CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Udienza del 18 dicembre 2025
Verbale dell'udienza di discussione relativa alla causa civile iscritta al
N.R.G. 3465/2025, vertente tra nei confronti di Parte_1

Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
e , dinanzi alla Corte di appello di Napoli,
[...] Controparte_4
Sesta Sezione Civile, composta dai magistrati: dr.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. US Vinciguerra Consigliere dr.ssa Ada Meterangelis Consigliere rel.
É presente per l'appellante l'avv. Francesco Stingo, per delega dell'avv.
US RO, che conclude riportandosi ai propri atti e verbali di causa.
E' presente per gli appellati l'avv. Antonio Paparone che conclude riportandosi ai propri atti e verbali di causa.
La Corte invita a procedere alla discussione.
Le parti si riportano ai propri atti e chiedono decidersi la causa.
La Corte, si riserva di provvedere in prosieguo.
La Presidente dr.ssa Assunta d'Amore
La Corte successivamente, in assenza delle Parti, pronuncia sentenza ex art. 436 bis c.p.c.
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO di NAPOLI
Sezione Sesta civile composta dai magistrati: dr.ssa Assunta d'AMORE - Presidente dott. US VINCIGUERRA - Consigliere dr.ssa Ada METERANGELIS - Consigliere rel. all'udienza del 18.12.2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 3465 R.G.A.C. per l'anno 2025, vertente
TRA
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso in giudizio, per mandato in atti, dall'avv.
US RO, presso il cui studio in Castel Volturno (CE), via L.
Ariosto n. 30, è elettivamente domiciliato;

Appellante
CONTRO
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F.: ), CP_4 C.F._3 CP_2
(C.F.: ) e
[...] C.F._4 Controparte_3
(C.F.: ), tutti nella qualità di
[...] C.F._5 eredi di rappresentati e difesi in giudizio, per Persona_1 mandato in atti, dall'avv. Antonio Paparone, presso il cui studio in
Pozzuoli (NA), via Miliscola n. 388, sono elettivamente domiciliati;

Appellati

OGGETTO: appello contro la sentenza del Tribunale di Santa Maria
Capua Vetere n. 2216/2025, pubblicata in data 02.07.2025

CONCLUSIONI: come da atti, note di trattazione e verbali di causa, da intendersi integralmente trascritti.

IN FATTO E IN DIRITTO
Il giudizio di primo grado
Con atto di intimazione di licenza per finito contratto di comodato e contestuale citazione per la convalida, spedito per la notifica in data
29.10.2024, i germani , , e Pt_1 CP_4 CP_2 [...]
, tutti quali eredi di Controparte_3 Persona_1 evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua
2 Vetere, per sentir accogliere le seguenti Parte_1 conclusioni: “convalidare l'intimata licenza per finito contratto di comodato e, in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.; fissare la data dell'esecuzione ai sensi dell'art. 56 della l. n. 392/1978, nel più breve tempo possibile;
condannare
l'intimato alle spese di lite”.
A sostegno della pretesa azionata, gli attori assumevano di essere comproprietari pro-indiviso, per successione della madre, Per_1
, giusta accettazione con beneficio di inventario dell'eredità
[...] dalla stessa relitta, dell'immobile ubicato in Castel Volturno (CE), viale Tamerici n. 7, piano 1°, composto da 5,5 vani catastali, riportato al NCEU del Comune di Castel Volturno (CE) al foglio 47, p.lla 168, sub. 2, cat A/2, classe 2, concesso in comodato d'uso, senza determinazione di durata, a con contratto Parte_1 stipulato in data 28.08.2015, debitamente registrato;
che detto contratto, alla lettera c), prevedeva l'obbligo del comodatario di restituire l'immobile a semplice richiesta dei proprietari, e precisamente entro il termine di 60 giorni dalla richiesta di rilascio;
che era rimasta senza riscontro la racc. A/R del 17.06.2024, con cui avevano comunicato al la volontà di ottenere la Parte_1 restituzione dell'immobile; che, pertanto, avevano deciso di adire il
Tribunale per riottenere la disponibilità del bene.
