. 342 del c.p.c., ovvero ai sensi dell'art. 348 bis del c.p.c. l'appello proposto da e -nel merito, rigettare l'appello proposto dai Signori Parte_1 Parte_2
e avverso la sentenza n. 692/2022 resa inter partes dal Tribunale di Firenze, Pt_2 Parte_1
Terza sezione civile, Dr.ssa Vincenza Ruggiero, il 10.03.2022, nella causa RG n. 8229/2022, perché infondato in fatto e in diritto, confermando la sentenza impugnata in ogni sua parte;
- e anche in accoglimento del proposto appello incidentale, riformare la sentenza n. 692/2022 resa dal Tribunale di Firenze il 10.03.2022, nella parte in cui statuisce che gli interessi, sulla somma, di cui è stato riconosciuto creditore il mediatore, siano computati dalla pronuncia del Tribunale e per l'effetto condannare i Signori e nonché il Sig. , Parte_1 Parte_2 Controparte_2 ai sensi degli artt. 1224, 1282 e 1284, co. 4, del c.c., a rifondere alla ditta individuale CP_1
denominata , per le causali di cui sopra, gli interessi sulle somme in
[...] Controparte_1 linea capitale dall'insorgere del diritto sino al saldo effettivo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio”.
Per : “Piaccia alla Corte accogliere l'appello proposto da Email_1 CP_2
avverso la sentenza n. 692 pronunciata il 10.3.2022 dal tribunale di Firenze nel giudizio
[...] pagina 2 di 16 RG 8229/18 e per l'effeto: 1) quanto a , respingere le domande da costei Controparte_1 proposte statuendo che l'appellante nulla deve pagare all'appellato. Dichiarare che la domanda proposta è temeraria giusta l'art. 96 c.p.c. Dandosi atto che l'appellante, in esecuzione della sentenza impugnata, ha pagato a con riserva di ripetizione la somma di euro Controparte_1 6.916, ordinarne la restituzione con gli accessori e gli interessi. Vittoria di spese e di onorari. 2) quanto a ed darsi atto che nella sentenza impugnata non si fa alcuna Parte_1 Parte_2 menzione, né in punto di fatto né in dispositivo, della domanda di rilevazione contro costoro proposta da , e perciò dichiarare che la sentenza è nulla giusta gli art.li 161 e Controparte_2 277 c.p.c. perché il tribunale non ha pronunciato sul merito né quindi ha definito il giudizio. Adottare ogni provvedimento conseguente e rimettere tutte le parti dinanzi al giudice di primo grado. Vittoria di spese e di onorari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – , quale titolare dell'agenzia immobiliare “ ”, aveva convenuto CP_1 Controparte_1 in giudizio , e , esponendo: Parte_1 Parte_2 Controparte_2
-) che, in data 19.4.2017, aveva formulato, per il tramite della suddetta Controparte_2 agenzia immobiliare, una proposta di acquisto, per il prezzo di € 180.000,00, avente ad oggetto l'immobile ubicato in Signa, via Don G. Minzoni n. 18, in comproprietà tra , Parte_3
e ; Parte_1 Parte_2
-) che tale proposta era stata accettata da e , quest'ultimo anche quale Parte_2 Parte_1 amministratore di sostegno della Parte_3
-) che il termine per la stipula del definitivo veniva previsto entro e non oltre il 31.10.2017;
-) che la proposta di acquisto veniva, altresì, sottoposta a due condizioni sospensive: i) che il giudice tutelare autorizzasse l'amministratore di sostegno della a procedere alla Parte_3 vendita della quota di titolarità di quest'ultima; ii) che il Comune rilasciasse la sanatoria edilizia;

-) che, in data 19.10.2017, veniva rilasciata l'attestazione di conformità in sanatoria n. 60 del
9.10.2017;
-) che, in data 13.11.2017, il giudice tutelare autorizzava l'amministratore di sostegno della ad intervenire, in nome e per conto di quest'ultima, al contratto di compravendita;
Parte_3
-) che, nonostante la scadenza del termine indicato nella proposta d'acquisto, i contraenti avevano continuato a mostrare interesse alla stipula del definitivo, con la conseguenza che l'attore aveva diritto a richiedere il pagamento della provvigione nella misura di € 8.784,00, da porre a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna;

