REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta dai MAGISTRATI:
AR ER SP Presidente
LL AR Consigliere relatore
Grazia AR Bagella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: Vendita di beni immobili
Nelle due cause riunite, la prima iscritta al n. 168 del Ruolo Generale Affari Contenziosi Civili per l'anno 2022 promossa da:
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_1
, , nata ad [...] C.F._1 Parte_2 il 15/2/1950, C.F. entrambi elettivamente C.F._2 domiciliati in Cagliari, via Loru n. 4, presso lo studio ed CP_1 CP_2 dell'avv. Antonello Garau, che li rappresenta e difende in forza di procura a margine dell'atto di citazione di primo grado in data 15.6.2010;
APPELLANTI
CONTRO
in forma abbreviata Controparte_3 CP_3
con sede in Sestu (CA), in persona del legale rappresentante, C.F. e
[...] numero d'iscrizione al Registro Imprese di Cagliari e Oristano
, elettivamente domiciliata a Sestu (CA), Via Trieste n.18, P.IVA_1 presso lo studio dell'avv. Luciana Dessì che la rappresenta e difende in forza di procura speciale a margine della comparsa di costituzione in primo grado in data 02.11.2010;
APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
1 , C.F. ), in proprio e nella sua Controparte_4 C.F._3 qualità di legale rappresentante della società Controparte_5
P.I. con sede a Quartu Sant'Elena (CA), elettivamente
[...] P.IVA_2 domiciliati in Cagliari nella via san Lucifero n. 72, presso lo studio dell'avv.
ER ZE che li rappresenta e difende in procura a margine della memoria di costituzione in primo grado;

C.F. e P.I. ), con Controparte_6 P.IVA_3 sede in Milano, in persona del suo legale rappresentante – Procuratore –
elettivamente domiciliata a Cagliari in Via Scano n. 55, Controparte_7 presso lo studio dell'Avv. AR Paola Manca (C.F.
), che la rappresenta e difende in virtù di delega in C.F._4 calce alla copia notificata dell'atto di citazione per chiamata in causa in primo grado;

APPELLATI
La seconda causa, iscritta al n. 182 del Ruolo Generale Affari Contenziosi
Civili per l'anno 2022, promossa da: in forma abbreviata Controparte_3 CP_3
con sede in Sestu (CA), C.F. e numero d'iscrizione al Registro
[...]
Imprese di Cagliari e Oristano in persona del legale P.IVA_1 rappresentante, elettivamente domiciliata a Sestu, nella Via Trieste, n°18, presso lo studio dell'avv. Luciana Dessì che la rappresenta e difende in forza di procura speciale apposta a margine della comparsa di costituzionein primo grado in data 02.11.2010.
APPELLANTE
CONTRO
, C.F. , sia in proprio che Controparte_4 C.F._3 nella sua qualità di legale rappresentante della società Controparte_5
P.I. con sede nella via Allegri n° 25 in
[...] P.IVA_2
Quartu Sant'Elena (CA), elettivamente domiciliati in Cagliari nella via san
Lucifero n. 72, presso lo studio dell'avv. ER ZE, che li rappresenta e difende in forza di procura a margine della memoria di costituzione in primo grado;

2 (C.F. e P.I. ), con Controparte_6 P.IVA_3 sede in Milano, in persona del suo legale rappresentante – Procuratore –
elettivamente domiciliata in Cagliari, Via Scano n. 55, Controparte_7 presso lo studio dell'Avv. AR Paola Manca (C.F. C.F._5
) che la rappresenta e difende in virtù di delega in calce alla copia
[...] notificata dell'atto di citazione per chiamata in causa in primo grado;

, nato a [...], il [...], C.F. Parte_1
, , nata ad [...], C.F._1 Parte_2 il 15.2.1950, C.F. contumaci C.F._2
APPELLATI
CONCLUSIONI
Nella causa iscritta al n. 168 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi Civili per l'anno 2022:
Nell'interesse di e (come da atto Parte_1 Parte_2 di appello).
“Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello di Cagliari, adversis reiectis, previa sospensione dell'efficacia esecutiva e/o dell'esecuzione della sentenza impugnata riconoscendo sussistere gravi motivi, in accoglimento dell'interposto appello ed in riforma della sentenza dell'Ill.mo Giudice del
Tribunale di Cagliari n. 3257.2021 pubblicata il 5.11.2021, non notificata:
In via preliminare:
Dichiarare la nullità della sentenza impugnata, ai sensi dell'art. 101 c.p.c. secondo comma, come meglio esplicitato in espositiva al sottocapo 9E) e relativi sottopunti.
Nel merito e in via principale:
a) Confermare avere avuto effetto tra le odierne parti il contratto di compravendita portato dall'atto pubblico 12.4.2005, rep. 34359, racc. 10820
a rogito notaio , integrato, quanto al prezzo della compravendita Persona_1 stessa ed alle modalità di regolazione di esso prezzo, dal patto dissimulato di cui alla coeva scrittura privata;

- il contratto di appalto per scrittura privata pure in data 12.4.2005.
b) dichiarare risolti essi contratti per grave inadempimento della società convenuta, come meglio esplicitato e provato in corso di causa in primo
3 grado, richiamato in parte espositiva che precede con le rispettose critiche mosse alla sentenza impugnata;

c) per effetto della risoluzione di essi contratti: dichiarare infondata in fatto e in diritto l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dispiegata pure in prime cure da controparte appellata;
dichiarare non dovuta da parte appellante la somma di €. 300.000,00 pattuita per l'esecuzione delle opere oggetto del contratto di appalto 12.4.2005; condannare parte appellata alla restituzione, agli odierni appellanti, dell'immobile sito in Capoterra, nella Via Bologna n° 23, identificato al
NCEU al foglio 11, mappale 839; condannare parte appellata medesima al risarcimento del danno, in favore degli appellanti per il grave inadempimento dei contratti di appalto e di compravendita per cui è lite, nonché per la somma necessaria alla riconduzione in pristino stato del bene immobile oggetto della compravendita stessa, siccome gravemente manipolato dalla società appellata, e per quella relativa all'indisponibilità, dalla decorrenza pattuita del 27.6.2008, dell'immobile oggetto del contratto di appalto, da quantificarsi nella somma di complessivi €. 345.900,00, oltre interessi e rivalutazione, ovvero in quella complessiva veriore, da determinarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.: il tutto da portarsi comunque in compensazione della somma di € 50.000,00 ricevuta da parte appellante per il contratto di compravendita 12.4.2005;
d) con vittoria di spese e competenze dei due gradi del giudizio.
In via subordinata:
Confermare il rigetto della domanda risarcitoria formulata in prime cure dalla società appellata nei confronti degli appellanti, come statuito dalla sentenza di primo grado nel capo 15 e nel terzo alinea del dispositivo della sentenza stessa.
Dichiarata la soccombenza reciproca, in primo grado, tra le parti appellanti e appellata, compensare per la metà o in quella proporzione veriore ritenuta di giustizia, le spese processuali dello stesso grado.
Vinte le spese e competenze del grado di appello”.
4 Nell'interesse della (come da comparsa Controparte_3 di costituzione):
“Piaccia al giudice adito, respinta ogni contraria istanza: preliminarmente - rigettare la domanda di nullità della sentenza impugnata ai sensi dell'art. 101, secondo comma, c.p.c, perché infondata in fatto ed in diritto;
nel merito ed in via principale: rigettare l'appello proposto perché infondato in fatto ed in diritto;
confermare la sentenza appellata nelle parti relative al rigetto delle domande proposte da e alla riduzione del Parte_1 Parte_2 prezzo ad euro 312.432,00 per la compravendita dell'immobile distinto al foglio 11 mappale 839, stipulata fra la e Controparte_3
e il 12.4.2005, a rogito notaio Parte_1 Parte_2
rep. n. 34358 racc. 10820; alla condanna alle spese di Persona_1 Parte_1
e liquidate nella misura di euro 21.000,00,
[...] Parte_2 oltre rimborso ed accessori come per legge;
alla condanna in solido tra gli attori e la delle spese di CTU;
Controparte_3 in accoglimento della riconvenzionale ora riproposta nella forma dell'appello incidentale, accogliere le seguenti conclusioni nei confronti di e : Parte_1 Parte_2
- accertare e dichiarare la responsabilità di parte attrice in ordine ai danni subiti da parte convenuta per aver taciuto a quest'ultima il fatto che il lotto acquistato fosse parte del P.A.I., oltre che l'esistenza del canale tombinato di pertinenza demaniale all'interno del lotto acquistato;
condannare parte attrice al risarcimento dei danni subiti e subendi da parte convenuta, per non aver potuto procedere all'edificazione sul lotto acquistato, danni da determinarsi in corso di causa anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.; con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio;