Radicata la lite, si costituiva in giudizio il convenuto
[...]
rassegnando le seguenti conclusioni: a) in via preliminare, Parte_1 dichiarare l'inammissibilità della domanda avanzata dagli intimanti per errata applicazione dell'art. 657 c.p.c., vertendosi in materia di contratto di comodato d'uso ed attesa la presenza di minori all'interno dell'abitazione; b) nel merito, rigettare la domanda di licenza e/o sfratto per finito contratto di comodato…, attesa l'inefficacia e/o la nullità del contratto de quo, essendo esso volto a dissimulare un accordo di locazione, sottoscritto in data
18.06.2015; c) in via riconvenzionale, riconoscere la sussistenza tra le odierne parti in causa di un contratto di locazione dissimulato, a far data dal 18.06.2015, con prossima scadenza 18.06.2027; d) per l'effetto autorizzare la permanenza del Sig. all'interno Parte_1 dell'abitazione…almeno fino al 18.06.2027, con imputazione a canoni di locazione della somma investita per la ristrutturazione dell'immobile (€ 3.500,00 x 5 dal 2021 al 31 agosto 2026 = 17.500,00 + € 290,00 x 10 dal settembre 2026 al giugno 2027 = 2.900,00 - TOTALE 20.400,00, e con obbligo per gli attori di restituire al conduttore la differenza pari ad €
1.600,00, oltre rivalutazione ed interessi (omissis); e) in subordine, dichiarare la nullità del contratto di locazione dissimulato, sottoscritto dalle odierne parti in causa in data 18.06.2015 e per l'effetto, ordinare ai Sig.ri
(omissis) la restituzione in favore del Sig. CP_1 Parte_1 di una somma complessiva pari ad € 43.000,00 corrispondente all'ammontare dei pagamenti effettuati a titolo di locazione e ristrutturazione dell'immobile …. Vinte le spese.
3 A sostegno della riconvenzionale spiegata, il convenuto produceva una scrittura privata, datata 18.06.2015, firmata da
[...]
, regolante termini e condizioni dell'occupazione Per_2 dell'immobile, dalla quale, a dire del sarebbe emerso Parte_1
l'obbligo, a suo carico, di versare in contanti al un canone CP_1 annuo pari ad € 3.500,00 a partire dal 2015 e fino al 2017.
Precisava, altresì, che, successivamente, le stesse parti, con accordo verbale, decidevano di protrarre la durata del contratto originariamente pattuita;
che, a seguito della morte di
[...]
, si era raggiunto un nuovo accordo verbale con gli altri Per_2 comproprietari, in virtù del quale il avrebbe compensato i Parte_1 canoni di locazione dovuti dal settembre 2021 con la somma di €
22.000,00 circa utilizzata per la ristrutturazione dell'immobile locato, ottenuta tramite finanziamento.
Denegata la convalida dello sfratto, a fronte dell'opposizione dell'intimato, e disattesa (con ordinanza del 18.12.2024) la richiesta di rilascio provvisorio dell'immobile, il tribunale adito disponeva il mutamento del rito, fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c., con termine alle parti per integrare le rispettive difese.
Con le memorie integrative depositate, gli attori davano atto della persistente occupazione del bene da parte del convenuto, chiedendo risolversi il contratto per finito comodato, con condanna del al rilascio dell'immobile ed al pagamento delle spese di Parte_1 giudizio, ed il convenuto insisteva nelle eccezioni e nelle domande riconvenzionali già proposte all'atto della costituzione.
Conclusosi il procedimento di mediazione con esito negativo, il
Tribunale definiva la lite con sentenza n. 2216/2025, pubblicata in data 02.07.2025, così statuendo: “a) dichiara la risoluzione del contratto di comodato per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Castel
Volturno al Viale Tamerici n.7; b) ordina a di Parte_1 rilasciare l'immobile libero e vuoto da persone e cose entro il 15.10.2025;
c) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto;
d) condanna al pagamento delle spese di lite del presente giudizio in Parte_1 favore degli attori che si liquidano in complessivi € 3.000,00, oltre spese generali, IVA, CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Antonio Paparone dichiaratosene anticipatario”.