-) che le richieste di pagamento, tuttavia, non avevano sortito alcun effetto, il che aveva reso necessario il ricorso alle vie legali, previo esperimento del procedimento di negoziazione assistita;

-) che, infatti, il termine indicato nella proposta di acquisto non poteva considerarsi essenziale, dal pagina 3 di 16 momento che le parti avevano continuato a trattare anche dopo la sua scadenza;

-) che, inoltre, la stipula del preliminare, determinando la nascita di un rapporto obbligatorio tra le parti, legittimava il mediatore a chiedere il pagamento della provvigione.
Concludeva, quindi, chiedendo di condannare i convenuti al pagamento della provvigione pattuita;
in subordine, chiedeva di condannare al risarcimento dei danni subiti – pari al doppio Parte_1 della provvigione od alla diversa somma ritenuta di giustizia – dal momento che il mancato avveramento della condizione era imputabile al suo comportamento, per essersi tardivamente attivato presso il giudice tutelare per ottenere l'autorizzazione ad addivenire alla vendita quale amministratore di sostegno della in ulteriore subordine, chiedeva il riconoscimento Parte_3 del diritto a ricevere il rimborso delle spese sostenute, pari ad € 2.000,00.
1.2. – Si costituivano in giudizio e , contestando integralmente la Parte_1 Parte_2 domanda avversaria, di cui chiedevano il rigetto;
nello specifico, i convenuti evidenziavano che la condizione sospensiva prevista nel preliminare (costituita dall'autorizzazione del giudice tutelare) non si era verificata entro il termine, da considerarsi a tutti gli effetti come essenziale, del
31/10/2017. Pertanto, non sussisteva alcun diritto del mediatore alla provvigione ai sensi dell'art. 1757 c.c. Inoltre, aveva agito con diligenza, presentando il ricorso al giudice tutelare Parte_1 con largo anticipo, al fine di ottenere l'autorizzazione ad intervenire all'atto quale amministratore di sostegno della Quanto, poi, alla richiesta di proroga avanzata dal promissario Parte_3 acquirente, la stessa era subordinata a condizioni ritenute inaccettabili dai convenuti. Le domande subordinate di risarcimento danni e rimborso spese venivano, infine, contestate per mancanza di prova e documentazione.
1.3. – Si costituiva, altresì, in giudizio , chiedendo anch'egli il rigetto delle Controparte_2 domande proposte da parte attrice, con condanna ex art. 96 c.p.c., in considerazione della natura essenziale del termine previsto nella proposta di acquisto;
in subordine, spiegava domanda di manleva nei confronti di ed per qualsiasi pretesa fatta valere nei suoi confronti CP_3 Pt_2 dall'agenzia immobiliare.
1.4. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove orali e documentali, il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 692/2022 pubblicata il 10/03/2022, in accoglimento della domanda proposta dall'attore, condannava e , da un lato, e Parte_1 Parte_2 Controparte_2
, dall'altro, al pagamento della somma di € 4.392,00 oltre IVA (se dovuta) ed interessi dalla
[...] sentenza;
condannava, altresì, i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di lite.
A tale decisione il primo giudice perveniva sulla base delle seguenti considerazioni:
-) il termine pattuito nella proposta di acquisto, oggetto di tre rinegoziazioni, non poteva considerarsi essenziale, dal momento che anche dopo la sua scadenza, le parti avevano pagina 4 di 16 continuato a trattare, tanto che il aveva chiesto, ai promittenti venditori, una riduzione CP_2 del prezzo di acquisto pari ad € 10.000,00, insistendo successivamente per l'ottenimento di un ribasso di € 2.000,00, in ogni caso con dispensa dal pagamento della provvigione nei confronti dell'agente immobiliare;

-) del resto, con missiva del 27.10.2017, il legale dei aveva richiesto, al collega che Pt_1 assisteva il , una proroga di alcuni giorni del termine originariamente stabilito per il rogito, CP_2 in attesa della ormai prossima pronuncia da parte del giudice tutelare;

