R.G. n. 1419/2022
CORTE di APPELLO di BARI Prima Sezione Civile
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Riunita in persona dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Maria Mitola Presidente
Dott. Michele Prencipe Consigliere
Dott. Oronzo Putignano Consigliere rel. – est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1419/2022 R.G.A.C.C., promossa da
, in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1
rappresentata e difesa come in atti dall'avv. Cristian Borrelli
- Appellante -
nei confronti di
”, in Controparte_1
persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso come in atti dall'avv. Giuseppe Ficele
- Appellato -
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OGGETTO: “Opposizione a precetto (art. 615 I° comma c.p.c.)”.
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Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate in prossimità
dell'udienza del 1°.10.2024 all'esito della quale la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 cpc.
FATTO e DIRITTO
1. – Con atto pubblico del 13.11.2009 l' ha venduto all' CP_2 Parte_1
, con riserva di proprietà ex art. 1523 cod. civ., per il prezzo di € 1.496.132,06, da pagarsi in
[...]
sessanta rate semestrali, numerosi terreni e fabbricati situati in agro di Stornarella.
2. – Con contratto di locazione e di costituzione di diritti reali sotto condizione sospensiva del 12.12.2017, con il consenso dell' , che è intervenuta all'atto in Parte_1
qualità di detentore qualificato, l' ha concesso in locazione ad “ (con CP_2 Parte_2
contestuale diritto di superficie) la porzione complessiva di mq. 17.300 della particella 279 del foglio 3, compresa in quelle indicate nel contratto di vendita con riserva di proprietà, oltre al diritto di servitù relativamente alle particelle 279 e 401 del foglio 3, per la durata di ventinove anni,
automaticamente rinnovabili per un uguale periodo.
2.1. – Il canone di locazione è stato convenuto in € 6.000,00 annui e il corrispettivo per l'esercizio del diritto di superficie e di servitù è stato pattuito in € 6.000,00 “una tantum”, da imputarsi a decurtazione del residuo prezzo di acquisto del terreno. Quanto ai canoni locatizi della prima annualità, i contraenti hanno pattuito che gli stessi sarebbero stati imputati a scomputo della rata di ammortamento del terreno, mentre le restanti annualità dei canoni sarebbero state versate all' , che le avrebbe imputate a scomputo della rata di ammortamento del terreno dovuta da CP_2
in virtù dell'atto di vendita con patto di riservato dominio. Parte_1
3. – A causa dell'omesso pagamento di oltre due rate del prezzo di acquisto, il 26.6.2019 è
stato redatto verbale notarile di attestazione d'inadempimento dell' Parte_1
ai sensi dell'art. 13 co.