- nei confronti dell' Ing. e della società Controparte_4 Controparte_8 chiamati in causa, si reiterano le conclusioni formulate
[...] nell'autonomo appello RG. 182/2022, con udienza fissata al 07 ottobre
2022, Giudice relatore D.ssa M.G. Bagella, di cui si chiede la riunione al presente procedimento:
5 in via preliminare: concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata per i motivi esposti nella narrativa dell'atto di appello RG. 182/2022, ai sensi degli articoli351 comma 2 e 283 c.p.c. in via principale:
1) - accertare e dichiarare la responsabilità dell'ing. e della Controparte_4 società per non aver adempiuto correttamente Controparte_8 ai propri obblighi professionali in relazione alle prestazioni di cui al contratto datato aprile 2005;
2) per l'effetto dichiarare risolto per grave inadempimento il suddetto contratto datato aprile 2005, e condannare la società Controparte_8
e l 'Ing. in solido tra loro, al risarcimento dei danni
[...] Controparte_4 subiti e subendi dalla in forma abbreviata Controparte_3
in ragione della sua accertata negligenza, danni da determinarsi CP_3 in corso di causa anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.;
3) dichiarare tenuto l'Ing. e la società Controparte_4 Controparte_8
., in solido tra loro, alla rifusione di tutte le spese che la
[...]
in forma abbreviata dovesse Controparte_3 CP_3 sostenere a causa del presente giudizio;
con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente procedimento.”
Nell'interesse di (come Controparte_9 da comparsa di costituzione):
“L'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza disattesa, voglia accogliere le seguenti conclusioni:
In via principale: rigettare l'appello della società avverso la CP_3 sentenza n. 3257/2021 resa a firma del dott. Nicola Caschili e, per l'effetto, confermare i capi della stessa in cui il Tribunale ha statuito di: rigettare la domanda di risoluzione e risarcimento del danno proposta dalla convenuta
contro i terzi chiamati in causa Controparte_3 CP_4
Co e e condannare
[...] Controparte_5 [...]
Co
al pagamento in favore di Controparte_3 Controparte_5 dell'importo di € 9.513,00, oltre interessi come per legge;
dichiarare assorbita la domanda di manleva contro Controparte_6
condannare al pagamento delle
[...] Controparte_3
6 Co [... spese processuali in favore e in solido tra loro di e Controparte_4
che si liquidano in € 7.200,00 oltre rimborso ed Controparte_5 accessori come per legge.
In via rigorosamente subordinata, e dunque per la sola denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale dell'avverso gravame, si ripropongono integralmente le medesime conclusioni precisate in primo grado e rassegnate a mezzo di note di trattazione scritta per l'udienza del 23.4.2021 sicché, solo in caso di denegato accoglimento delle domande sopra formulate in via principale nonché di eventuale accertamento di responsabilità in capo all'ing. e/o alla società da questi Controparte_4 amministrata per i fatti denunciati dalla convenuta si insta CP_3 affinché l'ecc.ma Corte adita voglia: dichiarare la società
[...] tenuta a manlevare e tenere indenne il medesimo Controparte_6 professionista assicurato ing. e la società da questi Controparte_4 amministrata A. e da ogni pregiudizio economico Controparte_5 che dovesse, per ipotesi, derivargli all'esito del presente giudizio.
In ogni caso: con vittoria di spese processuali tutte, onorari ed accessori come per legge con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio.”
Nell'interesse di (come da comparsa di Controparte_6 costituzione):
“Si conclude perché l'Ecc.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e conclusione disattesa, Voglia:
- Rigettare l'appello proposto dalla perché infondato e, per CP_3
l'effetto, confermare la sentenza impugnata, con riferimento alle statuizioni con le quali: - ha rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta dalla convenuta contro i terzi chiamati in Controparte_3
Con causa e e – ha dichiarato Controparte_4 Controparte_5 assorbita la domanda di manleva contro c) ha Controparte_6 condannato al pagamento delle spese Controparte_3 processuali in favore di liquidate in € 7.200,00 Controparte_6 oltre rimborso ed accessori come per legge;
- ha posto a carico le spese di
CTU in solido tra gli attori e e la Parte_1 Parte_2 convenuta;
Controparte_3
7 In tutti i casi si confermano le conclusioni formulate in primo grado. Con vittoria di spese e di onorari”.
Nella causa iscritta al n. 182 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi Civili per l'anno 2022:
Nell' interesse di (come da atto di Controparte_3 appello):
“In riforma della sentenza n. 3257/2021 emessa dal Tribunale di Cagliari nel proc. n. 5525/2010, nella parte relativa alle domande dispiegate nei confronti dei chiamati in causa – odierni appellanti, oltre che nella parte relativa ai capi della sentenza relativi alla condanna della CP_3
CP_1
. al pagamento della somma di euro 9.513,00, oltre
[...] interessi come per legge, al pagamento delle spese legali liquidate in favore degli attuali appellati e della e delle spese di Controparte_6
CTU, disposte in solido con gli attori e Lecca, secondo il criterio Pt_1 della soccombenza : Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis:
In via preliminare: concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli art. 351 comma 2 e
283 c.p.c.
In via principale:
1) accertare e dichiarare la responsabilità dell'Ing. e della Controparte_4 società per non aver adempiuto CP_5 Controparte_5 correttamente ai propri obblighi professionali in relazione alle prestazioni di cui al contratto datato aprile 2005;
2) per l'effetto dichiarare risolto per grave inadempimento il suddetto contratto datato aprile 2005, e condannare la società CP_5 [...]
e l'Ing. in solido tra loro, al CP_5 Controparte_4 risarcimento dei danni subiti e subendi dalla Controparte_3
in forma abbreviata in ragione della sua accertata
[...] CP_3 negligenza, danni da determinarsi in corso di causa anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.;
8 [... 3) dichiarare tenuto l'Ing. e la società Controparte_4 CP_5 in solido tra loro, alla rifusione di tutte le Controparte_11 spese che la in forma abbreviata Controparte_3 CP_3
dovesse sostenere a causa del presente giudizio;

[...]
4) per l'effetto, nell'ipotesi di accoglimento dell'appello, condannare l'Ing.
e la società in solido Controparte_4 Controparte_12 tra loro alla restituzione delle somme che la Controparte_3 dovesse aver pagato a cagione della provvisoria esecuzione della
[...] sentenza e di quelle che dovesse pagare, nell'ipotesi di diniego della sospensione della provvisoria esecuzione, fino alla pubblicazione della sentenza di riforma;

5) per l'effetto, in ipotesi di accoglimento dell'appello, disporre diversamente in ordine alle spese di CTU ed alle spese legali, ponendole a carico della parte soccombente;

6) con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado del giudizio.
In via subordinata.
Nella denegata ipotesi di mancata riforma della sentenza impugnata per quanto col presente atto richiesto, confermare il rigetto della domanda
[... riconvenzionale proposta da e la società Controparte_4 CP_5
contro la per Controparte_5 Controparte_3 la parte eccedente l'importo di euro 9.513,00, oltre interessi come per legge, dalla esecuzione dell'intera prestazione, da individuarsi nella data di rilascio della concessione edilizia del 23.08.2010.”
Nell'interesse di e A. e Controparte_4 Controparte_5
(come da comparsa di costituzione):
I ) In via principale: rigettare l'appello della società avverso la CP_3 sentenza n. 3257/2021 resa a firma del dott. Nicola Caschili e, per l'effetto, confermare i capi della stessa in cui il Tribunale ha statuito di: - rigettare la domanda di risoluzione e risarcimento del danno proposta dalla convenuta
contro i terzi chiamati in causa Controparte_3 CP_4
Co e e - condannare
[...] Controparte_5 [...]
Co
al pagamento in favore di Controparte_3 Controparte_5 dell'importo di € 9.513,00, oltre interessi come per legge;
- dichiarare
9 assorbita la domanda di manleva

contro

- Controparte_6 condannare al pagamento delle spese Controparte_3
Co processuali in favore e in solido tra loro di e e Controparte_4
[...]
che si liquidano in € 7.200,00 oltre rimborso ed Controparte_5 accessori come per legge.
II) In via rigorosamente subordinata, e dunque per la sola denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale dell'avverso gravame, si ripropongono integralmente le medesime conclusioni precisate in primo grado e rassegnate a mezzo di note di trattazione scritta per l'udienza del 23.4.2021 sicché, solo in caso di denegato accoglimento delle domande sopra formulate in via principale nonché di eventuale accertamento di responsabilità in capo all'ing. e/o alla società da questi Controparte_4 amministrata per i fatti denunciati dalla convenuta si insta CP_3 affinché l'ecc.ma Corte adita voglia: - dichiarare la società
[...] tenuta a manlevare e tenere indenne il medesimo Controparte_6 professionista assicurato ing. e la società da questi Controparte_4 amministrata da ogni pregiudizio economico Controparte_5 che dovesse, per ipotesi, derivargli all'esito del presente giudizio.
III) In ogni caso: con vittoria di spese processuali tutte, onorari ed accessori come per legge con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio”.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del 15 giugno 2010, e Parte_1 [...] hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Cagliari Parte_2 la società (da ora Controparte_3 CP_3 domandando la risoluzione dei contratti di compravendita e di appalto con essa stipulati in data 12.4.2005 e la condanna al risarcimento dei danni.
A sostegno delle proprie domande gli attori hanno esposto che:
- con scrittura privata del 16.12.2004, si erano obbligati a vendere alla società convenuta il terreno, con sovrastante fabbricato, sito in Capoterra nella via Bologna n. 23, distinto al catasto al foglio 11 mappale 839, al prezzo pattuito di euro 350.000,00, con versamento, a titolo di caparra confirmatoria, della somma di euro 50.000,00;
10 - in pari data le stesse parti avevano stipulato un contratto di appalto con il quale la si era obbligata a realizzare, su un altro immobile di CP_3 proprietà degli attori, sito in Capoterra nella via Pisa snc, distinto in catasto al foglio 11 mappale 1167, i lavori di costruzione di un fabbricato, in base ad un progetto ed un capitolato concordati, pattuendo un corrispettivo di euro 300.000,00 da compensarsi con il residuo prezzo di euro 300.000,00, relativo alla vendita dell'immobile di via Bologna;

- in data 12.4.2005, con atto a rogito notaio rep. 34358 racc. Persona_1
10820, le parti avevano stipulato il contratto pubblico di compravendita dell'immobile di via Bologna, di cui al foglio 11 mappale 839, nel quale il prezzo veniva simulatamente indicato in euro 200.000,00, in quanto con scrittura privata stipulata in pari data le parti confermavano che il prezzo della compravendita rimaneva stabilito in euro 350.000,00, regolato secondo quanto previsto negli accordi preliminari del 16.12.2004;
- la società in forza della concessione edilizia rilasciata dal CP_3
Comune di Capoterra, aveva iniziato i lavori di costruzione dell'immobile di via Pisa ed, a seguito di rilascio della concessione edilizia n. 81 del
27.6.2007, aveva avviato, sul terreno compravenduto in via Bologna n. 23, i lavori di realizzazione di un complesso immobiliare;

- nonostante la fosse obbligata per contratto a completare i CP_3 lavori di costruzione dell'immobile di via Pisa entro il 27.6.2008, ovvero un anno dal rilascio della concessione edilizia n. 81 del 27.6.2007, essa aveva sospeso le opere intraprese, lasciando decorrere il termine annuale concordato, obbligando essi attori a chiedere la proroga della concessione edilizia;

- avevano inutilmente inoltrato una formale diffida ad adempiere, con l'avvertimento che in difetto della ripresa dei lavori i contratti si sarebbero intesi risolti di diritto, in quanto la perseverava nel suo CP_3 inadempimento.
I coniugi hanno, pertanto, domandato al Tribunale Parte_3 una pronuncia di risoluzione dei succitati collegati contratti di compravendita e di appalto per inadempimento della società convenuta.
Infatti il contratto di appalto doveva essere risolto per la mancata esecuzione
11 delle opere e, poiché questa costituiva il mezzo di pagamento del contratto di compravendita, doveva dichiararsi risolto anche detto contratto stante l'inadempimento dell'obbligo del pagamento del prezzo. Hanno altresì chiesto la restituzione dell'immobile, oggetto di compravendita, e la condanna della convenuta al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa, considerando come il suo inadempimento avesse inciso su un bene essenziale quale quello della casa di abitazione, nonché al pagamento delle somme necessarie per la riduzione in pristino del bene compravenduto, gravemente manipolato dall'acquirente, detratto quanto da essa versato a titolo di caparra confirmatoria.
La società si è costituita in giudizio contestando le CP_3 avverse pretese ed, in particolare, deducendo:
- di avere acquistato l'immobile sito in Capoterra in via Bologna n. 23 al fine, dichiarato negli atti sottoscritti dalle parti, di edificare un complesso residenziale da destinare alla vendita, sulla base di una volumetria disponibile risultante da una concessione edilizia rilasciata ai coniugi in data 12 agosto 2002, dal Comune di Capoterra;
Persona_2
- di aver presentato, in data 2.8.2005, richiesta di concessione edilizia per la realizzazione, sul fondo di via Bologna, di tre fabbricati costituiti da 17 appartamenti ad uso residenziale, per una volumetria complessiva di 3.449 metri cubi, corrispondenti alla volumetria realizzabile nel lotto di terreno acquistato avente una superficie di 1149 metri quadri;

- di aver appreso, durante l'esecuzione dei lavori appaltati, dell'esistenza di due situazioni ostative alla realizzazione del progetto edificatorio sul lotto di via Bologna, entrambe taciute dai venditori:
a) il terreno su cui sorgeva l'immobile era stato inserito nel Piano di assetto idrogeologico, con decreto assessorile del 21.2.2005, in quanto incluso tra le aree ad elevato rischio sulle quali non era possibile la edificazione, situazione che aveva comportato una stasi di due anni nel rilascio della concessione edilizia, avvenuta soltanto il 27.6.2007;
b) il lotto acquistato era percorso, esternamente al muro di cinta edificato dagli attori, ma all'interno della loro proprietà, da un canale tombato
12 appartenente al sistema del “Rio Mangioi”, talchè l'area sulla quale era possibile edificare risultava inferiore a quella considerata nei progetti;