-) con comunicazione del 2.11.2017, il legale del si era dichiarato disponibile ad una CP_2 proroga del termine fino al 30.11.2017, a condizione di essere esonerato da qualsiasi onere nei confronti dell'agenzia immobiliare e che gli venisse accreditata la somma di € 10.000,00;
-) pertanto, tenuto conto dei principi coniati dalla giurisprudenza di legittimità, il termine in questione non poteva considerarsi essenziale;

-) il mediatore, allora, aveva diritto a percepire il pagamento della provvigione, essendo evidente l'esistenza del nesso causale tra l'attività posta in essere e la conclusione dell'affare, come confermato anche dalle dichiarazioni testimoniali rese da;
Testimone_1
-) in proposito, era incontrovertibile la nascita del vincolo obbligatorio tra le parti, di talché il ben avrebbe potuto agire per l'esecuzione in forma specifica del preliminare;
CP_2
-) difatti, presupposto fondamentale della provvigione è, in primo luogo, la conclusione dell'affare, da intendersi quale operazione economica che costituisca un rapporto obbligatorio tra due parti, ovvero abiliti ciascuna di esse ad agire per il rispetto del vincolo, mentre, ai fini della maturazione del compenso, nessun rilievo hanno le vicende successive alla valida conclusione dell'accordo;
-) le spese seguivano la soccombenza.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale decisione proponevano appello e , per i seguenti Parte_1 Parte_2 motivi:
1) con il primo, denunciavano l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva ritenuto non essenziale il termine stabilito dalle parti per la stipula del definitivo, sebbene nella proposta di acquisto, all'art. 4, fosse convenuto che il rogito notarile sarebbe dovuto avvenire “entro e non oltre” il 31.10.2017 e, all'art. 5, fosse previsto che il mancato avveramento anche di una sola delle condizioni sospensive, entro il predetto termine, avrebbe comportato lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Così facendo, infatti, il primo giudice aveva violato l'art. 1362, comma 1, c.c. che, al fine di interpretare la volontà delle parti, attribuisce preminenza alla lettera del contratto.
Al riguardo, non pertinente era il riferimento, contenuto in sentenza, alle bozze dei precedenti pagina 5 di 16 contratti, sia perché non sottoscritte dalle parti sia perché proprio i continui rinvii nella stipula del definitivo rendevano il termine del 31.10.2017 non più procrastinabile.
D'altronde, proprio il , nella lettera del 22.9.2017, aveva rappresentato che la scadenza CP_2 del termine del 15.10.2017 avrebbe comportato la risoluzione del rapporto.
Inoltre, non era vero che, dopo il 31.10.2017, le parti avevano continuato a trattare, giacché, con comunicazione del 2.11.2017, il , per il tramite del suo legale, nel dichiararsi disponibile CP_2 ad acquistare l'immobile, ma a diverse condizioni economiche, aveva di fatto avanzato una nuova proposta contrattuale.
2) Con il secondo, rilevava che l'affare non si era concluso per mancato avveramento della condizione sospensiva, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 1757 c.c., il mediatore non poteva pretendere il pagamento della provvigione.
Per tali ragioni è stata formulata dagli appellanti richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in Controparte_1 giudizio, eccepiva l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.; per il resto, contestava, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata.
Spiegava, altresì, appello incidentale avverso il capo della sentenza che aveva fissato la decorrenza degli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della sua pubblicazione, anziché dal 13.11.2017, data di avveramento della condizione sospensiva.
3 – Proponeva appello anche , per i seguenti motivi: Controparte_2
1) con il primo, denunciava il vizio di omessa pronuncia sulla domanda di manleva da lui avanzata nei confronti di e . Parte_1 Parte_2
In proposito, rilevava che la responsabilità in ordine alla mancata conclusione del definitivo era da ascriversi ai promittenti venditori per non aver procurato, nei tempi previsti, l'autorizzazione del giudice tutelare alla sottoscrizione dell'atto ed all'accettazione dell'eredità da parte della
Parte_3
2) – Con il secondo, rilevava l'erroneità della decisione per aver ritenuto non essenziale il termine stabilito dalle parti per la stipula del rogito, senza spiegare a favore di quale parte tale termine fosse stato previsto e non tenendo conto che l'autorizzazione del giudice tutelare era pervenuta solo il 13.11.2017 e, quindi, dopo la data del 31.10.2017 convenuta per la stipula del definitivo.
Si costituivano e , nonché Parte_1 Parte_2 Controparte_4 riproponendo, anche nella forma dell'appello incidentale, le argomentazioni già sviluppate nell'altro procedimento. pagina 6 di 16 Disposta la riunione dei due giudizi, la causa è stata trattenuta in decisione in data 12.2.-
4.3.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
4 – L'esame degli appelli principali.
4.1. – In via preliminare, è da rilevare che l'eccezione di inammissibilità dei gravami principali per pretesa violazione dell'art. 342 c.p.c. si appalesa infondata, poiché l'onere di specificità dei motivi di appello deve ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 18307 del
18/09/2015; S.U., n. 27199/2017).
In concreto, dalla lettura dell'appello proposto dai e dal è dato ricavare non solo le Pt_1 CP_2 statuizioni oggetto di gravame ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado: le censure formulate presentano un grado di contenuto critico sufficientemente articolato e si esprimono in termini di adeguata contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
4.2. – Deve, altresì, essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello, proposto dal
, perché iscritto a ruolo in formato digitale non nativo. CP_2
Invero, ai sensi dell'art. 156 c.p.c. la nullità di un atto processuale può essere pronunciata se è prevista dalla legge o se, pur in assenza di previsione, l'atto è comunque carente dei requisiti formali indispensabili per il raggiungimento dello scopo. Nel caso di atto di appello depositato in via telematica, ma in violazione delle specifiche (formato nativo digitale, non ricavato da scansione) previste dalla normativa secondaria non sussiste nessuna delle due suddette condizioni, atteso che nessuna disposizione prevede espressamente la nullità dell'atto depositato tramite scansione e che il formato prescelto non ne ha impedito la lettura alla controparte, la quale ha potuto compiutamente esercitare il suo diritto di difesa.
4.3. – Ciò posto, le due censure in cui si articola l'appello proposto dai possono essere Pt_1 trattate congiuntamente con il secondo motivo del gravame proposto dal , in quanto CP_2 concernenti la medesima ratio decidendi.
4.3.1. – Orbene, il preliminare di vendita (tale dovendosi pacificamente intendere la proposta di acquisto del una volta accettata dai prevedeva, all'art. 4, che “la consegna CP_2 Pt_1 dell'immobile sarà eseguita, salvo altro accordo fra le parti, alla stipula del rogito notarile da
pagina 7 di 16 effettuarsi entro e non oltre il 31/10/2017 […]”; l'art. 5, poi, stabiliva che “il presente contratto preliminare è sottoposto alle seguenti condizioni sospensive: a) che il Tribunale di Firenze, nella persona del Giudice Tutelare autorizzi la vendita dell'immobile oggetto della predetta proposta alle condizioni ivi indicate, essendo la Sig.ra , comproprietaria dell'immobile, Parte_3 sottoposta all'amministratore di sostegno;
b) che la richiesta di sanatoria, già presentata ed in corso di definizione a cura e spese della parte promittente venditrice, si concluda positivamente con il rilascio del titolo abilitativo;
pertanto, soltanto all'avverarsi di entrambe le condizioni sospensive sopra descritte gli effetti giuridici del presente avranno efficacia. Il mancato avveramento di anche solo una condizione entro il termine della stipula dell'atto notarile comporterà lo scioglimento di ogni vincolo contrattuale con l'obbligo per la parte promittente venditrice di restituire a favore della parte promittente acquirente tutte le somme dalla stessa ricevute fino a quella data, senza interessi e rivalutazione monetaria, ritenendosi le parti sciolte da ogni ulteriore vincolo connesso e/o conseguente al presente preliminare”.