In particolare, il primo giudice così motivava: <nel merito, la domanda attorea è fondata e merita accoglimento nei limiti per le motivazioni di seguito esplicitate, mentre risultano infondate domande riconvenzionali proposte dal convenuto. gli attori hanno dimostrato loro pretesa depositando in atti il contratto comodato stipulato con convenuto, nel quale espressamente previsto che comodatario deve restituire l'immobile entro 60 giorni dalla richiesta dei comodanti. trattasi, quindi, un cd. precario, senza determinazione del
4 termine di durata, con la conseguenza che gli attori potevano richiedere la restituzione dell'immobile in ogni momento e senza alcuna giustificazione. La difesa del convenuto secondo cui trattasi di un rapporto di comodato simulato è rimasta priva di adeguata prova. Il convenuto, invero, non ha dato dimostrazione del pagamento del canone di locazione, se non mediante il deposito di una scrittura privata stipulata con . Tale Persona_2 scrittura privata, tuttavia, non può assumere alcuna rilevanza probatoria ai fini del presente giudizio, non solo in quanto formalmente disconosciuta e mai sottoposta a verificazione, ma anche perché eccessivamente generica. Il documento, infatti, risulta privo di ogni elemento descrittivo o identificativo dell'immobile oggetto del presente giudizio, non consente di dimostrare in termini certi un nesso tra il contenuto del documento e l'immobile di cui è causa, con la conseguenza che esso risulta inidoneo a dimostrare la pretesa natura locatizia del rapporto. Il convenuto ha poi eccepito di esserci accordato con gli attori per la compensazione del pagamento dei canoni con la somma di € 22.000,00 sostenuta dallo stesso per lavori di ristrutturazione dell'immobile. Anche tale difesa è risultata priva di prova. Invero, il convenuto ha depositato in atti unicamente un contratto di finanziamento che, oltre a risultare illeggibile, non è comunque idoneo a dimostrare la destinazione effettiva delle somme, vale a dire che le somme oggetto del contratto di finanziamento siano state utilizzate proprio per la ristrutturazione dell'immobile in questione, nonché dei rilievi fotografici, che, tuttavia, non sono univocamente riconducibili all'immobile in questione e non dimostrano adeguatamente il tipo di lavori che sarebbero stati effettuati. Inoltre, in ogni caso, manca la prova dell'autorizzazione dei proprietari dell'immobile all'esecuzione dei lavori in questione. Infine, occorre rilevare che la prova orale articolata dal convenuto per dimostrare la simulazione del contratto di locazione, oltre a risultare inammissibile ai sensi dell'art. 1417 c.c., ha ad oggetto circostanze generiche e non sufficientemente specifiche.
In considerazione di tutto quanto detto, il contratto va qualificato come comodato d'uso gratuito e va dichiarato risolto, con conseguente condanna al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, e determinazione della data di rilascio che, in considerazione dell'esigenza dei proprietari, comparata con l'esigenza del comodatario di reperire altra dimora, si ritiene equo fissare per il 15.10.2025>>.
Il giudizio di secondo grado Contro tale sentenza, notificata in data 04.07.2025, con ricorso depositato il 25.07.2025, proponeva appello Parte_1 lamentando: 1) violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116
c.p.c., per non aver il tribunale, nell'accertare l'eccepita simulazione del contratto di comodato, svolto correttamente il ragionamento presuntivo, avendo esaminato i vari indizi in maniera isolata e non invece in maniera complessiva; 2) errata e/o falsa applicazione dell'art. 1417 c.c. nonché vizio di motivazione per omessa ammissione della prova, contestando al primo giudice, per un verso, di aver errato nel ritenere inammissibile la prova testimoniale
5 articolata, che, oltre ad essere specifica, avrebbe dovuto essere ammessa ex art. 1417 c.c., perché tesa a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, nella specie conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione;
per altro verso, vizio di motivazione, per aver il tribunale fondato la decisione di rigetto delle riconvenzionali spiegate in prime cure sull'inosservanza dell'onere probatorio ex art. 2697 c.c. a carico del convenuto, e ciò benché questi avesse offerto di adempierlo, articolando la prova orale ingiustamente disattesa.