- di aver informato i venditori di tale situazione e di essersi prodigata per trovare una soluzione che consentisse lo sfruttamento dell'originaria volumetria, in particolare chiedendo alla Regione l'autorizzazione a pavimentare il tratto tombato del canale;

- che, a seguito del diniego della Regione, dichiaratasi incompetente, ai sensi dell'art. 1460 c.c., aveva sospeso i lavori di edificazione dell'immobile di via Pisa, oggetto del contratto di appalto, di cui nel frattempo aveva già realizzato il rustico, gli impianti, i controtelai e le soglie dei davanzali in marmo, per un valore complessivo delle opere di euro 139.760,00;
- di aver ricercato, anche in seguito, una soluzione ai problemi sorti, in particolare presentando una nuova istanza di concessione edilizia che tenesse conto della ridotta dimensione del lotto, pari a mq. 948 mq. e della minore volumetria realizzabile, pari a mc. 2844 (con la perdita di mc. 655), senza aver avuto alcun riscontro al momento della costituzione in giudizio;

- di aver sopportato ingenti esborsi per la realizzazione del complessivo programma negoziale, tra i quali i costi di urbanizzazione relativi alla prima concessione del 2007 e alle spese del contratto di mutuo per il finanziamento dei lavori.
Per quanto esposto, la società convenuta ha domandato al Tribunale, previo accertamento della validità ed efficacia dei contratti, una pronuncia di legittimità della sospensione della esecuzione del contratto di appalto, ai sensi dell'art. 1460 c.c. ed il rigetto della domanda di risoluzione dei contratti formulata da parte avversa, stante l'assenza di un suo inadempimento.
In via riconvenzionale ha domandato la riduzione del prezzo della compravendita dell'immobile in via Bologna n. 23, in proporzione alla misura dell'area attraversata dal canale tombato, oltre alla condanna degli attori al risarcimento dei danni, per aver questi ultimi taciuto della esistenza del vincolo idrogeologico e del canale tombato.
La società autorizzata dal giudice di prime cure alla CP_3 chiamata in causa di terzo, ha inoltre citato in giudizio l'ing. CP_4
13 e la società con i quali aveva stipulato CP_4 Controparte_5 un contratto per la prestazione di servizi di progettazione, deducendo che:
- nel mese di aprile 2005 aveva incaricato i terzi chiamati di svolgere servizi di ingegneria integrata ai fini della realizzazione di un complesso immobiliare in via Bologna, pattuendo un compenso di euro 25.000,00, integralmente pagato;

- i professionisti erano risultati inadempienti alle obbligazioni assunte, in quanto avevano omesso di procedere ad un esame dello stato dei luoghi, redigendo un progetto che non aveva tenuto conto del fatto che il lotto urbanistico, su cui era concretamente realizzabile l'edificazione, era inferiore a quello catastale, utilizzato per il calcolo delle volumetrie assentibili.
Per tali motivi ha domandato al Tribunale la risoluzione del contratto professionale intercorso con i terzi chiamati in causa e la loro condanna al risarcimento dei danni, da determinarsi in via equitativa, nonché alla rifusione delle spese legali al cui pagamento essa fosse stata eventualmente condannata.
L'ing. costituitosi in giudizio con comparsa Controparte_4 depositata il 26 febbraio 2011, in proprio e quale legale rappresentante della ha contestato l'avversa pretesa, in particolare Controparte_5 deducendo che:
- il contratto professionale intercorso con la società committente aveva ad oggetto la progettazione di un complesso immobiliare con l'obiettivo di sfruttare la volumetria massima desumibile dal lotto di terreno acquistato considerato che, nonostante fosse emerso che il fondo compravenduto era percorso da un canale, il Comune di Capoterra aveva concesso lo sfruttamento dell'intera volumetria misurata sull'intero lotto di 1149 metri quadri;

- dopo che era stato predisposto il progetto per lo sfruttamento dell'intera volumetria, l'amministrazione ne aveva preteso la modifica, alla quale la società pur non obbligata, aveva deciso unilateralmente di CP_3 sottostare;

14 - all'esito di tali interlocuzioni, venuta meno nel frattempo la questione del vincolo idrogeologico (PAI), il Comune di Capoterra aveva rilasciato la concessione edilizia n. 81 del 2007;
- avviata la fase di esecuzione dei lavori erano emerse ulteriori criticità, derivate dalla pretesa del Comune di garantire una distanza minima delle costruzioni di quattro metri dal canale tombato e di dieci metri dalla costruzione realizzata dal confinante;

- a causa del deteriorarsi dei rapporti tra la società e i coniugi CP_3
nonché a seguito dell'alluvione verificatasi a Capoterra nel Persona_2
2008, si era determinata una situazione di stallo, a cui era seguita la richiesta da parte della società committente di procedere ad una ulteriore modifica del progetto, assumendo come lotto edificabile quello c.d. reale, con esclusione dell'area occupata dal canale tombato e conseguente riduzione della cubatura assentibile;

- il nuovo progetto, depositato nel luglio 2009, era stato inopinatamente bocciato dalla amministrazione che pretendeva una distanza dal canale di cinque metri, circostanza che aveva comportato la presentazione di un ulteriore progetto, depositato nel dicembre del 2009;
- a partire da quel momento, la società aveva interrotto i CP_3 contatti, e solo successivamente egli aveva appreso che il Comune aveva rilasciato la concessione edilizia n. 4 del 23 agosto 2010, non ritirata dalla società.
I terzi chiamati, pertanto, ritenendo di avere puntualmente assolto alle obbligazioni assunte, hanno domandato al Tribunale il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di conferimento dell'incarico professionale.
In via riconvenzionale, nel sostenere di non avere ottenuto il pagamento delle prestazioni concordate, hanno chiesto la condanna della società al pagamento del compenso pattuito e delle prestazioni CP_3 aggiuntive svolte su incarico della committente.
L'ing. ha altresì domandato l'autorizzazione alla Controparte_4 chiamata in causa della società con la quale Controparte_6
15 aveva stipulato una polizza per responsabilità professionale, al fine di essere tenuto indenne dalle avverse pretese.
La società si è costituita in giudizio Controparte_6 chiedendo il rigetto dell'avversa domanda, in adesione alle domande dei progettisti convenuti. In ogni caso, ha eccepito l'inoperatività della polizza, non potendosi configurare un errore del professionista dovuto a negligenza ed imperizia, trattandosi di un comportamento consapevole essendo egli a conoscenza della situazione concreta dei luoghi, sotto il profilo urbanistico ed idrogeologico.
Istruita la causa mediante produzioni documentali, interrogatorio formale, prove testimoniali nonché mediante espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio e l'assunzione di chiarimenti all'ausiliario, con sentenza n. 3257/2021 pubblicata il 5 novembre 2021, il Tribunale di
Cagliari ha così statuito:
“- Rigetta le domande proposte da e Parte_1 Parte_2
;
[...]
- Riduce ad euro 312.432,00 il prezzo della compravendita dell'immobile distinto al foglio 11 mappale 839, stipulata tra Controparte_3
e il 12.4.2005, a rogito notaio
[...] Parte_1 Parte_2
rep. 34358 racc. 10820; Persona_1
- Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dalla convenuta
contro e Controparte_3 Parte_1 Parte_2
;
[...]
- Rigetta la domanda di risoluzione e risarcimento del danno proposta dalla convenuta contro i terzi chiamati in causa Controparte_3
Co e Controparte_4 Controparte_5
Co
- Condanna al pagamento in favore di Controparte_3 dell'importo di € 9.513,00, oltre interessi come per Controparte_5 legge;

- Dichiara assorbita la domanda di manleva

contro

Controparte_6

[...]
16 - Condanna e al pagamento delle Parte_1 Parte_2 spese processuali in favore di che si Controparte_3 liquidano in € 21.000,00 oltre rimborso ed accessori come per legge;

- Condanna al pagamento delle spese Controparte_3 processuali in favore in solido tra loro di e A. e Controparte_4 [...] che si liquidano in € 7.200,00 oltre rimborso ed accessori CP_5 come per legge;

- Condanna al pagamento delle spese Controparte_3 processuali in favore di che si liquidano in € Controparte_6
7.200,00 oltre rimborso ed accessori come per legge;