4.3.1.a. – Pertanto, il termine del 31.10.2017 era quello entro il quale non solo si sarebbe dovuto stipulare il definitivo, ma si sarebbero pure dovuti verificare i due eventi che le parti avevano dedotto come condizionanti sospensivamente l'efficacia del preliminare (rilascio della sanatoria edilizia ed autorizzazione del giudice tutelare a che , quale amministratore di sostegno Parte_1 della partecipasse al rogito notarile). Parte_3
Eventi che dipendevano solo in parte dalla volontà dei promittenti venditori (che avrebbero dovuto presentare le relative istanze al Comune ed al giudice tutelare), ma che, per il resto (rilascio sia della sanatoria che dell'autorizzazione a contrarre in nome e per conto della , non Parte_3 erano nella disponibilità della parte, il che è certamente compatibile con la pattuizione di una condizione sospensiva, sia pure mista.
Ebbene, è pacifico che mentre il rilascio della concessione in sanatoria è avvenuta in data
9.10.2017 (con conseguente avveramento della condizione di cui alla lett. b del preliminare),
l'autorizzazione del giudice tutelare è pervenuta solo in data 13.11.2017 (e, dunque, oltre il termine previsto dalla lett. a).
Pertanto, la condizione sospensiva non può ritenersi avverata entro il termine previsto nel preliminare di compravendita, di talché si tratta di stabilire le conseguenze derivanti da tale fatto.