4-bis D.L. n. 193/2016, convertito con modificazioni dalla L. n. 225/2016,
dandosi atto che lo stesso verbale rogato dal notaio costituisce titolo esecutivo per ottenere, fra
2 l'altro, l'annotazione ex art. 2655 cod. civ. dell'intervenuta risoluzione a margine della trascrizione dell'atto di compravendita ed il rilascio degli immobili ai sensi dell'art. 608 cod. civ.
4. – Con atto notificato a mezzo del servizio postale il 28.10-3.11.2021 l' ha intimato CP_2
precetto per rilascio dei plurimi fondi rustici ed annessi fabbricati rurali oggetto del contratto di vendita con patto di riservato dominio.
5. – Avverso l'atto di precetto l' ha proposto opposizione ex Parte_1
art. 615 cpc, eccependo l'inesistenza di un titolo idoneo a legittimare l'esecuzione minacciata e deducendo che il contratto del 12.12.2017 ha neutralizzato gli effetti del contratto di vendita con patto di riservato dominio del 13.11.2009; che la pendenza di una procedura di sovraindebitamento
è circostanza in grado di determinare la sospensione dell'esecuzione; che alcuni canoni, da imputarsi a scomputo del dovuto in forza del contratto del 12.12.2017, non sono stati contabilizzati;
che non può procedersi al rilascio degli immobili prima che giunga a termine l'annata agraria;
che, in ogni caso, il rilascio è subordinato al previo rimborso delle migliorie apportate ai fondi, per un importo complessivo di € 400.000,00, di cui l'opponente ha chiesto il pagamento in via riconvenzionale.
6. – L si è costituito in giudizio ed ha concluso per il rigetto dell'opposizione, CP_2
domandando in via di “reconventio reconventionis” la condanna della società precettata al pagamento dell'indennizzo da occupazione “sine titulo” dei cespiti, dalla data di risoluzione di diritto del contratto di vendita fino al loro rilascio.
7. – Stante la proposizione di detta domanda, l'opponente ha chiesto alla prima udienza la restituzione, in caso di accertata risoluzione del contratto di vendita, dei ratei del prezzo già
versato, pari complessivamente ad € 66.764,76.
8. – L'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo azionato è stata respinta dal giudice dauno con ordinanza del 24.3.2022.
9. – La causa è stata istruita esclusivamente con le produzioni documentali delle parti.
3 10. – Con sentenza n. 2177/2022, pubblicata il 12.9.2022, il Tribunale di Foggia ha rigettato l'opposizione nonché la domanda riconvenzionale dell'attrice, confermando il precetto opposto;
ha dichiarato inammissibile, perché tardiva, la “reconventio reconventionis” spiegata dall'Istituto
opposto; ha condannato l' al pagamento delle spese processuali. Parte_1
11. – Avverso la pronunzia la parte soccombente ha proposto appello, articolato in sei motivi
(in sintesi): 1) errata valutazione del titolo, inidoneo a legittimare l'esecuzione per rilascio;
2)
omessa valutazione del carattere novativo del contratto del 12.12.2017, che ha interamente sostituito le pattuizioni contenute nel contratto di vendita con patto di riservato dominio del
13.11.2009; 3) erronea dichiarazione di tardività dell'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 cod.
civ., in cui sarebbe incorso l' per effetto della rinnovazione della trascrizione dell'ipoteca CP_2
iscritta da “Banco di Napoli” su istanza di “Siriform”; 4) errata esclusione del diritto alla spettanza dei miglioramenti apportati ai terreni agricoli;
5) inosservanza del termine finale dell'annata agraria prima di intimare il rilascio dei fondi e omesso riconoscimento del diritto di ritenzione;
6)
mancata valutazione della pendenza di una procedura di sovraindebitamento presso il Tribunale di
Foggia. Pertanto, sulla scorta degli anzidetti motivi, l'appellante ha chiesto la totale riforma della sentenza impugnata, con il conseguente accoglimento dell'originaria opposizione e la dichiarazione di nullità/inefficacia del precetto. In via subordinata, ha chiesto l'ammissione della prova orale denegata in primo grado, al fine di dimostrare i miglioramenti fondiari effettuati, e, in caso di contestazione, di disporre ctu estimativa.
12. – Il gravame è stato contrastato da , che ha dedotto la correttezza in fatto ed in CP_2
diritto della decisione impugnata, di cui ha chiesto l'integrale conferma.
13. – Respinta l'istanza di anticipazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni e in assenza di attività istruttoria, all'udienza del 1°.10.2024 il Collegio ha riservato la causa in decisione ai sensi dell'art. 190 cpc.
4 14. – L'appello – i cui motivi sono sostanzialmente “iterativi” di quelli già vagliati e motivatamente disattesi dal giudice di primo grado – è infondato e, pertanto, dev'essere rigettato.
15. – Il primo motivo – invero di difficile intellegibilità nel suo nucleo espositivo – è
destituito di fondamento giuridico: il precetto opposto è fondato sul verbale notarile del 26.6.2019
di attestazione dell'inadempimento e della risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 7 del contratto di vendita ex art. 1523 cod. civ., normativamente previsto dall'art. 13 co.

4-bis D.L. n. 193/2016,
convertito con modificazioni dalla L. n. 225/2015, come titolo esecutivo idoneo ex art. 608 cpc a legittimare l'intimazione al rilascio degli immobili.
16. – Il secondo motivo è, del pari, privo di pregio, a cagione dell'infondatezza dell'eccezione di novazione del contratto del 13.11.2009 per effetto del contratto di locazione e costituzione di diritti reali concluso “inter alios” il 12.12.2017, alla cui stipula ha prestato il consenso l'odierna appellante: ciò tenuto conto del diverso ambito oggettivo, soggettivo ed effettuale di quest'ultimo negozio giuridico, che ha lasciato inalterati i precedenti obblighi contrattuali assunti dall'acquirente con il patto di riservato dominio, prevedendo unicamente che i corrispettivi determinati “una tantum” a carico di “ , analogamente ai canoni locatizi Parte_2
versati da quest'ultima società per la prima annualità del rapporto, sarebbero stati portati a deconto del residuo prezzo dovuto da , senza che il regolamento Parte_3
contrattuale del 2017 abbia, dunque, modificato l'assetto dei rapporti obbligatori consacrato nell'originario contratto del 2009.
17. – Il terzo motivo è parimenti infondato giacché lo stesso è imperniato su inafferrabili censure prospettate avverso la sentenza impugnata al di fuori di una chiara e specifica indicazione della loro rilevanza ai fini del sovvertimento del “decisum” di primo grado. In particolare, alla base del mezzo d'impugnazione in esame risultano posti gli scarsamente comprensibili enunciati di seguito testualmente trascritti: “Va inoltre segnalato che la Società ha subito anche un Pt_1
grave pregiudizio dovuto alla rinnovazione della trascrizione dell'ipoteca iscritta dal Banco di
Napoli (RP n. 21798 del 6/12/1989) ad istanza della Siriform con sede in Cosenza alla Via XXIV
5 Maggio n. 45 effettuata in data 25/11/2009 ai nn.ri 27505/5226 che risultava ancora in essere alla
data del 2017 la quale ha anche legittimato la alla sospensione dei pagamenti. Di