- Spese di CTU in solido tra gli attori e Parte_1 Parte_2
e la convenuta , come da separati
[...] Controparte_3 provvedimenti”.
Con atto di citazione in data 26 aprile 2022, iscritto al R.G. n.
168/2022, e hanno proposto appello Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza n. 3257/21 pubblicata il 5 novembre 2021.
La società si è costituita in giudizio con comparsa del CP_3
13 settembre 2022, proponendo appello incidentale.
in proprio e quale legale rappresentante della Controparte_4 [...]
si è costituito con comparsa del 6 ottobre 2022. Controparte_5
Con atto di citazione in data 3 maggio 2022, iscritto al numero di
R.G. n.182/2022, la società ha proposto appello avverso la CP_3 sentenza n. 3257/21 pubblicata il 5 novembre 2021. in proprio e quale legale rappresentante della Controparte_4 si è costituito con comparsa del 6 ottobre 2022. Controparte_5
Con provvedimento del 7 ottobre 2022 i due procedimenti R.G. n.
168/2022 ed R.G. n. 182/2022 sono stati riuniti.
Con ordinanza del 25 ottobre 2025, la Corte ha rigettato le istanze degli appellanti e della volte Parte_3 Controparte_3 ad ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
Regolarizzato il contraddittorio con la società Controparte_6
costituitasi in giudizio con comparsa del 7 marzo 2023, all'udienza
[...]
17 del 14.2.2025 la Corte ha revocato la dichiarazione di contumacia dell'assicurazione ed ha trattenuto la causa a decisione, con assegnazione dei termini per comparse conclusionali e repliche.
Deve in via preliminare essere scrutinata l'eccezione di nullità della sentenza ai sensi dell'art. 101 c.p.c. sollevata dagli appellanti Pt_4
[...]
- Sulla eccezione di nullità della sentenza di primo grado .
Gli appellanti deducono che, nella parte della Persona_2 sentenza impugnata (ultimo capoverso al capo 12) in cui è riportato il seguente inciso: “il contratto di compravendita del terreno identificato catastalmente con il mappale 839 sia nullo nella parte in cui è stata trasferita la parte di terreno occupata dal canale tombato”, senza nessuna statuizione nel dispositivo, se esso non venisse considerato come “obiter dictum”, come tale non vincolante, il giudice di prime cure avrebbe introdotto una questione rilevabile d'ufficio (nullità parziale), omettendo però di assegnare alle parti costituite il termine per il deposito in cancelleria di memorie per osservazioni su di essa.
Da tale omissione, a giudizio degli appellanti, sarebbe derivata una nullità parziale della sentenza per violazione del principio del contraddittorio ex art. 101 c.p.c., eccezione sollevata per scrupolo difensivo.
Il motivo è infondato.
Giova innanzitutto rilevare che “Secondo la costante giurisprudenza di legittimità, il giudicato si forma, oltre che sull'affermazione o negazione del bene della vita controverso, sugli accertamenti logicamente preliminari
e indispensabili ai fini del deciso, quelli cioè che si presentano come la premessa indefettibile della pronunzia, mentre non comprende le enunciazioni puramente incidentali e in genere le considerazioni estranee alla controversia e prive di relazione causale col deciso. L'autorità del giudicato è circoscritta oggettivamente in conformità alla funzione della pronunzia giudiziale, diretta a dirimere la lite nei limiti delle domande proposte, sicché ogni affermazione eccedente la necessità logico giuridica della decisione deve considerarsi un "obiter dictum", come tale non vincolante (Sez. 1 - , Ordinanza n. 3793 del 08/02/2019 Rv. 652552; Cass. n.
18 1815/12 e n. 20692/13, ma cfr. già Cass. n. 9775/97)”. (così in motivazione
Cass., n. 24722/2019; conforme Cass n. 16824/2013: “Il giudicato non si forma su ogni proposizione contenuta nella sentenza, ma solo sullo specifico accertamento dei fatti posto a sostegno della decisione e anche il giudicato implicito presuppone che tra la questione decisa in modo espresso
e quella che si vuole decisa tacitamente sussista un legame indissolubile, mentre ogni affermazione eccedente la necessità logico-giuridica della decisione costituisce mero obiter dictum”, come tale non vincolante.”
Nel caso di specie la società ha domandato, nel corso CP_3 del giudizio di primo grado, la riduzione del prezzo della compravendita, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c.
Il giudice di prime cure ha accolto la domanda di riduzione inquadrando la fattispecie nella vendita di cosa parzialmente altrui di cui all'articolo 1480 c.c., e non si è posta in tutto il giudizio una questione di nullità parziale del contratto nè tantomeno vi è alcun riferimento di essa nel dispositivo.
La Corte osserva inoltre che la fattispecie di vendita di cosa altrui, o parzialmente altrui ai sensi degli art. 1478 e 1480 c.c. non integra un negozio nullo per impossibilità dell'oggetto (cfr. Cass. n. 24901/2021) ma produce soltanto effetti obbligatori tra le parti.
Alla luce di tali considerazioni, l'affermazione scrutinata di cui alla sentenza deve considerarsi un obiter dictum.
In ogni caso, anche a volerla ritenere una statuizione suscettibile di passare in giudicato, l'eccezione di nullità della sentenza sarebbe infondata in quanto: a) gli appellanti non hanno prospettato in concreto le ragioni che avrebbero potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato;
b) il tema della nullità dell'atto di compravendita della parte del terreno occupata dal canale tombato, avente natura demaniale, è questione di diritto;
c) la situazione giuridica e di fatto della porzione di terreno de qua è stata oggetto di contraddittorio (cfr. Cass., n. 21314/2023).
A. Sul rapporto contrattuale / società Persona_2 [...]
Controparte_3
19 Il Tribunale, premessa la sussistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di compravendita e il contratto di appalto stipulati dalle parti, ha rigettato la domanda di risoluzione formulata dagli attori così come anche le conseguenti domande restitutorie e risarcitorie, alla luce dell'eccezione di inadempimento formulata dalla società che, CP_3 dopo aver iniziato ad eseguire l'opera, costruendo il rustico, gli impianti, il tetto e altre opere minori, aveva sospeso i lavori stante la sussistenza di un vincolo idrogeologico imposto dal PAI e stante la presenza, nel lotto acquistato, di un canale tombato.
Il Tribunale, premessa l'irrilevanza della prima ragione della sospensione ovvero della sussistenza di un vincolo idrogeologico, apposto per un tempo limitato e che non aveva impedito il rilascio della concessione edilizia nel 2007, ha ritenuto invece fondata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. per la presenza del canale tombato alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio che avevano consentito di accertare che gli attori avevano “voluto trasferire alla società convenuta un bene che, in parte, non può essere trasferito, determinando uno squilibrio delle rispettive prestazioni e, pertanto, del complesso programma negoziale. Alla luce di tali rilievi, appare fondata l'eccezione ex art. 1460 c.c. formulata dalla
DMV, atteso che il vizio della compravendita, generato dall'inadempimento del venditore di trasferire per intero l'immobile oggetto di vendita non poteva che avere riflessi sulla esecuzione del contratto di appalto che della compravendita rappresentava sostanzialmente il prezzo”.
Il Tribunale ha, in particolare, esposto che:
- il CTU aveva accertato che l'estensione del lotto oggetto di compravendita era di complessivi mq. 1.105,00, ed era diviso in due parti da un muro di cinta edificato dai venditori. La parte più estesa (di mq. 948,00) era occupata dal terreno e dal fabbricato abitato dai coniugi Persona_2 mentre la residua parte, di mq. 157,00, esterna al muro di cinta, era attraversata da un canale tombato;

- alla luce della documentazione acquisita agli atti e specificamente indicata,
l'area interessata dal canale apparteneva al demanio idrico regionale ai sensi dell'art. 822 c.c., in quanto parte del “Rio Mangioi”;
20 - la sospensione dell'esecuzione della prestazione corrispettiva era giustificata sotto il profilo dell'incertezza che aveva determinato sulla edificabilità del lotto acquistato con riguardo sia alle modalità costruttive, quali ad esempio le distanze da rispettare, quanto all'effettiva volumetria assentibile, incertezza venuta meno soltanto nel 2010.
In accoglimento della relativa domanda proposta dalla società
considerati il prezzo inizialmente pattuito ed, in proporzione, CP_3 il valore dell'area non trasferita, ha poi ridotto il prezzo ad euro 312.482,00,
Ha invece rigettato la domanda risarcitoria proposta dalla società per i seguenti motivi:
- la società aveva ottenuto nel 2010 la concessione edilizia per la realizzazione di un complesso immobiliare sul terreno acquistato, ridotto rispetto alle iniziali aspettative riguardo alla volumetria, avendo così soddisfazione dell'interesse e del diritto di edificare sul terreno cui, con la domanda di riduzione del prezzo, aveva inteso far salvo l'acquisto;
- con la riduzione del prezzo era stato riequilibrato il sinallagma tra il prezzo pattuito ed il valore del bene e la società non aveva provato che la minore volumetria disponibile aveva determinato una più che proporzionale diminuzione del valore dell'opera realizzabile;