4.3.1.b – Innanzi tutto, giova considerare che nessuna contestazione sussiste, tra le parti, in ordine al fatto che l'art. 5 del preliminare configuri una condizione sospensiva, così come espressamente affermato nella scrittura privata del 19.4.2017, la cui qualificazione è stata recepita anche nella sentenza impugnata (pag. 5).
pagina 8 di 16 La questione, allora, deve ritenersi coperta da giudicato (cfr. Cass. civ., n. 16853/2018) e, quindi, non più sindacabile in questa sede.
In ogni caso, la qualificazione data dal tribunale appare corretta, se si considera che la clausola in esame, nel prevedere che “soltanto all'avverarsi di entrambe le condizioni sospensive sopra descritte gli effetti giuridici del presente avranno efficacia”, subordina espressamente l'efficacia del preliminare alla verificazione degli eventi di cui alle lett. a) e b).

4.3.1.c. – Ora, come affermato dalla Suprema Corte: “Qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando nel reciproco interesse il termine entro il quale esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine” (cfr. Cassazione civile, sentenza del 23.9.2004, n. 19146; in senso conforme anche Cass. civ. n. 18351/2024).
Ne consegue che non pertinente è il riferimento, contenuto nella sentenza impugnata, alla giurisprudenza formatasi in relazione al concetto di essenzialità del termine ex art. 1457 c.c.
Difatti, nella specie, non si è in presenza di un effetto risolutorio del contratto connesso all'inadempimento di una delle parti, bensì del mancato avveramento, entro un determinato termine, di un evento futuro ed incerto che condizionava sospensivamente l'efficacia del preliminare.
Al riguardo, è significativo che, pur avendo il sottoscritto, in precedenza, altre due CP_2 proposte di acquisto (datate 28.11.2016 e 23.1.2017), solo nell'ultima (quella, cioè, datata
19.4.2017) fosse contenuta la previsione della condizione sospensiva, il che sta a significare che le parti avevano inteso chiaramente subordinare l'efficacia del preliminare al verificarsi di determinate circostanze entro un ben preciso termine.
4.3.2. – Orbene, per costante orientamento giurisprudenziale, la condizione può ritenersi apposta nell'interesse di una sola delle parti contraenti soltanto se vi sia un'espressa clausola contrattuale che disponga in tal senso, ovvero un insieme di elementi che, nel loro complesso, inducano a ritenere che si tratti di condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse (Cass. n.
7973/2000), non potendosi l'unilateralità desumere dal semplice fatto che una sola delle parti può essere interessata al verificarsi o meno dell'evento dedotto in condizione (Cass. civ., n.
11816/1992).
Pertanto, in mancanza di una specifica ed inequivoca formulazione in tal senso, come nel caso in esame, la condizione deve ritenersi apposta nell'interesse di entrambe le parti.