contro

Pt_1
tale stato di cose non consente all'Ente di invocare l'applicazione del richiamato art. 13 CP_2
comma 4 bis DL 193/16 stante la palese sua inadempienza dell'art. 2 et 3 del Contratto di vendita
del 13.11.2009 per notar rep 20797 racc 10754 cosi come per altro già comunicato con Per_1
lettera del 27/7/2017 sempre a firma del Collega e confermata dalla stessa con Per_2 CP_2
lettera del 28/9/2017 che sempre si allega. Tale questione per altro avanzata dal Sottoscritto
Procuratore fin dalla prima udienza è stata ritenuta dal Magistrato di prime cure tardiva. Ebbene
avendo il sottoscritto Procuratore avanzato tale domanda fin dalla prima udienza non vi è stata
alcuna decadenza. Difatti la decadenza è rappresentata solo dal superamento dei termini ex art
183 c.p.c.”. In realtà, l'appellante, con il motivo in scrutinio, non offre al Collegio alcun elemento idoneo a giustificare l'erroneità della sentenza impugnata, nella parte in cui il Tribunale di Foggia
ha ritenuto che l'opponente non potesse far valere come eccezione d'inadempimento la circostanza dell'intervenuta rinnovazione dell'ipoteca iscritta da “Banco di Napoli S.p.A.” ad istanza di
“Siriform” in quanto la relativa questione è stata introdotta, peraltro genericamente, in maniera tardiva, alla prima udienza del 14.3.2022, dunque oltre lo spirare del termine di maturazione delle preclusioni assertive relativamente alle questioni non rilevabili d'ufficio.
18. – Non miglior sorte accompagna l'esame del quarto motivo relativo al preteso riconoscimento dei miglioramenti che sarebbero stati apportati ai fondi. Invero, l'impugnante non si confronta con l'ineccepibile “ratio decidendi” che sorregge la statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennizzo: sia perché le presunte migliorie non sono state previamente autorizzate da secondo l'iter in forma scritta “tipizzato” dalle clausole CP_2
contrattuali; sia in quanto il rilascio dell'autorizzazione era, comunque, subordinato alla verifica del regolare pagamento delle rate, mentre la società acquirente ha inteso onorare soltanto le prime due rate del prezzo (ciò che ha reso irrilevanti le prove orali richieste dall'opponente).
6 19. – Il quinto motivo svela, “prima facie”, la sua patente infondatezza giacché la sussistenza del diritto di ritenzione è esclusa dall'irrecusabile constatazione che, nella specie, non si verte nell'ambito di un rapporto di affitto agrario, bensì di vendita con patto di riservato dominio, con la conseguenza che non è neppure invocabile il rispetto della scadenza dell'annata agraria fissata dall'art. 11 ult. co. D.Lgs. n. 150/2011 alla data del 10 novembre di ogni anno.
20. – Infine, anche il sesto motivo, con cui è stato dedotto il presunto fatto impeditivo costituito dalla pendenza di una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento, è
manifestamente privo di fondamento. Ciò non solo perché l'esecuzione forzata preannunciata con il precetto per il rilascio degli immobili rurali ha ad oggetto un bene di proprietà non del soggetto sovraindebitato, bensì di un terzo, ma anche in quanto la pendenza di tale procedura concorsuale non determina il prodursi di un automatico effetto sospensivo del procedimento di esecuzione forzata, essendo, peraltro, demandata la relativa competenza decisoria al giudice individuato dall'art. 70 CCII.
21. – La regolamentazione delle spese del giudizio soggiace al criterio della soccombenza. I
compensi professionali sono liquidati in base al valore della controversia (scaglione da €
260.001,00 ad € 520.000,00) secondo gli importi parametrici minimi, in ragione del carattere meramente “replicativo” dei motivi di gravame.
22. – Infine, occorre dare atto nel dispositivo della sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 13 co. 1-quater Tusg.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , con Parte_1
atto di citazione notificato il 17.10.2022, avverso la sentenza del Tribunale di Foggia n. 2177/2022,
pubblicata il 12.9.2022, nei confronti di “ Controparte_3
”, così provvede:
[...]
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

7 2) condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi € 10.060,00, a titolo di compenso professionale, nonché Rsf, Cpa ed Iva
come per legge;

3) dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater Dpr n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato a norma dei co. 1 e 1-bis dello stesso art. 13; l'obbligo del pagamento sorge al momento del deposito del provvedimento;

4) manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza e per la verifica della corrispondenza dell'importo del contributo unificato di € 518,00 versato dall'appellante con il valore della controversia (da € 260.001,00 ad € 520.000,00).
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 7 gennaio 2025
Il Presidente
Dott.ssa Maria Mitola
Il Consigliere est.
Dott. Oronzo Putignano
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