- il pregiudizio subito per il ritardo nell'edificazione dell'area acquistata a causa della presenza del canale tombato, dalla prima concessione del 2007 alla concessione finale del 2010, non era stato allegato nell'atto di citazione nel quale la società si era limitata ad allegare un danno emergente derivante dalle spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione relativi alla concessione del 2007 e per l'estinzione del mutuo per la realizzazione del programma edificatorio, pregiudizi patrimoniali ritenuti indimostrati. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione relativi alla concessione del
2007 erano stati imputati dalla stessa amministrazione alla successiva concessione in variante del 2010 come da essa risultava. Pertanto nessun pregiudizio aveva subito la società, persistendo l'interesse alla edificazione assentita con la variante del 2010, come reso manifesto dalle domande formulate in giudizio. Per quanto riguarda il mutuo, di natura fondiaria, non vi era alcuna prova che esso fosse stato assunto in relazione alla
21 edificazione del complesso immobiliare in via Bologna, correlazione resa ancor più dubbia dal fatto che il CTU non aveva richiamato la relativa iscrizione ipotecaria nella sua relazione. In ogni caso, la società non aveva documentato le spese reali sostenute per il finanziamento, quali le spese notarili e quelle finanziarie, essendosi essa limitata a documentare la estinzione del mutuo mediante la restituzione delle somme ricevute, restituzione che, evidentemente, non costituisce un pregiudizio.
APPELLO PRINCIPALE
Primo motivo dell'appello principale.
Sulla riduzione del prezzo della compravendita e sulla eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
I coniugi con ampia ed articolata motivazione, Persona_2 contestano la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di prime cure, riconoscendo la fondatezza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. sollevata dalla ha rigettato la domanda di risoluzione del CP_3 contratto di appalto e, conseguentemente del contratto di compravendita, ed ha disposto la riduzione del prezzo dell'immobile di via Bologna.
Gli appellanti reiterano sostanzialmente le difese già svolte nel corso del giudizio di primo grado, riproponendo con l'atto di appello la tesi in base alla quale essi avrebbero venduto alla società esattamente CP_3 ciò che era stato dedotto in contratto, ovvero il fabbricato ed il terreno sul quale era stato edificato, senza trasferire il tratto sul quale insisteva il canale del quale non avevano mai inteso disporre, essendosi dichiarati proprietari del fabbricato e di null'altro.
Tale deduzione trovava supporto nell'art. 1 dell'atto pubblico di compravendita 12.4.2005, rep. 34359, racc. 10820, nel quale si legge che essi “… vendono … la proprietà del seguente immobile in Comune di
Capoterra (CA), via Bologna num. 23, e precisamente: - fabbricato al piano seminterrato, terra e primo, composto da cantina, locale di sgombero e disimpegno al piano seminterrato, da ingresso, disimpegno, salone, zona pranzo con angolo cottura, bagno e tre camere da letto al piano terra, e da terrazza al piano primo, il tutto confinante con la Via Bologna, Via
22 RO e proprietà distinto nel Catasto Fabbricati al Foglio 11, Per_3
Mappale 839, cat. A/2, Cl. 6, vani 9, rendita euro 766,94. …”
Sostengono, altresì, che nelle intercorse trattative, nell'atto pubblico di compravendita e nel collegato contratto di appalto, l'operazione economica di edificazione prevista sul fondo di via Bologna era descritta in maniera estremamente generica, senza alcun cenno alla volumetria edificabile, alla misura dei fabbricati da erigersi, alle distanze dai confini e quant'altro.
Nel contratto di compravendita del 12.4.2005 era esplicitato il richiamo al parere favorevole della commissione edilizia del Comune di
Capoterra sul progetto di ampliamento e sopraelevazione (dell'immobile oggetto dell'atto pubblico stesso) individuato con il n° di protocollo 16.836 in data 12.8.2002, richiamo che comprendeva l'atto assentivo (prot. 8755 del 12.3.2003) con il quale l'Autorità Idraulica della Regione Autonoma della Sardegna aveva approvato “…. il progetto di ampliamento… del fabbricato adibito a civile abitazione sito in via Bologna n. 23 a Capoterra ai soli sensi dell'art. 3 DIA 548/2000 e dell'art. 93 del T.U. n. 523/1904”.
La società era perfettamente a conoscenza CP_3 dell'esistenza e della effettiva ubicazione del canale tombato, come dimostrato dal fatto che essa, tramite il professionista incaricato di eseguire la concessione edilizia n. 81/2007 aveva richiesto in data 17.7.2007 una
“autorizzazione edilizia per poter rifinire la soletta esterna di un tratto del canale scatolare in C.A. di pertinenza ubicato tra la via Bologna n. 23 e la via RO…”
Il fatto che non intendessero vendere l'area col canale tombato di proprietà pubblica, emergeva altresì dal fatto, di cui la stessa sentenza aveva dato atto, che essi avevano realizzato un muro di cinta che la escludeva, indicando con evidenza che non intendevano esercitarvi alcuna signoria, essendo la natura pubblica confermata dall'opera realizzata dall'amministrazione comunale (tombinamento e illuminazione). La situazione dei luoghi oggetto della compravendita era pertanto perfettamente conosciuta dalla società.
23 L'eccezione di inadempimento sollevata dalla società CP_3 per non portare a termine la costruzione oggetto dell'appalto non era pertanto fondata in quanto contraria a buona fede;
la mancata consegna dell'abitazione appaltata nei termini contrattuali pattuiti e che costituiva pagamento del prezzo della compravendita, costituiva inadempimento del contratto di appalto nonché inadempimento del contratto di compravendita con conseguente fondatezza delle domande di risoluzione dei due contratti e della domanda di restituzione dell'immobile.
In ogni caso, non era dovuta alcuna riduzione del prezzo in favore della società in quanto la compravendita era stata effettuata a corpo e non a misura.
Il motivo di appello è fondato.
Deve premettersi che la vendita è stata effettuata a corpo e non a misura e che nel contratto preliminare e nel contratto definitivo non si fa alcun riferimento alla consistenza della superficie dell'unità immobiliare e dell'area libera del lotto non occupata dall'ingombro del corpo di fabbrica nè alla volumetria realizzabile su di esso.
Ad avviso della Corte, deve condividersi l'assunto degli odierni appellanti secondo cui oggetto del contratto di compravendita è stato il fabbricato e la porzione di area delimitata a destra del lato via Bologna da una recinzione in muratura e rete metallica che corre parallelamente al confine con la e che separa la parte più estesa del mappale, pari a CP_13 mq. 948, oggetto della compravendita, dalla residua parte, esterna al muro di cinta, attraversata da un canale tombato, pari a mq. 157.
Come risulta dalla consulenza tecnica d'ufficio nella seconda metà degli anni 1980 il di Capoterra ha realizzato un canale tombato in Pt_5 cemento armato, munito di tre caditoie metalliche per la raccolta e lo smaltimento delle acque piovane, ed un impianto di illuminazione pubblica costituito da due lampioni. In detto canale tombato il transito pedonale è libero.
A seguito della costruzione di tali opere, gli attori Persona_2 hanno delimitato il mappale di loro proprietà costruendo detta recinzione,
24 pacificamente esistente già alla data dei contratti per cui è causa, escludendo la parte occupata dal canale tombato.
Con il contratto di compravendita è stata la trasferita la proprietà del
“fabbricato composto da piano seminterrato, terra e primo, così composto… confinante con la Via Bologna, Via RO e proprietà Per_3 distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 11, Mappale 839, Cat. A72, Cl.6, vani 9, rendita euro 166,94”, come identificato all'articolo 1) del detto contratto. All'articolo 3) era altresì precisato che “La vendita comprende tutte le accessioni e pertinenze, eventuali servitù attive e passive, diritti, azioni e ragioni, nulla escluso, né eccettuato.”
E' di tutta evidenza che l'area posta al di là della recinzione di confine non possa considerarsi accessione e pertinenza del fabbricato.
Giova peraltro evidenziare che sia nel contratto preliminare che nel contratto definitivo sono indicati solo tre confini della proprietà costituiti dalla via Bologna, dalla via RO e dalla proprietà senza che sia Per_3 stato indicato il confine della proprietà sul lato del canale tombato. Se così
è, rammentato che nell'individuazione del confine le mappe catastali hanno carattere sussidiario (cfr. art. 950 c.c.), l'individuazione del bene alienato non può prescindere dallo stato di fatto sopra descritto, ovvero dalla delimitazione della proprietà con un muro di cinta in muratura e recinzione metallica, e conduce, ad avviso del Collegio, a ritenere che in esso non fosse compresa la porzione del mappale occupata dal canale tombato ed esterna al suddetto muro di cinta.
Deve ancora rilevarsi che nel contratto di appalto del 16 dicembre
2004 e nel contratto dissimulato del 12.4.2005, al capo VII è specificatamente indicato quanto segue: “si conviene che le opere appaltate dovranno essere consegnate alla parte committente entro 12 mesi dal rilascio della concessione edilizia da parte del Comune di Capoterra a favore della per il fabbricato che dovrà essere costruito dalla CP_3 stessa società nell'area di risulta o sul cortile annesso al fabbricato già esistente oggetto della vendita intercorsa in data odierna fra le parti….”, clausola contrattuale che conferma che oggetto del contratto di vendita era il
25 fabbricato ed il cortile annesso nel cui perimetro non può certo essere ricondotta la porzione del mappale al di là del muro di cinta che lo delimita.
Tale conclusione trova ancora conforto nel fatto che negli elaborati allegati al progetto presentato dalla società appellata approvato ed a fronte del quale è stata rilasciata la concessione edilizia n. 81 del 27.6.2007,
l'intervento di progetto era inserito nel lotto delimitato dal muro edificato dall'attore, che viene preso come confine, al netto della superficie occupata dal canale tombato e delimitata dal muro di confine della (vedasi CP_13 pagg. 22-25 CTU).
Essa infine trova supporto anche nella giurisprudenza della Suprema
Corte, alla luce della quale l'identificazione catastale non assurge a valenza determinante ai fini dell'individuazione del bene immobile oggetto di trasferimento. Si richiamano:
Cass., n. 26234/2005: “Ai fini dell'individuazione dell'oggetto dei negozi comportanti trasferimento di beni immobili i dati censuari costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito, ben potendo, a tale scopo, esserne impiegati altri, in ipotesi contrastanti con gli stessi estremi catastali. (Nella specie, la S.C., enunciando tale principio in accoglimento del ricorso proposto, ha cassato con rinvio la sentenza di appello impugnata, nella cui motivazione, al fine della ricostruzione dell'oggetto di alcuni contratti di trasferimento immobiliare riportati nell'atto di scioglimento di una s.r.l. e di contestuale assegnazione dei beni sociali, era stato fatto riferimento soltanto agli estremi catastali degli appartamenti in questione, senza prendere in alcuna considerazione, unitamente agli stessi dati censuari, alla stregua di una valutazione globale e comparativa, gli ulteriori elementi costituiti dallo stato di fatto delle unità immobiliari all'atto dello scioglimento della società e dalle risultanze peritali riferite alle estensioni e ai valori dei beni medesimi, in funzione di una corretta ricostruzione delle quote di diritto effettivamente spettanti ai condividenti)”.
In motivazione Cass., n. 27834/2022: “Secondo l'articolo 950 c.c., quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari ne può chiedere
l'accertamento giudiziale. Al fine dell'individuazione del confine, è ammesso ogni mezzo di prova, ed in mancanza di altri elementi, è previsto
26 l'utilizzo sussidiario delle mappe catastali (Cass. civ. Sez. II Sent.,
29/12/2009, n. 27521). Il ricorso al sistema di accertamento sussidiario costituito dalle mappe catastali è consentito al giudice non soltanto in caso di mancanza assoluta ed obiettiva di altri elementi, ma anche nell'ipotesi in cui questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilità) risultino, secondo l'incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine
(Cassazione civile sez. II, 06/06/2017, n.14020). La giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che nel caso di vendita di un immobile a corpo, anzichè a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. (Cass. n. 3042/87; in senso conforme, v. anche
Cass. n. 7720/00); in tal caso, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti (Cass. n.
5045/78; analogamente, v. Cass. n. 91/76). La Corte di merito ha fatto corretta applicazione di tali principi in tema di regolamento di confini in quanto ha preso in esame il titolo di proprietà e, trattandosi di vendita a corpo e non a misura, ha determinato il confine sulla base dell'accertamento concreto dell'entità del bene compravenduto;
nell'individuazione del confine, la Corte di merito ha dato rilievo anche alle dichiarazioni dei testi, che avevano dato atto dell'esistenza di un muro di contenimento del terrapieno, poi trasformato in un muro di cemento armato con rete di recinzione, che costituiva il confine tra le proprietà. Tale muro, che delimitava il confine delle due proprietà, era stato realizzato dalla stessa società venditrice, dante causa del , come risultante dalle Per_4 dichiarazioni dei testi, secondo un giudizio di attendibilità che è affidato al giudice di merito. La corte di merito non ha fatto ricorso alle mappe
27 catastali ed alla CTU perché, nell'ambito della valutazione dei mezzi di prova ha reputato decisivo l'esame del titolo di proprietà e l'esito della prova testimoniale.”
In ogni caso, anche a voler ritenere che l'oggetto della vendita fosse l'intero lotto catastale distinto col mappale 839, così come sostenuto dalla società appellata che vorrebbe dare portata dirimente soltanto a tale indicazione, l'eccezione di inadempimento posta a fondamento della sospensione dei lavori oggetto dell'appalto non sarebbe sorretta da buona fede.
Pare opportuno richiamare sull'esercizio dell'eccezione di inadempimento la recente ordinanza della Suprema Corte n. 4134 /2025: “In tal modo la corte territoriale non applica correttamente l'art. 1460 cod. civ., non tenendo conto degli insegnamenti di questa Suprema Corte, per cui nei contratti a prestazioni corrispettive l'esercizio della eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.: a) presuppone che vi sia
l'inadempimento della controparte (anche solo in termini di inesatto adempimento: v. Cass., 8/7/2024 n. 18587; Cass., 29/1/2021 n. 2154), dato che integra un fatto impeditivo dell'altrui pretesa di pagamento in costanza di inadempimento dello stesso creditore (Cass., 17/7/2023, n. 20719; Cass.,
22/11/2016 n. 23759); b) deve essere sollevata in buona fede oggettiva, in relazione alla quale il giudice di merito dovrà verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico contrattuale, avuto riguardo all'interesse della controparte, e quindi valutare la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in rapporto alla situazione oggettiva (cfr. Cass., 28/12/2023, n. 36295, Cass., 29/1/2021, n.
2154 e Cass., 3/7/2000, n. 8880)” nonché in motivazione Cass., n.
8760/2019: “

1.3. L'art. 1460 c.c. consente, a chi abbia vanamente atteso
l'esatto adempimento della prestazione contrattuale dovutagli, di rifiutare
l'adempimento della propria prestazione sino a quando il contraente infedele non adempia od offra di adempiere la propria. L'istituto previsto dall'art. 1460 c.c. è retaggio del principio emerso nel diritto intermedio fides non est servanda ei qui frangit fidem, e - in sintonia con tale
28 millenaria tradizione - non può essere invocato quomodolibet, ma è soggetto alla condizione che il rifiuto di adempiere, opposto da chi solleva
l'eccezione di inadempimento, non sia contrario a buona fede "avuto riguardo alle circostanze". Da più di mezzo secolo la giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che la buona fede di cui è menzione nell'art. 1460 c.c. è la buona fede in senso oggettivo, cioè una condotta qualificabile come corretta alla stregua dell'idem sentire comune.
L'opponibilità dell'eccezione di inadempimento prescinde invece dalla sussistenza della buona fede in senso soggettivo, cioè dell'ignoranza di ledere l'altrui diritto (così già Cass.

2.10.1951 n. 2595; in seguito nello stesso senso, ex permultis, Sez. 2, Sentenza n. 1308 del 21/02/1983, Rv.
426104 - 01, ove il tema è ampiamente trattato;
nonché, in termini più sintetici, Sez. 2 - , Ordinanza n. 21315 del 14/09/2017, Rv. 645426 - 01; Sez.
L, Sentenza n. 11430 del 16/05/2006, Rv. 589056 - 01; Sez. 3, Sentenza n.
1690 del 26/01/2006, Rv. 587847 - 01).