4.3.2.a. – Si tratta, allora, di stabilire se l'effetto derivante dal mancato avveramento, entro il termine previsto, della condizione sospensiva sia stato rinunciato dalle parti, anche per facta pagina 9 di 16 concludentia (cfr. Cass. civ., n. 419/2006: “nel caso in cui una condizione sia costituita da un evento incerto sia nell'"an" che nel "quando", le parti possono concordare un limite temporale riguardo al suo verificarsi, per non lasciare indefinitamente nell'incertezza l'efficacia del contratto,
e sono abilitate a porre tale limite nell'interesse esclusivo di una di esse, nonchè a rinunciare a farlo valere, anche con comportamenti concludenti”).
Al quesito deve darsi risposta negativa, laddove si consideri che, in risposta alla lettera del
27.10.2017 proveniente dal legale dei il , con lettera del 2.11.2017 a firma del Pt_1 CP_2 suo avvocato, subordinava l'eventuale proroga del termine alla condizione che egli fosse
“espressamente esonerato da qualsiasi onere nei confronti dell'agenzia immobiliare” e che gli venisse “accreditata la somma di € 10.000 a titolo di indennità”.
Il promittente acquirente, dunque, pretendeva una modifica dell'originario assetto di interessi, mediante l'inserimento di clausole che incidevano, in modo significativo, sul sinallagma contrattuale e, segnatamente, sulla sua obbligazione di pagamento.
Si trattava, quindi, di una nuova proposta contrattuale, il che, contrariamente a quanto ritenuto dal tribunale, dimostrava la volontà della parte non già di concludere comunque l'affare bensì di avvalersi del mancato avveramento della condizione per addivenire, in ipotesi, alla stipula di un nuovo regolamento negoziale per lei più favorevole.
Del resto, trattasi di comportamento coerente con il proposito, manifestato dal già nella CP_2 lettera raccomandata a/r del 22.9.2017 – inviata ai e per conoscenza all'agenzia Pt_1 immobiliare – di considerare sciolto il vincolo contrattuale, nel caso in cui la documentazione necessaria al rogito non fosse pervenuta al notaio incaricato entro il termine del 15.10.2017.
Non rileva, dunque, la richiesta di proroga del termine avanzata dai promittenti venditori (di cui alla missiva del 27.10.2017 a firma del loro legale), in quanto, essendo la condizione prevista nell'interesse di tutti i contraenti, l'eventuale rinuncia alla stessa doveva provenire da tutti.
E questo, tuttavia, non è avvenuto.
Ad ogni modo, la richiesta del di modifica delle condizioni contrattuali veniva respinta dai CP_2 con lettera del 9.11.2017, con cui costoro, proprio nel richiamare l'art. 5 del preliminare, Pt_1 dichiaravano il venir meno del vincolo contrattuale.
Ne consegue che ha errato il primo giudice nel ritenere che il decorso del termine indicato nel preliminare costituisse un “ostacolo non insormontabile” perché “laddove infatti il avesse Pt_1 accettato la proposta nei termini economici come prospettati dal promittente acquirente, il termine sarebbe stato utilmente prorogato” (pag. 7).
pagina 10 di 16 Il tribunale, infatti, ha omesso di considerare che la proposta del è stata rifiutata dai CP_2
e che, quindi, l'affare non si è concluso, con conseguente perdita di efficacia del preliminare Pt_1 per il mancato avveramento della condizione sospensiva entro il termine del 31.10.2017.