Concludeva, pertanto, chiedendo alla Corte adita, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della pronuncia gravata ed in totale riforma della stessa, di accogliere le conclusioni rassegnate in prime cure, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.
In via istruttoria, chiedeva ammettersi la prova testimoniale sulle circostanze articolate in prime cure (ritrascritte alle pagg. 16-18 del ricorso in appello), nonché interrogatorio libero dell'appellante e interrogatorio formale degli appellati sulle stesse circostanze, insistendo, infine, per l'ammissione di CTU, ai fini della qualificazione e della stima degli interventi manutentivi effettuati dal sig. all'interno dell'immobile per cui è causa. Parte_1
Instaurato il contraddittorio, si costituivano in giudizio, con memoria difensiva depositata in data 1.10.2025, i germani , , Pt_1 CP_4
e , concludendo per l'integrale CP_2 Controparte_3 CP_1 rigetto del gravame, manifestamente inammissibile e infondato, con condanna dell'appellante al pagamento dei compensi di lite, con distrazione in favore del difensore antistatario.
Disattesa l'istanza di inibitoria, acquisito telematicamente il fascicolo d'ufficio di primo grado e rinviata la causa all'udienza di discussione del 18.12.2025, la Corte, ai sensi dell'art. 436 bis c.p.c., definiva il giudizio pronunciando sentenza e dandone lettura.
******
L'appello è infondato e va rigettato, senza alcuna necessità di procedere all'approfondimento istruttorio invocato dall'appellante, all'evidenza inammissibile per le ragioni che ci si accinge a precisare. I. Con il primo motivo di gravame, l'appellante lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., assumendo che il tribunale avrebbe errato nel valutare la prova presuntiva della simulazione, avendo esaminato gli elementi indiziari acquisiti isolatamente e non unitariamente.
Deduce, in particolare, che “certamente la scrittura privata prodotta dalla parte convenuta quale prova dell'accordo dissimulato, ben poteva essere ricondotta all'immobile oggetto di causa, laddove espressamente poneva fra le condizioni dell'accordo medesimo la stipula di un “concordato di uso
6 sottoscritto dalla maggior parte degli eredi” (punto 4), la cui funzione sarebbe stata proprio quella di dissimulare una vera e propria locazione”.
Assume, altresì, che non può ritenersi corretta l'affermazione resa dal primo Giudice secondo cui la prefata scrittura fosse priva di efficacia probatoria in quanto formalmente disconosciuta dagli istanti, evidenziando, in senso contrario, che detta scrittura era firmata dal sig.
, deceduto nel lontano 25.02.2021, e che “se è vero che Persona_2 chiunque ne abbia interesse può disconoscere l'autografia di una firma, altrettanto vero è che questi avrà anche l'onere della prova. In altri termini, gli istanti avrebbero dovuto richiedere una perizia calligrafica ed invece si sono limitati ad una contestazione generica che allo stato dei fatti è rimasta confinata ad un livello meramente labiale”.
Sempre nell'ottica di un esame complessivo degli elementi indiziari, lamenta che il tribunale “avrebbe dovuto valutare congiuntamente il contratto di finanziamento sottoscritto dal sig. e la Parte_1 scorta fotografica prodotta dal medesimo, riprendente lavori di ristrutturazione in corso d'opera dell'immobile de quo”; elementi che, a dire dell'appellante, ove unitariamente considerati, avrebbero avvalorato l'opportunità di una CTU tecnica, richiesta dall'appellante e immotivatamente disattesa dal primo giudice.