1.4. Per stabilire in concreto se
l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppur no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che il giudice di merito deve verificare "se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte"
(massima reiterata: ex multis, Sez. 1, Sentenza n. 2720 del 04/02/2009, Rv.
606502 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 16822 del 10/11/2003, Rv. 567989 -
01)….[…] L'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto delle tre l'una: -) se
l'inadempimento che l'ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l'eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione;
-) se
l'inadempimento che l'ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell'eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all'adempimento; -) se l'inadempimento che l'ha provocata non esisteva, ovvero non 4/1/1 era tale da giustificarla, l'eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento, ovvero sarà esposto
29 all'azione di risoluzione per inadempimento. L'exceptio inadimpleti contractus non può, di conseguenza, mai avere effetti liberatori, ma solo effetti sospensivi transeunti della "forza di legge" del contratto. Gli effetti liberatori potranno scaturire solo dalla risoluzione del contratto, sia essa giudiziale, automatica o consensuale.”.
Deve in primo luogo rilevarsi che la società non ha impugnato la sentenza laddove il Tribunale ha ritenuto che la presenza del vincolo PAI non potesse fondare l'eccezione di inadempimento.
Con riguardo alla sussistenza del canale tombato, all'esterno del muro di cinta della proprietà dei venditori, aperto al pubblico transito e dotato di un impianto di illuminazione pubblica, deve in primo luogo evidenziarsi che considerato lo stato dei luoghi sopra descritto, la società non poteva non esserne a conoscenza come invece da essa ripetutamente sostenuto.
Inoltre nel contratto di compravendita è esplicitato il richiamo al parere favorevole della commissione edilizia del Comune di Capoterra sul progetto di ampliamento in sopraelevazione dell'immobile oggetto della vendita individuato con il prot. n. 16.836 del 12.8. 2002, che ricomprende l'atto assentivo prot. n. 8755 del 12.3.2003 con il quale la Regione
Autonoma della Sardegna aveva approvato detto progetto ai sensi dell'art. 3 del DIA 548/2000 e dell'art. 93 del TU n.523/1904.
Occorre ancora segnalare che il contratto di compravendita prevedeva che il bene venisse trasferito con le servitù attive e passive relative e che il CTU ha riferito che a seguito degli accertamenti compiuti presso l'Ufficio Tecnico competente del Comune di Capoterra, aveva potuto accertare che il passaggio del canale nel lotto 839, oggetto di opere civili, era stato considerato dal quale servitù, mai formalizzata con Pt_5 espropri ed indennizzi monetari, gravante sul fondo per cui è causa talché il proprietario poteva di fatto avere un riconoscimento della volumetria estesa all'intero lotto. Ed infatti la concessione del 2007 è stata rilasciata dal
Comune considerando la volumetria dell'intero lotto, compreso il canale tombato.
30 Ma anche a voler accedere alla ricostruzione del Tribunale che i venditori avrebbero venduto un bene parzialmente altrui in quanto la porzione del mappale 839, oggetto della vendita, occupata dal canale tombato faceva parte del demanio idrico regionale (in realtà tale assunto non
è condiviso dall'Ufficio Tecnico del Comune di Capoterra, vedasi considerazioni a pag 38 CTU;
vedasi anche relazione integrativa del febbraio 2020), in ogni caso con la stipulazione del contratto di compravendita si era realizzato l'effetto traslativo della proprietà in capo alla società della restante parte pari a mq. 948 nella quale essa avrebbe potuto intraprendere una regolare attività di edificazione come dimostrato al rilascio della concessione edilizia del 2010.
Ora se si considera che al momento della sospensione dei lavori essa aveva eseguito lavorazioni a suo dire per euro 139.760,76 (euro 152.100,00 per il CTU, pag. 44) e che con la sentenza impugnata è stata disposta una riduzione del prezzo, da euro 350.000,00 ad euro 312.432,00, è di tutta evidenza che la sospensione dei lavori di costruzione dell'immobile che avrebbe dovuto costituire la nuova casa di abitazione degli odierni appellanti e che costituivano il saldo del prezzo della compravendita, già versato per soli euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, non può ritenersi proporzionale all'asserito inadempimento dei venditori, tenuto conto che: a) la società era a conoscenza dell'esistenza del canale tombato e avrebbe dovuto conoscere i riflessi della stessa sulla edificabilità del fondo sotto il profilo non della volumetria assentibile ma del suo concreto sfruttamento;
b) i venditori non avevano garantito la volumetria realizzabile
(si consideri che il progetto da essi presentato e richiamato nell'atto di compravendita, prevedeva un aumento della volumetria notevolmente inferiore a quella massima assentibile) ed essi - con ogni ragionevole presunzione - non erano a conoscenza della natura demaniale del canale tombato, anche considerato che la Regione aveva espresso parere favorevole al progetto da essi presentato nel 2004 senza eccepire nulla in relazione alla proprietà demaniale del canale, peraltro non condivisa dal c) Pt_5
l'interesse della società a rimanere proprietaria del fondo e la sua volontà di procedere alla sua edificazione manifestati con la presentazione di progetti
31 di variante al Comune di Capoterra e con la proposizione in giudizio della domanda di riduzione del prezzo.
Giova peraltro soggiungere che alla data del 3 novembre 2010, data di deposito della comparsa costituzione in giudizio davanti al Tribunale, contrariamente a quanto sostenuto in detto atto difensivo, era già stata rilasciata alla società, su sua richiesta, la concessione edilizia n.4 del 23 agosto 2010 senza che tuttavia la stessa abbia ripreso i lavori.
Stante l'inadempimento del contratto di appalto, non avendo la società adempiuto entro un anno dall'ottenimento della concessione edilizia del 2007, alla costruzione dell'immobile nel lotto in via Pisa di proprietà degli odierni appellanti e il, conseguente, inadempimento del contratto di compravendita del lotto in via Bologna, stante il mancato pagamento del prezzo da parte della società convenuta, in riforma dell'impugnata sentenza deve essere dichiarata la risoluzione di entrambi i contratti per grave inadempimento della società venditrice.
A tale declaratoria consegue la condanna della società venditrice a restituire agli odierni appellanti l'immobile sito in Capoterra nella via
Bologna n.23 identificato al NCEU al foglio 11 mappale 839.
La società venditrice deve altresì essere dichiarata tenuta a risarcire i danni subiti dai venditori e che si individuano nella somma ritenuta necessaria dal consulente tecnico d'ufficio per la riconduzione in pristino stato dell'immobile venduto, gravemente manipolato dalla società convenuta, somma quantificata dall'ausiliario in euro 11.216,25 oltre Iva.
Considerato che è pacifico che la società venditrice ha versato euro
50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria la quale dovrebbe essere restituita a seguito della pronuncia di risoluzione, così come peraltro riconosciuto dagli stessi appellanti, nessuna pronuncia di condanna deve essere adottata, essendosi il credito risarcitorio dei venditori
(impropriamente) compensato fino alla concorrenza con la caparra confirmatoria, fermo il diritto della società acquirente di vedersi restituire la differenza, diritto tuttavia che non è stato azionato in giudizio non essendo stata proposta la necessaria domanda.
Si richiamano a sostegno della suddetta decisione:
32 Cass., n.20957/2017: “In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria
e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.”;
Cass., n. 28722/2022: “La risoluzione del contratto, pur comportando, per
l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado d'appello è inammissibile, in quanto domanda nuova”;
Cass., n. 6700/2024: “In tema di estinzione delle obbligazioni, la compensazione impropria (o atecnica) riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto e risolvendosi in una verifica delle reciproche poste attive e passive delle parti, consente al giudice di procedere d'ufficio al relativo accertamento, anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di parte o una domanda riconvenzionale, sempre che l'accertamento si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo e senza che rilievi la riserva della parte di esercitare il controcredito in altro giudizio o la pendenza di esso”.
Deve invece essere rigettata la domanda di risarcimento degli ulteriori danni subiti, allegati solo genericamente, considerato che è pacifico che essi hanno continuato ad abitare nell'immobile in via Bologna n. 23 che
33 aveva costituito la loro casa di abitazione, che gli interventi della società hanno riguardato solamente l'area esterna al fabbricato, che gli odierni appellanti non hanno provato quale fosse esattamente lo stato dell'area esterna al momento della cessione all'acquirente, stato che il consulente ha ritenuto impossibile stabilire univocamente (pag. 44 CTU).
Secondo motivo dell'appello principale
Sulle spese di CTU e sulle spese di lite
Con la prima articolazione del secondo motivo di impugnazione, i coniugi censurano la sentenza laddove aveva posto a loro Persona_2 carico per la metà le spese della consulenza tecnica liquidate come in atti, dovendosi considerare che essi avevano chiesto il rigetto dell'istanza di disposizione di una consulenza formulata dalla società controparte e peraltro essa era sostanzialmente diretta ad accertamenti tecnici in relazione alle rispettive, reciproche, censure di inadempimento tra la società ed i professionisti.
La censura è infondata, anche all'esito dello scrutinio del primo motivo di appello, in quanto la consulenza tecnica d'ufficio è stata disposta nel comune interesse delle parti.
Con la seconda articolazione del motivo, i coniugi Persona_2 premesso che all'esito dell'appello essi non avrebbero più ritenersi soccombenti, censurano la sentenza laddove in forza del principio della soccombenza li aveva condannati alla rifusione di tutte le spese del giudizio in favore della società senza valutare che essa era risultata CP_3 soccombente avuto riguardo alla domanda risarcitoria proposta nonché alla valenza, quale giustificazione della sospensione dei lavori, dell'esistenza del vincolo idrogeologico. Alla luce di tali considerazioni sostengono, pertanto, che le spese avrebbero dovuto essere dichiarate compensate per la metà o nella diversa misura ritenuta di giustizia.
La censura è assorbita dall'accoglimento del primo motivo dell'appello principale
APPELLO INCIDENTALE
Primo motivo di appello incidentale
34 Sulla domanda di risarcimento danni formulata dalla nei CP_3 confronti dei coniugi . Persona_2
Con l'appello incidentale la società censura la sentenza CP_3 di primo grado nella parte in cui ha stabilito che “la riduzione dell'area edificabile non ha determinato un pregiudizio patrimoniale alla convenuta,
a meno di dimostrare – circostanza non verificatasi –che la minore volumetria disponibile abbia determinato una proporzionale diminuzione del valore dell'opera realizzabile” (pag. 21 sentenza I° grado).
L'appellante censura la sentenza in quanto dalla consulenza tecnica d'ufficio era emerso chiaramente che la minore superficie accertata aveva impedito di realizzare la costruzione assentita con la concessione del 2007, che prevedeva la realizzazione di 17 unità abitative (pagina 31 CTU), ridotte a 12, oltre ad una villa unifamiliare, con una perdita quindi di almeno 4 unità immobiliari, con evidente e rilevante danno.
L'appellante incidentale ha altresì dedotto di non aver potuto attuare neppure la progettazione assentita con la concessione del 2010, avendo i venditori proposto domanda di risoluzione dei contratti, peraltro regolarmente trascritta con seguente incommerciabilità dei beni. Inoltre, non potendo procedere alla prevista edificazione, aveva perso la possibilità di vendere le costruende unità immobiliari in un momento ancora favorevole per il mercato immobiliare.
In tale quadro fattuale, la società sostiene che la CP_3 richiesta dei danni subiti e/o subendi, contrariamente a quanto affermato dal
Giudice di primo grado, era esaustiva di qualsiasi danno, anche quello da ritardo, considerato che a tutt'oggi la società appellata non aveva potuto dar seguito alla prospettata costruzione, dovendosi ricorrere a criteri equitativi per la sua quantificazione.
L'appellante contesta inoltre il mancato riconoscimento, da parte del giudice di prime cure, delle spese sostenute per l'accensione di un mutuo fondiario col Banco di Sardegna S.p.a, (atto a rogito Dr. Persona_5
datato 13 luglio 2007, rep. 37037/12351), mutuo che era stato
[...] successivamente estinto nonché degli oneri di urbanizzazione - poi
35 recuperati nel 2015 - sulla base della progettazione presentata dall' Ing. al quale erano stati corrisposti i relativi compensi. CP_4
Ai sensi e per gli effetti di cui agli articoli 343 c.p.c. e 346 c.p.c. ha poi riproposto le doglianze già formulate nei confronti di e CP_14 della società Controparte_12
Il motivo di appello incidentale è assorbito dall'accoglimento dell'appello principale.
*****
[... B. Sulla responsabilità professionale di e A. e Controparte_4
CP_5
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di ingegneria stipulato dalla società con i terzi chiamati e CP_3 CP_4 società e la, conseguente, domanda di risarcimento del CP_5 CP_5 danno, proposte dalla committente.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che i tecnici sono stati incaricati di redigere il progetto del complesso immobiliare da realizzare nell'area per cui è causa dopo che l'acquisto era stato consacrato nell'atto di compravendita e comunque programmato nel contratto preliminare, area che aveva una superficie utilizzabile inferiore a quella catastale per la presenza del canale tombato.
Poiché la prassi comunale era quella di riconoscere suscettibilità edificatoria anche alle porzioni di terreno occupate da canali tombati, considerate dal come gravate da servitù di passaggio, il progetto Pt_5 del 2007, sfociato nella concessione del 2007, utilizzava tutta la volumetria del lotto catastale. Essendo sorti nella fase esecutiva problemi dell'utilizzazione edificatoria del tratto di terreno tombato e delle distanze da rispettare, i tecnici si erano adoperati per predisporre diverse varianti al progetto, fino ad ottenere la concessione nell'agosto 2010 con la quale avevano portato a compimento l'incarico loro affidato.
Nessuna doglianza poteva essere loro mossa neanche per quanto riguarda la differente questione del posizionamento del corpo degli edifici all'interno del lotto, rispetto alla quale il aveva preteso, senza Pt_5 opposizione della società, dapprima una distanza di 4 m. e successivamente
36 di 5 m., sebbene al caso all'esame non dovesse applicarsi il R.D. n. 368 del
1904 ma il R.D. n. 523 del 1904, come espressamente confermato dalla
Regione Autonoma della Sardegna, che non prevedeva una distanza minima da rispettare, lasciando alla pubblica amministrazione il compito di valutare l'incidenza dell'opera sul corso delle acque.
Al più, la società avrebbe potuto domandare il risarcimento del danno commisurato al ritardo nella realizzazione dell'affare, il quale tuttavia non era stato allegato, essendo stata la domanda fondata sul presupposto della mancata realizzazione del progetto.
La ha impugnato, come sopra detto, con autonomo atto CP_3 di citazione iscritto al R.G. n. 168/2022, la sentenza laddove aveva rigettato le suddette domande formulate nei confronti dei progettisti chiamati in causa.
Primo motivo di appello
I.I. Sul rigetto della domanda di risoluzione del contratto intercorso tra
e i chiamati in causa nel mese di aprile Controparte_3
2005.
Con la prima articolazione del motivo, la società contesta la sentenza di primo grado nella parte in cui non era stata riconosciuta la responsabilità dei progettisti in proprio e della società Controparte_4 [...]
derivante dal grave inadempimento in cui erano incorsi Controparte_5 rispetto agli impegni da loro assunti nell' aprile del 2005.
A tal riguardo ribadisce le doglianze proposte nel giudizio di primo grado, lamentando che l'attività di progettazione, esitata nella concessione edilizia n. 81 del 27 giugno 2007, era stata svolta sulla base di una errata rappresentazione delle reali dimensioni del fondo compravenduto e una totale negligenza nella valutazione della rilevanza di alcuni manufatti in esso presenti, con particolare riferimento ad un muro realizzato dai coniugi in prossimità del canale. Persona_2
Tali circostanze avevano determinato l'impossibilita di realizzare concretamente quanto assentito nel progetto del 2007 e la necessità di predisporre successive varianti sollecitate dall' Amministrazione, allo scopo di correggere i vizi genetici della propria attività.
37 Il professionista si era limitato a progettare sulla carta, sulla base dei provvedimenti autorizzativi rilasciati precedentemente dal Comune di
Capoterra, senza mai procedere a rilievi in loco volti a determinare l'esatta consistenza del lotto in cui doveva essere realizzata la costruzione.