4.3.2.b. – Né rileva, contrariamente a quanto sostenuto dal che, successivamente alla CP_1 scadenza del termine, nessuna parte abbia diffidato l'altra a procedere alla stipulazione del contratto, trattandosi di comportamento, che lungi dall'essere sintomatico del perdurare di un interesse alla conclusione dell'affare, si spiega – anche alla luce del descritto scambio di corrispondenza – con la consapevolezza del venir meno ipso iure dell'efficacia del preliminare a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva.
Inoltre, non importa che il ritardo, nell'avveramento della condizione sospensiva, sia di soli 13 giorni (essendo l'autorizzazione del giudice tutelare intervenuta in data 13.11.2017), dovendo ribadirsi che qualora le parti, come nella specie, abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando nel reciproco interesse il termine entro il quale esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine (Cass. civ., n.
19146/2004; n. 18351/2024).
4.3.3. – Una volta accertato il mancato verificarsi della condizione sospensiva (costituita dal rilascio dell'autorizzazione del giudice tutelare entro il termine del 31.10.2017) e la conseguente inefficacia del preliminare, viene meno, ai sensi dell'art. 1757 c.c., il diritto del mediatore a percepire la provvigione.
Difatti, come affermato dalla Suprema Corte: “quando l'affare concluso per il tramite del mediatore sia soggetto ad una "condicio iuris", rappresentata dalla necessità di un'autorizzazione amministrativa, il diritto del mediatore alla provvigione non sorge sino a quando non sia intervenuta quest'ultima, per effetto della previsione di cui all'art. 1757, comma primo, cod. civ.”
(cfr. Cass. civ., n. 7332/2009).
In definitiva, le censure in disamina si presentano fondate, con conseguente assorbimento del primo motivo dell'appello proposto dal . CP_2
5 – Vanno, a questo punto, esaminate le domande riproposte ex art. 346 c.p.c. dal perché CP_1 ritenute assorbite dal tribunale.
5.1. – Quanto alla presunta responsabilità di in ordine alla mancata stipula del Parte_1 definitivo, giova considerare che l'istanza al giudice tutelare è stata presentata in data 23.6.2017
– corredata, tra l'altro, dalla proposta di acquisto del e da una perizia giurata di stima CP_2
(datata 16.5.2017) – e, quindi, ben quattro mesi prima della scadenza del termine previsto per l'avveramento della condizione sospensiva. pagina 11 di 16 Trattasi di un lasso di tempo certamente ragionevole, per cui è da escludere che l'iniziativa intrapresa da , nella qualità di amministratore di sostegno della Parte_1 Parte_3 potesse considerarsi non tempestiva e, soprattutto, contraria a buona fede ex art. 1358 c.c.
Anche perché non consta, contrariamente a quanto affermato dal che il ritardo CP_1 nell'adozione del provvedimento dipendesse dal mancato deposito, da parte dell'amministratore di sostegno, dei rendiconti annuali.
Difatti, nella mail del 27.10.2017, inviata dai si fa riferimento ad un ritardo Pt_1 nell'approvazione dei rendiconti, ma non già nella loro presentazione.
5.1.1. – Quanto, poi, al fatto che la presentazione dell'istanza al giudice tutelare potesse essere ulteriormente anticipata una volta che i erano venuti in possesso della perizia di stima, Pt_1 mette conto di evidenziare che il lasso di tempo trascorso tra la redazione di tale perizia ed il deposito del ricorso (circa un mese), non possa ritenersi incongruo, tenuto conto che questo risulta presentato tramite il patrocinio di un avvocato e previa asseverazione della suddetta perizia, di talché i tempi tecnici occorrenti (per la nomina del legale, la consegna dei documenti, la redazione dell'atto ed il suo deposito) non rendevano esigibile un'accelerazione dell'iter seguito (o, per lo meno, in misura tale da rendere verosimile il rilascio dell'autorizzazione entro il termine del
31.10.2017).
Senza pretermettere che l'art. 1358 c.c. è destinato a disciplinare i rapporti unicamente tra le parti contraenti, con la conseguenza che lo stesso non può invocato da un soggetto terzo quale, appunto, l'agente immobiliare.
5.1.2. – Parimenti inconferente è il riferimento all'art. 1359 c.c., in quanto “nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo non solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente
pagina 12 di 16 esclusione dell'obbligo di corrispondere la provvigione in favore del mediatore” (cfr. Cassazione civile, sentenza del 22.6.2023, n. 17919).
Trattasi di principio applicabile, per identità di ratio, anche alla fattispecie in esame, venendo anche qui in rilievo l'applicazione di una condizione mista.
Ne deriva il rigetto della domanda.
5.2. – Infondata è, infine, la domanda con cui il ha chiesto il rimborso delle spese sostenute CP_1 nell'espletamento dell'incarico, in quanto non provata.
Al riguardo, infatti, l'agente immobiliare si è limitato ad esporre l'attività compiuta (compresa la pubblicazione di un annuncio pubblicitario dell'immobile), senza in alcun modo documentare gli esborsi sostenuti né puntualmente indicare le voci di spesa, chiedendo solo la liquidazione dell'importo omnicomprensivo di € 2.000,00.
La pretesa sconta, dunque, un deficit assertivo prima ancora che probatorio, sicché non può essere accolta.
6 – In definitiva, in accoglimento delle impugnazioni principali, si impone il rigetto delle domande proposte da , quale titolare della ”, nonché dell'appello incidentale CP_1 Controparte_1 avanzato da quest'ultimo, stante la caducazione della statuizione di condanna contenuta nella sentenza impugnata.
Deve, altresì, essere accolta la domanda per la restituzione delle somme corrisposte dal e CP_2 dai in forza dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado (come da contabili Pt_1 prodotte nel giudizio RG 872/2022), oltre interessi legali con decorrenza dalla data dei singoli pagamenti fino al saldo, con esclusione della rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
7 – In punto di spese, deve trovare applicazione, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., l'orientamento della
Suprema Corte secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez.