Assume, infine, che alcuna rilevanza poteva riconoscersi al fatto che i lavori di ristrutturazione dell'immobile non fossero stati autorizzati dalla proprietà, atteso che l'art. 1808, comma 2, c.c., prevede il diritto del comodatario ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione dell'immobile occupato, quando queste risultino necessarie ed urgenti. E, nella specie, emergeva dagli atti che all'epoca in cui il era immesso nella disponibilità dell'immobile Parte_1 su cui si dibatte, esso versasse in uno stato di fatiscenza tale da renderlo a dir poco inidoneo all'uso abitativo, tanto evincendosi anche dal punto 7) della scrittura privata a firma di , con cui si Persona_2 attestava l'anticipazione da parte del sig. delle spese di Parte_1 sostituzione della pavimentazione, evidentemente indispensabile ai fini della fruizione dell'immobile.
L'articolata censura, con cui si ripropongono le difese già svolte in primo cure, è infondata.
All'esito del rinnovato esame degli elementi istruttori acquisiti, unitariamente considerati, non può che ribadirsi come gli stessi siamo all'evidenza inidonei a provare l'esistenza di un contratto dissimulato di locazione ad uso abitativo, risultando al fine insufficiente, come già correttamente rilevato dal tribunale, la scrittura privata asseritamente intercorsa con , che, a prescindere dal formale Persona_2 disconoscimento operato da controparte, appare in ogni caso a tal punto generica da restare escluso che possa univocamente riferirsi all'immobile oggetto di causa, nella stessa scrittura minimamente richiamato, descritto e tanto meno identificato.
7 Invero, l'assunto del convenuto/odierno appellante è rimasto completamente sfornito di riscontro probatorio, e ciò tanto più ove si consideri che l'art. 2729 c.c. esclude il ricorso alla prova presuntiva in tutti i casi in cui, come nella specie, vige il divieto della prova testimoniale.
Com'è noto, infatti, la domanda di simulazione, qualora sia stata proposta da una delle parti e tenda all'accertamento di un negozio dissimulato non illecito, incontra gli stessi limiti della prova testimoniale, per cui se il contratto simulato sia stato (come nella specie) redatto per iscritto, la prova per testi non è ammessa contro il contenuto del documento, risolvendosi l'accordo simulatorio in un patto contrario contestuale alla conclusione del contratto simulato
(cfr., in argomento, Cass. n. 6882/2003 e Cass. n. 22126/2020), da provarsi con una controdichiarazione scritta ex art. 2722 c.c., nella specie inesistente, non rilevando al fine, come si è detto, la su richiamata scrittura prodotta dall'appellante. In particolare, la Suprema Corte ha affermato che: “l'art. 1417 c.c., regolando la prova della simulazione, deroga alle norme che disciplinano le condizioni di ammissibilità della prova per testimoni
(art. 2721 ss. c.c.) non nel senso di vietare in ogni caso tale prova, ma ammettendola senza limiti ove ricorrano determinati presupposti come nel caso di domanda proposta dalle parti che tenda all'accertamento di un contratto dissimulato illecito. Quando questi non vi siano la prova della simulazione incontra gli stessi limiti della prova testimoniale. Nell'ipotesi di contratto dissimulato si applica
l'art. 2722 c.c. in quanto l'accordo simulatorio si risolve in un patto contrario contestuale alla conclusione del contratto” (Cass. n.
4073/1992).