“L'incarico a lui conferito contemplava, invece, la necessità di porre in grado la società di costruire sfruttando la massima volumetria consentita dalle dimensioni del lotto (quelle reali che avrebbero dovuto essere misurate adeguatamente e che invece non sono mai state rilevate) e dalle norme urbanistiche del Comune di Capoterra, tenendo presenti le problematiche connesse all'esistenza del canale tombato all'interno del lotto, la cui esistenza e relativa problematica, invece, taciuta dalla parte venditrice, ed ignorata dal progettista, è stata scoperta solo dopo il rilascio della concessione edilizia del 22.6.2007, in occasione dei primi lavori di predisposizione del cantiere.”
La prova evidente della negligenza dei professionisti era data dal fatto che solo con il progetto di variante del 2010, l'intervento edificatorio era stato inserito nel lotto reale avente le dimensioni corrette, al netto dell'area delimitata dalla muratura di confine eretta dall'attore.
Tali azioni trovavano pieno riscontro nella consulenza tecnica d'ufficio, i cui esiti erano stati totalmente ignorati dal giudice di primo grado.
Non poteva peraltro condividersi l'assunto del Tribunale laddove aveva ritenuto che il rilascio della concessione del 2010 configurasse adempimento agli obblighi assunti nell'aprile del 2005 in quanto il progetto di variante costituiva piuttosto l'estremo rimedio agli errori progettuali già commessi in occasione della precedente progettazione. Esso non aveva altresì considerato che la concessione del 2010 era stata rilasciata quando la causa era già pendente e la società non era più in grado di poter dare avvio alla costruzione, seppure ridotta rispetto alla concessione del 2007, stante la domanda di risoluzione dei contratti di compravendita e di appalto formulata dalla controparte.
38 Alla luce di tali considerazioni lamenta la violazione e/o errata e/o falsa applicazione del disposto di cui agli articoli 1176 secondo comma e
2236 c.c., relativi alla diligenza qualificata richiesta dalla parte progettista.
I.II. Sul rigetto della domanda di risarcimento danni formulata dalla
nei confronti dei chiamati in causa Controparte_3
Con la seconda articolazione del motivo censura la sentenza laddove il Tribunale aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno affermando che al più essa committente avrebbe potuto domandare il risarcimento del danno commisurato al ritardo nella realizzazione dell'affare, danno che tuttavia non era stato allegato avendo impostato la domanda sul presupposto della mancata realizzazione del progetto.
L'appellante deduce che essa non aveva fondato le proprie domande sul presupposto della mancata realizzazione del progetto ma sull'inadempimento dei progettisti i quali nell'esecuzione dell'incarico, attuativo degli obblighi assunti con il contratto dell'aprile 2005, erano venuti meno agli obblighi di diligenza professionale qualificata.
La condotta da essi tenuta le aveva causato notevoli danni, essendosi essa trovata nell'impossibilità di realizzare l'intervento edificatorio programmato e autorizzato con la concessione n. 81 del 2007 nonché qualunque altro intervento ricollegabile alla successiva progettazione di variante, tenuto conto che i venditori avevano proposto domanda di risoluzione del contratto. Se i progettisti avessero svolto correttamente il loro lavoro, la società avrebbe potuto realizzare l'intervento e procedere alla vendita delle unità immobiliari date realizzando un utile d'impresa fin dal
2007.
Il motivo di appello è infondato.
Deve in primo luogo sottolinearsi che il contratto con i professionisti
è stato stipulato successivamente all'acquisto del lotto e che, si ribadisce, la società non poteva non essere a conoscenza della presenza del canale tombato e della incidenza sulle potenzialità edificatoria dell'immobile acquistato.
È vero che il consulente tecnico di ufficio ing. , in risposta Per_6 anche alle osservazioni critiche delle parti, esperite verifiche, comprensive
39 di sopralluoghi, rilievi strumentali ed acquisizioni di documenti presso gli uffici tecnici comunali, ha accertato che, in riferimento alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Capoterra nel 2007, l'ing. aveva CP_4 allegato un elaborato planimetrico in cui le dimensioni del lotto erano superiori a quelle reali.
La differenza fra la dimensione del fondo indicata dal progettista
(mq. 1149,88) e quelle accertate dal ctu (mq. 1105), ad avviso del CTU era dovuta alle opere realizzate nel lotto dal Comune di Capoterra per il tombamento del canale ed alle opere della nuova recinzione in muratura realizzate dalla . CP_13
La non corretta rappresentazione progettuale del lotto compravenduto con la conseguente impossibilità di rispettare le distanze e le prescrizioni previste dalle norme di attuazione dello strumento urbanistico vigente, avrebbe impedito, a giudizio del CTU, la concreta realizzazione degli assentiti corpi di fabbrica indicati nel progetto del 2007.
La Corte rileva tuttavia che il dato sopra richiamato non è esaustivo dell'attività svolta dai progettisti e l'accertamento di un eventuale loro inadempimento, tale da giustificare una pronuncia di risoluzione del contratto, deve essere valutato all'esito di un complessivo riesame dei fatti di causa.
Ciò premesso, dall'istruttoria svolta in primo grado è innanzitutto emerso che l'attività di progettazione esitata nella concessione del 2007 è stata posta in essere a seguito di una serie di interlocuzioni con gli uffici tecnici del i quali, in base ad una prassi confermata Controparte_15 dallo stesso CTU, riconosceva potenzialità edificatoria anche alle porzioni di terreno percorse da canali tombati, trattate alla stregua di servitù ad uso pubblico su lotti privati.
Ad esito di tali interlocuzioni, il Comune di Capoterra ha rilasciato alla la concessione edilizia n° 81 del 27 giugno 2007 per la CP_3 demolizione di un fabbricato esistente e la realizzazione di due fabbricati ad uso civile comprendenti n° 17 unità abitative da erigere tra la via Bologna e la via RO, su area distinta in Catasto al Foglio n° 11 Mappale 839, zona urbanistica B2. Con tale concessione era assentita una volumetria
40 edificatoria di mc. 3449,07 (su massimi 3449,64 assentibili), correlata alla superficie di mq. 1149,88, superficie erroneamente riportata anche nel progetto allegato al parere favorevole del 21.6.2004, dovendosi condividere la tesi difensiva dei progettisti secondo cui la società aveva richiesto un progetto che consentisse il massimo sfruttamento dell'area acquistata.
Tale titolo concessorio oltretutto faceva espresso richiamo all'Autorizzazione del Servizio del Genio Civile della Regione Autonoma della Sardegna con Determinazione n° 9502/555 del 18.04.2007 – Oggetto:
T.U. Opere idrauliche R.D. 523/1904. Autorizzazione ex art.93 e segg.
Pos.N.2220 – ove, si legge : “RITENUTO che nulla osta al rilascio dell'autorizzazione richiesta in quanto i fabbricati rispettano le distanze minime dal canale tombato Mangioi […omissis...]”
Sia dagli atti di causa, che dalla documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico di Capoterra, non sono presenti titoli e/o provvedimenti di annullamento e/o invalidazione dei suddetti pareri e/o Concessione Edilizia emessi.
In fase esecutiva emerse il problema della utilizzazione edificatoria del tratto di terreno tombato e delle distanze da rispettare in quanto la presenza del canale, come accertato dal CTU (pag. 40 CTU) non inficiò la volumetria massima assentibile dell'intervento, ma “ne compromise il suo concreto pieno sfruttamento”.
A seguito della impossibilità di edificare quanto regolarmente assentito dal di Capoterra con la concessione edilizia n° 81 del 27 Pt_5 giugno 2007, furono presentati diversi progetti di variante, con una rimodulazione al ribasso delle volumetrie precedentemente assentite, in quanto furono proposte quelle effettivamente sfruttabili all'interno del lotto.
Si determinò così una superficie reale del lotto pari a mq. 948,00, inferiore ai mq. 1.149,88 dichiarati nella Concessione Edilizia n° 81/2007 del 27/06/2007, con una potenzialità edificatoria ridotta (12 appartamenti anziché 17 ) rispetto alla precedente, essendo la volumetria massima assentibile pari a 2844 mc.
Con provvedimento unico n° 4 del 23 agosto 2010 il Comune di
Capoterra, sulla base delle nuove volumetrie, rilasciò infine al Geom.
41 in qualità di rappresentante della CP_16 [...]
l'autorizzazione per la realizzazione del “progetto di Controparte_3 variante 2009 rispetto alla Concessione Edilizia n° 81/2007 del 27/06/2007
– Unità residenziali per Civile abitazione in via Bologna, Foglio 11, Mapp.
839”.
Nel corso dell'iter di approvazione dei vari progetti edificatori, di cui il CTU nella sua relazione ha dato ampiamente conto, sono emerse incertezze e contrasti interpretativi, tra i vari enti preposti, sulla natura demaniale o meno del canale in oggetto, nonché incertezze riguardo anche la collocazione delle unità abitative all'interno del fondo, da parte della stessa Amministrazione comunale che prima pretese una distanza di quattro metri e in seguito di cinque metri, senza nessuna opposizione da parte della società benché la normativa applicabile non prevedesse una distanza minima da rispettare (vedasi relazione di chiarimenti del CTU del febbraio 2020).
A ciò vanno menzionati i ritardi connessi alla nota e tragica alluvione di Capoterra dell'anno 2008, che hanno significativamente inciso sui tempi di approvazione delle concessioni edilizie sulle aree interessate dal
Piano di Assetto Idrogeologico.
La committente, particolarmente qualificata sotto il profilo tecnico ed urbanistico, trattandosi di una società specializzata negli interventi di edificazione di complessi residenziali dal canto suo, ha dimostrato di condividere la correttezza dell'operato dei progettisti, senza avanzare contestazioni nei loro confronti in corso di rapporto, ma anzi incaricandoli di predisporre prestazioni differenti ed ulteriori, al fine di venire incontro ai rilievi dell'Amministrazione, che conducevano al rilascio della concessione edilizia del 2010, con il quale può ritenersi che essi abbiano adempiuto, seppure con ritardo, all'incarico progettuale ricevuto. E non pare al riguardo fuor d'opera ricordare che la richiesta di concessione del 2010 è sottoscritta dal legale rappresentante della società che, quindi, ha insistito nel corso del rapporto per l'adempimento della prestazione richiesta, formulando la domanda di risoluzione quando la prestazione era stata oramai completamente eseguita.
42 In sintesi, nel 2007, stante la presenza del canale tombato, preesistente alla stipulazione della compravendita dell'immobile di via
Bologna, rispetto alla quale l'ing. è rimasto totalmente estraneo e di CP_4 cui la società non poteva non essere a conoscenza per quanto sopra esposto,
l'intervento edificatorio era possibile esclusivamente nei termini assentiti con la concessione del 2010, ottenuta a seguito della presentazione del progetto dei professionisti oggi in causa.
Deve pertanto trovare conferma il rigetto della domanda di risoluzione del contratto d'opera professionale di cui alla sentenza impugnata.
Come ha sottolineato il giudice di primo grado, la società avrebbe potuto proporre domanda di risarcimento dei danni commisurata al ritardo nella realizzazione dell'affare. Contrariamente a quanto esposto nell'atto di appello, la domanda di risoluzione e di risarcimento sono state invece proposte (vedasi comparsa di costituzione del giudizio di primo grado), per gli errori commessi nella rilevazione del lotto urbanistico in occasione della redazione del progetto del 2007, talché deve trovare altresì conferma il rigetto della domanda risarcitoria.
Nell'atto di impugnazione, la società lamenta che non si era tenuto in debito conto che la concessione del 2010 era stata rilasciata quando la causa era ormai pendente ed essa non era più nelle condizioni di poter dare il via alla costruzione, seppure ridotta rispetto alla concessione del 2007, stante la domanda di risoluzione dei contratti di compravendita e appalto formulata dai signori e Tale censura, seppure suggestiva, non Pt_1 Pt_2 si misura con il fatto che tali domande di risoluzione sono state ritenute fondate a fronte dell'inadempimento della società appellante che non può oggi “scaricare” sui progettisti le conseguenze del suo inadempimento agli obblighi assunti con i venditori e con il fatto che, ottenuta la concessione dell'agosto 2010 essa non ha comunque ripreso i lavori.
Secondo motivo di appello sulla condanna al rimborso delle spese relative alle prestazioni aventi ad oggetto la relazione geologica, lo studio di compatibilità idraulica ed il rilievo tipografico altimetrico e planimetrico
43 Con il secondo motivo di appello la censura la sentenza CP_3 di primo grado nella parte in cui il giudice di prime cure, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dai chiamati in causa, l'aveva condannata al pagamento della somma complessiva di euro 9.513,00, quali costi derivati dalle prestazioni rese dall' ing. per una relazione CP_17
CP_1 geologica e da quelle svolte dall' ing. per uno studio di compatibilità idraulica, riconosciute quale prestazione aggiuntiva, in quanto non dedotte nell'originario incarico professionale.
A giudizio dell'appellante tali prestazioni aggiuntive non erano dovute, in quanto trovavano la loro fonte nella inadeguata valutazione, da parte dell'ing. della problematica scaturente dalla presenza del CP_4 canale tombato.
Il motivo di appello è infondato.
Le prestazioni professionali in oggetto sono state espressamente autorizzate dalla DMV con e-mail del 21.10.2009 inviata ai professionisti chiamati in causa, (doc. n. 23 del fascicolo di parte dell'ing. nel CP_4 primo grado di giudizio), con la quale legale rappresentante CP_16 dell'impresa committente, chiedeva espressamente all' ing. di CP_4 trovare ed incaricare i professionisti che avrebbero dovuto curare le attività aggiuntive imposte dall'Amministrazione a seguito fatti del tragici del 2008 accaduti a Capoterra.
È infatti infondata la contestazione di parte appellante su una presunta contraddittorietà nel ragionamento del giudice di prime cure, laddove da una parte, riconosce i compensi per le già menzionate attività ulteriori, mentre dall'altra afferma che la presenza del canale tombato e la necessità di procedere alle varianti del progetto del 2007, avrebbe dovuto imporre maggiore oculatezza sulla quantità delle prestazioni utili per la redazione del progetto.
Le predette attività aggiuntive, riconosciute dovute e pertinenti dal
Tribunale, nascono difatti delle richieste effettuate dall'Amministrazione comunale a seguito dell'alluvione del 2008 che non erano pertanto prevedibili né potevano essere prese in considerazione nell'accordo professionale intervenuto tra le parti.
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Il rigetto della domanda risarcitoria nei confronti dei terzi chiamati determina l'assorbimento della domanda di manleva formulata nei confronti della chiamata in garanzia nonché Controparte_6
l'assorbimento del terzo motivo di appello della società laddove richiede la modifica delle statuizione sulle spese di lite a seguito dell'accoglimento dell'impugnazione da essa proposta.
Sulle spese del giudizio
Le spese di lite dei due gradi del giudizio nel rapporto Persona_2
- società seguono la soccombenza Controparte_3 assolutamente prevalente della società. Esse sono liquidate in relazione al valore indeterminabile complessità media (cfr. Cass., n. 21534/2021 secondo cui la domanda di risoluzione è di valore indeterminato), applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale per il giudizio di primo grado e i valori medi per le fasi di studio ed introduttiva ed i valori minimi per le fasi di trattazione (è stata solamente l'istanza cautelare di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza) e decisionale (sono state depositate solo memorie di replica) per il giudizio di secondo grado.
Al rigetto dell'appello proposto dalla società
[...] nei confronti dei progettisti, consegue la condanna alla Controparte_3 rifusione delle spese di lite del presente grado del giudizio in favore della CP_ parte / società e in favore della Controparte_4 Controparte_5
in quanto la società, con la sua impugnazione, Controparte_6 ha dato causa alla chiamata in garanzia dell'impresa assicuratrice da parte dell'ing. CP_4
Si richiama Cass., n. 6144/2024: “In caso di rigetto della domanda principale, le spese sostenute dal terzo chiamato devono essere poste a carico dell'attore soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in causa, anche al di fuori dei casi di chiamata in garanzia, mentre restano
a carico del chiamante quando la sua iniziativa si riveli manifestamente infondata o palesemente arbitraria, purché non vi sia stata estensione della domanda principale dell'attore nei confronti del terzo chiamato.”
45 Le spese di lite in favore dei progettisti sono liquidate ai sensi del
D.M. n. 147/2022 in relazione allo scaglione valore indeterminabile complessità bassa, applicando i valori minimi per le fasi di trattazione (è stata solamente l'istanza cautelare di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza) e decisionale (essendo stata depositata solo la memoria di replica). Le spese di lite in favore dell'assicurazione sono liquidate in relazione allo stesso scaglione, applicando i valori minimi per tutte le fasi stante la consistenza dell'attività difensiva spiegata.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, in parziale riforma dell'impugnata sentenza che per il resto conferma:

1. Dichiara la risoluzione dei contratti di compravendita e di appalto stipulati in data 12.4.2005 da e con Parte_1 Parte_2 la società per inadempimento della società Controparte_3 venditrice;

2. condanna la società a restituire a Controparte_3
e l'immobile sito in Capoterra nella Parte_1 Parte_2 via Bologna n. 23, distinto al catasto al foglio 11 mappale 839;

3. accerta in euro 11.216,25 oltre Iva la somma dovuta dalla società
[...]
a e per il Controparte_3 Parte_1 Parte_2 ripristino dello stato dei luoghi nel suddetto immobile;

4. rigetta la domanda di risarcimento di ulteriori danni proposta da e nei confronti della società Parte_1 Parte_2 [...]
Controparte_3

5. Condanna la società alla rifusione delle Controparte_3 spese di lite di entrambi i gradi del giudizio in favore di e Parte_1 che liquida per il primo grado in euro 10.860,00 ed in Parte_2 euro 8.170,00 per il secondo grado del giudizio oltre spese vive, spese generali, Iva e cpa;

6. Rigetta l'appello proposto dalla società CP_3 Controparte_3 nei confronti di e della società Controparte_4 Controparte_5
46 7. Condanna la società alla rifusione, in Controparte_3
Con favore di e in solido, delle Controparte_4 Controparte_5 spese di lite del presente grado di appello, che si liquidano in euro 6.734,00 oltre spese generali, Iva e cpa.

8. Condanna la società alla rifusione, in Controparte_3 favore di delle spese di lite del presente grado di Controparte_6 giudizio, che si liquidano in 4.996,00 oltre spese generali, Iva e cpa;

9. Si da atto della sussistenza dei presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR n.115/2002, per il versamento, da parte della società appellante incidentale nel giudizio Controparte_3 iscritto al RAC. n. 168/2022 e appellante principale nel giudizio iscritto al
RAC n. 18272022, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Cagliari, nella camera di consiglio della Sezione Civile della
Corte d'Appello il 14 ottobre 2025.
Il Presidente
AR ER SP
Il consigliere relatore
LL AR
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