6 - L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv.
629993).
Ebbene, il rigetto delle domande proposte dal comporta che le spese del doppio grado di CP_1 giudizio devono essere poste integralmente a suo carico, in applicazione dell'ordinario criterio della soccombenza. pagina 13 di 16 7.1. – Tali spese si liquidano, nel rapporto con i secondo il seguente computo ex D.M. Pt_1
55/2014 come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore € 5.201-26.000):
A) Spese del giudizio di primo grado
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria/trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00
Compenso tabellare: € 5.077,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.
B) Spese del giudizio di secondo grado
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria/trattazione, valore minimo: € 922,00;
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Compenso tabellare: € 4.888,00, oltre € 382,50 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Si applica il valore minimo per la fase istruttoria/trattazione, in ragione della ridotta attività difensiva espletata.
Si precisa che, ai fini della determinazione del valore della causa, si tiene conto del rigetto della domanda di risarcimento danni proposta dal quantificati in misura pari al doppio della CP_1 provvigione (€ 8.784,00).
7.2. – Nel rapporto con il , invece, le spese si liquidano secondo il seguente computo ex CP_2
D.M. 55/2014 come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore € 1.101-5.200):
A) Spese del giudizio di primo grado:
Fase di studio della controversia (valore minimo): € 213,00
Fase introduttiva del giudizio (valore minimo): € 213,00
Fase istruttoria/trattazione (valore minimo): € 426,00
Fase decisionale (valore minimo): € 426,00
Compenso tabellare: € 1.278,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.
B) Spese del giudizio di secondo grado:
Fase di studio della controversia (valore minimo): € 268,00
Fase introduttiva del giudizio (valore minimo): € 268,00
Fase istruttoria/trattazione (valore minimo): € 496,00 pagina 14 di 16 Fase decisionale (valore minimo): € 426,00
Compenso tabellare: € 1.458,00 oltre € 174,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
L'applicazione dei parametri minimi si giustifica in ragione del ridotto impegno difensivo profuso, come dimostra il contenuto degli atti depositati.
7.3. – Non può, invece, accogliersi la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dal , non CP_2 constando che l'iniziativa del sia stata intrapresa con mala fede o colpa grave. CP_1
7.4. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del quale appellante CP_1 incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sugli appelli principali riuniti proposti da Parte_1 Parte_2
e da nonché sull'appello incidentale proposto da Controparte_2 [...]
avverso la sentenza n. 692/2022 emessa dal Tribunale di Controparte_1
Firenze e pubblicata il 10/03/2022, così provvede:
1) accoglie gli appelli principali e, per l'effetto, in integrale riforma della sentenza impugnata, respinge le domande proposte da Controparte_1
2) rigetta l'appello incidentale proposto da Controparte_1
3) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da;
Controparte_2
4) condanna al pagamento delle spese del doppio Controparte_1 grado di giudizio nei confronti di ed che liquida: i) per il Parte_1 Parte_2 giudizio di primo grado, in € 5.077,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
ii) per il giudizio di secondo grado, in € 382,50 per esborsi, in € 4.888,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;

5) condanna al pagamento delle spese del doppio Controparte_1 grado di giudizio nei confronti di che liquida: i) per il giudizio Controparte_2 di primo grado, in € 1.278,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
ii) per il giudizio di secondo grado, in € 174,00 per esborsi, in € 1.458,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;

pagina 15 di 16 6) condanna alla restituzione, a favore di Controparte_1
, di e di delle somme ricevute Controparte_2 Parte_2 Parte_1 in forza dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, oltre interessi legali nei termini di cui in motivazione.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico di Controparte_1
Firenze, 23.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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