Fermo quanto precede, appaiono in ogni caso ininfluenti, ai fini di cui si discute, il contratto di finanziamento ed i rilievi fotografici allegati in prime cure dall'appellante, dai quali, contrariamente a quanto dallo stesso dedotto, nulla (ma proprio nulla) si evince a sostegno dell'assunta stipula di un contratto dissimulato di locazione e dell'accordo intercorso per la compensazione del pagamento dei canoni con la somma di € 22.000,00 asseritamente sostenuta per ristrutturare l'unità immobiliare, dovendo sul punto confermarsi la motivazione del tribunale, che correttamente rilevava come il contratto di finanziamento, oltre a risultare illeggibile, era in ogni caso inidoneo a dimostrare che le somme erogate fossero state utilizzate proprio per la ristrutturazione dell'immobile in discorso (cfr. comunicazione Agos, in atti), e come restasse del pari ininfluente la riproduzione fotografica, che, oltre a non essere univocamente riconducibile all'unità immobiliare oggetto di causa, era ed è all'evidenza insufficiente a provare la tipologia ed entità dei lavori
8 realizzati, e ciò tanto più perché espressamente disconosciuta in prime cure dai germani (cfr. verb. udienza del 7.4.2024, ove si CP_1 legge: “L'attore , anche per gli altri, ribadisce di Controparte_1 disconoscere sia la scrittura privata prodotta da controparte che i rilievi fotografici, dai quali non si comprende comunque che lavori sarebbe stati eseguiti”).
In tale fumoso contesto probatorio, pertanto, legittimamente (oltre che opportunamente) il tribunale non disponeva la CTU invocata dal convenuto, da ritenersi inammissibile perché all'evidenza esplorativa, essendo noto che “la consulenza tecnica d'ufficio non può essere utilizzata per colmare le lacune probatorie in cui sia incorsa una delle parti o per alleggerirne l'onere probatorio. Le parti, infatti, non possono sottrarsi all'onere probatorio di cui sono gravate, ai sensi dell'art. 2697 c.c., e pensare di poter rimettere l'accertamento dei propri diritti all'attività del consulente. Il ricorso al consulente deve essere disposto non per supplire alle carenze istruttorie delle parti o per svolgere una indagine esplorativa alla ricerca di fatti o circostanze non provati, ma per valutare tecnicamente i dati già acquisiti agli atti di causa come risultato dei mezzi di prova ammessi sulle richieste delle parti” (così, in motivazione, Cass. n. 19631/2020; nello stesso senso, tra le altre, Cass. n. 31886/2019).
Né, contrariamente a quanto si legge nell'atto di gravame (pagg. 8-9), il tribunale era tenuto a motivare il mancato accoglimento della richiesta di CTU avanzata dal convenuto che neanche Parte_1 reiterava l'istanza nelle memorie conclusive del 10.6.2025, né tanto meno all'udienza di discussione del 2.7.2025 (cfr. relativo verbale), ben potendo, in ogni caso, “la motivazione dell'eventuale diniego del giudice di ammissione del mezzo essere anche implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato” (cfr., in motivazione, Cass. n. 4159/2025; nello stesso senso, Cass. n.
18299/2024, Cass. n. 326/2020 e Cass. 24487/2019).
E ciò in linea con il consolidato e generale principio per cui il giudice di merito, nel porre a fondamento della propria decisione una argomentazione, tratta dall'analisi di fonti di prova con esclusione di altre “non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e le circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (ex plurimis, Cass. n. 9275 del 2018; Cass. n. 5939 del 2018; Cass. n. 16056 del 2016; Cass. n. 15927 del 2016)”, essendo infatti riservate al Giudice del merito “l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e
9 della concludenza delle prove, la scelta tra le risultanze probatorie di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento” (cfr., in motivazione, Cass. 21187/2019, Cass.
9786/2022 e Cass. 2252/2024).
Restano pertanto superate tutte le generiche obiezioni dell'appellante, minimamente idonee a scalfire la motivazione della pronuncia impugnata, che va confermata anche nella parte in cui il tribunale riteneva in ogni caso indimostrata l'autorizzazione dei proprietari dell'immobile all'esecuzione dei lavori in questione. Né appare d'ausilio all'assunto dell'appellante il disposto dell'art. 1808, comma 2, c.c. (a tenore del quale il comodatario “ha diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti”), risultando sfornito di riscontro probatorio il dedotto stato di fatiscenza dell'immobile, non evincibile sia dall'allegata produzione fotografica, sia dalla scrittura intercorsa con , come già si è detto priva di Persona_2 rilevanza probatoria in considerazione della sua evidente genericità.
II. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante lamenta errata e/o falsa applicazione dell'art. 1417 c.c. nonché vizio di motivazione per omessa ammissione della prova, censurando il seguente passo della pronuncia impugnata: <infine, occorre rilevare che la prova orale articolata dal convenuto per dimostrare simulazione del contratto di locazione, oltre a risultare inammissibile ai sensi dell'art. 1417 c.c., ha ad oggetto circostanze generiche e non sufficientemente specifiche>>.
Assume, in contrario, che la prova testimoniale richiesta in prime cure, oltre ad essere articolata su circostanze specifiche, era ammissibile ai sensi dell'art. 1417 c.c., essendo diretta a far valere
l'illiceità del contratto dissimulato, al fine unicamente evidenziando come la mancata registrazione del contratto di locazione costituisca un grave illecito tributario. Analogo discorso può essere fatto allorquando tra locatore e inquilino non venga stipulato un vero e proprio contratto, ma una semplice scrittura privata, come per
l'appunto nel caso di specie (pag. 11 del ricorso in appello).
Reitera, pertanto, in sede di gravame, la prova testimoniale non ammessa in prime cure.
La censura, peraltro generica, è manifestamente infondata.
Premesso che la richiesta di prova testimoniale, già (implicitamente) disattesa dal tribunale (con ordinanza del 7.4.2025), non veniva reiterata dal convenuto nelle memorie conclusive del 10.6.2025, né tanto meno all'udienza di discussione del 2.7.2025 (cfr. relativo verbale), sì da doversi ritenere rinunciata e, pertanto, non riproponibile in appello (cfr. Cass. n. 12791/2025 e Cass. n. 10767/2022), osserva in ogni caso la Corte come, nella specie, debba essere fermamente
10 ribadita l'inammissibilità, ex art. 1417 c.c., della prova testimoniale articolata dall'appellante, diretta non già a dimostrare la mancata registrazione del contratto di locazione dissimulato (peraltro in ogni caso sanabile a seguito di registrazione tardiva;
Cass., SS.UU., n.
23601/2017), bensì l'esistenza stessa dell'accordo simulatorio, che, di contro, ove la richiesta sia proposta dalle parti, va provato, come già si
è detto, con controdichiarazione scritta, vieppiù che nella specie si è in presenza di un regolare contratto di comodato intercorso tra le parti e debitamente registrato.
In altri termini, nel caso concreto, non risultando provata l'esistenza di un accordo simulatorio, neanche è ipotizzabile la prova testimoniale diretta a far valere l'illiceità dell'assunto contratto di locazione dissimulato (rimasto indimostrato).
Né rileva in senso contrario Cass. n. 33727/2023, richiamata dall'appellante, resa in fattispecie all'evidenza diversa, con cui si affermava l'ammissibilità della prova testimoniale (al pari di quella presuntiva) in presenza di un contratto di comodato dissimulante una locazione con canone difforme da quello legale, così venendo in rilievo un profilo di illiceità per contrasto con normativa imperativa della locazione dissimulata, tale da legittimare (nel caso esaminato dalla Suprema Corte) la prova per testi ex art. 1417 c.c.
Conclusivamente, sulla scorta di quanto precede, l'appello va rigettato con conseguente conferma della sentenza gravata.
III. Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e si liquidano, nella misura indicata in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto della natura e del valore dell'affare, delle questioni trattate e dell'attività concretamente espletata, con distrazione in favore dell'avv. Antonio Paparone, dichiaratosi antistatario.
Ricorrono, infine, i presupposti per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13 comma 1 quater T.U. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli, VI sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 3465
R.G.A.C. per l'anno 2025, tra le parti indicate in epigrafe, contro la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 2216/2025, pubblicata in data 02.07.2025, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la pronuncia impugnata;

2. condanna l'appellante al pagamento, in favore degli appellati, delle spese del grado, che si liquidano in € 5.800,00 per
11 compenso professionale, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Antonio
Paparone, dichiaratosi antistatario;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Napoli, 18.12.2025.
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
dr.ssa Ada Meterangelis dr.ssa Assunta d'Amore
12